2-19-8112/30 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Kohtujurist

Kristi Rickberg

Kertu Altin

Määruse tegemise aeg ja koht

11. mai 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-8112

Tsiviilasi

Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu avaldus A K vastu

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu (registrikood

80075414);

Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Pärn

(e-post martin@in.ee);

Puudutatud isik: A K (isikukood xxx, xxx).

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu avaldus A K vastu tahteavalduse

andmiseks kohustamiseks.

2. Kohustada A Ki (isikukood xxx) andma tahteavaldus 25.04.2017 lepinguga (tõestatud

Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all

ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega, mis on tõestatud

Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx

all) ühinemiseks ning asendada A Ki (isikukood xxx) vastav tahteavaldus käesoleva

kohtulahendiga.

Menetluskulud

3. Menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid

mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

määruskaebuse.

Asjaolud ja avaldaja nõue

1. Puuvilla tn 27, Tallinn hoones on 8 korterit. Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu poolt 2011. aastal

tellitud energiaauditi kohaselt vajas hoone renoveerimistöid. 05.07.2016 toimunud ühistu

üldkoosolekul otsustati sõlmida leping xxx OÜ-ga, kes pakkus Puuvilla 27 korteriühistule

katusekorruse ehitusõiguse (katusekorrusele ehitatakse 2-3 korteriomandit) ja omandi eest 88 440

euro eest ehitustöid vastavalt xxx OÜ pakkumisele. 25.04.2017 andsid 6 korteriomanikku

kaheksast tööde tegemiseks vajaliku nõusoleku ehk 25.04.2017 on nende, ühistu ja ehitaja poolt

sõlmitud vastav leping. 12.03.2019 lepinguga ühinemise avalduse alusel andsid oma nõusoleku ka

Tallinn xxx korteri omanikud. Selleks, et vastavate tööde tegemisega saaks alustada, peab aga

25.04.2017 lepinguga (mida muudeti 12.03.2019 lepinguga) ühinema ka A K, sest vaja on kõigi

korteriomanike vastavat kokkulepet, kuid puudutatud isik on sellest keeldunud.

2. Avaldaja hinnangul ei põhjusta hoone renoveerimine ja sealhulgas paari korteriomandi täiendav

loomine A Ki jaoks tema privaatsuse oluliselt madalamaks muutumist ja samuti ei langeta see

korteri hinda. Vastavate tööde tegemine hoopis tõstab elamus olevate korterite hinda ning pikendab

nende ekspluatatsiooniiga. Avaldaja hinnangul on antud juhul KrtS § 10 lg 2 punktides 1-3

sätestatud eeldused olemas. Alusetu on puudutatud isik väide, mille kohaselt Korteriühistu Puuvilla

27 on teostamas maja soojendamise ettekäändel rekonstrueerimistöid Puuvilla 27 ja et

rekonstrueerimistööde käigus võõrandatakse temale mõttelise osana kuuluv hooviala, pööning ning

keldriboksid. Esiteks ei plaanita tööde tegemist maja soojustamise ettekäändel (soojustamine on

kõigest üks osa planeeritud töödest) ja teiseks ei võõrandata hooviala ning keldriboksi (panipaika).

Ehitustööde teostajale võõrandatakse tööde teostamise eest pööningule tekkivad uued

korteriomandid ja uute korterite omanikule hakkab kuuluma sellega seoses ka mõtteline osa

kinnisasja kaasomandist, mille juurde vastavad eriomandid kuuluvad. Seetõttu väheneb ka

olemasolevate eriosade omanike mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, kuid see ei ole alus

nõusoleku andmisest keeldumiseks. Hooviala hakkab olema jätkuvalt kõigi korteriomanike

ühiskasutuses (kokku saab kinnistul olema 10 parkimiskohta) ja samamoodi säilitavad

olemasolevad korteriomanikud keldribokside (panipaikade) kasutusõiguse.

3. Hooviala ei ole plaanis muuta parkimisplatsiks. Parkimiskohtade rajamine on maja renoveerimise

käigus nõutav ning vastavalt asendiskeemile ei muutu kogu hoov parklaks, vaid üksnes kasutatakse

ära juba eelnevalt väljakujunenud parkimisala maja lõunapoolses otsas ja rajatakse täiendavalt ka 2

parkimiskohta uute korterite jaoks. Need kavatseb ühistu rajada eraldiseisvalt maja

renoveerimisprojektist ja omavahendite arvelt. Keldripinna korrastamise järel saab iga korter oma

ainukasutusse ühe suure panipaiga. Seega uute panipaikade rajamisega seonduvalt ei kahjustata

puudutatud isiku huve.

4. xxx OÜ kutseline hindaja H R on koostanud lühihinnangu nr xxx Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa,

Puuvilla tn 27 pööninguruumi õiglase väärtuse hindamise kohta. Kõnealuse hinnangu lk 10

punktist 12, et xxx hinnangul on käsitletava vara (korteriomandite kaasomandis olev korterelamu

pööninguruum aadressil Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 27) välja ehitamata

pööninguruumi õiglane väärtus väärtuse kuupäeva (06.01.2020) seisuga 200 eur/m2

pööninguruumi põrandapinna arvestuses. Hinnangu lk 3 alajaotusest „Kokkuvõte“ nähtuvalt on

pööninguruumi põrandapind ca 100 m2 ja järelikult tuleneb eeltoodust, et võõrandatava

korteriomandi harilik väärtus võõrandamise hetke seisuga on 20 000 eurot (100 m2 x 200 eurot).

5. Avaldaja palub rahuldada avaldus ja tuvastada A Ki (isikukood xxx) 25.04.2017 lepinguga

(tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja

mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar

xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks antava

tahteavalduse andmise kohustus ning asendada A Ki (isikukood xxx) vastav tahteavaldus

käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga. Jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

6. Puudutatud isik leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu Puuvilla 27 on teostamas

maja soojendamise ettekäändel rekonstrueerimistöid. Rekonstrueerimistööde käigus võõrandatakse

puudutatud isikule mõttelise osana kuuluv hooviala, pööning ning keldriboksid. 2017. aastal

võõrandati puudutatud isiku nõusolekuta kinnistusraamatu alusel puudutatud isiku korteriomandi

juurde kuuluv aia-ala ilma kompensatsiooni ja hüvitiseta. Hoovi-ala on plaanis muuta

parkimisplatsiks. Autode parkimiseks on piisavalt ruumi ka Puuvilla tänaval, mis on suhteliselt

väikese liiklusega tänav ja millel on väga vähe eluasemeid. Plaanis on võõrandada maja pööning ja

keldriboksid. Praegu on majaelanikel võimalus pööningut kasutada vabaaja veetmiseks ja

keldribokse panipaigana. Puudutatud isik ei ole vastu maja soojustamisele, kuid leiab, et seda

peaks tegema renoveerimistööna, mitte rekonstrueerimistööna ja mitte kõigi korteriomandi juurde

kuuluvate mõtteliste osade võõrandamise teel, vaid mõistlike kuludega. 2002. aasta oktoobris sai

KÜ täielikult renoveeritud katus. Kui hoonele ehitatakse lisakorrus, siis väheneb puudutatud isiku

mõtteline osa nii krundist kui pööningult kui keldrist.

7. Puudutatud isik ei nõustu avaldaja esitatud hindamisaktis näidatud pööningu ruutmeetri

maksumusega, kuna pööningu korteriteks väljaehitamisega kaasneb mitte ainult konkreetse

pööninguruumi kaotus, vaid ka keldriboksidest ja majaümbruse mõttelisest osast (mida

kasutatakse aiamaana) ilmajäämine. Pööningukorterite lisandumisel on möödapääsmatu aia-ala

muutmine parkimiskohtadeks. Sellega kaasneb aga majaümbruse haljastuse likvideerimine ja

praeguse rahuliku olustiku kadumine, mis oluliselt langetab praeguste elanike elukvaliteeti. Samas

on ka alusetu väide, et maja katus vajab remonti. Katuse tõstmine ja remont oleksid vajalikult vaid

juurde planeeritavate korterite väljaehitamiseks. Katus on renoveeritud ja praeguseni heas korras.

Maja vajab vaid fassaadi korrastust.

Kohtumääruse põhjendused

8. Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isiku vastusega ning kuulanud

menetlusosalised telefoni teel ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada.

9. Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu (avaldaja) esitas 28.05.2019 Harju Maakohtule avalduse A K

(puudutatud isik) vastu nõudega tuvastada puudutatud isikul 25.04.2017 lepinguga (tõestatud

Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on

muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar xxx

asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks antava

tahteavalduse andmise kohustus ning asendada puudutatud isiku vastav tahteavaldus käesolevas

asjas tehtava kohtulahendiga. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja 61. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kohus

lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi

õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud

nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §33 järgi on esitatud korteriomandi

võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi

hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

10. Kohus märgib, et kooskõlas TsMS § 477 lõikega 4 kuulas kohus 13.04.2020 avaldaja ja

puudutatud isiku telefoni teel ära. Avaldaja selgitas, et puudutatud isiku väide, mille kohaselt tema

korteri väärtus langeb, on arusaamatu, põhjendamata ning tõendamata. Kõik teised Puuvilla 27,

Tallinn korteriomanikud leiavad, et vaidlusalused tööd on vajalikud ning on nendeks oma

nõusolekud andnud. Puudutatud isik selgitas kohtule, et nõutud tööde tegemisel tema korteri hind

langeks. Hoonel oleks tarvis remontida üksnes fassaadi, maja tervikuna rekonstrueerimine on

põhjendamatu. Fassaadi värvimiseks oleks võimalik võtta laenu, mitte müüa maha elamu

pööningukorrus. Sellisel juhul langeks kõigi majaelanike elukvaliteet.

11. Antud juhul puudub vaidlus küsimustes, et Puuvilla tn 27, Tallinn hoones on 8 korterit ning

puudutatud isikule kuulub korteriomand asukohaga xxx. 05.07.2016 toimunud korteriühistu

üldkoosolekul otsustati sõlmida leping xxx OÜ-ga, kes pakkus Puuvilla 27 korteriühistule

katusekorruse ehitusõiguse ja omandi eest 88 440 euro eest ehitustöid vastavalt xxx OÜ

pakkumisele. 25.04.2017 andsid 6 korteriomanikku 8-st tööde tegemiseks vajaliku nõusoleku ehk

25.04.2017 on nende, ühistu ja ehitaja poolt sõlmitud vastav leping. 12.03.2019 lepinguga

ühinemise avalduse alusel andsid oma nõusoleku ka xxx korteri omanikud.

12. Avaldaja on esitanud nõude kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus 25.04.2017 lepinguga

(tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja

mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar

xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks. Puudutatud

isik vaidleb nõudele vastu põhjendusel, et kõnealuse lepinguga kaasnevate ehitustööde tegemisel

väheneb tema korteriomandi väärtus ning privaatsus saab riivatud. Samuti on puudutatud isik

seisukohal, et Puuvilla 27, Tallinn hoone puhul piisaks üksnes fassaadi üle värvimisest ning

täielikud rekonstrueerimistööd ei ole tarvilikud. Fassaadi värvimiseks ressursi leidmiseks on

võimalik laenu võtta, mitte ei peaks võõrandama hoone pööningukorrust.

13. Kohus on seisukohal, et avaldaja nõude alus saab olla korteriomandi- ja korteriühistu seaduse

(KrtS) § 9 ja § 10. KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel

kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi

ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta

sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. KrtS § 9 lg-st 2 lähtuvalt võib iga

korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda KrtS § 9 lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks

vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid

arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lõikest 3 tulenevalt KrtS § 9 lõike 2 punktis 1 nimetatud

olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on

antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi

osadest. Antud juhul on avaldaja tõendanud, et KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud nõue on täidetud, kuna

05.07.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuse on allkirjastanud kaheksast Puuvilla 27

korteriomanikust 6 ning samuti on 25.04.2017 lepinguga ja 12.03.2019 lepinguga ühinemise

avaldusega kiitnud vastava otsuse heaks kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku.

14.Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult vastava tahteavalduse andmist, kui esinevad KrtS § 10

lõikes 2 sätestatud eeldused: 1) korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu KrtS § 9 lõikes 3

nimetatud tingimustele vastava otsuse; 2) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava

korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga; 3) võõrandamisest saadav tulu

jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele või kulutatakse

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

15. Kohus on seisukohal, et antud juhul on tõendamist leidnud, et täidetud on KrtS § 10 lõikes 2

sätestatud eeldused. Nimelt on avaldaja tõendanud, et Tallinn, Puuvilla 27 korteriühistu on

05.07.2016 korteriühistu üldkoosolekul võtnud vastu otsuse, mille kohaselt sõlmitakse leping xxx

OÜ-ga, kes pakub Puuvilla 27 korteriühistule katusekorruse ehitusõiguse ja omandi eest 88 440

euro eest ehitustöid ning katusekorrusele ehitatakse 2-3 korteriomandit. Samuti on avaldaja

esitanud xxx OÜ kutselise hindaja H R koostatud lühihinnangu nr xxx (dtl 88-101), mis tõendab, et

käsitletava vara (korteriomandite kaasomandis olev korterelamu pööninguruum aadressil Tallinna

linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 27) välja ehitamata pööninguruumi õiglane väärtus

06.01.2020 seisuga on 200 eur/m² pööninguruumi põrandapinna arvestuses. Hinnangu alajaotusest

„Kokkuvõte“ nähtuvalt on pööninguruumi põrandapind ca 100 m², mis tähendab, et võõrandatava

korteriomandi harilik väärtus võõrandamise hetke seisuga on 20 000 eurot (100 m² x 200 eurot).

Kohus märgib, et võttes arvesse, et xxx OÜ tasub korteriühistule 88 400 eurot, on KrtS § 10 lg 2 p-

s 2 sätestatud eeldus täidetud, kuna võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi

harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga enam kui neljakordselt. Kohus leiab, et täidetud

on ka KrtS § 10 lg 2 p-st 3 tulenev nõue, kuna võõrandamist saadava tulu arvelt teostab xxx OÜ

korteriomanike kaasomandisse kuuluva hoone parendamistöid.

16. Kohus selgitas puudutatud isikule 05.12.2019 e-kirjas, et olukorras, kus puudutatud isik soovib, et

avaldaja avaldus rahuldamata jäetakse, tuleb puudutatud isikul esitada selgitused ja tõendid selle

kohta, et KrtS § 10 lõikes 2 sätestatud eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud. Kohus on

seisukohal, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole puudutatud isik esitanud käesolevas asjas ühtegi

tõendit, mis kinnitaks tema väiteid selle kohta, et hoone rekonstrueerimistööd ei ole tarvilikud või

nendega kahjustatakse oluliselt tema huve. Samuti ei ole puudutatud isik esitanud tõendeid, mis

lükkaksid ümber avaldaja väited ja tõendid selle kohta, et KrtS §-des 9 ja 10 sätestatud eeldused on

käesoleval juhul täidetud. Kohtu hinnangul on põhjendamatud puudutatud isiku väited selle kohta,

et hoone parendamistööde tegemisel tema korteriomandi väärtus langeb, samuti ei ole puudatud

isik esitanud mõistlikke selgitusi või tõendeid selle kohta, milline peaks olema korteriühistu

alternatiivne remonditööde finantseerimisvõimalus juhul, kui pööningukorrust ei võõrandataks,

kuid korteriühistu liikmed ei soovi võtta laenu.

17. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et avaldaja nõue tuleb rahuldada. Tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus kohustab puudutatud isikut

kooskõlas TsÜS § 68 lõikega 5 ning KrtS §-dega 9 ja 10 andma nõusolek 25.04.2017 lepinguga

(tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja

mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega, mis on tõestatud Tallinna notar

xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks ning

asendada puudutatud isiku vastav tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga.

18. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3500 eurot.

Menetluskulud

19. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et

olukorras, kus antud menetlus toimus tulenevalt asjaolust, et puudutatud isik keeldus

põhjendamatult vajalike nõusolekute andmisest, tuleb kõik menetluskulud jätta puudutatud isiku

kanda.

20. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus

kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja

lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et

käesolevas asjas menetluskulusid kohtulahendi tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab

menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtumääruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kristi Rickberg

kohtunik