2-15-3077/153 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maret Altnurme (eesistuja), Oliver Kask ja Virgo

Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

8. mai 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-15-3077

Tsiviilasi

MV avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10. detsembri 2019. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MV

ja

Tuju Holdings

Osaühingu

määruskaebused

Menetlusosalised

ja

nende Avaldaja: MV (isikukood XXXXXXXXXXX),

esindajad

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal; Puudutatud

isik

I:

Tuju Holdings

Osaühing (registrikood 11692461), seaduslik esindaja JT,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin

Kruus;

Puudutatud

isik

II:

Eesti

Vabariik

(Keskkonnaministeeriumi kaudu), volitatud esindaja

Toomas Kutti;

Puudutatud isik III: LO (sünd

XX.XX.XXXX);

Puudutatud isik IV: LR (sünd XX.XX.XXXX);

Puudutatud isik V: UL

(sünd

XX.XX.XXXX);

Puudutatud isik VI: ML

(sünd XX.XX.XXXX);

Puudutatud isik VII: TL (sünd XX.XX.XXXX);

Puudutatud isik

VIII: SP

(isikukood

XXXXXXXXXXX);

Puudutatud isik IX: PP (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Taimar Ehrlich;

Puudutatud isik X: Jõelähtme vald (Jõelähtme

Vallavalitsuse kaudu), volitatud esindaja Leho Kure.

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

2-15-3077

2(19)

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde MV määruskaebusele lisatud uued tõendid (Neeme küla

Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu eskiisi seletuskiri ja põhijoonis).

2. Rahuldada MV ja Tuju Holdings Osaühingu määruskaebused osaliselt.

3. Tühistada Harju Maakohtu 10. detsembri 2019 määrus juurdepääsutasu suuruse ja

menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 3.1–3.3, 4 ja 8) ning saata asi tühistatud

osas maakohtule uueks lahendamiseks. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus

muutmata.

4. Rahuldada PP taotlus enda tsiviilasja nr 2-15-3077 menetlusest eemaldamiseks.

5. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel lahendamisel.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus ei ole edasikaevatav (TsMS § 6186 lg 2 ja § 696 lg 3 esimene lause).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. MV-le (avaldaja, valitseva kinnisasja omanik) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme

külas asuv Neeme piilkonnamaja kinnistu (registriosa nr 7016502, katastritunnus

24505:001:0101, sihtotstarve 100% riigikaitsemaa).

Tuju Holdings Osaühingule (Tuju Holdings OÜ, puudutatud isik I) kuulub Harjumaal

Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Uitro kinnistu (registriosa nr 2090302, katastritunnus

24505:001:1821).

Eesti Vabariigile (puudutatud isik II) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv

Väljamäe kinnistu (registriosa nr 13492302, katastritunnus 24505:001:0377).

LO-le (puudutatud isik III), LR-le (puudutatud isik IV), UL-le (puudutatud isik V), ML-le

(puudutatud isik VI),

TL-le (puudutatud isik VII) ja SP-le (puudutatud isik VIII) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas

Neeme külas asuv Ühise kinnistu (registriosa nr 5849402, katastritunnus 24505:001:0268).

SP-le kuuluvad Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuvad Uitro I kinnistu (registriosa nr

539302, katastritunnus 24505:001:0560) ning Herta kinnistu (registriosa nr 5849502,

katastritunnus 24505:001:0271).

PP-le (puudutatud isik IX) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Tanuma tee

53 (endise nimega Kalju) kinnistu (registriosa nr 5850002, katastritunnus 24505:001:0275).

LR-le kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Udo kinnistu (registriosa nr

5849802, katastritunnus 24505:001:0273).

ML-le ja TL-le kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Monica kinnistu

(registriosa nr 5849602, katastritunnus 24505:001:0269).

2-15-3077

3(19)

2. MV esitas 27.02.2015 Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata tema omandis

olevale Neeme piilkonnamaja kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt Tanuma teelt üle

Uitro, Väljamäe, Ühise, Uitro I, Herta, Monica, Udo ja Tanuma tee 53 kinnistute

(alternatiiv A) ning tuvastada kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmise nõusoleku

andmise kohustus. Alternatiivselt palus avaldaja määrata Neeme piilkonnamaja kinnistule

avalikult kasutatavalt Tanuma teelt juurdepääs üle Uitro I, Tanuma tee 53, Udo, Monica, Herta,

Väljamäe ja Uitro kinnistute (alternatiiv B).

Avalduse kohaselt on Neeme piilkonnamaja kinnistule olnud ajalooliselt tagatud juurdepääs

mööda teed, mis hetkel jääb Uitro I, Tanuma tee 53, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja

Uitro kinnistutele. Avalikult kasutatav Tanuma tee lõpeb Väljamäe kinnistu juures ning sealt

edasi kulgeb tee mööda riigi- ja eraomandis olevaid kinnistuid. Väljamäe kinnistu juures on tee

ette paigaldatud takistus, mistõttu on sealt edasi takistatud juurdepääs avaldaja kinnistule

jõudmiseks. Lisaks on Uitro kinnistu omanik paigaldanud juurdepääsutee äärde erateed

tähistavad liiklusmärgid. Avaldajal puudub seega juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt endale

kuuluvale Neeme piilkonnamaja kinnistule.

Taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik, on nimetatud kohas juba aastaid olemas

olnud ja ajalooliselt välja kujunenud. Juurdepääsutee kasutamine avaldaja poolt ei ole

puudutatud isikutele I–IX koormav. Puudutatud isikud on saanud kinnistute omanikeks

teadmisega, et kinnistuid läbib juurdepääsutee. Avaldajal puudub alternatiivne võimalus oma

kinnistule pääsemiseks, kuivõrd uue juurdepääsutee rajamine oleks liigselt koormav ja nõuaks

kordades suuremaid investeeringuid kui juba olemasoleva tee korrashoid.

Avaldaja palus määrata, et kõik juurdepääsutee ekspluateerimise, hooldamise, remondi ja

ehitamisega seotud kulud kannavad kinnistute nr 2090302, 13492302, 5849402, 5849502,

5849602, 849802, 5850003, 539302 ja nr 7016502 igakordsed omanikud võrdselt, välja arvatud

juhul, kui vastava kulu tegemise vajaduse on põhjustanud üks tee kasutaja, kes on sellisel juhul

kohustatud kandma kõik tema poolt tekitatud kulud ja kahju.

Avaldaja nõustus 02.05.2019 seisukohas ühe alternatiivina juurdepääsutee määramisega Tuju

Holdings OÜ 29.11.2018 menetlusdokumendile lisatud plaanil märgitud viisil, mis ühtib

Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 165 algatatud Neeme küla Uitro kinnistu ja

selle lähiümbruse detailplaneeringuga (alternatiiv C).

Avaldaja ei nõustunud puudutatud isikute juurdepääsutasu nõuetega, kuna need ei ole kooskõlas

AÕS § 156 lg 1 mõtte ja eesmärgi ning Riigikohtu juhistega. Puudutatud isikute

juurdepääsutasu nõuded on selgelt ebamõistlikud ja ülepaisutatud. Juurdepääsutasude

määramisel on võimalik aluseks võtta üksnes maamaksude suurus. Avaldaja nõustus enda

kanda võtma teelõigu, mida hakkab kasutama üksnes tema, rajamise ja hooldamisega seotud

kulud.

3. Tuju Holdings OÜ vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Avalduse rahuldamine taotletud viisil ja kujul riivab Tuju Holdings OÜ omandiõigust,

kitsendab oluliselt omandi kasutamis- kui käsutusvõimalusi ning langetab omandi turuväärtust.

Avaldaja on taotlenud juurdepääsutee määramist läbi Tuju Holdings OÜ-le kuuluva Uitro

kinnistu selle keskelt, mis muudab sisuliselt võimatuks mistahes põllumajandusliku või muu

kinnistul lubatud ja kohaliku omavalitsusega kooskõlastatud arendustegevuse. Lisaks kulgeks

avaldaja poolt soovitud juurdepääsutee otse läbi avaldaja kinnistu osas, kus Tuju Holdings OÜ-

l oleks võimalik taotleda hoonete rajamist.

2-15-3077

4(19)

Kuna Uitro kinnistu on äärmiselt tugeva pinnasega, oleks maakorralduslikult igati võimalik

tagada avaldajale juurdepääs, nihutades kujuteldavat juurdepääsuteed mõnevõrra poolsaare

idakaldale. See koormaks kõiki puudutatud isikuid oluliselt vähem ja oleks loogiliselt kulgev.

Avalduse rahuldamise korral palus puudutatud isik I määrata juurdepääsutasu järgmiselt:

1)

alternatiiv A korral – ühekordse hüvitisena 121 000 eurot (hüvitis omandiõiguse riive

eest ja tee ehitamise maksumus) ning perioodilise hüvitisena kalendriaastas 420 eurot ja 1,6%

igaaastasest maamaksu kogusummast, mis tuleb ära tasuda jooksva aasta 10. jaanuariks;

2)

alternatiiv C korral – ühekordse hüvitisena 71 000 eurot (hüvitis omandiõiguse riive eest

ja tee ehitamise maksumus) ning perioodilise hüvitisena kalendriaastas 420 eurot ja 1,6% iga-

aastasest maamaksu kogusummast, mis tuleb ära tasuda jooksva aasta 10. jaanuariks.

Lisaks palus Tuju Holdings OÜ jätta teelõigu, mis jääb avaldaja ainukasutusse, ehitamise,

parandustööde, korrashoiu ja hooldusega seotud kulud avaldaja kanda.

4. Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) pidas avaldust põhjendatuks. Puudutatud

isikute I–IX kinnisasju läbiva tee puhul on tegemist ainukese olemasoleva teega avalikult

kasutatavalt teelt, mis viib avaldaja kinnisasjani. Juurdepääsutasu ja kasutamise tingimused

tuleb määrata iga puudutatud isiku kinnisasja suhtes eraldi, võttes arvesse kinnisasjade

omanike huve.

Riik ei nõustu avaldaja taotlusega, mille kohaselt tee hooldamise, ekspluateerimise, remondi ja

ehitamisega seotud kulud kannavad kinnisasjade igakordsed omanikud võrdselt. Tee korrashoiu

eest peaks hoolt kandma valitseva kinnisasja omanik. Teeservituut seatakse konkreetse

kinnisasja kasuks ning seetõttu saavad servituudiga kaasnevad kohustused ja õigused laieneda

ainult valitsevate kinnisasjade omanikele.

Eesti Vabariik on nõus juurdepääsuteega selliselt, et see kattub menetluses oleva

detailplaneeringu lahenduses toodud tee asukohaga. Nimelt kavandatakse Neeme küla Uitro

maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga rajada riigile kuuluvale Väljamäe kinnisasjale

olemasoleva Tanuma tee pikendusena uus avalikult kasutatav tee, millelt oleks tagatud

juurdepääs ka avaldajale kuuluvale Neeme piilkonnamaja kinnisasjale (vähemalt kuni Uitro

kinnisasjani). Avalikult kasutatavat teed võib tasuta kasutada igaüks ning selle hooldamise eest

vastutab riigitee puhul Maanteeamet (ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 6) ning kohaliku tee puhul

kohaliku omavalitsuse üksus (EhS § 92 lg 7). Riik ei taotle täiendava hüvitise tasumist

omandiõiguse riive eest, kui juurdepääsutee määratakse menetluses oleva detailplaneeringuga

kavandatud asukohta.

Maa-ameti 18.11.2019 hindamisaruande kohaselt on aastase kasutustasu suuruseks 588 eurot.

Seda eeldusel, et servituudiga koormatava ala pindala on 2304 m2 ning servituut seatakse vaid

ühe valitseva kinnisasja, st Neeme piilkonnamaja kasuks, kuid Uitro ega Tanuma tee 53

kinnisasja kasuks servituuti ei seata. Juhul kui Väljamäe kinnisasjale seatakse servituudid

mitme kinnisasja kasuks, tuleb kasutustasu jagada proportsionaalselt.

5. LO avaldusele seisukohta ei esitanud.

6. LR avaldusele seisukohta ei esitanud.

7. UL võõrandas oma mõttelise osa Ühise kinnistust PP-le, kes on kinnistusraamatu väljavõtte

kohaselt omanikuna kinnistusraamatusse kantud 11.11.2019.

2-15-3077

5(19)

8. SP vaidles avaldusele vastu. Uus detailplaneering näeb ette juurdepääsu üle riigimaa, et

eraisikud saaksid oma igapäevast elu edasi toimetada. Avaldaja soovib läbida SP kinnistut,

mis riivab võimalust kinnisvara edukalt müüa ja kinnistut korrastada. Samuti kannatab SP

tervis. Kui kohus peaks juurdepääsu määrama üle SP-le kuuluva kinnistu, soovib SP

juurdepääsutasu 5000 eurot aastas.

9. MS ja TL vaidlesid avaldusele vastu. Juurdepääsutee määramisel üle Monica kinnistu

väheneks selle väärtus järsult. Tee ei tohiks kulgeda kinnistu keskelt, kuna see teeks

kinnistu suurust (1109 m2) arvestades edaspidise ehituse kinnistul keeruliseks. Kõik tee

hooldusega seotud kulud peab kandma juurdepääsu taotleja.

10. PP vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Avalduses taotletud juurdepääs

on vastuolus kehtiva Jõelähtme valla Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki

detailplaneeringu lahendusega ning Tanuma tee 53 kinnistu omanikule oluliselt

koormavam. Detailplaneeringus on Tanuma tee 53 kinnistule juurdepääsu teostamine ette

nähtud kinnistu idaküljel oleva tee kaudu, mis võimaldab liikuda ka Neeme piilkonnamaja

kinnistule.

Avalduse rahuldamise korral peavad juurdepääsutee rajamise ja korrashoiukulud jääma

avaldaja kanda ning PP kasuks väljamõistetava hüvitise puhul tuleb arvestada seda, et PP ei

kasuta teed. Kokku peab maamaksu hüvitis katma 2534 m2 suurusele alale vastava Kalju

kinnistu maamaksu osa. Lisaks tuleb mõista avaldajalt PP kasuks välja kinnistu väärtuse

vähenemisest lähtuv ühekordne hüvitis 65 360 eurot. Kui lugeda kasutuseelise väärtuse

määramisel kasutustasu aastaseks väärtuseks 5% kinnisasja harilikust väärtusest, oleks Kalju

kinnistu turuhinnast (231 007 eurot, ruutmeetri hind 25,8 eurot) lähtudes 2534 m2 suuruse ala

kasutuseelise aastaväärtuseks 3268,86 eurot.

11. Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) vaidles avaldusele vastu. Mõistlik oleks

tagada juurdepääs üle Väljamäe ja Uitro kinnistute, misläbi saaks vältida elamumaa

sihtotstarbega kinnistute (Herta, Monica, Udo, Kalju, Uitro I) läbimist ja vastavasisuliste

piiratud asjaõigustega koormamist. Kalju, Herta, Monica ja Udo kinnistud asuvad

Jõelähtme Vallavolikogu 30.05.2000 otsusega nr 27 kehtestatud kehtiva Jõelähtme valla

Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki detailplaneeringu planeeringualas.

Detailplaneeringu kohaselt on liikluse korraldamiseks otstarbekas viia külavahetee

planeeritava ala ida- ja põhjaküljele, likvideerides alalt läbisõidu. Mõistlik on juurdepääsu

määramine üle riigile kuuluva kinnistu, mis arvestab kehtiva detailplaneeringuga ja

võimaldab detailplaneeringu realiseerimist.

MAAKOHTU SEISUKOHT

12. Harju Maakohus rahuldas 10.12.2019 määrusega avalduse osaliselt (resolutsiooni p 1)

ning määras Neeme piilkonnamaja kinnistult ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale

teele nr 2700450 (Tanuma tee) üle Väljamäe ja Uitro kinnistute määruse resolutsiooni p-des

2.1–2.3 toodud tingimustel (resolutsiooni p 2). Määruse resolutsiooni p 3 kohaselt on Neeme

piilkonna kinnistu igakordne omanik kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma järgmiselt: 1)

Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule 559 eurot aastas; 2) Uitro kinnistu igakordsele

omanikule 420 eurot aastas, millele lisandub 1,6% aastase maamaksu kogusummast; 3) tasu

tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette hiljemalt 10. jaanuariks.

Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb tasuda vastavalt ajale, mis jääb

määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni, ja vastav makse tuleb teha 15 päeva jooksul

2-15-3077

6(19)

alates määruse jõustumisest. Kohus määras resolutsiooni p-ga 4 Tuju Holdings OÜ-le hüvitise

omandi riive eest summas 50 000 eurot ning mõistis selle avaldajalt Tuju Holdings OÜ kasuks

välja. Kohus tuvastas Tuju Holdings OÜ kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse Uitro

kinnistu kohta märkuse kandmiseks (resolutsiooni p 5) ja Eesti Vabariigi kohustuse Väljamäe

kinnistu kohta märkuse kandmiseks (resolutsiooni p 6), ning asendas vastavad nõusolekud

jõustunud kohtulahendiga (resolutsiooni p 7). Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi

kanda (resolutsiooni p 8).

Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole menetlusosalised saanud kokkuleppele juurdepääsutee

asukoha ja tasu osas. Avaldusest, puudutatud isikute seisukohtadest, Maa-ameti kaardiserveri

väljavõttest, läbiviidud vaatlusest ja seal tehtud fotodelt (III kd, lk 44–86) nähtuvalt asub

avaldajale kuuluv Neeme piilkonna kinnistu Jõelähtme vallas Neeme külas poolsaare tipus,

millele on ligipääs üle Uitro I, Kalju, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja Uitro kinnistute.

Avaldajal pole seega võimalik enda kinnistult avalikule teele pääseda.

Kohus tuvastas Neeme külas läbiviidud vaatlusel, et avaldaja on Neeme piilkonnamaja

kinnistule seni liikunud läbi Uitro I, Kalju, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja Uitro

kinnistute, mida läbivad auto rööpajäljed pinnasel, kuid puudub avaldaja poolt viidatud

ajalooline tee.

Kalju, Herta, Monica ja Udo kinnistud asuvad Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega

nr 165 kehtestatud Jõelähtme valla Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki

detailplaneeringu planeeringualas. Detailplaneeringu (I kd, lk 96–107) kohaselt on liikluse

korraldamiseks otstarbekas olemasolev külavahetee viia planeeritava ala ida- ja põhjaküljele,

likvideerides alalt läbisõidu.

Kuivõrd avaldaja on kinnitanud, et ta nõustub jätkuvalt ühe alternatiivina juurdepääsutee

määramisega viisil, mis ühtib Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 165 algatatud

Neeme küla Uitro kinnistu ja selle lähiümbruse detailplaneeringuga, on koormatavate

kinnisasjade omanike huvides mõistlik tagada avaldajale juurdepääs üle Väljamäe ja Uitro

kinnistute. Vaatlusel nähtus, et juurdepääsutee määramine üle teiste puudutatud isikute

kinnistute põhjustaks nende kinnistute nn tükeldamise, mis omakorda välistaks omanikel

juurdepääsutee piirkonnas kasutada maad selleks ettenähtud sihtotstarbel (elamumaa), välistaks

ehitamist ja halvendaks oluliselt puudutatud isikute elukorraldust. Samas koormaks see oluliselt

ka avaldajat, kuna tooks kaasa kohustuse tasuda kõigile puudutatud isikutele hüvitist.

Eeltoodust tulenevalt on mõistlik juurdepääsu määramine üle riigile kuuluva kinnistu, mis

arvestab kehtiva detailplaneeringuga ja võimaldab detailplaneeringu realiseerimist. Neeme

piilkonnamaja kinnistu omanikul ja tema nõusolekul teistel isikutel on õigus sellele kinnistule

pääsemiseks ja sealt lahkumiseks ööpäevaringselt jalgsi ja sõidukiga piiramatu arvu kordi.

Eesti Vabariik on välja toonud, et tema kinnistut läbiva koormatava ala pindalaga 2304 m2

juurdepääsutee aastaseks kasutustasu suuruseks on 588 eurot (sh Kalju kinnistu aastane tasu 29

eurot). Väljatoodud arvestus on esitatud arusaadavalt ja puudub alus kahelda esitatud arvestuse

õigsuses (sh maamaksu määr, kinnistu pindala). Kuna Eesti Vabariik ei taotle täiendava hüvitise

tasumist omandiõiguse riive eest, on põhjendatud ja mõistlik kasutustasu juurdepääsu eest üle

Väljamäe kinnistu 559 eurot aastas.

Tasuks juurdepääsu eest üle Uitro kinnistu tuleb määrata 420 eurot aastas, millele lisandub 1,6%

Uitro kinnistu aastase maamaksu kogusummast. Uitro kinnistu omanikul tuleb teatada hiljemalt

tasumise aasta eelneva kalendriaasta lõpuks (31.12) Neeme piilkonna kinnistu omanikule

2-15-3077

7(19)

vastava hüvitise summa (kokku 420 eurot + 1,6% aastaselt maamaksult) tuleb Neeme piilkonna

kinnistu omanikul ära maksta järgmise aasta 10. jaanuariks.

Avaldaja on kinnitanud, et ta on nõus rajama planeeritavast sadamaalast jätkuva ning

planeeritava krundi paremalt küljelt, vastavalt määruse lisaks olevale plaanile p-s D–F (kaldaga

paralleelselt) kulgeva teelõigu ning kandma vastava lõigu hooldustasu. Kõnesolev lõik

juurdepääsuteest on ainuke, mille rajamise vajadus tuleneb avaldajast, mistõttu tuleb see välja

jätta ühekordsest hüvitisest.

Tuju Holdings OÜ on märkinud, et ühiskasutusse jääva tee osa ehitusmaksumuseks on 35 000

eurot + käibemaks. Kuna nii avaldaja kui ka Tuju Holdings OÜ on märkinud, et soovivad oma

kinnistule rajada kaks elamut, võib pidada Uitro ja Neeme piilkonnamaja kinnistu

kasutusintensiivsust samaväärseks. Seetõttu on põhjendatud jätta 50% tee ehitamise ja

hooldamise kuludest avaldaja kanda ning omandi riive hüvitisse tuleb esmalt arvestada 21 000

eurot (koos käibemaksuga). Avaldaja esitas kohtule asjatundja arvamuse (ekspertarvamus nr 6-

19-HS; III kd, tl 198–207), milles asjatundja märkis, et juurdepääsutee rajamine ei vähenda

Uitro kinnistu väärtust ega piira kasutamist. Maakohus ei nõustu sellega osaliselt, kuna

vaatlusel nähtus, et sisuliselt hakkab kulgema juurdepääsutee Uitro kinnistu keskelt ning

arvestada tuleb, et juurdepääsuteed on õigus kasutada Neeme piilkonna kinnistu igakordsel

omanikul ja tema nõusolekul ka teistel isikutel ööpäevaringselt jalgsi ja sõidukiga piiramatu

arvu kordi. See tähendab, et Uitro kinnistu omanik peab taluma juurdepääsutee tõttu oma

kinnistul võõraid isikuid ööpäevaringselt, mis on häiriv ja rikub privaatsust, samas kui avaldaja

kinnistul sellised häirivaid tegureid ei ole. Eeltoodut arvestades on põhjendatud määrata Tuju

Holdings OÜ-le hüvitis omandiõiguse riive eest 50 000 eurot.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

13. MV esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 10.12.2019 määruse

resolutsiooni p-d 3 ja 4 ning teha asjas uus määrus, millega määrata järgmist: 1) Neeme

piilkonnamaja kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Uitro

kinnistu igakordsele omanikule 1,6% aastase maamaksu kogusummast; 2) Neeme

piilkonnamaja kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Uitro

kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu korrashoidmise tasu vastavalt Uitro kinnistul

paikneva juurdepääsu lõigu B–C–D tegelikele korrashoiu kuludele jagatuna proportsionaalselt

juurdepääsu kasutavate majapidamiste arvuga, kooskõlastades kulud eelnevalt Neeme

piilkonnamaja kinnistu igakordse omanikuga; 3) Uitro kinnistu omanik on kohustatud esitama

igale arvestuslikule kalendriaastale järgneva aasta 10. jaanuariks Neeme piilkonnamaja kinnistu

igakordsele omanikule möödunud aasta juurdepääsu korrashoiukulude suuruse arvestuse ja

esitama nõudmisel tehtud kulusid tõendavad kuludokumendid. Tasu arvestamine algab alates

Uitro kinnistule detailplaneeringu järgse tee väljaehitamisest ja kasutusse võtmisest ning tuleb

maksta igale arvestuslikule kalendriaastale järgneva aasta 31. jaanuariks; 4) avaldaja

menetluskulud jäävad solidaarselt puudutatud isikute I ja II kanda ning teiste menetlusosaliste

menetluskulud jäävad nende endi kanda.

Määruskaebuse kohaselt on maakohus jätnud välja selgitamata asjas määrava tähtsusega

asjaolud ning rikkunud uurimispõhimõtet ja menetlusõiguse norme tõendite hindamisel.

Maakohus ei ole lahendi tegemisel arvestanud, et:

2-15-3077

8(19)

1)

puudutatud isik I pidi Uitro kinnistu omandamisel arvestama, et senine juurdepääs Neeme

piilkonnamaja kinnistuni on toimunud üle tema kinnisasja ning see on ainuvõimalik

juurdepääs;

2)

puudutatud isiku I taotlusel algatatud detailplaneering näeb ette Neeme piilkonnamaja

kinnistuni juurdepääsu alternatiivi B kaudu kuni plaani koordinaatpunktini D;

3)

Uitro detailplaneeringu eskiisi ja põhijoonise kohaselt kulgeb juurdepääs planeeritud

teealal kuni koordinaatpunktini D ega piira vastava ala kasutust puudutatud isiku I poolt;

4)

Uitro detailplaneeringu eskiisi ja põhijoonise kohaselt kulgeb juurdepääs sadamaehitiste

ja -rajatiste, mitte eluhoonete juures. Seega ei teki olulist privaatsuse ja rahu rikkumist.

Üksikpereelamu krunt on kavandatud juurdepääsu alast märgatavalt kaugemale;

5)

Väljamäe kinnistule määratud juurdepääs kulgeb mööda planeeritavat teed, mis on

kavatsetud määrata avalikult kasutatavaks.

Tuju Holdings OÜ-le ei kaasne seega tegelikkuses Uitro kinnistu ainukasutusõiguse olulist

riivet ega Eesti Vabariigile õigust nõuda avaldajalt avalikult kasutatava tee kasutusõiguse eest

tasu. Maakohus on rajanud määruse puudutatud isikute I ja II seletustele, mitte tõenditele, ning

jätnud valdavas osas avaldaja tõendid arvestamata. Kuna maakohus teadis detailplaneeringu

menetlusest ning sellest, et planeering näeb ette juurdepääsu avaldaja kinnistule, pidanuks

maakohus vajadusel ka ise tõendeid koguma (TsMS § 5 lg 3).

Maakohtu määratud hüvitis omandiõiguse riive eest (50 000 eurot) on põhjendamatult suur, ei

põhine tõenditel ning selle määramise metoodika on ilmses vastuolus kohtupraktikaga. Määrus

on antud osas ka olulisel määral põhjendamata. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks, et tee-ehituse

kulud on 35 000 eurot. Jääb arusaamatuks, miks peab avaldaja kui füüsiline isik maksma

puudutatud isikule I kinni käibemaksu, mille viimane eelduslikult riigilt tagasi saab.

Määrusest ei selgu, mille alusel on omandipõhiõiguse riive väärtuseks määratud 29 000 eurot.

Kohtupraktika kohaselt tuleks seostada omandipõhiõiguse riive hüvitis puudutatud isiku I

ainukasutusõiguse kaotusega, mitte privaatsuse või rahu rikkumisega. Ainukasutusõiguse

kaotusest tulenevat hüvitist on Riigikohus pidanud objektiivselt mõõdetavaks ning leidnud, et

aluseks tuleks võtta juurdepääsu taotleja saadavad kasutuseelised (Riigikohtu määrus nr 3-21-

180-15, p-d 37–39). Avaldaja saadavaid kasutuseeliseid ei ole maakohus analüüsinud.

Maakohus ei ole arvestanud, et omandipõhiõiguse riive saab tekkida alles pärast seda, kui

reaalne riive on aset leidnud, s.t detailplaneering on realiseeritud ja juurdepääsuteed on hakatud

kasutama. Lisaks tuleb Riigikohtu praktika kohaselt omandipõhiõiguse riive korral hüvitis

sätestada perioodilise, mitte ühekordse maksena.

Maakohus ei ole arvestanud ka järgmiste asjaoludega: 1) Neeme piilkonnamaja juurdepääs

katkes maareformi, mitte avaldajast tulenevate asjaolude tõttu; 2) Neeme piilkonnamaja senine

juurdepääs toimus üle Uitro kinnistu ja selle jätkumine oli Uitro kinnistu omanikule ettenähtav

juba kinnistu omandamisel; 3) ühekordse hüvitise määramine summas 50 000 eurot rikub

avaldaja omandipõhiõigust, sest niivõrd suur hüvitis välistab sisuliselt juurdepääsu saamise

talle kuuluvale kinnisasjale.

Maakohtu määrus on perioodilise kasutustasu osas põhjendamata ning avaldaja ei nõustu selle

suuruse ning tasumise korraga. Avaldaja on nõus teehoolduskulusid kandma, kuid tingimusel,

et need temaga kooskõlastatakse ja teehooldust ka reaalselt teostatakse. Selleks tuleb

teehoolduskulude kandmine sätestada eraldi ning määrata, et vastavad kulud puudutatud isiku

2-15-3077

9(19)

I poolt kooskõlastatakse, tõendatakse ning jagatakse proportsionaalselt majapidamistega, kes

juurdepääsu kasutavad.

Puudutatud isikul II ei ole õigust juurdepääsutasule, kuna Väljamäe kinnistule jääv

juurdepääsulõik on planeeritud avalikult kasutatavaks. Avalikuks kasutamiseks määratud teed

võivad EhS § 92 lg 5 teise lause kohaselt kasutada liiklemiseks kõik isikud ning tasuta.

Puudutatud isikule II määratud tasu suurus on põhjendamata.

Maakohus on määranud, et nii tasu kui hüvitise maksmise alguseks on kohtumääruse

jõustumine, kuid kasutustasu või hüvitise väljamõistmine enne detailplaneeringu realiseerimist

ning juurdepääsu tegeliku kasutamise algust ei ole põhjendatud. Puudutatud isik I ei pruugi

Uitro kinnistul kunagi juurdepääsu ehitada ja seega ei teki tal ehitus- ega teehooldekulusid.

Samuti ei pruugita teed ehitada Väljamäe kinnistule, mistõttu ei teki puudutatud isikul II

teehoolduskulusid.

14. Tuju Holdings OÜ esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu

10.12.2019 määrus osas, millega kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, ning

teha selles osas uus määrus, millega jätta menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda ja

määrata kohtulahendis kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus.

Kohus määras juurdepääsutee avalduses taotletust erinevalt viisil, millega olid menetluses

varasemalt nõustunud kõik puudutatud isikud. Vastavasisulise kompromissettepaneku tegid

puudutatud isikud I ja II menetluses ka avaldajale. Kompromissettepanekus esitatud hüvitis

koormatavate kinnistute omanikele oli seejuures märkimisväärselt madalam kohtu määratust.

Kuna avaldaja keeldus põhjendamatult puudutatud isiku pakutud kompromissist, tuli kohtul,

tuginedes TsMS § 163 lg-le 2, kaaluda puudutatud isikute menetluskulude jätmist avaldaja

kanda. Avaldaja pöördus kohtusse põhjendamatult, kuna kohtumääruses sätestatud viisil oleks

tal olnud võimalik saada juurdepääs ka kohtuväliselt.

Asjakohatu on maakohtu seisukoht, mille kohaselt puudus menetlusosalistel põhjendatud

vajadus

kasutada

kvalifitseeritud

esindajat.

Tegemist

ei

ole

õiguslikult

lihtsa

vaidlusküsimusega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED

15. PP on seisukohal, et vaidlus ei puuduta enam PP ning palub end tsiviilasja menetlusest

analoogia korras TsMS § 215 lg 5 ja TsMS § 216 lg 5 alusel kõrvaldada. Vaidluse all ei

ole enam see, milliseid kinnistuid Neeme piilkonnamaja kinnistule avalikult teelt

juurdepääsu saamiseks läbitakse, kuna maakohtu 10.12.2019 määrust ei ole selles osas

vaidlustatud. Määratud juurdepääs ei kulge üle PP-le kuuluva Tanuma tee 53 kinnistu ega

Ühise kinnistu, millest PP-le kuulub mõtteline osa. Vaidluse all ei ole ka PP menetluskulude

väljamõistmine avaldajalt. PP edasine menetluses osalemine ei oleks kooskõlas

menetlusökonoomia põhimõttega.

16. Jõelähtme vald on seisukohal, et määruskaebused tuleb jätta rahuldamata.

17. Tuju Holdings OÜ vaidleb avaldaja määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata

ning menetluskulude avaldaja kanda jätmist.

2-15-3077

10(19)

Vastuväidete kohaselt ei ole õige avaldaja seisukoht, et kasutusõiguse eest makstav tasu peaks

rakenduma hetkest, kui kinnistutele on välja ehitatud detailplaneeringuga kavandatud tee.

Avaldaja ei ole kohtule esitatud avalduses ega kohtumenetluse kestel sidunud

juurdepääsuõigust tulevikus saabuva tingimusega, mistõttu puudus ka kohtul võimalus siduda

hüvitist omandiõiguse riive eest tulevikus tekkiva sündmusega.

Avaldaja on esitanud määruskaebuses uusi faktilisi asjaolusid, mille esitamiseks varasemas

menetluses puudusid takistused. Jääb arusaamatuks, mis tähendust omab asjaolu, et Uitro

kinnistu idakaldale on detailplaneeringu kohaselt plaanis rajada sadam. Sadamarajatiste kõrvale

neist põhja suunas on kavandatud rajada suplemiskoht. Sadamarajatiste ning supluskoha ja

eluhoonete vahele jääv tee, mida saavad piiranguteta kasutada Neeme piilkonnamaja kinnistu

omanikud, valdajad ja külastajad, rikub Uitro kinnistu omaniku privaatsust.

Asjaolu, et puudutatud isik I pidi olema teadlik, et ainus juurdepääs avaldaja kinnistule on üle

puudutatud isiku I kinnistu, ei oma tähtsust ega too kaasa puudutatud isiku I kohustust lubada

avaldajal juurdepääsuteed kasutada hüvitiseta omandiõiguse riive eest. Sama asjaoluga pidi

arvestama ka avaldaja Neeme piilkonnamaja kinnistut omandades. Kinnistu omandamise ajal

avaldaja poolt ei olnud Neeme piilkonnamaja kinnistul asuvad ehitised enam ammu kasutuses

ja avaldaja ei ole väidetavat ajaloolist juurdepääsu oma kinnistule faktiliselt kunagi kasutanud.

Kohus on omandiõiguse riive ulatuse hindamisel lähtunud asjas kogutud tõenditest ja

menetlusosaliste seisukohtadest. Kõnealuste kinnistute näol on tegemist väga eriliste

objektidega, mille väärtuse muutusele hinnangu andmine on sisuliselt võimatu, kuivõrd

võrreldavate objektidega tehtud müügitehinguid ei ole võimalik leida. Sellises olukorras saabki

kohus otsuse omandiõiguse riivega seonduva hüvitise suuruse osas teha üksnes hinnanguliselt.

Avaldaja viited Riigikohtu praktikale, mis puudutavad ainukasutusõiguse kaotamisega

(kasutuseelisega) seonduvat, ei ole asjakohased. Ekslik ja meelevaldne on avaldaja seisukoht,

et kasutuseelise minetusega seonduv regulaarne hüvitis välistab omandiõiguse riivega seonduva

hüvitise, ning omandiõiguse riivega seonduv hüvitis tuleb sätestada perioodiliste maksetena.

18. Eesti Vabariik jääb juurdepääsutasu osas maakohtus esitatud seisukoha juurde.

Puudutatud isik II ei nõustu avaldajaga, et Väljamäe kinnistu servituuditasu on põhjendamatult

suur, tasu kujunemine ei ole jälgitav ja on tõendamata ning arvestatud ei ole Väljamäe

kinnisasjale

planeeritavat

avalikku

teelõiku.

Maa-ameti

esitatud

hindamisaruanne

servituuditasu suuruse kohta ei ole koostatud tuvastamata algandmete põhjal. Pelgalt

võrdlusandmete puudumise tõttu ei saa asuda seisukohale, et hindamisaruandes toodud summa

ei vasta tegelikkusele. Puudutatud isik II selgitas tasu kujunemist 19.11.2019

menetlusdokumendi p-s 12.

Summa 559 eurot on Maa-ameti poolt välja arvutatud eeldusel, et Väljamäe kinnisasjale

seatakse servituut osaliselt kattuvalt ka Tanuma tee 53 (endise nimega Kalju) kinnisasjale.

Juurdepääsuservituut ega selle tasu ei ole sõltuvuses asjaolust, kas juurdepääsutee üldse

rajatakse.

Avaldaja väited Väljamäe kinnistul asuva teelõigu detailplaneeringuga avalikuks kasutamiseks

määramise kohta on asjakohatud. Detailplaneeringuga kavandatakse tõepoolest Väljamäe

kinnistule olemasoleva Tanuma tee pikendusena rajada uus avalikult kasutatav tee, millelt oleks

tagatud juurdepääs ka Neeme piilkonnamaja kinnisasjale (vähemalt kuni Uitro kinnisasjani).

Samas on detailplaneering algatatud juba 2008. a-l, kuid ei ole tänaseni kehtestatud, ning

käesoleval ajal ei asu Väljamäe kinnistul avalikult kasutatavat teed. Samuti ei muutu ükski

2-15-3077

11(19)

avalikuks kasutamiseks planeeritav teelõik ka pärast detailplaneeringu kehtestamist kohe

avalikult kasutatavaks teeks, vaid eeldab eraldi lepingu sõlmimist. Avalikult kasutatavat teed

võib igaüks kasutada ning sel juhul kaob vajadus servituudi järele ning on võimalik taotleda

selle kustutamist. Kui avaldaja ei soovi tasuda servituuditasu, saab avaldaja oodata planeeringu

kehtestamise ja elluviimiseni, misjärel saaks sõlmida kokkulepped tee avalikuks kasutamiseks

määramise kohta.

19. MV vaidleb Tuju Holdings OÜ määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning

menetluskulude Tuju Holdings OÜ kanda jätmist.

Määruskaebuse esitaja viidatud TsMS § 163 on kohaldatav hagimenetluses, kus vaidlevatel

pooltel on vastandlikud positsioonid, mitte hagita asjas, mille kohus lahendab uurimispõhimõtte

alusel ning kus osalevad avaldaja ja puudutatud isikud.

Avaldaja ei ole kunagi soovinud mingit kindlat ja ajaloolist marsruuti mööda juurdepääsu

temale kuuluvale kinnisasjale. Avaldaja soov on olnud saada juurdepääs Neeme piilkonnamaja

kinnistule, millele senine juurdepääs oli Väljamäe kinnistu juurest alates takistatud. Avaldaja

ostis kinnistu Eesti Vabariigilt, kes juurdepääsu puudumist tehingus esile ei toonud. Avaldaja

kohtusse pöördumise tingis seega Tuju Holdings OÜ ja Eesti Vabariigi poolt senise juurdepääsu

piiramine.

Lõplik kompromiss jäi saavutamata Eesti Vabariigi ja Tuju Holdings OÜ põhjendamatute

tasunõuete tõttu, mistõttu on arusaamatu käsitlus, et avaldaja pöördus kohtusse põhjendamatu

avaldusega.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et Tuju Holdings OÜ-l ei olnud vaja kasutada advokaadist

esindajat.

20. PP palub 06.04.2020 menetlusdokumendis tühistada maakohtu määrus ja teha asjas uus

määrus, millega kõrvaldada PP tsiviilasja menetlusest või alternatiivselt lahendada

ringkonnakohtul taotlus ise ja kõrvaldada PP tsiviilasja menetlusest.

Maakohus oleks pidanud lahendama PP taotluse enda tsiviilasjast kõrvaldamiseks määrusega.

Selle asemel on maakohus 20.03.2020 kirjas, millega ta edastas MV ja Tuju Holdings OÜ

määruskaebused lahendamiseks ringkonnakohtule, üksnes märkinud, et PP menetlusest

kõrvaldamine ei ole võimalik. Esineb alus PP menetlusest kõrvaldamiseks, kuna tema edasine

menetluses osalemine ei ole vajalik ega otstarbekas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

21. Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 10. detsembri 2019 määrus tuleb

menetlusnormide olulise rikkumise tõttu tühistada omandi riive ühekordse hüvitise,

juurdepääsutasude suuruse ja menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 3.1–3.3, 4 ja 8)

ning asi tuleb saata TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 656 lg 1 p 5 alusel tühistatud osas maakohtule

uueks lahendamiseks. Avaldaja ja Tuju Holdings OÜ määruskaebused kuuluvad rahuldamisele

osaliselt. Maakohus ei ole välja selgitanud omandi riive ühekordse hüvitise ja juurdepääsutasu

kindlaksmääramiseks vajalikke asjaolusid ega kogunud selleks tõendeid (TsMS § 5 lg 3 ja §

477 lg 5) ning on jätnud määruse neis küsimustes olulisel määral põhjendamata.

Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu rikkumisi kõrvaldada, kuna see eeldaks tühistatud

osas uue menetluse läbi viimist.

2-15-3077

12(19)

22. Avaldaja on määruskaebusele uute tõenditena lisanud Neeme küla Uitro maaüksuse ja

lähiala detailplaneeringu eskiisi seletuskirja ja põhijoonise. Kuna TsMS § 662 lg 3 kohaselt

võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid ning ringkonnakohtu

hinnangul omavad avaldaja esitatud tõendid asja lahendamisel tähtsust, võtab ringkonnakohus

need asja juurde.

23. Kõigepealt võtab ringkonnakohus seisukoha PP taotluse osas enda menetlusest

kõrvaldamiseks (Harju Maakohtu 20. märtsi 2020 kirjas tehtud otsustust ei saa pidada

määruseks, mida oleks võimalik määruskaebusega vaidlustada).

TsMS § 198 lg 1 p 2 järgi on hagita menetluses menetlusosalised avaldaja ja muud asjast

puudutatud isikud. Sama sätte lg 3 järgi kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel

ning eeldatakse, et menetlusosalised on isikud, kellel on seaduse kohaselt õigus hagita

menetluses tehtava määruse peale edasi kaevata. TsMS § 6182 lg 1 esimese lause alusel on

juurdepääsutee asjades menetlusosalised avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse

lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või

linnavalitsus.

Juurdepääsutee asjades on seega seadusega ette nähtud isikud, kes tuleb menetlusosalistena

kaasata. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutee asjades peab kohus kindlasti kaasama kõigi

kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikud (Riigikohtu

17. mai 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 24). Maakohus on seega põhjendatult

kaasanud PP puudutatud isikuna maakohtu menetlusse. Lahendada tuleb aga küsimus, kas PP

edasisest menetlusest kõrvaldamiseks annab alust asjaolu, et maakohus ei määranud

juurdepääsu üle tema kinnistute ning määruskaebuse esitanud isikud ei ole vaidlustanud

juurdepääsu asukohta.

Kuigi üldjuhul ei tohiks hagita asjades menetlusosaliste ring võrreldes maakohtuga oluliselt

muutuda, sest menetluse ese ja isikud, kelle õigusi asja lahendamine mõjutab, on samad, ei

pruugi see nii olla olukorras, kus maakohtu määrus on vaidlustatud osaliselt. Riigikohus on

TsMS § 198 lg-t 3, § 660 lg-t 3 ja § 696 lg-t 3 tõlgendanud nii, et kindlasti tuleb ringkonnakohtu

ja Riigikohtu menetlusse kaasata need maakohtu määruse peale kaebust esitama õigustatud

isikud, kelle õigusi lahendiga kitsendatakse (vt Riigikohtu 9. juuni 2011 määrus tsiviilasjas nr

3-2-1-25-11, p 26; 1. märtsi 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-16, p 15). Ka

õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et menetlusosaliste ringi ringkonnakohtus ja

Riigikohtus on võrreldes maakohtuga võimalik piirata. Lähtekohaks on see, kas tehtav

kohtulahend võib isiku õigusi kitsendada või mitte (V. Murumets, K. Paal. TsMSK

198/3.2.3.2.c. – V. Kõve jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud

väljaanne. Tallinn: Juura 2017).

Ringkonnakohus nõustub PP-ga, et praeguse asja menetlus ei puuduta enam tema õigusi ning

tema menetlusest kõrvaldamine aitab kaasa menetlusökonoomia tagamisele. Eelnevast

lähtuvalt rahuldab ringkonnakohus PP taotluse ning kõrvaldab ta TsMS § 477 lg 1 ja § 216

lg 5 koosmõjus käesoleva asja menetlusest. Ringkonnakohus märgib, et PP saab puudutatud

isikuna uuesti menetlusse kaasata, kui see peaks osutuma vajalikuks.

24. Avaldaja on maakohtu määruse vaidlustanud ühekordse hüvitise ja juurdepääsutasude

suuruse osas ning Tuju Holdings OÜ menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast lähtuvalt

kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes nimetatud

osades.

2-15-3077

13(19)

25. AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine kohtu

diskretsiooniotsus, sest otsuse tegemisel tuleb kohtul kaaluda tasu määramise põhjendamiseks

esitatud erinevaid asjaolusid (vt Riigikohtu 16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

17012, p 12; 12. oktoobri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 11).

Kuna juurdepääsutasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus, saab kõrgema astme kohus

sellesse sekkuda vaid juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire või rikkunud

oluliselt menetlusõiguse normi. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ületanud

diskretsioonipiire ja rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna on jätnud välja selgitamata

asjaolud ja tõendid, mis on vajalikud juurdepääsutasu määramise diskretsiooniotsuse

tegemiseks. Kuna juurdepääsu määramise vaidlused lahendatakse TsMS § 457 lg 1 p 131

kohaselt hagita menetluses, lasub nendes vaidlustes uurimispõhimõttest tulenevalt vastutus asja

õige lahendamise eest kohtul, mh on kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks

vajalikud asjaolud ja koguda vajalikud tõendid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg

5).

Maakohus on küll menetlusosalistele mitmel korral selgitanud, millistest komponentidest

juurdepääsutasu koosneb ning viidanud Riigikohtu praktikale (vt nt 27.02.2019 ärakuulamise

protokoll, dtl 551–554; maakohtu 27.02.2019 kiri, dtl 556–557; maakohtu 31.10.2019 kiri, dtl

926-927), kuid on jätnud selgitamata vajaduse tõendada juurdepääsutasu suuruse aluseks

olevaid asjaolusid ning rajanud kohtulahendi tõendamata väidetele, rikkudes sellega TsMS § 5

lg-t 3 ja § 477 lg-t 5 ning § 436 lg-t 2 koosmõjus § 477 lg-ga 1, § 478 lg 1 teise lausega ja §

463 lg-ga 2. Maakohtu rikkumiste tõttu on jäänud olulises ulatuses välja selgitamata asjaolud ja

tõendid, mis on vajalikud nii maamaksu, juurdepääsutee korrashoiukulude kui ka omandiõiguse

riive eest hüvitise kindlaksmääramiseks. Samuti ei ole maakohus põhjendanud juurdepääsutasu

määramist kui kaalutlusotsust viisil, mis võimaldaks veenduda tasu põhjendatuses. Sellises

olukorras ei pea ringkonnakohus võimalikuks ise uut määrust teha.

26. Esmalt juhib ringkonnakohus tähelepanu asjaolule, et asja materjalide hulgas puuduvad

andmed maakohtu määratud juurdepääsutee pikkuse ja laiuse osas ning seda nii Väljamäe

kinnistule kui ka Uitro kinnistule jääva teelõigu puhul. Olemas on üksnes andmed

juurdepääsutee aluse maa pindala kohta, mis on väidetavalt Uitro kinnistu puhul 1530 m2 ja

Väljamäe kinnistu puhul 2304 m2. Maakohus ei ole seega tuvastanud juurdepääsutee pikkust

ega laiust, kuigi need on vajalikud nii juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suuruse, tee

rajamise ja korrashoiukulude ning omandiõiguse riive hüvitise kindlakstegemiseks ja

puudutatud isikute poolt nõutud tasude põhjendatuse kontrollimiseks. Isegi kui eeldada, et tee

laiuseks saab 2,9 m (vt nt Maa-ameti 09.11.2018 hindamisaruanne), siis on erinevate teelõikude

pikkuste kindlakstegemine oluline, kuna Uitro kinnistule jäävate erinevate lõikude ühte osa

teest hakkavad Uitro ja Neeme piilkonnamaja kinnistu omanikud hooldama ühiselt, teist osa,

mis jääb Neeme piilkonnamaja kinnistu omaniku ainukasutusse, hakkab hooldama üksnes

tema.

Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul välja selgitada andmed juurdepääsutee pikkuse ja

laiuse kohta, sh eraldi vaidlustatud määrusele lisatud plaanile märgitud lõikude A–B, B–C, C–

D ja D–E osas.

27. Maakohus on kohustanud Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordset omanikku tasuma

Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsuõiguse eest 559 eurot aastas. Maakohus

on seejuures tuginenud Maa-ameti 18.11.2019 hindamisaruandele, leides, et selles sisalduv

2-15-3077

14(19)

arvestus on arusaadav ning puudub alus kahelda selle õigsuses. Muudele tõenditele maakohus

nimetatud tasu kindlaksmääramisel tuginenud ei ole.

Avaldaja on väljendanud seisukohta, et Eesti Vabariigil ei ole õigust juurdepääsutasule, kuna

Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee lõik on Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala

detailplaneeringuga planeeritud avalikult kasutatavaks. Ringkonnakohus sellega ei nõustu.

Eesti Vabariik on juhtinud põhjendatult tähelepanu sellele, et detailplaneering on algatatud juba

2008. a-l ning seda ei ole tänaseni kehtestatud. Sellest lähtuvalt ei ole praegusel ajal alust jätta

Eesti Vabariigile juurdepääsuõiguse eest tasu määramata. Nagu ka Eesti Vabariik on selgitanud,

saab avaldaja detailplaneeringu kehtestamise ja tee avalikuks kasutamiseks andmise korral

taotleda servituudi kustutamist.

Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule

määratud tasu juurdepääsuõiguse eest on tõendamata ning selle kujunemine ei ole jälgitav. Maa-

ameti 18.11.2019 hindamisaruandest nähtub, et Maa-amet on kasutustasu väljaselgitamisel

lähtunud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku

väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (määrus nr 79) § 8

lg 1 p-st 3, kuna aktiivne turg sarnaste varade kasutustasude osas puudub. Selle järgi on

turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või

kinnisasja

osa

harilikust

väärtusest.

Hariliku

väärtuse

leidmisel

on

analüüsitud

ehituspotentsiaaliga maa tehinguid pindalaga alates 1 ha Jõelähtme vallas Neeme ja Ihasalu

külas alates 2016. a-st ning välja on sorteeritud sarnaselt hinnatava varaga merega piirnevad

tehingud. Hindamisaruandes on märgitud, et tasu sisaldab ka kasutusala ulatuses maamaksu.

Märkida tuleb, et Eesti Vabariik ei ole esitanud arvutuse aluseks olevaid andmeid ja neid

kinnitavaid tõendeid, mistõttu ei ole võimalik veenduda tasu põhjendatuses. Kuigi avaldaja on

sellele maakohtu menetluses tähelepanu juhtinud (avaldaja 02.05.2019 seisukoht, dtl 597–

603; 27.11.2019 seisukoht, dtl 777–782), ei ole maakohus teinud Eesti Vabariigile ettepanekut

tõendite esitamiseks, mis võimaldaksid kontrollida Eesti Vabariigi poolt nõutud

juurdepääsutasu suurust. Muu hulgas ei tulene hindamisaruandest, millise osa tasust moodustab

maamaks ja millise osa määruse nr 79 § 8 lg 1 p 3 järgi arvutatud kasutustasu ega nähtu ka

juurdepääsutasu arvutuskäiku (vrdl juurdepääsutee alternatiivide A ja B osas esitatud

09.11.2018 hindamisaruandega).

Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu asjaolule, et määruse nr 79 § 8 lg 1 p 3 järgi arvutatud

kasutustasu puhul saab sisuliselt tegemist olla üksnes hüvitisega omandiõiguse riive eest (st

tegemist ei ole hüvitisega teehoolduskulude kandmise eest), mis vastab juurdepääsutee

kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Tegemist on kasutuseelise objektiivse väärtusega, mis

on arvutatud, lähtudes sarnaste kinnisasjade harilikust väärtusest (vt ka praeguse kohtumääruse

p-s 29.3 viidatud Riigikohtu praktika). Samas on Eesti Vabariik vastuoluliselt märkinud, et ei

soovi hüvitist omandiõiguse riive eest, kui juurdepääsutee määratakse menetluses oleva

detailplaneeringuga kavandatud asukohta (Eesti Vabariigi 19.11.2019 vastus, dtl 718–721;

03.02.2020 vastus avaldaja määruskaebusele, dtl 983–986).

Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel paluda Eesti Vabariigil täpsustada, kas ta jääb oma

tasunõude juurde ka olukorras, kus see on osaliselt (st välja arvatud maamaksu osa) käsitatav

hüvitisena omandiõiguse riive eest. Samuti tuleb maakohtul teha Eesti Vabariigile ettepanek

esitada kasutustasu arvutuse aluseks olevad tõendid, mh tõendid, millest nähtub Jõelähtme

vallas Neeme ja Ihasalu külas alates 2016. a-st tehtud ehituspotentsiaaliga maa tehingute väärtus

ja on eraldi välja toodud tehingud merega piirnevate maatükkide osas.

2-15-3077

15(19)

28. Uitro kinnistu igakordsele omanikule on maakohus kohustanud avaldajat tasuma

juurdepääsutasu ühe komponendina perioodilist hüvitist 420 eurot aastas. Sealjuures on

maakohus lähtunud Tuju Holdings OÜ esitatud summast, mis vastab Tuju Holdings OÜ väitel

Uitro kinnistule jääva teelõigu korrashoiukulude poolele suurusele. Nimelt on Tuju Holdings

OÜ 10.04.2019 seisukoha (dtl 580–585) järgi tee korrashoiukulud hinnanguliselt 700 eurot

aastas (lumetõrje 400 eurot ja tee tehnilise seisundi säilitamiseks vajalikud tööd 300 eurot),

millele lisandub käibemaks. Ühtegi tõendit Tuju Holdings OÜ korrashoiukulude suuruse

tõendamiseks esitanud ei ole ning maakohus ei ole nende kindlaksmääramisel samuti ühelegi

tõendile tuginenud. Avaldaja on juhtinud sellele tähelepanu nii maakohtu menetluses (avaldaja

27.11.2019 seisukoht, dtl 777–782) kui ka määruskaebuses.

Riigikohus on selgitanud, et kui juurdepääsuteed hooldab koormatud kinnisasja omanik, peaks

juurdepääsutasu sisaldama koormatud kinnisasja omanikule hüvitist ka juurdepääsutee

korrashoiu kulude eest. Sel juhul tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu suuruse üle

otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul tee omanikule tee korrashoiu ja

ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest

kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita

(vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 22; 16. juuni 2016 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 31; 16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-17012, p 12).

Maakohus on jätnud välja selgitamata, millised abinõud on tee omanikule tee korrashoiu ja

ohutu liikmelise tagamiseks vajalikud ning on korrashoiukulude suuruse määramisel tuginenud

üksnes Tuju Holdings OÜ hinnangule. Olukorras, kus puuduvad andmed juurdepääsutee

pikkuse ja laiuse kohta, kindlaks on tegemata tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks

vajalikud abinõud ning puuduvad igasugused tõendid korrashoiukulude suuruse kohta, ei ole

ringkonnakohtul võimalik võtta seisukohta korrashoiukulude suuruse põhjendatuse osas.

Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul kindlaks teha, milliseid korrashoiutöid ja millise

sagedusega tuleb juurdepääsuteel eelduslikult teostada ning teha vastavalt sellele kindlaks

korrashoiukulude suurus. Selleks saab teha Tuju Holdings OÜ-le ja avaldajale ettepaneku

esitada vastavate asjaolude kohta tõendeid. Lisaks tuleb maakohtul hinnata, kas ja kuidas

mõjutab korrashoiukulude väljamõistmist Tuju Holdings OÜ võimalik õigus sisendkäibemaksu

maha arvata.

Siinkohal juhib ringkonnakohus tähelepanu sellele, et uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei

seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Menetlusosalised on

kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS §

200 lg-d 1 ja 2). Hagita menetluse kontekstis tähendab see mh seda, et menetlusosaline teeb

oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt

asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise asjas

on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (Riigikohtu

3. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 23). Tuju Holdings OÜ-l kui koormatud

kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada, et korrashoiukulude kohta tõendite esitamata jätmine

võib päädida korrashoiukulude katteks tasu kindlaks määramata jätmisega.

29. Maakohus on määranud Tuju Holdings OÜ-le omandiõiguse riive eest hüvitise 50 000

eurot ning mõistnud selle avaldajalt Tuju Holdings OÜ kasuks välja. Maakohtu põhjendustest

nähtuvalt koosneb see avaldaja ja Tuju Holdings OÜ ühiskasutusse jääva juurdepääsutee osa

poolest ehitusmaksumusest summas 21 000 eurot (koos käibemaksuga), mis tähendab, et

ülejäänud osa, s.o 29 000 eurot, on otsene hüvitis omandiõiguse riive eest. Tee

2-15-3077

16(19)

ehitusmaksumuse puhul on maakohus tuginenud Tuju Holdings OÜ arvestusele, mille

tõendamiseks ei ole esitatud ühtegi tõendit. Otsese hüvitise puhul omandiõiguse riive eest on

maakohus arvestanud sellega, et juurdepääsutee määramine toob kaasa kinnisasja

ainukasutusõiguse lõppemise juurdepääsu alla jäävas osas, sj privaatsuse ja rahu olulise

rikkumise.

29.1. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et täielikult tõendamata on avaldaja ja

Tuju Holdings OÜ ühiskasutusse jääva teelõigu ehitusmaksumus, mistõttu puudub

ringkonnakohtul võimalus kontrollida selle õigsust. Maakohus on lähtunud Tuju

Holdings OÜ hinnangust ning jätnud Tuju Holdings OÜ-le selgitamata vajaduse esitada

teelõigu ehitusmaksumuse osas tõendeid. Puuduvad igasugused andmed selle kohta,

milline saab olema rajatav tee (pikkus, laius, pinnastee või pealiskihiga tee jne). Sellises

olukorras ei olnud maakohtul võimalik täiendavaid tõendeid kogumata tee

ehitusmaksumuse osas seisukohta võtta.

Maakohus peab ühiskasutusse jääva teelõigu ehitusmaksumuse välja selgitamiseks tegema

esmalt kindlaks Tuju Holdings OÜ ja avaldaja ühiskasutusse jääva teelõigu pikkuse ja laiuse.

Avaldaja on määruskaebuses märkinud, et Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala

detailplaneeringu põhijoonisest nähtuvalt hakkab Tuju Holdings OÜ lisaks juurdepääsutee

lõigule B–C kasutama ka lõiku C–D. Seejärel tuleb välja selgitada Tuju Holdings OÜ ja

avaldaja seisukohad rajatava tee kvaliteedi ning sellest lähtuvalt ka ühiskasutusse jääva tee

ehitusmaksumuse osas, andes avaldajale ja Tuju Holdings OÜ-le võimaluse esitada vastavate

asjaolude kohta tõendeid. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja on kinnitanud, et tal on tee

kvaliteedi osas madalad nõudmised ning piisab kruusakattega teest, mis on liiklejatele ohutu (vt

avaldaja 02.05.2019 seisukoht dtl 597–603). Avaldaja kanda ei pea jääma tee rajamise kulud,

mis võivad tuleneda sellest, et Tuju Holdings OÜ nõudmised tee kvaliteedi osas on kõrgemad.

Lisaks tuleb maakohtul hinnata, kas ja kuidas mõjutab tee ehituskulude väljamõistmist Tuju

Holdings OÜ võimalik õigus sisendkäibemaksu maha arvata.

29.2. Avaldaja on avaldanud seisukohta, et Uitro kinnistu omanikule ei tule määrata

hüvitist omandiõiguse riive eest, kuna juurdepääs katkes avaldajast sõltumatutel

asjaoludel ning maakohtu määratud juurdepääs kulgeb mööda teed, mille kaudu

detailplaneering näeb ette juurdepääsu Neeme piilkonnamaja kinnistuni ja mida hakkab

osaliselt kasutama ka Uitro kinnistu omanik. Ringkonnakohus sellega ei nõustu.

Riigikohus on möönnud, et tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse p 40 sõnastusest võib

eksitavalt järeldada, nagu võiks juurdepääsutasu osana jätta hüvitise omandiõiguse riive eest

koormatava kinnisasja igakordsele omanikule üldse välja mõistmata, kuid selline järeldus ei

oleks kooskõlas samas lahendis välja toodud hüvitise eesmärgiga. Praktikat ühtlustades rõhutas

Riigikohus, et tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse kohaselt peaks juurdepääsutasu

sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis

kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu

taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (vt Riigikohtu 28. märtsi

2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16). Hüvitist omandiõiguse riive eest tuleb kinnisasja

omanikule maksta ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti

juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ise kasutama (vt Riigikohtu

3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-163663, p 18, 9. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-31-17, p 15.3). Seetõttu puudub alus jätta Tuju Holdings OÜ kasuks hüvitis omandiõiguse

riive eest välja mõistmata.

2-15-3077

17(19)

29.3. Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et maakohus on määranud hüvitise

omandiõiguse riive eest vastuolus kohtupraktikaga ning hüvitise suurus ei põhine

tõenditel.

Riigikohus on korduvalt selgitanud, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada hüvitist

omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 18; 28.

märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-21-

180-15, p 38). Tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 muutis tsiviilkolleegium täiskoosseisu määrusega

senist praktikat, mille järgi peeti juurdepääsutasu osaks ka hüvitist omandi kitsendamisega

kaasneva vara väärtuse vähenemise eest, leides, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis

tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (Riigikohtu 28.

märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-27-17, p 14). Kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise

eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks

saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad

mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja

millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades

maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms

piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid. Kasutuseelise suuruse määramisel

võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta

kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).

Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes

kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade

või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest

üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb

seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse

kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Sealjuures on Riigikohus pidanud omandiõiguse riive eest

sobivaks perioodilist hüvitist (vt Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15,

p-d 38 ja 39; 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 14).

Maakohus on omandiõiguse riive eest hüvitise väljamõistmisel lähtunud Tuju Holdings OÜ

selgitustest, kes on 10.04.2019 seisukohas (dtl 580–585) soovinud omandiõiguse riive eest

ühekordset hüvitist, mis seisneb kinnistu turuväärtuse väidetavas vähenemises. Maakohus ei

ole seega tegelikkuses juurdepääsutee kasutamisest saadavat kasutuseelist kindlaks teinud ning

Tuju Holdings OÜ ei ole selle suurust ka esile toonud ega esitanud tõendeid, millele tuginedes

saaks kasutuseelise kindlaks määrata. Lisaks ei ole maakohus arvestanud sellega, et hüvitis

omandiõiguse riive eest määratakse perioodilisena. Ringkonnakohtul ei ole sellises olukorras

võimalik hüvitist omandiõiguse riive eest ise kindlaks määrata.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kindlaks määrata juurdepääsutee kasutamisest saadav

kasutuseelis, tehes Tuju Holdings OÜ-le ja avaldajale ettepanek esitada selle kohta tõendeid.

Riigikohtu praktikast lähtuvalt on üheks hindamise aluseks kasutuseelise objektiivne väärtus,

st maakohtul on võimalik kindlaks teha, kui suur on olnud Uitro kinnistuga võimalikult sarnaste

kinnistute (sihtotstarbelt maatulundusmaa, hoonestamata, asub Harjumaal Jõelähtme vallas

Neeme külas ning piirneb merega, kinnistul lasuvad kitsendustena kallasrada, ranna ja kalda

2-15-3077

18(19)

veekaitsevöönd ning ulatuslik ehituskeeluvöönd, pindala 5,73 ha) kasutusõiguse keskmine

väärtus ja leida juurdepääsutee pindalale vastav osa väärtusest (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018

määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 19; 9. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 15.3).

Arvestada tuleb, et juurdepääsutee lõiku B–C hakkavad kasutama nii Uitro kinnistu kui ka

Neeme piilkonnamaja kinnistu omanik ning Uitro kinnistu omanik ei ole ette näinud selle aluse

maa kasutust muul otstarbel, samas kui lõiku C–F hakkab kasutama üksnes Neeme

piilkonnamaja kinnistu omanik. Lisaks tuleb hinnata, kas ja kuidas mõjutavad hüvitise suurust

avaldaja väited selle kohta, et Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu eskiisi

põhijoonise järgi jääks juurdepääs Uitro kinnistule kavandatavale sadamaalale ja elamu jääb

sellest eemale, teelõik D–F paikneb tervikuna ehituskeeluvööndis; samuti Tuju Holdings OÜ

väide selle kohta, et sadamarajatiste kõrvale on plaanis välja ehitada supluskoht.

Ringkonnakohus rõhutab, et Tuju Holdings OÜ kui koormatava kinnisasja omanik peab tegema

oma parima, et esile tuua ja tõendada asjaolusid, mille alusel saab määrata õiglase hüvitise

omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-163663, p 23).

29.4. Maakohus ei ole hinnanud, kas on alust hüvitist omandiõiguse riive eest vähendada. Asja

uuel lahendamisel tuleb maakohtul seda teha. Ringkonnakohus märgib, et hüvitise

vähendamiseks puudub alus juhul, kui avaldaja kaotas juurdepääsu avalikule teele endast

tulenevatel asjaoludel või kui avaldaja soetas kinnisasja teadmisega, et sellele puudub ligipääs

avalikult kasutatavale teele (vt Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p

40).

30. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul ka kindlaks määrata, millisest hetkest ja

millistel tingimustel tekib avaldajal ja puudutatud isikutel õigus ja kohustus kohtumäärusega

kindlaksmääratavaid juurdepääsutasusid nõuda ja maksta, arvestades, et tee ehitatakse välja

alles tulevikus.

31. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse avaldaja poolt vaidlustatud osas ja

saadab asja maakohtule tühistatud osas uueks lahendamiseks, tühistab ringkonnakohus ka

maakohtu määratud menetluskulude jaotuse (vt Riigikohtu 17. detsembri 2014 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-140-14, p 18). Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause

alusel maakohtu otsustada vastavalt asja uue sisulise lahendamise tulemusele.

Eelnevat arvestades ei ole vaja sisuliselt analüüsida Tuju Holdings OÜ määruskaebust, milles

on vaidlustatud üksnes menetluskulude jaotust.

31. Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega

ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asjas tsiviilasja

menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (vt Riigikohtu

28. mai 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

2-15-3077

19(19)