2-17-4270/62 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Vallo Kariler, liikmed Kaija Kaijanen ja Ande

Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

07. aprill 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-4270

Tsiviilasi

XX hagi Björkhagen Invest OÜ vastu võla, leppetrahvi

ja kahju hüvitise nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 05.04.2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

89 745,32 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek

Kostja (vastustaja): Björkhagen Invest OÜ (registrikood

11953660), lepingulised esindajad vandeadvokaat Eerik

Entsik ja vandeadvokaat Liisi Kents

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 13.03.2020

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 05.04.2019 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta XX kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva

Tsiviilasi nr 2-17-4270

2 (15)

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Erik Kirs esitas 17.03.2017 Harju Maakohtule hagi Björkhagen Invest OÜ vastu.

05.10.2018 täpsustatud hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista 82 908,90 eurot

ning lisanduv viivis alljärgnevalt:

-

lepingu alusel saadu 18 575,25 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks

muutunud viivis 4,46 eurot ning lisanduv viivis määras 0,024% päevas kuni nõude

täitmiseni;

-

asjaõiguslepingu täitmisega viivitamise eest arvestatud leppetrahv 1 099,64 eurot;

-

lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluv leppetrahv 18 875,50 eurot ning sellelt

hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis 4,53 eurot ning lisanduv viivis

määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni;

-

kohtueelsete sissenõudekulude hüvitamiseks kahju hüvitis 10 227,60 eurot ning sellelt

hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis 17,37 eurot ja lisanduv viivis

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; -

lepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks kahjuhüvitis 33 643,18 eurot ning sellelt

hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis 7,13 eurot ja lisanduv viivis

VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni;

-

lepingu sõlmimisel tasutud notari tasu eest kahju hüvitis 487,73 eurot.

Menetluskulud palus hageja jätta koos nendelt väljamõistetavate viivistega kostja kanda.

2. Hageja ja kostja sõlmisid 03.08.2016 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu

(notariaalakti numbriga 2801) (edaspidi Leping). Lepingu esemeks oli Kaselaane põik 6

asuva kinnistu korteriomandite jagamisel tekkiv korteriomand, mille reaalosaks on eluruum

nr 12

(korter 69,30 m2) koos selle oluliste osadega ja päraldistega ning korteriomand, mille reaalosaks

on ehitise esimesel korrusel paiknev mitteeluruum nr 55 (panipaik 2,5 m2) koos selle oluliste

osade ja päraldistega.

3. Hageja tasus esemete ostuhinnast 18 575,25 eurot, ülejäänud ostuhinna pidi tasuma

asjaõiguslepingu sõlmimisel. Kostja kohustus püstitama korterelamu, ehitama välja lepingu

esemeks olevad korteriomandid ja lõpetama korteriomandite reaalosades ehitustööd

hiljemalt 31.01.2017. Hiljemalt nimetatud kuupäeval pidi toimuma ka lepingu eseme

ülevaatus ning pooled pidid sõlmima notariaalse asjaõiguslepingu.

4. Enne lepingu eseme ülevaatuse toimumisaja kokkuleppimist tekkis hagejal sellega

tutvumas käies (tellimaks korterisse vajalikku sobivat mööblit jms) mitmeid küsimusi

lepingu eseme kvaliteedi ja tehniliste lahenduste nõuetekohasuse osas. Kuivõrd kostja ei

osanud hageja küsimustele vastata, soovis hageja ülevaatuse teostamiseks ehitustööde

kohta käivat dokumentatsiooni. Pooled leppisid kokku, et ülevaatus leiab aset 22.12.2016.

Hageja palus edastada talle enne ülevaatuse toimumist tema korterit puudutav

projektdokumentatsioon ja kaetud tööde aktid. Vastuseks hageja soovile edastas maakler

hagejale ehitaja vastuse, milles lubati tutvustada hagejale tema poolt soovitud dokumente

korteri ülevaatusel kohapeal. 22.12.2016 hagejale dokumentatsiooni tutvumiseks ei

Tsiviilasi nr 2-17-4270

3 (15)

esitatud. Seega ei olnud hagejal võimalik teostada lepingu eseme ülevaatust ning tuvastada

teostatud tööde vastavust või mittevastavust lepingule ja ehitusprojektile. Pooled

ülevaatamise akti ei koostanud ega allkirjastanud.

5. Hageja pöördus seejärel korduvalt kostja poole (29.12.2016, 31.12.2016, 12.01.2017,

19.01.2017, 20.01.2017, 27.01.2017, 12.02.2017) ning nõudis lepingu eseme ülevaatuseks

vajalike dokumentide esitamist, millest kostja aga keeldus. Selle asemel, et dokumendid

esitada, korraldas kostja korteri ülevaatuse 20.01.2017, mille kohta tehtud aktil ei ole hageja

allkirja.

6. Hageja on korduvalt märkinud, et ülevaatust ei ole võimalik dokumentideta teha. Seetõttu

ei pidanud hageja võimalikuks kostja poolt teatatud aegadel asjaõiguslepingu sõlmimiseks

notari juurde ilmuda. Lepingu eseme ülevaatus jäi kostjast tulenevatel põhjustel lepingus

sätestatud tähtpäevaks teostamata ning notariaalne asjaõigusleping sõlmimata.

7. Kostja on rikkunud hageja ees Lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi. Kostja on

keeldunud mistahes ehitist käsitleva dokumentatsiooni üleandmisest. Lepingu punktid 3.6

kuni 3.9 nägid ostjale ette lepingu eseme ülevaatamise õiguse, millele vastab müüja

kohustus võimaldada asja ülevaatus. Lepingu p 3.1 järgi peab ta tagama ehitise ja lepingu

esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ehitustööde teostamise

vastavalt kehtivale ehitusprojektile. Lepingu p 3.2 järgi pidi müüja tagama ehitustööde,

sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel

kooskõlastatud ehitusprojektiga ning lepingu lisas nr 2 toodud pakkumistele. Kvaliteedi

nõuded on sätestatud Lepingu punktis 3.12 - ehitustööde kvaliteet peab olema vastavuses

Hea Ehitustava, Eestis kehtivate õigusaktide normide ja standarditega. Osas, milles

ehitustöö kvaliteedinõuded ei ole määratletud lepingu dokumentides rangemalt, peab

ehitustöö vastama Soome Ehitustööde kvaliteedinõuetele RYL, mis reguleerib sihtotstarbe

järgi erinevaid viimistluse ja ehituse kvaliteedinõudeid korterelamutele. Lepingu p 3.5.1

järgi kohustus müüja lõpetama korteriomandite reaalosades ehitustööd hiljemalt

31.01.2017 ning vastavalt lepingu punktidele

3.6 ja 3.7 tuli esitada lõpetatud tööd ostjale üle vaatamiseks ja vastuvõtmiseks hiljemalt

31.01.2017. Lepingu punktist 3.9 tulenes, et ehitustööde ülevaatuse eesmärgiks on võimalike

puuduste tuvastamine teostatud töödes. Selline käsitlus on kooskõlas ka tavaarusaamaga

ülevaatuse olemusest ja tähendusest. Dokumentatsioonita ei saa tuvastada, kas ehitis vastab

Lepingu p 3.1 ja p 3.2. nimetatud nõuetele. Pärast Lepingu punktis 6.2 asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ette nähtud tähtaja möödumist, so 31.01.2017, sattus kostja viivitusse lepingu

eseme omandi üleandmisega hagejale.

8. Lisaks Lepingu punktis 3.8 nimetatud õigusele asi üle vaadata tuleneb see ostja õigus ka

VÕS § 213 lõikest 3. Asja ülevaatamise õigus tähendab ka õigust asja lepingutingimustele

vastavusest aru saada, st müüja kohustusele võimaldada ülevaatus korreleerub ostja õigus

ülevaatusele. Asja ülevaatamise õigus tähendab ühtlasi asja ülevaatamise käigus õigust aru

saada ehitustööde kvaliteedist.

9. Hageja nõue on kooskõlas ka VÕS § 211 lõigetega 1 ja 2. Isegi juhul, kui pooled oleksid

22.12.2016 kohtumisel tutvunud ehitusdokumentatsiooniga, siis ei oleks tegemist

dokumentide sellise tutvustamisega, millega oleks ostjale antud piisav aeg –

ehitusdokumentatsiooni läbivaatamine samaaegselt korteri ülevaatusega ei ole mõistlikult

võimalik selliselt, et ostjal oleks võimalik lepingu eseme seisukorrast aru saada.

10. Hageja õigust dokumentatsioonile on kostjale tehingu sõlmimisel selgitanud ka notar.

Kostja pidi seega juba Lepingu sõlmimisel teadma, et tal tuleb ehitamist puudutav

dokumentatsioon esitada ostjale.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

4 (15)

11. Lepingu punkt 7.2, millele kostja viitab, reguleerib üksnes otsese valduse üleandmist pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist. See ei reguleeri müüja kohustust võimaldada ostetav asi üle

vaadata ega ka ostja õigust asi üle vaadata ja selle käigus asja seisukorrast aru saada.

12. Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna hagejal oli võimalus tutvuda kohalikule

omavalitsusele esitatud ehitusdokumentatsiooniga, siis vabastas see müüja kohustusest

ülevaatuse

käigus

ostjale

teavet

ja

dokumentatsiooni

esitada.

Ehitaja

poolt

dokumentatsiooni esitamine kohalikule omavalitsusele ei vabasta müüjat ostjaga sõlmitud

lepingust tulenevatest kohustustest ega mõjuta müüja ja ostja lepingulist suhet mingilgi

viisil.

13. Samuti ei vasta tõele, et nõuetekohased dokumendid oleks esitatud kohalikule

omavalitsusele. Kostja ei ole tõendanud, milliseid dokumente ta üldse vallale esitas, veel

vähem seda, et need dokumendid oleksid nõuetele vastavad ja asjakohased. Näiteks ei ole

esitatud tööprojekti, vaid üksnes eelprojekt. Mitmed esitatud dokumendid ei puuduta

Lepingu esemeks olevat ehitist.

14. Pooled ei ole käsitlenud 22.12.2016 kohtumist lepingu objekti ülevaatusena Lepingu punkti

3.9 tähenduses. Ebaõige on kostja seisukoht, et Lepingu p 3.9 kohaselt puudub hagejal

õigus kohtusse pöördumiseks, sest pooltevahelise vaidluse oleks pidanud lahendama

eksperdid. Poolte vahel ei olnud kokkulepet selle kohta, et ekspert peaks lahendama

pooltevahelise vaidluse dokumentide puuduste osas. Kuivõrd kostja ei esitanud hagejale

dokumente, ei võimaldanud kostja hagejal lepingueseme nõuetekohasust kontrollidagi.

Hageja ei ole tuginenud Lepingu eseme sisulistele puudustele, sest nende olemasolu või

puudumist ei ole võimalik kindlaks teha.

15. Kuna Lepingu eseme ülevaatuse ning asjaõiguslepingu sõlmimise viibimine oli tingitud

kostjast (müüja ei esitanud ostjale lepingu ülevaatuse teostamiseks vajalikku

dokumentatsiooni, vaatamata ostja korduvatele nõudmistele), esitas hageja kostjale

23.02.2017 avalduse Lepingust taganemiseks. Hageja taganes Lepingust põhjusel, et kostja

jättis hagejale esitamata Kaselaane põik 6 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni

koosseisus, mis vastab majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded

ehitusprojektile“ ning ehitusseadustiku (EhS) § 15 lõikele 3 ning majandus- ja

taristuministri

04.09.2015

määrusele

nr

„Ehitamise

dokumenteerimisele,

ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile,

selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“.

16. Taganemisavalduses esitas hageja kostjale ka leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuded.

Hageja andis taganemisavalduses kostjale kahenädalase täiendava tähtaja rikkumise

heastamiseks ehk nõutud dokumentatsiooni esitamiseks, mis lõppes 09.03.2017. Kostja sai

taganemisavalduse kätte samal päeval, so 23.02.2017. Taganemine jõustus 10.03.2017.

17. Kostja pole hagejale tagastanud ettemaksu summas 18 575,25 eurot Lepingu p 8.6 järgi

hiljemalt 16.03.2017. Hagi esitamise seisuga oli Lepingu alusel saadu tagastamise nõudega

seotud viivise suuruseks 4,46 eurot.

18. Lepingu p 6.2.1 kohaselt juhul kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks

müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tulenevatel põhjustel hiljemalt lepingus

kokkulepitud tähtpäevaks, kohustub müüja ostja nõudmisel tasuma ostjale leppetrahvi

0,024% ostuhinnast asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud iga päeva eest, välja arvatud

juhul, kui tähtpäeva ületamine on tingitud ostjast tulenevatel põhjustel, millisel juhtumil ei

ole müüja kohustatud leppetrahvi tasuma. Esmakordselt esitas hageja kostjale Lepingu

punkti 6.2.1. alusel leppetrahvinõude 12.02.2017 vastuskirjas. Leppetrahviarvestus lepingu

Tsiviilasi nr 2-17-4270

5 (15)

punkti 6.2.1 alusel kestis alates 01.02.2017, so asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitusse

sattumisest kuni

09.03.2017 ehk kuni taganemisavalduse jõustumiseni, kokku 37 päeva. Arvestades, et lepingu

eseme ostuhinnaks oli Lepingu punkti 4.1 kohaselt 123 835 eurot, oli kostja kohustatud Lepingu

punkti 6.2.1 alusel tasuma iga asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud päeva eest leppetrahvi

(123 835 × 0,024%) summas 29,72 eurot päevas. Tulenevalt eeltoodust on hageja

leppetrahvinõudeks Lepingu punkti 6.2.1 alusel 1099,64 eurot.

19. Lepingu punkti 8.6 kohaselt juhul, kui ostja taganeb lepingust ja ütleb lepingu üles lepingu

punktides 8.2 nimetatud alusel, kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 18 875,50 ning

tagastama ostjale ettemaksuna saadud summad seitsme kalendripäeva jooksul arvates

taganemise jõustumisest. Nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel kohustus müüja

tasuma ostjale viivist 0,024% tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest.

Hageja nõudis kostjalt taganemisavalduses Lepingu punkti 8.2 alusel leppetrahvi tasumist

seitsme päeva jooksul alates taganemisavalduse jõustumisest. Lepingu punktis 8.6

sätestatud ühenädalane tähtaeg leppetrahvi tasumiseks hakkas kulgema alates 10.03.2017

ning leppetrahvi tasumise tähtpäev saabus 16.03.2017.

20. Kuivõrd kostja ei ole Lepingu punktis 8.6 sätestatud leppetrahvi summat hagejale tasunud

lepingu punktis 8.6 sätestatud tähtaja jooksul, on hagejal kostja vastu leppetrahvi

tasumisega viivitamisest tulenev viivisenõue. Lepingu punkti 8.6 järgi oli kokkulepitud

viivisemääraks 0,024 % päevas, millest tulenevalt oli hagi esitamise ajaks sissenõutavaks

muutunud leppetrahvinõue 4,53 eurot.

21. Hageja oli sunnitud kostja poolse lepingu rikkumise tõttu tegema kohtueelselt kulutusi

õigusabile kokku summas 6537,60 eurot. Lisaks kandis hageja kohtueelseid kulutusi seoses

OÜ Revco Group ehitusnõuniku AA töödega summas 3690 eurot. Hageja andis oma

taganemisavalduses kostjale kahenädalase tähtaja kahju hüvitamiseks, mis möödus

10.03.2017. Hagi esitamise seisuga oli kostja viivitanud 8 päeva, millelt arvestatav viivis

oli 17,37 eurot. 22. Hageja kandis kulutusi eritellimusel tellitud mööbli, köögitehnika

ostmise kui ka ehitajalt tellitud lisatööde, mööbli hoiu ja transpordikulude näol:

muudatustöö nr 3 maksumusega 210 eurot; muudatustöö nr 4 maksumusega 560 eurot;

sisekujundaja teenus maksumusega 4122 eurot; mööbel maksumusega 23 740 eurot

(mööbel õnnestus müüa 1800 euro eest, mistõttu vähendas selles osas nõuet 1800 euro

võrra); köögitehnika maksumusega 2683,39 eurot; tapeet maksumusega 630 eurot;

vannitoa kraanikauss Vitra maksumusega 88 eurot; karniisiliistud ja liim maksumusega 121

eurot; siseukse lingid 3 komplekti kogumaksumusega 268 eurot; valmismööbli hoiu ja

transpordi kulud 3020,79 eurot. Hageja esitas taganemisavalduses kostjale lepingu esemele

tehtud kulutuste hüvitamise nõude summas 32 422,39. Hageja andis kostjale tähtajaks ühe

nädala taganemisavalduse jõustumisest. Hagi esitamise ajaks oli sissenõutavaks muutunud

ühe päeva viivis summas 7,13 eurot.

23. Hageja tasus Lepingu sõlmimisel notari tasud 487,73 eurot, mis tuleb kostjal hüvitada, kuna

hageja ei saanud asja omanikuks kostja rikkumiste tõttu.

Kostja vastuväited

24. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei ole

Lepingut rikkunud. Lepingus ei lepitud kokku selles, et dokumendid, mida hageja soovis saada,

peab kostja andma hagejale üle ning seda ei räägitud läbi ka enne Lepingu sõlmimist. Lepingu

punktid 3.1, 3.2, 3.8 ja 3.12 kohustasid kostjat selleks, et objekt ehitataks vastavate nõuete

kohaselt. Nimetatud Lepingu sätteid ei saa mõistlikult tõlgendada selliselt, et need annavad

ostjale õiguse saada müüjalt (kes on arendaja ja omanik) oma valdusse kogu Kaselaane põik

Tsiviilasi nr 2-17-4270

6 (15)

6/1 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon ja muud ehitusdokumendid. Lepingus

kokkulepitud ostja lepingu eseme ülevaatamise õigus ei saa mõistlikult tähendada seda, mille

kohaselt iga vastavate eriteadmisteta ostja hakkab välja nõudma kõiki ehitusdokumente ning

üle kontrollima absoluutselt kõikide ehitustööde, kasutatud materjalide ja lahenduste nõuetele

vastavust (sh nõudma arendajalt iga üksiku ehitusmaterjali, värvide ja segude toimivuse

tõendamist, erinevate ehitustehniliste lahenduste ja paigalduse toimivuse tõendamist jne).

Hageja poolset tõlgendust ei toeta ka avalik-õiguslikud normid.

25. Samuti ei tulene seadusest müüja kohustust esitada ostjale Kaselaane põik 6 korterelamu

ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muid ehitusdokumente (so teostusjoonised, ehituspäevik,

kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, ehitise hooldus- ja kasutusjuhendid jne) hageja

23.02.2017 taganemisavalduses nõutud mahus. EhS § 15 lg 1 ja 4 reguleerib üldise põhimõttena

seda, et ehitamise dokumenteerib mitte arendaja (omanik), vaid ehitaja, samuti on seaduses

sõnaselgelt ette nähtud ehitaja kohustus anda ehitusdokumendid üle ehitisregistrile, kohaliku

omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Seega ei ole

kehtestatud õigusaktide kohaselt ehitusprojekt ning ehitusdokumendid mitte arendaja

(omaniku), so antud juhul hageja valduses, vaid ehitaja, so antud juhul Hausers Ehitus OÜ

valduses, kellel on õigusaktidest tulenev kohustus esitada ehitusprojekt ning enamik

ehitusdokumente koos kasutusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele.

26. Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehitaja poolt on 20.12.2016 koos kasutusloa taotlusega

esitatud kogu ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule

omavalitsusele. Hagejal on olnud võimalus dokumentiga tutvuda, talle on Saue Vallavalitsuse

poolt saadetud kõik nõutud dokumendid. Hageja poolt kaasatud ehituseksperdi 23.12.2016 kuni

28.02.2017 saadetud e-kirjadest nähtub, et hageja sai põhjalikult kontrollida korterelamu

üldehitustööde ja korteriomandite ehitustööde vastavust lepingule.

27. Kostja pole keeldunud hageja soovitud dokumentidega tutvumisest. 2016. a detsembriks

olid ehitustööd lõpetatud ning kostja esindaja TS pakkus hagejale 20.12.2016 välja Lepingu

esemeks olevate korteriomandite ülevaatuse aja 22. detsembril 2016 kell 12.30. Hageja palus

20.12.2016 e-kirjas võimalust tutvuda vee- ja kanalisatsiooni- ning elektriprojektiga selles osas,

mis puudutab Lepingu esemeks olevat korterit. Selle peale tegi ehitaja Hausers Ehitus OÜ

esindaja ES 21.12.2016 e-kirjas hagejale ettepaneku tutvuda dokumentidega vajadusel

kohapeal ja hageja nõustus sellega. 22.12.2016 toimunud korteriomandite ülevaatusel osalesid

hageja esindajana TS, ehitaja esindajatena ES ja RJ ning hageja koos tundmatu isikuga. Ehitaja

esindajate poolt oli korteri ülevaatuse ajaks ehitusobjekti kontoris (soojakus) valmis pandud

Lepingu eset puudutavad teostusjoonised ventilatsioonisüsteemi, elektripaigaldise, vee- kütte-

ja kanalisatsioonisüsteemi osas, samuti arhitektuursed plaanid. Hageja ei avaldanud 22.12.2016

toimunud korteriomandite ülevaatuse ajal soovi tutvuda nimetatud dokumentidega. 22.12.2016

koosviibimine kestis ca 3-4 tundi ning see seisnes sisuliselt selles, et hageja nõudis ehitaja

esindajatelt erinevate ehitusmaterjalide ja ehitustehniliste lahenduste kehtestatud normidele

vastavuse tõendamist, samas esitamata ühtegi konkreetset väidet korteriomandite puuduste või

vaegtööde osas. Kohtumisel oli hageja suhtumine ja käitumine pahatahtlik ning

ebakonstruktiivne.

28. Hageja saatis 29.12.2016 ja 31.12.2016 kostjale kirjad, milles esitas erinevaid küsimusi

eelkõige üldehituslike tööde suhtes: nõudis katsetuste protokollide väljastamist; tõendite

esitamist tellija töötajate koolituste läbimise kohta; palus tõendada erinevate ehitusmaterjalide

vastavust kehtestatud nõuetele; palus tõendada erinevate ehitustehniliste lahenduste ning

paigalduste toimivust ja vastavust kehtestatud nõuetele; esitas erinevaid küsimusi kasutatud

materjalide, ehitustööde ja ehitustehniliste lahenduste suhtes ning palus tõendada lahenduse

toimivus, sh jäikus, stabiilsus, helisummutus, niiskuskindlus jne. Sisuliselt asus hageja teostama

Tsiviilasi nr 2-17-4270

7 (15)

ehitusjärelevalvet kogu Kaselaane põik 6 objekti üldehituslike ehitustööde nõuetele vastavuse

osas, mis ei ole ostja pädevuses, vaid mida seaduse kohaselt teostavad tellija järelevalvena

omanikujärelevalve (ehitusseadustiku (EhS) § 20) ja riikliku järelevalvena kohaliku

omavalitsuse üksus (EhS § 130 lg 2) või Tehnilise Järelevalve Amet (EhS § 130 lg 3).

29. Lepingus on dokumentide üleandmine reguleeritud punktis 7.2, mis sätestab, et lepingu

eseme

otsese

valduse

üleandmisel

allkirjastavad

müüja

ja

ostja

lihtkirjaliku

üleandmisvastuvõtmise akti ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning

mõõdikute näidud selle kuupäeva seisuga, ostjale üleantavad dokumendid. Samuti reguleerivad

VÕS § 211 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 dokumentide üleandmist

lepingu esemeks oleva korteri otsese valduse üleandmisel.

30. Hagejal puudus seega sisuline alus Lepingust taganemiseks, hageja taganemisavaldusel

ei olnud mistahes õiguslikke tagajärgi ning hageja taganemisavalduse alusel Leping ei

lõppenud.

31. Õiged pole taganemisavalduses väljatoodud Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehituslikud

puudused, mis käsitlevad korterelamut kui tervikut ning tegemist ei ole Lepingu esemeks olevas

korteriomandites tuvastatud ehituslike puuduste või vaegtöödega.

32. Kostja tegi 10.01.2017 hagejale ettepaneku korraldada uus Lepingu eseme ülevaatus

ostja, müüja ja ehitaja esindajate osavõtul kas 11.01.2017 kell 14.30 või 13.01.2017 kell 14.00.

Kostja märkis, et kui hageja ei pea vajalikuks korraldada uut korteriomandite ülevaatust või kui

uuel ülevaatusel jääb uuesti koostamata ja allkirjastamata ehitustööde ülevaatamise akt, siis

peab kooskõlas Lepingu punktidega 3.9 ja 3.19 algatama menetluse vaidluste lahendamiseks

vastava ala ekspertide osavõtul, milleks palus kostja hagejal hiljemalt 13.01.2017 kella 16.00-

ks nimetada sõltumata ekspert, kes lahendaks tekkinud vaidluse Lepingus kokkulepitud korras.

Hageja ei kinnitanud, et kumbki pakutud aeg oleks või poleks talle sobiv ega nimetanud ka

eksperti. 17.01.2017 saatis kostja hagejale kirja ja tegi ettepaneku korraldada uus ülevaatus

20.01.2017 kell 14.00. Hageja ei ilmunud 20.01.2017 ehitustööde ülevaatamisele, mistõttu

ehitustööde ülevaatuse akt vormistati müüja ja ehitaja esindajate osavõtul.

33. Kostja on teinud hagejale korduvalt ettepanekuid asjaõiguslepingu sõlmimiseks või

vaidluste lahendamiseks eksperdi nimetamiseks. 13.02.2017 saatis kostja hagejale kirja, milles

märkis, et on broneerinud uue notariaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asjaõiguslepingu

sõlmimine toimub 06.03.2017 kell 10.30 Tallinna notar Evelyn Rootsi büroos. Hageja notari

juurde ei ilmunud. Seega on hageja ise rikkunud Lepingut, kuigi talle anti korduvalt kohustuse

täitmiseks tähtaegu.

34.

06.03.2017 tegi kostja avalduse, millega taganes Lepingust. Taganemisavaldus jõustus

kahe nädala möödumisel arvates taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt.

Taganemisavalduses märkis kostja, et nõuab hagejalt Lepingu p 8.5 alusel leppetrahvi summas

18 875,50 eurot ning tasaarvestab Lepingu p 8.5 alusel taganemise järgselt tagastamisele

kuuluva hageja poolt ettemaksuna tasutud summa 18 575,25 eurot omapoolse leppetrahvi

nõudega hageja vastu summas 18 875,50 eurot.

35. Hageja ei saa samaaegselt nõuda leppetrahvi summas 1099,64 eurot asjaõiguslepingu

sõlmimisega viivitamise eest ning leppetrahvi summas 18 875,50 eurot lepingust taganemise

tõttu tasumisele kuuluva leppetrahvi katteks.

36. Hageja kulutuste hüvitamise nõue on alusetu. Hageja ei ole tõendanud, et kahju oli

kostjale ettenähtav. Samuti tuleb hageja kahjust maha arvata leppetrahvi summa 18 875,50

eurot ja 1099,64 eurot.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

8 (15)

Maakohtu otsus

37. Harju Maakohus jättis 05.04.2019 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Samuti tühistas maakohus hagi tagamise.

38. Maakohus leidis, et hageja poolt 23.02.2017 esitatud Lepingust taganemisavalduse

formaalsed eeldused on täidetud. Vaidlus on selles, kas on täidetud ka materiaalsed eeldused.

Maakohus leidis, et hagejal oli õigus nõuda ehitise dokumentidega tutvumist, kuid küsimus on

maakohtu arvates selles, milliste dokumentidega (millises mahus) ja kuidas tal oli nendega

õigus tutvuda.

39. Maakohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest, et pooled oleksid pidanud

läbirääkimisi selles, et kostja peaks andma hagejale üle enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist

või asjaõigusliku lepingu sõlmimisel muud dokumendid, kui on nimetatud sõlmitud Lepingu

lisades, mistõttu ei ole võimalik tõlgendada Lepingu punkte 3.1, 3.2 ja 3.13 nii, et kostjal oli

kohustus esitada hagejale kõik hageja poolt taganemisavalduses märgitud ehitisega seotud

dokumendid. Maakohus leidis, et VÕS § 211 lg 1 mõtte kohaselt on olulised ostetava asja

ilmestavad ja kasutamist võimaldav plaanid hagejale koos Lepinguga esitatud nii nagu

Lepingus on kokku lepitud kooskõlas VÕS § 76 lõikega 1 ja 2.

40. Alates 01.07.2015 kehtivas ehitusseadustikus on reguleeritud üksikasjalikult ehitist, mis

on maatüki oluline osa, puudutavate (seaduses ja määruses nimetatud) ehitusdokumentide kui

päraldiste pidamise kord, asukoht ja samuti on reguleeritud nende dokumentidega ehitisregistri

ja kohaliku omavalitsuse kaudu tutvumise võimalus. Maakohtu hinnangul tagab selline

regulatsiooni selle, et järelevalvet teostavad asutused ja asjast huvitatud isik, kelleks on ka

võlaõigusliku lepingu pooleks olev hagejast ostja, saaks ehitise kohta objektiivse ja olulise

teabe, et ehitist kontrollida. Ehitusseadustikust ja selle alusel kehtestatud määrustest ei tulene

kostjale kui arendajast müüjale kohustust neid dokumente anda hagejale üle. Lepingu objektiks

olevate korteriomandite (eluruum ja mitteeluruum) dokumentide ehk päraldiste asukoht on

mitte müüja käes, vaid registris ja nende dokumentide alusel on võimalik kontrollida hagejast

ostjal ka vaidlusaluses müügilepingus nimetatud esemete vastavust lepingus märgitud

kvaliteedinõuetele. Maakohus märkis lisaks, et dokumentide kogum, mille esitamist hageja

nõuab taganemisavalduses, on niivõrd ulatuslik, et sellises kogumis dokumentide esitamine

VÕS § 211 lg 1 järgi ei ole VÕS § 6 lg 1, 2 ja VÕS § 76 lg 1, 2 tuleneva mõistlikkuse ja hea

usu põhimõttega kooskõlas, olukorras, kus selliste dokumentide saamise võimalus on olemas

hagejal ehitisregistri kaudu.

41. Seega leidis maakohus, et tulenevalt Lepingust ega ka ehitusseadustikust ei olnud kostjal

hageja taganemisavalduses nimetatud dokumentide esitamise kohustust.

42. Lisaks hindas maakohus, kas kostja on keeldunud võimaldamast hagejal soovitud

dokumentidega tutvumist. Maakohtu hinnangul on kostja tõendanud, et neid dokumente, mida

hageja palus enne korteriomandite ülevaatust, olid hageja jaoks ette valmistatud ning hagejale

pakuti võimalust nendega tutvuda enne objekti ülevaatust 22. detsembril 2016. Hageja oli

sellega nõus, kuid ülevaatuse toimumise ajal ei pidanud ta nendega tutvumist enam vajalikuks.

Kostja on käitunud maakohtu hinnangul seega kooskõlas VÕS § 6 lg 1 tuleneva mõistlikkuse

ja hea usu põhimõttega.

43. Kostja on tõendanud, et vaidlusaluse korterelamu kohta oli ehitaja Hausers Ehitus OÜ

esitanud 20.12.2016 koos kasutusloa taotlusega kogu ehitusprojekti ning enamiku

ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele. Saue Vallavalitsuse poolt on

20.12.2016 kantud ehitisregistrisse kogu Kaselaane põik 6/1 korterelamuga seotud

ehitusdokumentatsioon ja hageja on dokumentidega tutvunud. Ka sellest tulenevalt leidis

maakohus, et kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

9 (15)

44. Maakohtu hinnangul ei välistanud väidetav dokumentide saamise võimatus kontrollida

hagejal lepingu eseme vastavust lepingule kooskõlas Lepingu punktidega 3.9 ja 3.19. Hageja ei

ole esile toonud, et ta oleks nimetatud lepingu sätete kohaselt eksperdi nimetanud. Seega on

maakohtu hinnangul ebaõige hageja väide selle kohta, et ilma kostja poolt dokumentatsiooni

esitamiseta ei ole võimalik sisuliselt teostada ka Lepingu p 3.9 kohast menetlust.

45. Maakohus tuvastas, et kostja pakkus hagejale korduvalt asjaõiguslepingu sõlmimise

aega ja selgitas hagejale võimalust enne asjaõiguslepingu sõlmimist lahendada vaidlus asja

võimalikest puudustest Lepingus kokkulepitud korras. Tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma

kohustust rikkunud, ei jäänud maakohtu hinnangul asjaõigusleping sõlmimata kostjast

tuleneval põhjusel. Seetõttu ei olnud hageja poolt lepingust taganemine õigustatud ja

taganemisel ei ole õiguslikku toimet.

46. Maakohus märkis lisaks, et ehkki taganemisavalduses on hageja viidanud osaliselt ka

asja puudustele, siis nende puuduste tõttu ei ole hageja lepingust taganenud.

47. Põhjusel, et hageja 23.02.2017 taganemisavaldusega Leping ei lõppenud, ei ole hagejal

õigus kostjalt nõuda VÕS § 189 lg 1 järgi üleantud 18 575,25 euro tagastamist ega sellelt viivist.

Samuti ei ole hagejal õigus nõuda Lepingu p 8.6 järgi leppetrahvi 18 875,50 eurot ega sellelt

viivist. Kuna asjaõiguslepingu tähtaegselt sõlmimata jäämine ei olnud tingitud kostjast, ei saa

hageja nõuda kostjalt Lepingu p 6.2.1 alusel leppetrahvi 1099,64 eurot. Kuna kostja ei ole talle

etteheidetavad kohustusi rikkunud, siis ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt ka kahju hüvitamist,

mis tal väidetavalt tekkisid seoses sissenõudmiskulude kandmisest 10227,60 euro ulatuses.

Samuti ei ole hagejal õigus nõuda kahju hüvitist Lepingu esemele tehtud kulude katteks 33

643,18 eurot ja nendelt viivist ning kahju hüvitist notarikulude eest 487,73 eurot.

Apellatsioonkaebus

48. Maakohtu otsuse peale esitas hageja 06.05.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub

tühistada maakohtu otsuse täielikult ning hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja tühistada

maakohtu otsuse täielikult ning saata asi uueks läbi vaatamiseks Harju Maakohtule. Hageja

palub jätta menetluskulud kostja kanda.

49. Maakohus on oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme ning ebaõigesti

hinnanud tõendeid. Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et hagejal on õigus nõuda ehitise

dokumentidega tutvumist. Seejärel on maakohus vastuoluliselt ja ebaõigesti leidnud, et

Lepingust ei tulene hagejale dokumentide saamise õigust.

50. Hagejale tuleneb õigus dokumentidele VÕS § 211 lg-test 1 ja 2 ning isegi, kui talle ei

kuuluks ehitusdokumentatsioon üle andmisele päraldistena VÕS § 211 lg 1, ei välistaks see

kuidagi hageja õigust tutvuda dokumentidega asja ülevaatamisel Lepingu punktide 3.1, 3.2,

3.12 ja 3.6 kuni 3.9 alusel – nimetatud kaks õiguslikku alust on eraldiseisvad hageja

subjektiivsed õigused. Lisaks tuleneb ostja õigus asi enne üle vaadata ka VÕS § 213 lõikest 3.

Hageja õigust dokumentatsioonile on kostjale tehingu tegemisel selgitanud ka notar.

51. Lepingu punktid 3.6 kuni 3.9 nägid ostjale ette lepingu eseme ülevaatamise õiguse,

millele vastab müüja kohustus võimaldada asja ülevaatus. Pooled olid kokku leppinud, et

ehitustööd vaadatakse üle ning puudused fikseeritakse aktis koos puuduste likvideerimise ja

ehitustööde uue üleandmise tähtpäevaga. Seega on ülevaatuse eesmärgiks ja sisuks see, et

kinnisasja ostja saaks aru, kas kinnisasi vastab Lepingu tingimustele või mitte. Ainuüksi

visuaalsel ehitise ülevaatusel ei ole võimalik ehitise puuduseid tuvastada.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

10 (15)

52. Korterelamu

valmimisel

ei

võimaldanud

kostja

hagejal

tutvuda

ehitise

dokumentatsiooniga ja takistas seda, mistõttu ei saanud hageja hinnata, kas lepingu ese vastas

lepingu tingimustele või mitte. Hageja taganes seetõttu Lepingust.

53. Maakohus on jätnud tähelepanuta ja analüüsimata, et hageja küsis kostjalt dokumente

korduvalt, kuid kostja ei võimaldanud hagejal tutvuda dokumentidega. 22.12.2016 kohtumine

ei olnud asja ülevaatamine lepingu punktide 3.6 kuni 3.9 tähenduses. Isegi juhul, kui hageja

oleks 22.12.2016 kohtumisel tutvunud ehitusdokumentatsiooniga, siis ei oleks tegemist sellise

dokumentide tutvustamisega, millega oleks ostjale antud piisav aeg – ehitusdokumentatsiooni

läbivaatamine samaaegselt korteri ülevaatusega ei ole mõistlikult võimalik selliselt, et ostjal

oleks võimalik lepingu eseme seisukorrast aru saada. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas see,

kui dokumendid on ehitussoojakus tutvumiseks olemas, kuid reaalselt nendega tutvumist ei

võimaldata. Hageja esitas 29.12.2016 kostjale nõude saada dokumendid ehitusseadustikus ja

selle rakendusaktides märgitud mahus, kuid kostja keeldus.

54. Kehtivast ehitusseadustikust ja selle rakendusaktidest ei saa tuletada poolte vahelisi

õigussuhteid. Hageja ei ole ehitajaga eraõiguslikus suhtes ning seetõttu ei mõjuta ehitajale

avalik-õiguslikest regulatsioonidest tulenevad kohustused hageja võimalust tutvuda nõutud

dokumentidega, milleks kostjat kohustab poolte vahel sõlmitud leping.

55. Maakohus jättis analüüsimata hageja väite selle kohta, et ehitisregistris ei ole selliseid

dokumente, mida hageja nõuab. Seal ei ole ehitusprojekti ega tööprojekti, lisaks on seal vale

maja dokumendid. Seetõttu on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et hageja sai vajalike

dokumentidega tutvuda kohalikus omavalitsuses.

56. Maakohus jättis arvesse võtmata, et hagejal oli õigustatud huvi nõuda dokumentide

esitamist nendega tutvumiseks. Kostja poolne käitumine ei ole käsitletav heausksena.

57. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud kaasama eksperdi. Lepingu

punktist 3.19 tulenevalt oleks hageja saanud eksperti kaasates tuvastada lepingu eseme

puudused. Hageja ei ole tuginenud ehitise sisulistele puudustele, seega ei olnud eksperdi

kaasamine vajalik.

Vastustaja seisukoht

58. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning kõik

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

59. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb

jätta rahuldamata.

60. Vaidlustamata asjaolude kohaselt sõlmisid 03.08.2016 kostja (müüja) ja hageja (ostja)

korteriomandite notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kohustus

kostja müüma ning hageja kohustus ostma Harju maakonnas Saue vallas Laagri alevikus

Kaselaane põik 6 kinnisasjale püstitatavas elamus paikneva eluruumi nr 12 ja mitteeluruumi nr

55. Lepingu kohaselt tuli asjaõigusleping korteriomandite omandi üleandmise kohta sõlmida

hiljemalt 31.01.2017, see on sõlmimata. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja esitas

23.02.2017 kostjale Lepingust taganemise avalduse. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas

on täidetud hageja taganemisavalduse materiaalsed eeldused.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

11 (15)

61. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus lõppjäreldusena õigesti leidnud, et kostja ei

ole kohustust rikkunud ja hagejal ei tekkinud õigust lepingust taganemiseks, mistõttu ei ole

Leping hageja taganemisavaldusega lõppenud.

62. Maakohus on õigesti leidnud, et pooled ei ole kokku leppinud kostja kohustuses esitada

enne asjaõiguslepingu sõlmimist hagejale taganemisavalduses märgitud mahus dokumente.

Maakohus jõudis aga eeltoodud järelduseni ebapiisavate põhjendustega. Ringkonnakohus saab

maakohtu vea parandada ja täiendada maakohtu põhjendusi.

63. Hageja tugines kostja poolse kohustuse rikkumisel Lepingu punktidele 3.1, 3.2, 3.12 ja

3.6 kuni 3.9. Samuti tugines hageja VÕS § 211 lõigetele 1 ja 2 ning VÕS § 213 lõikele 3. Hageja

väitel tuleneb nendest lepingu punktidest ja võlaõigusseaduse sätetest kostja kohustus esitada

hagejale enne asjaõiguslepingu sõlmimist ehitusega seotud dokumentatsioon koosseisus, mis

vastab majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ ning

EhS § 15 lõikele 3 ja majandus- ja taristuministri 04.09.2015 määrusele nr 115 „Ehitamise

dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning

hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“. Kostja väitel ei ole tal

kohustust hagejale dokumente enne asjaõiguslepingut esitada. Maakohus tõlgendas Lepingu

punkte 3.1, 3.2 ja 3.13 lähtudes poolte ühisest tahtest ja arvestades lepingueelseid läbirääkimisi

VÕS § 29 lg 1 ja lg 5 p 1 alusel ning leidis, et tõendamist ei ole leidnud poolte vahel kokkulepe

selles, et kostja peaks andma hagejale üle enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist muud

dokumendid, kui need, mis on nimetatud Lepingu lisades. Kolleegiumi arvates tõlgendas

maakohus nimetatud lepingu punkte (ekslikult märkides 3.12 asemele 3.13) õigesti, kuid jättis

tõlgendamata Lepingu punktid 3.8 ja 3.9. Lepingu punktis 3.8 on pooled kokku leppinud selles,

et korteriomandite reaalosade valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse müüja, ostja ja

ehitaja poolt ning selle kohta koostavad müüja, ostja ja ehitaja ehitustööde ülevaatamise akti.

Lepingu punktis 3.9 on pooled kokku leppinud selles, et ehitustööde ülevaatamise käigus

avastatud puudused fikseeritakse aktis koos puuduste likvideerimise ja ehitustööde uue

üleandmise tähtpäevaga (I kd tl 13-21). Lepingutingimust tuleb VÕS § 29 lg-te 6 ja 7 järgi

tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui

terviku olemusest ja eesmärgist, ning kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või

väljendit mõista viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga (vt Riigikohtu

13.10.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-71-10, p 12). Lepingu punktid 3.1, 3.2 ja 3.12 nägid ette

kostja kohustuse tagada ehitise ja lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate

reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile ja kokkulepitud

kvaliteedinõuetele. Kolleegiumi arvates näeb Lepingu punkt 3.8 ette ostjale õiguse kontrollida

korteriomandi reaalosa valmidust ja selle vastavust Lepingu punktidele 3.1, 3.2. ja 3.12.

Lepingu esemele kohalduvad nõuded on nimetatud punktides sätestatud ja Lepingu punkti 3.8

ei saa mõista teisiti kui nende nõuete täitmise kontrollimist.

64. Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ostjal ei ole võimalik kontrolliõigust teostada

olukorras, kus puudub ehitusdokumentatsioon. Samas ei nõustu kolleegium hagejaga selles, et

Leping näeb ette ostjale ehitusdokumentatsiooni esitamise. Lepingu punkti 3.8 eraldi ega koos

punktidega 3.1, 3.2, 3.12 tõlgendades ei ole võimalik jõuda järeldusele, et müüjal on kohustus

ostjale esitada ehitusdokumentatsioon. Nimetatud lepingu punktides ei ole kokku lepitud selles,

et müüja peab ostjale dokumendid kontrolli teostamiseks üle andma. Kolleegiumi hinnangul

tuleb Lepingu punkti 3.8 tõlgendada selliselt, et selles märgitud ostja poolse kontrolli

teostamise õigus hõlmab ehitusega seotud dokumentidega tutvumise võimalust, mitte nende üle

andmist ostjale. Dokumentidega tutvumise võimaldamine ei tähenda tingimata nende esitamist

(valdusse üleandmist).

Tsiviilasi nr 2-17-4270

12 (15)

65. Dokumentidega tutvudes on ringkonnakohtu hinnangul ostjal võimalik piisavalt

hinnata, kas lepingu ese vastab lepingus kokkulepitule või mitte ning juhul kui puudused

esinevad, siis fikseerida need aktis vastavalt Lepingu punktile 3.9. Sellist tõlgendust toetab

kolleegiumi arvates ka see, et pooled on Lepingu punktis 7.2 kokku leppinud ostjale

dokumentide üleandmise alles lepingu eseme valduse üleandmisel (I kd tl 13-21). Samuti

sätestab VÕS § 211 lg 1, et ostjale antakse asja juurde kuuluvad dokumendid üle asja valduse

üleandmisel.

Seega ei näe Lepingu p 7.2. ega VÕS § 211 lg 1 ette, et ostjale tuleks lepingu esemega seotud

dokumendid üle anda enne lepingu eseme valduse üleandmist.

66. Lepingu punktis 3.8 sätestatud lepingu eseme kontrolli õigus tähendab kolleegiumi

hinnangul ostjale võimaluse loomist kontrolli teostamiseks. Kolleegiumi hinnangul toetab

sellist tõlgendust vastavalt VÕS § 29 lg 5 punktile 3 lepingupoolte käitumine pärast lepingu

sõlmimist. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et neid dokumente, mida hageja palus enne

korteriomandite ülevaatust 22.12.2016, olid tema jaoks olemas, ette valmistatud ning hagejale

pakuti võimalust nendega tutvuda enne objekti ülevaatust 22.12.2016, kuid millega tutvumist

hageja enne ülevaatust vajalikuks ei pidanud. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja

neid ei korda, kuid täiendab maakohtu põhjendusi sellega, et korteri ülevaatuse ajal

dokumentidega tutvumise võimaluse pakkumine ja hageja poolne sellega nõustumine viitab

poolte tahtele leppida kokku ostjale võimaluse loomises lepingu eseme lepingule vastavuse osas

kontrolli teostamiseks.

67. Kolleegium ei nõustu eeltoodust tulenevalt hageja apellatsioonkaebuses esitatud

väitega, et 22.12.2016 kohtumine ei olnud asja ülevaatamine lepingu punktide 3.6. kuni 3.9.

tähenduses. Hageja on vastanud maaklerile, et 22.12.2016 Kaselaane 6-12 ülevaatuse aeg talle

sobib ning ta nõustus sellega, et talle pannakse ehitusdokumentatsioon tutvumiseks valmis (I

kd tl 38). Seega käsitles hageja ise 22.12.2016 toimuvat kui lepingu eseme ülevaatust,

sealhulgas kontrolli teostamisena lepingule vastavuse osas.

68. Hageja väitel tuleneb lisaks Lepingule ostja õigus asi enne üle vaadata ka VÕS § 213

lõikest 3, mille kohaselt ei pea müügihinda tasuma enne kui ostja on saanud asja üle vaadata.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et ostjal on õigus asi üle vaadata enne müügihinna tasumist,

kuid selline õigus ei hõlma dokumentatsiooni üleandmist. VÕS § 213 lg 3 ei sätesta erandit

VÕS § 211 lg 1 osas.

69. Maakohus on kolleegiumi arvates õigesti leidnud, et ehitusseadustikust ja selle

rakendusaktidest tuleneb ehitaja kohustus ehitamine dokumenteerida ja ehitajale kohalikule

omavalitsusele dokumentide esitamise kohustus. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et ostjal

on võimalik dokumentidega tutvuda ja saada ehitise kohta objektiivne info ehitisregistris

asuvate dokumentide pinnalt. Ringkonnakohus nõustub sellekohaste maakohtu põhjendustega

ja neid ei korda. Maakohus asus aga eelnevast lähtudes asjakohatule järeldusele, et hageja

taganemisavalduses nimetatud dokumentide esitamise kohustust ei olnud kostjal ka tulenevalt

ehitusseadustikust. Õige on hageja märkus, et ehitusseadustik ega selle rakendusaktid ei

reguleeri eraõiguslikke suhteid, mistõttu ei saa nendest sätetest tuletada kostja lepingulise

kohustuse olemasolu või selle puudumist. Samas nõustub ringkonnakohus kostjaga, et

ehitusseadustikus ja selle rakendusaktides sätestatut tuleb arvesse võtta Lepingu tõlgendamisel.

Kolleegium leiab, et ehitusseadustikus ega selle rakendusaktides sätestatu ei toeta hageja

tõlgendust selle kohta, et ehitamisel oleva ehitise puhul peab ehitise müüja andma ehitise

dokumendid ostjale üle enne asjaõiguslepingu sõlmimist ning valduse üleandmist. Ehitamise

käigus ja ehitise valmimisel, kuid enne valduse ostjale üleandmist, ei ole seaduses ette nähtud

ehitise dokumentide muule kui avalik-õiguslikku kontrollipädevust omavale isikule esitamist.

Tsiviilasi nr 2-17-4270

13 (15)

70. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige maakohtu järeldus selle kohta, et kuna

ehitusdokumentatsioon

oli

koos

kasutusloa

taotlusega

esitatud

20.12.2016

Saue

Vallavalitsusele ja hageja on tema poolt nõutud dokumente vallavalitsuselt saanud, siis ei ole

kostja enda kohustusi rikkunud. Asjaolu, kas dokumentatsioon on esitatud vallavalitsusele ja

kas ostja on saanud nendega seal või ehitisregistri vahendusel tutvuda ei muuda poolte vahelisi

lepingulisi kohustusi. Samas ei muuda maakohtu selline eksimus asja lahendamise tulemust.

Seejuures on kolleegiumi arvates asjakohatu hageja apellatsioonkaebuses esitatud väide selle

kohta, et maakohus jättis arvestamata, et ehitisregistris ei ole selliseid dokumente, mida hageja

nõuab.

71. Arvestades õigusaktides ehitise dokumentatsiooni üleandmise kohta sätestatut, samuti

VÕS § 211 lõiget 1 ja eelpool viidatud Lepingu punkte, leiab kolleegium, et kui pooled oleksid

soovinud ehitise dokumentatsiooni üleandmist hagejale enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja

enne korteri valduse üleandmist, oleksid pooled sellise müüja kohustuse sõnaselgelt lepingus

kokku leppinud. Antud juhul seda aga pooled Lepingus teinud ei ole.

72. Ehitusega seotud dokumentidega tutvumise võimaldamine ostjale on ringkonnakohtu

hinnangul piisav selleks, et esmaselt tuvastada olulisemad ehitise puudused, mis fikseeritakse

ülevaatuse aktis. Samuti sätestab Leping ostjale võimaluse esitada pretensioonid ehitise osas

pärast ehitise valmimist ja üleandmist garantiikorras vastavalt Lepingu punktidele 3.13 kuni

3.19. Seega on Lepingu kohaselt ostjale tagatud võimalused saada endale lepingu tingimustele

vastav asi.

73. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja on taganemisavalduse kohaselt soovinud

teostada ehitise üle laiaulatuslikku ehitusjärelevalvet. Seejuures on tuleb märkida, et pooled on

piiritlenud Lepingu punktis 3.8 lepingu eseme ülevaatamise üksnes reaalosa valmiduse osas,

mis osundab sellele, et poolte eesmärk lepingu sõlmimisel ei saanud olla võimaldada ostjal

teostada kontrolli kogu ehitise osas, vaid üksnes kokkulepitud korteriomandite osas. Maakohus

on õigesti leidnud, et dokumentide kogum, mille esitamist hageja nõuab taganemisavalduses,

on seega niivõrd ulatuslik, et sellises kogumis dokumentide esitamise kohustus kostja poolt ei

oleks ka mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega kooskõlas.

74. Samuti täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi sellega, et kostja, olles

võimaldanud 22.12.2016 hagejale tema poolt soovitud dokumentidega tutvumise, on täitnud

kohustuse tagada hagejale lepingu eseme osas kontrolli teostamise võimalus vastavalt Lepingu

punktile 3.8. Hageja saatis 20.12.2016 maakler TS-le e-kirja, milles palub saata vee-,

kanalisatsiooni- ja elektriprojekt ning kaetud tööde aktid tutvumiseks. TS saatis hagejale edasi

ehitaja vastuse, kes teatas, et projektide ja aktidega saab tutvuda kohapeal. Selle peale vastas

hageja, et „Hästi, tutvume projektidega kohapeal“ (I kd tl 38). Seega on hageja nõustunud tema

poolt soovitud dokumentidega tutvumisega kohapeal. Tunnistajate ES, RJ ja TS ütluste kohaselt

olid ülevaatuse teostamisel hageja poolt soovitud dokumendid ette valmistatud ja

ehitussoojakus olemas, kuid hageja ei avaldanud enam soovi nendega tutvuda (IV kd tl 198-

202). Samuti tunnistab hagejaga objektil kaasas olnud ehitusekspert AA, et ülevaatuse alguses

nõudis ta dokumentidega tutvumist, mille peale vastati, et need on olemas ehitussoojakus (IV

kd tl 196-198). Seega on kolleegiumi hinnangul tõendatud, et hagejale oli tagatud võimalus

tema poolt Lepingu p 3.8 sätestatud kontrolli teostamiseks vajaliku dokumentatsiooniga tutvuda

ja sellega seoses veenduda, kas lepingu esemeks oleva reaalosa valmidus vastab lepingule.

75. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige ka hageja poolt apellatsioonkaebuses märgitu, et kuigi

dokumendid olid ehitussoojakus tutvumiseks olemas, siis reaalselt nendega tutvumist ei

võimaldatud. Hageja leiab, et sel ajal kui teostatakse korteri ülevaatust ei ole samaaegselt

võimalik dokumentidega tutvuda. Kolleegium nõustub hagejaga, et ülevaatuse eesmärgiks ja

sisuks on see, et kinnisasja ostja saaks aru, kas kinnisasi vastab lepingu tingimustele või mitte

Tsiviilasi nr 2-17-4270

14 (15)

ning üheaegselt kinnisasja ülevaatamine ja dokumentidega tutvumine ei ole mõeldav. Samas ei

nähtu kolleegiumi hinnangul hageja seisukohtadest ega kohtule esitatud tõenditest, et hageja

oleks ülevaatuse lõppedes avaldanud soovi dokumentidega tutvumiseks kohapeal või oleks

soovinud selleks talle täiendava aja võimaldamist. Tunnistaja AA ütluste kohaselt oli

dokumentidega tutvumiseks vaja pikemat aega ja keegi ei pakkunud pärast ülevaatust, et

kusagil oleks võimalik nendega tutvuda (IV kd tl 196-198). Kolleegiumi hinnangul oleks hageja

pidanud antud olukorras ise selleks soovi avaldama. Talle oli eelnevalt pakutud dokumentidega

tutvumise võimalust, mistõttu ei saa eeldada, et kostja peaks korduvalt ise hagejale pakkuma

sellist võimalust.

76. Lisaks leiab kolleegium, et tõendatud on hagejale uue ülevaatamise aja pakkumine

kostja poolt. Nimelt pakkus kostja 17.01.2017 hagejale välja uue aja ülevaatuseks, kuid hageja

ei vastanud kostjale, kas talle pakutud aeg sobib. Samuti ei ilmunud hageja kostja poolt pakutud

ajal kohale (II kd tl 30-31). Nii nagu kolleegium eelnevalt leidis, ei leppinud pooled kokku

selles, et kostja peab hagejale dokumendid esitama, so nende valduse üle andma, vaid

võimaldama hagejal dokumentidega tutvuda. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja teinud kõik

selleks, et hagejal oleks võimalik ehitusega seonduva dokumentatsiooniga kohapeal tutvuda,

millega on kostja enda kohustuse täitnud.

77. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige maakohtu poolt Lepingu punktist 3.9 tehtud

järeldus selle kohta, et kui pooled ei jõua kokkuleppele dokumentide olemasolus või

puudumises, siis oli vaja hagejal nimetada ekspert. Samas ei ole tegemist olulise

menetlusõiguse normi rikkumisega, mis viinuks ebaõige lahendini. Kolleegium märgib, et

Lepingu punktis 3.9 on pooled kokku leppinud ehituslike puuduste esinemisel vaidluse korral

eksperdi kaasamise vajaduse, mitte olukorras, kus kostja ei võimalda hagejal tutvuda

dokumentidega. Sellele viitab antud lepingu punkti esimene lause, mille kohaselt ehitustööde

ülevaatamise käigus avastatud puudused fikseeritakse aktis. Järgnevas lauses on kokku lepitud

eksperdi kaasamise vajadus tulenevalt sellest, kas puuduste olemasolu üle on vaidlus.

78. Maakohus tuvastas kolleegiumi arvates õigesti, et kostja pakkus hagejale

asjaõiguslepingu sõlmimist, kuid hageja ei ilmunud notari juurde. Samas jättis maakohus

edasiselt otsuses käsitlemata kostja poolse lepingust taganemisavalduse kehtivuse küsimuse ja

kostja taganemisavalduse. Hageja on esitanud kostja vastu rahalise nõude lepingu alusel tasutud

ettemaksu tagastamiseks sellel alusel, et lepingust on taganetud. Kostja poolse taganemisega

oleks samuti Leping lõppenud ja hagejal oleks ikkagi VÕS § 189 lg 1 alusel kostja vastu nõue

ettemaksu tagastamiseks. Sellises olukorras oleks pidanud maakohus hindama, kas lepingust

on taganetud kostja avalduse alusel ja seetõttu on leping lõppenud. Ringkonnakohus saab

maakohtu vea parandada ja täiendada selles osas otsuse põhjendusi.

79. Kostja väitel taganes ta Lepingust 06.03.2017 avaldusega. Hageja ei ole sellele sisulisi

vastuväiteid esitanud. Hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et kostja taganemisavaldust ta

vaidlustanud ei ole. Seega olukorras, kus hageja taganemisavalduse alusel Leping ei lõppenud,

tuvastab ringkonnakohus, et Leping lõppes kostja taganemisavalduse alusel. Kostja on

seisukohal,

et

tema

taganemisavaldus

jõustus

kahe

nädala

möödumisel

arvates

taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt. Ringkonnakohtul puudub alus asuda

teistsugusele järeldusele.

80. Taganemisavalduses märkis kostja, et nõuab Lepingu p 8.5 alusel hagejalt leppetrahvi

summas 18 875,50 eurot ning tasaarvestab taganemise järgselt tagastamisele kuuluva hageja

poolt ettemaksuna tasutud summa 18 575,25 eurot omapoolse leppetrahvi nõudega hageja vastu

summas 18 875,50 eurot. Lepingu p 8.5 näeb koosmõjus punktiga 8.1 ette, et juhul kui müüja

taganeb lepingust selle tõttu, et asjaõigusleping jääb sõlmimata ostjast tuleneval põhjusel, tasub

ostja müüjale leppetrahvi 18 875,50 eurot. Samuti näeb Lepingu p 8.5 teine lause ette, et juhul,

Tsiviilasi nr 2-17-4270

15 (15)

kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud

summa leppetrahvi ulatuses (I kd tl 13-21). Vaidlust ei ole selles, et asjaõiguslepingut ei

sõlmitud. Tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma kohustusi hagejale dokumentidega tutvumise

võimaldamise osas rikkunud, ei jäänud asjaõigusleping seega sõlmimata mitte kostjast, vaid

hagejast tuleneval põhjusel. Kolleegiumi hinnangul on eeltoodust tulenevalt kostjal õigus nõuda

hagejalt leppetrahvi vastavalt Lepingu punktile 8.5. Samuti on võimalik kostja poolne

tasaarvestus hageja ettemaksu summa ulatuses. Pooled on tasaarvestuses vastavalt Lepingu

punktile 8.5 kokku leppinud. Seega on tasaarvestuse tulemusel hageja nõue ettemaksu

tagastamiseks VÕS § 197 lg 2 alusel lõppenud.

81. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

82. Kuna maakohus ei ole otsuses menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud,

määrab need kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

83. Ringkonnakohus peab vajalikuks täpsustada hagi hinda. Hageja esitas põhinõude 82

908,9 euro ulatuses, sissenõutavaks muutunud viivise nõude 33,49 euro ulatuses ja edasiulatuva

viivise nõude. Hagihind edasiulatuva viivise osas kujuneb järgmiselt: 18 575,25 euro nõude

osas 1627,19 eurot (18 575,25 x 0,024% x 365), 18 875,50 euro nõude osas 1653,49 eurot (18

875,50 x 0,024% x 365), 10 227,6 euro nõude osas 821,25 eurot (10 227,6 x 0,022% x 365) ja

33 643,18 euro nõude osas 2701 eurot (33 643,18 x 0,022% x 365). Kokku moodustab hagi

hind 89 745,32 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Ande Tänav