3-19-516/26 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.03.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-516

Haldusasi

Tallinna

linna

kaebus

osaühingu

FTR

CONSULTANTS

kohustamiseks

täitma

Tallinna

linnaga

sõlmitud

lepinguga

nr

3-7/195

võetud

kohustused

kuu

jooksul

alates

kohtuotsuse

jõustumisest ja tasuma leppetrahvi 15 306 eurot 30

päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest

Menetlusosalised

Kaebaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Kent

Märjamaa

Vastustaja

–

osaühing

FTR

CONSULTANTS,

volitatud esindaja v.adv Triinu Hiob

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 11. novembri 2019. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Osaühingu FTR Consultants apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Osaühingu FTR Consultants apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 11. novembri 2019. a otsus haldusasjas nr 3-19-516 muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.04.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

3-19-516

2(10)

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 06.02.2013 korraldusega võeti vastu Astangu tn 35, 35a, 66a ja

72b kinnistute ning lähiala detailplaneering (DP). Korralduse p 5 kohaselt tagatakse DP

kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine ja haljastuse rajamine vastavalt Tallinna linna ja

Osaühing FTR CONSULTANTS (OÜ FTR Consultants) vahel 20.11.2012 sõlmitud lepingule

nr 3-7/195 (leping, tl 4‒5). Lepingu p-ga 2 võttis OÜ FTR Consultants kohustuse tagada DP

kohaste

teede

ja

tehnovõrkude,

üldkasutatava

haljastuse,

välisvalgustuse

ning

vihmaveekanalisatsiooni rajamine lepingu lisas nr 1 näidatud ulatuses. Lepingu p 3.3 kohaselt

tuli lepingu p-s 2 nimetatud kohustus täita DP kohaste hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks,

kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul DP kehtestamise otsuse jõustumisest. Lepingu p 4.3.

kohaselt kohustus OÜ FTR Consultants maksma Tallinna linnale leppetrahvi p-s 3.3.

sätestatud kohustuse rikkumise korral 3% DP-ga ettenähtud teede ja tehnovõrkude ehituse

ning haljastuse rajamise maksumusest. Astangu tn 35, 35a, 66a ja 72b kinnistute ning lähiala

DP kehtestati Tallinna Linnavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 2072.

2. OÜ FTR Consultants ja Baltic Goshawk OÜ esitasid 27.06.2018 Tallinna

Kommunaalametile taotluse 20.11.2012 lepingust tulenevate kohustuste Baltic Goshawk OÜ-

le üleandmiseks ning lepingu muutmiseks selliselt, et lepingukohased rajatised ehitataks välja

etapiviisiliselt (tl 6–7). Tallinna Kommunaalametil ei olnud 10.07.2018 kirjas nr 10-4/1588-2

vastuväiteid lepingu üleandmiseks Baltic Goshawk OÜ-le, kuid ei nõustunud lepingu

muutmisega (tl 8–9p).

3. OÜ FTR Consultants esitas Tallinna Kommunaalametile 16.08.2018 täiendava seisukoha

(tl 10 ja pöördel), millele Tallinna Kommunaalamet vastas 11.09.2018 kirjaga, selgitades, et

lepingu tähtaeg saabub 19.12.2018 ning taotletud viisil lepingu muutmine ei ole võimalik ega

põhjendatud (tl 12–13).

4. OÜ FTR Consultants kordas 26.09.2018 kirjas oma varasemat seisukohta, märkides, et on

küll võtnud lepingulise kohustuse, kuid ei ole seda senini täitnud, kuivõrd ei ole suutnud

saavutada kokkuleppeid DP alale jäävate kinnistute omanikega, eelkõige ESTI Commerce

OÜ-ga (tl 14–15). Tallinna Kommunaalamet selgitas 10.10.2018 kirjas, et seni, kuni OÜ FTR

Consultants ei ole saavutanud kokkulepet lepingu muutmise osas, kehtib varasem kokkulepe,

Tallinna Kommunaalamet nõuab selle täitmist ning lepingu p-s 4.3 nimetatud leppetrahvi (tl

16–17p).

5. OÜ FTR Consultants ei täitnud 19.12.2018 seisuga lepinguga võetud kohustusi.

6. Tallinna Kommunaalamet teavitas OÜ-d FTR Consultants 19.02.2019 kirjas (tl 18–19)

lepingu rikkumisest ja leppetrahvi nõudmise kavatsusest.

7. Tallinna linn esitas 19.03.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 23.09.2019)

OÜ FTR Consultants kohustamiseks täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/195

3-19-516

3(10)

võetud kohustused 6 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ja tasuma leppetrahvi 15 306

eurot 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Vastavalt lepingu p-le 3.3. oli vastustaja kohustatud avalikud rajatised ja haljastuse valmis

ehitama hoonete kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul pärast

DP kehtestamise otsuse jõustumist. Avalike rajatiste valmisehitamise tähtaeg saabus

19.12.2018. Lepingu p-s 3.3 nimetatud kohustus on vastustaja poolt täitmata, st vastustaja on

lepingut rikkunud ning kaebajal on õigus nõuda lepingu täitmist võlaõigusseaduse (VÕS) §

108 lg 2 alusel. Kaebaja on esitanud oma nõude mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest

teadasaamist ja vastustajat korduvalt teavitanud lepingu tähtajast ning asjaolust, et kaebaja

nõuab vastustajalt lepingu täitmist. Kaebaja ei ole takistanud vastustajal lepingu täitmist –

asjaolu, et vastustaja on soovinud lepingu tähtaega muuta ja jagada see etappideks, ei ole

lepingu rikkumist vabandav asjaolu. Vastustaja poolt pakutud tingimused ei olnud kaebajale

vastuvõetavad ning kaebajal puudus mistahes õiguslik kohustus lepingu muutmiseks.

Vastavalt lepingu p-le 4.3. kohustus vastustaja maksma Tallinna linnale leppetrahvi p-s 3.3.

sätestatud kohustuste rikkumise korral 3% DP-ga ette nähtud teede ja tehnovõrkude ehituse ja

haljastuse rajamise maksumusest. Tallinna Kommunaalamet on hinnanud rajatiste

kogumaksumuseks ligikaudu 510 210 eurot, millest 3% on 15 306 eurot. Leppetrahvi suurus

on kujunenud sarnaste rajatiste (teede ja tehnovõrkude) keskmise hankehinna põhjal. VÕS §

159 lg 1 kohaselt ei välista leppetrahvi nõude esitamine lepingu täitmise nõude esitamist.

Kaebajal on õigus nõuda nii lepingu täitmist kui ka leppetrahvi.

Väär ja eksitav on vastustaja väide, et linn on andnud mõista, et aktsepteerib lepingu tähtaja

ületamist. Puudus õiguslik alus lepingu tähtaja rikkumiseks. Arvestades, et lepingu tähtaeg oli

maksimaalselt 5 aastat, oli vastustajal piisavalt aega lepinguga võetud kohustuse täitmiseks.

Asjaolu, et vastustaja ei suutnud seda teha, ei ole seotud linna tegevusega.

Leping ei ole tühine. Tallinn Linnaplaneerimise Amet oli õigustatud lepingu sõlmimiseks

vaatamata asjaolule, et lepingus on viidatud varem kehtinud volitusnormi andvale määrusele

(vastavasisuline volitusnorm oli kehtestatud ka lepingu sõlmise hetkel kehtinud linna

ehitusmääruse § 16 lg 1 alusel). Tegu on ebaolulise formaalse eksimusega, mis ei mõjuta

lepingu sisulist kehtivust.

VÕS § 97 kohaldamise eeldused on täitmata. Lepinguliste kohustuste vahekord ja lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud. Lepingu täitmise kulud on eelduslikult

sarnased, mis nad olid ka lepingu sõlmimise hetkel. Asjaolu, et Astangu tn 84 kinnisasja

omanik on pärast lepingu sõlmimist muutunud, ei ole lepingu täitmist mõjutav asjaolu. See, et

vastustajal ei ole õnnestunud teha koostööd või sõlmida kokkuleppeid Astangu 84 kinnistu

omanikuga, on asjaolu, mille riisikot kannab vastustaja. Vastustajale pidi olema selge lepingut

sõlmides ja samal ajal mitte olles kõikide DP-ga hõlmatud kinnistute omanik, et kinnistute

omanikud võivad muutuda. Ka juhul, kui leida, et teoreetiliselt on VÕS § 97 kohaldamise

eeldused täidetud, ei saaks väita, et nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. VÕS § 97

kohaldamise eelduseks on hagi esitamine, millega taotletakse kohtult lepingutingimuste

muutmist. Vastustaja ei ole sellist nõuet kohtule esitanud.

Vastustaja väide, et kaebaja on leppetrahvi nõudmisel käitunud hea usu põhimõtte vastaselt,

on meelevaldne ja tõendamata. Arvestades lepingu kogumahtu, on tegu mõistliku suurusega

leppetrahviga (3% lepingu väärtusest), mis ei ole vastustajale ebamõistlikult koormav, isegi

kui pidada tema mainitud käibemahte tõeseks. Kaebaja on leppetrahvi suuruse määramisel

lähtunud riigihangetel kujunenud keskmisest ruutmeetri hinnast teede ja tänavate ehitusel,

võttes aluseks 3 sarnase tänava ehitust, mille maht (ruutmeetrites) ja hind on toodud tabelis (tl

59). Arvestades vastustaja käitumist lepingulisest kohustusest kõrvalehoidumisel, puudub

3-19-516

4(10)

leppetrahvi vähendamiseks alus. Ebaõige on väita, et kaebajale ei ole kahju tekkinud –

praegusel hetkel ei ole kindel, kas vastustaja üldse täidab lepingulised kohustused, mistõttu on

olemas võimalus, et kaebaja peab need kohustused ise täitma, mis tähendab linnale otsest

varalist kahju.

8. OÜ FTR Consultants palus 13.05.2019 kirjalikus vastuses (täiendatud 30.09.2019)

jätta kaebus rahuldamata.

Kuna kinnisasjade omanike muutumine tõi kaasa vastustaja lepinguliste kohustuste olulise

suurenemise määral, et see kahjustab vastustajat, siis tuleb Tallinna linnal võimaldada lepingu

pikendamist. Pärast lepingu sõlmimist vahetus Astangu tn 84 kinnisasja omanik. Selle

kinnistu omanikuga osutus koostöö tegemine võimatuks, kuna kinnistu omanik keeldus

vastustajaga suhtlemast. Tallinna linn, olles probleemist teadlik, nõudis samas, et vastustaja

teeks koostööd ESTI Commerce OÜ-ga. Tallinna linn menetles paralleelselt ESTI Commerce

OÜ-le kuuluval kinnisasjal esitatud ehitusloa taotlust. Sellises olukorras muutus vastustaja

jaoks ääretult koormavaks, kui mitte võimatuks, kohustuse täitmine esialgselt kokkulepitud

tähtaja jooksul. Vastustaja taotlus Tallinna linnale lepingu muutmiseks, sh kohustuse osadeks

jagamiseks ja tähtaja muutmiseks, kujutab endast VÕS § 97 lg-l 1 põhinevat nõuet.

Vastustajal on õigus nõuda lepingu muutmist, kuna täidetud on VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud

tingimused. Vastustaja ei saanud lepingut sõlmides mõistlikult oletada, et Astangu tn 84

kinnistu omanik võib muutuda ning uus omanik keeldub igasugusest koostööst. Kuna

kohustus ei ole veel sissenõutavaks muutunud, ei ole Tallinna linnal kooskõlas VÕS § 81 lg-

ga 7 õigust nõuda vastustajalt selle täitmist. Tallinna linna täitmisnõude välistab ka VÕS §

108 lg 1 p 2, mille kohaselt ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse

täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Mõistliku isiku vaatenurgast

(VÕS § 7) ei saa oodata, et vastustaja ehitab välja kogu taristu Astangu tn 84 kinnistu tarbeks

ja kannab selleks märkimisväärseid kulusid, kui Astangu 84 omanik hoidub kulude kandmises

osalemast ja üldse igasugusest suhtlusest vastustajaga. Kuna kohustus pole sissenõutavaks

muutunud, ei ole Tallinna linnal alust nõuda ka leppetrahvi. Lepingu rikkumisega saab

tegemist olla alles pärast põhikohustuse sissenõutavaks muutumist ja täitmata jätmist.

Kooskõlas VÕS § 158 lg-ga 1 pole lepingurikkumiseta võimalik leppetrahvi nõuda.

Isegi juhul, kui kohus peaks lugema kohustuse sissenõutavaks muutunuks, tuleb

leppetrahvinõue jätta VÕS § 6 lg 2 alusel rahuldamata. Tallinna linn ei ole käitunud heas usus.

Tallinna linn oli juba 2017. a sügisest teadlik, et DP-ga planeeritud Astangu tn 80 kinnistu

omanik Baltic Goshawk OÜ-l on soov võtta kohustused üle. Tallinna linn on isegi korduvalt

väljendanud nõusolekut, et vastustaja kohustused antaks üle Baltic Goshawk OÜ-le. Tallinna

Kommunaalamet ei teostanud uurimispõhimõttest tulenevat kohustust välja uurida kõik

olulised asjaolud, mis võivad mõjutada lepingu täitmist. Linn ei soovinud leida selgust, kas

tõesti oli vastustaja koostöö ESTI Commerce OÜ-ga võimatu.

Kaebaja ei ole tõendanud, mille alusel on kujunenud leppetrahvi suurus 15 306 eurot. Ka ei

näe leping üldse ette taolist teiste objektide keskmise ehitushinna alusel leppetrahvi

arvutamist. Arusaamatuks jääb, miks on kaebaja valinud hinna kujundamisel aluseks just need

kolm teede ja tänavate ehituse hanget. Tallinna linna poolt aluseks võetud erinevate objektide

ehitushind ruutmeetri kohta erineb rohkem kui kolm korda ja arusaamatuks jääb, miks lähtub

Tallinna linn käibemaksuga hinnast. Samuti jääb arusaamatuks, mille põhjal on linn hinnanud

DP ala mahuks vähemalt 6857 m2.

Leppetrahvi summa on ebamõistlikult suur. Isegi kui kohus peab leppetrahvinõuet kehtivaks

ja leppetrahvi summat tõendatuks, palub vastustaja VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi

vähendada kuni null euroni. Vastustaja on väikese bilansimahuga konsultatsiooniettevõte.

3-19-516

5(10)

Viimase paari majandusaasta käive on ettevõttel olnud kõikuv (vt vastustaja 2016, 2017. ja

2018. a majandusaasta aruanded, tl 96–111). 15 306 euro suurune leppetrahv moodustaks

ebamõistlikult suure osa vastustaja bilansist ja vastustaja ei suudaks sellist nõuet täita.

Olukorras, kus Tallinna linn on olnud nõus kohustuse üleandmisega ja on olemas isik, kes

kohustuse üle võtaks (Baltic Goshawk OÜ), on leppetrahvi nõudmine ebamõistlikult koormav.

Lepingu mittetähtaegse täitmisega ei kaasne kaebajale kahju, mida tuleks kompenseerida.

Kaebaja pöördus kohtusse olukorras, kus linna esindaja on kinnitanud, et täiendavaid samme

leppetrahvi sissenõudmiseks ette ei võeta enne, kui pooled on kohtunud. Seega käitus kaebaja

sõnamurdlikult ja pahausklikult.

Kui kohus leiab, et leping nr 3-7/195 on haldusleping, siis on see tühine. Haldusmenetluse

seaduse (HMS) § 97 lg 1 kohaselt võib haldusorgan sõlmida halduslepingu vaid seaduses

sisalduva volitusnormi alusel. Lepingus viidatud volitusnorm ei kehtinud lepingu sõlmimise

ajal. Lepingu kohaselt esindab kaebajat Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Tallinna

Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse alusel.

Nimetatud ehitusmäärus on Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21 (määrus nr

21) kehtetuks tunnistatud.

9. Tallinna Halduskohus rahuldas 11.11.2019 otsusega kaebuse ning kohustas OÜ-d FTR

Consultants täitma Tallinna linnaga sõlmitud lepinguga nr 3-7/195 võetud kohustused 6 kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning tasuma Tallinna linnale leppetrahvi 15 306 eurot

30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kohus mõistis vastustajalt Tallinna linna

kasuks välja riigilõivu 15 eurot ning jättis muus osas poolte menetluskulud nende enda kanda.

Vastustaja taotlus lepingu tühisuse tuvastamiseks jääb rahuldamata. Määruse nr 21 § 16 lg 1

sätestab, et kui detailplaneering näeb ette avalikult kasutatava tee, üldkasutatava haljastuse,

välisvalgustuse või vihmaveekanalisatsiooni valmisehitamise vajaduse, sõlmib amet linna

nimel detailplaneeringust huvitatud isikuga planeeringukohaste rajatiste valmisehitamise ja

üldkasutatava haljastuse rajamise lepingu. Leping sõlmitakse enne, kui amet esitab

linnavalitsusele detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu. Seega oli ametil õigus

kehtiva volitusnormi alusel leping sõlmida ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud Tallinna linna

ehitusmääruse alusel ning asjaolu, et lepingus viidati ekslikult varem kehtinud

ehitusmäärusele, ei too kaasa lepingu tühisust. Lepingut ei ole sõlminud selleks pädevust ja

volitust mitteomav haldusorgan.

HMS § 105 lg 1 alusel kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid

sätteid, arvestades HMS-ga kehtestatud erisusi. Vastustaja on pöördunud kaebaja poole

lepingu muutmiseks ning kaebaja on sellest keeldunud. Vastustaja ei ole kohtule esitanud

andmeid, et ta oleks pöördunud HMS § 102 lg 4 alusel kohtusse halduslepingu lõpetamise

taotlusega. Selliseid andmeid ei nähtu ka kohtute infosüsteemist. Praegusel juhul ei saa

kohaldada VÕS §-i 97 ning lähtuda tuleb HMS § 102 lg-st 4. Sellest tulenevalt on lepingu nr

3-7/195 p-s 2 märgitud kohustus muutunud lepingus toodud tingimustel ja tähtajal

sissenõutavaks ja vastustajal tuleb vastavad kohustused täita. Vastustaja ei ole ka keeldunud

VÕS § 108 lg 2 alusel kohustuse täitmisest. Nähtuvalt pooltevahelisest kirjavahetusest oli

vastustajale juba 2018. a juunikuus teada, et ta ei saa oma lepingulisi kohustusi tähtajaks

täidetud, millest tulenevalt hiljemalt pärast kaebajalt lepingu muutmise osas keelduva vastuse

saamist oleks pidanud vastustaja kasutama HMS § 102 lg-s 4 või VÕS § 108 lg-s 2 sätestatud

õiguskaitsevahendeid. Vastustaja ei ole seda teinud.

Kaebaja on teatanud vastustajale 05.03.2019 e-kirjaga, et enne koosoleku toimumist ja

asjaolude selgitamist Tallinna linn mingeid täiendavaid samme ei astu ning esialgseks

kokkusaamise ajaks määrati 06.03.2019, mis tühistati ja uueks kokkusaamiste ajaks määrati

3-19-516

6(10)

11.03.2019. Kaebuse koos leppetrahvi nõudega on Tallinna linn esitanud 19.03.2019, seega

pärast kokkusaamist. Järelikult ei ole tegemist olukorraga, kus kaebaja oleks käitunud

sõnamurdlikult.

Vastustaja väited koostöö tegemise võimatusest ESTI Commerce OÜ-ga on paljasõnalised.

Ebaselgeks jääb, millises osas oli täpsemalt vaja teha koostööd lepingust nr 3-7/195 tulenevate

kohustuste täitmiseks. Kohtule ei nähtu takistusi projekteerimise osas ning ehituslubade

taotlemise osas olukorras, kus ala suhtes on olemas kehtiv DP. ESTI Commerce OÜ oleks

tulnud paratamatult ehitusloa menetlusse kaasata vastavalt ehitusseadustiku § 42 lg-le 6. Alles

olukorras, kus ehitusloa menetluse käigus peaks selguma kinnistuomaniku vastuseis DP

järgsete teede ja muude rajatiste väljaehitamisele, saaks vastustaja tugineda lepingu täitmise

osalisele võimatusele (omaniku loata kinnistule ehitamine ei ole lubatav). Sellisel juhul oleks

ka hea usu põhimõttega vastuolus leppetrahvi nõudmine. Praegusel juhul ei nähtu, et

vastustaja oleks üldse astunud mingeid samme lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks.

Asjas esitatud materjalidest nähtub, et vastustaja ei ole oma majandustegevuses arendajana

järginud tavapärast hoolsust ja üritab oma tegematajätmiste eest vastustama panna kaebajat.

Majandustegevuses ei saa vähegi hoolikas majanduselus osaleja vastavaid lepinguid või

kokkuleppeid omamata eeldada, et teised isikud võtavad vabatahtlikult täita muu isiku poolt

sõlmitud lepinguga ettenähtud kohustusi. Ka ei saa eeldada, et võimaliku kinnistute müügi

puhul võtab arendusprojekti maa-alal uus ostja ilma vastavate lepingute ja kokkulepeteta

vabatahtlikult täita eelmise omaniku antud lubadused. Seda eriti olukorras, kus neid ei ole

kirjalikult ja seadustele vastavalt fikseeritud. Selline lähenemine ei ole ei õiguslikult ega

majanduslikult õige. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud vastustaja seisukoht, et lepingu

p 4.3 tuleb jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata ja leppetrahv välja mõistmata.

Vastustaja väited liialt suurest leppetrahvist on paljasõnalised ja tõendamata. Kaebaja on

kohtule piisavalt selgelt ära näidanud, mille alusel ta on leppetrahvi summa määranud.

Olukorras, kus lepingus ei ole täpselt määratletud leppetrahvi summat või selle arvutamise

aluseid, võis kaebaja tervest mõistusest ja analoogiapõhimõttest lähtudes tugineda leppetrahvi

määramisel tema poolt läbi viidud sarnaste ehitusobjektide riigihangetel kujunenud

keskmisele ruutmeetri hinnale (vt tl 59 tabel ja tl 60–85). Vastustaja ei ole tõenditega ümber

lükanud, et vastav ruutmeetri hind ei ole adekvaatne või on liialt kõrge. Vastustaja oleks

hinnaga mittenõustumisel ja lepingu täitmise tegeliku soovi korral ise pidanud võtma

hinnapakkumised antud töödele, et veenda kohut kaebaja esitatud hinna ekslikkuses.

Vastustaja väited DP ala suuruse ebaõige hindamise kohta kaebaja poolt on paljasõnalised

ning tõendamata. DP kohaselt on üksnes lepinguga hõlmatud teemaa maht 4555 m2 (vt DP

seletuskiri

lk

15,

kättesaadav

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP009290#).

Lepingu järgi tuleb vastustajal tagada lisaks teedele ka tehnovõrkude, üldkasutatava

haljastuse, välisvalgustuse ning vihmaveekanalisatsiooni rajamine. DP materjalide ja juba

üksnes teemaa suurusega arvestades ei saa pidada ülemääraseks kaebaja poolt välja toodud

hinnangulist lepinguliste kohustuste mahtu 6857 m2. Vastustaja ei ole esitanud kohtule ühtegi

põhjendatud seisukohta ega tõendit, miks ta leiab, et vastav suurusjärk on vale.

Kaebaja taotlus leppetrahvi väljamõistmiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada ning

vastustaja taotlus lepptrahvi vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Vastustajale pidi olema

juba lepingu sõlmimisel arusaadav, et kohustuste mittetäitmisel võidakse temalt nõuda

leppetrahvi. Asjaolu, et lepptrahv oli määratud protsendina (3% DP-ga ette nähtud teede ja

tehnovõrkude ehituse ja haljastuse rajamise maksumusest), ei tähenda seda, et vastustaja ei

oleks pidanud oma kohustuste eeldatavat maksumust enne lepingu sõlmimist ise välja

arvutama ja sellega arvestama. Täidetud ei ole ka VÕS § 162 lg-s 1 sätestatud teine eeldus

3-19-516

7(10)

viidatud sätte kohaldamiseks, kuivõrd vastustaja ei ole oma kohustusi üldse täitnud ega isegi

mitte asunud neid täitma. Kaebajal on õigustatud huvi teede ja tehnovõrkude väljaehitamisele,

kuivõrd vastasel korral tuleks need kaebajal välja ehitada. Vastustaja esitatud tõenditest

nähtuvalt võib leppetrahvi tasumine kaebajale valmistada küll teatud raskusi, kuid arvestades

asjaolu, et lepingu täitmiseks peab vastustaja heausksel tegutsemisel lepingu mahtu arvestades

niikuinii oma käivet oluliselt suurendama, ei saa umbes 15 000 euro maksmine leppetrahvina

olla talle ilmselgelt liigselt koormav või võimatu. Vastustaja on oma majandusliku käibe

kasvu ise tõendanud, tuues välja, et 2019. a-l oli tema kuukäive 5000 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. OÜ FTR Consultants palub 11.12.2019 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna

Halduskohtu 11.11.2019 otsus ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata või

alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule. Vastustaja palub jätta

menetluskulud kaebaja kanda.

Halduskohus on ebaõigesti leidnud, et kaebus esitati kohtule pärast kokkusaamist

vastustajaga. Kaebaja pöördus kohtusse enne poolte kohtumist, samas kui linna esindaja oli

kinnitanud, et täiendavaid samme leppetrahvi sissenõudmiseks ei võeta ette enne, kui pooled

on kohtunud. Kaebaja käitus sõnamurdlikult ja vastuolus hea usu põhimõttega.

Halduskohus on ebaõigesti kohustanud vastustajat lepingut täitma. Lepingu täitmisnõude

välistavad VÕS § 108 lg 2 p-d 2 ja 3. Kohus on ebaõigesti leidnud, et vastustaja ei ole

keeldunud VÕS § 108 lg 2 alusel kohustuse täitmisest. Vastustaja on esitanud vastava väite

30.09.2019 menetlusdokumendis. Lepingu eesmärk on võimalik saavutada Baltic Goshawk

OÜ lepingusse astumisega. Täitmisnõuet ei saa rahuldada ka põhjusel, et Astangu DP alal

paiknevate kinnisasjade omanike muutumine tõi kaasa vastustaja lepinguliste kohustuste

olulise suurenemise määral, et see kahjustab vastustajat. Halduskohus on võtnud eksliku

seisukoha, et vastustaja ei ole üldse asunud lepingut täitma ja üritab oma tegematajätmiste eest

vastutama panna Tallinna linna. Vastustaja on koostöös Astangu tn 80 kinnistu omaniku

Baltic Goshawk OÜ-ga lepingulisi kohustusi ellu viimas, hoolimata menetlusest halduskohtus.

Vastustajal on õigus nõuda lepingu muutmist, kuna täidetud on VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud

tingimused. Halduskohus leidis ekslikult, et lepingu muutmiseks oleks vastustaja pidanud

pöörduma HMS § 102 alusel kohtusse. Pool ei saa taotleda hagimenetluses halduslepingu

muutmist, samuti ei saa sellist nõuet esitada halduskohtule.

Halduskohus lahendas leppetrahvi nõude leppetrahvi suuruse osas tõendamata asjaolude

alusel. Leppetrahvi suurus tulnuks arvutada konkreetselt Astangu DP avalikuks kasutamiseks

ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste

rajamise maksumuse järgi (lepingu p 4.3). Halduskohus tugines oma otsuse tegemisel aga

analoogsete objektide keskmisele maksumusele. Kui kohus peab võimalikuks lähtuda

keskmisest ehitushinnast ruutmeetri kohta, on tõendamata Astangu DP rajatiste pindala. Isegi

kui Tallinna linnal oleks õigus leppetrahvi nõuda ja leppetrahvi summa oleks tõendatud,

kuuluks leppetrahv siiski VÕS § 162 alusel vähendamisele. Kohus on hinnanud valesti

asjaolu, et vastustaja ei ole asunud lepingust tulenevaid kohustusi üldse täitma. Vastustaja

täitis lepingut ja olukorras, kus kunagised kokkulepped ei pidanud, oli vastustaja leidnud ka

lahenduse, millega tagada lepingu täitmine. Tallinna linn on olnud sealjuures nõus vastustaja

ettepanekuga lepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks (sh tähtaegade pikendamiseks).

Halduskohus

piirdus

Tallinna

linna

esitatud

ebaselgete

ja

tõendamata

väidete

konstateerimisega ega hinnanud adekvaatselt leppetrahvi suuruse mõju vastustaja

majanduslikule seisundile.

3-19-516

8(10)

11. Tallinna linn palub 15.01.2020 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata

ja menetluskulud vastustaja kanda.

VÕS § 6 kohaldamiseks ei ole alust. Asjakohatu on arutlus selle üle, millal või kuidas lepiti

kokku poolte kohtumine. Tallinna Kommunaalameti 11.09.2018 kirjas on linn selgelt

rõhutanud, et juhul, kui läbirääkimised ei õnnestu, kavatseb linn nõuda nii lepingu täitmist kui

leppetrahvi. Seega pidi vastustajale olema selge, et läbirääkimiste pidamine ei anna

vastustajale õigust lepingutähtaja rikkumiseks. Muu hulgas pidi vastustaja olema teadlik

halduslepingute puhul kehtivast tähtajast kaebuse esitamiseks. Olukorras, kus vastustajast

endast tulenevate asjaolude tõttu lükati kohtumisi ja läbirääkimiste pidamist edasi, ei saa

Tallinna linnale ette heita pahauskset käitumist. Kohtumine toimus tõesti 01.04.2019, kuivõrd

vastustajale ei sobinud ükski linna poolt varem pakutud aeg. Seega oli linn sunnitud kaebuse

esitama, et mitte minetada kaebetähtaega. Tallinna linn ei ole andnud siduvat kinnitust selle

kohta, et kaebetähtaja saabumisel ei esita linn nõuet kohtusse.

VÕS § 108 lg 2 kohaldamiseks puudub alus. Arusaamatuks jääb, millel rajaneb vastustaja

väide, et kohustuse täitmine on ebamõistlikult koormav ja kulukas. VÕS § 108 lg 2 p 2 kuulub

kohaldamisele

üksnes

siis,

kui

täitmisnõue

oleks

oluliselt

kulukam

muude

õiguskaitsevahendite kasutamisest. Vastustaja ei ole tõendanud, et lepingu täitmise kulu oleks

suurem näiteks kahju hüvitamise kulust. Asjaolu, et vastustajal puudub kokkulepe kulude

hüvitamise jaoks, ei muuda ehitustööde sisulist hinda. See, et Baltic Goshawk OÜ on

avaldanud teoreetilist soovi vastustaja lepingulised kohustused osaliselt üle võtta, ei anna alust

väita, et Tallinna linn saaks saavutada lepingu tulemuse muul moel. Tõendatud ei ole, et

Baltic Goshawk OÜ oleks lepingu üle võtnud, mistõttu puudub linnal kindlus, et leping

täidetaks. Samuti ei ole viidatud kolmas isik avaldanud valmisolekut võtta lepingulisi

kohustusi üle samal kujul ja ulatuses, nagu sätestas leping, vaid soovis lepingu muutmist

viisil, mis ei ole aktsepteeritav. Ebaõige on ka vastustaja arusaam, et lepingu tähtaja osas

puudub linnal huvi ning seda võiks valimatult pikendada. Tegu on linnaplaneerimise

seisukohalt olulise küsimusega.

HMS § 102 on VÕS § 97 suhtes erinormiks. Seega ei saa halduslepingute puhul VÕS § 97

kohalduda. Isegi kui asuda vastupidisele seisukohale, ei ole VÕS § 97 kohaldamise eeldused

sisuliselt täidetud. Lepingujärgsed kohustused on muutunud sissenõutavaks ning linnal on

õigus nõuda leppetrahvi. Leppetrahvi suurus on kohaselt tõendatud. Ebaõige on vastustaja

seisukoht, et kindlaks ei ole tehtud just Astangu DP avalike rajatiste ehitusmaksumust. Kohus

on pidanud õigesti piisavaks asjaolu, et seda on tehtud keskmise maksumuse kaudu. Kaebaja

on esitanud oma väidete tõendamiseks konkreetse tõendi, mistõttu ei saa vastustaja piirduda

üksnes

paljasõnalise

väitega,

et

leppetrahvi

suurus

(st

lepingukohaste

rajatiste

ehitusmaksumus) on tõendamata, vaid peab esitama konkreetsed tõendid ja selgitused. Juhul,

kui ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu käsitlusega ja leiab, et leppetrahvi aluseks olevaid

andmeid ei ole piisavalt tõendatud, toob kaebaja välja, et on halduskohtu menetluses esitanud

õigeaegselt taotluse nimetatud asjaolu osas kohtuliku ekspertiisi määramiseks.

VÕS § 162 lg 2 alusel leppetrahvi vähendamiseks ei esine alust. Leppetrahvil on selgelt

lepingu täitmise tagamise funktsioon. Seetõttu ei ole oluline kahju tekkimine lepingu tähtaja

saabumise hetkel. Arvestades lepingu mahtu, ei ole 3% suurune leppetrahv võrreldes kogu

kohustuse maksumusega ülemääraselt suur ega koormav. Leppetrahvi vähendamise aluseks ei

ole ka asjaolu, et pooled pidasid läbirääkimisi lepingu pikendamise osas – ainuüksi see, et

linnale sobivate tingimusteni ei jõutud, ei anna alust väita, et linn on käitunud pahauskselt.

Vastustaja lepingurikkumisele ei esine mistahes õigustust.

3-19-516

9(10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks

ei ole alust. Nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega, ei korda ringkonnakohus neid kõiki

(HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus

järgnevat.

13. Asjaolu, et linn pöördus leppetrahvi ja lepingu täitmiseks kohustamise nõudega kohtu

poole enne (19.03.2019), kui oli toimunud linna ja apellandi esindajate vaheline kohtumine

(01.04.2019), kuigi linn oli varem lubanud, et seda ei tehta, ei muuda linna nõuet

õigusvastaseks ega too kaasa kaebuse rahuldamata jätmist. Olukorras, kus isik pöördub kohtu

poole, et vältida kaebuse esitamise tähtaja rikkumist, ei ole tegemist õiguse kuritarvitusega

(ebaproportsionaalse õiguskaitsevahendi kasutamine), mis tooks kaasa lepingu kohaldamata

jätmise (VÕS § 6 lg 2). Juba Tallinna Kommunaalameti 11.09.2018 kirjast (tl 12–13) alates

on linna seisukoht olnud selge – juhul, kui läbirääkimised ei õnnestu, kavatseb linn nõuda nii

lepingu täitmist kui ka leppetrahvi. Niisiis ei saanud OÜ FTR Consultants olla selles

küsimuses eksituses. Asja materjalidest nähtuvalt (vt kirjavahetus tl 43 jj) ei venitanud linn

läbirääkimistega pahatahtlikult, vaid linnale ja OÜ-le FTR Consultants sobisid erinevad ajad

kokkusaamiseks.

14. OÜ FTR Consultants ei ole tõendanud, et kohustuse täitmine oleks välistatud VÕS § 108

lg 2 p 2 alusel, st, et lepingu täitmine oleks äriühingule ebamõistlikult koormav. Lepingu

täitmist ei muuda ebamõistlikult koormavaks see, et OÜ FTR Consultants ei suuda jõuda

kokkuleppele kulude jagamise osas Astangu tn 84 kinnistu omanikuga. Kohustus leping täita,

sh sõlmida vajalikud (eel)kokkulepped teiste kinnistute omanikega, on OÜ-l FTR Consultants,

mitte linnal. Apellandi väited ehitusloa menetlusest on praeguse vaidluse kontekstis

asjakohatud. Lepingust ei tulene, et selle täitmise eelduseks oleks olnud lepingu täitmise

kulude jagamine kõigi või mõne kinnistu omanikuga. Esitatud ei ole tõendeid ehitustööde

maksumuse objektiivsest ja ebamõistlikust suurenemisest.

15. Lepingu täitmist ei välista ka VÕS § 108 lg 2 p 3. Asjaolu, et Baltic Goshawk OÜ on

väidetavalt nõus võtma üle OÜ FTR Consultants lepingulised kohustused, ei tähenda, et

Tallinna linn peaks võimaldama sellel äriühingul lepingut täita OÜ-ga FTR Consultants

kokkulepitust erinevatel tingimustel. Vaidlust ei ole selles, et kohustusi ei ole soovitud üle

anda samal kujul ja ulatuses, nagu nägi ette leping, vaid lepingu muutmisega nii tähtaja kui ka

ehitusetappide osas viisil, mis ei ole olnud Tallinna linnale aktsepteeritav. OÜ FTR

Consultants võib linnaga sõlmitud lepingu täitmiseks sõlmida lepinguid teiste äriühingutega

omal äranägemisel ja tingimustel, kuid vastutavaks lepingu täitmise eest lepingus sätestatud

tingimustel Tallinna linna ees jääb siiski OÜ FTR Consultants. Apellandi väited VÕS § 97

kohaldamisest on asjakohatud. Halduskohus on õigesti märkinud, et halduslepingu puhul on

HMS § 102 lg 4 erinormiks VÕS § 97 suhtes. OÜ FTR Consultants ei ole pöördunud kohtusse

halduslepingu muutmise või lõpetamise taotlusega. Kohane nõue selleks oleks halduslepingu

(osalise) tühistamise ja/või halduslepingu muutmiseks kohustamise nõue (HKMS § 5 lg 1 p-d

1 ja 2 ning § 6 lg 1).

16. Apellant väidab, et leppetrahvi suurus on ebaõige, kuid pole oma väidet tõendanud ega

isegi usutavalt põhistanud. HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Kui asja õigeks lahendamiseks vajalikud tõendid on

esitamata või neid on esitatud ebapiisavalt, teeb kohus menetlusosalisele, kes peab asjaolu

tõendama, ettepaneku need esitada või kogub tõendeid ise. Ettepaneku tegemisel selgitab

kohus, milliseid asjaolusid on vaja tõendada (HKMS § 59 lg 3). 16.09.2019 kohtunõudega

palus halduskohus esitada Tallinna linnal tõendid, mille alusel on leppetrahvi suurus

3-19-516

10(10)

kujunenud (tl 53). Linn esitas need tõendid ja asjakohased selgitused 23.09.2019 (tl 57–86).

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse p-s 11.2.1 antud hinnanguga, et riigihangetel

kujunenud keskmisest teede ja tänavate ehituse ruutmeetri hinnast lähtumine (3 sarnase tänava

keskmine hind) oli analoogia korras põhjendatud. OÜ FTR Consultants ei ole esitanud

tõendeid, millest nähtuks leppetrahvi suuruse ebaadekvaatsus või mis lükkaks Tallinna linna

arvutused ümber. 30.09.2019 menetlusdokumendis (tl 87–89) vaidles OÜ FTR Consultants

vastu ka linna taotletud ekspertiisi korraldamisele. Olukorras, kus linn on esitanud põhistatud

seisukoha leppetrahvi suuruse kujunemisest koos vajalike tõenditega ning sellele vastuseks on

esitatud üksnes paljasõnaline väide, et summa on liiga suur, ei ole kohtul põhjust kahelda

leppetrahvi suuruse adekvaatsuses. Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu otsuse p-des

11.2.2 ja 11.2.3 esitatud seisukohtadega lepinguga hõlmatud DP ala suurusest ning VÕS § 162

lg 1 kohaldamisest, neid üle kordamata (HKMS § 201 lg 4). Seonduvalt VÕS § 162 lg 1

kohaldamisega märgib ringkonnakohus täiendavalt, et asjaolu, et OÜ FTR Consultants polegi

lepingus ettenähtud kohustust reaalselt täitma asunud, nähtub kasvõi OÜ FTR Consultants ja

Baltic Goshawk OÜ 16.08.2018 ühiskirjast linnale (tl 10–11), mille kohaselt alates hetkest,

kui kehtestati Astangu DP, asus OÜ FTR Consultants otsima võimalust, et detailplaneeringu

realiseerimisega seotud kohustused anda üle kinnistute omanikele. Apellatsioonkaebuses ei

ole halduskohtu otsuse viidatud seisukohti ümber lükatud, vaid on üksnes korratud juba

halduskohtus esitatut. Leppetrahv kannab praegusel juhul lepingu täitmisele sundimise

funktsiooni, mistõttu on apellandi arutlus kahju tekkimise teemal asjakohatu.

17. Eelnevale tuginedes jääb OÜ FTR Consultants apellatsioonkaebus rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Apellandi apellatsiooniastme menetluskulud

jäävad apellandi enda kanda HKMS § 108 lg 1 alusel ning Tallinna linna menetluskulud linna

kanda HKMS § 109 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)