2-18-2176/55 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(10)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-18-2176

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. märts 2020, Tartu

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Mittetulundusühingu Otsuseotsija hagi Narva linna

(Linnamajandusameti kaudu) vastu 82 081 euro 30 sendi

ja viivise saamiseks ning Narva linna vastuhagi ruumide

vabastamiseks ebaseaduslikust valdusest

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 15. oktoobri 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mittetulundusühingu Otsuseotsija apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

85 581 eurot 30 senti

Kohtuistungi toimumise aeg

10. märts 2020

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(apellant):

Mittetulundusühing

Otsuseotsija

(registrikood 80313888), esindajad juhatuse liige Deniss

Tsõro ja vandeadvokaat Andres Past

Kostja (vastustaja): Narva linn (Linnamajandusameti kaudu),

esindaja vandeadvokaadi abi Andrei Matvejev

RESOLUTSIOON:

2(10)

1. Jätta Viru Maakohtu 15. oktoobri 2019 otsuse resolutsioon muutmata, muutes

otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta hageja,

Mittetulundusühingu Otsuseotsija kanda.

4. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Mittetulundusühing Otsuseotsija (hageja) esitas 9. veebruaril 2018 Viru Maakohtule hagi

Narva linna (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõla 82 081

eurot 30 senti ning selle täitmata osalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatud viivise, sh tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise.

Ringkonnakohtu istungil täpsustas hageja, et hageja nõuab viivist alates 6. novembrist 2017

(II kd, tl 176).

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Osaühing Sotsiaalne Õppekeskus (SÕK) ja

kostja (Narva Linnavalitsuse kaudu) 11. septembril 2009 kirjaliku äriruumi üürilepingu nr

1/517 (üürileping I). Selle üürilepinguga andis kostja tasu eest tähtajatult SÕK-i kasutusse

Narvas linnas aadressil X asuva hoone (hoone) II korruse ruumi nr 83 pindalaga 43,5 m².

Hiljem, 21. detsembril 2009 sõlmisid kostja ja SÕK üürilepingule I lisa nr 3, millega muudeti

sama üürilepingut tagasiulatuvalt selliselt, et alates 1. detsembrist 2009 oli

SÕK X hoone II korrusel asuvate ruumide nr 83–92 üürnik. Alates

8. novembrist 2007 oli samu ruume (ruumid nr 83–92) kasutanud kostjaga sõlmitud tasuta

kasutamise lepingu nr 1/469-T4 alusel MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus (SAK).

Aastatel 2009–2010 tegi SÕK hoones kostja nõusolekul üürilepingu I esemeks olevates

ruumides ulatusliku remondi. Kostja nõusolekut väljendab see, et Narva Linnavalitsus kiitis

heaks ruumide remondi teostamiseks koostatud ehitusprojekti ja väljastas remonditööde

tegemiseks ehitusloa. Üüritud ruumides vahetati välja elektri- ja veevarustussüsteemid,

3(10)

kanalisatsioonisüsteemid, paigaldati ventilatsioon ja tuletõrjesignalisatsioon ning tehti

üldehituslikke töid. Remondi tegemisest ja sellega seotud kuludest teavitas SÕK kostjat

(Narva Linnavalitsust) vähemalt 20. jaanuaril 2010. Narva Linnavalitsus on oma 10.

veebruari 2010 korralduses möönnud, et linnavalitsuse huvi ruumide remontimisel on olnud

linnavara normaalses seisukorras hoidmine. Samas korralduses on mööndud remondi

tegemist ja selleks kulunud rahasumma suurust. SÕK on esitanud 16. detsembril 2010

kostjale teostatud remondi kuluaruande koos kuludokumentidega kogusummas 98 497 eurot

56 senti. Kostja on oma 21. veebruari 2011 kirjas võtnud teadmiseks linnavara säilitamiseks

ja parendamiseks tehtud investeeringud summas 82 081 eurot 30 senti.

VÕS § 286 lg 2 sätestab, et muude kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib

üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule.

5. jaanuaril 2017 koostas Domus Kinnisvara eksperthinnangu (nr 0268-16-NA) mõttelisele

osale Narvas aadressil X asuvast kinnistust. Selle hinnangu kohaselt oli hoones asuvate

mitteeluruumide suurusega 307,9 m² turuväärtus 131 000 eurot. Ehitusekspertiisibüroo OÜ

5. aprilli 2017 hinnangu järgi on hoone II korrusel asuvate ruumide üürniku poolt teostatud

remonttööde põhjendatud maksumus 2016. a detsembri seisuga on 95 804 eurot 23 senti,

lisandub käibemaks. Hageja hinnangul on selliselt ka vaidlusaluste ruumide maksumus

suurenenud tänu hageja ning tema õiguseellaste investeeringutele vähemalt sama summa

ulatuses. Objekti turuväärtus on 131 000 eurot ning hageja ja tema õiguseellaste poolt

teostatud remonditööde väärtus on hõlmatud objekti turuväärtusega.

Seega investeeris SÕK alates 2009. a-st hoones asuvate ruumide remonti ja kordategemisse.

Ruumide peamiseks kasutajaks oli kuni 2012. a-ni SAK, alates 2013. a-st aga hageja.

Mõlemate MTÜ-de tegevuse eesmärgiks oli töö kaotanud isikute ümber- ja täiendõpe ning

abistamine. Nii SAK-i kui ka hageja juhatuse liige oli ja on D. Tsõro

25. oktoobril 2017 sõlmisid hageja ja SÕK nõude loovutamise lepingu. Pooled leppisid

kokku, et SÕK loovutab ja hageja omandab käsundita asjaajamise sätete kohase nõude kostja

vastu summas 1 284 293 krooni 32 senti, s.o 82 081 eurot 30 senti, mis tuleneb SÕK poolt

aastatel 2009–2010 hoones remontööde tegemisest (ja mida kostja on oma 21.

veebruari 2011 kirjas teadmiseks võtnud ning kinnitanud). 25. oktoobril 2017 esitas hageja

kostjale kohtuvälise nõude teate. Hageja nõue tugines SÕK-iga sõlmitud nõude loovutamise

lepingule.

Hageja leiab, et nõue ei ole aegunud. Käsundita asjaajamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg

on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 järgi kümme aastat selle nõude

sissenõutavaks muutumisest. Lisaks tuleb nõude aegumistähtaega arvestada hageja ja kostja

vahel 29. jaanuaril 2017 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/783 (üürileping II) lõppemisest

27. detsembril 2017.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

VÕS § 286 lg 1 alusel saaks üürnik nõuda hüvitist üürileandja nõusolekul tehtud parenduste

või muudatuste eest, juhul kui üüritut asja väärtus on üürniku tehtud parenduste või

muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Need eeldused ei ole praegusel juhul täidetud. SÕK

ei ole saanud kostjalt nõusolekut üürilepingu I esemeks olevates ruumides parenduste või

muudatuste tegemiseks. Samuti ei ole tõendatud, kas ja millises ulatuses on asja väärtus

4(10)

SÕK-i tehtud parenduste tõttu üldse tõusnud. Hageja esitatud tõendid (sh Domus Kinnisvara

hinnang ega Ehitusekspertiisbüroo OÜ hinnang) seda ei tõenda.

Täidetud ei ole ka VÕS § 286 lg-s 2 sätestatud eeldused. Selle sätte kohaselt võib üürnik

muude, kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamist üürileandjalt nõuda vastavalt

käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Käsundita asjaajamisest tuleneva nõude esitamiseks

peavad olema täidetud VÕS § 1018 lg-s 1 ettenähtud eeldused. Käsundita asjaajaja peab

olema tegutsenud teise isiku (soodustatud isiku) huvides. Hageja väidetest ja esitatud

tõenditest nähtub, et SÕK-i poolt parenduste tegemise eesmärgiks oli SÕK-i enda

majandustegevuse arendamine. Parenduste tulemusena sai SÕK õpperuumid, millised

võimaldasid SÕK-il tegeleda töötute õpetamisega. SÕK ei tegutsenud parenduste tegemisel

kostja huvides. Kostja ei ole kiitnud SÕK-i tegutsemist parenduste tegemisel heaks (VÕS §

1018 lg 1 p 1) ning parenduste tegemine ei vasta soodustatu huvile ega tegelikule või

eeldatavale tahtele (VÕS § 1018 lg 1 p 2). Kostja poolt SÕK-ile parenduste tegemiseks

vajaliku ehitusloa väljastamisest ei ole võimalik järeldada parenduste tegemise

heakskiitmist. Üürilepingu I p 4.2.8 järgi oli ruumide jooksva remondi tegemine SÕK-i

kohustus. SÕK-ile üürile antud ruumid olid heas seisundis, mis võimaldas SÕK-il korraldada

ruumides oma tegevust. Kostjal puudus vajadus ruume täiendavalt parandada.

Hageja väidetavad nõuded nii VÕS § 286 lõike 1 kui ka lõike 2 alusel oleksid ka aegunud.

Kostja taotleb nõuete suhtes aegumise kohaldamist. VÕS § 338 lg 1 kohaselt on üürniku

poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. Sama paragrahvi

lõige 2 kehtestab, et üürniku nõuete aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest. Üürileping I

öeldi kostja poolt 28. detsembri 2016 teatega üles alates 1. märtsist 2017.

Hageja nõude aegumistähtaeg hakkas seega kulgema 1. märtsil 2017 ja lõppes

1. septembril 2017. Hageja esitas hagivalduse alles 9. veebruaril 2018, seega pärast

aegumistähtaja lõppu. Ajavahemikul alates 1. märtsist kuni 1. septembrini 2017

aegumistähtaeg ei peatunud ega katkenud.

3. Kostja esitas 24. mail 2018 vastuhagi, milles palub hageja ebaseaduslikust valdusest

välja nõuda hoone II korrusel asuvad ruumid nr 1–20 ja kohustada hagejat need kostjale üle

andma.

Vastuhagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 29. jaanuaril 2017 üürilepingu II.

Üürilepingus leppisid pooled kokku, et üürileandja (kostja) annab tähtajatult üürnikule

(hageja) tasu eest kasutamiseks lepingus sätestatud tingimustel hoone II korrusel ruumid nr

1–20 üldpinnaga 307,9 m², üürnik aga kohustub selle eest tasuma üüritasu. Kostja ütles

üürilepingu II üles 25. septembril 2017 saadetud kirjaga alates 27. detsembrist 2017.

Ülesütlemine on kehtiv. VÕS § 334 lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik üüritud asja

koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja

lepingujärgsele kasutamisele. Vastavalt üürilepingu II p-le 7.1 on üürnik kohustatud lepingu

viimasel kehtivuspäeval lepingu eseme üürileandjale üle andma. Hageja ei ole üüripinda

vabastanud.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja leiab, et tal

on õigus keelduda ruumide vabastamisest VÕS § 110 lg 1 alusel. SÕK poolt hagejale

loovutatud nõude ja kostja nõude (vabastada üürilepingu II ülesütlemise teates näidatud ajal

üüritud ruumide valdus) vahel on piisav seos VÕS § 110 lg 1 mõttes, kuna tegemist on

samade ruumidega, mida SÕK parendas ja millest tulenevalt käsundita asjaajamise sätete

5(10)

kohane nõue tekkis. Hagejal on õigus keelduda kuni hageja nõude täitmiseni üüripinna

vabastamisest. See õigus on hagejal ka juhul, kui SÕK-ilt omandatud nõue on aegunud.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus jättis 15. oktoobri 2019 otsusega hagi rahuldamata ning rahuldas

vastuhagi. Kohus kohustas hagejat vabastama ja üle andma hageja valduses olevad ruumid,

asukohaga. X X korrus nr X. Menetluskulud jättis maakohus täies ulatuses hageja kanda.

Kohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist.

Otsuse põhjenduste kohaselt asus SÕK üürilepingu I (ja selle 21. detsembril 2009 sõlmitud

muudatuste kokkuleppe) alusel kasutama samu ruume, mida eelnevalt kasutas tasuta SAK.

SAK esitas kostjale 7. mail 2010 taotluse, milles teavitatakse, et neil puuduvad nõudeid

kostja vastu, tunnistatakse, et pooltevaheline tasuta kasutamise leping lõppes kokkuleppel.

SAK palus samas taotluses võtta ruumidesse nr 84–92 tehtud investeeringud SÕK

investeeringute arvele. 16. detsembril 2010 on SÕK ja SAK pöördunud taotlusega kostja

poole, milles taotletakse, et kostja arvestaks investeeringuid, mille on teinud nii SÕK kui ka

SAK kogusummas 1 541 152 Eesti krooni (ilma käibemaksuta 1 284 293 krooni). Kostja on

pöördumiste peale vastanud 15. veebruaril 2011, et kulud võetakse teadmiseks summas 1

284 293 krooni 32 senti.

VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes

üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei

või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja

kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Maakohus järeldas, et esitatud tõendite

kohaselt on kostjalt nõusolekut küsinud SAK ning kostja on SAK-ile nõusoleku ka andnud.

SAK on üürileandjale (kostjale) esitanud taotluse, et viimane loeks muudatuste ja parenduste

kulud SÕK investeeringuteks. Kostja on need investeeringud teadmiseks võtnud, kuid ei ole

selgelt ja ühemõtteliselt vastanud, et loeb need investeeringud SÕK kuludeks.

Kuna nõusolekut küsis kostjalt SAK kui üürnik, oli temal ka õigus nõuda kulude hüvitamist

VÕS § 286 lg 1 alusel. Samal ajal kinnitas SAK kostjale 2010. a-l, et tal nõudeid kostja vastu

ei ole. Samas taotles SAK, et tema kulusid arvestataks SÕK investeeringutena. Maakohus

leidis, et taotlust ja teavitust ei saa lugeda nõude loovutamiseks. Nõude loovutamine võib

küll toimuda võlgniku nõusolekuta (VÕS § 164 lg 1), kuid sellest tuleb võlgnikku teavitada

(VÕS § 170). Nõude loovutamine ei pea olema ilmtingimata kirjalik, kuid võlgnikule peab

olema selge, kes on võlausaldaja. Praegusel juhul on SAK teavitanud, et tal nõudeid kostja

vastu ei ole, kuid ei taotlenud, et tema kulutusi loetakse SÕK investeeringuteks. Seega ei

selgu taotlusest, et SAK on nõude SÕKile loovutanud. Maakohtu hinnangul ei olnud asjas

tõendatud, et SÕK-il oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis nõusolek. Samuti ei ole tuvastamist leidnud, et nõudeõigus tekkis SAK-

i poolt saadud nõusoleku alusel.

Kohus leidis, et SAK nõue ei ole SÕK-ile üle läinud, kuna nõuet ei olnud selgelt loovutatud.

Kostja ei pidanud aru saama, et nõudeõigus on üle läinud, kuna SAK taotles ainult

investeeringute lugemist SÕK-i bilanssi, kuid jäi arusaamatuks, mis põhjusel ja alusel seda

taotleti. Seega puudus SÕK-il kostja nõusolek hagis märgitud ulatuses muudatuste ja

parandustööde tegemiseks.

6(10)

Kuna seaduseandja on ette näinud võimaluse paranduste tegemise ka ilma nõusolekuta, saaks

SÕK-i poolt loovutatud nõudele kohaldada VÕS § 286 lg-t 2 ehk võimalust kulutuste

hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. Maakohus leidis, et käsundita

asjaajamise sätete alusel hüvitamise kohustus puudub, kuna soodustatud isiku (kostja)

heakskiitu selleks ei olnud (VÕS § 1018 lg 1 p 1). Juba üürilepingus I märkis kostja, et SÕK

teeb remonttööd omal kulul.

Eeltoodust lähtuvalt puudus SÕK-il maakohtu hinnangul nõue, mida hagejale loovutada ning

mida viimane saaks kostja vastu maksma panna.

Hageja väidetav nõue oleks maakohtu hinnangul ka aegunud. Kohtule esitatud tõendite

kohaselt oli üürileping I üles öeldud alates 1. märtsist 2017. Ülesütlemist ei ole kumbki

lepingupool vaidlustanud ning maakohtu järelduste kohaselt oli ülesütlemine kehtiv.

Ülesütlemisavalduse kohaselt tuli üürnikul (hagejal) üüripind vabastada 1. märtsil 2017 (kl

10.00). Sellest ajast poolte vahel üürisuhteid ei ole.

Maakohus leidis, et nõudele kohaldub VÕS § 338 lg-s 1 sätestatud lühendatud

aegumistähtaeg. Kuuekuuline aegumistähtaeg hakkab kulgema üürilepingu lõppemisest,

praegusel juhul alates 1. märtsist 2017. Aegumistähtaeg lõppes seega 1. septembril 2017.

Nõude loovutamine toimus 25. oktoobril 2017, seega ajal, mil SÕK nõue kostja vastu oli

juba aegunud.

Aegumistähtaja algust ei saa hakata lugema ajast, kui lõppesid hageja ja kostja vahelised

üürisuhted (üürileping II), s.o 27. detsembrist 2017. Hageja omandas SÕK-ilt nõude, mille

aegumistähtaeg lõppes 1. septembril 2019. Nõude loovutamine ei loo seaduse mõistes

olukorda, kus aegumistähtaeg peatuks, mistõttu aegunud nõue ei saa aegumise suhtes uut

tähtaega. Üürilepingu I tingimused ei ole saanud kuidagi üürilepingu II osaks. Need

üürilepingud on kaks erinevat lepingut ning neil on erinevad aegumistähtajad.

Kuivõrd hageja nõue, mis tulenes nõude loovutamisest, oli aegunud ajaks, kui hageja ja

kostja vahelised üürisuhted lõppesid, puudub hagejal võimalus VÕS § 110 lg 1 sättele

tugineda ning jätta sellel alusel üürilepingu II esemeks olevad ruumid vabastamata.

Kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv, on kostjal õigus

nõuda üüripinna vabastamist. Kuna kostja on üüripinnad pitseerinud, tuleb pooltel teha

koostööd ja kokku leppida, millal saab hageja siseneda ruumidesse, et oma vara sealt ära

viia.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas 25. septembril 2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ning teha uus otsus, millega hageja hagi rahuldada ning jätta kostja vastuhagi

rahuldamata. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.

Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus arvestanud ega andnud hinnangut hageja

poolt maakohtule esitatud seisukohtade osas. Otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud (TsMS §

436 lg 1; § 442 lg 8).

Hageja on jätkuvalt seisukohal, et isegi kui kostja ei andnud nõusolekut remonditööde

tegemiseks enne nende teostamist, siis ei ole sellel tähtsust VÕS § 286 lg 2 ja VÕS § 1018

7(10)

lg 1 kohase nõude esitamisel. Maakohus on vääralt kohaldanud VÕS § 1018 lg-t 1. Kostja

on SÕK-i poolt teostatud tööd vähemalt heaks kiitnud. Narva linna heakskiitu väljendavad

hageja arvates asjaolud, et vähemalt 20. jaanuaril 2010 teavitas SÕK kirjalikult teostatud

remonditöödest. 10. veebruaril 2010 on kostja oma korralduses möönnud, et kostja huvi

ruumide remontimisel on olnud linnavara normaalses seisukorras hoidmine, samas

korralduses on mööndud remondi tegemist ja selleks kulunud rahasumma suurust, 21.

veebruari 2011 kirjas on võetud teadmiseks linnavara säilitamiseks ja parendamiseks tehtud

investeeringud. Mitte üheski dokumendis ei ole kostja avaldanud, et ta ei aktsepteeri

teostatud töid.

Hagi lahendamisel ei ole tähtsust 8. novembri 2007 tasuta kasutamise lepingul, kuivõrd

hageja nõue baseerub üürlepingule I, mille kohaselt oli üürnikuks SÕK, mitte SAK. Samuti

nõuab hageja nende kulutuste hüvitamist, milliste ulatuses tegi remonditöid SÕK, mitte

SAK. Seega ei oma tähtsust asjaolu, et SAK on kinnitanud oma 7. mai 2010 kirjas, et tal

puuduvad nõuded kostja vastu.

Asjaolu, et 2. juuni 2009 kirjas avaldas kostja SAK-ile, et tema poolt teostatavad

remonditööd ei ole hüvitatavad, ei tähenda, et see oleks olnud siduv SÕK-ile. Samuti on

tegemist ainult ühepoolse arvamusega ega tähenda, et kulutused ei oleks ka tegelikult

seaduse alusel hüvitatavad. Kostja poolt 2 juunil 2009 esitatud seisukoht, et remonditööd on

ainult üürniku huvides, ei vasta tõele ja on vastuolus kostja hilisemate seisukohtadega.

Kostja on oma 10. veebruari 2010 korralduses möönnud, et kostja huvi ruumide

remontimisel on olnud linnavara normaalses seisukorras hoidmine, samas korralduses on

mööndud remondi tegemist ja selleks kulunud rahasumma suurust. Kostja on oma 21.

veebruari 2011 kirjas võtnud teadmiseks linnavara säilitamiseks ja parendamiseks tehtud

investeeringud summas 82 081 eurot 30 senti. Juhul kui kostja oleks olnud seisukohal, et

remonditööd ei ole linna huvides, siis ei oleks kostja avaldanud, et linna huvi ruumide

remontimisel on olnud linnavara normaalses seisukorras hoidmine, et remonditööd on

vajalikud linnavara säilitamiseks ja parendamiseks.

Hageja ei nõustu maakohtu hinnanguga aegumise kohaldamise kohta hageja nõude osas.

Hageja leiab, et üürilepingu II ülesütlemise vaidlustamisega seoses esitatud hageja nõue

kostja vastu ei ole aegunud. Hageja kordab selles osas juba maakohtu menetluses esitatud

seisukohti. Hageja leiab, et kuivõrd kostja ei ole täitnud hageja nõuet parenduste

hüvitamiseks, on hagejal õigus keelduda üüritud ruumide valduse vabastamisest VÕS § 110

lg-s 1 sätestatu alusel kuni rahalise nõude täitmiseni.

Maakohus on jätnud hindamata hageja väited kostja lubamatule tegevusele poolte

lepingulises suhtes.

Kostja poolt hageja äriruumide veevarustuse ja kanalisatsiooni ning elektrivarustuse

lõpetamine, samuti ukse pitseerimine, on viinud olukorrani, milles hageja tegutsemine kostja

ruumides on kostja poolt õigusvastaselt lõpetatud. TsÜS § 132 lg 1 järgi oi ole lubatud õiguse

teostamine seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju

tekitamine teisele isikule. Olukorras, kus pooltel on vaidlus selles, kas hagejal on õigus

keelduda valduse üleandmisest, siis ei ole õigustatud elektri väljalülitamine ning

kommunaalteenustega varustamine tema valduses olevatest ruumidest kuni vaidluse lõpliku

lahendamiseni. Vastasel korral tekitatakse hagejale õigusvastaselt kahju, mis kuulub

hüvitamisele õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel.

8(10)

Samuti on maakohus jätnud hindamata hageja poolt vastuhagile esitatud sisulised

vastuväited. Selliselt ei ole ei maakohus taganud mh hageja õigust tema omandi

puutumatusele. Kostja ei ole menetluses selgitanud, millisel õiguslikul alusel on ta lõpetanud

hageja varustamise tegevuseks vajalike kommunaalteenustega (vesi, kanalisatsioon, elekter),

ja samuti, millisel õiguslikul alusel on kostja sulgenud hageja ligipääsu viimase omandisse

kuuluva vara juurde.

Maakohus on leidnud, et kuna hageja üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, on leping

jõus, mistõttu on kostjal õigus nõuda üüripinna vabastamist. Kuna kostja on üüripinnad

pitseerinud, tuleb pooltel teha koostööd ja kokku leppida, millal saab hageja siseneda

ruumidesse, et oma vara sealt ära viia. Hagejale jääb arusaamatuks, milline leping milliste

ruumide kasutamiseks on jõus ja milline mitte. Lisaks on kostja tegevus ruumide

pitseerimisel ebaseaduslik. Kostja on takistanud ühepoolselt ilma jõustunud kohtulahendita

hageja ligipääsu tema poolt kasutatavatele ruumidele.

7. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Kostja kordab apellatsioonkaebusele esitatud vastuses maakohtu menetluses esitatud väiteid

ja seisukohti ning leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kostja hinnangul

puuduvad hagejal nõuded kostja vastu ning sellised väidetavad nõuded oleksid igal juhul ka

aegunud. Kostja nõuded hageja vastu on põhjendatud ja kuuluvad rahuldamisele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid

kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb osaliselt muuta otsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

9. Hageja poolt esitatud hagi (põhihagi) tuleb ringkonnakohtu hinnangul jätta

rahuldamata eelkõige hagiavalduses esitatud nõuete aegumise tõttu. VÕS § 338 lg-st 1

tulenevalt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumistähtaeg kuus

kuud. Sama paragrahvi lõike 2 teise lause järgi algab üürniku nõuete aegumistähtaeg

üürilepingu lõppemisest.

9.1.

Ringkonnakohus rõhutab, et VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2 on sätestatud nii VÕS §

286 lõikes 1 kui ka lõikes 2 märgitud nõuete aegumine. Seega aegub ka VÕS § 286

lg 2 alusel esitatud hüvitise nõue VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 järgi kuue kuu jooksul alates

üürilepingu lõppemisest (vt Riigikohtu 2. detsembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

51-15, p 18 koos selles viidatud praktikaga). Muus osas kohaldub aegumise kohta

käiv tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud üldregulatsioon.

Maakohus on menetlusnorme rikkumata tuvastanud üürilepingu I kehtiva ülesütlemise alates

1. märtsist 2017 (kostja 28. detsembril 2016 ülesütlemisavalduse alusel). Seda maakohtu

järeldust ei ole apellatsioonkaebuse põhjendustes ka vaidlustatud. Seega lõppes VÕS § 286

lõigetes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumistähtaeg 1. septembril 2017 (TsÜS § 136 lg 3).

TsÜS § 144 järgi aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest

tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. Seega on aegunud ka hageja võimalik

viivisenõue.

9.2.

Hageja hagi on esitatud pärast aegumistähtaja lõppu. Hageja ei ole väitnud, et

aegumistähtaeg oleks ajavahemikul alates 1. märtsist 2017 kuni 1. septembrini 2017

9(10)

peatunud või katkenud. Aegumistähtaja võimalik peatumine või katkemine ei nähtu

ka poolte esitatud asjaoludest. Nõude loovutamine SÕK-i poolt hagejale nõude

aegumist ei mõjutanud. Nõue läheb üle sellises seisundis, nagu see on, sh aegumise

seisukohalt (vt nt Riigikohtu 22. veebruari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p

11).

Sisuliselt samadele seisukohtadele nõuete aegumise osas on asunud ka maakohus.

10. Maakohus on vaidlustatud otsuse põhjenduste p-des 42–53 lisaks hinnanud seda, kas

SÕK-il oli üldse nõue, mida hagejale loovutada ning mida viimane saaks kostja vastu

maksma panna. Vastavad põhjendused maakohtu otsuses on ringkonnakohtu hinnangul

teisese tähendusega ega mõjuta kohtu lõppjärelduste õigsust. Siiski tuleb osad kõnealused

põhjendused ringkonnakohtu arvates vaidlustatud otsusest välja jätta.

10.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et asjas ei ole tuvastatud, et

SÕK-il oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis nõusolek. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda selles osas

maakohtust erinevale seisukohale.

10.2. Samas on maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendamatult asunud

tuvastama seda, kas nõudeõigus võis tekkida SAK-i poolt saadud nõusoleku alusel.

Hagimenetluses lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg 1). Hageja ei ole menetluses

tuginenud sellele, et parendusi on tehtud kostja poolt SAK-ile antud nõusoleku

alusel. Ka apellatsioonkaebuses (lk-l 14) on hageja märkinud, et hagi lahendamisel

ei ole tähtsust SAK-i ja kostja vahel 8. novembril 2007 sõlmitud äriruumi tasuta

kasutamise lepingul ning hageja nõue põhineb üürilepingul I (mille järgi oli

üürnikuks SÕK, mitte SAK). Seetõttu ei ole hageja arvates tähtsust asjaolul, et SAK

on 7. mai 2010 kirjas kinnitanud, et tal puuduvad nõuded kostja vastu.

Eelmärgitut arvestades tuleb maakohtu otsusest välja jätta põhjendused, mille järgi võis

SÕK-il nõudeõigus (mis on hiljem loovutatud hagejale) tekkida SAK-i poolt saadud

nõusoleku alusel.

11. Vastuhagi rahuldamist puudutavas osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse

põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Iseenesest võib võlgnik

(praegusel juhul hageja) oma kohustuse täitmisest VÕS § 110 lg-le 1 tuginedes keelduda ka

juhul, kui võlgniku nõue võlausaldaja vastu on aegunud, kuid VÕS § 110 lg-st 4 tulenevalt

on see lubatud siiski eeldusel, et täitmisest keeldumise õigus on tekkinud enne

aegumistähtaja lõppemist. Maakohus on õigesti leidnud, et kuivõrd SÕK-i poolt hagejale

loovutatud nõue oli hageja ja kostja vaheliste üürisuhete (s.o üürilepingu II) lõppemise ajaks

(27. detsembril 2017) aegunud, ei saa hageja tugineda VÕS § 110 lg-le 1 ning jätta sellel

alusel üürilepingu II esemeks olevad ruumid vabastamata. Sellest johtuvalt puudus ka

vajadus teha asjas reservatsiooniga otsust (VÕS § 110 lg 5). Maakohus on jätnud VÕS § 110

lg-le 4 küll ekslikult viitamata, kuid sisuliselt on kohus seda sätet asja lahendamisel

kohaldanud.

12. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on maakohus jätnud hindamata hageja väited

kostja lubamatule tegevusele poolte lepingulises suhtes (hageja äriruumide veevarustuse ja

kanalisatsiooni

ning

elektrivarustuse

lõpetamine,

samuti

ukse

pitseerimine).

Ringkonnakohus möönab, et TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut arvestades oleks maakohus

10(10)

pidanud hageja neid väiteid otsuse põhjendustes käsitlema. Samas ei ole see praegusel juhul

menetlusnormi oluline rikkumine, kuna kohtu viga ei saanud mõjutada asja lahendust.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja kõnealused väited põhihagis ega vastuhagis esitatud

nõudeid arvestades asjakohased. Põhihagi osas ei ole hageja väidete asjakohasust ka ise

selgitanud. Vastuhagi puudutavalt ei ole väited asjakohased mh seetõttu, et üürileping II

lõppes maakohtu poolt tuvastatu kohaselt 27. detsembril 2017. Sellest ajast alates ei olnud

hagejal õigust lepingu esemeks olevaid ruume kasutada ja kasutamisega seotud teenuseid

tarbida. Sellist õigust polnuks hagejal ka juhul, kui hagejal olnuks VÕS § 110 lg-le 1

tuginedes õigus ruumide valduse tagastamisest keelduda. Asja materjalid ei toeta hageja

väidet, nagu oleks kostja takistanud hagejal talle kuuluvaid esemeid üürilepingu II esemeks

olnud ruumidest ära viia.

13. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb apellatsioonkaebuse menetlemisega

seotud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja (apellandi) kanda.

14. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist

suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes

apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest