2-18-2570/38 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(17)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-18-2570

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. mai 2020, Tartu

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Tsiviilasi

ORICA EESTI OSAÜHINGU hagi OÜ RVVE Grupp

vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra

tuvastamiseks või alternatiivselt hoonestusõiguse tasu

suuruse ja tasumise korra muutmiseks, reaalkoormatise

muutmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks ja

kahju hüvitamiseks

OÜ

RVVE

Grupp

vastuhagi

ORICA

EESTI

OSAÜHINGU vastu 1036 euro 91 sendi ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

OÜ RVVE Grupp apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

68 953 eurot 25 senti

Kohtuistungi toimumise aeg

28. aprill 2020

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(vastustaja):

ORICA

EESTI

OSAÜHING

(registrikood 10186632), esindaja vandeadvokaat Andres

Kalm

Kostja

(apellant):

OÜ

RVVE

Grupp

(registrikood

10909668), esindaja vandeadvokaat Paul Keres

2(17)

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsus osas, millega kohus

rahuldas hageja nõude tuvastada hoonestusõiguse aastatasu suurus ja

tasumise kord alates 1. juulist 2017 selliselt, et hoonestusõiguse aastatasu

suurus on 245 eurot 69 senti ning hoonestaja kohustub tasuma koormatud

kinnisasja igakordsele omanikule hoonestustasu ettemaksuna iga aasta

1. juuliks 122 eurot 84 senti ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti.

Samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata

hageja poolt alternatiivselt esitatud kohustamisnõude.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta nimetatud tuvastusnõue

rahuldamata ning rahuldada hageja alternatiivne nõue kohustada kostjat

sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse

aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning

asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu

suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Muus osas jätta maakohtu otsus

muutmata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Lugeda Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

3.1.

Rahuldada hagi osaliselt.

3.2.

Kohustada

OÜ-d

RVVE

Grupp

sõlmima

ORICA

EESTI

OSAÜHINGUGA võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna

registriossa

nr

101508

kantud

hoonestusõiguse

aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning

asendada

käesoleva

otsusega

OÜ

RVVE

Grupp

tahteavaldused

hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks

järgmiselt:

3.2.1. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.

3.2.2. Hoonestaja

kohustub

tasuma

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 64808 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta

1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest

ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna

järgmise poolaasta eest.

3.3.

Jätta

rahuldamata

hageja

nõue

tuvastada

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

registriossa

nr

101508

kantud

hoonestusõiguse

aastatasu suurus ja tasumise kord.

3.4.

Kohustada

OÜ-d

RVVE

Grupp

sõlmima

ORICA

EESTI

OSAÜHINGUGA võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping Tartu Maakohtu

3(17)

kinnistusosakonna registriosa nr 101508 3. jakku kantud reaalkoormatise

muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning kohtulahendiga asendada OÜ

RVVE Grupp tahteavaldused reaalkoormatise muutmiseks järgmiselt:

3.4.1. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245,69 eurot.

3.4.2. Hoonestaja

kohustub

tasuma

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 64808 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta

1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja

iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise

poolaasta eest.

3.5.

Kohustada OÜ-d RVVE Grupp andma nõusolek ning kohtulahendiga

asendada

OÜ

RVVE

nõusolek

kustutada

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr 101508 3. jakku tehtud kanne

kustutamiseks järgmises sõnastuses: "Hoonestusõiguse aastatasu kuusteist

tuhat viissada viisteist (16 515) krooni kinnistu nr 648 igakordse omaniku

kasuks. Tasumise kord asjaõiguslepingus. 18.06.1997 kinnistamisavalduse

alusel sisse kantud 16.07.1997; ümber kirjutatud 26.09.2002. Kohtunikuabi

T. Karu".

3.6.

Kohustada OÜ-d RVVE Grupp andma nõusolek ning kohtulahendiga

asendada OÜ RVVE nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosa nr 101508 3. jakku käesoleva resolutsiooni punktis 3.5

nimetatud kande asemel kande tegemiseks järgmises sõnastuses: "Alates

esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (01.07.2017)

hoonestusõiguse

aastatasu

kakssada

nelikümmend

viis

eurot

kuuskümmend üheksa senti (245,69) kinnistu nr 64808 igakordse omaniku

kasuks. Tasumise kord: iga aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna

järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna

järgmise poolaasta eest."

3.7.

Mõista OÜ-lt RVVE Grupp ORICA EESTI OSAÜHINGU kasuks välja

kahjuhüvitis 1245 eurot, viivis kahjuhüvitiselt hagiavalduse esitamisest 16.

veebruaril 2018 kuni otsuse tegemiseni 21. oktoobril 2019 (k.a) 167 eurot

55 senti ning alates 22. oktoobrist 2019 viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lõikes 1 sätestatud määras kuni põhinõude (1245 eurot) täieliku tasumiseni.

3.8.

Jätta OÜ RVVE Grupp vastuhagi täies ulatuses rahuldamata.

4. Jätta mõlema kohtuastme menetluskulud (sh apellatsioonimenetluse kulud)

15% ulatuses hageja kanda ning 85% ulatuses kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

4(17)

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. ORICA EESTI OSAÜHING (hageja) esitas 16. veebruaril 2018 Viru Maakohtule

hagi OÜ RVVE Grupp (kostja) vastu. 1. juuni 2018. a hagi täpsustusi arvestades esitas

hageja kostja vastu järgmised nõuded:

1.1.

Tuvastada kinnistusraamatu registriossa nr 101508 kantud hoonestusõiguse

aastatasu suurus ja tasumise kord alates 1. juulist 2017 järgmiselt:

1.1.1. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.

1.1.2. Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122

eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122

eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.

1.2.

Alternatiivselt punktis 1.1 märgitud nõudele, kohustada kostjat sõlmima hagejaga

võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping kinnistusraamatu registriossa nr 101508 kantud

hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning

asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja

tasumise korra muutmiseks järgmiselt:

1.2.1. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.

1.2.2. Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122

eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122

eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.

1.3.

Kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping

kinnistusraamatu registriosa nr 101508 3. jakku kantud reaalkoormatise muutmiseks alates

1. juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused reaalkoormatise

muutmiseks järgmiselt:

1.3.1. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.

1.3.2. Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122

eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122

eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.

1.4.

Kohustada kostjat andma nõusolek ning asendada kohtulahendiga kostja nõusolek

kustutada registriosa nr 101508 3. jaost senine kanne hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja

5(17)

tasumise korra kohta ning kohustada kostjat andma nõusolek ja asendada kohtulahendiga

kostja nõusolek sama registriosa 3. jakku kustutatava kande asemel tegemiseks järgmises

sõnastuses: "Alates esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal

(01.07.2017) hoonestusõiguse aastatasu kakssada nelikümmend viis eurot kuuskümmend

üheksa senti (245,69) kinnistu nr 64808 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord: iga

aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks

122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest."

1.5.

Mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 1245 eurot, viivis VÕS § 113 lg-s

1 sätestatud määras sellelt kahjuhüvitise summalt alates hagiavalduse esitamisest, sh alates

otsuse tegemisest sissenõutavaks muutuv viivis.

1.6.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Hagiavalduse

põhjenduste

kohaselt

sõlmisid

Eesti

Vabariik

(Majandusministeeriumi kaudu) ja hageja 18. juunil 1997 hoonestusõiguse seadmise

lepingu (leping). Lepinguga seati hageja kasuks hoonestusõigus toona Eesti Vabariigi

omandis olnud kinnisasjale (kinnistu), mille aadress täna on X. Kinnistu kohta on avatud

kinnistusraamatus registriosa nr 64808 ja hoonestusõiguse kohta registriosa nr 101508.

Kinnistu omanik on alates 18. aprillist 2017 kostja, hoonestajaks on jätkuvalt hageja.

Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.1 on lepitud kokku hoonestusõiguse tasus

ning see on reaalkoormatisena kantud ka hoonestusõiguse registriossa. Lepingu punktis 7.2

on samuti kokku lepitud, et hoonestusõiguse tasu muutub olenevalt maa maksustamishinna

muutumisest. Kuivõrd maa maksustamishind on lepingu sõlmimise ajaga võrreldes

vähenenud, on lepingu sõlmimise ajaga võrreldes vähenenud ka hoonestustasu suurus (või

alternatiivselt hagejal on õigus nõuda kostjalt tasu vähendamise kohta kokkuleppe

sõlmimist). 19. aprillil 2017 teatas kostja hagejale kinnistu omanikumuutusest ja andis

rekvisiidid edasiste maksete tegemiseks. Hageja juhtis kostja tähelepanu sellele, et

hoonestustasu suurus on väiksem, kui on kinnistusraamatusse kantud. Pooled pidasid

selleteemalist kirjavahetust aprillis-mais 2017, kus jäid eriarvamusele. 15. juunil 2017

saatis kostja juba advokaadi vahendusel hagejale kirja, milles väljendas arvamust, et tuleb

lähtuda algses lepingus kokkulepitud tasu suurusest. Hageja ei nõustunud kostja

käsitlusega ja teatas sellest kostjale 21. juunil 2017.

Hageja on maksnud alates 30. juunist 2017 kostjale järgmise poolaasta eest muutunud

suuruses tasu. Kostja on aga hagejale esitanud hoonestustasu arveid, mis ei vasta hageja

hinnangul kokkulepitud tingimustele. Samuti on kostja hoiatanud hagejat arvete maksmata

jätmisel täitemenetlusega. Hageja esindajad saatsid kostja esindajale 25. jaanuaril 2018

kirja, milles selgitasid, et tasu suurus on muutunud automaatselt või kui tasu ei ole

muutunud automaatselt, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu suuruse muutmist. Kummalgi

juhul ei saa kostja nõuda algset tasu.

Hageja taotleb, et kohus tuvastaks, et hoonestustasu suurus on automaatselt vähenenud

ning samuti tuvastaks muutunud tasumise korra. Hageja leiab, et hoonestusõiguse seadmise

lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud hoonestustasu automaatses muutumises

asjaõigusseaduse (AÕS) § 254 lg 2 mõttes. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on hageja

arvestuste kohaselt 245 eurot 69 senti. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt kujuneb

6(17)

aastatasu suuruseks tootmismaa eest 228,672 eurot (4% x 5716,81) ja jäätmehoidlamaa

eest 17,014 eurot (2% x 850,6896), kokku seega ≈ 245 eurot 69 senti.

Lepingu p 7.1 järgi makstakse hoonestustasu poolaasta eest ette. Muutunud hoonestustasu

ei jagu täpselt pooleks (nagu seninegi tasu) ning poolaasta eest tasumisele kuuluv ettemaks

on 1. jaanuariks teostatava makse korral suurem. Hageja leiab, et tasumise kord peaks

olema järgmine: iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest

ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Kuigi

hoonestustasu suurus muutus juba 2001. a korralise hindamise järel, esitab hageja

hoonestustasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude alates 2017. a II poolaastast,

s.o alates ajast, kui kostja oli saanud kinnistu omanikuks ja kostjal tekkis õigus nõuda

hagejalt hoonestustasu maksmist.

Alternatiivselt juhul, kui kohus leiab, et tasu suurus ei ole automaatselt vähenenud, on

hagejal siiski õigus nõuda hoonestustasu muutmist (AÕS § 254 lg 3) alates 2017. aasta II

poolaastast. Samuti on õigus nõuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5

alusel kostjalt vajalikke tahteavaldusi hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks

ning kohtulahendiga need tahteavaldused asendada.

Olenemata sellest, kas hoonestusõiguse aastatasu on muutunud automaatselt või

muudetakse kohtulahendiga, palub hageja ühtlasi muuta tasu tagamiseks seatud

reaalkoormatist ning

muuta kinnistusraamatusse tehtud reaalkoormatise kannet.

Arvestades, et hoonestustasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda

reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise või

muutmise korral õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254

lg 41 regulatsioon. Hageja vastav õigus tuleneb ka hoonestusõiguse registriosast, kuhu on

reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge (registriosa 3. jagu).

TsÜS § 68 lg 5 alusel tuleb kostjat kohustada andma reaalkoormatise muutmiseks ja

kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi ning need tahteavaldused

kohtulahendiga asendada.

Lisaks on hagejal seoses kostjaga tõusetunud vaidlusega tekkinud kohtueelsed

õigusabikulud 1245 eurot. Hageja leiab, et põhjendamatute ehk lepingul mittepõhinevate

nõuete esitamine (alternatiivselt õigustamatu keeldumine tasu muutmise kokkuleppe

sõlmimisest) on käsitletav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Õigusabi eesmärk

on olnud vaidluse lahendamine kohtuväliselt ja selle mittesaavutamisel kohtusse

pöördumise ettevalmistamine. Nimetatud kahjunõudelt nõuab hageja alates hagiavalduse

esitamisest ka viivist.

3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Samuti esitas kostja

23. märtsil 2018 vastuhagi, milles palus hagejalt kostja kasuks välja mõista 1036 eurot 91

senti ning sellelt summalt vastuhagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 13

eurot 86 senti, samuti viivise kohtuotsusega välja mõistetud põhinõudelt alates otsuse

jõustumisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 järgses määras.

3.1.

Kostja leiab, et pooled ei ole kokku leppinud hoonestustasu suuruse automaatses

muutumises (AÕS § 254 lg 2), hageja tõlgendus lepingust hoonestustasu osas on väär.

Automaatne hoonestustasu muutumine AÕS § 254 lg 2 mõttes on välistatud, sest

sellesisuline kokkulepe poolte vahel puudub ja niisamuti ei ole kinnistu omanik teinud

7(17)

avaldust hoonestustasu vähendamiseks. Vastupidisel juhul peaksid lepingus sisalduma

kindlad tingimused, mille muutumisel hoonestustasu automaatselt muutub. Tagamaks tasu

vastavust muutuvatele näitajatele, peaks lepingus selle tarbeks kasutama automaatselt

muutuvat hoonestustasu sõnastust ehk määratlema tasu muutumine konkreetse valemina,

milles on üks või mitu muutujat. Käesoleval juhul on hoonestustasu "muutuv iseloom"

välistatud, kuna lepingus ei räägita mitte muutuvatest tingimustest, millega seoses

hoonestustasu muutub, vaid andmetest, millest lähtudes võib tasu muuta. Seda kinnitab ka

hoonestustasu

puudutav

kinnistusraamatusse

kantud

märge,

mille

järgi

on

kinnistusraamatusse kantud poolte kokkuleppel võimalus muuta hoonestusõiguse seadmise

lepingus kokkulepitud hoonestustasu AÕS § 254 lg 3 mõttes..

Seega on pooled kokku leppinud ja kinnistusraamatusse on kantud võimalus poolte

kokkuleppel muuta hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestustasu AÕS

§ 254 lg 3 mõttes. Kuna hageja kinnitusel ei ole eelmine omanik (Eesti Vabariik) vastavalt

lepingu p-le 7.2 hoonestustasu muutmist nõudnud, kehtib lepingus sätestatud algselt

kokkulepitud tasu määr.

Reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue ei kuulu rahuldamisele. AÕS

§ 254 lg 4 võimaldab kanda hoonestustasu maksmise kohustuse reaalkoormatisena

kinnistusraamatusse,

nagu

seda

ongi

käesoleval

juhul

tehtud.

Sealjuures

on

kinnistusraamatusse kantud ka hoonestusõiguse kui reaalkoormatise rahaline väärtus.

Selleks, et kinnistusraamatusse kantud kokkulepitud hoonestustasu muuta, peavad

hoonestaja ja maaomanik sõlmima notariaalselt sõlmitud kokkuleppe, mille alusel

kinnistusraamatus hoonestustasu maksmise reaalkoormatist muudetakse. Kui sellist

reaalkoormatise muutmisele suunatud kokkulepet ei ole poolte vahel sõlmitud, ei ole ka

reaalkoormatist muudetud. Kostjale teadaolevalt vastavasisulised kokkulepped puuduvad

ja

nende

muutmiseks

puudub

ka

alus.

Seega

on

käesoleval

juhul

kehtiv

kinnistusraamatusse kantud reaalkoormatise rahaline väärtus 16 515 krooni (1055 eurot 50

senti). Järelikult ei ole reaalkoormatise kande muutmiseks õiguslikku alust.

Hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna

kostja ei ole lepingut rikkunud. Samuti ei ole kostja käitunud pahatahtlikult.

3.2.

Vastuhagi põhjenduste kohaselt ei ole hageja kohaselt täitnud hoonestustasu

maksmise kohustust. Hageja on jätnud tasumata hoonestustasu 1036 euro 91 sendi

ulatuses. Kostja nõuab kohustuse täitmist (VÕS § 108 lg 1).

Kostja nõuab ka viivist (VÕS § 113 lg 1). Hoonestusõiguse lepingus ei ole viivisemääras

kokku lepitud, mistõttu kohaldub VÕS § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st 1 tulenevalt kostja

põhinõudele aastane viivitusintressi määr 8%. Vastuhagi esitamise seisuga (28. märts

2018) on hageja kostja poolt 5. jaanuaril 2018 esitatud arve alusel (mille täitmise tähtpäev

oli 26. jaanuar 2018) sissenõutavaks muutunud hoonestustasu maksmisega viivitanud 61

päeva. Seega on vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viivis 13 eurot 86 senti (1036,91 x

61 x 0,0219).

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hageja on seisukohal, et hoonestusõiguse tegelik aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti

ning hageja on selle vaidlusaluse perioodi eest ka kostjale tasunud. Seega ei ole kostjal

8(17)

hageja vastu täiendavat nõuet ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Samuti ei võlgne

hageja kostjale käibemaksu. Kuna kostja poolt esitatud arvetel on näidatud ülemäärased

summad, on ka arvetel näidatud ülemäärased käibemaksusummad ja sellise arve alusel ei

saa hagejalt osalise käibemaksu tasumist nõuda. Kui kostja korrigeerib esitatud arveid ning

märgib arvetele õige käibemaksusumma, siis hageja ka tasub kostjale õige

käibemaksusumma.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus rahuldas 21. oktoobri 2019. a otsusega hagi. Seoses hoonestustasu

suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude rahuldamisega jättis maakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-le 8 viidates rahuldamata hageja

alternatiivne nõude hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Vastuhagi jättis

kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jättis maakohus täies ulatuses kostja kanda ja

kostja menetluskulud tema enda kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulude suuruse

kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul otsuse jõustumisest arvates.

5.1.

Otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus järgmiste asjaolude üle:

 Eesti Vabariik ühelt poolt ja hageja teiselt poolt sõlmisid 18. juunil 1997

hoonestusõiguse seadmise lepingu, millega seati hageja kasuks hoonestusõigus toona

Eesti Vabariigi omandis olnud kinnistule.

 Alates 18. aprillist 2017 on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud kostja,

hoonestajaks on jätkuvalt hageja.

 Hoonstusõigus on kantud kinnistusraamatusse 16. juulil 1997 ja selle kohta on avatud

registriosa nr 101508, millele reaalkoormatisena on kantud hoonestusõiguse tasu.

5.2.

Kohus nõustus hagejaga, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 7.2 lepiti kokku

hoonestustasu automaatses muutumises AÕS § 254 lg 2 mõttes. Lepingu p-s 7.1 toodud

valemi

kohaselt

on

lepingu

sõlmimise

aegne

hoonestustasu

arvutatud

maa

maksustamishinna alusel. Lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud, et kui muutub maa

maksustamishind, muutub ka hoonestusõiguse tasu. Seega on lepingus kokku lepitud kõik

tingimused, mis on vajalikud selleks, et tasu suurust oleks võimalik tasu aluseks olevate

tingimuste muutumisel üheselt välja arvutada. Maa maksustamishind on avalikult nähtav ja

kättesaadav ning üheselt tuvastatav näitaja, kuivõrd maa hindamise seaduse § 51 lg 4

kohaselt kehtestatakse hindamise tulemused ministri määrusega. Puudub mõistlik

põhjendus, miks oleksid lepingupooled pidanud tasu automaatsele muutumisele eelistama

igakordse uue kokkuleppe sõlmimist ning sellega kaasnevate kulude kandmist (notaritasud,

riigilõiv).

Hoonestustasu automaatsele muutumisele viitab ka lepingu p 7.2 sõnastus. Lisaks

kasutatud sõnastusele ("muutumine") oleks olukorras, kus tasu muutmine oleks võimalik

ainult vastava kokkuleppe alusel, tarbetu sätestada lepingus täiendavalt maaomaniku

teavituskohustus tasu muutumise kohta. Teavitamismehhanismi mõtteks saab lepingus olla

just see, et kui tasu automaatselt muutub, oleksid mõlemad pooled sellest siiski ühtmoodi

teadlikud. Tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise korral oleksid pooled nagunii kokkuleppe

sõlmimise tulemusena tasu suurusest teadlikud ja teavitamisel ei oleks mingit sisulist

eesmärki.

9(17)

VÕS § 29 lg-st 1 tulenevalt tõlgendatakse lepingut, lähtudes lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõikest 4 tuleneb, et kui lepingupoolte ühist tegelikku

tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane

mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.

Lepingu teksti ettevalmistanud ja lepingu tõestanud notar Tiit Juuse mõistab lepingu sisu

selliselt, et hoonestustasu suurus muutub automaatselt vastavalt AÕS § 254 lg-le 2.

Maakohus leidis, et notari selgitusega saab asja lahendamisel VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt

arvestada. Kohus nõustus hagejaga, et notari selgitus on asjakohane poolte ühise tegeliku

tahte väljaselgitamisel VÕS § 29 lg 1 järgi, kuivõrd notar on kinnitanud, et lepingu tekst on

enne allakirjutamist lepinguosalistele ette loetud ja vastab nende tahtele.

Maakohus leidis, et kostja tugineb põhjendamatult üksnes lepingu p 7.2 pealkirjale

"Hoonestusõiguse tasu muutmine" ning kinnistusraamatusse kantud eelmärke sõnastusele.

Asjaolu, et lepingu p 7.2 pealkiri käsitleb sõna "muutumise" asemel sõna "muutmine", ei

ole lepingu tõlgendamisel määrav ja kostja üksnes sellele tuginevad väited ei ole lepingu

sisustamisel põhjendatud.

5.3.

Kuivõrd hoonestustasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda

reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise korral

õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254 lg 41 regulatsioon.

Samuti tuleneb vastav õigus hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise

muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge.

Lähtudes kehtivatest 2001. a maa korralise hindamise tulemustest on tasu suurus 245 eurot

69 senti (sh tootmismaa 228,672 eurot ja jäätmehoidla maa 17,014 eurot). Kuna kostja ei

ole reaalkoormatise muutmisega nõus, on hagejal õigus nõuda tasu muutmist kohtus ning

reaalkoormatise muutmise otsus asendab kostja tahteavaldust (TsÜS § 68 lg 5). Seoses

muutunud hoonestustasu tuvastamisega tuleb tuvastada ka tasumise täpsustatud kord.

5.4.

Kohus pidas VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg-te 1–3 alusel põhjendatuks ka hageja

esitatud kahju hüvitamise nõuet. Maakohus nõustus hagejaga, et arvestades vaidluse

asjaolusid, õiguslikku keerukust ning asja tähtsust hageja jaoks, oli professionaalse

õigusabi kaasamine kohtueelses vaidluses põhjendatud. Advokaadi toimingud olid

vajalikud, nendele kuulunud aeg on mõistlik, samuti on mõistliku suurusega tunnitasu.

Kostja ei esitanud vastuväiteid toimingute vajadusele, nendele kuulunud ajale ega

tunnihinnale.

VÕS § 113 lg-test 1 ja 2 ning TsMS § 367 lähtudes pidas kohus põhjendatuks ka nõuet

kahjunõudelt alates hagiavalduse esitamisest arvestatud viivise saamiseks.

5.5.

Vastuhagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Maakohus tuvastas põhihagi

rahuldamisel, et 18. juunil 1997 on hoonestusõiguse seadmise lepingu pooled kokku

leppinud hoonestustasu suuruse automaatses muutumises. Alates 1. juulist 2017 on

hoonestusõiguse aastatasu kokku on 245 eurot 69 senti. Puudub vaidlus, et kohtu poolt

põhjendatuks tunnistatud summad on kostjale (vastuhagi hagejale) tasutud. Seega ei kuulu

vastuhagis esitatud põhinõue rahuldamisele. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega ei

ole põhjendatud viivisenõue.

10(17)

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas 21. novembril 2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse täies ulatuses tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hageja hagi kostja vastu

rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi. Alternatiivselt palub kostja tühistada

maakohtu otsuse ja saata asi tagasi uueks arutamiseks samale maakohtule.

Apellatsiooniastme menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus vääralt määratlenud vaidluse eseme ja

lähtunud lepingu tõlgendamisel asjakohatutest asjaoludest. Maakohtu arvates vaidlesid

pooled selle üle, kas hoonestustasu muutub automaatselt – mida kohus pidas mugavaks ja

vähekulukaks viisiks hoonestusõigust ajapikku kaasajastada – või tuleks tasu muutmiseks

sõlmida igakordselt eraldi kokkulepe, mis oleks kohtu hinnangul "ebamõistlik" ja kulukas.

Poolte vahel puudus see vaidlus, mille kohus kohtuotsuses lahendas. Pooled vaidlesid

hoopis selle üle, kas neil oli kokkulepe hoonestustasu automaatses muutumises (muutuses,

mida hageja 17 aasta jooksul enne hoonestusõiguse võõrandamist kostjale tähele ei

pannud) või kas selle asemel oli pooltel kokkulepe, et pool võib teatud tingimustel

hoonestustasu ühepoolselt kujundusõiguse teostamise korras muuta ja kas see õigus kuulus

ainult kostjale või ka hagejale. Kujundusõiguse teostamine ei eelda mingite kokkulepe

sõlmimist, notaritasude või -kulude kandmist või muud sellist. Sisulist vaidlust, mis poolte

vahel oli, kohus tegelikult ei lahendanudki. Kui kohus oleks selle lahendanud, oleks hagi

tulnud jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

Kohus on jätnud otsuses analüüsimata, miks ei ole lepingu p 7.2 sõnastus lepingu

tõlgendamisel VÕS § 29 alusel määrav. Sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-st 1 ja

§ 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Kui kohus oleks asjakohaselt

rakendanud VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid, oleks nende rakendamise

ainuvõimalik järeldus, et pooled leppisid kokku hoonestustasu muutmise õiguses (ehk

kujundusõiguses), mitte hoonestustasu automaatses muutumises.

Lepingu p 13.2.3. kohaselt paluvad hoonestusõiguse seadja ja hoonestaja kanda

kinnistusraamatusse märke hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks

vastavalt lepingu p-le 7.2. Kinnistusraamatusse on kantud hoonestusõiguse aastatasu

muutmise nõue vastavalt lepingu p-le 7.2. Aastatasu muutmise nõue on kujundusõigus,

mitte alus lepingutingimuse automaatseks muutumiseks.

Isegi kui lepingus kasutatud tähistus isegi oli ekslik, siis märge kinnistusraamatus seda olla

ei saa (lähtudes asjaõiguse numerus clausus-e põhimõttest). AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt on

kinnistusraamatusse võimalik kanda üksnes asjaõiguse sisu muutmise nõuet tagavat

märget. Kinnistusraamatusse ei ole võimalik kanda märget selle kohta, et hoonestustasu

muutub automaatselt. Tuleks hoiduda tõlgendusest, mille kohaselt õigust tagav märge

kinnistusraamatus muutuks sisutuks. VÕS § 29 lg 8 kohaselt tuleb eelistada tõlgendust,

mille kohaselt tingimus on seaduslik või kehtiv – kui eelistada hageja tõlgendust, ei oleks

lepingu p 7.2. koosmõjus p 13.2.3 seaduslik, sest asjaõigusseadus ei võimalda kanda

kinnistusraamatusse märget "automaatselt muutuva hoonestusõiguse tasu kohta". Kui

tegemist oleks hoonestustasu automaatse muutumisega, siis oleks muutumise tingimused ja

valem eraldi välja toodud hoonestusõiguse kandes selliselt, et hoonestustasu suurus oleks

võimalik kande põhjal välja arvestada. Seadus võimaldas lepingu sõlmimise ajal ja

11(17)

võimaldab ka täna hoonestustasu sellisel viisil lepingus sätestada ja kinnistusraamatusse

kanda. Ometigi on pooled leppinud kokku konkreetses hoonestusõiguse tasus ja õiguses

seda muuta.

Lepingu tõlgendamisel tuleb hinnata ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS §

29 lg 5 p 3). Maa maksustamishind muutus juba 2001. a-l. Hageja loogika järgi muutus

juba siis ka hoonestustasu suurus võrreldes lepingu sõlmimise ajal kehtinuga. Samas on

hageja pärast seda aastate jooksul jätkanud lepingus kokku lepitud hoonestustasu maksmist

ega ole tuginenud selle muutumisele.

Notari kirjalik seletus ei ole tõend ega tõlgendusargument. Tõestamisseadusest ei tulene

notarile lepingu tõlgendamise pädevust. Mõistlikuks ei saa pidada notari arvamust, et ta

tõestas lepingu, mille p-s 13.2.3 sisaldub kokkulepe kande tegemise kohta

kinnistusraamatusse, mida seaduse järgi teha ei saa.

Kuna maakohtu otsus tuleb ülalviidatud maakohtu rikkumiste tõttu tühistada ja hagi

rahuldamata jätta, kuulub rahuldamisele vastuhagi nii põhinõude kui ka viivisenõude osas.

7. Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti tuginenud lepingu kui terviku süsteemile ja

olemusele. Kostja argumendid ei anna alust tõlgendada lepingut erinevalt maakohtust ega

ka lepingut tõestanud notarist. Maakohus on leidnud õigesti, et poolte ühist tegelikku tahet

lepingu p-s 7.2 märgitu osas ei ole võimalik kindlaks teha ning sellest tulenevalt on kohus

poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamiseks lisaks keelelisele tõlgendamisele

põhjendatult tuginenud ka muudele VÕS §-s 29 sisalduvatele tõlgendusreeglitele. Väljend

"kuulub muutmisele" viitab hageja hinnangul kontekstis ülejäänud lepingu sätetega pigem

sellele, et hoonestustasu muutub automaatselt AÕS § 254 lg 2 mõttes.

Reaalkoormatise kanne kinnistusraamatus ei määra seda, kas tasu muutub automaatselt või

saab selle muutmist nõuda. Kuigi hoonestustasu ja reaalkoormatis on olemuslikult üks ja

sama kohustus, ei ole reaalkoormatise kanne hoonestustasu kokkuleppe sisustamisel siiski

õigustloov. See, kas hoonestustasu muutub automaatselt või on õigus nõuda selle

muutmist, tuleb kindlaks teha hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel (sõltumata sellest,

kas ja milline kinnistusraamatu kanne on tehtud reaalkoormatise kohta).

Hagi on õigesti rahuldatud isegi juhul, kui tasu ei ole automaatselt muutunud – sel juhul on

hagejal õigus nõuda tasu muutmist. Kui pooled on kokku leppinud tasu muutmise

nõudmise õiguses, on hagejal vastav nõudeõigus.

Kuna maakohus on hagi õigesti rahuldanud, ei saa kostjal olla hageja vastu nõuet

hoonestusõiguse tasumiseks osas, milles see maakohtu lahendiga tuvastatud hoonestustasu

suurust ületab. Eeltoodust tulenevalt maakohus jätnud vastuhagi õigesti rahuldamata ning

maakohtu otsuse muutmiseks ei ole ka selles osas alust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel

tühistada osas, millega kohus rahuldas hageja nõude tuvastada hoonestusõiguse aastatasu

suurus ja tasumise kord alates 1. juulist 2017 selliselt, et hoonestusõiguse aastatasu suurus

on 245 eurot 69 senti ning hoonestaja kohustub tasuma koormatud kinnisasja igakordsele

12(17)

omanikule hoonestustasu ettemaksuna iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ja iga aasta

1. jaanuariks 122 eurot 85 senti. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega

maakohus jättis rahuldamata hageja poolt alternatiivselt esitatud kohustamisnõude.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab nimetatud tuvastusnõude

rahuldamata ning rahuldab hageja alternatiivse nõude kohustada kostjat sõlmima hagejaga

võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra

muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused

hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Muus osas tuleb jätta

maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

9. Ringkonnakohus märgib esmalt, et maakohus on jätnud hageja alternatiivse nõude

hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks ekslikult rahuldamata. TsMS § 442

lg 8 viienda lause järgi ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse

nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Praegusel juhul olid hageja nõuded tuvastada

hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord ning kohustada kostjat sõlmima

hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja

tasumise korra muutmiseks esitatud alternatiivsetena. Kuivõrd hageja oli alternatiivsed

nõuded järjestanud ning maakohus rahuldas esimese alternatiivse nõude (tuvastada

hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord), ei oleks kohus pidanud otsuses teise

alternatiivse nõude osas (kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja

asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks)

seisukohta võtma.

Samas leiab ringkonnakohus, et kuigi hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, saab

apellatsioonimenetluses maakohtu otsust kontrollida ka teise alternatiivse nõude

lahendamise

osas.

Seda

tuleb

ringkonnakohtul

vajadusel

teha

sõltumata

apellatsioonkaebuse või vastuapellatsioonkaebuse esitamisest hageja poolt (vt sarnaselt

tingimusliku vastuhagi lahendamise osas Riigikohtu 13. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas

nr 2-16-8552, p 13). Lisaks on kostja käesolevas asjas esitatud apellatsioonkaebuses

märkinud, et vaidlustab maakohtu otsuse tervikuna.

10. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks maakohtu

tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd apellatsioonimenetluses ei ole neid vaidlustatud

ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks (TsMS § 652

lg 1 p 1 ja lg 5).

11. Maakohus ei ole eksinud vaidluse eseme määratlemisel. Apellatsioonkaebuse

vastupidised väited ei ole põhjendatud. Asja materjalidest nähtuvalt on õige maakohtu

järeldus, et pooled on vaielnud eeskätt selle üle, kas hoonestustasu muutub lepingu p 7.2

järgi automaatselt (nagu seda võimaldab AÕS § 254 lg 2) või tuleks hoonestusõiguse

muutmiseks sõlmida AÕS § 254 lg 3 alusel igakordselt eraldi kokkulepe. Kostja on küll

mh väitnud, et hoonestustasu oli kujundusõiguse teostamise korras ühepoolselt võimalik

muuta üksnes kostjal kui hoonestusõiguse seadjal. See ei olnud siiski keskne vaidlusese.

Lisaks ei toeta sõlmitud leping, kehtiv õigus ega kohtupraktika kostja väidetud sisuga

kujundusõigust hoonestustasu muutmisel.

13(17)

12. Samas nõustub ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetega, mille kohaselt on

maakohus eksinud lepingu p-de 7.1 ja 7.2 tõlgendamisel. Kohus ei ole lähtunud vajalikul

määral VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise kriteeriumidest. See on viinud

maakohtu kokkuvõttes ebaõige lõppjärelduseni, nagu sisalduks p-s 7.2 AÕS § 254 lg 2

kohane kokkulepe tasu (automaatse) muutumise kohta. Maakohus on eksinud eelkõige

materiaalõiguse kohaldamisel, see on tinginud ka vead otsuse põhjendamisel.

13. Ringkonnakohus leiab, et lepingu p-s 7.2 on kokku lepitud tasu muutmises, nagu

seda näeb ette AÕS § 254 lg 3. AÕS § 254 lg 1 järgi maksab hoonestaja kinnisasja

omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Sama paragrahvi

lõike 3 kohaselt võib hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestustasu suuruse

muutmises vastavalt muutuvatele tingimustele, kui tingimuste muutumine on ajaliselt ja

ulatuselt määratav.

13.1. Vaidlusalune hoonestusõiguse seadmise leping on sõlmitud enne võlaõigusseaduse

jõustumist. Leping on kestvusleping (VÕS § 195 lg 3) ning võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse

§ 12 lg 1 järgi tuleb sellele alates 1. juulist 2002 kohaldada tsiviilseadustiku üldosa

seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.

VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut tõlgendada

eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse tõlgendamise

põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha,

tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane

mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (objektiivse tõlgendamise reegel).

Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud

asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale

lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu

sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt nt

Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12; 11. mai 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust

tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu

kui terviku olemusest ja eesmärgist.

Ringkonnakohus märgib, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti NSV tsiviilkoodeksi

rakendamisel lähtuti kohtupraktikas lepingu tõlgendamisel sisuliselt samuti VÕS §-s 29

sätestatud põhimõtetest.

13.2. Lepingupoolte ühist tegelikku tahet hoonestustasu muutumise või muutmise osas ei

ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik lepingu sisu ja menetluses poolte esitatu põhjal

kindaks teha. Lepingu punktide 7.1 ja 7.2 sõnastus ei ole vaidlusaluses aspektis piisavalt

selge ning keeleline (või grammatiline) tõlgendusviis ei saa olla praeguses asjas määrav,

nagu on põhjendatult leidnud ka maakohus. Punkti 7.2 esimeses lauses (pärast pealkirja) on

reguleeritud tasu muutmise (mitte muutumise) alused. Punkti 7.2 kolmas lause viitab küll

tasu muutumisele, kuid kõnealuse punkti struktuuri arvestades peaksid punkti esimesele

lausele järgnevad laused täpsustama esimeses lauses märgitut (mitte seda muutma).

13.3. Lepingu olemust ja eesmärki arvestades võisid pooled tõepoolest soovida kokku

leppida AÕS § 254 lg 2 kohases tasu automaatses muutumises, nagu on leidnud hageja ja

14(17)

maakohus. See oleks eelduslikult lihtsam ja odavam variant, eelkõige puuduks sellisel

juhul vajadus maksta tasu muutmise kokkuleppe sõlmimisega seotud notaritasusid,

riigilõive jms. Samas võisid pooled ringkonnakohtu hinnangul soovida samavõrra kokku

leppida AÕS § 254 lg 3 kohases tasu muutmise õiguses. See variant looks hoonestusõiguse

seadja ja hoonestaja õigussuhetesse suurema selguse ning aitaks vältida tasu suuruse

"ujuvust". Poolte esitatud asjaoludest ja tõenditest ei nähtu, et praeguse lepingu puhul

tuleks eelistada just ühte nimetatud võimalikest eesmärkidest.

13.4. Ringkonnakohtu hinnangul saab lepingupoolte (eelkõige hageja) käitumisest pärast

lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3) järeldada AÕS § 254 lg 3 järgset kokkulepet tasu

muutmise võimaluse kohta. Samuti toetab sellist järeldust lepingu p-des 13.2.2 ja 13.2.3

sisalduv kokkulepe (VÕS 29 lg 6). Maakohus ei ole nendele aspektidele piisavat

tähelepanu pööranud.

13.4.1. Pooled ei ole asjas vaielnud selle üle, et maa maksustamishinna muutus, millele

hageja tugineb, toimus juba 2001. a-l. Selle üle ei vaielda ka apellatsioonimenetluses.

Hageja väidete kohaselt teatas ta kostjale maa maksustamishinna ja hoonestustasu

muutumisest alles 2017. a aprillis. Hageja esindaja on maakohtu 5. septembri 2019. a

istungil ka kinnitanud, et hageja ei ole alates maa maksustamishinna muutumisest kuni

2017. a-ni tuginenud tasu muutmisele ega keeldunud lepingu p-s 7.1 kokku lepitud

perioodilise tasu maksmisest (tl 105 pöördel). Asja muudest materjalidest ei nähtu

vastupidine. Hageja selline käitumine on ringkonnakohtu arvates vastuolus hageja poolt

menetluses

väidetega,

nagu

oleks

hoonestustasu

automaatselt

muutnud

juba

maksustamishinna muutumisega 2001. a-l. Samuti ei nähtu toimikust, et kinnistu eelmised

omanikud (st hoonestusõiguse seadjad) oleksid teatanud hagejale hoonetustasu

muutumisest.

13.4.2. Vaadates lepingut kui tervikut, on mh olulised lepingu p-des 13.2.2 ja 13.2.3

sisalduvad kokkulepped (nende koosmõjus). Punktis 13.2.2 on lepingupooled palunud teha

hoonestusõiguse kohta avatavasse registriossa reaalkoormatise kinnistu omaniku kasuks

aastatasu maksmise kohustamiseks summas 16 515 krooni (s.o 1055 eurot 50 senti) aastas

ning punktis 3.2.3 on palutud teha märge hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude

tagamiseks vastavalt lepingu p-le 7.2. Nimetatud sisuga kanded on kinnistusraamatusse ka

tehtud. Juhul kui lepingupooled oleks kokku leppinud hoonestusõiguse automaatses

muutumises, siis poleks nad viidatud sisuga kannete tegemiseks eelduslikult tahet

avaldanud. Lisaks on kostja õigesti märkinud, et seadus ei võimalda kanda

kinnistusraamtusse märget (AÕS § 63), sh eelmärget või märkust, selle kohta, et

hoonestusõiguse tasu muutub automaatselt. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi saab kanda

kinnistusraamatusse märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu

või järjekoha muutmise nõude tagamiseks.

Iseensest õige on hageja seisukoht, et reaalkoormatise kanne ei määra seda, kas tasu

muutub automaatselt või saab nõuda tasu muutmist. Reaalkoormatise kanne hoonestustasu

kokkuleppe sisustamisel ei ole õigustloov. Samas, nagu eelnevalt märgitud, tuleb lepingu

p-des 13.2.2 ja 13.2.3 avaldatut lepingu (sh p 7.2) tõlgendamisel siiski arvestada.

13.5. Ringkonnakohus märgib samuti, et maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et

lepingu sõlmimise ajaks oli asjaõigusseadus ainult mõned aastad kehtinud ning põhjalikku

15(17)

õigusteooriat ega märkimisväärset praktikat seaduse rakendamisel ei olnud veel välja

kujunenud. Samas ei vaidle pooled praegusel juhul asjaõigusseaduse tõlgendamise üle,

vaid lepingus sisalduvate hoonestustasu puudutavate kokkulepete üle.

13.6. Hageja poolt esitatud notari Tiit Juuse selgitust (tl 26) peab ringkonnakohus

formaalselt lubatavaks tõendiks, kuid selgitus ei sisalda infot asja lahendamisel tähtsate

faktiliste asjaolude kohta. Selgitusest ei nähtu, mida lepingupooled notarile lepingu

ettevalmistamise ja sõlmimise käigus tasu suuruse osas avaldasid ning millisel viisil

(küsimused, selgitused vms) tegi notar enne tehingu tõestamist kindlaks poolt tahte. Notari

poolt enda poolt tõestatud lepingudokumendi sisule antavad õiguslikud hinnangud ei ole

kohtule asja lahendamisel siduvad.

14. Eelmärgitut arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega kohus rahuldas

hageja esimese alternatiivse nõude.

15. Samas tuleb ülalmärgitud põhjustel rahuldada hageja teine alternatiivne nõue

hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik

on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust

andma. Nõude rahuldamise eelduseks on viidatud sätte kohaselt see, et isikul (kostjal) on

tekkinud lepingu või seaduse alusel kohustus täpselt kindlaks määratava sisuga

tahteavalduse tegemiseks.

15.1. Pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist on maa maksustamishind muutunud ning

lepingu p 7.2 järgi mõjutab see ka hoonestustasu suurust. Arvestades lepingu p-s 7.1

toodud valemit, on maakohus ringkonnakohtu hinnangul õigesti tuvastanud hoonestustasu

uue suuruse 245 eurot 69 senti. Kostja ei ole maakohtu järeldusi hoonestustasu suuruse ja

tasumise korra kohta apellatsioonkaebuses eraldiseisvalt ka vaidlustanud.

Kostjal on lepingu p 7.2 ja AÕS § 254 lg 3 alusel kohustus anda hoonestustasu suuruse ja

tasumise korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohus saab need käesoleva

kohtulahendiga asendada.

15.2. Kostja vastuväited ei anna alust jätta seda nõuet rahuldamata. Kostja on menetluses

leidnud, et lepingu p 7.2 kohase tahteavalduse hoonestustasu muutmiseks sai teha üksnes

kinnistu omanik ehk hoonestusõiguse seadja. Vastasel juhul oleks kostja arvates sisutu

lepingu p 7.2 viimane lause, mille kohaselt peab hoonestusõiguse seadja tasu suuruse

muutmisest hoonestajat kirjalikult teavitama. Kui hoonestusõiguse seadja ei ole hoonestajat

hoonestustasu muutumisest teavitanud, ei saa kostja arvates lugeda ka tasu muudetuks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-le 7.2 kostja soovitud tõlgendust anda.

AÕS § 254 lg 3 järgi on võimalik hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestustasu

suuruse muutmises. Selle sätte järgi kuulub muutmise nõudmise õigus nii hoonestusõiguse

seadjale kui ka hoonestajale. Lepingu p-st 7.2 ega lepingu muudest tingimustest ei saa

mõislikult järeldada (VÕS § 29 lg 4), et lepingu pooled oleks soovinud AÕS § 254 lg-st 3

tulenevaid õigusi hoonestaja (hageja) jaoks kuidagi piirata. Punkti 7.2 viimasel lausel on

üksnes informatiivne tähendus.

16(17)

16. Samuti ei anna apellatsioonkaebuse väited alust tühistada maakohtu otsust osas,

milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kostja vastuhagi ei saa rahuldada ka hageja

teise alternatiivse nõude rahuldamisel.

Vastuhagis on kostja nõudnud 2017. a teise poolaasta ja 2018. a esimese poolaasta

hoonestustasu tasumist vastavalt lepingu p-s 7.2 kokku lepitud tasule 1055 eurot 50 senti

aastas. Kostja on esitanud selle kohta hagejale 13. novembril 2017 ja 5. jaanuaril 2018

arved (tl-d 19 ja 21). Hageja on need arved tasunud osaliselt. Kuivõrd hageja oli juba alates

2017. a aprillist peetud kirjavahtuses (tl-d 14–24) vaielnud algselt kokku lepitud

hoonestustasu suurusele vastu ning nõudnud sisuliselt selle muutmist ning käesoleva

lahendiga on leidnud kinnitust, et hageja nõue tasu muutmiseks alates 1. juulist 2017 on

põhjendatud, puudub kostjal ringkonnakohtu arvates alus nõuda 2017. a teise poolasta ja

2018. a esimese poolasta eest tasu 1055 euro 50 sendi suurusest aastatasust lähtudes.

17. Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654

lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata.

18. Kostja on palunud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse küll täies ulatuses

tühistada, kuid reaalkoormatise kande muutmise nõude rahuldamise vaidlustamist ega

hageja

kohtueelsete

õigusabikulude

nõude

rahuldamise

vaidlustamist

ei

ole

apellatsioonkaebuses eraldiseisvalt põhjendatud.

18.1. Nende nõuete rahuldamisel on maakohus enda poolt tuvastatud asjaoludel

materiaalõigust õigesti kohaldanud. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus maakohtu

menetluses selliseid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse maakohtu otsuse

tühistamiseks.

18.2. Ringkonnakohus märgib, et kuigi hoonestustasu ei ole käesoleva otsuse järelduste

kohaselt automaatselt muutunud, on hagejal õigus nõuda reaalkoormatise muutmist ka

hoonestustasu muutmisel (poolte vastastikuste tahteavaldustega). Nagu eelnevalt märgitud,

on selles praegusel juhul hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud, ning kinnistu kohta

avatud kinnistusraamatu registriosa 3. jakku on kantud eelmärge hoonestusõiguse aastatasu

muutmise nõude tagamiseks (tl 13). Samuti tuleneb AÕS § 254 lg-st 41 õigus nõuda

hoonestustasu tagamiseks seatud reaalkoormatise muutmist seoses hoonestustasu

muutmisega. Kui üks pooltest ei nõustu reaalkoormatise muutmise kokkulepet sõlmima, on

teisel poolel õigus nõuda tahteavalduse asendamist kohtus.

18.3. Kahju hüvitamise nõude eelduseks on praegusel juhul lepingust tuleneva kohustuse

rikkumine (VÕS § 115 lg 1), nagu on õigesti leidnud maakohus. Ringkonnakohtu otsuse

järelduste kohaselt ei ole lepingu rikkumiseks siiski mitte põhjendamatute nõuete

esitamine, vaid lepingu p 7.2 rikkumine, mille kohaselt on kostjal kohustus teha

hoonestustasu (ja reaalkoormatise) muutmiseks vajalikud tahteavaldused. Kostja ei ole

neid seni teinud.

19. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis

kogu seni kantud menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg-st 3 tuleneb, et kui kõrgema astme

kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata,

muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.

17(17)

20. Maakohus on jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg-st 1 lähtudes täies ulatuses

kostja kanda. Kuivõrd ringkonnakohus jätab hageja poolt järjestatud alternatiivsetest

nõuetest esimese rahuldamata ning rahuldab teise nõude, peab ringkonnakohus

põhjendatuks jaotada senises menetluses kantud kulud (sh apellatsioonkaebuse

menetlemisel tekkinud kulud) lähtudes TsMS § 163 lg-st 1. Kuivõrd esimese alternatiivse

nõude esitamine ja menetlemine kostja esindaja toimingute mahtu eelduslikult oluliselt ei

mõjutanud, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta kulud 15% ulatuses hageja kanda ja

85% kostja kanda.

21. Vastavalt maakohtu otsuses märgitule määrab hüvitatavate menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest