2-19-9029/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIME L

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Vallo

Kariler

Otsuse teatavaks tegemise aeg

29. mai 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-9029

Tsiviilasi

Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, aiandusühistu

ESTONIA

ja

aiandusühingu

ROOSIPUU

hagi

Jõelähtme valla vastu rendilepingute ülesütlemise

tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingute täitmisele

kohustamiseks või alternatiivnõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. märtsi 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Jõelähtme valla apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

Kostja apellatsioonkaebuse hind iga hageja vastu 3500

eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad (vastustajad) Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas

(registrikood

80136653);

aiandusühistu

ESTONIA

(registrikood 80150653) ja aiandusühing ROOSIPUU

(registrikood 80242504), ühised lepingulised esindajad

Indrek Põder ja Aire Põder

Kostja

(apellant)

Jõelähtme

vald

(Jõelähtme

Vallavalitsuse kaudu, registrikood 75025973), lepinguline

esindaja Tanel Tobro

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 12. märtsi 2020. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-19-9029

muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi.

Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäeti Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas,

aiandusühistu ESTONIA ja aiandusühingu ROOSIPUU hagi Jõelähtme valla vastu

munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 p-de 6.5, 8.2 ja 8.4 täitmise

kohustamiseks ja renditavate maatükkide ostueesõiguse korras turuhinnaga ostmise

võimaldamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d

3 ja 4).

2. Jätta Jõelähtme valla apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Jõelähtme valla kanda.

4. Välja mõista Jõelähtme vallalt Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, aiandusühistu

ESTONIA ja aiandusühingu ROOSIPUU apellatsiooniastme menetluskulud 336 eurot

(s.o iga hageja kasuks 112 eurot). Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist

2 (8)

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva otsuse

jõustumisest kuni selle täitmiseni.

5. Otsuse p-s 4 väljamõistetud menetluskulud tuleb tasuda ASIS Consult OÜ

arvelduskontole nr EE457700771002088443, selgitusega tsiviilasi nr 2-19-9029.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuselt

tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (hageja I), AIANDUSÜHISTU AVANGARD

aiandusühistu ESTONIA (hageja II), Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter ja aiandusühing

ROOSIPUU (hageja III) esitasid 13. juuni 2019 Harju Maakohtule Jõelähtme valla (kostja)

vastu hagi, milles palusid tuvastada munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33, 4-8/42,

4-8/44 ja 4-8/45 (rendilepingute) ülesütlemise tühisuse, kohustada kostjat täitma rendilepingute

p-te 6.5, 8.2 ja 8.4 ning võimaldama hagejatel soetada renditavad maaüksused ostueesõiguse

korras turuhinnaga. Alternatiivselt palusid hagejad pikendada poolte vahel sõlmitud

rendilepinguid kuni 6 aastaks, s.o 31. detsembrini 2025. Menetluskulud palusid hagejad jätta

kostja kanda.

Maakohus lõpetas 28. veebruari 2020. a määrusega hagist loobumise tõttu tsiviilasjas

menetluse AIANDUSÜHISTU AVANGARD ja Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter osas.

Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt anti Vabariigi Valitsuse 19. veebruari 2009

korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ (VV korraldus nr 65) Jõelähtme

vallas Ülgase ja Kallavere külas asuvad Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja

Idapilpa maaüksused (Pilpa 1–5) kostja munitsipaalomandisse köögiviljamaa maakasutuse

korraldamiseks

ja

sihtotstarbelise

kasutamise

jätkamiseks,

avalikult

kasutatavate

juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks.

Kostja kinnistas maaüksused ja Jõelähtme Vallavolikogu sõlmis 30. detsembri 2010. a otsuse

nr 135 alusel hagejatega viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud. Hageja I sai

10. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, hageja II sai

21. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/42 rendile 0,86 ha suuruse ja hageja III 14. detsembri

2010 rendilepinguga nr 4-8/33 rendile 0,82 ha suuruse osa Kallavere külas asuvast Pilpa 1

kinnisasjast.

Vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 159 otsustati kostjale kuuluvad Ülgase ja

Kallavere asuvad kinnisasjad (sh Pilpa 1) võõrandada, kuna kinnisasjad ei olnud vajalikud

kostja ülesannete täitmiseks ega nende omamine otstarbekas. Vallavolikogu 13. detsembri 2018

otsusega nr 161 öeldi hagejatega sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingud üles. Kostja edastas

hagejatele teated lepingu lõpetamisest alates 1. aprillist 2020 ja viitas rendilepingute

ülesütlemise alusena vallavolikogu otsustele nr 159 ja 161, võlaõigusseaduse (VÕS) § 195 lg-

le 1 ja rendilepingute p-le 6.3. Hagejad vaidlesid 15. veebruaril 2019 ülesütlemisele vastu.

Kostjapoolne rendilepingute ülesütlemine on tühine. Rendilepingu p 6.5 sätestab lepingu

lõpetamiseks konkreetsed juhud, kuid kostja ei ole ülesütlemist põhjendanud. Kostjal ei ole

3 (8)

õigus hagejatega lepinguid lõpetada VÕS § 195 lg 1 alusel, kuna seda saaks teha vaid tähtajatute

lepingute puhul. Hagejate ja kostja vahel on sõlmitud tähtaegsed lepingud (p 7.1). VÕS §-d

314-319 sätestavad loetelu, milliste esinemisel saab pidada lepingu ülesütlemist toimunuks.

Rendilepingute lõpetamisel saaks hagejate huvid rohkem kahjustada kui kostja omad (VÕS §

313 lg 1). Rendilepingute ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vallavolikogu

otsused nr 159 ja 161 rikuvad hagejate ja nende liikmete põhiseadusest (PS) § 10 tulenevat

õigust ühistegevuse kaudu kasvatada oma pere tarbeks köögivilju.

Rendilepingu kohaselt oli hagejatel renditud munitsipaalmaa ostueesõigus, samuti oli hagejatel

munitsipaalmaa omandamiseks õigustatud ootus. Alternatiivselt tuleb rendilepinguid

pikendada (VÕS § 357 lg 1). Hagejad on kasutanud maatükke üle 30 aasta

põllumajandussaaduste kasvatamiseks enda liikmete leibkondadele.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled põllumajanduslikud rendilepingud, kuid kuna

hageja II ja III munitsipaalmaa pindalad olid vastavalt 0,86 ha ja 0,82 ha ei kuulu need

põllumajandusliku rendilepingu kaitsealasse (VÕS § 340 lg 3). Saksa õiguse eeskujul ei peaks

VÕS § 340 lg-s 3 sätestatut kohaldama ka hagejaga I sõlmitud rendilepingule. 2015. aastal

muutusid põllumajanduslikud rendilepingud tähtajatuks, kuna pooled ei teavitanud teineteist

soovist neid lõpetada (VÕS § 352).

Põllumajanduslike rendilepingute ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid

täidetud. Kostja ütles kooskõlas VÕS §-ga 354 põllumajanduslikud rendilepingud üles

kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis 2. jaanuaril 2019. Ülesütlemisavalduses teatas

kostja hagejatele, et lõpetab nendega VÕS § 195 lg 1, vallavolikogu otsuse nr 161 ja

põllumajanduslike rendilepingute p 6.3 alusel korraliselt tähtajatu põllumajandusliku

rendilepingu alates 1. aprillist 2020.

Kostja käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna (PS § 32). Kostja on

hagejatele põhjendanud, et munitsipaalmaa ei ole vajalik kohaliku omavalitsuse korralduse

seaduse (KOKS) §-s 6 tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas.

Kostja leidis, et vara tulutoovaimal viisil kasutamiseks on otstarbekas vaidlusalune

munitsipaalmaa võõrandada, öeldes hagejatega tähtajatud rendilepingud korraliselt üles (KOKS

§ 34 lg 3).

Maakohtu otsus

3. Harju Maakohus rahuldas 12. märtsi 2020. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus tuvastas, et

kostja poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemine on tühine.

Muus osas jäi hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda.

Maakohus tuvastas, et vallavolikogu sõlmis 30. detsembri 2010. a otsuse nr 135 alusel

hagejatega viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud. Hageja I sai 10. detsembri 2010

rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, hageja II 14. detsembri 2010 rendilepinguga

nr 4-8/33 rendile 0,86 ha suuruse ja hageja III 21. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/42

rendile 0,82 ha suuruse osa Kallavere külas asuvast Pilpa 1 maaüksusest. Vaidlus on selle üle,

kas kostjal oli õigus hagejatega sõlmitud rendilepingud üles öelda ja võõrandada

munitsipaalmaa enampakkumisel. Hagejad taotlevad rendilepingute ülesütlemise tühisuse

tuvastamist.

Maakohtu hinnangul vastavad rendilepingud VÕS § 339 tunnustele. Arvestades

munitsipaalmaade suurust tuleb hagejaga I sõlmitud lepingule kohalda põllumajandusliku

rendilepingu sätteid (VÕS § 340 lg 3). 2015. aastast muutusid hagejatega sõlmitud

rendilepingud p-de 6.2 ja 7.1 ning VÕS § 352 ja § 310 lg 2 (koosmõjus §-ga 341) alusel

tähtajatuks.

4 (8)

Vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 161 „Munitsipaalmaa rendilepingute

lõpetamine“ otsustati hagejatega sõlmitud rendilepingud üles öelda. Kostja edastas 2. jaanuaril

2019 hagejatele lepingute ülesütlemise avaldused, milles teatas hagejatele, et lõpetab kõik

rendilepingud 1. aprillil 2020. Vaidlust ei ole, et ülesütlemine ei olnud tingitud hagejate

poolsest rendilepingutest tulenevate kohustuste rikkumisest.

Maakohus nõustus hagejatega, et kostjal puudus seadusest ja lepingust tulenev alus hagejatega

sõlmitud lepingute ülesütlemiseks ja pooltevahelised rendilepingud on kehtivad. Hagejate nõue

rendilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks tuleb rahuldada.

Pooled on rendilepingu p-ga 6.5 sisuliselt välistanud lepingu ülesütlemise muul alusel kui

rikkumise korral. Kostja viidatud p 6.3, mille kohaselt leping lõpeb tähtaja möödumisel, lepingu

ülesütlemisel või muul alusel – ei anna kostjale alust lepingu lõpetamiseks muul alusel kui on

sätestatud p-s 6.5. Kuivõrd kostja ei öelnud hagejatega sõlmitud lepingut üles hagejate poolse

lepingu rikkumise tõttu, on VÕS § 196 mõttes tegemist lepingute erakorralise ülesütlemisega,

mis ei ole lepingu järgi lubatav. Lisaks peaks erakorralisel ülesütlemisel esinema mõjuv põhjus.

Kostjal mõjuvat põhjust ei ole. Pooled on lepingutes välistanud rendilepingute korralise

ülesütlemise võimaluse.

Isegi kui kostjale ei tulene KOKS § 34 lg-st 3 kohustust munitsipaalomandisse antud maad

hagejatele rentida, on VV korraldusega nr 65 kostjale pandud kohustus köögiviljamaa kohalike

elanike kasutusse andmiseks ja see ei kaalu üles kostja PS § 32 lg-st 2 tulenevat õigust ja soovi

enda omandit vabalt võõrandada.

Maakohus leidis, et hagis esitatud muud nõuded tuleb jätta rahuldamata ning alternatiivnõude

lahendamine pole vajalik. Kostjat ei saa lepingu p 8.4 alusel kohustada võõrandama hagejatele

renditavat munitsipaalmaad otsustuskorras või muul moel. Rendilepingutest tuleneb hagejatele

õigus munitsipaalmaa kasutamiseks, s.o rentimiseks ja mitte ostmiseks. Hagejate nõuded kostja

lepingu p-te 6.5 ja 8.2 täitmise kohustamiseks on põhjendamatud.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

maakohus tuvastas rendilepingute ülesütlemise tühisuse ja teha uue otsuse, millega lugeda

rendilepingute korraline ülesütlemine õiguspäraseks. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate

kanda.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt leidis maakohus iseenesest õigesti, et rendilepingutele

saab kohaldada üürilepingu sätteid. Samuti leidis maakohus õigesti, et kuna hagejate II ja III

renditud munitsipaalmaad on alla kahe hektari suurused, siis põllumajandusliku rendilepingu

sätted neile ei kohaldu ning hagejatega sõlmitud tähtajalised rendilepingud muutusid alates

2015. aastast tähtajatuteks.

Maakohus leidis valesti, et hagejaga I sõlmitud rendileping on VÕS § 340 lg 3 mõttes

põllumajanduslik rendileping ning hagejatega sõlmitud rendilepingutele saab kohaldada VÕS

§ 310 lg-s 2 eluruumi kohta sätestatut. Õiguskirjanduse kohaselt saab eluruumi kohta sätestatut

kohaldada üksnes nende spetsiifiliste üürilepingute suhtes, mida VÕS § 272 alusel saab lugeda

eluruumi üürilepinguteks VÕS tähenduses. Hoolimata sellest, kas rendilepingu ülesütlemisele

kohalduvad eluruumi, rendilepingu või põllumajandusliku rendilepingu korralise ülesütlemise

tähtajad, on lepingud üles öeldud kõiki tähtaegu järgides. Kostja esitas korralise ülesütlemise

avalduse 15 kuud enne rendilepingute lõppemist.

Maakohus leidis ekslikult, et rendilepingute p 6.5 kohaselt saab kostja rendilepinguid üles öelda

ainult erakorraliselt. Kostjal oli nii seadusest kui ka rendilepingutest tulenevalt õigus tähtajatud

lepingud korraliselt üles öelda (VÕS § 195 ja rendilepingute p 6.3). Õiguskirjanduse ja

kohtupraktika kohaselt võib kumbki pool tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel igal ajal

sõltumata põhjusest üles öelda. Rendilepingu p 6.3. kohaselt lõppeb leping tähtaja möödumisel,

lepingu ülesütlemisel või lõppemisel muul alusel. Korralist ülesütlemist piiravaid kokkuleppeid

5 (8)

poolte vahel ei olnud. Mõistlik ei ole eeldada, et rendilepingud oleksid igavesed ja kostjal

puuduks seaduslik alus lepinguid korraliselt üles öelda.

Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et VV korraldusest nr 65 tulenevalt on kostjal kohustus

munitsipaalmaad hagejatele rentida. Maakohus tugines nimetatud korralduse 10 aasta taguse

korralduse motiveerivale osale, millel ei ole õiguslikku tähendust. VV korraldus nr 65 ei välista

maade võõrandamist isikutele, kes soovivad neid omandada köögivilja kasvatamiseks.

Eraõiguslikus vaidluses rendilepingute ülesütlemise kehtivuse üle ei saa hakata sisustama riigi

ja kohaliku omavalitsuse suhteid.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke

põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

7. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Praeguses asjas

on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega maakohus tuvastas kostja poolt

munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisuse. Muus osas on

maakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4).

8. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks

esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kui ei ole kahtlusi asjaolude tõendamise

menetluse õiguspärasuse või ulatuse piisavuses (TsMS § 652 lg 1 p 1).

Maakohtu tuvastatud ja menetlusosaliste vaidlustamata asjaolude kohaselt sõlmiti hageja I ja

kostja vahel 10. detsembril 2010 rendileping nr 4-8/36, mille alusel anti hagejale I rendile 10,41

ha suurune maatulundusmaa (I kd, tl 10-11). Hageja II ja kostja vahel sõlmiti 21. detsembril

2010 rendileping nr 4-8/42, mille alusel anti hagejale II rendile 0,86 ha suurune

maatulundusmaa (I kd, tl 14-15). Hageja III ja kostja vahel sõlmiti 14. detsembril 2010

rendileping nr 4-8/33, mille alusel anti hagejale III rendile 0,82 ha suurune maatulundusmaa (I

kd, tl 12-13). Kõik eelnimetatud rendilepingud sisaldavad ühesuguseid lepingupunkte. Samuti

ei vaidle pooled, et hagejad on kostja teate rendilepingute ülesütlemise kohta kätte saanud ning

rendilepingute ülesütlemine ei olnud tingitud hagejate poolsest rendilepingutest tulenevate

kohustuste rikkumisest. Kostja ütles hagejatega sõlmitud rendilepingud üles seetõttu, et

vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 159 otsustati kinnisasjade võõrandamine

lähiaastatel enampakkumise korras (I kd, tl 33-34 pöördel).

9. Hagejad on esitanud tuvastushagi, millega soovivad tuvastada kehtivate lepinguliste suhete

olemasolu (TsMS § 368 lg 1). Maakohus on pidanud sellise tuvastushagi menetlemist

põhjendatuks, millega nõustub ka kolleegium. Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus teine

lepingupool on teinud tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks, on lepingupoolel üldjuhul olemas

õiguslik huvi, saamaks selgust, kas leping kehtib või mitte, kuna sellest sõltub, millised õigused

ja kohustused tal lepingust tulenevalt on. Seega on üldjuhul olemas õiguslik huvi tuvastushagi

esitamiseks (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-13, p 10 ja selles

viidatud kohtupraktika). Erandlikke asjaolusid, mis välistaksid hagejatel tuvastushuvi

olemasolu, praeguses asjas ei esine.

10. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas kostjal oli rendilepingute

ülesütlemiseks lepingust või seadusest tulenev õiguslik alus, s.o kas rendilepingute ülesütlemise

materiaalne eeldus on täidetud. Kuna praegusel juhul pole vaidlust, et rendilepingud sõlmiti

kehtivalt, siis tuleb kostjal tõendada, et lepingud öeldi pärast sõlmimist nõuetekohaselt üles.

Selleks peab kostja tõendama õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud

6 (8)

ülesütlemiskorra järgimist. Kostja arvates oli tal nii seadusest kui ka rendilepingutest tulenev

õigus tähtajatud rendilepingud korraliselt üles öelda (VÕS § 195 ja rendilepingu p 6.3).

11. Ringkonnakohus

nõustub

maakohtu

seisukohaga,

et

arvestades

maatükkide

kasutusotstarvet

ja

suurust,

tuleb

hagejaga I

sõlmitud

rendilepingule

kohaldada

põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut (VÕS § 340 lg-d 1 ja 3). VÕS § 340 eelduseks

on, et rentniku kasutusse antakse kinnisasi või kinnisasja osa ning selle kasutusotstarve peab

olema suunatud põllumajanduslikule tootmisele. Rendilepingu p-de 1.2, 2.1.3 ja 2.2.3 järgi on

üle 2 ha suurune kinnisasja osa antud hagejale I rendile põllumajanduslikul eesmärgil

kasutamiseks (põllu- ja/või aiasaaduste kasvatamiseks). Hagejate II ja III rendilepingud ei ole

põllumajanduslikud rendilepingud, sest nende esemeteks on alla 2 ha suurused maatükid.

12. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et vaidlustatud osas tuleb hagi rahuldada, kuid

muudab selles osas osaliselt maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

12.1. Maakohus leidis, et hagejate rendilepingud muutusid 2015. aasta oktoobrist tähtajatuks.

Kolleegium maakohtu seisukohaga ei nõustu ja muudab selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi.

Rendilepingu p-s 7.1 leppisid pooled kokku, et kui üks pool ei teata teisele poolele kaks kuud

enne lepingu tähtaja möödumist kirjaliku teatega, et ta ei soovi lepingu pikenemist, pikeneb

edaspidi leping samadel tingimustel ühe aastaste tähtaegade kaupa. VÕS § 341 kohaselt

kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, arvestades rendilepingute

erisusi. Kuna tähtajaliste rendilepingute pikenemise kohta ei ole erisätet, siis hagejate II ja III

puhul reguleerib lepingute pikenemist VÕS § 310 lg 1. Maakohus on ekslikult kohaldanud

eluruumi üürilepingule kohaldatavat sätet (VÕS § 310 lg 2). Hagejaga I sõlmitud

põllumajandusliku rendilepingu pikenemist reguleerib VÕS § 352. Eelviidatud sätted eeldavad,

et tähtajalised lepingud muutuvad tähtaja möödumisel tähtajatuks, kuid samas pole

lepingupooltel keelatud sõlmida lepingu pikenemise reguleerimiseks teistsuguse sisuga

kokkuleppeid, sh kokkuleppega välistada lepingu tähtajatu lepinguna pikenemise.

Rendilepingu p-s 7.1 on pooled kokku leppinud lepingu tähtajalises pikenemises ühe aastaste

tähtaegade kaupa. Seega hakkasid kõik vaidlusalused rendilepingud 2015. aasta detsembrikuust

ühe aasta võrra pikenema ega muutunud tähtajatuks.

12.2. Maakohus on kontrollinud ülesütlemise õigusliku aluse esinemist lähtudes sellest, et

tegemist oli tähtajatute rendilepingutega. Kuna ringkonnakohtu arvates on tegemist tähtajaliste

rendilepingutega, siis tuleb hinnata, kas tähtajaliste lepingute erakorraliseks ülesütlemiseks oli

õiguslik alus olemas. Üldjuhul lõpeb tähtajaline leping tähtaja möödudes, lepingu täitmise

kohustustest kiiremaks vabanemiseks tuleb leping erakorraliselt üles öelda. Kostja

apellatsioonkaebuse väite kohaselt võimaldas rendilepingu p 6.3 ja VÕS § 195 rendilepingu

igal ajal korraliselt üles öelda. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu.

12.3. Tähtajalise

rendilepingu

(sh

põllumajandusliku

rendilepingu)

erakorralisele

ülesütlemisele kohaldatakse VÕS § 341 alusel üürilepingu kohta sätestatut. Muu kui eluruumi

üürilepingu puhul võib üürilepingu ülesütlemise alus tuleneda poolte kokkuleppest (VÕS §

275). Ringkonnakohtu hinnangul on kostja praegusel juhul tuginenud ülesütlemise alusele, mis

ei tulene seadusest ega rendilepingust. Rendilepingu p 6.3 loetleb üles seaduses sätestatud

lepingu lõppemise võimalikud alused. Üheks võlasuhte lõppemise aluseks on lepingu

ülesütlemine (VÕS § 186 p 6). Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-

s 1,

mille

kohaselt

kumbki

lepingupool

võib

kestvuslepingu

mõjuval

põhjusel

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki

asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni

kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt

täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1.

Eeltoodust tulenevalt sai kostja rendilepingud ennetähtaegselt üles öelda VÕS §-de 313-319 ja

rendilepingu p-s 6.5 kokkulepitud alustel. Pooled ei vaidle, et hagejad ei ole rendilepinguid

7 (8)

rikkunud, mistõttu ei saa esineda rendilepingu p-des 6.5.1-6.5.5 sätestatud ülesütlemise aluseid.

Rendilepingu p 6.5 sisaldab endas VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud ülesütlemise alust. VÕS § 313

lg 1 järgi saab erakorraliselt üles öelda nii tähtajalist kui ka tähtajatut lepingut. VÕS § 313 lg 1

järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

12.4. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, mille kohaselt ei esine kostjal

mõjuvat põhjust rendilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium järgib selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6).

Kostja tugines mõjuva põhjuse sisustamisel sellele, et soovis kinnisasjad enampakkumise

korras võõrandada. Halduskohtus oli vaidluse all vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsus nr

159 „Vallasvara võõrandamise enampakkumise korras“ (I kd, tl 33 ja pöördel). Nimetatud otsus

on halduskohtu poolt tühistatud (haldusasi nr 3-19-54). Maakohus on nõuetekohaselt kaalunud

mõlema lepingupoole huve ja leidnud põhjendatult, et kostja kinnisasjade võõrandamise soov

ei anna alust erakorraliseks rendilepingute ülesütlemiseks. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab

mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist

sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui

teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kohtupraktikas on leitud, et avaliku võimu

kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse

põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Ebaõige on kostja apellatsioonkaebuse väide, et

maakohtu otsusest tulenevalt puuduks tal seaduslik alus rendilepingute ülesütlemiseks. Kuna

tegemist on tähtajaliste rendilepingutega, siis neid ei saa seadusest tulenevalt korraliselt üles

öelda. Tähtajalised rendilepingud saavad lõppeda tähtaja möödumisel, erakorraliselt või poolte

kokkuleppel ennetähtaegselt. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust

maakohtu otsuse tühistamiseks.

13. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsiooniastme menetluskulud

TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab kolleegium kindlaks

menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud. Hagejate apellatsiooniastme menetluskulude

kindlaksmääramise taotlus tuleb osaliselt rahuldada. Hagejate esitatud menetluskulude

nimekirja kohaselt on hagejatele apellatsiooniastmes osutatud õigusabi 4 tundi ja 10 minutit

tunnihinnaga 96 eurot käibemaksuga.

Kolleegium leiab, et taotluses esitatud õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt

(TsMS § 175 lg 1). Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hagejate esindajal

apellatsioonkaebuse analüüsiks ja vastuse koostamiseks ning esitamiseks 3 tundi ja 5 minutit.

Kolleegium peab nende toimingute ajakulu põhjendatuks ja vajalikuks. Kostja lõplike

seisukohtadega tutvumiseks ja seisukoha koostamiseks kulus hagejate esindajal 1 tund ja 5

minutit. Kolleegium peab põhjendatuks ja vajalikuks, arvestades menetlusdokumentide sisu ja

mahtu, ajakulu 25 minutit. Kolleegium peab vajalikuks vähendada hagejate esindaja 15. mai

2020. a menetlusdokumendi koostamise ajakulu, sest menetluskulude nimekirja koostamise

eest kantud menetluskulusid ei hüvitata (vt Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-77-14, p 12) ning selle koostamiseks ei saanud kuluda rohkem kui 25 minutit. Kokku

tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista 3 tunni ja 30 minuti eest 336 eurot (käibemaksuga),

s.o iga hageja kasuks 112 eurot.

Hagejad paluvad kohustada kostjat maksma menetluskulude maksmisega viivitamise korral

viivist (TsMS § 177 lg 4).

Hagejad on esitanud taotluse menetluskulude tasumise korra kindlaksmääramiseks (TsMS §

445 lg 1). Vastavalt hagejate taotlusele määrab ringkonnakohus kindlaks, et kostjal tuleb

menetluskulud tasuda ASIS Consult OÜ arvelduskontole.

8 (8)

14. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur, Margo Klaar, Vallo Kariler