3-17-789/25 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver

Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.04.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-17-789

Haldusasi

Osaühingu ROSSEL kaebus Tallinna Linnavaraameti

30.03.2017 vastuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ning

Tallinna linna ja Maa-ameti kohustamiseks seoses

Järveotsa tee 45a maaüksuse hoonestusõigusega

Menetlusosalised

Kaebaja – osaühing ROSSEL, esindaja vandeadvokaat

Arina Liskmann-Getsu

Vastustaja I – Tallinna linn, esindaja Inken Logberg

Vastustaja II – Maa-amet, esindaja Toomas Kutti

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 20.12.2019 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Osaühingu ROSSEL apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta osaühingu ROSSEL apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

20.12.2019 otsus haldusasjas nr 3-17-789 muutmata.

2. Jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.06.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-17-789

2(9)

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k (dtl 21) otsustati anda

tasuliste valvega parklate ehitamiseks 10 aastaks rendile maatükid aadressidel Järveotsa tee 44,

45a, 46 ja 48 (p 1). Välja valitud rentnikul oli muu hulgas kohustus tellida kinnistu plaan koos

piiriprotokolliga, esitada maa hindamise aktid, sõlmida maarendileping, ehitusloa saamiseks

esitada ehitusprojekt ning teostada ehitustööd aasta jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2).

Korralduse alusel kuulutati 11.11.1993 välja enampakkumine, mille võitis AS Rossel (alates

10.02.1997 osaühing ROSSEL; edaspidi OÜ Rossel).

2. OÜ Rossel esitas 1994. a märtsis Riigi Maa-ametile avalduse mh Järveotsa tee 45a

rendilepingu sõlmimiseks (dtl 25). Riigi Maa-amet tagastas 26.09.1994 kirjaga (dtl 27) riigimaa

rendile andmise toimiku Tallinna Linnavarade Ametile (TLVA), sest mh Järveotsa tee 45a maa-

ala jääb õigusvastaselt võõrandatud maale, millele on esitatud maa asendamise ja

kompenseerimise avaldused. Maad ei saa riigi omandisse jätta ega rendile anda enne maatüki

maareformi käigus tagastamist või kompenseerimist.

3. OÜ Rossel rajas 1994. a sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele tasulise asfaltkattega

autoparkla ja valvurihoone ning asus seda opereerima. OÜ Rossel ei esitanud enne parkla

ehitamist TLV-le ehitusprojekti ja talle ei väljastatud ehitusluba.

4. Harju maavanema 05.06.1995 korralduse nr 387 p-ga 1.7 (dtl 41) jäeti Järveotsa tee 45a

maaüksus riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise otstarbel. Maaüksus registreeriti

maakatastris, kuid riigi omandisse jätmise menetlust ei viidud lõpule.

5. TLV määras 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k (dtl 29) omandireformi õigustatud

subjektidele kompensatsiooni.

6. 1996. a aprillis paigaldas OÜ Rossel maaüksusele Tallinna linna nõusolekul elektrikaabli.

7. OÜ Rossel esitas Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile 14.01.2003 Järveotsa tee

45a kohta projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiga seadustada seal asuvad ehitised (dtl

85). Taotlusel oleva 30.01.2003 kooskõlastuse järgi kehtivad projekteerimistingimused kaks

aastat ning hoonete seadustamiseks tuleb koostada nõuetekohane ehitusprojekt (dtl 86). Harju

Projektibüroo koostas

OÜ Rossel tellimusel

2003. a-l

tasulise valvega parkla

ülesmõõdistusprojekti (dtl 75–81).

8. Haabersti Linnaosa Valitsus (Haabersti LOV) selgitas 22.03.2004 kirjas nr 1-11/283 (dtl

102), et 1999. a-l ehitati Akadeemia teed Järveotsa teega ühendav lõik üle Järveotsa tee krundi.

Järveotsa tee 46 krundi piirid on muutunud ning uute piiridega kinnistu moodustamiseks tuleks

koostada detailplaneering, mille järel saab koostada ehitusprojektid 10 aastat kasutuses olnud

Järveotsa tee parklate seadustamiseks.

9. Tallinna linn ja OÜ Rossel sõlmisid 16.02.2006 detailplaneeringu koostamise ning selle

koostamise finantseerimise õiguse üleandmise lepingu nr DP-3/H-06. TLV algatas 19.04.2006

korraldusega nr 736-k (dtl 103) detailplaneeringu koostamise eesmärgiga muuta Järveotsa tee

45a, 46 ja 48 asuvate autoparklate kruntide piire ja määrata ehitusõigus. Mitmed Tallinna linna

ametid andsid planeeringule kooskõlastuse, kuid planeeringut ei võetud vastu. 22.06.2007

lõpetati leping nr DP-3/H-06. TLV tunnistas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k (dtl 155)

3-17-789

3(9)

korralduse nr 736-k kehtetuks ning algatas uue planeeringu, mis hõlmas mh Järveotsa tee 46 ja

48 krunte ning nende lähiala. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k (dtl 168) tunnistati

korraldus nr 1483-k kehtetuks.

10. Harju maavanem tunnistas 10.09.2012 korraldusega nr 1-1/1312-k (dtl 134) 05.06.1995

korralduse nr 387 p 1.7 kehtetuks, sest Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad ehitised, millele

hoonestusõigust seada ja maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel.

11. Maa-amet küsis 31.01.2013 taotluses (dtl 204) TLV arvamust Järveotsa tee 45a maaüksuse

maareservina riigi omandisse jätmise kohta. TLV ei nõustunud 17.04.2013 korralduses nr 515-

k (dtl 136) maa jätmisega riigi maareservi, sest maaüksusel paikneb ümberkaudset elurajooni

teenindav asfaltkattega parkla ja Tallinna linn kavatseb taotleda selle munitsipaalomandisse.

Kõnealuse maa riigi omandisse jätmise menetlus ei ole veel lõppenud.

12. OÜ Rossel esitas 15.12.2016 Tallinna linnale taotluse maareformi seaduse (MaaRS) § 351

lg 1 alusel hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele (dtl 143–150).

13. Tallinna Linnavaraamet keeldus 20.03.2017 vastuses nr 6.-2/16/6813-3 hoonestusõiguse

seadmise menetluse läbiviimisest.

1) Järveotsa tee 45a maaüksus paikneb endisel kinnistul nr K-21, mille kohta esitatud

restitutsiooninõue on lahendatud. Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti

kõnealune maaüksus hoonestusõiguse seadmise eesmärgil riigi omandisse, kuid 10.09.2012

korraldusega nr 1-1/1312-k tunnistas Harju maavanem korralduse nr 387 osaliselt kehtetuks,

sest Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ja

maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Maa-amet esitas 31.01.2013 taotluse Järveotsa tee 45a

maaüksuse riigi omandisse jätmiseks maareservina ja see menetlus ei ole veel lõppenud.

2) Järveotsa tee 45a maaüksusel paiknev ehitis ei ole püstitatud õiguslikul alusel. TLV

11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-s 1 otsustati anda taotlejale 10 aastaks rendile Järveotsa tee

45a, 46 ja 48 maaüksused sinna valvatavate tasuliste autoparklate ehitamiseks ning p-s 2 määrati

rendile andmise tingimused. Taotleja rajas 1994. a sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele

parkla, kuid selleks ajaks ei olnud temaga rendilepingut veel sõlmitud. Taotlejal puudus parkla

rajamiseks ka ehitusluba.

3) Taotlejal ei ole õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks ning asjaoludest ei nähtu, et

avalik võim on tunnustanud parkla seaduslikkust.

Taotleja kinnitas linnale 1994. a-l esitatud avalduses oma teadlikkust sellest, et rendilepinguga

ei kaasne hoonestusõigust.

Taotleja selgitab, et hakkas 2002. a jaanuaris otsima võimalusi enda renditavate kruntide

seadustamiseks ja erastamise küsimuse lahendamiseks. Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas

kinnitati taotlejale, et tema rajatud parklad on ebaseaduslikud ja need tuleb seadustada. Seega

ei saanud taotlejal TLV 11.10.1993 korralduses nr 1057-k ettenähtud rendiperioodi jooksul ega

ka pärast selle lõppemist tekkida õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks.

Taotlejale ei saanud õiguspärast ootust tekkida ka detailplaneeringu koostamise menetlusest.

Taotlejaga 16.02.2006 sõlmitud lepingust nr DP-3/H-06 ei tulenenud kohustust detailplaneering

kehtestada. TLV algatas 19.04.2006 korraldusega nr 736-k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kinnistute

3-17-789

4(9)

detailplaneeringu koostamise, kuid leping nr DP-3/H-06 lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007

ja TLV 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k tunnistati korraldus nr 736-k kehtetuks.

Järveotsa tee 45a maaüksuse eest maamaksu tasumine ei muuda ebaseaduslikult püstitatud

ehitist seaduslikuks. Maamaksuseaduse (MaaMS) § 10 lg 1 sätestab, et kui maakasutus ei ole

MaaRS-ga ettenähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja.

Arvestades mh Harju maavanema 10.09.2012 korraldust nr 1-1/1312-k, on avalik võim

järjekindlalt leidnud, et Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole ehitatud õiguslikul

alusel.

4) Kuna ehitis ei ole püstitatud õiguslikul alusel, ei saa hoonestusõiguse seadmise menetlust

läbi viia ja hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud tuleb lõpetada.

14. OÜ Rossel esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille lõplikeks nõueteks jäid tühistada

Tallinna Linnavaraameti 30.03.2017 vastus nr 6-2/16/6816-3 ning kohustada Tallinna linna ja

Maa-ametit Järveotsa tee 45a maaüksusele hoonestusõiguse seadmise menetluse läbiviimiseks

ja otsuse vastuvõtmiseks vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele.

1) Riigikohtu 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 valguses tuleb lugeda Järveotsa tee 45a

maaüksusel asuv parkla õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks, millega seonduvalt saab seada

hoonestusõiguse MaaRS § 351 lg 1 alusel, sest avalik võim on alates 1993. a-st tunnustanud

kaebajat õigustatud maakasutajana. Seda saab järeldada järgmistest asjaoludest: TLVA

11.11.1994 ja 28.03.1995 kirjade kohaselt oli rendilepingu koostamine menetluses ning

menetluse lõpetamise teadet ei ole kaebajale saadetud; Haabersti LOV on korduvalt pikendanud

luba parklateenuse osutamiseks; kaebaja on alates 1995. a-st tasunud maamaksu, mille tasumise

kohustus on üksnes maa omanikul või seaduslikul maakasutajal; kaebaja valmistas 2003. a-l

ette parkla rajamise projekti ja sai projekteerimistingimustele kooskõlastused; kaebaja taotlusel

alustati 2006. a-l detailplaneeringu koostamise menetlust, milles kaebajat tunnustati huvitatud

isiku ja seega ka õigustatud maakasutajana; detailplaneeringu menetluse käigus tunnustas

Tallinna

linn

parkla

seaduslikkust;

planeeritavale

parklale

koostati

2003.

a-l

ülesmõõdistusprojekt, millel on kõigi võrguvaldajate ja ametkondade kooskõlastused ja mis on

seetõttu käsitatav vähemalt ettevalmistusena kasutusloa saamiseks; Maa-amet pidas 13.07.2012

kirjas võimalikuks maa riigi omandisse jätmist kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise

eesmärgil. Avaliku võimu tegevus on tekitanud kaebajale õigustatud ootuse, et ta on õigustatud

maakasutaja, millele toetudes on kaebaja teinud parkla rajamiseks ja opereerimiseks olulisi

investeeringuid (1995. a-l kattis kaebaja parkla asfaltkattega ja ehitas piirdeaia, 1996. a-l

paigaldas maa-aluse elektrikaabli, 2003. a-l valmistas ette projekti parkla rajamiseks ja taotles

projekteerimistingimusi; 2006. a-l rahastas detailplaneeringu koostamist). Rendileping jäi

sõlmimata avaliku võimu, mitte kaebaja tegevuse tõttu ning avaliku võimu suunised olid

vastuolulised.

2) Vaidlustatud haldusakt on nõuetekohaselt põhjendamata ning selle vastuvõtmisel rikuti

menetlustähtaega.

3) Hoonestusõiguse menetlust on kohustatud toimetama Tallinna linn ja hoonestusõiguse

seadmise otsustab Maa-amet. Neid tuleb kohustada menetluse jätkamiseks ja kaebaja

16.12.2016 taotluse kohta otsuse tegemiseks.

15. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusakti põhjenduste

juurde.

16. Maa-amet, kes astus menetlusse Harju maavanema õigusjärglasena, palus jätta kaebus

rahuldamata. Kaebaja ei ole Maa-ametile esitanud Järveotsa tee 45a maaüksusega seonduvat

hoonestusõiguse seadmise taotlust, mille tõttu ei ole Maa-amet toimetanud ka mingit menetlust.

3-17-789

5(9)

Vaidlustatud haldusaktis on õigesti leitud, et Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole

püstitatud õiguslikul alusel ja seetõttu ei saa MaaRS alusel hoonestusõiguse seadmise menetlust

läbi viia. Riigikohtu 04.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 asjaolud olid oluliselt erinevad.

17. Tallinna Halduskohus jättis 20.12.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ning

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

1) Maareform on Järveotsa tee 45a maaüksuse suhtes lõpule viimata. Maareformi käigus saab

seada ehitusealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ehitise omaniku kasuks

hoonestusõiguse tingimusel, et ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, s.o selle püstitamiseks oli

olemas maakasutusõigus või ehitusluba (MaaRS § 351, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 13 lg 5). Pärast maareformi lõppu toimub hoonestusõiguse seadmine AÕSRS §-s

15 sätestatud alustel ning ka siis on eeltingimuseks ehitise püstitamine õiguslikul alusel.

2) Harju maavanem otsustas 05.06.1995 korraldusega nr 387 (p 1.7) jätta Järveotsa tee 45a

maaüksuse riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil, kuid tunnistas selle

10.09.2012 korraldusega nr 1312-k kehtetuks, sest kõnealusel maaüksusel puuduvad ehitised,

mille juurde saab hoonestusõigust seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Korraldus

nr 1312-k on kehtiv haldusakt. Seetõttu tuleb kaebaja 16.12.2016 taotlus lugeda menetluse

uuendamise taotluseks haldusmenetluse seaduse (HMS) § 44 tähenduses, sest sisuliselt soovib

kaebaja varem tuvastatud asjaolude (hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse) ümberhindamist.

Kaebaja välja toodud asjaolud ei anna alust asuda varasemast erinevale seisukohale.

3) Tallinna Linnavalitsuse 11.10.1993 korralduses nr 1057-k (p 2) sätestati rentniku

kohustused pärast rentniku valikut. Muu hulgas pidi rentnik tellima kinnistu plaani koos

piiriprotokolliga, sõlmima maarendilepingu kuu aja jooksul pärast rentniku valikut ning

ehitusloa saamiseks esitama Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehitusprojekti kolme kuu

jooksul pärast rendilepingu sõlmimist ning teostama ehitustööd ühe aasta jooksul, arvates

rendilepingu sõlmimisest. Kaebaja esitas 1994. a märtsis Riigi Maa-ametile avalduse Järveotsa

tee 45a asuva riigimaa rentimiseks, kuid rendilepingut ei sõlmitud, sest Maa-ameti seisukoha

järgi tuli enne lahendada kõnealust õigusvastaselt võõrandatud maad puudutavad maa

asendamise ja kompenseerimise avaldused. Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon

TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3445-k. Kaebaja väitel ehitas ta 1994. a sügiseks välja

asfaltkattega parkla, valvurihoone ja piirdeaia. Seega tegi kaebaja ehitustööd enne

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamist, rendilepingu sõlmimist ning ehitusloa

väljastamist, s.o ehitas parkla ja asus selle alust maad kasutama õigusliku aluseta.

4) Elektrivarustust ja -valgustust ning telefoniliine puudutav tööjoonis (töö A-153-94) koos

22.02.1994 kinnitatud tehniliste tingimustega nr 57-T ei ole käsitatavad TLV 11.10.1993

korralduses nr 1057-k nõutud projekti ja ehitusloana. Kaebaja väide, et ta oli valmis koostama

ehitusprojekti kohe pärast enampakkumise võitmist, kuid Tallinna linn teatas talle, et

ehitusprojekt ei ole vajalik, ei ole tõendatud. Pole ka eluliselt usutav, et linn oleks soodustanud

ebaseaduslike ehitustööde tegemist. Kirjalikes dokumentides on Tallinna linn kaebajale

selgitanud, et ehitusprojekt on vajalik.

5) Asjaolusid arvestades pidi kaebaja olema teadlik, et ta teostas ehitustöid õigusliku aluseta.

Näiteks esitas kaebaja 2003. a jaanuaris projekteerimistingimuste taotluse, mille eesmärk oli

muu hulgas Järveotsa tee 45a maaüksusel asuva parkla seadustamine. Ka 2003. a-l koostatud

ülesmõõdistusprojekt oli kantud samast eesmärgist. Kaebaja taotlusel algatas TLV 19.04.2006

korraldusega nr 736-k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise.

Kaebaja tellis arhitektuuribüroolt planeeringu koostamiseks vajalikud dokumendid ning

detailplaneeringu seletuskirja järgi oli planeeringu koostamise eesmärk kõnealuste kruntide

3-17-789

6(9)

piiride muutmine ja maa-alale ehitusõiguse määramine. Detailplaneeringu koostamine oli

ajendatud Haabersti LOV 22.03.2004 kirjast, mille järgi on Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv

parkla rajatud ebaseaduslikult ja milles anti kaebajale suunised edasiseks tegevuseks. Kaebaja

ja Tallinna linn sõlmisid 16.02.2006 lepingu, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu

koostamise ja finantseerimise õigus ning kohustus. Leping lõpetati poolte kokkuleppel

22.06.2007 ning TLV tunnistas 29.08.2007 korraldusega nr 1488-k oma korralduse nr 736-k

kehtetuks. Hiljem ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse osas detailplaneeringu menetlust

toimunud. Isegi kui Haabersti LOV kinnitas kaebajale, et ta saab parklat edasi kasutada ka

detailplaneeringuta, ei saanud kaebajal tekkida sellisest mitteametlikust lubadusest ettekujutust,

et Tallinna linn loeb parkla õiguslikul alusel rajatud ehitiseks. Sarnasele järeldusele jõudis

Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-16-437, kus vaieldi valdavalt samade tõendite ja

asjaolude pinnalt Järveotsa tee 46 maaüksusel asuva parklaga seonduva hoonestusõiguse

seadmise üle.

6) Ebaseaduslikult püstitatud ehitist ei ole võimalik seadustada maamaksu tasumisega, sest

kaebajal oli kohustus tasuda maamaksu maa faktilise kasutajana (AÕSRS § 14, MaaMS §-d 3,

8 ja 10).

7) Tallinna linn on tunnustanud parkla olemasolu ja vajalikkust ega ole kunagi nõudnud parkla

likvideerimist. Samuti on pikendatud kaebajale väljastatud kauplemisluba. Sellest ei piisa siiski,

et tunnustada parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena. Sarnasele seisukohale asus Tallinna

Ringkonnakohus asjas nr 3-16-437. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine ei tekitanud kaebajale

õigustatud ootust parklaaluse maa omandamiseks või sellele hoonestusõiguse seadmiseks.

Kaebaja rajas parkla teadmisega, et rendilepingut ei ole sõlmitud ja kui see sõlmitaksegi, siis

üksnes 10 aastaks ning rendilepingust ei tulene kaebajale mingeid asjaõigusi, sh

hoonestusõigust. Puuduvad ka tõendid, et kaebaja oleks tasunud maa kasutamise eest renti,

samas kui ta teenis parkla opereerimisest tulu, mis ilmselt ületas tasutud maamaksu summa.

8) Riigikohtu 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 asjaolud olid praegusest asjast erinevad.

Viidatud asjas oli tegemist 1962. a-l püstitatud ehitisega (müügipaviljoniga) ja ehitise omanikul

olid olemas selle püstitamiseks vajalikud kooskõlastused. Riigikohus möönis selles asjas, et

avalik võim on tunnustanud müügipaviljoni seaduslikkust. Praeguses asjas ei ole kaebajal

kunagi olnud ehitusluba ega maakasutusõigust ning asjaolu, et avalik võim ei ole sekkunud

kaebaja tegevusse, ei anna kaebajale õigust nõuda hoonestusõiguse seadmist.

9) Eelnevat arvestades on TLVA jätnud kaebaja taotluse õigesti rahuldamata. Haldusakti

põhjendustest nähtub piisava selgusega, et hoonestusõiguse seadmise menetlust ei saa läbi viia,

sest Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole püstitatud õiguslikul alusel. Kuigi kaebaja

taotluse menetlemisel on ületatud viie päeva võrra õigusaktides ettenähtud menetlustähtaega, ei

ole tegemist olulise rikkumisega, mis tooks kaasa sisult õige otsuse tühistamise (HMS § 58).

10) Eespool toodud seisukohti arvestades jäävad rahuldamata ka kohustamisnõuded.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

18. OÜ Rossel palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus,

millega tema kaebus rahuldada.

Järveotsa tee 45a maaüksusele 1994. a-l rajatud parkla tuleb kooskõlas Riigikohtu 08.11.2004

otsusega nr 3-3-1-43-04 lugeda õiguslikult alusel püstitatud ehitiseks, millega seonduvalt saab

AÕSRS § 15 lg 1 ja MaaRS § 351 lg 1 alusel seada hoonestusõiguse kaebaja kasuks. Avalik

võim on alates 1993. a-st erinevates menetlustes tunnustanud kaebajat õigustatud

maakasutajana. Kaebaja on tasunud alates 1995. a-st maamaksu ning on teinud parkla rajamise

3-17-789

7(9)

ja opereerimisega seoses suuri investeeringuid. Kaebaja on Tallinna linnalt korduvalt taotlenud

rendilepingu sõlmimist, kuid see jäi sõlmimata avalikust võimust, mitte kaebajast tingitud

põhjustel. Kuna kaebaja on parklat aastakümneid kasutanud, kandnud sellega seoses kulusid ja

tasunud maamaksu ning avalik võim on seda aktsepteerinud ega ole palunud maakasutust

seadustada või võtnud ise midagi ette maakasutuse seadustamiseks, tekkis kaebajal õigustatud

ootus, et avalik võim tunnustab parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena ka hoonestusõiguse

seadmisel. Tallinna linn on leidnud mitmel korral, et parkla on avalikes huvides ja kaebajale

tuleb anda hoonestusõigus (Haabersti LOV 22.03.2004 kiri ja TLV 17.04.2013 korraldus nr

515-k).

Vaidlustatud haldusakt on nõuetekohaselt põhjendamata, sest selles ei käsitleta hoonestusõiguse

seadmise õiguslikke ja faktilisi eeldusi ega avalikku huvi, mis õigustaks kaebaja õiguste

rikkumist. Otsuse vastuvõtmisel ületati menetlustähtaega.

Põhjendatud on ka kohustamisnõuded, sest hoonestusõiguse seadmise menetluse viib läbi

kohalik omavalitsus ja hoonestusõiguse seadmise peab otsustama Maa-amet.

Praeguse vaidluse asjaolud sarnanevad tõepoolest haldusasjaga nr 3-16-437, kus vaieldi

Järveotsa tee 46 maaüksusele rajatud parklaga seonduva hoonestusõiguse üle, kuid

ringkonnakohus tegi selles asjas vale otsuse, mistõttu ei saa ringkonnakohtu otsuse

põhjendustest lähtuda.

19. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega ja jäädes varasemate selgituste juurde.

20. Maa-amet palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega ja jäädes varasemate selgituste juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

21. Nii maareformi käigus kui ka pärast selle lõppemist saab seada ehitisealusele või ehitise

teenindamiseks vajalikule maale ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse üksnes juhul, kui

ehitis on püsitatud õiguslikul alusel (MaaRS § 351 lg 1, AÕSRS § 13 lg 5 ja § 15 lg 1). Õigusliku

aluseta püstitatud ehitis on selline ehitis, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata

(AÕSRS § 14 lg 1).

22. Kaebaja ei vaidlusta halduskohtu järeldust, et tal puudus Järveotsa tee 45a maaüksusele

parkla ehitamiseks ehitusluba ja temaga ei olnud sõlmitud enne parkla ehitamist ka

rendilepingut kõnealuse maaüksuse kasutamiseks. Kaebaja arvates peaks lugema kõnealuse

parkla siiski õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks, sest avalik võim on tunnustanud teda

õigustatud maakasutajana alates 17.12.2013, kui ta võitis enampakkumise Järveotsa tee 45a

maaüksuse rendile andmiseks.

23. Ringkonnakohtu hinnangul leidis halduskohus õigesti, et kaebaja poolt Järveotsa tee 45a

maaüksusele ehitatud parkla ei ole rajatud õiguslikul alusel. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks

halduskohtu otsuse kõiki põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4) ja selgitab vastuseks

apellatsioonkaebusele järgmist.

24. Riigikohus tunnustas 08.11.2004 otsuses nr 3-3-1-43-04, mis puudutas maa ostueesõigusega

erastamist, õiguslikul alusel püstitatud ehitisena rohkem kui 40 aastat tagasi püstitatud

müügipaviljoni, mida oli kasutatud ja kasutati jätkuvalt avaliku võimu teadmisel

kaubandustegevuseks. Vaidluse asjaoludest nähtuvalt oleks tulnud pärast müügipaviljoni

valmimist koostada selle ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt. Sellist akti küll ei koostatud, kuid

3-17-789

8(9)

olemas olid pädeva asutuse põhimõttelised nõusolekud (kooskõlastused) müügipaviljoni

püstitamiseks (vt otsuse p 13).

25. Ringkonnakohus leidis 31.10.2018 otsuses nr 3-16-437, milles vaieldi Järveotsa tee 46 maa

riigi omandisse jätmise üle ja hinnati muu hulgas kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise

võimalikkust, et Riigikohtu seisukohti nõukogude ajal ehitatud müügipaviljoni kohta ei saa

automaatselt üle kanda 1990. aastate keskpaigas ehitatud ehitisele (p 28). Ringkonnakohus jääb

samale seisukohale ka praeguses asjas, märkides täiendavalt järgmist.

26. Haldusasjas nr 3-3-1-43-04 oli müügipaviljoni dokumentatsioonis mõningaid puudusi, kuid

tõendatud oli pädeva asutuse põhimõtteline nõusolek müügipaviljoni kasutusele võtmiseks.

Praeguses asjas on halduskohus piisavalt ja asjakohaselt põhjendanud, et kaebaja pidi olema

teadlik, et rajas parkla ning hakkas seda opereerima õigusliku aluseta. Seda kinnitab eeskätt

asjaolu, et kaebaja ehitas parkla valmis ja võttis selle kasutusele enne TLV 11.10.1993

korralduses nr 1057-k märgitud tingimuste täitmist (s.o rendilepingu sõlmimist ja ehitusloa

saamist) ning ka enne seda, kui olid lahendatud kõnealust maad puudutavad maa asendamise ja

kompenseerimise avaldused. Kaebaja ei ole esitanud dokumente, milles avalik võim oleks

tunnistanud Järveotsa tee 45a asuvad ehitised seaduslikuks. Vastupidi, nii Harju maavanem kui

ka Tallinna linn on erinevates dokumentides olnud seisukohal, et parkla ei ole ehitatud

õiguslikul alusel. On tõsi, et kaebaja on astunud mõningaid samme kõnealuste ehitiste

seadustamiseks. Järveotsa tee 45a maaüksust hõlmavat detailplaneeringut ei ole aga seni

kehtestatud ning parkla seadustamiseks ei ole tagantjärele väljastatud ka ehitus- ega

kasutusluba.

27. Asjaolu, et Tallinna linn on pidanud ja peab praegugi parklat iseenesest vajalikuks,

tulenevalt parkimiskohtade nappusest kõnealuses piirkonnas ning on korduvalt pikendanud

kaebaja kauplemisluba, ei tähenda nõustumist sellega, et parkla on rajatud õiguslikul alusel.

Ringkonnakohus leiab, et haldusasi nr 3-3-1-43-04 oli väga erandlik ning reeglina ei saa

õigusliku aluseta püstitatud ehitis muutuda seaduslikuks pelgalt sellega, et see on sattunud

tsiviilkäibesse ning avalik võim ei ole viinud selle osas läbi järelevalvemenetlust (vrd ka

Riigikohtu 23.10.2007 otsus nr 3-3-1-43-07, p-d 10 ja 11; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-23-10, p

12).

28. MaaMS §-st 3, § 8 lg-st 2 ja § 10 lg-st 1 tuleneb, et kui maakasutus ei ole maareformi

seadusega ette nähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja, kellel on

maksustamisaasta 1. jaanuari seisuga kehtiv kasutusõiguse kokkulepe. Toimikust nähtuvalt

tasus kaebaja Järveotsa tee 45a maaga seonduvalt maamaksu kui selle maa faktiline kasutaja.

See, kas kaebajal oli tegelikult kohustus tasuda maamaksu, ei ole praegu vaidluse esemeks. Igal

juhul ei saa pelgalt maamaksu tasumisest tuletada kaebajale õiguslikku alust maa kasutamiseks

või eelisõigust hoonestusõiguse seadmiseks. Kaebajale maamaksuteadete esitamisest järeldub

see, et avalik võim on talunud kaebaja faktilist maakasutust ning selle asjaolu üle pole ka

vaidlust.

29. Kaebaja on teinud kulutusi seoses parkla rajamise ja opereerimisega teadmisel, et tal ei ole

maa kasutamiseks rendilepingut ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ja tingimusel, et see

ei anna kaebajale mingeid asjaõigusi, sh õigust omandada parklaalust maad või seada sinna

hoonestusõigust. Puuduvad ka tõendid, et kaebaja oleks tasunud maa kasutamise eest renditasu,

kuigi ta teenis parkla opereerimisest tulu. Seetõttu ei tekita parkla rajamiseks kulutuste tegemine

kaebajale õiguspärast ootust parklaalusele maale hoonestusõiguse seadmiseks.

30. Haldusakti motiveerimist ja menetlustähtaja järgmist puudutavas osas nõustub

ringkonnakohus halduskohtu otsuse põhjendustega neid üle kordamata.

3-17-789

9(9)

31. Eelnevat arvestades tuleb jätta OÜ Rossel apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu

otsus muutmata.

32. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109

lg-st 1 tulenevalt on menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks menetluskulude

nimekirja ja kuludokumentide esitamine. Kuna otsus tehakse kaebaja kahjuks ja vastustajad ei

ole esitanud kuludokumente, jäävad iga menetlusosalise apellatsioonimenetluse kulud tema

enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)