2-18-13933/41 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. mai 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-13933

Tsiviilasi

A.O. hagi S.M.i vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

84 500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.O. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (hageja): A.O. (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Maia Ploom

Vastustaja

(kostja):

S.M.

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Karita Nilp

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus osaliselt osas, millega jäeti läbi

vaatamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse

kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete

vastasuse tõttu (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30.

märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse

tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu rahuldamata.

3. Muus osas jätta Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus muutmata, kuid muuta

kohtuotsuse põhjendusi.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„4.1. Jätta rahuldamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud

notariaalse kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade

kommete vastasuse tõttu.

4.2. Jätta rahuldamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud

notariaalse kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade

kommete vastasuse tõttu.

4.3. Jätta S.M.i menetluskulud A.O. kanda.

4.4. Välja mõista A.O.lt riigilõiv summas 600 eurot riigi tuludesse, mille kohta on koostatud

eraldi koondfail andmetega tasumise ja korra kohta.“

5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus A.O. kanda.

7. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. A.O. (hageja) esitas 18. septembril 2018 Tartu Maakohtule hagi S.M.i (kostja) vastu kaasomandi

jagamise kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Pärast haginõude täpsustamist 30. aprillil 2019 oli

hageja lõplik nõue tuvastada, et poolte vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi

jagamise kokkuleppe p 3 on heade kommetega vastuolus ja seega tühine; asendada kostja

kinnisomandi tagasikandmise tahteavaldus kohtuotsusega, mille kohaselt kustutada Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX teisest jaost kinnistu,

katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX, omanikuna kostja ning kanda kinnistusregistri teise

jakku kinnistu ½ kaasomanikena sisse hageja ja kostja.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30. märtsil 2017 notariaalse kinnistu kaasomandi

lõpetamise kokkuleppe ja ühisvara jagamise kokkuleppe. Pooled leppisid kokku, et lõpetavad

XXXXXXX asuva kinnistu kaasomandi selliselt, et hageja annab enda kaasomandi osa üle kostjale

ning kostja on kohustatud omandi üleandmise eest maksma hüvitist 10 000 eurot.

Tehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 ja 2 alusel tühine. Kokkuleppe

sõlmimise ajal oli hindamisakti kohaselt kaasomandi turuväärtus 169 000 eurot. Kaasomandil oli

kohustusi 93 810 eurot 67 senti. Eelnev tähendab, et 10 000 euro suurune hüvitis oli ebamõistlikult

väike ja kokkulepe oli sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Tulenevalt hageja

erakorralisest vajadusest nimetatud tehing sõlmida ei saanud hageja aga tehingu kahjulikkusest

aru. Hageja oli depressioonis, samuti soovis kiiresti lõpetada suhet kostjaga.

Kinnistu väärtus on hindaja poolt määratud eeldusel, et elamul on kasutusluba. Hageja möönis, et

kasutusloata elamu puhul on kinnistu väärtus mõnevõrra väiksem ning lisaks võttis kostja üle

kinnistuga seonduvad hüpoteegid, kuid ka pärast selle arvesse võtmist on kostjale jäänud väärtus

umbes viis korda suurem hagejale tasutud hüvitisest.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostja tahteavalduste

asendamiseks puudub õiguslik alus, kuna asjaõigusleping ei ole tühine. Lepingu osad, mis

puudutavad kinnistu kaasomandi lõpetamise kokkulepet omandi üleandmisega ja kokkulepet

hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise kohta on käsitletav tervikuna. Ilma kaasomandi

lõpetamiseta ei oleks sõlminud lepingu osapooled, sh AS Swedbank, kokkulepet hüpoteekidega

tagatavate nõuete muutmiseks. Hüpoteeke puudutavaid kandeid ei ole võimalik muuta ilma

hüpoteegipidaja nõusolekuta. 10 000 euro suurune hüvitis ei ole liiga väike. Kostja võttis üle

hageja laenukohustused koos intressikuludega, tasus laenu ümbervormistamise tasud,

kindlustuslepingute ja notaritasud. Hageja on alahinnanud kasutusloa saamiseks tehtavaid

kulutusi. Kostja ülalpidamisele jäi pärast hageja lahkumist ühine laps. Notari tõestatud tehingus

on hageja andnud kinnistuse, et tal ei esine asjaolusid, mis piiraksid või välistaksid tema õigust

sõlmida lepingut. Depressioon ei ole asjaolu, mis võiks anda alust laenulepingu tühistamiseks.

Depressiooni diagnoosi kirjeldusest ei nähtu, et depressiooni seisundis ei saa isik aru tehingu

sisust.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 10. jaanuari 2020 otsusega läbi vaatamata hageja nõude asjaõigusliku

kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks ning rahuldamata hageja nõude võlaõigusliku kokkuleppe

tühisuse tuvastamiseks. Kostja menetluskulud jäid hageja kanda. Maakohus määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega pärast asjas lõpplahendi jõustumist.

Maakohus mõistis hagejalt välja riigilõivu 600 eurot riigituludesse.

Maakohtu põhjenduste kohaselt avaldas hageja 22. märtsi 2019 kohtuistungil, et loobub

asjaõigusliku tehingu tagasipööramisest ja teda rahuldaks hüvitis. Pärast luhtunud

kompromissläbirääkimisi kohtule esitatud esimeses menetlusdokumendis jäi hageja oma

varasemate nõuete juurde ning soovis ka asjaõigusliku tehingu tagasipööramist. Sellega on hageja

oma nõudest osalise loobumise tagasi võtnud.

Hageja esitatud väited kaasomandiosa eest saadud hüvitise suuruse kohta võivad viidata üksnes

kohustustehingu tühisusele ega puuduta asjaõigusliku käsutustehingu kehtivust. Hageja ei ole

väitnud ega põhistanud, et kaasomandi osa võõrandamise käsutustehingu eesmärk või

käsutustehing ise oli heade kommete vastane. Maakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata hageja nõude asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse

tuvastamiseks.

TsÜS § 86 alusel on tehing tühine juhul, kui esinevad kõik järgmised eeldused: a) hageja tegi

tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust

sellisest asjaolust; b) kostja teadis sellest või saab kostja teadmist eeldada TsÜS § 86 lg 3 alusel,

c) hageja on tehingu teinud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või vastastikuste kohustuste väärtus

on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

TsÜS § 86 lg 2 kohaldamine eeldab, et tehingu sõlminud isiku elus esinevad äärmiselt erakordsed

ja suure mõjuga asjaolud, mille tõttu ei ole isik võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmib

tehingu tingimustel, mida ta muidu ei teeks. Hageja ei ole selliste äärmiselt erakordsete asjaolude

esinemist kohtule tõendanud. Hagejal depressiooni esinemine märtsis 2017 on tõendatud E.G.U

erapraksise kinnituskirjaga. Samas ei ole hageja tõendanud, et depressioon takistas tal tehingu

kahjulikkusest aru saada või, et depressiooni põdemata oleks ta sõlminud teistsuguse sisuga

tehingu. Ei ole tõendatud, et ambulatoorselt ravitav depressioon iseenesest mõjutaks isiku

arusaamist ja võimet oma tegusid juhtida sellisel määral, et tooks kaasa tehingu tühisuse. Sellise

väite hindamine eeldab meditsiinilisi eriteadmisi, tegu ei ole üldiselt teadaoleva faktiga ega

asjaoluga, mida kohus saaks hinnata üksnes oma elukogemusest ja siseveendumusest lähtudes.

Kohtul puuduvad vajalikud meditsiinilised eriteadmised väite tõepärasuse hindamiseks.

Üksnes hageja soov kostjaga kõik suhted võimalikult kiiresti katkestada ei ole käsitletav

erakorralise vajadusena tehingu tegemiseks. Erakorralise vajadusena oleksid käsitletavad

äärmiselt ebatavalised asjaolud, milliste ilmnemist ei ole praegusel juhul kohtule tõendatud ega

põhistatud. Üksnes lahkumineku eel ja/või selle tagajärjel halvenenud isiklikud suhted ei ole

selliseks asjaoluks. Hageja väidetud perevägivald ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel

asjakohane, kuna vägivalla kasutamine või sellega ähvardamine annaksid aluse tehingu

tühistamiseks TsÜS § 96 alusel, mitte ei too kaasa tehingu tühisust selle heade kommete vastasuse

tõttu TsÜS § 86 alusel.

Samuti on täitmata teine eeldus – tehing tehti äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või on

vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakohus nõustus

kostjaga, et tehingu tühisuse ning soorituse ja vastusoorituse väärtuste võrdlemisel tuleb hinnata

lepingu sisu tervikuna, mitte üksnes kaasomandiosa üleandmist puudutavat p-i 3. Tehingu

olemusest tuleneb, et pooled soovisid pärast kooselu lõppemist ammendavalt ning uue elulise

olukorraga sobivalt reguleerida oma varalised suhted ning lõpetada ühis- või kaasomand kõigi

varaesemete suhtes.

Pooled on kohtule kinnitanud, et üleandmise hetkel puudus kaasomandis oleval kinnistul asuval

majal kasutusluba. Kohus on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu vajadusele tõendada

kaasomandiosa väärtust juhul, kui elamul puudub kasutusluba. Ehkki kaasomandiosa väärtuse

tõendamiseks on kohtule esitatud mitmeid tõendeid, ei tõenda neist ükski üheselt ja selgelt hagejalt

kostjale üle läinud kaasomandiosa tegelikku väärtust tehingu tegemise hetkel. Hageja poolt

kohtule esitatud täiendatud eksperthinnangust ei nähtu, milline on kaasomandi turuväärtus

kinnistul asuva elamu kasutusloa puudumisel. Hindamisaktis on loetletud toimingud, mida oleks

eksperthinnangu tellijale (s.o hagejale) teadaolevalt vaja kasutusloa saamiseks teha. Samuti on

lisatud eksperthinnangu tellija poolt kogutud hinnapakkumised, mille alusel on hindaja arvestanud

kasutusloa saamiseks vajalike tööde ligikaudse maksumuse märtsis 2017. Ka kostja on esitanud

omapoolse käsitluse võimalike tööde maksumuse osas.

Selliselt ei ole võimalik kaasomandi väärtust kasutusloa puudumisel tõendada. Kaasomandi

turuväärtust ei saa tuletada üksnes väidetavate vajalike tööde loetelu ja hinnapakkumiste

esitamisest. Ilma kasutusloata kinnistu turuväärtuse määramine eeldab eksperthinnangut, millisest

nähtuks selgelt ja konkreetselt, milline on kasutusloata elamuga kinnistu turuväärtus. Hageja ei ole

tõendanud võõrandatud kaasomandiosa tegelikku väärtust kasutusloa puudumisel. Seetõttu ei

saanud maakohus hinnata, kas tehinguhind ja turuhind erinesid teineteisest niivõrd oluliselt, et

tooks kaasa võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse selle heade kommete vastasuse tõttu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi

rahuldada, või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus ebaõigesti jätnud hageja nõude läbi

vaatamata. Hageja viitab Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-88-14, mille

kohaselt saab käsutustehingu vastuolu heade kommetega jaatada üksnes juhul, kui käsutustehingu

eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane, nt kui asja käsutamise eesmärk on teise

isiku kahjustamine. Kostja eesmärgiks oli just hageja kahjustamine.

Hagejal on tuvastushuvi asjaõigusliku tehingu kehtetuse tuvastamiseks. Kaasomandi taastamine

kinnistusraamatus annab hagejale võimaluse leppida kostjaga kokku kaasomandi kasutamises või

lõpetamises, õiglase hüvitise saamises jms. Kui kohus tuvastab võlaõigusliku tehingu tühisuse, ei

saa olla käsutulepingust tulenev asjaõigusleping kehtiv, kui võlaõigusliku tehingu eesmärk oli

hageja kahjustamine. Hageja viitab Tallinna Ringkonnakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-16-7279.

Maakohus leidis, et TsÜS § 86 alusel on tehing tühine juhul, kui esinevad kõik eeldused. Hageja

arvates ei pea äärmiselt ebasoodsad tingimused ja vastastikuste kohustuste väärtuse tasakaalust

väljaolek koos eksisteerima. Hageja viitab Riigikohtu 25. septembri 2013 otsuse tsiviilasjas

nr 3-2-1-83-13 p-dele 13 ja 14. Eelkõige tuleks välja selgitada, mida kumbki pool oleks seaduse

järgi vara jagamisel saanud ja seda, mida siis tegelikult vara jagamise kokkuleppe alusel saadi.

Seda ei ole maakohus hinnanud. Seejärel tuleks hinnata, kas vastastikuste soorituste väärtus on

heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Siis tuleks kontrollida, kas isik tegi tehingu

sundolukorras ning, kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma sundolukorrast.

Hageja viitab 22. veebruari 2017 ning 16. oktoobri 2019 eksperthinnangule. Kohtule on tõendatud

kasutusloata kinnistu turuväärtus tehingu tegemise ajal.

Hageja viitab Riigikohtu 3. detsembri 2014 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14. Poolte

seltsinguvara oli kinnistu ja laenulepingutest tulenevad kohustused panga ees. Enne lepingu

sõlmimist oli laenu suurus 83 056 eurot 18 senti. Selle oleks pooled pidanud pangale vara

jagamisel tagasi maksma. See, et kostja soovis kinnistut mitte müüa ja laenu edasi maksta, on juba

tema soov ja ei ole hagejaga seotud. Seltsinguvara väärtus oli 76 943 eurot 82 senti (160 000 –

83 056,18). Kummalegi poolele oleks pidanud jääma 38 471 eurot 91 senti. Hagejale jäi vaid

10 000 eurot, kostjale aga 28 471 eurot 91 senti. Seega on vastastikuste soorituste väärtus heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakohus ei ole arvestanud, et äärmiselt ebasoodus ongi

asjaolu, kui kostja saab endale vara väärtusest peaaegu kolm korda rohkem kui hageja.

Erialakirjanduses

on

toodud

üldised

depressiooni

tunnused

(nt

https://ifightdepression.com/et/koigile/tunnused-ja-suemptomid),

mille

kohaselt

kaasneb

depressiooniga pessimism, lootusetuse-, väärtusetuse-, süü- või abituse tunne, raskused

keskendumisel, asjade meelde jätmisel ja otsuste langetamisel jms.

Hageja tegi tehingu sundolukorras kostja otsese psühhoterrori tulemusena. Kostja kasutas hageja

suhtes enne abielu lahutamist palju kordi füüsilist vägivalda.

Kuni kokkuleppe sõlmimiseni pidi hageja maksma laenumakseid oma miinimumtöötasust ja

üürima korterit. Lepingu sõlmimise ajal elas hageja suhtelise vaesuse piiri lähedal. Hageja oli

sunnitud pangalaenu maksetest vabanemiseks olema nõus sellise talle äärmiselt ebasoodsa

lepingutingimusega, mille tühisuse tuvastamist ta soovib.

Kostja ei ole tõendanud, et ta ei teadnud hageja sundolukorrast. Kostja teadis väga hästi, kuidas ta

mõjutas hagejat tehingut tegema. Hageja oli kostja vägivalla tõttu viimase mõju all. Kostja sundis

hagejat tasuma pangale laenumakseid, teades, et hageja lahkus kinnistult ja pidi üürima endale

korteri. Nende asjaolude tõttu ei olnud hagejal teist võimalust kui leping allkirjastada, mis annaks

talle võimaluse kiiresti katkestada igasugused suhted kostjaga ja pääseda tema terrorist. Kui hageja

oleks olnud terve, ei oleks ta lepingut sellistel ebasoodsatel tingimustel sõlminud.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning Tartu Maakohtu

10. jaanuari 2020 otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hageja hagi

kostja vastu 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe

tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab rahuldamata hageja hagi kostja vastu 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse

kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete

vastasuse tõttu. Samuti parandab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni p-des 1

ja 2 ilmse ebatäpsuse ja asendab sõna „jagamise“ sõnaga „lõpetamise“.

Muus osas tuleb jätta Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus muutmata, kuid muuta tuleb

kohtuotsuse põhjendusi.

7. Eelkõige märgib ringkonnakohus, et maakohus on ebaõigesti märkinud resolutsiooni p-s 2, et

jätab rahuldamata hagi hageja ja kostja vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi

jagamise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Asjas oleva 30. märtsi 2017 lepingu

kohaselt (I kd tl 7-13) leppisid pooled mh kokku kaasomandi lõpetamises, mitte ei jaganud

kaasomandit, ning seetõttu on maakohus ebaõigesti vaidlustatud kohtuotsuses märkinud, et

tegemist on kaasomandi jagamise notariaalse lepinguga. Ringkonnakohus parandab ilmse

ebatäpsuse kohtuotsuses (sama ebatäpsus ka resolutsiooni p-s 1).

8. Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et maakohus on ebaõigesti jätnud läbi vaatamata

hageja nõude 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku

kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel

ning selles osas tuleb apellatsioonkaebus rahuldada.

TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hageja

õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik,

eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-88-14 p-s 16 selgitanud, et „/…/käsutustehing on üldjuhul

õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine.

Käsutustehingu vastuolu heade kommetega saab jaatada üksnes juhul, kui käsutustehingu eesmärk

või käsutustehing ise on heade kommete vastane, nt kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku

kahjustamine (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31;

8. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-09, p 12).“

Antud juhul on maakohus jätnud hagi käsutustehingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata ning

ei ole hinnanud seda, kas hageja esitatud asjaolude alusel oli või ei olnud käsutustehingu eesmärk

või käsutustehing ise heade kommete vastane, sh kas kaasomandi lõpetamise ja kostjale osa

üleandmise eesmärk oli hageja kahjustamine. Maakohus on asunud seisukohale, et hageja ei ole

väitnud ega põhistanud, et kaasomandi osa võõrandamise käsutustehingu eesmärk või

käsutustehing ise oli heade kommete vastane, kuigi hagiavalduse kohaselt on hageja taotlenud

asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist selle vastuolu tõttu heade kommetega ning esitanud ka

vastavad põhjendused. Ringkonnakohtu arvates on maakohus ebaõigesti jätnud TsMS § 423 lg 2

p 1 alusel hageja nõude 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku

kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu läbi vaatamata. Maakohus

oleks pidanud nõude lahendama sisuliselt ning otsustama selle rahuldamise või mitterahuldamise

üle.

9. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi

jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu tuleb

jätta rahuldamata.

Hageja esitatud asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et poolte vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud

notariaalne kaasomandi lõpetamise asjaõiguslik kokkulepe oleks tühine seetõttu, et käsutustehingu

eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane. Hageja on pidanud asjaõiguslepingu

eesmärki heade kommete vastaseks põhjusel, et tehingu eesmärgiks oli väidetavalt hageja

kahjustamine seeläbi, et ta ei saanud kaasomandi lõpetamisel õiglast hüvitist.

Ringkonnakohus leiab, et hageja hüvitise suurust puudutavad väited ei saa mõjutada

käsutustehingu kehtivust, vaid saavad puudutada üksnes kohustustehingut ning sellest tulenevalt

hageja poolt esile toodud asjaoludel ei ole asjaõiguslepingu eesmärk või asjaõigusleping ise heade

kommete vastane.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ja kostja vahel 30. märtsil 2017

sõlmitud kaasomandi lõpetamise võlaõiguslik kokkulepe ei ole tühine ning hagi on jäetud selles

osas õigesti rahuldamata.

TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Sama

paragrahvi lõike 2 alusel on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab

teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest,

sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise

poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste

väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 3 kui

käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade

kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma

teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest

asjaoludest.

11. Iseenesest õige on hageja väide, et TsÜS § 86 kohaldamiseks ei pea sama paragrahvi lg 2

p-des 1 ja 2 sätestatud asjaolud esinema korraga, kuid maakohus ei olegi asunud seisukohale, et

äärmiselt ebasoodsad tingimused ja vastastikuste kohustuste väärtuse heade kommete vastane

tasakaalust väljaolek peaksid koos eksisteerima.

TsÜS § 86 lg 2 p-s 2 märgitud vastastikuste kohustuste heade kommete vastane

ebaproportsionaalsus tähendab seda, et ühtlasi on tegemist TsÜS § 86 lg 2 p-s 1 nimetatud

tehinguga, mis on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kuna TsÜS § 86

lg-s 3 (kui § 86 lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete

vastaselt ebamõistlikult tasakaalust välja, eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole

erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtes, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest)

sätestatud eeldus kehtib üksnes p 2 kohta, siis on mõistlik alustada TsÜS § 86 lg 2 kohaldamisel

p-s 2 sätestatud eelduse kontrollimisest ning juhul, kui tegemist ei ole vastastikuste kohustuste

ebaproportsionaalsusega, selgitada, kas ei ole tegemist mingi muu ühe poole jaoks äärmiselt

ebasoodsa asjaoluga p 1 kohaselt.

12. Antud juhul on hageja vaidlustanud poolte vahel sõlmitud korteriomandi kaasomandi

lõpetamise kokkuleppe omandi üleandmisega, kokkuleppe hüpoteekidega tagatavate nõuete

muutmise kohta ja ühisvara jagamise kokkuleppe (I kd tl 7-13) osaliselt, s.o kaasomandi lõpetamist

omandi üleandmisega (lepingu p 3). Muus osas ei ole hageja lepingut vaidlustanud.

Ringkonnakohtu arvates on õige maakohtu seisukoht, et hindamaks, kas tehingust pooltele

tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, tuleb

hinnata 30. märtsi 2017 lepingu sisu tervikuna, mitte üksnes kaasomandiosa üleandmist

puudutavat lepingu punkti 3. Lisaks kaasomandi lõpetamisele ja omandi üleandmisele on olulise

tähtsusega ka lepingu punktil 4, milles on sätestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete

muutmiseks, sest ilma nimetatud kokkuleppeta ei oleks sõlmitud lepingu p 3.

Vaidlustatud lepingus sisalduvat ühisvara jagamise kokkulepet ei ole pooled vaidlustanud ning

samuti ei ole nad tuginenud sellele, et kui lahusvaraks oleva kaasomandi lõpetamise osas

kokkulepet ei oleks saavutatud, siis ei oleks sõlmitud ühisvara jagamise kokkulepet.

Ringkonnakohus leiab, et lähtudes TsÜS §-st 85 saab eeldada, et ühisvara jagamise kokkulepe

oleks sõlmitud ka ilma kaasomandi lõpetamise kokkuleppeta ning seetõttu on asjas oluline

tuvastada, kas kaasomandi lõpetamisest pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on

heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

13. Soorituste objektiivsete väärtuste vahe tõendamise kohustus lasub hagejal, kusjuures soorituste

väärtuste vahe tõendamiseks tuli poolel näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste

vahet, seega käibes tavapärast vastet tühistatava tehingu suhtes.

Praegusel juhul kuulus hagejale ½ mõttelist osa kaasomandist ja kostjale ½ mõttelist osa

kaasomandist, kinnistu oli koormatud hüpoteekidega Swedbank AS kasuks poolte ja panga vahel

sõlmitud laenulepingute tagamiseks.

Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt oli kinnistu väärtus tehingu sõlmimise ajal

ligikaudu 160 000 eurot, laenulepingutest tulenev laenujääk oli kokku 83 056 eurot 18 senti, seega

oleks pidanud kostja tasuma hagejale hüvitisena kaasomandi lõpetamisel 38 471 eurot 91 senti

(160 000 – 83 056,18 = 38 471 eurot 91 senti). Kuna kostja tasus ainult 10 000 eurot, siis on

vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust välja ja kaasomandi lõpetamine on

tühine.

Kostja vastuväitel puudus kinnistul asuval elamul kasutusluba ja seetõttu on kinnistu väärtus

väiksem kui 160 000 eurot. Lisaks võttis kostja üle hageja laenukohustused koos intressikuludega,

tasus laenu ümbervormistamise tasud, kindlustuslepingute ja notaritasud, peab kandma kasutusloa

saamiseks tehtavad kulutused ning tema ülalpidamisele jäi pärast hageja lahkumist nende ühine

laps.

14. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et tehingust tulenevad

vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Siinkohal märgib ringkonnakohus, et maakohus on ekslikult leidnud, et ilma kasutusloata kinnistu

turuväärtuse määramine eeldab eksperthinnangut, millisest nähtuks selgelt ja konkreetselt, milline

on kasutusloata elamuga kinnistu turuväärtus ning kuna sellist eksperthinnangut ei ole esitatud,

siis ei ole hageja tõendanud võõrandatud kaasomandiosa tegelikku väärtust kasutusloa

puudumisel. Asjas on esitatud kinnistu turuväärtuse kohta eksperthinnang, samuti on pooled

esitanud tõendeid selle kohta, milline oleks kasutusloa saamiseks tehtav vajalik kulutus ning

esitatud tõendite aluseks oleks olnud võimalik kindlaks määrata vaidlusaluse kinnistu turuväärtus.

Samuti on ka ebaõige maakohtu seisukoht seetõttu, et asjas on esitatud eksperthinnang, milles on

arvestatud kinnistul asuval elamu kasutusloa puudumisega (II kd tl 121-170).

Ringkonnakohtu arvates on vaidlusaluse kinnistu väärtuse kindlakstegemisel võimalik aluseks

võtta eksperthinnang nr ARE-193536B (II kd tl 121-170). Eksperthinnangus on lähtutud asjaolust,

et kinnistul asuval elamul puudub kasutusluba (II kd tl 142). Seega loeb ringkonnakohus

vaidlusaluse kinnistu väärtuseks eksperthinnangus märgitud 160 000 eurot.

15. Kokkuleppes hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks on kostja üle võtnud kõik

laenulepingust nr 05-059119-EL ja selle lisadest ning laenulepingust nr 07-227600-EV ja selle

lisadest tulenevad panga nõuded hageja vastu. Laenulepingute alusel võttis kostja üle laenusumma

kokku 83 056 eurot 18 senti ning selle üle pooltel vaidlust ei ole.

Kostja väitel on tema kohustuseks ka laenulepingutest tuleneva intressi tasumine arvestuslikult

summas 15 821 eurot (kuid see võib muutuda, kui muutub EURIBOR). Hageja seisukoha järgi ei

saa intressi tasumise kohustusega arvestada, sest kinnistut mitte müüa ja laenu edasi maksta on

kostja enda soov.

Ringkonnakohus leiab, et tehingust tulenevate poolte vastastikuste kohustuste väärtuse

määramisel tuleb arvestada ka laenulepingute järgseid intresse, mis jäid kostja kohustuste hulka.

Seega jäi kostja kohustuseks tasuda pangale laenulepingute järgseid makseid summas kokku

98 877 eurot 18 senti.

16. Arvestades vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 160 000 eurot ning kostjale panga ees jäävate

kohustuste summaks 98 877 eurot 18 senti, on summaks, mis tuleks poolte vahel jagada

61 122 eurot 82 senti. Kumbagi osa oleks jagamise korral 30 561 eurot 41 senti, milles kostja on

hagejale hüvitanud 10 000 eurot.

Lepingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi

asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja

eesmärke lepingu sõlmimisel. Antud juhul tuleb kostja kohustuste väärtuse hindamisel arvestada

sellega, et ta sai kinnisasja ainuomanikuks, mis oli ja jäi koormatuks hüpoteekidega ning seetõttu

on vaieldamatult kinnisasja turuväärtus väiksem, kui on märgitud eksperthinnangus. Samuti tuleb

ringkonnakohtu arvates arvestada asjaoluga, et kostjaga koos jäi elamusse elama poolte alaealine

laps ning ka seda, et kostja tasus laenu ümbervormistamise tasud (194 eurot – II kd tl 97) ja

kindlustuslepingute tasud (403 eurot 93 senti – II kd tl 97) ning vastavad notaritasud (158 eurot 40

senti – II kd tl 97).

Kõike eeltoodud arvestades ei ole tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus

heade kommete vastaselt tasakaalust väljas ning sel põhjusel ei ole tehing tühine.

17. Ringkonnakohus märgib, et iseenesest võivad kaasomanikud kaasomandi lõpetamisel kokku

leppida hüvitises, mis ei ole vastavuses turuhinnaga. Antud juhul kostja seisukoha kohaselt

leppisid nad hagejaga kokku kaasomandi lõpetamisel hüvitise suuruses 10 000 eurot. Hageja

seisukoha järgi on kaasomandi lõpetamise leping sõlmitud tema erakorralise vajaduse,

sõltuvussuhte, kogenematuse vms erakorralise asjaolu tõttu (TsÜS § 86 lg 2).

Ringkonnakohus möönab, et abikaasad, sh lahutavad abikaasad, on perekondlikult lähedaselt

seotud isikud, mistõttu on väga tõenäoline, et üks abikaasa nõustub teise abikaasa pakutud

kahjulikku lepingut sõlmima perekondliku sõltuvussuhte tõttu, mitte aga sel põhjusel, et leping

vastab tema tegelikule tahtele. Samas aga tuvastas ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 16, et

kostja ei saanud lepingust ebaproportsionaalset eelist, s.o lepingus ei ole vastastikuste kohustuste

väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, et tehing

oleks tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Seega puudub iseenesest vajadus

tuvastada, kas hageja sõlmis kostjaga lepingu erakorralise asjaolu tõttu, kuid kuna

apellatsioonkaebuses on vastavat asjaolu vaidlustatud, siis käsitleb ringkonnakohus seda, kas

hageja sõlmis tehingu erakorralise vajaduse, sõltuvussuhte, kogenematuse vms erakorralise

asjaolu tõttu.

TsÜS § 86 lg 2 kohaldamine eeldab, et tehingu sõlminud isiku elus esinevad äärmiselt erakordsed

ja suure mõjuga asjaolud, mille tõttu ei ole isik võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmib

tehingu tingimustel, mida ta muidu ei teeks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et

hageja ei ole praegu selliste äärmiselt erakordsete asjaolude esinemist kohtule tõendanud ning

ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 7, ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.

18. Ringkonnakohtu arvates on paljasõnaline hageja väide, et ta tegi tehingu kostja otsese

psühhoterrori tulemusena ning kostja mõjutas teda igati tehingut tegema. Asjas puuduvad vastavad

tõendid. Samuti ei ole käsitletavad äärmiselt erakordsetena ja suure mõjuga asjaoludena, mille

tõttu hageja ei olnud võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmis tehingu tingimustel, mida

ta muidu ei teeks, hageja väited kostjapoolse vägivalla kohta enne abielu lahutamist ning kuni

kokkuleppe sõlmimiseni laenumaksete tasumine. Hageja ei olnud sunnitud laenulepinguid täitma,

kui tal ei olnud vastavaid rahalisi vahendeid (ja kui ta ise ei elanud kinnistul asuvas elamus), sest

kostja kaaslaenajana oleks pidanud sel juhul laenu tagastama ning samuti oli seatud laenulepingute

tagamiseks hüpoteegid kinnisasjale.

Kuna hageja ei teinud tehingut sundolukorras, siis ei ole asjakohane hageja väide, et kostja tehingu

teise poolena teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast.

19. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS

§ 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist

TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Viivi Tomson