2-19-2697/16 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

lk 1

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja 16. aprill 2020

Tsiviilasi (nr ja ese)

nr 2-19-2697

X.X. hagi X.X. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja X.X.

vastuhagi X.X. vastu kaasomandi lõpetamiseks

kirjalik menetlus

Hagihind

7000 eurot

Kohtunik

Kadi Aavik

Hageja/vastukostja

X.X. (isikukood xxxxxxxxx; elukoht xxxxx xx xxx-x, xxxxxx

xxxx)

Hageja lepinguline esindaja

jurist Kristel Kangilaski (Eesti Õigusbüroo OÜ, e-post:

kristel@juristaitab.ee)

Kostja/vastuhageja

X.X. (isikukood xxxxxxxxx, aadress xxxxx xx xxx, xxxxxx xxxx;

e-post:)

Kostja lepinguline esindaja

jurist

Laureana

Telk

(Eesti

Õigusbüroo

OÜ,

e-post:

laureana@juristaitab.ee)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X.X. hagi X.X. vastu kaasomandi lõpetamiseks.

2. Jätta X.X. vastuhagi X.X. vastu kaasomandi lõpetamiseks X.X. taotletud viisidel

rahuldamata.

3. Kohustada X.X. tasuma X.X.le kaasomandi osa kaotuse eest käesoleva kohtuotsuse

jõustumisest kahe kuu jooksul 28 000 eurot.

4. Kohustada X.X. andma pärast resolutsiooni p-s 3 nimetatud kohustuse täitmist ühe kuu

jooksul nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxx (aadress:

xxxxx xx xxxx, xxxxxx xxxx) kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb X.X.

ainuomandisse, sh andma nõusolek kohtuotsuse nimetatud kinnisasja registriosa II jao

omanikukande, mille kohaselt on X.X. ja X.X. kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja

uue kande tegemiseks millega kantakse kinnisasja nr xxxxxxx ainuomanikuna

kinnistusraamatusse X.X..

5. Lugeda resolutsiooni p-s 4 nimetatud tahteavaldused antuks alates X.X. poolt hüvitise 28

000 euro tasumisest X.X.le. Käesolev kohtuotsus asendab X.X. tahteavaldusi.

6. Jätta rahuldamata X.X. taotlus otsuse täitmise ja viisi korra kindlaksmääramiseks.

7. Jaotada menetluskulud ja jätta menetluskulud poolte endi kanda.

8. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele ja nende esindajatele.

lk 2

Edasikaebamise kord ja selgitus

Otsusele on menetlusosalisel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei

taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).

HAGEJA NÕUE, SELLE PÕHJENDUSED ja VASTUS VASTUHAGILE

1. Hageja (edaspidi ka: vastukostja) on 20.02.2019 esitanud hagiavalduse kostja vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes (I kd lk 1-5).

2. Hageja taotleb, et kohus jagaks hageja ja kostja kaasomandis olev kinnistu, registriosa nr-ga

xxxxxxx (asukohaga Xxxxxxxx xxxxxx, xxxxxxxx xxxx. xxxxx xx xxx) selliselt, et annaks

kinnisasja omandiõiguse täies ulatuses üle hagejale, kohustusega tasuda kostjale kinnisasja

omandiõiguse kaotamise eest hüvitise ja tuvastaks kostja kohustuse anda tahteavaldus kaasomandis

oleva kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse. Samuti

taotleb hageja, et kohus tuvastaks kostja kohustuse anda nõusolek nimetatud kinnisasja puudutava

kinnistusregistri II jao omanikukannete, mille kohaselt on hageja ja kostja kinnistu kaasomanikud,

kustutamiseks

ja

uue

kande

tegemiseks,

millega

kantakse

kinnistu

ainuomanikuna

kinnistusraamatusse hageja. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Menetlusdokumendis

04.07.2019 on hageja nõude mõnevõrra ümber formuleerinud, asendades tuvastamisnõude

kohustamisnõudega,

hüvitiseks

kostjale

palub

hageja

kohtul

määrata

14000

eurot

(menetlusdokumendis ilmselge eksimus summa osas, s.o 1400).

3. Hageja on 13.03.2019 hagiavaldust täpsustanud (I kd lk 34-35), märkides, et kostja ainukasutuses

oleva osa ning ½ ühiskasutuses oleva osa väärtus, arvestades kostja osa seisukorda, ei ole suurem

kui 17000 eurot.

4. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27.03.2015 esimese notariaalse kasutuskorra

kokkuleppe, millega jagati elamu, kelder, kuur ning õueala (I kd lk 8-13, I kasutuskorra kokkulepe).

Teine kasutuskorra kokkulepe sõlmiti 29.11.2017 seetõttu, et hageja soovis enda ainukasutuses

oleva osa kindlustada, lisaks jagati teine korrus (pööning) ning välisseina osad. Hageja

ainukasutuses on plaanil rohelisega märgitud ruumid, kelder, õueala ja välissein ning kostja

ainukasutuses on plaanil punasega märgitud, ruumid, kuur, välissein ja õueala. (I kd lk 14-24, II

kasutuskorra kokkulepe). Hageja kasutuses olevas majaosas elab hageja poeg. Hageja majaosas on

teostatud remont (vahetatud tapeet, paigaldatud parkett), vahetatud elektrijuhtmestik ning

paigaldatud uus ning nõuetekohane elektrikilp, ehitatud sundventilatsiooniga duširuum ja WC.

Kuna hageja pool puudus varasemalt vesi, paigaldas hageja nii puhta- kui reoveetorustiku. Hageja

on teinud korda ka tema kasutuses oleva keldri – vahetanud välisuksed, paigaldanud

sundventilatsiooni, ning vahetanud välja vana kanalisatsiooni- ja veetorustiku ning asendanud

muldpõranda betoonpõrandaga. Hageja finantseeris ainuisikuliselt ka ühise reoveetorustiku

vahetuse kaevetöid. Lisaks on hageja ehitanud uue abihoone, paigaldanud õhksoojuspumba ning

ehitanud ühiskasutuses olevale kaevule uue kaane.

5. Kostja on enda kasutuses oleva majaosa ruumid tühjaks lammutanud – välja löödi kuivkäimla,

puuahi, puupliit, kraanikauss, põrand ning osaliselt vaheseinad. Lammutustööd teostati 2015.

aastal. Vaheseina eemaldamise tõttu on ka teise korruse (pööning) põrand vajunud. Maja aknad on

kinni kaetud tumeda kilega, millest tulenevalt ei pääse valgus tuppa. Kostja kasutuses olevad

lk 3

ruumid olid väga pikalt kütmata, mis koosmõjus päevavalguse puudumisega soodustas hallituse

teket. Hageja palvele oma majapoolt kütta, alustas kostja 2016.a märtsis kütmist nõukogudeaegse

gaasipõletiga, gaasihais levis ka hageja ruumidesse, mispeale sekkus hageja palvel Päästeamet.

Püsivalt kostja enda kasutuses olevat majapoolt kütnud ei ole. Elektripuhur paigaldati siis, kui

hageja teatas kohtusse pöördumisest. Puhur töötab pidevalt ning järelevalveta, millest tulenevalt on

oht tulekahju tekkeks. Lisaks ei vasta kostja pool asuv elektrikapp nõuetele ning on seetõttu ohtlik.

Kostja kasutuses oleval poolel ei ole keegi alaliselt sees elanud üle nelja aasta.

6. Hageja tugineb nõudes AÕS § 76 lg-le 1, AÕS § 77 lg-tele 1 ja 2. Hageja on üritanud kostjaga

tagajärjetult kaasomandi jagamise osas korduvalt kokkuleppele saada.

7. Hageja leiab, et kuna on enda kasutuses oleva kaasomandi osa väärtust oluliselt tõstnud, kostja oma

tegevuse, s.o lammutamise ning ka tegevusetusega (mittekütmine ja eluruumide mittetaastamine),

on aga oma kasutuses oleva osa väärtust langetanud, tuleb kostjale makstava hüvitise määramisel

lähtuda notariaalse kasutuskorra alusel määratud kostja ainukasutuses oleva kaasomandi osa

väärtusest ning ½ ühiskasutuses oleva osa väärtusest. Hageja on seisukohal, et hinnata ei tuleks

mitte kaasomandi väärtust tervikuna, vaid kostja ainukasutuses oleva osa väärtus, mille hageja on

nõus kostjale hüvitisena viimase omandiosa kaotuse eest tasuma.

8. Hageja on menetluses taotlenud ka ekspertiisi määramist, kuid hilisemalt, 04.07.2019, taotlusest

loobunud (I kd lk 74-77).

9. Vastates kostja seisukohtadele märgib hageja 11.04.2019 menetlusdokumendis (I kd lk 49-55), et

hageja on aastate jooksul mitmel korral uurinud, millal ehitustegevusega jätkatakse, kuid kindlat

vastust saanud ei ole. Kostja poeg väitis 2015. aastal, et rahaprobleemi pole ja renoveerimine

toimub täies mahus. Samal aastal müüs kostja maha ka endale kuuluva metsa ja maa (kokku 5

katastriüksust) ning hageja oli seisukohal, et neil polegi rahaprobleemi. Kostjal on selle nelja aasta

jooksul valatud põrand ja paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorustiku väljavõte (koht, kust saaks

torusid edasi paigaldada). Kostja käitumine ilmestab selgelt, et tal puudub kinnistuga eriline side,

vastasel juhul ei oleks kostja kinnistut mitmeks aastaks lagunema jätnud. Kostja käesolevaga enda

kaasomandi osal ei ela ning kostja kasutuses olev kaasomandi osa on ka elamiskõlbmatu. Pärast

hagiavalduse vastuvõtmist teostati kostja kaasomandiosal paaril päeval remonti, kuid hetkel märgid

võimalikust ehitustegevusest puuduvad. Hageja peab väheusutavaks, et kostja hiljemalt suvel

kinnistule elama asub, seda enam, et kostja on ise kinnitanud, et renoveerimist on takistanud

rahalised raskused ning hetkel ehitustegevus ka puudub. Hageja nõue ei ole vastuolus hea usu

põhimõttega.

10. Vastab tõele, et hageja ei elanud perioodil 2005-2009 vaidlusalusel kinnistul, kuid erinevalt kostjast

käis hageja pidevalt oma kaasomandi osa kütmas ning hooldamas. Hageja hinnangul ei ole ka

oluline, et hageja asemel kasutab kinnistut hageja poeg. Hageja poja huvi on säilitada ja renoveerida

isale kuuluvat omandiosa, sest isal on selle kohaga emotsionaalne side. Hageja pojal on

notariaalselt kinnitatud volikiri kasutama, valitsema, käsutama hageja igasugust vara (I kd lk 63-

64, volikiri), millest tulenevalt on hageja pojal igal ajal võimalus saada kaasomandi osa omanikuks.

11. Hageja on seisukohal, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole mõistlik ega võimalik.

Hageja on seisukohal, et pooltevahelised suhted on halvad ning pingelised, mida hageja ilmestab

järgnevalt:

- kaasomandi jagamiseks oli hageja sunnitud pöörduma kohtu poole;

- pärast seda, kui hageja pöördus Päästeameti poole seoses kostja poolt gaasiseadme kasutamisega,

pingestas see tuntavalt pooltevahelisi suhteid;

- ligikaudu 3 aastat tagasi tahtis kostja paigaldada katla koos moodulkorstnaga ning väitis, et

moodulkorstna paigaldamiseks pole eriluba vaja. Kui hageja asja uurima asus selgus, et selleks on

mitut luba vaja, kaasaarvatud Päästeameti luba ning kui seda sai kostja pojale selgitatud, tekitas see

omavahelisi pingeid;

- Tartu tänava poolse fassaadi värvimisel ei saavutanud pooled kokkulepet. Kostja soovis kasutada

hööveldatud puidu värvimiseks muldvärvi, mis tegelikult on mõeldud ainult kasutamiseks

lk 4

hööveldamata puidule. Hageja aga polnud sellega nõus ning kasutas õiget värvi, mis on mõeldud

hööveldatud puidule ning tulemused on näha – kostja poolel on värv silmnähtavalt maha kulunud,

kuna vale värvitüübi kasutamisel hakkavad rolli mängima erinevad ilmastikuolud (päike, vihm,

niiskus jne.);

- kui kostja veel kinnistul elas, siis paigaldati valmis raudpliit, sealt läks raudtoru edasi

suitsulõõridesse. Raudtoru oli vaja katta tulekindla materjaliga, kuid selgus, et kostja kasutas

materjali, mis ei olnud tulekindel, see hakkas suitsema ja palju ei puudunud, et see oleks põlema

läinud. Lammutamistööde käigus eemaldati ka see pliit;

- kostjapoolne reoveetoru ühenduskoht oli kostjal vale kaldega paigaldatud, mis tehti ümber hageja

mitmekordsel nõudmisel, kuigi kostja arvates oli kõik õige;

- korteriomandite moodustamisel tuleks luua ka korteriühistu, mis eeldab samuti tihedat

omanikevahelist suhtlust, mis aga tänaseks väljakujunenud olukorras ei ole ilmselt probleemideta

võimalik.

12. Korteriomanditeks jagamine eeldaks täiendavaid ehitustöid ning investeeringuid. Näiteks puudub

teisel korruse pööningul vahesein, mis tuleks korteriomandite moodustamisel ehitada. Samuti on

keldrile ning keldris asuvale veesõlmele ligipääs vaid hagejal (kelder asub hageja kasutuses oleva

omandiosa all). Korteriomanditeks jagamine ei paranda probleemi, mis tingis kaasomandi jagamise

hagi esitamise – kostja pole heauskselt enda omandiosaga käitunud ja on sellega kahjustanud tervet

maja ning tekitanud erinevate kütmisviisidega ka tuleohtu (I kd lk 65, Päästeameti kiri). Samuti on

üldteada, et kütteperioodil kütmata jätmine tekitab niiskust ja rõskust, mis aitab kaasa terve maja

kandekonstruktsioonide kahjustamisele ja hallituse tekkele. Lisaks soodustab hallituse teket akende

kinni katmine, mis ei laste päevalgusel sisse pääseda (I kd lk 66, 25.11.2018 tehtud pilt hallitusest).

Hageja on viimase 4 aasta jooksul tegelenud niiskusega võitlemisega (kohati kogus niiskuse

eemaldaja 8 tunni jooksul kuni kolm liitrit vett), samuti on hageja kütte- ning elektriarved oluliselt

suuremad seetõttu, et kostja ei ole enda kasutuses olevat poolt järjepidevalt kütnud (järjepidevalt

kütmist elektripuhuriga alustas kostja siis, kui hageja teatas kohtusse pöördumisest ning

elektriseadme valveta jätmine ei saa kindlasti olla ohutu).

13. Hageja möönab, et üldreeglina tuleks tõesti lähtuda kaasomandi jagamisel kaasomandi terviku

väärtusest. Küll aga on hageja põhjendanud, miks tuleks käesolevaga lähtuda kostja kasutuses oleva

ning ½ poolte ühiskasutuses oleva omandiosa väärtusest. Vastav võimalus tuleb ka nii

õiguskirjandusest (kui üks kaasomanik on enda osa väärtust remontides tõstnud) kui Riigikohtu

praktikast. Et hüvitise leidmine kostja kasutuses oleva kaasomandi osa järgi on õiglane, ilmestab

ka asjaolu, et asja korteriomanditeks jagamise korral vastavalt kasutuskorrale oleks kostja

korteriomandi väärtus samane hageja pakutava hüvitisega. Eelnevat ei välista hageja hinnangul ka

see, et hageja ei ole enda osal teostatavaid töid kostjaga kooskõlastanud ega esitanud kostjale

kulutuste hüvitamise nõuet. Ka kostja ei ole tema kasutuses oleval kaasomandi osal teostatavaid

töid kooskõlastanud. Igati ebamõistlik oleks arusaam, kus hageja näiteks soovides paigaldada

õhksoojuspumba, WC või uue elektrijuhtmestiku enda ainukasutuses olevasse eluruumi, palub

selle maksumusest ½ hüvitada kostjal.

14. Kostja vastuväidetele vastates selgitab hageja, et korraldas kaevetööd omafinantseeringuga. Kostja

tasus hagejale sularahas poole reovee torude materjali ja torumehe hinnast. Hageja selgitab ka, et

kahte tuba eraldanud sein on täies mahus maha võetud. Kui kostja seina maha lammutas, siis hageja

tegi vajunud lae kohta ka märkuse ning kostja väitis, et toestustala on tellitud ja lagi saab korda.

Eelmise aasta lõpus oli lagi aga samas seisus. Tõele ei vasta ka kostja väide, et kogu pööning (II

korrus) kuulub hagejale, mis näitab huvi puudumist oma omandiosa kasutamise üle.

15. Hageja on menetluses 04.07.2019 esitanud tõenditena eksperthinnangud (I kd lk 79-104 ja I kd lk

105-132), mille kohaselt on kostja kasutuses oleva kaasomandiosa ja ½ ühiskasutuses oleva

kaasomandiosa väärtus 14 000 eurot ning hageja kaasomandiosa väärtuseks 33 000 eurot.

Menetlusdokumendis toob hageja välja, et tulenevalt notariaalse kasutuskorra kokkuleppest pidid

kaasomanikud enda ainukasutuses oleva eluruumi ja õuelaga seotud remondikulud kandma ise.

lk 5

Lisaks eluaseme parandamisele on hageja ka enda kasutuses olevale õuealale ehitanud abihoone,

mis samuti tõstab oluliselt hageja kaasomandiosa väärtust. Eeltoodud põhjustel on hüvitise

määramisel alus kõrvale kalduda kaasomandi terviku väärtusest ning hüvitis tuleb määrata kostja

kasutuses oleva kaasomandiosa järgi. Kui kostjale määratakse hüvitis lähtudes kogu kaasomandi

väärtusest rikastub kostja hageja arvel.

16. Vastuses vastuhagile rõhutab hageja 28.08.2019 seisukohas (I kd lk 158-163), et kaasomandi

jagamise vajaduse on eelkõige tinginud asjaolu, et tänaseks ligi 5 aastat tagasi lammutas kostja

enda kaasomandi osa, millega ta on vähendanud kogu kinnistu väärtust. Kuna kostja ei ole

kaasomandit ka kütnud, on kostja tegevusetus tekitanud kinnistule olulist kahju. Vaatamata oma

korduvatele lubadustele ei ole kostja enda kasutuses olevat kaasomandi osa aga taastama asunud

(hagi vastuses lubas kostja hiljemalt suveks majja sisse kolida, kuid hageja poolt 04.07.2019

esitatud hindamisaktist nähtuvalt on kostja kaasomandiosa elamiskõlbmatu), millest tulenevalt

puudub hagejal igasugune usk, et kostja oma kaasomandi osa ka tulevikus remondiks.

17. Kui varasemas menetluses on kostja olnud seisukohal, et kaasomand tuleks jagada vastavalt

kasutuskorra kokkuleppele (vt nt kostja hagivastuse p 3.2.1), siis vastuhagis on kostja aga soovinud

kinnistu jagada korteriomanditeks nii, et kelder, mis hetkel kasutuskorra kokkuleppe järgi kuulub

hagejale, jääks korteriomanditeks jagamise korral kostjale ning pööning jääks hagejale. Eelnev

kaasomandi jagamise viis oleks aga äärmiselt ebaõiglane, kuna hageja on oma kuludega keldri

täielikult renoveerinud, sealjuures kasutuskorra kokkuleppe punkti 3.2 järgi on remondiga seotud

hüvitisnõude esitamine välistatud. Hageja selgitab ka, et kasutuskorra kokkuleppe seadmisel jäi

kelder hagejale seetõttu, et kostja kasutusse jäi kuur. Hageja soovib rõhutada, et tegemist ei ole

mitte katusekorrusega, vaid pööninguga ning ka ehitusregistri järgi on tegemist ühekordse elamuga

(I kd lk 164-165, ehitisregistri väljavõte). Kui kohus peaks siiski tuvastama, et kaasomand tuleb

jagada

korteriomanditeks,

siis

tuleb

korteriomandid

moodustada

vastavalt

kehtivale

kasutuskorrale, s.o kelder peaks jääma hagejale.

18. Kostja viitab vastuhagi p-s 2.1.2, et peale korteriomandite moodustamist tuleks kokku leppida

kasutuskorras. Hageja nõustub eelnevaga, kuid on seisukohal, et ka kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimisel on pooltel suure tõenäosusega erimeelsusi, samuti ei saa välistada, et kasutuskord tuleb

seada kohtu vahendusel. Kuna kehtiva kasutuskorra kokkuleppe järgi kostja kasutada jäi kuur (kuna

hageja sai keldri), siis hageja on ehitanud uue abihoone. Kuna kostja on avaldanud soovi saada

enda kasutusse hageja poolt renoveeritud kelder, on kasutuskorras kokkuleppimisel ilmselt

erimeelsuseks ka abihoone jagamine. Kuna ilmselt tuleb kaasomandi kasutuskord seada kohtu

vahendusel ei täida korteriomanditeks jagamine eesmärki, et jagamisel peaks poolte vahel saabuma

õigusrahu.

19. Korteriomandite moodustamisel tekkiv korteriühistu eeldab pooltevahelist tihedat suhtlust.

Kinnistu vajab ka väliselt parandustöid, mis eeldab täiendavaid rahalisi kulutusi. Kuna kostja ei ole

enam kui 4 aasta jooksul leidnud vahendeid enda kaasomandiosa taastamiseks, saab ka eeldada, et

pooltel võib olla raskusi kaasomandiosa ühisel renoveerimisel.

20. Hageja ei nõustu ka kostja esitatud alternatiivse nõudega jagada kaasomand avaliku

enampakkumise teel. Kostja eesmärk on ilmselgelt ajendatud soovist saada kinnistu eest ½ selle

müügihinnast ehk eelduslikult 30 000 eurot. Eelnev oleks aga äärmiselt ebaõiglane, kuna hageja on

enda kaasomandi osa väärtust oluliselt tõstnud. Sealjuures on hageja kaasomandi osa väärtus isegi

suurem, kui ½ kogu kinnistu väärtusest.

21. Hageja ei nõustu kaasomandi müümisega avalikul enampakkumisel ka seetõttu, et tema sooviks on

säilitada enda lapsepõlvekodu. Kostja ei ole oma tegudes väljendanud, et tal oleks kinnistuga

emotsionaalne side.

22. Kuivõrd kostja on taotlenud alternatiivse nõude puhul kinnistu müüki kohtutäituri vahendusel,

kaasnevad ka sellega täiendavad kulud, millest tulenevalt kinnistu müük avalikul enampakkumisel

on ebamõistlik. Ei ole ka välistatud, et avaliku enampakkumise tulemusena võib kostja saada

väiksema hüvitise, kui hageja on käesolevas menetluses pakkunud kompromissina. Kui kohus

lk 6

peaks kaaluma kinnistu jagamist hageja taotletud viisil ning kostja vastuhagis esitatud kaasomandi

jagamise nõudeid, siis hageja kinnitab, et on võimeline hagi rahuldamisel hageja taotletud viisil

tasuma kostjale hüvitisena 30 000 eurot. Seda siis, kui kohus leiab, et ei esine alust kinnisasja kui

terviku väärtusest kõrvalekaldumiseks kaasomanikele kuuluvate kaasomandiosade väärtuste

kindlakstegemise teel. Eelnev välistab aga kinnistu müügi avalikul enampakkumisel, kuna avalikul

enampakkumisel on kostja saadav hüvitis igal juhul väiksem kui 30 000 eurot.

23. Tõele ei vasta, et hageja on esitanud hagiavalduse kostjale ebasobival ajal, eesmärgiga vähendada

kostjale makstavat hüvitist. Hageja on hagi esitamisega oodanud neli aastat. Kuna kostja ei ole

vaatamata korduvatele lubadustele enda kaasomandi osa taastama asunud, ei jäänud hagejal muud

üle, kui esitada hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja ei ole soovinud vähendada kostjale

makstavat hüvitist hageja tehtud kulutuste tõttu, samuti on pooled notariaalses kasutuskorra

kokkuleppes sätestanud, et iga kaasomanik kannab tema ainukasutuses oleva elamu remondiga

seotud kulud. Pooled on kokku leppinud, et kumbki kaasomanik panustab enda ainukasutuses

olevale kaasomandi osale, mistõttu on igati õiglane, kui ka kaasomandi osa jagamisel vastab hüvitis

ainukasutusel olevale kaasomandiosa väärtusele. Riigikohtu praktika järgi ei tohiks kaasomandi

jagamine viia ebaõigluseni – äärmiselt ebaõiglane on aga olukord, kus kostja saab hüvitise ½

suuruses kogu kinnistu hinnast olukorras, kus kostja on tema ainukasutuses oleva kaasomandi osa

väärtust oluliselt vähendanud, hageja seevastu aga tõstnud. Kuna kostja on vaidlustanud hageja

panust kinnistu väärtuse tõstmisel, esitas hageja kohtule pildid teostatud töödest (I kd lk 166-211).

24. Hageja teeb viimases menetlusdokumendis kostjale ka korduva kompromisspakkumise, millega on

valmis kostjale tema omandiosa kaotuse eest tasuma hüvitisena 24000 eurot. Arvestades, et

korteriomandi moodustamisel oleks kostja omandiosa väärtus vaid 14000 eurot, on hageja poolt

tegemist äärmiselt mõistliku pakkumisega. Kohtunõudest tulenevalt on hageja 19.09.2019 esitanud

tõendina saldokinnituse (II kd lk 8), millest nähtub, et hageja kontol on rahalisi vahendeid kokku

summas 30 462,64 eurot.

25. Hageja esitas kohtule oma lõplikud seisukohad ja menetluskulude nimekirja 23.03.2020 (II kd lk

16-18). Hageja jääb kõigi oma varasemalt esitatud seisukohtade ja vastuväidete juurde. Hageja

soovib rõhutada, et hageja on seisukohal, et kaasomand tuleks jagada viisil, et kinnistu omanikuks

saab X.X. kohustusega tasuda X.X.le kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist summas 14

000 eurot. Samas kinnitab hageja veelkord, et on valmis tasuma kostjale hüvitisena ka 30 000 eurot

(so ½ kogu kinnistu väärtusest) vastavalt 08.07.2019 menetlusdokumendi lisas toodud

eksperthinnangule. Kaasomandi jagamist korteriomanditeks nagu on nõudnud kostja vastuhagis, ei

pea hageja aga mõistlikuks. Hageja rõhutab ka, et kostja on oma 25.03.2019 menetlusdokumendis

väitnud „Hiljemalt suveks plaanib kostja taas majja sisse kolida.“ Reaalsuses kostja xxxxx xx xxx

kinnistut enda elukohana ei kasuta ning kostja kaasomandi osa on tänaseni elamiskõlbmatu.

Kinnistu müük avalikul enampakkumisel ei ole mõistlik aga seetõttu, et sellisel juhul lisanduvad

kohtutäituri kulud ning ka kostja saadav hüvitis oleks oluliselt väiksem kui kaasomandi jagamisel

hageja taotletud viisil ning hageja poeg jääks ilma elukohast.

26. Menetluskulud palub hageja välja mõista kostjalt. Samuti palub hageja välja mõista viivis

menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras.

KOSTJA VASTUVÄITED ja VASTUHAGI

27. Kostja (edaspidi ka: vastuhageja) märgib oma 25.03.2019 vastuses hagiavaldusele (I kd lk 40-44),

et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kaasomandi jagamine hageja taotletud viisil rikub väga

intensiivselt kostja omandipõhiõigust ning hageja pakutav hüvitis omandi kaotuse eest on

ebamõistlikult väike. Kostja arvates ei saa hageja sundida kostjale peale tema poolt esitatud

kaasomandi lõpetamise viisi, kuna kaasomandi lõpetamine sel viisil on ilmselgelt ebamõistlik ja

ebaõiglane ning kohus peaks jätma kaasomandi lõpetamise sellisel kujul rahuldamata.

lk 7

28. Kostja on seisukohal, et hageja nõude rahuldamine on välistatud hea usu põhimõttest tulenevalt.

Kostja soovib säilitada enda omandiõiguse ning kasutada kaasomandiosa enda elukohana. Kostja

on elanud Xxxxxxxx xxxxxx, Xxxxxx xx xxx, alates 2005. aastast, mil suri kostja ema. Hageja ei

elanud perioodil 2005-2009 vaidlusalusel kinnistul. Alates 2010. aastast kasutab kinnistut

elukohana hageja poeg. 2014. aastal kolis kostja elukaaslase juurde elama, kuid nüüd on pooled

läinud lahku ning kostja soovib tulla tagasi elama Xxxxxx xx xxx majja. Hageja on kaasomandi

jagamise viisi põhjendanud mh sellega, et kostja ei kasuta elukohta enda alalise elukohana juba

aastaid. Kostja kinnitab, et tal ei ole teist elukohta, mis omandiõiguse alusel kuuluks kostjale.

Hageja on hagiavalduses selgitanud, et kaasomandiosa kasutab tema poeg. Sellest nähtub, et

hageja ise ei kasuta kinnistut elukohana ja sellest võib ka eeldada, et kostja ei vaja kinnistust enda

elukohaks tulevikus. Hageja poja huvid aga ei kaalu üles kostja huvi eraomandi säilitamise vastu.

Lisaks toonitab kostja, et kogu kinnistu omab kostja jaoks erilist tähendust ning hageja poolt

pakutav ebamõistlik hüvitis ei saa kuidagi asendada omandiõiguse kaotust.

29. Kostja hinnangul on hageja poolt väidetud kaasomandi osa väärtuse oluline tõstmine tõendamata.

Tegemist on üksnes hageja väitega. Teiseks pidi hageja olema teadlik, et kuna tegu on poolte

kaasomandiga, siis parendab ta ka kostjale kuuluvat vara. Seega oleks hageja pidanud ta kostjaga

tehtud tööd läbi rääkima ning tegema ettepaneku nende tööde tasumiseks kostja poolt vastavalt

kostjale kuuluva osa suurusele. Hea usu põhimõtte vastane on hageja käitumine, kus peale tööde

teostamist soovib hageja kõrvale kalduda poolte võrdsuse põhimõttest ning ilma jätta kostjat

eraomandi kaotuse tõttu tekkivast õiglasest hüvitisest. Selliselt hagejalt kaasomandi osa kaotuse

eest väljamõistetava hüvitise vähendamine oleks mõeldav üksnes juhul, kui hageja oleks

õigeaegselt esitanud kulutuse hüvitamise nõude ning kostja oleks keeldunud nende tasumisest.

30. Kui hageja soovib tugineda erisusele ning kalduda kõrvale Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-102-05

antud juhistest, peab hageja ka selleks leidma piisava aluse, mida antud juhul hagi alusest ei nähtu.

Üksnes hagiavalduses kirjeldatu, et hageja on väidetavalt enda tegevusega tõstnud kinnistu

väärtust ning kostja on enda tegevusega/tegevusetusega langetanud kinnisvara väärtust, ei päde.

31. Tulenevat hea usu põhimõttest saaks hageja poolt soovitud hüvitise määramist kohaldada üksnes

siis, kui 29.11.2017 notariaalse kasutuskorra sõlmimisel oleks ettenähtud, et kaasomandi

lõpetamise puhul toimub hüvitise maksmine konkreetse kaasomandi osa väärtuse põhiselt, võttes

aluseks nt kinnisvarabüroolt tellitava hindamisakti. Kuna pooled selles kokku ei ole leppinud, siis

tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest.

32. Ei vasta tõele, et ühise reoveetorustiku vahetuse kaevetööd finantseeris üksnes hageja. Kostja tasus

enda osa hagejale sularahas. Lisaks on paljasõnaline väide, et kostja on enda kasutuses oleva

majaosa remondiga kuidagi kahjustanud teise kaasomaniku huve. Tõele ei vasta, et kostja on

lammutanud vaheseina, mille tõttu on teise korruse põrand vajunud. Kui hageja väidab, et põrand

on vajunud, siis mitte kostja tegevuse tõttu, kuna kostja ei ole mitte ühtegi kandvat seina maha

võtnud. Samuti on paljasõnaline ja tõendamata hageja väide, et kostja tegevus on soodustanud

hallituse teket. Kostja kinnitab, et on enda kasutuses olevat majaosa vajadusel kütnud, kasutades

selleks elektripuhurit. Puhur ei ole kuidagi ohtlik ka järelevalveta. Kostja on konsulteerinud

erialateadmisega inimesega, kes on kinnitanud, et puhurit tohib kasutada 24h ööpäevas.

Arusaamatu on hageja väide, et kostja elektrikapp ei vasta nõuetele, kostja ei ole esitanud

sellekohast tõendit. Hetkel teostab kostja kaasomandi osal aktiivselt remonditöid kostja poeg.

Sisse on viidud kanalisatsiooni- ja veetorustik ning remonditööd on plaanis lõpule viia paari kuu

jooksul. Hiljemalt suveks plaanib kostja taas majja sisse kolida.

33. Kostja on 08.07.2019 esitanud menetluses vastuhagi (I kd lk 133-137), milles taotleb, et kohus

lõpetaks hageja ja kostja kaasomandi kinnisasjale registriosa nr-ga xxxxxxx jagades kinnisasja

kaheks korteriomandiks vastavalt vastuhagi lisaks olevatele plaanidele nr 1, 2, 3 selliselt, et plaanil

nr 1 punasega märgitud eluruumid ja plaanil nr 2 märgitud keldrikorruse ruumid jäävad kostja

omandisse jääva korteriomandi eriosa esemeks ning plaanil nr 1 rohelisega märgitud eluruumid ja

plaanil nr 3 märgitud katusekorruse ruumid jäävad hageja omandisse jääva korteriomandi eriosa

lk 8

esemeks. Lisaks taotleb kostja, et kohus asendaks hageja nõusolekud kaasomandi lõpetamiseks ja

kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks ja sellega seonduvalt registriossa nr xxxxxxx kantud

andmete muutmiseks ja kinnistusraamatusse uute korteriomandite kandmiseks kohtuotsusega.

34. Alternatiivselt taotleb kostja, et kaasomand tuleks lõpetada ning kaasomandis olev kinnisasi müüa

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras avalikul enampakkumisel alghinnaga 60 000 eurot.

Kinnisasja müügist saadud rahasumma arvel tuleb esimeses järjekorras katta kohtutäituri kulud ja

tasu seoses avaliku enampakkumise läbiviimisega ning järgijäänud rahasumma jagada võrdsetes

osades hageja ja kostja vahel. Kostja taotleb, et enampakkumise viiks läbi kostja poolt valitud

kohtutäitur ning avaliku enampakkumise läbiviimiseks vastava avalduse kohtutäiturile esitaks

kostja. Kui kinnistut alghinnaga müüa ei õnnestu, siis määrata, et järgmisel avalikul

enampakkumisel vähendatakse kinnistu hinda 10%.

35. Kostja leiab, et hageja on kostja vastu esitanud hagi ebasobival ajal, eesmärgiga vähendada

kostjale makstavat hüvitist. Hageja poolt pakutud viisil hüvitise arvestamine on pahatahtlik, ei ole

kooskõlas seaduse mõtte ega kohtupraktikaga ning välistab õiglase hüvitise arvutamise alused.

Nimelt on hageja esitanud 04.07.2019 tõenditena riiklikult tunnustatud eksperdi K. Lapi poolt

koostatud eksperthinnangud, mille kohaselt on kostja kasutuses olev kaasomandiosa ja ½

ühiskasutuses oleva kaasomandiosa väärtus 14 000 eurot ning hageja kasutuses oleva

kaasomandiosa ja ½ ühiskasutuses oleva kaasomandi osa väärtus 33 000 eurot. Kostja on esitanud

kohtule tõendina riiklikult tunnustatud eksperdi K. Lapi poolt koostatud eksperthinnangu (I kd lk

141-154), mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu turuväärtus 60 000 eurot. Nimetatud tõendiga

soovib esiteks kostja tõendada, et hagi rahuldamise korral kuuluks talle hüvitamisele 30 000 eurot,

mitte hageja poolt pakutav 14 000 eurot. Teiseks soovib kostja nimetatud tõendiga tõendada seda,

et hageja poolt tellitud hindamisakte ei saa aluseks võtta hüvitise määramisel. Nimelt järeldub kahe

ekspertiisiakti tulemusena justkui oleks terve kinnistu väärtus 47 000 eurot. Kostja poolt esitatud

ekspertiisiaktist nr 0095 -19V nähtub, et sama ekspert on hinnanud terve kinnistu väärtuseks 60

000 eurot. Seega ei ole hageja poolt esitatud tõendid üheselt mõistetavad, välistavad hüvitise

arvutamise objektiivsed alused ning tuleb jätta tähelepanuta.

36. Asja lahendamisel ei ole tähtsust, millised on 29.11.2017 sõlmitud notariaalse kasutuskorra alusel

määratud poolte ainukasutuses olevate kaasomandi osade väärtused ning ½ ühiskasutuses olevate

osade väärtused, vaid hüvitise väljamõistmisel tuleb lähtuda terviku turuväärtusest. Hageja poolt

esitatud kinnisvara hindamisakt ei tõenda hageja poolt tehtud kulutuste suurust, vaid hageja

kasutuses oleva kaasomandi osa turuväärtust. Turuväärtus on aga hinnangul põhinev summa, mille

eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada

soovivale ostjale. Seega on turuväärtuse näol tegemist hinnanguga, mis ei kajasta tehtud kulutuste

suurust, vaid üksnes asja väärtust. Kui hageja leiab, et ta on teinud vajalikke kulutusi asja

säilimiseks, mille alusel saaks vähendada kostjale makstavat hüvitist, siis tuleb see lahendada

teises kohtumenetluses. Antud menetluses ei saa kohus sellekohase hagi esemeta, asjakohaste

tõenditeta diskretsiooni korras lahendada küsimust hüvitise vähendamise kohta. Sama soovib

esindaja selgitada, et vastav nõue võib olla välistatud just seetõttu, et pooled on notariaalse

kasutuskorra lepinguga loobunud remondiga seotud kulude hüvitamisnõuetest.

37. Kostja esindaja on saanud Viljandi linnavalitsuse ehitusinspektorilt meili teel kinnituse, et hoonet

on võimalik jagada ja moodustada kaks iseseisvat korteriomandit ning maale saab seada

kasutuskorra.

38. Hageja poolt 11.04.2019 esitatud vastuväited, et kaasomandit ei saa jagada korteriomanditeks,

kuna poolte suhted on äärmiselt keerulised kostja tegevuse tõttu, on paljasõnalised. Hageja arvates

on tegu otsitud põhjusega ning hageja on ise ühepoolselt välistanud heanaaberlikud suhted.

Asjaolu, et kostja on enda kaasomaniku õigusi kuritarvitanud sellisel määrab, mis välistab asja

jagamist korteriomanditeks, on samuti tõendamata. Kaasomandi puhul peab arvestama, et

kaasomaniku õigused on kitsendatud teise kaasomaniku õigustega ning kaasomandi korral ei saa

välistada erimeelsusi poolte vahel.

lk 9

39. Kostja soovib korteriomandite moodustamist lähtuvalt eluruumide senisest kasutusest. Poolte

vahel ei ole kunagi vaidlust olnud nende valduses olevate eluruumide üle. Selliselt on pooled

kasutanud kaasomandit juba pika aja jooksul, seega vastab see igati poolte huvidele ning

omandiõiguse riive on minimaalne.

40. Kostja hinnangul on maaga seotud kokkuleppeid mõistlik muuta pärast korteriomandite

moodustamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Tuleb arvestada, et kaasomandis olev

katastriüksus on moodustatud plaani alusel, mis tähendab, et katastriüksuse pindala ei saa olla

tegelikkusele vastav enne, kui teostatakse ülemõõdistamine ja märgitakse kinnisasja piiride täpne

asukoht looduses. Ka ei ole välistatud krundi reaalosadeks jagamine, kui see on maakorralduslikult

võimalik.

41. Kostja märgib, et Riigikohus on selgitanud, et kohus saab kinnisasja kaasomandit lõpetada ka sel

viisil, et kinnisasi jaotatakse korteriomanditeks. Sellise lõpetamise viisi sätestab KOS § 4 lg 2 ning

analoogia alusel AÕS § 77 lg-ga 2 saab kaasomanik kohtus ka sellist kaasomandi lõpetamise viisi

nõuda. Kostja on seisukohal, et kostja poolt taotletud jagamisviisi puhul, on tagatud poolte omaette

ja sõltumatu elukorraldus ning kaasomandi lõpetamine asja jagamisega korteriomanditeks

kahjustab kõige vähem poolte huve.

42. Kuna hageja on leidnud, et asja jagamine korteriomanditeks ei vasta poolte huvidele ning kostja

leiab, et põhihagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt kostja õigusi, siis

esitas kostja ka alternatiivse nõude lõpetada kaasomand avaliku enampakkumise teel. Kaasomandi

lõpetamine asja müümisega avalikul enampakkumisel võimaldab selgitada välja kaasomandi

õiglase väärtuse ning tagada nii kõikide osapoolte huvidega arvestamise.

43. Hagejale ei ole tegelikku huvi säilitada omand selleks, et kasutada seda elukohana. Hageja poja

huvid kasutada kaasomandit elukohana ei kaalu üles kostja huvi saada omandikaotuse eest

võimalikult kõrget hinda ning kinnistu müük avalikul enampakkumisel seda võimaldab.

44. Vastuhageja esitas kohtule oma lõplikud seisukohad ja menetluskulude nimekirja 23.03.2020 (II

kd lk 13-15). Vastuhageja jääb kõigi oma varasemalt esitatud seisukohtade ja vastuväidete ning

esitatud tõendite juurde. Põhjendatud ei ole, et kaasomand tuleks jagada viisil, kus kinnistu

omanikuks saab X.X. kohustusega tasuda X.X. kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist

summas 14 000 eurot. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest lähtuvalt saaks kohus vähendada

hüvitist ning lähtuda kostja kasutuses oleva kaasomandi osa väärtusest. Kui kohus leiab, et

kaasomand tuleb lõpetada viisil, kus kinnistu tuleb jätta hagejale, soovib kostja viidata, et

kohtupraktikas juurdunud seisukoha alusel kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise

maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi

kaotamise aja seisuga. Vastuhageja taotleb tulenevalt TsMS § 445 lg-st 1 määrata kindlaks kostjale

makstava hüvitise tasumine selliselt, et omandamiseks kohustatud kaasomanik tellib kohtuotsuse

jõustumisest alates mõistliku aja jooksul (nt 1 kuu jooksul) kinnistule uue eksperthinnangu, mis

on kaasomandi kaotanud kaasomanikule hüvitise maksmise aluseks. Eksperthinnangu (riiklikult

tunnustatud eksperdil) kulud kannavad pooled võrdselt, s.o omandamiseks kohustatud kaasomanik

võib tasaarveldada nimetatud kulu omandi kaotanud kaasomanikule makstava hüvitisega. Kostja

hinnangul on vaja täitmise korda seetõttu, et on oluline, et vara väärtus määratakse kindlaks

võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Antud hetkel on eksperthinnang tehtud peaaegu

10 kuud tagasi ning võib eeldada, et turuhind on muutunud. Hüvitise kindlaksmääramise korda on

vaja ka seetõttu, et kohus on enda 09.09.2019 määruses juhtinud tähelepanu, et põhjendatud ei ole

üldjuhul mõista hüvitist kinnisasja omandamiseks õigustatud kaasomanikult välja, vaid raha

maksma kohustatud kaasomaniku omaniku muutmise tahteavalduste andmine tuleks otsuses

siduda raha saamisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 mõttes (vt RKTKo 26.04. 2017 nr 3-2-

1-14-17, p 26). Selliselt võib tekkida olukorda, kus hageja ei astu omandamiseks vajalikke samme

mõistliku tähtaja jooksul, hüvitis on välja mõistetud aga kindla summana, vara väärtus on aga ajas

muutuv. Selliselt oleks tagatud, et kostja saab hüvitise ja hageja omandi kinnistule mõistliku

perioodi jooksul.

lk 10

45. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista viivis

menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

46. Kohus on kontrollinud hagi ja vastuhagi kohtus menetlemise lubatavust ja need vastavalt

21.02.2019 (I kd lk 28-31) ning 16.08.2019 (I kd lk 156) menetlusse võtnud. Poolte nõusolekul

lahendab kohus tsiviilasja kirjalikus menetluses. Pärast menetlusosaliste poolt esitatud kirjalike

seisukohtade ja tõendite ning poolte täiendavate seisukohtadega tutvumist, leidis kohus, et asjas

on võimalik teha lõplik lahend.

47. Kohus, tuvastanud tsiviilasja lahendamiseks olulised asjaolud ja hinnanud TsMS § 232 lg 1

kohaselt poolte esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ning objektiivselt, leiab, et hagi

kaasomandi lõpetamise nõudes hageja taotletud viisil tuleb rahuldada ja kostja vastuhagi tema

taotletud viisidel kaasomandi lõpetamiseks jätta rahuldamata ning põhjendab seda alljärgnevalt.

48. Vaidlust ei ole ning kinnistusraamatu väljavõtte alusel on tuvastatav, et pooled on Xxxxxxxx

xxxxxx Xxxxxx xx xxx asuva kinnisasja (registriosa nr xxxxxxx) kaasomanikud, kumbki ½

mõttelises osas (I kd lk 6-7). Seega oli hagi ja vastuhagi esitamise seisuga hagejal ja kostjal

kinnisasja kaasomanikena õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 järgi kaasomandi lõpetamist.

Samuti ei ole vaidlust asjaolus, et mõlemad pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kuid on eri

meelt selles, kuidas kaasomand lõpetada – kas omandit kaotavale kaasomanikule hüvitise

maksmisega,

kinnisasja

korteriomanditeks

jagamise

kaudu

või

kinnisasja

avalikul

enampakkumisel müügi teel. Seega vaidlevad pooled kaasomandi lõpetamise viiside üle.

49. Riigikohus on korduvalt andnud kohtutele juhise, et kui kohtule esitatakse hagi kaasomandi

lõpetamiseks, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Seejuures

saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on taotletud hagis või

vastuhagis (vt nt RKTKo 17.10.2005 nr 3-2-1-102-05, p 15). Riigikohus on ka märkinud, et

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest

(vt nt RKTKo 09.05.2006 nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20).

50. Mõlemad kaasomanikud soovivad oma omandit säilitada (alternatiivselt soovib vastuhageja müüa

kinnistu enampakkumisel). Mõlema kaasomaniku omandi säilitamist võimaldaks asja jagamine

reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel, mida on ühe alternatiivina taotlenud ka kostja.

Kohus on seisukohal, et elamu jagamine korteriomanditeks ei ole käesoleva tsiviilasja asjaolusid

arvestades mõistlik. Esiteks ilmnevad poolte kohtule esitatud avaldustest selged erimeelsused

tõekspidamistes omandi valitsemisel ning omavahelised keerukad suhted. Teiseks ei lahenda

kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel pooltevahelisi probleeme ning kinnisasja

kasutamine ka erinevates korterites elades võib osutuda edaspidi komplitseerituks ning tekitada

uusi kohtuvaidlusi, nt. kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel. Olukorras, mil

kaasomanikud peavad siiski omama kokkupuudet enda reaalosast väljajäävate küsimuste

lahendamisel, kuid neil ei ole võimalik konsensusele jõuda, ei saa kaasomandi reaalosadeks

jagamise puhul olla tegemist olukorraga, mis on kooskõlas kaasomanike huvidega ja võimaldaks

kinnistut terviklikult ratsionaalselt majandada. Hageja poolt esitatust (I kd lk 52) nähtub, et poolte

vahel on olnud pikema aja vältel kinnistuga puutumuses erimeelsusi, mille peamisteks põhjusteks

on olnud asjaolu, et kostja ei ole enda omandiosaga heauskselt käitunud ja on sellega kahjustanud

tervet maja ning tekitanud ka tuleohu (I kd lk 65, Päästeameti kiri 2016.a) ning hallituse (I kd lk

66). Samuti ei ole pooled suutnud saavutada konsensust maja fassaadi värvimisel. Seega

arvestades pooltevaheliste heanaaberlike suhete ning üksmeele puudumist oleks kinnisasja

jagamine reaalosadeks kohtu hinnangul selgelt ebaotstarbekas.

51. Vastuhageja on taotlenud alternatiivselt lõpetada kaasomand nii, et müüa kinnisasi avalikul

enampakkumisel kohtutäituri vahendusel, müügist saadud rahast katta kohtutäituri kulud ning

lk 11

järelejääv raha jagada poolte vahel võrdselt. Kohus leiab, et ka see viis ei ole käesoleval juhul

kaasomandi lõpetamiseks sobilik. Võttes arvesse hageja soovi kodu säilitamiseks, ei oleks selline

asja jagamise viis kooskõlas mõlema kaasomaniku huvidega. Kohus nõustub siinkohal hagejaga,

et oluline ei ole, et hageja asemel kasutab kinnistut hageja poeg, kuivõrd ka hageja poja huvi on

säilitada ja renoveerida isale kuuluvat omandiosa, sest nii isal kui pojal on elukohaga

emotsionaalne side.

52. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus X.X: vastuhagi rahuldamata.

53. Nagu eelnevalt märgitud, tuleb kaasomandi lõpetamisel valida viis, mis vastab kõige paremini

kaasomanike huvidele. Riigikohus on lisaks ka selgitanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi

selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest

huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule nende osa rahas välja maksma (vt RKTKo 10.05.2017

nr 3-2-1-39-17, p 13). Käesoleval juhul on hageja X.X.huvitatud kinnisasja tervikuna

omandamisest ning nõus kostjale tema osa rahas välja maksma, esitades selle kohta ka tõendi,

mille alusel on tuvastatav, et hageja on võimeline maksma X.X.tema kaasomandiosa kaotuse eest

hüvitise maksimaalselt summas 30 000 eurot (II kd lk 8). Kostja ei ole samas avaldanud soovi

kinnistu tervikuna omandamiseks.

54. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul õiglane kaasomandis olev kinnistu kaasomand lõpetada,

jättes selle tervikuna hageja omandisse, kohustusega hüvitada kostjale omandikaotus rahas.

Sellisel viisil on kaitstud hageja huvi lapsepõlvekodu ja oma pereliikme eluaseme säilitamise vastu

ja samas ka kostja prevaleerivad majanduslikud huvid. Asjas ei ole vaidlust, et hageja pere elab

vaidlusaluses elamus 2010. aastast, kuid X.X.ei ole alates 2014. aastast elamus reaalselt elanud.

Hageja väitel on X.X.enda kasutuses oleva majaosa ruumid tühjaks lammutanud – välja löönud

kuivkäimla, puuahju, puupliidi, kraanikausi, põranda ning osaliselt vaheseinad. Lammutustööd

teostati 2015. aastal. X.X.eelmärgitule vastu ei ole vaielnud. Kuigi X.X.on 25.03.2019

menetlusdokumendis väitnud, et soovib taas elamus elama hakata (I kd lk 43), ei ole ta hageja

väitel siiski Xxxxxx xx xxx kinnistut enda elukohana kasutama hakanud ja tema kasutuses oleva

kaasomandiosa on elamiskõlbmatu. Kohus nõustub hageja hinnanguga, et X.X. puudub kinnistuga

niivõrd tugev side. Omandiga ei seondu mitte üksnes õigused, vaid ka kohustused, nt kohustus

hoida kaasomandiosa korras, ning kaasomandiosa hooleta jätmine võib tekitada märkimisväärset

kahju ka elamule tervikule. Kohtu hinnangul on ka elamu kui terviku säilimise huvides

kaasomandi lõpetamine selle jätmisega hagejale.

55. Üks vaidlusalune küsimus on, kuidas määrata omandist ilma jäävale kaasomanikule hüvitist, st

kas lähtuda terve kinnisasja väärtusest või kummalegi kaasomanikule kuuluva mõttelise osa

väärtusest.

56. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui kohus leiab, et kõige sobivamaks kaasomandi lõpetamise

viisiks on kinnisasja jätmine ühele kaasomanikule ja temalt teise kaasomaniku osa väljamõistmine

rahas, tuleb kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tagada täielik rahaline hüvitis oma

omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust

tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel.

Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust

väärtusest (vt RKTKo 17.10.2015 nr 3-2-1-102-05, p 16; RKTKo 10.05.2017 nr 3-2-1-39-17, p 13,

sealjuures oli nimetatud Riigikohtu kaasustes arutusel korteriomandite kaasomandi lõpetamine).

Tõenditena esitatud eksperthinnangute alusel on tuvastatav, et hageja ja kostja kaasomandisse

kuuluva kinnisasja turuväärtus tervikuna 2019. aasta keskel oli 60 000 eurot (I kd lk 141-154),

X.X.kuuluva ½ kaasomandiosa turuväärtus oli 14 000 eurot (I kd lk 79-104) ning X.X. kuuluva ½

kaasomandiosa turuväärtus 33 000 eurot (I kd lk 105-132). Sealjuures on eksperthinnangute p-s 4.3

välja toodud, et sarnaste majaosade (majade) hinnad püsivad stabiilsetena. Kohtule ei ole esitatud

tõendeid, et kostja omandis oleva mõttelise osa väärtus oleks menetluse ajal märkimisväärselt

tõusnud või langenud. Samuti ilmneb kinnistu tervikhinnangu p-st 4.3, et kuna kaasomandi kasutus

on kasutuskorraga reguleeritud, on võimalik kinnisasja realiseerida (s.o müüa) kahes osas; samas

lk 12

on antud piirkonnas nõutud pigem üksikelamud. Seega ongi võimalik, et vaidlusalust kinnisasja

tervikuna müües on kinnisasja väärtus teine (kõrgem) kui kaasomandi osa väärtus seda eraldi

müües. Kohtu hinnangul on eluliselt usutav, et kergem on müüa vaidlusalust elamut tervikuna kui

elamu remontimata, kuid eraldi kasutatavat, osa. Kuivõrd korteri puhul on selle kaasomandiosi

väga keeruline, et mitte öelda võimatu, müüa, on mõistlik, et sellisel juhul tuleks kaasomandiosa

väärtuste määramisel üldjuhul lähtuda kaasomandis oleva korteriomandi terviku, mitte mõttelise

osa, harilikust väärtusest. Kui aga kaasomand koosneb majaosadest, mida saab ka eraldi

võõrandada-kasutada (on olemas notariaalne kasutuskord), on kohtu arvates kaasomandiosade eest

hüvitist määrates võimalik lähtuda vastava mõttelise osa turuväärtusest, mille oma osa võõrandav

omanik ka müügihinnana kolmandast isikust ostjalt turutingimustel saaks. Seega saaks iseenesest

kaasomandi lõpetamise eest hüvitist määrates lähtuda kostja mõttelise osa väärtusest omandi

kaotuse aja seisuga. Samas on kostja huvides omandi kaotuse eest võimalikult suure hüvitise

saamine ning kaasomandis oleva kinnisasja tervikuna müügi korral enampakkumisel tuleks AÕS §

77 lg 2 järgi saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende mõttelise osa suurusele, antud

juhul hageja ja kostja vahel võrdselt. Sealjuures tuleks aga ka enne tulemi jagamist hüvitada

enampakkumise korraldamise tasud, mis võivad ulatuda mitme tuhande euroni (vt KTS). Kohus on

seisukohal, et asja jagamise erinevad viisid (enampakkumisel müük vs teise kaasomaniku poolt

makstav hüvitis omandi kaotuse eest) ei saa viia omandit kaotava kaasomaniku suhtes ebaõiglase

tulemini. Kohus, eeltoodut silmas pidades ja arvestades, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud

viisil riivab intensiivselt põhiseaduse § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, leiab,

et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et X.X.kaasomandiosa tuleb anda X.X.omandisse ning

vastukohustusena peab X.X.maksma X.X.rahalise hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest summas

28 000 eurot.

57. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 järgi

on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

58. Kuivõrd kohtuotsuse täitmine ei saa toimuda ebamõistlikult pika aja jooksul, kohustab kohus

X.X.tasuma X.X.kaasomandi osa kaotuse eest 28 000 eurot käesoleva kohtuotsuse jõustumisest

kahe kuu jooksul.

59. Kohus kohustab X.X.andma pärast X.X.raha maksmise kohustuse täitmist ühe kuu jooksul

nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxx (aadress: Xxxxxx xx xxx,

Viljandi linn) kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb X.X.ainuomandisse, sh andma

nõusolek kohtuotsuse nimetatud kinnisasja registriosa II jao omanikukande, mille kohaselt on

X.X.ja X.X.kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks millega kantakse

kinnisasja nr xxxxxxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse X.X.. X.X.tahteavaldused tuleb lugeda

antuks alates X.X.poolt hüvitise 28 000 euro tasumisest X.X:. Käesolev kohtuotsus asendab

X.X.tahteavaldusi.

60. Puutumuses kostja taotlusega määrata asjas kindlaks otsuste täitmise viis ja kord, tuleb märkida

järgmist. Kohus on tsiviilasjas 02.03.2020 määranud kirjaliku menetluse (II kd lk 10-11),

võimaldades pooltele selles sätestatud tähtaja jooksul esitada üksnes õiguslikke seisukohti. Kohus

selgitas, et nõuete muutmine ning täiendavate asjaolude esitamine ei ole lubatav. Kuivõrd uute

sisuliste hagi eset puudutavate taotluste esitamine ei olnud enam lubatav, jätab kohus kostja taotluse

rahuldamata.

61. Menetluses esitatud muud dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad, mis

on otsuse põhjendavas osas kajastamata, ei omanud kohtu hinnangul tsiviilasja lahendamisel TsMS

§ 238 lg 1 mõttes sisulist tähtsust, mistõttu kohus neid täiendavalt ei analüüsinud.

lk 13

MENETLUSKULUD

62. Vastavalt TsMS § 438 lg-le 2 otsustab kohus kohtuotsuse tegemisel menetluskulude jaotuse ning

menetluskulude rahalise suuruse.

63. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Samas on

Riigikohus korduvalt (vt nt lahendid nr-tega 3-2-1-70-10, 3-2-1-138-08, 3-2-1-12-07) sedastanud,

et kaasomandi lõpetamise asjades ei peaks kohaldama TsMS § 162 lg-t 1. Kaasomand lõpetatakse

eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus

lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohtu arvates on põhjendatud ja õiglane jätta

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

64. Antud juhul kohus rahuldas hagi, seega tegi otsuse, lõpetades kaasomandi hageja soovitud viisil.

Samas soovis ka kostja X.X.kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi lõpetamine

vaieldamatult mõlema poole huvides. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et põhjendatud ja õiglane

on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

65. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS §

178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kadi Aavik

kohtunik