3-19-2058/31 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.04.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-2058

Haldusasi

Laagri Tennisekeskuse OÜ kaebus Tallinna Linnavolikogu

17.10.2019 otsuse nr 136 tühistamiseks ning Tallinna

Linnavalitsuse 04.09.2019 ja 05.09.2019 protokolliliste

otsuste (pakkumuste hindamise kohta) tühistamiseks või

õigusvastasuse tuvastamiseks, samuti Tallinna Linna-

valitsuse kohustamiseks hindama uuesti Tallinna Linna-

volikogu 07.02.2019 otsuse nr 21 alusel algatatud „Rahu tn 3

ja Rahu tn 4a kinnisasjadele hoonestusõiguse seadmise“

menetluses esitatud pakkumisi ja otsustama uuesti parima

pakkumuse üle

Menetlusosalised

Kaebaja – Laagri Tennisekeskuse OÜ, juhatuse liige Rain

Rõigas, volitatud esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Karoli Unus

Kolmas isik I – Hiiu Spordikeskus OÜ, juhatuse liige Priit

Põld, volitatud esindaja Üllar Aedna

Kolmandad isikud II ja III – Reval-Spordi Teeninduse

Osaühing ja Spordiklubi Reval-Sport, juhatuse liige

Aldur Partasjuk

Asja läbivaatamine

10.03.2020

RESOLUTSIOON

1. Piirata osaliselt Laagri Tennisekeskuse OÜ, Reval-Spordi Teeninduse Osaühingu ja

Spordiklubi Reval-Sport õigust tutvuda haldusasja nr 3-19-2058 toimikuga, s.o Tallinna

linna 10.02.2020 menetlusdokumendi lisadega 2, 7 ja 9.

2. Jätta Laagri Tennisekeskuse OÜ kaebus rahuldamata.

3. Mõista Laagri Tennisekeskuse OÜ-lt välja Hiiu Spordikeskus OÜ kasuks menetlus-

kulud summas 546 eurot.

4. Menetlusosaliste ülejäänud menetluskulud jätta nende endi kanda.

3-19-2058

2(14)

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 13.05.2020 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu (TLvol) 07.02.2019 otsusega nr 21 „Rahu tn 3 ja Rahu tn 4a

kinnisasjadele hoonestusõiguse seadmine“ otsustati seada Rahu tn 3 kinnisasjale (registriosa nr

6062050, katastritunnus 78401:101:2279) ja Rahu tn 4a kinnisasjale (registriosa nr 4481450,

katastritunnus 78401:101:1731) läbirääkimistega pakkumise korras tähtajalised ja tasulised

hoonestusõigused (Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetlus). Pakkumise korraldajaks määrati

Tallinna Linnavaraamet (TLvarA) ning pakkumise korraldajat kohustati moodustama komisjon,

kelle ülesandeks on hinnata pakkujate pakkumisi vastavalt otsuses märgitud hindamis-

kriteeriumitele.

2. TLvarA 05.03.2019 käskkirjaga nr 1-2/109 korraldati Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetlus

pakkumiste esitamise tähtajaga 30.04.2019 kell 12.00 ning moodustati pakkumusmenetluse

ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks komisjon.

3. Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluses esitasid pakkumused Laagri Tennisekeskus OÜ (LT),

Hiiu Spordikeskus OÜ (HS) ning Reval-Spordi Teeninduse Osaühing ja Spordiklubi Reval-

Sport (Reval).

4. Pakkumusmenetluse komisjoni poolt pakkumiste hindamine on kajastatud 04.-05.09.2019

protokollis nr 2.1-30/60. Komisjon tunnistas parimaks HS-i pakkumuse.

5. TLvol 17.10.2019 otsusega nr 136 kinnitati Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluse tulemused

ning tunnistati läbirääkimistega pakkumise võitjaks HS (p 1), seati Rahu tn 3 ja Rahu tn 4a

kinnisasjadele hoonestusõigus HS-i kasuks TLvol 07.02.2019 otsuse p-s 1 toodud tingimustega

ning tingimusega, et hoonestaja kohustub taotlema Rahu tn 3 ja Rahu tn 4a kinnisasjade ning

lähiala detailplaneeringu koostamise algatamist, lähtudes 21.08.2019 HS-i lõplikus pakkumises

esitatud eskiislahendusest ja esitama Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLplanA) täpsusta-

miseks lõplikus pakkumuses esitatud eskiislahenduse (p 2) ning kohustati HS-i tasuma

pakkumises esitatud hoonestusõiguse seadmise tasu 101 000 eurot hoonestusõiguse seadmise

lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks, võttes arvesse, et pakkumise esitamisel makstud

tagatisraha 313 eurot käsitatakse hoonestusõiguse seadmise tasu osalise tasumisena (p 3).

3-19-2058

3(14)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Laagri Tennisekeskus OÜ esitas 04.11.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud

10.02.2020) TLvol 17.10.2019 otsuse tühistamiseks ning Tallinna Linnavalitsuse (TLval)

04.09.2019 ja 05.09.2019 protokolliliste otsuste (pakkumuste hindamise kohta) tühistamiseks

või õigusvastasuse tuvastamiseks, samuti TLval kohustamiseks hindama uuesti TLvol

07.02.2019 otsuse alusel algatatud menetluses esitatud pakkumisi ja otsustama uuesti parima

pakkumuse üle.

1) Pakkujatel tuli esitada pakkumine hoonestusõiguse seadmise tasu kohta ning lisaks pidi

pakkumine sisaldama kinnisasjale rajatava tennisekeskuse eskiisi koos illustreeriva joonise ja

seletuskirjaga ning äriplaani. LT selgitas pakkumiskomisjoni ees oma algset pakkumist ja vastas

komisjoni küsimustele 17.06.2019 koosolekul. Eelnevalt oli komisjon analüüsinud esitatud

pakkumisi 17.05.2019 koosolekul, mille tulemusel esitas pakkujatele omapoolsed täiendavad

küsimused ja ettepanekud. LT esitas oma lõpliku pakkumuse 21.08.2019. Komisjoni 04.-

05.09.2019 protokollis ei olnud mistahes kaalutlusi selle kohta, milles seisnes etteheide, justkui

LT töö oli „eklektiline“ ja mis põhjusel leiti, et HS töö oli sobilikum. Protokollis on sedastatud:

„Lisaks ajaloo väärtustamisele ning koostööle kogukonnaga oli professionaalseim pakkumine

esitatud Laagri Tennisekeskus OÜ poolt, kellel on ka Eesti Tenniseliidu toetus. Kavas koostöö

koolide ja tenniseklubidega. Läbimõeldud kontseptsioon ja äriplaani usutavus tagab avaliku

huvi esindatuse. Hiiu Spordikeskuse OÜ pakkumuses on avalik huvi esindatud, kuid pole

kindlust, kas ja millises mahus teostub. Avalikes huvides ning avalikuks kasutamiseks mõeldud

funktsioonid on pakkumisse lisatud linna ettepanekul, kuid neid ei saa tagada. Lähtuvalt

kontserni suurest osakaalust turul, on hinnahüpped teenuste osas prognoosimatud.“ Hoolimata

eeltoodust andis komisjon HS-ile äriplaani eest sama palju punkte kui LT-le (8 punkti).

Seejuures esitas Nõmme linnaosakogu esindaja eriarvamuse, mille kohaselt oleks pidanud LT

saama punkte rohkem kui HS.

2) Kaalutlusi ei ole välja toodud ka TLvol 17.10.2019 otsuses ning otsus ei ole kohaselt

põhjendatud. Otsuses ei ole ka viidatud mõnele teisele dokumendile, kus oleks haldusakti

põhjendus esitatud. 04.-05.09.2019 protokollilistes otsustes on sedastatud, et HS-i pakkumuses

on avalik huvi esindatud, kuid pole kindlust, kas ja millises mahus teostub. Eeltoodust tulenevalt

ei saanuks HS-i pakkumus äriplaani osas saada kümnest maksimaalsest punktist kaheksa punkti.

Antud juhul oleks pidanud eeltoodud kaalutlus välistama HS-i pakkumuse parimaks

tunnistamise. Lisaks ei ole vaidlustatud otsustes analüüsitud pakkumuse esitaja tausta. Antud

asjas ja avalikkuses avaldatud andmete põhjal võib põhjendatult kahtlustada, et vastustaja on

lähtunud lubamatutest kaalutlustest (lähtunud kaalutlemisel muuhulgas erakonnale tehtud

annetustest). Seejuures on vastustaja juba andnud HS-iga seotud isikule, kes opereerib Tere

Tennisekeskust, lubamatu konkurentsieelise.

3) Arusaamatuks jääb, milliste kaalutluste tulemusel hindas vastustaja HS-i eskiisi teiste

pakkujate eskiisidest kõrgemalt. HS-il on ette nähtud 37 parkimiskohta ning neli tenniseväljakut

ja neli sulgpalliväljakut. Korraga võib platsidel olla 64 inimest. Lisaks on vaja parkimiskohti

töötajate autodele. Jääb arusaamatuks, kuidas selline lahendus eskiisi osas kõlbab. Kindlasti ei

lahenda HS-i eskiis Nõmme silmakliiniku ja naabrite parkimise muret. Kaebaja ei planeerinud

sulgpalliväljakuid nagu HS, kuna siis poleks jätkunud piisavalt parkimiskohti. Puutuvalt

ruumilahendusse oli HS-i olmeploki suurus u 250 m2, LT-l u 700 m2. Eeltoodu on põhjustatud

sellest, et seal, kus LT-l on olmeplokk, on HS-il sulgpalliväljak. Lisaks puudub HS-i ruumi-

lahenduses treenerite tuba, tennisevarustuse müük, reketite keelestamiskoht. Tänapäevane

tennisekeskus aga ei ole ilma eeltoodud ruumideta tennisekeskuse mõõtu välja andev. Lisaks

nägi algatamise otsus kohustuslikuna ette sise- ja välisväljakutega tennisekeskuse. Antud juhul

on aga edukaks tunnistatud pakkumuses kavandatud sama palju sulgpalliväljakuid kui tennise

3-19-2058

4(14)

siseväljakuid. Eskiiside võrdlemisel ei ole arvesse võetud väljakute katete lahendusi. Kuna HS

planeeris sulgpalliväljakud (kuigi algatamise otsus seda ei lubanud), siis pidanuks LT ruumi-

lahendus andma eskiisi ja kontseptsiooni voorus HS-i lahendusega võrreldes rohkem punkte,

kuna LT-l on rohkem ruume, funktsioone, õhku, jms. Kaalutletud ei olnud ka seda, et HS-i

väljakumõõdud on väiksemad kui LT omad.

4) Protokollis on küll ära toodud, et LT detailplaneeringu eskiislahendus on antud keskkonda

arhitektuuriliselt sobimatu ning läbirääkimiste käigus tehtud muudatusettepanekuid on lõplikus

pakkumises arvestatud vaid osaliselt – nt Rahu tn 4a kinnistule rajatav hoone on krundi piirile

lähemal kui 8 m. LT rõhutab, et n.ö eksimus oli vaid 0,7 m (eskiisi järgi oli rajatav hoone krundi

piirist 7,3 meetri kaugusel) ja tegemist on siiski detailplaneeringu eskiisiga, mida saaks hõlpsalt

detailplaneeringu kaudu lahendada ning seda ei saa lugeda eskiisi hindamisel oluliseks või

otsustavaks asjaoluks, mis justkui annaks õigustuse LT paremast ruumilahendust ning

tennisekeskuse mõistele vastavusest mööda vaadata. Eskiisi osas oleks pidanud kohase

kaalutluse tulemusel saama kaebaja HS-iga võrreldes vähemalt sama palju punkte. Seda

põhjusel, et tegemist on justnimelt eskiisiga, mis ei anna põhjust 0,7 m-se n.ö eksimuse tõttu

kõigest positiivset kaebaja eskiisis mööda vaadata ning hinnata väidetavat arhitektuurilist

eklektilisust olulisemaks miinuseks kui HS parkimislahenduse sobimatust.

5) Kuigi kohalikul omavalitsusel on ulatuslik kaalutlusruum, siis vaidlustatud haldusaktist

neid kaalutlusi ei nähtu (vallavolikogu kaalutlusi ei saa võrdsustada linnavalitsuse

ettepanekuga). Juhul, kui Tallinna linn oleks teostanud kohaselt haldusmenetluse

kaalutlusreegleid, siis oleks pidanud kaebaja saama äriplaani eest vähemalt kaks punkti rohkem

(8 punkti asemel 9 punkti) kui HS (7 punkti, millise ettepaneku tegi Nõmme linnaosakogu

esindaja) ja arhitektuurse lahenduse eest sama palju punkte kui HS (7,5 punkti, millise

ettepaneku tegi Nõmme linnaosakogu esindaja). Sellisel juhul oleks kaebaja pakkumus olnud

parim pakkumus (lõpptulemus kaebajal 80,85% ja HS-il 78%). Seega on antud juhul oluline

analüüsida, kas Tallinna linna poolt kaebaja ja HS-i äriplaani osas kirjalikult väljendatu on

kohane ja arusaadav ning ei sisalda ilmseid vastuolusid. Tallinna linna ainuke etteheide kaebaja

pakkumuse äriplaani osale on see, et endiselt ei ole kulude/tulude osa piisavalt lahti kirjutatud.

Finantsprognoos ei kajasta kogu hoonestusõiguse perioodi. Kaebaja rõhutab, et praktikas ei

tehta finantsprognoose 50 aastaks ja hoonestusõiguse tasu ning maamaks on äriplaani eelarvele

peaaegu olematu mõjuga (marginaalne osa võrreldes muude kulutustega) ning nende suurus on

Tallinna linnal endal seejuures teada. Tegemist võiks olla maksimaalselt vormistuslikku laadi

veaga, mis kuidagi ja arusaadavalt ei saa õigustada maksimumpunktidest kahe punkti maha

võtmist. Kaebajale ei tehtud menetluses ettepanekut äriplaanis kulud ja tulud põhjalikumalt lahti

kirjutada. Kaebajale tuli selline etteheide üllatusena.

6) TLvol 13.06.2013 määruse nr 34 „Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale

hoonestusõiguse seadmise kord“ (hoonestusõiguse seadmise kord) § 4 lg 1 sätestab, et

kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise tähtajaga kuni 50 aastat otsustab TLval. Antud juhul

otsustati 50 aastase tähtajaga hoonestusõiguse seadmist, kuid selle otsuse tegi linnavalitsuse

asemel TLvol. Seega on vaidlustatud haldusakt ilmselgelt õigusvastane.

7) Enampakkumise komisjoni abilinnapeast esimees oli ühtlasi linna valitseva erakonna

juhatuse liige. Kuna võitnud pakkumuse esitaja tegelik kasusaaja on pikalt olnud nimetatud

erakonna suurannetaja (ka viimastel möödunud aastatel), siis paratamatult tekib küsimus

toimingupiirangust. Kui kohus peaks asuma seisukohale, et toimingupiirang antud juhul ei

kohaldu, siis tekib küsimus sellise mittekohaldumise põhiseaduspärasuses – st erakonnale

suures ulatuses (üle 40 000 euro) annetuse tegemine ei too annetuse saanud erakonna juhatuse

liikmele annetaja suhtes ametiisikuna (nt enampakkumise komisjoni esimehena) otsuse

tegemisel kaasa mistahes toimingupiiranguid (nt piirangut vastavat komisjoni juhtida).

3-19-2058

5(14)

7. Tallinna linn palub 11.12.2019 vastuses (täiendatud 10.02.2020 ja 25.02.2020) jätta

kaebus rahuldamata.

1) TLvol 17.10.2019 otsuse preambulis on kirjas, et otsus lähtub TLvarA juhataja 05.03.2019

käskkirjaga moodustatud komisjoni ettepanekust. Otsus on vastavuses TLvol 07.02.2019

otsusega ja hoonestusõiguse seadmise korraga. Korra § 34 lg 3 p-des 1-4 on nimetatud

kohustuslikud osad, mis peavad sisalduma volikogu otsuses. Korra kohaselt peavad kõik

selgitused, põhjendused, punktisummad olema nimetatud enampakkumiskomisjoni lõplikus

protokollis. Vaidlusalune protokoll on põhjalik, 10-leheküljeline dokument koos lisaga, milles

on ära toodud kõikide komisjoni liikmete arvamused ja hinnangud ning mis on kõigile

pakkujatele tehtud kättesaadavaks. Kuna TLvol otsus on vastu võetud kehtivat korda, seadusi

ja protseduurireegleid järgides, ei ole alust TLvol otsuse tühistamiseks.

2) Hoonestusõiguse seadmise korra § 4 lg 2 p 3 sätestab, et kinnisasjale hoonestusõiguse

seadmise otsustab TLvol juhul, kui kinnisasjal asub hoone, mis antakse hoonestusõiguse

seadmisega hoonestaja omandisse. Rahu tn 3 kinnisasjal asub hoone ehitisregistrisse kantuna

tenniseklubi ning Rahu tn 4a kinnisasjal asuvad ehitisregistrisse kantuna määratlemata hoone,

tennisehall, kontor ja töökoda. Kõik eelnimetatud hooned muutuvad hoonestusõiguste oluliseks

osaks. Muuhulgas sätestatakse korra § 34 lg-s 3, et pakkumiste tulemuste kinnitamise otsustab

vastavalt kas linnavalitsus või linnavolikogu olenevalt sellest, kes otsustas hoonestusõiguse

seadmise. Seega, hoonestusõiguse seadmise üle otsustas õiguspäraselt TLvol.

3) Enampakkumise hindamiskriteeriumiteks oli määratud hoonestusõiguse seadmise tasu,

äriplaan ning rajatava tennisekeskuse detailplaneeringu eskiislahendus koos illustratsiooni ja

seletuskirjaga. Eskiislahenduse puhul hinnatakse põhjalikkust ja läbimõeldust, hoonestusplaani

ja arhitektuurse lahenduse sobivust ümbritsevasse keskkonda, loodava haljastuse ulatust,

parkimislahenduse otstarbekust, liiklusskeemi ohutust ning tulevikus avalikuks kasutamiseks

kavandatud alade korrashoiuga kaasnevaid kulutusi. Riigikohus on asjas 3-3-1-51-16 öelnud, et

žürii hinnangu sisuline kontroll on kohtus piiratud n.ö ilmselguse kriteeriumiga. Komisjon on

protokollis põhjendanud hindamiskriteeriumite seisukohast nii palju kui on olnud ilmselgelt

vajalik. Protokollist nähtub, et HS-i ja kaebaja pakkumisi on eskiislahenduse analüüsimisel

hinnatud üpris võrdväärselt.

4) Komisjoni protokollis on välja toodud TLplanA hinnang, mille kohaselt on kaebaja

kavandatud tennisehalliga liituv administratiivblokk küll mahuliselt sobilik, kuid arhitektuurselt

käsitluselt eklektiline. Muuhulgas tõi TLplanA välja, et kõigi algselt esitatud kolme pakutud

eskiisi asendiplaaniline lahendus nõuab muutmist Raudtee tänava poolsel küljel. Lõplike

pakkumiste protokollis TLplanA esitatud seisukohast on näha, et kaebaja ei muutnud Raudtee

tänava poolsest kinnistu piirist kavandatud tennisehalli kaugust ning samuti ei ole parandatud

administratiivbloki arhitektuurset lahendust, mistõttu jääb TLplanA endiselt seisukohale, et see

ei sobi arhitektuurselt lahenduselt. Arhitektuurse lahenduse hinnang on hindamiskomisjoni

liikme subjektiivne kaalutlusõigus. Riigikohus leidis asjas 3-3-1-77-12, et komisjoni liikmetele

on jäetud hindepunktide andmisel ulatuslik hindamisruum, millega kaasneb kohtuliku kontrolli

ahenemine. Kaebaja soovib, et kohus tuvastaks ebapiisava põhjendatuse protokollis. Vastustaja

leiab, et komisjon on hinnanud pakkumisi vastavalt volikogu otsusele ja hoonestusõiguse

seadmise korras sätestatule ning kasutades talle, kui komisjonile antud diskretsioonivabadust

ning arvestades, et arhitektuurse töö hindamine on äärmiselt subjektiivne ning komisjoni

põhjenduskohustus oli piiratud ilmselguse kriteeriumiga.

5) Nõmme linnaosakogu esindaja eriarvamuse kohaselt sooviti kaebaja ja HS-i esitatud

eskiislahendust hinnata võrdselt, mis oleks mõlema pakkuja esitatud pakkumusele eskiis-

lahenduse eest andnud 7,5 punkti. Komisjoni lõplikul hindamisel anti eskiislahenduse eest

3-19-2058

6(14)

HS-i pakkumusele 7,5 punkti ning kaebaja pakkumusele 5 punkti. Komisjon andis äriplaani

hindamisel HS-i ning kaebaja esitatud pakkumistele võrdselt 8 punkti. Nõmme linnaosakogu

esindaja eriarvamuse kohaselt oleks punktisumma äriplaani kriteeriumit hinnates võinud olla

HS-i pakkumusele 7 ning kaebaja esitatud pakkumusele 8 punkti. Seega isegi juhul, kui

komisjon oleks hinnanud vaid eriarvamuses esitatud punktisummade järgi, ei ole lõplik

punktisumma oluliselt muutunud ning võitja pakkumuseks oleks ikka osutunud HS. Komisjoni

lõplik otsus peab lähtuma enamuse seisukohast ning lähtuma TLvol 07.02.2019 otsuses

nimetatud kriteeriumitest.

6) TLvol 07.02.2019 otsuse p-s 6.2 on kindlaks määratud, mida komisjon äriplaani hindamisel

hindama peab. Selleks on äriplaani terviklikkus, finantsiline ja tehniline põhjendatus. TLvarA

on äriplaani analüüsimisel selgitanud kaebaja esitatud äriplaani kohta, et kuigi lõplikku

pakkumisse olid sisse viidud muudatused, ei olnud endiselt kulude/tulude osa piisavalt lahti

kirjutatud ning finantsprognoos ei kajasta kogu hoonestusõiguse perioodi. HS-i äriplaanis ei

leitud ühtegi puudust, kuid suulisel arutelul peatuti ka avaliku huvi esindatusel, mille kohaselt

on avalik huvi esindatud, kuid pole kindlust, kas ja millises mahus teostub. Kuna avaliku huvi

tagamise hindamine ei olnud komisjoni äriplaani hindamisel ettenähtud kriteeriumiks, ei

pidanud komisjon väljuma enda kohustuslikest hindamise raamidest ja hakkama avaliku huvi

tagamise eest punkte andma.

7) Kaebaja on esile toonud, et TLplanA hinnang HS-i algse pakkumuse arhitektuurilise

lahenduse kohta oli eitav. Vastustaja juhib tähelepanu, et esialgsete pakkumiste hindamise ja

lõplike pakkumiste hindamise vahele jääb ka läbirääkimiste periood, mille käigus kõik pakkujad

saavad enda esitatud pakkumustöid kaitsta ja muuta. Kõiki kolme esitatud esialgset pakkumust

muudeti vastavalt läbirääkimiste käigus selgunud ettepanekutele ja komisjoni liikmete

arvamustele. Eelnevast tulenevalt on ka selge, et komisjoni hinnang läbirääkimiste käigus

üldjuhul muutub. Positiivselt hinnatakse asjaolusid, mida muudeti vastavalt komisjoni liikmete

tehtud ettepanekutele ja läbirääkimiste käigus selgunud asjaoludele. Punkte, mida pakkujad ei

ole lõplikes pakkumistes muutnud, olenemata komisjoni liikmete soovitustele, ei saa kaasa tuua

ka kõrgeid punkte. HS-i lõplikus eskiisis on tennisehalli asendiplaanilist paigutust muudetud ja

tennisehalli kaugust kõrval asuvate kinnistute piiridest on korrigeeritud vastavalt komisjoni

ettepanekutele. Muuhulgas muudeti ka olmeruumidega tennisehalli arhitektuurset lahendust.

Seega TLPlanA esindaja seisukoha muutus võrreldes algsete pakkumiste läbivaatamisega.

8) Vastava ala abilinnapea kaasamine komisjonide töösse on tavapraktika ning vajalik.

Korruptsioonivastase seaduse (KVS) § 11 lg 1 eeldused peavad kohalduma kumulatiivselt, et

kohaldada toimingupiirangut. Antud asjas on selge, et abilinnapea osalemine pakkumis-

komisjonis esimehena ei täida KVS § 11 lg-st 1 tulenevaid eeldusi. Enampakkumise komisjonis

osalemisega ei ole komisjoni esimehel võimalust mõjutada läbirääkimistega enampakkumise

kulgu selliselt, et oleks võimalik rääkida korruptsiooniohust, samuti ei tehtud läbirääkimistega

enampakkumisel otsust abilinnapea ega ka temaga seotud isiku suhtes, ka ei ole võimalik väita,

et abilinnapea, osaledes komisjonis, oleks olnud teadlik temaga seotud mingisugusestki

majanduslikust või muust huvist. Komisjonis osales 9 liiget, erinevate ametite esindajad.

Sisulised hinnangud, küsimused ja ettepanekud tulid erinevate ametite esindajatelt. Komisjoni

esimehe roll on pigem formaalne ja komisjoni esimees ei mõjutanud kuidagi küsimuste kulgu

ega ettepanekute esitamist. Sisuline osa saabus komisjonile komisjoni liikmete poolt e-kirjade

teel ja need ettepanekud ning arvamused lisati praktiliselt sõna-sõnalt protokolli. Kaebaja

esindaja väited toimingupiirangu rikkumisest on ilmselge liialdus. Kui kaebaja tõesti leidis, et

komisjon on enampakkumise menetlust vääralt läbi viinud ning oleks soovinud komisjoni

esimehe väljavahetamist, oleks komisjonile pidanud esitatama vastavasisuline protest. Protesti

pole aga esitatud ning kaebaja praegused vastuväited komisjoni liikmete tööle ja komisjoni

koosseisule ei põhine mõistlikel alustel.

3-19-2058

7(14)

8. Hiiu Spordikeskus OÜ palub 11.12.2019 seisukohas jätta kaebus rahuldamata.

1) Vaidlustatud 17.10.2019 otsuse sissejuhatavas osas viidanud enampakkumise komisjoni

ettepanekule. LT on vaidlustanud otsuses viidatud enampakkumise komisjoni seisukohti ja

seega mõistnud, kus otsuse põhjendused sisalduvad.

2) Detailplaneeringu

eskiislahenduse

hindamiskriteeriumiks

oli

hoonestusplaani

ja

arhitektuurse lahenduse sobivus ümbritsevasse keskkonda. Komisjonil oli seega alus eskiisi

arhitektuurset lahendust hinnata. Komisjoni töös osales TLplanA esindaja, kes on

kõrgharidusega arhitekt. Tal oli komisjoni liikmena kriitilisi märkusi kõigi pakkumiste suhtes.

Seega pole alust arvata, et komisjon oli põhjendamatult kriitiline just kaebaja detailplaneeringu

eskiisi suhtes. Komisjonil on pakkumiste hindamisel hindamisruum, kuhu halduskohus sekkub

vaid juhul, kui komisjoni kaalutlus on hindamiskriteeriumite ja juhtumi asjaoludega ilmselgelt

vastuolus. Kaebuses selliseid asjaolusid esitatud ei ole.

3) Asjaolusid tuleb hindamiskriteeriumi raames arvestada kogumis. Äriplaani sai hinnata

kolmes aspektis – selle terviklikkuse, finantsilise põhjendatuse ja tehnilise põhjendatuse

seisukohast. Komisjon seda ka tegi. Avaliku huvi tagamine ei olnud äriplaani hindamisel

ainumäärav. Komisjon sai avalikku huvi pakkumiste hindamiskriteeriumite raames hindamisel

arvestada. Komisjon peatus ühel avaliku huvi aspektil, mis puudutab pakkumise osaks oleva

äriplaani teostatavust. Komisjon hindas seega pakkumist iseenesest asjakohasest aspektist. Kui

komisjonile saab üldse midagi ette heita, siis seda, et komisjon ei toonud välja asjaolu, et LT

pakkumise avalik funktsioon pole võrreldes HS-i pakkumisega paremini tagatud. Enam-

pakkumise tingimused ei võimalda omistada hindamiskriteeriumi raames komisjoni poolt

kaalutud ühele või teisele asjaolule kindlat hindepunkti. Komisjon sai asjaolusid arvestada

hindamiskriteeriumi raames pakkumiste hindamisel kogumis. Ühtlasi ei saa halduskohus ega

kaebaja asuda komisjoni eest hindama, kui palju peaks üks või teine aspekt antud

hindamiskriteeriumi raames hindepunkte andma. Komisjoni liikmetel on hindepunktide

andmisel ulatuslik hindamisruum, millega kaasneb kohtuliku kontrolli ahenemine. Komisjoni

otsuses ilmselgeid vastuolusid ei esine.

4) Mis puudutab HS-i kui pakkuja isiku hindamist, siis pakkujate kvalifitseerimise tingimused

on toodud TLvol 07.02.2019 otsuses. Pakkujate vastavust kvalifitseerimistingimustele tuli

hinnata enne pakkumiste hindamist. Komisjon hindas pakkujaid ja tunnistas kõik pakkujad

vastavaks. Pakkuja isikulised omadused äriplaani hindamiskriteeriumiteks ei olnud. Mis

puudutab HS-i tausta, siis tegemist on U.S. Invest AS kontserni ettevõtjaga. Kontserni kuulub

25 tütarettevõtet ja 9 sidusettevõtet. Kontserni 2018. a majandusaasta käive oli 13,3 miljonit

eurot ja kasum 5,6 miljonit eurot. Kontserni kuuluvad teiste hulgas tütarettevõtjad Tondi

Tennisekeskus OÜ ja US Real Estate OÜ, mille tegevuste hulka kuulub tennisekeskuse

opereerimine ja kinnisvara arendusprojektide juhtimine. Kontserni emaettevõtjal on võimalik

tagada HS-i tegevuseks vajalikud ressursid, sh projektijuhtimine, finantseerimine, opereerimine

jms tennisekeskuse äriplaani elluviimiseks vajalikud vahendid ja oskusteave. Iseseisva projekti

realiseerimine selleks loodud eraldi tütarettevõtja kaudu on majandustegevuses tavapärane

praktika. Enampakkumisele kehtestatud pakkujate kvalifitseerimise tingimused sellist

tavapraktikat ei piiranud. Aurusaamatu on kaebaja arutluskäik, et seaduses sätestatud korras

erakondade toetamine tekitab kahtluse, et komisjon rikkus kaalutlusõiguse reegleid. Eeldus

peaks olema vastupidine. Ka jääb arusaamatuks, kuidas saab ühe erakonna toetamine tuua kaasa

komisjoni poolt otsuse tegemise ühe või teise pakkuja kasuks.

5) Komisjon hindas kõigi pakkujate detailplaneeringu eskiisis toodud parkimislahendusi

kriitiliselt ja leidis kõigis pakkumistes vajakajäämisi. Seega ei saa väita, et komisjon oli oma

3-19-2058

8(14)

otsuses mõnda pakkujat põhjendamatult soosiv või tõrjuv. Parkimislahenduse hindamis-

kriteeriumiks ei olnud parkimiskohtade arv, vaid parkimislahenduse otstarbekus. Otstarbekuse

kriteeriumiks ei ole võimalikult suur, vaid optimaalne parkimiskohtade arv. Samuti tuleb

taaskord märkida, et pakkumise hindamiskriteeriumi raames komisjoni poolt hinnatud ühele või

teisele asjaolule ei saa omistada kindlat hindepunkti. Seega ei saa nõuda, et komisjon peaks

detailplaneeringu eskiisi raames tooma välja parkimislahenduse vm üksiku asjaolu eest esitatud

hindepunkte või paremusjärjestust. Asjaolusid tuli arvestada pakkumiste hindamisel hindamis-

kriteeriumi raames kogumis, mida komisjon ka tegi.

6) Kaebaja väidab, et tema poolt pakutud tenniseväljakute katteid ei ole hindamisel arvestatud.

See väide pole õige. Kaebaja viitab ka ise komisjoni protokolli lk-le 6, kus on väljakukatete

küsimust hinnatud. Seega komisjon arvestas seda asjaolu.

7) Mis puudutab detailplaneeringu arhitektuuriliste lahenduste hindamist, siis taas tuleb

märkida, et komisjon pidi hindama pakkumusi hindamiskriteeriumi raames. Komisjon ei

pidanud iga kaalutud asjaolu kohta andma eraldi hindepunkte. Seega on kaebaja väide, et tema

pakkumises sisalduv ruumilahendus/olmeplokk oleks pidanud andma rohkem punkte,

asjakohatu. Mis puudutab kaebaja detailplaneeringu eskiisis märgitud hoone asukohta, siis

komisjonil oli alus seda hoone detailplaneeringu lahenduse raames hinnata, hoonestusplaan oli

üks detailplaneeringu hindamiskriteeriume.

8) Kaebaja viidatud eriarvamus seisnes Nõmme linnaosakogu esindaja seisukohas, kui palju

peaks teatud pakkumised punkte saama. Märgitud küsimus jääb komisjoni kaalutlusruumi

piiresse. Komisjonis osalenud Nõmme linnaosakogu esindaja arvamus ei ole komisjoni

liikmetele siduv. Komisjon jäi hinnangute andmisel ja otsuse põhjendamisel hindamis-

kriteeriumite piiresse. Isegi kui komisjon oleks andnud pakkumisele punkte eriarvamuses

toodud summale, oleks pakkumuste paremusjärjestus jäänud samaks.

9) Kaebaja seisukoht, et otsuse oleks pidanud tegema TLval, ei ole põhjendatud. Esiteks,

kaebaja püstitatud küsimus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Teiseks, hoonestusõiguse

seadmist hoonestatud maatükile reguleerib erinormina TLvol 13.06.2013 määruse 4 § 4 lg 2 p

3, mille kohaselt otsustab märgitud juhul hoonestusõiguse seadmise TLvol.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Esmalt lahendab kohus vastustaja taotluse piirata osaliselt juurdepääsu käesoleva

haldusasja toimikule (I). Seejärel lahendab kohus kaebuse (II) ja lõpetuseks jaotab menetlus-

kulud (III).

I

10. Tallinna linn (vastustaja) esitas 10.02.2020 menetlusdokumendi lisadena kohtule Rahu tn

3 ja 4a pakkumismenetluses HS-i poolt esitatud esialgse pakkumuse, lõpliku pakkumuse ja

pakkumust selgitavad materjalid (Tallinna linna 10.02.2020 menetlusdokumendi lisad 2, 7 ja

9). HS esitas 13.02.2020 kohtule HKMS § 77 lg 1 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 38 lg 1

p 6 alusel taotluse menetluse osaliselt kinniseks tunnistamiseks, leides, et viidatud dokumendid

sisaldavad HS-i ärisaladust: i) dokumentides sisalduv teave ei ole üldteada; ii) teave võimaldab

HS-il pakkumuses toodud valdkonnas teiste ettevõtjatega konkureerida ja kasumlikult

tegutseda; iii) HS hoiab teavet konfidentsiaalsena. Vastusena kohtu 20.02.2020 kirjadele

selgitas HS 21.02.2020 kirjas täiendavalt, et soovib viidatud lisadele 2, 7 ja 9 juurdepääsu

piiramist nii menetlusosalistele (kaebajale ja kolmandatele isikutele II ja III) kui menetlus-

välistele isikutele.

3-19-2058

9(14)

Kohus leiab, et HS-i eesmärk vältida ärisaladuse jõudmist tema (potentsiaalsete) konkurentideni

on saavutatav juurdepääsu piiramisega kohtuasja toimikule. HKMS § 88 lg 2 kohaselt võib

kohus piirata menetlusosalise tutvumist toimikuga HKMS § 79 lg-s 1 loetletud alustel.

Menetlusosalisele ei anta luba tutvuda toimikuga üksnes juhul, kui huvi saladuse hoidmiseks

on kaalukam menetlusosalise õigusest tutvuda toimikuga. HKMS § 88 lg 3 esimese lause

kohaselt võimaldatakse menetlusosalisel toimikus olevate ja selle juurde kuuluvate menetlus-

dokumentidega tutvuda maksimaalses ulatuses ning tutvumisloa andmisest keeldutakse

minimaalses ulatuses, mis on toimikuga tutvumise õiguse piiramise eesmärki kahjustamata

võimalik. HKMS § 79 lg 1 p-st 5 tulenevalt saab piirangu aluseks olla muu hulgas äri-,

autorisaladuse või muu sellesarnase saladuse hoidmine. Ebaausa konkurentsi takistamise ja

ärisaladuse kaitse seaduse (EKTÄKS) § 5 lg 2 kohaselt on ärisaladus teave, mis vastab

järgmistele tingimustele: 1) see ei ole kogumis või üksikosade täpses paigutuses ja kokkupanus

üldteada või kergesti kättesaadav nende ringkondade isikutele, kes tavaliselt kõnealust laadi

teabega tegelevad; 2) sellel on kaubanduslik väärtus oma salajasuse tõttu ja 3) selle üle

seaduslikku kontrolli omav isik on asjaoludest lähtuvalt võtnud vajalikke meetmeid, et hoida

seda salaja.

Kohus leiab, et eelnimetatud dokumendid, s.o Tallinna linna 10.02.2020 menetlusdokumendi

lisad 2, 7, ja 9, on põhjendatud lugeda HS-i ärisaladuseks HKMS § 79 lg 1 p 5 ja EKTÄKS § 5

lg 2 tähenduses. Tegemist on teabega, mis ei ole avalikult kättesaadav ning millel võib olla

kaubanduslik väärtus. HS on kinnitanud, et loeb vastavat teavet enda ärisaladuseks. Kohtule ei

nähtu ühtlasi, et kõnealune teave oleks vaidluse eset arvestades kaebajale ning kolmandatele

isikutele II ja III vältimatult vajalik enda õiguste kaitsmiseks. Eeltoodud põhjendustel piirab

kohus kaebaja ja kolmandate isikute II ja III õigust tutvuda vastustaja 10.02.2020 menetlus-

dokumendi lisadega 2, 7 ja 9.

Kohus lisab, et ei näe vajadust piirata vastustaja juurdepääsu nimetatud dokumentidele, kuna

vastustaja on nende sisust teadlik (HS on need hoonestusõiguse seadmise menetluses

vastustajale esitanud ja vastustaja on need esitanud kohtule). Samuti ei ole vaja hetkeseisuga

piirata menetlusväliste isikute juurdepääsu toimikule ega tunnistada menetlust kinniseks.

Halduskohtus ei toimu enam avalikke menetlustoiminguid, millest saaksid menetlusvälised

isikud osa võtta ning kui mõni menetlusväline isik esitab taotluse kohtuasja toimikuga

tutvumiseks, keeldub kohus sellest HS-i ärisaladust puudutavas osas omal initsiatiivil või küsib

menetlusosaliste nõusolekut (HKMS § 89 lg-d 1 ja 3).

II

11. Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluse pakkumiste hindamiskriteeriumid on toodud TLvol

07.02.2019 otsuse p-s 6: hoonestusõiguse seadmise tasu 20% (kuni 20 punkti), äriplaan 40%

(kuni 10 punkti) ning eskiislahendus 40% (kuni 10 punkti).

Pakkumismenetluse tulemusena sai HS 35,5 punkti (82%), LT 27,85 punkti (66,85%) ning

kolmas pakkuja 15,4 punkti (48,4%)1.

Menetlusosalised ei vaidle hinnete osakaalude põhjendatuse üle ega ka selle üle, et

kriteeriumide osas antud hinded on osakaale arvestades korrektselt kokku liidetud. Menetlus-

osalised ei vaidle ka esimese hindamiskriteeriumi, s.o hoonestusõiguse seadmise tasu osas

antud hindepunktide üle. Vaidluse põhisisuks on küsimus, kas komisjon andis õiguspäraselt

HS-ile ja LT-le hinded teise ja kolmanda hindamiskriteeriumi, s.o äriplaani ja eskiislahenduse

1 komisjoni 04.-05.09.2019 protokolli lisa 3 (kaebuse lisa 5)

3-19-2058

10(14)

osas. HS sai äriplaani eest 8 punkti (32%) ja eskiislahenduse eest 7,5 punkti (30%). LT sai

äriplaani eest 8 punkti (32%) ja eskiislahenduse eest 5 punkti (20%).

TLvol 07.02.2019 otsuse p 6.2 kohaselt hinnatakse äriplaani: (a) terviklikkust, mille juures

hinnatakse, kas äriplaan sisaldab kõiki etteantud struktuuri osasid; (b) finantsilist põhjendatust,

mille juures hinnatakse äriplaani finantsilist realistlikkust; (c) tehnilist põhjendatust, mille

juures hinnatakse äriplaani vastavust tehnilistele tingimustele ja tehnilise lahenduse

realistlikkust.

TLvol 07.02.2019 otsuse p 6.3 kohaselt hinnatakse kinnisasjadele rajatava sise- ja

välisväljakutega tennisekeskuse detailplaneeringu eskiislahendust koos illustratsiooni ja

seletuskirjaga. Punktide andmisel hinnatakse eskiislahenduse põhjalikkust ja läbimõeldust,

hoonestusplaani ja arhitektuurse lahenduse sobivust ümbritsevasse keskkonda, loodava

haljastuse ulatust, parkimislahenduse otstarbekust, liiklusskeemi ohutust ning tulevikus

avalikuks kasutamiseks kavandatud alade korrashoiuga kaasnevaid kulutusi.

12. Esiteks leiab kaebaja, et juhul, kui vastustaja oleks rakendanud kohaselt kaalutlusreegleid,

oleks kaebaja pidanud saama äriplaani eest vähemalt kaks punkti rohkem (8 punkti asemel 9

punkti) kui HS (8 punkti asemel 7 punkti).

12.1. Äriplaaniga seonduv on kajastatud komisjoni 04.-05.09.2019 protokolli II osas (lk 7-8).

Nii LT kui HS-i äriplaani on kirjeldatud üldjoontes positiivselt. Mõlema puhul on esile toodud,

et äriplaan sisaldab kõiki etteantud struktuuri osasid ning on terviklik, finantsiliselt ja tehniliselt

põhjendatud ning projekteerimise ja ehitamise protsess on põhjalikult kirjeldatud.

Etteheidetena on HS-i äriplaani osas toodud esile, et pakkumuses on avalik huvi esindatud, kuid

pole kindlust, kas ja millises mahus teostub: avalikes huvides ning avalikuks kasutamiseks

mõeldud funktsioonid on pakkumisse lisatud linna ettepanekul, kuid neid ei saa tagada.

Lähtuvalt kontserni suurest osakaalust turul, on hinnahüpped teenuste osas prognoosimatud.

LT äriplaaniga seonduvalt on etteheitvana esile toodud, et võrreldes esialgse pakkumisega oli

lõplikku pakkumisse sisse viidud muudatused, kuid endiselt ei ole kulude/tulude osa piisavalt

lahti kirjutatud. Finantsprognoos ei kajasta kogu hoonestusõiguse perioodi (investeeringud

alates 2023, puudub hoonestusõiguse seadmise tasu ja maamaks).

12.2. Iseenesest on õige kaebaja tähelepanek, et seisukoht „endiselt ei ole kulude/tulude osa

piisavalt lahti kirjutatud“ jätab mulje nagu oleks kaebajale juba varem see etteheide tehtud.

Samas ei nähtu see ühestki kohtule esitatud tõendist – komisjoni 17.05.2019 protokoll2 ja

17.06.2019 protokoll3 ei kajasta vastavat etteheidet kaebajale. Samuti ei nähtu esitatud

tõenditest, et etteheiteid oleks tehtud kaebaja finantsprognoosile – pigem vastupidi, 17.05.2019

protokollis (selle lisas 3) on välja toodud, et finantsprognoos on väga põhjalik.

Samas ei saa asuda seisukohale, et maksimumist väiksemaid punkte saaks anda äriplaanile

üksnes juhul, kui varem on juhitud tähelepanu selle puudustele. Ka juhul, kui äriplaanis ei ole

selgeid puudusi, ei pea see tähendama automaatselt maksimumpunktide andmist, kuna ka

puudusteta äriplaane on võimalik koostada erineva põhjalikkusega. Ilmse kaalutlusveaga võiks

olla tegemist juhul kui mõnda muud selgelt puudulikku äriplaani oleks hinnatud samaväärselt

või kõrgemalt, kuid ka sellist järeldust ei saa käesoleval juhul teha. Kohus võrdles LT äriplaani4

ja HS-i äriplaani5. Iseenesest saab pidada HS-i kulude ja tulude analüüsi ja finantsprognoosi

2 Tallinna linna kaebuse vastuse lisa 1

3 Kaebuse lisa 2

4 Kaebuse lisa 4

5 Tallinna linna 10.02.2020 menetlusdokumendi lisa 9 (juurdepääsupiiranguga)

3-19-2058

11(14)

mõnevõrra detailsemaks. Samas on LT äriplaan oma üldiselt mahult põhjalikum. Siiski ei saa

üldmuljena öelda, et kumbki äriplaan oleks teisest silmapaistvalt parem või konkreetsem, st

seda ei saaks detailsemalt koostada. Seejuures nähtub, et komisjon ei ole ka hinnanud ühte

teisest kõrgemalt, st mõlemad on saanud 8 punkti (kolmas pakkuja sai 6 punkti).

Kohtule ei nähtu seega äriplaanide hindamisel ilmset kaalutlusviga. Teiste sõnadega ei saa teha

järeldust, et kaebaja äriplaan oleks pidanud saama tingimata rohkem punkte kui 8, st komisjoni

kaalutlusruum oleks olnud ahenenud 9 või 10 hindepunkti andmisele.

Kaebaja on mh toonud esile, et HS-i osas tehtud etteheiteid arvestades oleks HS-i äriplaan

pidanud saama vähem punkte kui 8. Etteheitena HS-ile on välja toodud kahtlus avaliku huvi

teostumise osas, sh prognoosimatud hinnahüpped. Samas ei saa järeldada, et vastav etteheide

pidanuks viima tingimata vähemate punktide andmisele kui 8. Seejuures tuleb nõustuda

vastustaja seisukohaga, et TLvol 07.02.2019 otsuse p-s 6.2 toodud äriplaani hindamis-

kriteeriumid ei näe otseselt ette avaliku huvi hindamist. Seega ei saa asuda seisukohale, et

komisjoni hindamisruum oleks ilmselgelt olnud ahenenud madalamate punktide andmisele kui

8 punkti.

12.3. Kokkuvõtvalt ei saa seega kohtu hinnangul asuda seisukohale, et komisjoni hinded LT

ja/või HS-i äriplaanile sisaldaksid ilmset kaalumisviga, mis annaks kohtule HKMS § 158 lg-st

3 tulenevalt aluse TLvol 17.10.2019 otsuse (millega kinnitati pakkumise tulemused ja tunnistati

võitjaks HS) tühistamiseks.

13. Teiseks leiab kaebaja, et juhul, kui vastustaja oleks rakendanud kohaselt kaalutlusreegleid,

oleks kaebaja pidanud saama arhitektuurse lahenduse eest sama palju punkte kui HS (7,5

punkti).

13.1. Eskiisi ja kontseptsiooniga seonduv on kajastatud komisjoni 04.-05.09.2019 protokolli I

osas (lk 1-7).

HS-i lahenduse osas on esile toodud, et tennisehalli asendiplaanilist paigutust on muudetud, st

tennisehalli kaugus Raudtee tänava poolsest kinnistu piirist on viidud 8-9,6 m kaugusele, samuti

on muudetud arhitektuurset lahendust selliselt, mis on antud miljöösse rohkem sobilik. Tallinna

Transpordiameti (TTA) esindaja tegi märkusi puuduvate liiklusmärkide, parkimiskoha mõõtude,

läbisõidutee laiuse ja ülekäiguraja kohtvalgustuse osas ning tõi esile, et parkimiskohtade arv on

teiste pakkujatega võrreldes vähim. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esindaja tõi esile,

et parkimiskohtadeks ei ole lubatud planeerida tänavamaad (teised kaks lahendust olid

tänavalahenduse seisukohalt vastuvõetavad). Nõmme Linnaosa Valitsus tõi samas esile, et

HS-i parkimislahendus on hästi läbi mõeldud. Nõmme linnaosakogu esindaja pidas HS-i

tervikkontseptsiooni väga meeldivaks, kuid puuduseks pidas siseväljakute kõvakatet ja

välisväljakutel võimalikku saviliivaväljakutest loobumist. Tallinna Spordi- ja Noorsooameti

esindaja pidas HS-i ja LT pakkumisi funktsionaalsuse ja terviklikkuse poolest võrdväärseteks,

kuid tõstis esile, et HS-il on üks siseväljak rohkem, samas on LT-l teenindusruumide lahendus

parem. Sarnastele järeldustele jõuti ruumilahenduse ja tenniseväljakute katete erisuste osas ka

kirjalikele seisukohtade koondamisele järgnenud suulisel arutelul. HS-i lahendust peeti

keskkonda sobilikuks.

LT lahenduse osas on leitud, et kavandatava tennisehalli kaugust Raudtee tänava poolsest

kinnistu piirist on muudetud selliselt, et see ei vasta esitatud tingimustele (kaugus eskiisis 7,3

m, tingimus oli 8-10 m). Samuti on esile toodud, et tennisehalliga liituva administratiivploki

arhitektuurset lahendust ei ole muudetud, administratiivplokk on mahult sobilik, kuid

arhitektuurselt käsitluselt eklektiline. TLplanA pidas LT pakkumist nõrgimaks ja soovitas

jätkata kahe ülejäänud pakkumisega. TTA tegi märkusi puuduvate liiklusmärkide,

3-19-2058

12(14)

parkimiskoha mõõtude, läbisõidutee laiuse ja ülekäiguraja kohtvalgustuse osas ning tõi esile, et

parkimiskohad peavad asuma omal kinnistul, autode parkimine üle jalakäijate tee ei taga

jalakäijate liiklusohutust ning arusaamatuks jäävad autode manööverdamise võimalused

Raudtee tn parklas. Nõmme Linnaosa Valitsuse esindaja tõi esile, et LT pakkumises on kõige

rohkem pööratud tähelepanu naaberkinnistute omanike kaasamisele ja nende heaolu

arvestamisele (sh asjaolu, et hoone rajatakse osaliselt 2 m sügavusele). LT pakkumist peeti

Nõmmele sobivaimaks. LT lahendust pidas parimaks tervikkontseptsiooniks ka Nõmme

linnaosakogu esindaja. Kirjalikele seisukohtade koondamisele järgnenud suulisel arutelul leiti,

et LT lahenduse puhul on kasutusmugavus tagatud, kuid eskiislahendus on antud keskkonda

arhitektuuriliselt sobimatu.

Lisaks on protokollis esile toodud, et parkimislahendustega seoses on vaja kõikides

pakkumistes teha korrektuure, kuid kõikides pakkumistes leitud puudused on kõrvaldatavad

edasise menetluse käigus ning need ei mõjuta pakkumusi üldises plaanis.

13.2. Kohtu hinnangul ei saa eeltoodu kontekstis asuda seisukohale, et komisjoni poolt HS-ile

ja/või LT-le antud hindepunktid sisaldaksid ilmseid kaalutlusvigu (st kaalutlusruum oleks

ahenenud kaebajale vähemalt 7,5 punkti andmise kohustusele).

Komisjoniliikmete selgitustest ja arutelu kokkuvõttest nähtub, et seisukohad olid kohati üsna

erinevad ja ka vastukäivad, st lõpptulemus eeldas kompromisside ja keskteede leidmist.

Seejuures tuleb märkida, et TLvol 07.02.2019 otsuse p-s 6.3 kajastatud hindamiskriteeriumid

olid samuti olulises osas hinnangut ja subjektiivsust eeldavad. Sellist subjektiivsust, eelkõige

erinevate vaatenurkade toomist hindamisprotsessi, võib samas lugeda hindamiskomisjoni kui

kollegiaalorgani moodustamise üheks eesmärgiks. Hinnangu usaldusväärsuse peab seejuures

tagama asjaolu, et komisjoni moodustavad spetsialistid, s.o isikud, kellel on teatavad

spetsiifilised eriteadmised (mida ei ole üldjuhul samas mahus kohtul) ning lõplik hinnang

moodustub kollegiaalselt. Hindamisprotokollist ei nähtu käesoleval juhul küll kollegiaalsete

hindepunktide kujunemine (s.o kas toimus hääletamine, mingisugune matemaatiline tehe vms),

kuid komisjoni liikmed on protokolli / hindepunkte oma allkirjadega siiski kinnitanud6. Seega

on komisjoni liikmed nõustunud selliste hindepunktidega (v.a Nõmme linnaosakogu esindaja

eriarvamus).

Puudub alus järeldada, et hindepunktide andmisel ei oleks arvestatud ruumilahendust (olme-

plokkide suurust), väljakute arvu (sh nii sise- ja välisväljakute kui tennise- ja sulgpalliväljakute

osakaalu) ning väljakute katete lahendusi. Komisjoni liikmetel on olnud võimalik tutvuda kõigi

pakkumustega ning tuua välja olulised tähelepanekud. Protokollidest nähtuvalt on seda ka

tehtud, sh on puudutatud nii ruumilahenduse, väljakute kui katete teemat.

Seejuures tuleb märkida, et kuna parkimislahenduse osas toodi protokollis eraldi välja, et

kõikides pakkumistes leitud puudused on kõrvaldatavad edasise menetluse käigus, siis saab

sellest järeldada, et parkimise korraldamisega seonduvaid etteheiteid ei peetud hindamisel

määravaks. Olgugi, et kaebaja on omistanud just parkimiskohtade arvule olulise tähenduse, ei

saa siiski kohtu hinnangul järeldada, et parkimiskohtadega seoses (sellele määrava tähenduse

omistamata jätmisega) oleks tehtud ilmne kaalutlusviga. Kaebaja suuremat parkimiskohtade

arvu on küll tunnustatud, samas ei näinud pakkumistingimused ette konkreetseid parkimis-

kohtade arve või arvestamispõhimõtteid, mis annaks aluse lugeda väiksema parkimiskoha

arvuga pakkumised nõuetele mittevastavaks.

Kohtule arusaadavalt on määravamaks osutunud arhitektuurse lahenduse sobivus ümbritsevasse

keskkonda. Nimetatud asjaolu hindamine (nt see, mida mõista arhitektuurse lahenduse

6 protokolli lisad 1 ja 2

3-19-2058

13(14)

eklektilisuse all) ei allu selgelt kaalutluspõhimõtetele, mille järgimist saab kohus kontrollida,

vaid komisjoni liikmete erialastele ja subjektiivsetele teadmistele ja eelistustele. Vastavat

järeldust toetab vastustaja viidatud kohtupraktika7.

Lisaks ei saa olla vaidlust selles, et isegi kui kaebaja eksis tennisehalli asukoha planeerimisel

kaugusega Raudtee tänava poolse kinnistu piirist vaid 0,7 m, siis on tegemist ikkagi eksimusega

seatud tingimuse vastu ning see sai mõjutada komisjoni hinnangut.

13.3. Kokkuvõtvalt ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et komisjoni hinded LT ja/või

HS-i eskiislahendusele sisaldaksid ilmset kaalumisviga, mis annaks kohtule HKMS § 158 lg-st

3 tulenevalt aluse TLvol 17.10.2019 otsuse (millega kinnitati pakkumise tulemused ja tunnistati

võitjaks HS) tühistamiseks.

14. Protokollis on toodud välja ka Nõmme linnaosakogu esindaja eriarvamus nii äriplaani kui

eskiisi hindamisel. Nõmme linnaosakogu esindaja nägemuses oleks HS pidanud saama

äriplaani eest 7 punkti ja LT 8 punkti ning eskiisi osas oleksid nii HS kui LT pidanud saama

kumbki võrdselt 7,5 punkti. Samas tuleb siinkohal korrata, et komisjoni kui kollegiaalorgani

hindamistulemus eeldab erinevate hinnangute osas kompromissi leidmist ning ei pruugi

arvestada kõigi komisjoniliikmete kõigi eelistustega. Seega võivadki komisjoniliikmete

hindepunktid erineda komisjoni koondhindest. Komisjoni 04.-05.09.2019 protokollis (vt ka lisa

3) on ühtlasi õigesti esile toodud, et Nõmme linnaosakogu esindaja eriarvamus ei mõjuta

konkursi tulemust selles tähenduses, et isegi kui komisjoni hindepunktid oleksid kattunud

Nõmme linnaosakogu esindaja hindepunktidega, oleks lõplik tulemusjärjestus olnud ikkagi

sama (suurim punktide arv HS-il).

15. Kohus ei nõustu kaebaja hinnanguga, et hoonestusõiguse seadmise oleks antud juhul

pidanud otsustama TLvol asemel TLval ning seetõttu on TLvol 17.10.2019 otsus õigusvastane.

Vastustaja on õigesti esile toonud, et Rahu tn 3 ja 4a kinnisasjadel asuvad ehitisregistrisse

kantud hooned, mis muutuvad hoonestusõiguste oluliseks osaks (vt TLvol 07.02.2019 otsuse p

1.4). Hoonestusõiguse seadmise korra § 4 lg 2 p 3 kohaselt otsustab TLvol kinnisasjale

hoonestusõiguse seadmise, kui kinnisasjal asub hoone, mis antakse hoonestusõiguse

seadmisega hoonestaja omandisse. Lisaks sätestab korra § 34 lg 1, et läbirääkimistega

pakkumise tulemused kinnitab ametiasutuse ettepanekul linnavalitsus või linnavolikogu

olenevalt sellest, kumb on otsustanud hoonestusõiguse seadmise. Hoonestusõiguse seadmise

Rahu tn 3 ja 4a kinnisasjadele otsustas TLvol 07.02.2019 otsusega.

Eelnevast tulenevalt oli TLvol pädev otsustama hoonestusõiguse seadmist Rahu tn 3 ja 4a

kinnisasjadele.

16. Kohtu hinnangul ei saa asuda ka seisukohale, et TLvol 17.10.2019 otsuse tühistamise

tingivad selle motiveerimispuudused.

Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 1 kohaselt esitatakse haldusakti põhjendus haldusaktis

või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. TLvol

17.10.2019 otsuse sissejuhatuses on viidatud selle andmise aluseks olevatele õigusaktidele ning

Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluses moodustatud komisjoni ettepanekule. Olgugi, et otsuses ei

ole konkreetsemalt viidatud, millises dokumendis vastav ettepanek kajastub, ei ole tegemist

siiski sellise puudusega, mis tingiks iseseisvana otsuse tühistamise (HMS § 58). Komisjon on

teadaolevalt vormistanud vaid ühe dokumendi pakkumusmenetluse tulemuste kohta, s.o

04.-05.09.2019 koosoleku protokolli. TLvol 17.10.2019 otsus võimaldab seega tuvastada selle,

7 Riigikohtu lahendid asjades nr 3-3-1-51-16 (p 17.2 ja seal viidatud lahendid) ning 3-3-1-77-12 (p 18)

3-19-2058

14(14)

kus on kajastatud otsustuse põhjendused. Asjaoludest nähtuvalt on see olnud kaebajale ka

arusaadav.

17. Kaebaja leiab lisaks, et kuna enampakkumise komisjoni abilinnapeast esimees oli samal

ajal linna valitseva erakonna juhatuse liige ning enampakkumise võitnud pakkumuse esitaja

tegelik kasusaaja on pikalt olnud nimetatud erakonna suurannetaja, siis tõusetub küsimus

toimingupiirangust.

Kohtu hinnangul puudub alus järelduseks, et pakkumusmenetluse komisjon oleks moodustatud

või tegutsenud õigusvastaselt (mis saaks omakorda avaldada mõju TLvol 17.10.2019 otsuse ja

komisjoni 04.09.2019 ja 05.09.2019 protokolli õiguspärasusele).

Põhjendatuks ei saa iseenesest pidada vastustaja seisukohta, et KVS § 11 lg 1 eeldused peavad

kohalduma kumulatiivselt (KVS § 11 lg-t 1 muudeti selles osas alates 15.02.2019). Samas ei

saa siiski teha järeldust, et Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluses komisjoni moodustamine ja

komisjoni tegevus oleks abilinnapeast komisjoni esimehe tõttu seostatav KVS § 11 lg-ga 1 (ning

kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 17 lg-ga 5 ja/või § 49 lg-ga 12). Kohtule

ei nähtu, et Rahu tn 3 ja 4a pakkumismenetluses tehtaks otsuseid komisjoni esimehega seotud

isiku suhtes (seotud isiku mõiste on avatud KVS §-s 7) või esineks mõni muu KVS § 11 lg-s 1

nimetatud alus. Pakkumismenetlus ei toimunud käesoleval juhul erakonna huvides, mille

juhatusse abilinnapea kuulub, vaid Tallinna linna huvides (KOKS §-s 6 nimetatud ülesannete

täitmiseks). Asjaolust, et TLvol kontrolliva võimuliidu moodustavad erakonnad, ei saa

järeldada, et Tallinna linna, kui kohaliku omavalitsuse üksust saaks KVS § 11 lg 1 p 1

tähenduses samastada võimuliidu mõne erakonnaga. Sel põhjusel pole alust ka arvata, et

vastustaja oleks lähtunud lubamatutest kaalutlustest.

18. Eeltoodust tulenevalt jääb LT kaebus rahuldamata.

III

19. Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS

§ 108 lg 1).

Vastustaja ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule ettenähtud tähtajaks esitanud,

mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja §

109 lg 1).

Kolmas isik I (HS) osales menetluses vastustaja poolel, seega tuleb kaebajal hüvitada HS-i

menetluskulud (HKMS § 108 lg 8). HS taotleb esindajatasu hüvitamist summas 546 eurot.

Kohtule on 13.03.2020 esitatud menetluskulude nimekiri ja arve. Kohtu hinnangul on HS-i

menetluskulu põhjendatud ja kuulub kaebajalt väljamõistmisele.

Kolmandad isikud II ja III ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, seega jäävad nende

võimalikud menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

Kohtunik