3-19-1378/33 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver

Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.05.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1378

Haldusasi

XX ja XY kaebus Lääne-Nigula Vallavolikogu

26.06.2019 otsuse nr 34 „Ramsholmi kinnisasjale

sundvalduse seadmine“ tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – XX ja XY, esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Vastustaja

–

Lääne-Nigula

vald,

esindajad

vandeadvokaadid Ramil Pärdi ja Sandor Elias

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 07.01.2020 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

XX ja XY apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 19.05.2020

RESOLUTSIOON

1. Jätta XX ja XY apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

07.01.2020 otsus haldusasjas nr 3-19-1378 muutmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 29.06.2020.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-19-1378

2(12)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XX ja XY (kaebajad) ühisomandis on alates 08.11.2016 Ramsi poolsaarel Einbi külas asuv

Ramsholmi kinnistu (registriosa nr 76032, katastritunnus 52001:005:0420; suurus 29,69 ha;

sihtotstarve maatulundusmaa). Kinnistul asub elamu.

2. Ramsholmi kinnistu ümbritseb maa poolt poolsaare tipus mere ääres asuvat Ramsi

puhkekoha kinnistut (registriosa nr 1125132, katastritunnus 52001:005:0008; suurus 0,55 ha;

sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa), mille omanik on alates 2006. a-st Lääne-Nigula vald.

Valla kinnistul asuvad nõukogude sõjaväest maha jäänud ja praeguseks lagunenud vaatlusposti

hooned. Noarootsi Vallavolikogu 15.09.2011 otsusega nr 98 kehtestati Ramsi puhkekoha

kinnistu detailplaneering, millega nähti ette olemasolevate ehitiste baasil loodus- ja

käsitöökeskuse ning avaliku lõkke- ja telkimiskoha rajamine ning merele avaliku juurdepääsu

tagamine. Praeguseks on kinnistule paigutatud riietumiskabiin koos infotahvliga ja istumiskoht.

3. Ramsi poolsaarel kulgeb Ramsi tee, mis läbib muu hulgas Ramsholmi kinnisasja ja lõppeb

Ramsi puhkekoha kinnistul. See tee on Ramsholmi kinnistuni registreeritud kohaliku teena ja

sealt edasi erateena. Kaebajad sulgesid 2017. a-l Ramsi tee mootorsõidukitele, rajades

Ramsholmi kinnistu piirile aia ja lukustades selle värava. Jalgsi liiklejatele mõeldud läbipääs

on samuti suletud väravaga, kuid see ei ole lukus.

4. Lääne-Nigula Vallavolikogu seadis 26.06.2019 otsusega nr 34 kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 2 lg 2 ning § 39 lg-te 1, 5 ja 7, asjaõigusseaduse

(AÕS) § 155 lg 3 ning ehitusseaduse (EhS) § 92 lg 5 ja § 94 lg-te 1 ja 2 alusel Ramsholmi

kinnisasjale sundvalduse Ramsi tee ulatuses, eesmärgiga määrata see eratee avalikuks

kasutamiseks. Sundvalduse ala pindala on 3492,5 m2. Sundvalduse tasuks määrati 1746,25

eurot.

Otsuse lisaks olevas seletuskirjas põhjendati sundvalduse seadmist kokkuvõtlikult järgmiselt.

1) Sundvalduse seadmiseks on avalik huvi, mis seisneb avaliku juurdepääsu tagamises Ramsi

puhkekohale ning selle kaudu kallasrajale ja merele. Sellist avalikku huvi väljendati juba 2011.

a-l kehtestatud Ramsi puhkekoha detailplaneeringus ning see huvi on jätkuvalt olemas – seda

kinnitab MTÜ Einbi külaselts ja 67 teise isiku pöördumine valla poole. Lisaks kohalikele

elanikele ja muudele poolsaart külastavatele inimestele on Ramsi tee kasutamise vajadus

Politsei- ja Piirivalveametil (PPA) ning Päästeametil.

2) Sundvalduse seadmine on proportsionaalne. Ramsi poolsaare tipus asuvale kinnistule ja

kallasrajale pole muud juurdepääsu peale Ramsholmi kinnistut läbiva Ramsi tee. Igaühe õigus

Ramsi teed kasutada tekib alles siis, kui Ramsholmi kinnistule seatakse sundvaldus ja seejärel

määratakse Ramsi tee avalikuks kasutamiseks, vastasel korral sõltub juurdepääs Ramsi

puhkekohale Ramsholmi kinnistu omaniku suvast. Avalik huvi on kaalukas, sest pääs Ramsi

poolsaare tippu on oluline nii kohalike elanike jaoks kui ka loodusturismi ning

korrakaitseorganite seisukohalt. Ramsi tee möödub Ramsholmi kinnistul paiknevast elamust.

Haldusmenetluse käigus pakuti Ramsholmi kinnistu omanikele, et vald rajab alternatiivse

teetrassi, mis kulgeks vana elektri õhuliini asukohas ja oleks elumajast kaugemal, kuid kinnistu

omanikud sellega ei nõustunud. Kinnistu omanikud on mures võimalike korrarikkumiste pärast

(prügistamine, lubamatus kohas lõkke tegemine jne), kuid need probleemid tuleb lahendada

liikluskorraldusvahendite, teavitustahvlite jms meetmete abil. Avalikult kasutatavaks

määratakse üksnes teekoridor, mitte terve Ramsholmi kinnistu. Kinnistu omanikel on võimalik

piirata oma kinnistul viibimist keskkonnaseadustiku üldosa seaduses (KeÜS) sätestatud

tingimustel ja ulatuses. Korrarikkujad tuleb allutada riiklikule järelevalvele või

3-19-1378

3(12)

süüteomenetlusele. Korrarikkumiste oht ei ole piisav põhjus, et takistada õiguskuulekate isikute

liiklemist. Sundvalduse seadmine ei välista omanikel oma kinnistu kasutamist senisel otstarbel.

3) Arvestades maatüki suurust ja paiknemist, on eksperdi hinnangul Ramsholmi kinnistu

turuväärtus ca 0,5 eurot/m2 ehk umbes 150 000 eurot. Sundvalduse ala väärtuseks on seega

1746,25 eurot. Lisaks tuleb arvestada, et kui Ramsi tee määratakse avalikuks kasutamiseks,

lähevad tee korrashoiu ja remondiga seotud kulutused jm omaniku kohustused üle Lääne-

Nigula vallale. Omanikel ei ole Ramsi tee aluse maa osas maamaksukohustust. Omanikel jääb

alles võimalus kasutada sundvalduse alale jäävad maad samal otstarbel kui varem. Kinnisasja

omanikud ei esitanud haldusmenetluses sundvalduse hüvitamiseks ühtki alternatiivset

hinnangut või arvutuskäiku.

5. XX ja XY esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlesid otsuse nr 34

tühistamist.

1) Sundvalduse seadmiseks puudub avalik huvi. Ramsi neeme tipus ei ole ajalooliselt olnud

puhkekohta. Valla kinnistu on väike ja seal asuvad lagunenud hooned, mistõttu mõistlik

inimene ei puhka sellises kohas. Praktikas on n-ö puhkamiseks kasutatud Ramsholmi kinnistut,

kuid kaebajad ei ole sellise olukorra jätkumisega nõus. Pole õige teha avalikku teed kohta, kus

on ainult kuni viis parkimiskohta. Vald on toonud erinevatel aegadel erinevaid põhjusi, miks

lubada avalikku juurdepääsu Ramsi puhkekoha kinnistule, kuid need on lähtunud mõne isiku

erahuvist, mida ei saa võrdsustada avaliku huviga. Korrakaitseorganitel ei ole vaja oma

ülesannete täitmiseks Ramsi teele sundvalduse seadmist. Valla kinnistult ei ole võimalik paate

vette lasta, sest sealt kulgeb merre sidekaabel, mille kaitsevööndis ei saaks mingeid ehitustöid

teha (lautrit ehitada) ega isegi mitte ankrut merre lasta.

2) Sundvalduse seadmine ei ole proportsionaalne. Kaebajate õigusi riivatakse väga

intensiivselt. Kaebajad ei ole takistanud valla kui maaomaniku juurdepääsu oma kinnistule.

Kaebajad on võimaldanud Ramsi teel jalgsi ja jalgrattaga liiklemist. Ramsi tee ääres elavad

külaelanikud on sellise olukorraga rahul. Autoga Ramsi puhkekoha kinnistule pääsemiseks

puudub vajadus ning see oleks ka vastuolus looduskaitseseaduse (LKS) ja liiklusseadusega

(LS). Tõenäoliselt jätkub kaebajate kinnistul varasem olukord (prügistamine, lõkete tegemine

jms) ja kaebajatel puudub võimalus kinnistut ööpäevaringselt valvata ja rikkujaid korrale

kutsuda. Kaebajate kompromissettepanekuid ei ole arvestatud.

3) Sundvalduse tasu on liiga väike. Kaebajad on tellinud omapoolse eksperthinnangu, mis

arvestab ka avalikult kasutatava tee olemasolust tingitud kinnistu väärtuse vähenemisega. Selle

hinnangu järgi oleks kohane sundvalduse tasu 133 000 eurot.

6. Lääne-Nigula vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud otsuse ja selle

seletuskirjas toodud põhjenduste juurde.

7. Tallinna Halduskohus jättis 07.01.2020 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

1) Otsuses nr 34 (seletuskirja p 2.19) on piisavalt põhjendatud, et sundvalduse seadmiseks on

avalik huvi, mis seisneb merele ja kallasrajale juurdepääsu tagamises. Vallale kuuluva kinnistu

praegune seisukord (lagunenud hooned jms) ei mõjuta sundvalduse seadmise õiguspärasust.

Ramsi puhkekoha detailplaneering, mis näeb ette kinnistule puhkekoha ning loodus- ja

käsitöökeskuse rajamise, on kehtiv haldusakt. Sundvalduse seadmise õiguspärasus ei sõltu

sellest, kas detailplaneeringut õnnestub realiseerida täies ulatuses. Ramsi puhkekoha

väljaehitamine on kajastatud Lääne-Nigula valla arengukavas 2018–2026 ning valla kinnitusel

on valla eelarvestrateegias arendustegevuseks ette nähtud konkreetsed summad. Ramsi

3-19-1378

4(12)

puhkekoha detailplaneeringu seletuskirja järgi on see kinnistu Ramsi neemel ainuke

mitteeraomandis olev mereäärne kinnistu, kust avaneb kaunis vaade Vormsi saarele ja Voosi

kurgule. Ka paatide veeskamiseks täiendava koha loomine on avalikes huvides. Kui tee ei ole

määratud

avalikuks

kasutamiseks,

sõltub

läbipääsu

lubamine

kinnistu

omaniku

vastutulelikkusest. Asjakohane on ka otsuse nr 34 seletuskirja viide politsei- ja päästesõidukite

läbipääsu tagamise vajadusele. PPA ega Päästeamet ei ole esitanud nõudeid selle kohta, millisel

õiguslikul alusel tagatakse neile võimalus Ramsi teed kasutada, kuid avalike ülesannete

täitmine on lihtsam, kui tee on määratud avalikuks kasutamiseks ning mootorsõidukite

liiklemist ei takista lukustatud värav.

Asjakohane on otsuse nr 34 seletuskirjas tehtud viide MTÜ Einbi külaselts pöördumisele ja 67

isiku avaldusele, sest see näitab kogukonna huvi pääseda Ramsi neeme tippu. Pole tähtis, kas

allkirja andnud isikud elavad Einbi külas või kas kaebajad neid tunnevad, sest juurdepääs

puhkekohale ja mererannale pole üksnes Einbi külas elavate inimeste õigus. Võimalik, et

kaebajad ei takistaks inimeste juurdepääsu kallasrajale ega korrakaitseorganite sõidukite

liikumist Ramsi neeme tippu, kuid kaebajad võivad oma nõusoleku igal ajal tagasi võtta ning

see luba poleks siduv ka järgmistele Ramsholmi kinnistu omanikele. Sundvalduse seadmine ja

sellele järgnev tee avalikuks kasutamiseks määramine tagab selguse ja kindluse. Sundvalduse

seadmine ei anna kellelegi õigust rikkuda LKS-s sätestatud ranna piiranguvööndis liikumise

reegleid või panna toime korrarikkumisi.

Avalikku huvi sundvalduse seadmiseks ei välista see, et kaebajad ei tee hetkel valla esindajatele

ja jalgsi liiklejatele takistusi Ramsi tee kasutamiseks. Nii autoga kui ka jalgsi liiklemine vajavad

õiguslikku

alust.

Sundvaldust

ei

seatud

üksnes

mootorsõidukitega

liiklemiseks.

Korrarikkumised, mida kaebajad kardavad, on võimalikud ka sundvaldust seadmata.

Liikluskorraldus Ramsi teel ja nõuded kaebajate kinnistu korrashoiu tagamiseks tuleb

lahendada tee avalikuks kasutamiseks määramise menetluse käigus.

Kohus ei hinda kaalutlusotsuse otstarbekust. Seega pole tähtsust, kas valla kinnistu on

puhkekoha rajamiseks piisavalt suur. Kohalik omavalitsus (KOV) on ellu kutsutud avalike

ülesannete täitmiseks ning vastustajal ei ole seetõttu kinnistu kasutamiseks enda kui omaniku

erahuvi. KOV ülesannete täitmine tähendab, et KOV-le kuuluvast omandiõigusest peavad osa

saama ka valla elanikud ja avalikkus laiemalt. Seetõttu ei muuda sundvalduse seadmist

ebaproportsionaalseks see, et vastustajale on juurdepääs kinnistule tagatud. Praeguse vaidluse

lahendamisel pole tähtsust, kas vaatlusposti aluse maa riigilt omandamine oli õiguspärane, st

kas vastustaja vajab seda maad oma ülesannete täitmiseks.

2) Kuna vastustaja kinnistu on maa poolt igast küljest ümbritsetud kaebajate kinnistuga ning

Ramsi tee möödub kaebajate eluhoone lähedalt, riivab läbisõidu talumine küllalt intensiivselt

kaebajate omandiõigust ja eraelu puutumatust. Riive intensiivsust vähendab asjaolu, et 2016. a-

l Ramsholmi kinnistut omandades pidid kaebajad arvestama kohustusega tagada avalikkuse

juurdepääs läbi nende kinnistu. Selline kohustus on Ramsholmi kinnistu (varasematele)

omanikele teada juba alates maareformi läbiviimisest, sest see sisaldus õigusvastaselt

võõrandatud maa tagastamise korralduses. Lisaks on Ramsi tee Noarootsi Vallavolikogu

17.12.1999 otsusega nr 13 arvatud valla arenguks vajalike kohalike maanteede (vallateede)

nimekirja. Ramsi tee on vallateena kantud 09.07.2003 kehtestatud Noarootsi valla

üldplaneeringu, 15.06.2006 kehtestatud rannaalade teemaplaneeringu ja 23.01.2009

kehtestatud elamualade teemaplaneeringu joonistele. XX selgitas kohtuistungil, et

läbirääkimised Ramsholmi kinnistu omandamiseks kestsid aastaid ja avaldas, et ta on varem

tegutsenud vandeadvokaadina. Seega on usutav, et kaebajad tegid enne Ramsholmi kinnistu

omandamist endale olukorra selgeks ja kaalusid kinnistu kasutamisega kaasnevaid tagajärgi.

Vastustaja soov viia ellu Ramsi puhkeala detailplaneering ja kaebajate soov nautida oma

3-19-1378

5(12)

kinnistul privaatsust viib paratamatu konfliktini, mida ei kõrvalda võimalus lubada kaebajate

kinnistu läbimist jalgsi või jalgrattaga. Sel juhul tuleks parkimisala rajada ikkagi kaebajate

kinnistu lähedusse, kust inimesed liiguksid edasi jalgsi, möödudes kaebajate elumaja lähedalt.

Seega ei ole Ramsi puhkeala detailplaneeringut võimalik ellu viia ilma häiringuteta kaebajate

elukorraldusele. Üksnes jalgsi või jalgrattaga liikumise lubamisel jääks realiseerimata ka

detailplaneeringu üks eesmärk – luua avalikkusele kättesaadav paatide veeskamise võimalus.

Küsimus sellest, kui palju on ümbruskonnas muid paatide veeskamise kohti, on otstarbekuse

küsimus. Valla kinnistult merre kulgev Eesti Lairiba Arendamise Sihtasutuse (ELA SA) kaabel

võib välistada teatud ehitustööd selle kaitsevööndis, kuid ei välista paatide veeskamist ega

juurdepääsu merele (vt EhS § 70 lg 3). Riivet kaebajate õigustele vähendab ka see, et vastustaja

pakkus välja võimaluse nihutada Ramsi tee kinnistul asuvast eluhoonest eemale, kuid kaebajad

ei olnud sellega nõus. Kaebajaid on korduvalt ära kuulatud. Vastuolud vastustajaga on

põhimõttelised ning täiendav ärakuulamine ei oleks midagi muutnud. Kaebajate põhiväidetele

on vastatud. Seetõttu ei ole sundvalduse seadmine ebaproportsionaalne.

3) Sundvalduse tasu määramisel lähtus vastustaja ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangust, mille

järgi oleks sundvalduse teeala turuväärtuseks ca 1700 eurot. Kaebajate arvates tuleks arvestada

sundvalduse terviklikku mõju kinnisasja väärtusele. Kaebajate esitatud Lahe Kinnisvara Lääne-

Eesti OÜ arvamuse järgi väheneks Ramsholmi kinnistu turuväärtus avalikult kasutatava tee

tõttu keskmiselt 133 000 eurot. KAHOS § 12 lg 2 ning § 39 lg-d 5 ja 6 ei sätesta täpselt, kuidas

määrata tasu sundvalduse eest. Vastustaja otsus maksta sundvalduse tasu ühekordse maksena

selliselt, et kompenseeritakse tee alla jääva maa maksumus, ei ole õigusvastane. See on pigem

kaebajaid soosiv, sest neil säilib tee aluse maa kasutamise võimalus, kuid nad vabanevad

teeomaniku kohustustest ja vastutusest (EhS § 94 lg 3, maamaksuseaduse § 4 lg 1 p 7).

Sundvalduse tasu määramisel on õiguspäraselt jäetud arvestamata kinnistul asuva

hoonestusega, sest see ei mõjuta teemaa väärtust. ERI Kinnisvara OÜ pakutud kinnistu

turuväärtus ei lahkne olulisel määral hinnast, millega kaebajad kinnistu ostsid. Lahe Kinnisvara

Lääne-Eesti OÜ hinnang kinnistu turuväärtusele on ülepaisutatud. Seal toodud võrdlustehingud

ei ole tehtud Einbi küla läheduses, vaid Saaremaal, Häädemeeste vallas ja Saaremaal ning

võrdlustehingute puhul on hinda mõjutanud heas seisukorras hooned, mida pole õige arvesse

võtta. Hinnang, et avalikult kasutatava tee tõttu väheneb Ramsholmi kinnistu väärtus 25%–

30%, ei tugine üldtunnustatud metoodikale. Kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist nii,

nagu kaebajad seda mõistavad, ei näe KAHOS ette. Kaebajatel pole soovi kinnistut müüa, seega

on neile kinnistu väärtuse vähenemisega seotud kahju tekkimine hüpoteetiline. KAHOS ei näe

ette sellise kahju hüvitamist, mis tuleneb privaatsuse vähenemisest vms mõjust. Kaebajad said

kinnistu ostmisel, sh selle ostuhinna kokkuleppimisel arvestada asjaoluga, et Ramsholmi tee

määratakse avalikuks kasutamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. XX ja XY esitasid apellatsioonkaebuse Tallinna Halduskohtu otsuse tühistamiseks ning

uue otsusega kaebuse rahuldamiseks.

1) Sundvalduse seadmiseks puudub avalik huvi. Ramsi poolsaare tipus olevale valla kinnistule

pole piiramatul hulgal inimestel vältimatult vaja juurde pääseda. Halduskohus on tuvastanud

avaliku huvi pelgalt vastustaja seisukohtade põhjal, jättes kaebajate väited ja tõendid

tähelepanuta.

Valla kinnistut pole võimalik kasutada puhkekohana. Kinnistu on väike ja sellel asuvad

varisemisohtlikud varemed. Maksimaalselt oleks seal puhkamiseks ruumi ühele perele, mille

tõttu on tõenäoline, et kasutama hakatakse ka kaebajate kinnistut. Ramsi puhkekoha

detailplaneering on õigusvastane ja ka sisult vananenud. Kokkulepped Ramsi tee avalikuks

3-19-1378

6(12)

kasutamiseks oleks tulnud sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist, kuid seda ei tehtud.

Detailplaneering iseenesest ei tähenda ka veel avaliku huvi väljendust. Sundvalduse seadmisega

sarnase riive kohaldamist detailplaneering ette ei näinud. Detailplaneering ei vasta enam neile

väärtustele, mis on väljendatud valla üldplaneeringus, sest soodustab stiihilise ja kontrollimatu

puhketegevuse kasvu. Vald ei ole 13 aasta jooksul asunud detailplaneeringut ellu viima.

Sundvalduse seadmist ei saa õigustada vajadusega tagada juurdepääs kallasrajale, sest kellelgi

ei ole õigust nõuda kallasrajale juurdepääsu konkreetsest kohast (Riigikohtu 01.03.2017 otsus

nr 3-3-1-79-16, p 22). Seda enam ei pea kallasrajani pääsema autoga.

Valla kinnistult on pääs merele paatide veeskamise eesmärgil võimatu. Valla kinnistult ei ole

paatide veeskamist kunagi toimunud, vaid seda on seni tehtud kaebajate kinnistult. Valla

kinnistult kulgeb merre ELA SA valguskaabel, mille kaitsevöönd on laiem kui valla kinnistu,

mistõttu ei saa sinna paatide veeskamise kohta rajada. Seega otsuses nr 34 välja toodud avalik

huvi luua paatide veeskamise koht on üksnes teoreetiline ega saa õigustada sundvalduse

seadmist. Vald on hiljuti välja ehitanud Hara ja Österby sadamad, kus on loodud paatidele

moodsad veeskamise võimalused.

Mitme isiku summeeritud erahuvi (nt MTÜ Einbi külaselts pöördumine või 67 allkirjaga

avaldus) ei võrdu avaliku huviga. Vastustaja on pidanud avalikuks huviks mõne isiku erahuvi

kasutada võõrast kinnistut nt paatide veeskamiseks. Halduskohus ei ole selgitanud, miks on

kõigil isikutel vaja tingimata mootorsõidukiga valla kinnistule jõuda. KeÜS § 33 lg-st 3

tulenevalt ei saa kaebajad keelata Ramsi tee kasutamist jalgsi või jalgrattaga liiklejatele ning

pole õige eeldada, et kaebajad kavatsevad seadust rikkuda. PPA ja Päästeamet on kinnitanud,

et ei soovi tee avalikuks kasutamiseks määramist. Neil on õigus vajadusel Ramsholmi

kinnistule siseneda ka kaebajate loata. Vastustaja soovib taastada olukorda, mis valitses enne,

kui kaebajad said Ramsholmi kinnistu omanikuks – siis oli kogu Ramsi poolsaare ots „avalik

puhkeala“, kus sai parkida, telkida, lõket teha, paate veesata jne. On selge, et väikesele valla

kinnistule sellised tegevused ära ei mahu. Kaebajad ei suuda ise igapäevaselt kogu oma

kinnistul korda tagada.

2) Sundvalduse seadmine ei ole proportsionaalne. Kaebajad ei pidanud kinnistut omandades

arvestama, et neil tuleb tagada avalikkuse juurdepääs valla kinnistule. Kogu melu, lagastamine

jms tegevus toimus kaebajate, mitte valla kinnistul ning kaebajad võisid eeldada, et selline

tegevus lõpeb. Kaebajad said arvestada asjaoluga, et väikest valla kinnistut ei kasutanud keegi

puhkekohana, sest seal asuvad ohtlikud varemed, ning vald ei olnud asunud detailplaneeringut

realiseerima. Kaebajad arvestasid, et peavad tagama vallale juurdepääsu tema kinnistule nii

nagu igale teisele maaomanikule (sh mootorsõidukiga), samuti avalikkusele KeÜS § 33 lg-st 3

tulenevate piirangutega. Kaebajate õiguste piirangud ei saa tulla maa tagastamise korraldusest

või halduskohtu otsuses viidatud planeeringutest, vaid peavad tulenema seadusest. Kaebajad ei

nõustunud alternatiivse tee rajamisega, sest Ramsholmi kinnistul pesitsevad haruldased linnud

ning seal asub unikaalne metsa ja rannaniitude kooslus, mida kaebajad ei soovi lõhkuda.

Kaebajaid häiriks ilmselgelt vähem see, kui nende kodust mööduvad jalgsi liikuvad inimesed,

võrreldes olukorraga, kus kaebajate kinnistu on ummistatud sõidukitest, mis ei mahu ära valla

kinnistule. Kaebajate kinnistule jääv tee ega valla kinnistu ei talu koormust, mida tee avalikuks

kasutamiseks määramine kaasa toob. Tee on nii kitsas, et kaks autot ei mahu üksteisest mööda,

seega tuleb osaliselt sõita kaebajate kinnistul. Jääb selgusetuks, miks peab valla kinnistuni

pääsema tingimata mootorsõidukiga, eriti kuna seal pole piisavalt parkimiskohti. Otsuses nr 34

ei ole selgitatud, kuidas need probleemid kavatsetakse lahendada. Piisav pole halduskohtu

viide, et need lahendatakse tulevikus. Vastustaja ei ole soovinud arutada kaebajate

kompromissettepanekuid, nt kaebajate ettepanekut kasutada paatide veeskamiseks neile

kuuluvat Voosi kinnistut, mis asub samas külas, või ettepanekuid läbipääsukorra

3-19-1378

7(12)

reguleerimiseks. Suhtluse tihedus ei tähenda tingimata selle kvaliteeti. Poolsaare tipus ei asu

midagi, mida peaks tingimata külastama autoga.

3) Kaebajatele ei maksta sundvalduse seadmise eest õiglast tasu. Vald tugines ERI Kinnisvara

OÜ vastuskirjale, mis pole KAHOS nõuetele vastav ekspertiis, sest ei vasta sundvalduse

seadmise eesmärgil vara hindamise standardile. Selles arvamuses pole hinnatud sundvalduse

seadmise terviklikku mõju, vaid üksnes vahetult tee alla jääva maa ruutmeetrite maksumust.

Kaebajate esitatud ekspertarvamus on koostatud kooskõlas KAHOS nõuetega ja selle järgi

oleks pidanud sundvalduse seadmise tasu olema 133 000 eurot. See arvestab ka kaebajatele

sundvalduse seadmisega tekkivat kahju (Ramsholmi kinnistu turuväärtuse vähenemist

tulenevalt mh sellest, et varasema privaatse kinnistu lõikab pooleks avalikult kasutatav tee ning

elamu on teele väga lähedal). Ramsholmi kinnistuga võrdväärset kinnistut on raske leida.

9. Lääne-Nigula vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Vastustaja on määratlenud avaliku huvi: juurdepääs Ramsi neeme tipus asuvale Ramsi

puhkekohale, sh juurdepääs merele ja kallasrajale. Need eesmärgid tulenevad 2011. a-l

kehtestatud Ramsi puhkekoha detailplaneeringust, mis on kehtiv haldusakt ja oli kaebajatele

kinnistu omandamise ajal teada. Avaliku huvi pikaaegsust kinnitavad ka varasemad

haldusaktid, sh planeeringud, milles on Ramsi teed käsitletud avaliku teena. Ramsi puhkekoha

kinnistut saab kasutada puhkekohana ja avaliku juurdepääsuna merele. Paatide veeskamine ei

ole välistatud, sest ELA SA valguskaabli olemasolu võib välistada vaid teatud ehitustööd selle

kaitsevööndis. Ehitustööd lautri rajamiseks toimuks maismaal, mitte merel. Vastustaja on

asunud detailplaneeringut ellu viima, kuid selle realiseerimiseks on vaja avalikult kasutatavat

juurdepääsuteed. MTÜ Einbi külaselts ja 67 teise inimese pöördumine väljendab huvi

puhkekoha kasutamise ja kallasrajale pääsemise vastu, mis on käsitatav avaliku huvina.

2) Sundvalduse seadmine on proportsionaalne. Sundvalduse seadmist ei välista see, et kaebajad

ei ole seni teinud jalgsi liiklejatele või valla esindajatele takistusi oma kinnistu läbimiseks, sest

kaebajad võivad selle nõusoleku igal ajal tagasi võtta. Sundvalduse seadmine on vajalik, et

Ramsi tee avalikuks kasutamiseks oleks olemas õiguslik alus, seda nii jalgsi kui ka

mootorsõidukiga liiklemiseks. KeÜS § 33 lg-st 3 tulenevate igaüheõiguste ulatus on igal

konkreetsel juhul vaieldav, eriti olukorras, kus kinnistu omanik on tee väravaga sulgenud. Tee

avalik kasutus ei anna kellelegi õigust rikkuda LS-i, LKS-i või muid õigusakte. Korrarikkumisi

ei saa eeldada, sest vastasel korral poleks ühtegi teed võimalik määrata avalikuks kasutamiseks.

Vastustaja plaanib meetmeid korrarikkumiste välistamiseks. Halduskohus selgitas õigesti, et

seda, millistel tingimustel lubatakse Ramsi teel mootorsõidukitega liiklemist (piirangud

sõidukite kiirusele või massile või liiklemise ajale) ning milliseid täiendavaid meetmeid

rakendatakse (piirded, liikluskorraldus, prügikastid, teehooldus jne), ei lahendata sundvalduse

seadmise, vaid tee avalikuks kasutamiseks määramise menetluses. Vastustaja kaalus

kaebajatele tekkivaid võimalikke häiringuid. Otsuses nr 34 on arvestatud, et Ramsi tee ala on

Ramsholmi kinnistu suurust arvestades väike, kuid tee möödub elamu lähedalt. Vastustaja

pakkus, et viib teekoridori oma kulul elamust kaugemale (vana elektriliini all kulgevale tühjale

maa-alale), kuid kaebajad keeldusid sellest. Sundvalduse seadmine ei takista kaebajatel oma

kinnistu sihtotstarbelist kasutamist (tegemist on maatulundusmaaga). Kaebajad kuulati

korduvalt ära nii suuliselt kui ka kirjalikult ning nende vastuväiteid on otsuses nr 34 kaalutud.

3) Sundvalduse tasu määrati kooskõlas KAHOS-s sätestatuga. Kaebajad ei ole viidanud ühelegi

õigusnormile, millega vastustaja seisukoha aluseks olnud ekspertarvamus oleks vastuolus.

Kaebajad ei esitanud haldusmenetluses ühtki alternatiivset arvestust või tõendit ega nõudnud

uue arvamuse tellimist. Kaebajate kohtumenetluses esitatud hinnang on ilmselgelt väär, sest

määrab Ramsholmi kinnistu turuhinna üle kahe korra suuremaks selle 2016. a soetushinnast

3-19-1378

8(12)

ning kasutab võrdlusena teiste regioonide kõige kallimaid tehinguid. Kaebajad heidavad ette,

et vastustaja ekspertarvamuses ei sisaldu kahjuhüvitist, kuid KAHOS seletuskirja järgi ei teki

tee avalikuks kasutamiseks määramise eesmärgil sundvalduse seadmise korral eelduslikult

kahjunõuet. Kaebajate välja toodud kahju ei seondu mitte sundvalduse seadmise, vaid 2011. a-

st kehtiva detailplaneeringu elluviimisega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse

põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (HKMS § 201 lg 4) ning selgitab vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

11. Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega,

mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (KAHOS § 2 lg 2). Kinnisasjale võib seada

sundvalduse muu hulgas eesmärgiga määrata kinnisasja läbiv eratee avalikku kasutusse

(KAHOS § 4 lg 1 p 8 ja § 39 lg 2). Sundvalduse seadmiseks peab esinema avalik huvi ning

sundvalduse seadmine peab olema proportsionaalne (KAHOS § 4 lg 2 ja § 39 lg 2).

12. Ramsi poolsaare tipus asub vastustaja omandis olev Ramsi puhkekoha kinnistu, mis on

kolmest küljest ümbritsetud kaebajate kinnistuga ja neljandast küljest merega. Ramsi

puhkekohani viib kaebajate kinnistut läbiv Ramsi tee. Kaebajate kinnistule sundvalduse

seadmise eesmärk on määrata Ramsi tee avalikku kasutusse. Kaebajad leiavad, et sundvalduse

seadmiseks puudub avalik huvi ning sundvalduse seadmine ei ole proportsionaalne.

13. Otsuse nr 34 osaks oleva seletuskirja järgi on sundvalduse seadmine ja seejärel Ramsi tee

avalikku kasutusse määramine avalikes huvides, sest võimaldab igaühel valla omandis oleva

Ramsi puhkekoha kinnistu kasutamist loodusliku puhkekohana ning pääsuna merele ja

kallasrajale.

14. Eesmärki arendada välja Ramsi puhkekoht ning vajadust tagada sellele avalik juurdepääs

üle Ramsholmi kinnistu kulgeva Ramsi tee on vastustaja väljendanud juba Ramsi puhkekoha

kinnistu detailplaneeringus (vt kaebuse lisa 7). See 2011. a-l kehtestatud detailplaneering on

kehtiv haldusakt (HMS § 61 lg 2), mis väljendab erinevate, sh avalike ja puudutatud isikute

huvide kaalumise tulemusel saavutatud kokkulepet Ramsholmi puhkekoha kinnistu ruumilise

terviklahenduse loomiseks.

15. PlanS § 140 lg 1 p 1 järgi võib detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, kui

detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja planeeringut ei ole asutud

ellu viima. Sellest sättest ei tulene aga detailplaneeringu automaatset kehtetust pärast viie aasta

möödumist, vaid KOV-i õigus kaaluda, kas realiseerimata detailplaneering on endiselt aja- ja

asjakohane. Lisaks saab asja materjalidest järeldada, et vastustaja on asunud Ramsi puhkekoha

detailplaneeringut ellu viima. Ramsi puhkekoha kinnistule on paigaldatud riietuskabiin ja

istumiskoht ning vastustaja selgituste kohaselt on valla arengukavas ja eelarvestrateegias ette

nähtud puhkekoha väljaehitamine. Ramsholmi kinnistule sundvalduse seadmist Ramsi tee

avalikuks kasutamiseks määramise eesmärgil saab käsitada ühe etapina Ramsi puhkekoha

detailplaneeringu elluviimisest. Puhkekoha väljaarendamiseks tehtavate investeeringute

otstarbekus ja maht võib sõltuda muu hulgas sellest, kas ja millisel viisil on tagatud sellele

avalikkuse juurdepääs.

16. Kuna haldusakti siduvus on seotud selle kehtivuse, mitte õiguspärasusega (vt

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 2), ei ole asja lahendamisel tähtsust kaebajate väidetel,

mis puudutavad Ramsi puhkekoha detailplaneeringu võimalikku õigusvastasust.

3-19-1378

9(12)

17. Eelnevat arvestades sai vastustaja sundvalduse seadmisel tugineda muu hulgas Ramsi

puhkekoha detailplaneeringule ja selles välja toodud avalikule huvile. MTÜ Einbi külaselts ja

67 teise isiku pöördumine (vastustaja 02.09.2019 vastuse lisad 9 ja 10), mille sisuks on soov

tagada avalik juurdepääs Ramsi puhkekohale ning selle kaudu kallasrajale ja merele, näitab, et

2011. a-l kehtestatud detailplaneeringus väljendatud huvi Ramsi puhkekoha avaliku kasutamise

vastu on jätkuvalt olemas. Puudub mõistlik alus arvata, et kõigil valla poole pöördunud isikutel

on Ramsi puhkekohani pääsemiseks mingi era- või majanduslik huvi, arvestades, et kõnealustes

pöördumistes väljendatud huvi ühtib üldjoontes sellega, mille näeb ette Ramsi puhkekoha

detailplaneering.

18. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajate seisukohaga, et sundvalduse seadmiseks puudub

avalik huvi, sest Ramsi puhkekoha kinnistu kasutamine otsuses nr 34 välja toodud eesmärkidel

on võimatu. On tõsi, et kinnistu on 0,55 ha, detailplaneeringus on kinnistule ette nähtud

parkimiskohad ainult kuni viiele sõiduautole või ühele bussile ning kinnistul asuvad praegu

lagunenud hooned. Avaliku kasutuse võimalikkuse möönmiseks piisab aga sellest, kui

külastajad saavad tulla Ramsi puhkekohta jalgsi, jalgrattaga, ühekaupa või väikeste gruppidena

ja lühiajaliselt, näiteks selleks, et pääseda kallasrajale ning nautida sealt avanevat vaadet

Vormsi saarele või pildistada linde. Ehitiste olemasolu kinnistul ei välista sellist tegevust.

Ehitiste omanikul tuleb igal ajal tagada ehitiste ohutu seisund (EhS § 19 lg 1 p 4) ning

võimalikud ohuolukorrad tuleb lahendada järelevalvemenetluse käigus.

19. Kaebajatel on iseenesest õigus, et kellelgi ei ole subjektiivset õigust nõuda juurdepääsu

kallasrajale konkreetsest kohast. See ei tähenda aga, et vastustaja ei võinud arvestada avaliku

huvina kallasrajale juurdepääsu tagamist Ramsi puhkekoha kinnistu kaudu. Riigikohus on

selgitanud, et nii LKS v.r. § 36 lg 1 kui ka KeÜS § 38 lg 7 järgi peab KOV planeeringutega

tagama avaliku juurdepääsu kallasrajale. Igaühe õigus kallasrada kasutada hõlmab õigust sellele

juurde pääseda, kusjuures juurdepääs peab olema tagatud mõistlike vahemaade tagant, ning

KOV peab mõistliku(d) juurdepääsuvõimaluse(d) tagama (vt 01.03.2017 otsus nr 3-3-1-79-16,

p 22). Ramsi puhkekoha detailplaneeringus on kallasrajale juurdepääs ette nähtud Ramsi tee

kaudu. Ramsi poolsaarel ei ole teisi mere äärde viivaid teid peale Ramsi tee, mis lõpeb Ramsi

puhkekoha kinnistul. Seega sisuliselt on vastustaja kinnistu ainuke viis Ramsi poolsaart

ümbritseva mere kallasrajani jõudmiseks. Sundvalduse seadmine ja sellele järgnev tee

avalikuks kasutamiseks määramine tagab, et inimesed jõuavad ka reaalselt kallasrajani.

20. Kaebajate väitel ei oleks Ramsi puhkekoha kinnistult võimalik paate veesata, sest kinnistult

ulatub merre sideehitis (ELA SA maa-alune kaabel), mille kaitsevööndis ei ole lubatud teha

ehitustöid. Kaebajad märgivad, et paatide veeskamine on seni toimunud Ramsholmi, mitte

Ramsi puhkekoha kinnistult. Ringkonnakohus leiab sarnaselt halduskohtuga, et paatide

veeskamine Ramsi puhkekoha kinnistult ei ole ilmselgelt välistatud. Ramsi puhkekoha

detailplaneeringu joonise järgi plaanitakse lauter ehitada maismaale, mitte merre. Maismaal on

sideehitise kaitsevööndi ulatus üks meeter sideehitisest, mitte 0,25 meremiili sideehitise

keskjoonest (vt majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määruse nr 73 „Ehitise kaitsevööndi

ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 14 p-d

1 ja 3). Sideehitise omaniku nõusolekul võib kaitsevööndis kehtivatest piirangutest ka kõrvale

kalduda, kui see ei vähenda ehitise ohutust, kusjuures ehitise omanik ei või nõusoleku

andmisest põhjendamatult keelduda (EhS § 70 lg 3). Ringkonnakohus lisab, et vaidlustatud

haldusaktis on avaliku huvina märgitud merele pääsu tagamine, mitte kitsalt paatide

veeskamine. Näiteks süsta või muude sarnaste spordivahenditega pääseb merele ka spetsiaalset

paadisadamat kasutamata. Selliste spordivahendite merre laskmine või randumine ei pea

seejuures toimuma tingimata Ramsi puhkekoha kinnistult, vaid on eelduslikult lubatav ka

kaebajate kinnistu piires olevalt 10-meetriselt kallasrajalt, sest selline tegevus on hõlmatud

3-19-1378

10(12)

igaühe õigusega veekogu kasutada (vt KeÜS § 37). Kallasrajani pääseb aga Ramsi tee ja Ramsi

puhekoha kinnistu kaudu.

21. Korrakaitseorganitel, sh PPA-l ja Päästeametil on korrakaitseseaduses jt õigusaktides

sätestatud korras õigus Ramsi tee kasutamiseks sõltumata sellest, kas Ramsholmi kinnistule on

seatud sundvaldus ja Ramsi tee on määratud avalikuks kasutamiseks. Tuleb siiski eeldada, et

korrakaitseorganitel on oma ülesandeid lihtsam täita, sh reageerida korrarikkumistele või selle

tekkimise ohule, olukorras, kus neil pole vaja väravaid jõuga avada. Lisaks ei ole otsuses nr 34

korrakaitseorganite juurdepääsuvajadusele antud avaliku huvi sisustamisel määravat tähtsust,

vaid on leitud, et avalik huvi esineb ka ilma selleta (vt seletuskirja p-d 3.15 ja 3.20).

22. Halduskohus on piisavalt põhjendanud, miks sundvalduse seadmine on praeguse vaidluse

asjaoludel proportsionaalne. Sundvalduse seadmine ja sellele järgnev tee avalikuks

kasutamiseks määramine võimaldab kasutada igaühel seaduses sätestatud korras Ramsi teed,

mis asub kaebajate kinnisasjal ja möödub nende elumaja lähedalt. See riivab kahtlemata

kaebajate omandiõigust ja eraelu puutumatust. Teisalt on sundvalduse seadmiseks avalik huvi,

mis seisneb mitte üksnes kinnistu omaniku, vaid avalikus juurdepääsus Ramsi puhkekoha

kinnistule ning selle kaudu merele ja kallasrajale. Ramsi puhkekoha kinnistule ei ole võimalik

maismaad mööda pääseda muul viisil kui üle kaebajate kinnistu. Ramsi tee on kaebajate

kinnistu ulatuses eratee, mille avaliku kasutamise õigus tekib alles siis, kui kaebajate kinnistule

seatakse sundvaldus ja seejärel määratakse eratee avalikuks kasutamiseks (vt EhS § 94). Kui

eratee ei ole määratud avalikuks kasutamiseks, võib kinnistu igakordne omanik selle kasutamist

piirata, sh väita, et isegi jalgsi ja jalgrattaga liiklemine erateel on tema jaoks liiga koormav,

näiteks põhjusel, et tee kulgeb tema elumaja lähedalt (vt KeÜS § 33). Seega tagab sundvalduse

seadmine ja sellele järgnev eratee avalikuks kasutamiseks määramine selguse ja kindluse nii

jalgsi, kergliiklusvahendite kui ka mootorsõidukitega liiklejate jaoks. Kaebajad omandasid

Ramsholmi kinnistu 2016. a-l ja pidid arvestama Ramsi puhkekoha detailplaneeringu kui

kehtiva haldusaktiga, milles nähti ette avalik juurdepääs sellele kinnistule Ramsi tee kaudu.

Detailplaneeringus oli ette nähtud võimalus viia tee kinnistul asuvast elamust kaugemale ja

vastustaja on seda kaebajatele sundvalduse seadmise menetluse käigus ka pakkunud, kuid

kaebajad sellega ei nõustunud.

23. Kaebajad peavad sundvalduse seadmist ebaproportsionaalseks, sest Ramsi tee mõõtmed ja

seisukord ei talu nii suurt liikluskoormust, mis selle avaliku kasutamisega tekib. Samuti

kardavad kaebajad, et sundvalduse seadmise ja tee avalikuks kasutamiseks määramise järel

hakatakse nende kinnistul parkima, lõket tegema, prügistama vms. Ringkonnakohus leiab, et

kaebajate kartusi ei saa pidada täiesti alusetuks, sest valla poole pöördunud isikud on

väljendanud huvi pääseda Ramsholmi kinnistule muu hulgas mootorsõidukitega ning toimikust

nähtuvalt on varasematel aastatel n-ö puhkamistegevused laienenud ka kaebajate kinnistule.

Samas vastustaja ei ole jätnud neid kaebajate väiteid tähelepanuta, vaid on neid otsuse nr 34

tegemisel kaalunud (vt seletuskirja p-d 2.33, 3.7–3.10, 3.12–3.14, 3.21–3.30) ning leidnud, et

kaalukam avalik huvi õigustab siiski sundvalduse seadmist.

24. Vastustaja ei ole teinud olulisi kaalutlusvigu. Sundvalduse seadmine ja sellele järgnev

eratee avalikuks kasutamiseks määramine ei anna kellelegi rohkem õigusi kui tee kasutamine

õigusaktides ettenähtud korras (KAHOS § 39 lg 10, EhS § 92 lg 5). Pärast Ramsi tee avalikuks

kasutamiseks määramist tuleb vastustajal kanda hoolt muu hulgas selle eest, et tee seisukord

vastaks selle kasutamise koormusele ning oleks ohutu (EhS § 94 lg 3). Ei saa välistada, et tee

laiusest või seisukorrast või ka muudest asjaoludest tulenevalt võib olla vaja seada edaspidi

Ramsi teel liiklemisele piiranguid (nt suurim lubatud kiirus, massipiirang, liiklemise aeg vms),

kuid neid küsimusi ei pea detailselt otsustama sundvalduse seadmise menetluses, vaid tee

avalikuks kasutamiseks määramisel ja sellel liiklemise korraldamisel. Kaebajate väljatoodud

3-19-1378

11(12)

korrarikkumisi Ramsholmi kinnistul ei saa välistada, kuid need seonduvad eeskätt Ramsi

puhkekoha, mitte Ramsi tee kasutamisega. Sundvalduse seadmine Ramsi teele ja selle

avalikuks kasutamiseks määramine ei anna kellelegi õigust kasutada kogu Ramsholmi kinnistut

suuremas mahus, kui õigusaktid (nt KeÜS) seda võimaldavad. Võimalikele korrarikkumistele

reageerimiseks on ettenähtud riikliku järelevalve ja süüteomenetlused. Eelnevat arvestades ei

pidanud vastustaja sundvalduse seadmise otsustamisel ette nägema üksikasjalikke meetmeid

Ramsi tee korrashoiu või seal liiklemise korraldamiseks ning kaebajate kinnistul toimuvate

võimalike korrarikkumiste ennetamiseks. Võimalikke leevendusmeetmeid on otsuse nr 34

seletuskirjas käsitletud.

25. Eelnevat kokku võttes leiab ringkonnakohus, et sundvalduse seadmiseks oli olemas avalik

huvi ning sundvalduse seadmine oli asjaolusid arvestades proportsionaalne.

26. KAHOS § 39 lg 5 sätestab, et sundvalduse seadmise eest tuleb maksta kinnisasja omanikule

sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta KAHOS

§-des 15‒17 nimetatud täiendavaid hüvitisi (n-ö motivatsioonitasu, tasu elamiseks kasutatava

hoone või eluruumi kaotuse eest ning hüvitis asjaajamise kulude eest). Sundvalduse tasu

määratakse KAHOS § 12 lg-s 2 sätestatud korras. KAHOS § 12 lg 2 järgi tellitakse vajaduse

korral väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse

kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet

maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete

ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise

seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud

metoodikast. KAHOS § 39 lg 6 kohaselt tuleb kinnisasja omanikule hüvitada varaline kahju,

mis tekib sundvalduse seadmise tõttu. KAHOS § 39 lg 7 p-de 3 ja 4 järgi peab sundvalduse

seadmise otsus sisaldama muu hulgas andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta

ning põhjendatud juhul infot varalise kahju hüvitamise kohta.

27. Otsuse nr 34 järgi on sundvalduse ala 3492,50 m2 ja sundvalduse tasu 1746,25 eurot. See

summa põhineb KAHOS § 12 lg 2 nõuetele vastava hindaja arvamusel (vastustaja 02.09.2019

vastuse lisa 14).

28. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole õigusvastane sundvalduse tasu määramine sundvalduse

ala (s.o Ramsi tee aluse maa) väärtuse (turuhinna) põhjal. KAHOS-s ei ole sätestatud

konkreetset metoodikat sundvalduse tasu määramiseks, sh on võimalik tasu määramine nii

ühekordse summa kui ka perioodilise maksena. Kaebajad ei esitanud haldusmenetluses sisulisi

vastuväiteid ega tõendeid, mille pinnalt oleks vastustaja pidanud kaaluma sundvalduse tasu

määramist mingi teise metoodika põhjal või tellima uue eksperthinnangu.

29. ERI Kinnisvara OÜ hinnangut, millele vastustaja sundvalduse tasu määramisel tugines, ei

ole põhjust pidada ebausaldusväärseks. Hindaja kasutas võrdlustehingutena teisi Einbi külas

asuvate kinnistute müügitehinguid ning määras Ramsholmi kinnistu turuväärtuseks 150 000

eurot. Hindaja poolt 2018. a-l määratud turuväärtus on samas suurusjärgus hinnaga, millega

kaebajad Ramsholmi kinnistu 2016. a-l ostsid (21.10.2016 notariaalse lepingu kohaselt 209 000

eurot, millest 43 000 eurot moodustas maakleri- ja õigusabi tasu). Vastupidiste usaldusväärsete

tõendite puudumise korral tuleb eeldada, et kaebajad ostsid Ramsholmi kinnistu turuhinnaga.

30. Kaebajate poolt kohtumenetluses esitatud eksperthinnang (kaebajate 26.09.2019 seisukoha

lisa) ei ole ringkonnakohtu hinnangul usaldusväärne. Hindajatele teada olnud viiest tehingust

aastatel 2016–2019 ükski ei olnud tehtud kaebajate kinnistuga samas regioonis, vaid Saaremaal,

Pärnumaal ja Pärnu linnas. Nende hulgas pole välja toodud näiteks Ramsholmi kinnistu ostu-

müügi tehingut 2016. a-l. Kaebajad ei ole veenvalt näidanud, et hinnangus nimetatud

piirkondades on kinnistute hinnad sisuliselt võrreldavad Einbi küla kinnistutega. Vastustaja on

3-19-1378

12(12)

ka põhjendatult märkinud, et pole selge, miks on hindaja välja toonud viis võrreldavat tehingut,

kuid võrdlemisel on aluseks võtnud kolm kõige kallimat. Eeltoodu annab aluse kahelda

hinnangus määratud Ramsholmi kinnistu turuväärtuses (484 000 eurot). Hinnangust ei ole ka

aru saada, millisel metoodikal põhineb hindaja järeldus, et sundvalduse seadmisega väheneb

Ramsholmi kinnistu turuväärtus 25–30%. Seetõttu jättis halduskohus õigesti kaebajate esitatud

eksperthinnangu asja lahendamisel arvestamata.

31. Sundvalduse seadmine on kinnisomandi kitsendus, mis vastab oma sisult isiklikule

kasutusõigusele. Kaebajad ei kaota sundvaldusega hõlmatud maa omandiõigust ja neil säilib

õigus Ramsi tee kasutamiseks samal otstarbel kui varem, samas tee hooldamise jms omaniku

kohustused, samuti kohustus tasuda tee aluse maa eest maamaksu läheb pärast tee avalikuks

kasutamiseks määramist üle vastustajale. Seetõttu võis vastustaja otsuse nr 34 vastuvõtmisel

eeldada, et kaebajatele ei teki sundvalduse seadmisega seoses täiendavat kahju, mida peaks

haldusorgani initsiatiivil kaebajatele hüvitama. Seoses kaebajate kohtumenetluses esitatud

väidetega selgitab ringkonnakohus, et sundvalduse seadmisel ei pea hüvitama sellist kahju, mis

ei ole põhjuslikus seoses sundvalduse seadmisega, vaid seondub muude asjaoludega. Kaebajate

kohtumenetluses väljatoodud asjaolud, millest nad järeldavad neile tekkivat kahju, seonduvad

eeskätt Ramsi puhkekoha detailplaneeringu elluviimisega, võimalike korrarikkumistega

väljaspool sundvalduse ala ja kaebajate plaanidega tegeleda oma kinnistul tulevikus

puhkemajandusega.

32. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

33. Kaebajate apellatsiooniastme menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel kaebajate enda

kanda. Vastustaja kulutas apellatsiooniastmes õigusabile 2400 eurot. See menetluskulu jääb

HKMS § 109 lg 6 alusel vastustaja kanda, sest sundvalduse seadmine eesmärgiga määrata

eratee avalikuks kasutamiseks ei välju vastustaja põhitegevuse raamidest. Riigikohtu

pikaajalise praktika kohaselt ei saa sellisel juhul vastustaja õigusabikulusid kaebajalt välja

mõista (nt 28.06.2017 otsus nr 3-3-1-73-16, p 48).

(allkirjastatud digitaalselt)