2-18-9324/30 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. märts 2020.a Tallinnas

Tsiviilasja number

2-18-9324

Tsiviilasi

K P ja T K hagi E L vastu kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

Hagi hind 19 811,00 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: K P (isikukood xxxx);

Hageja II: T K (isikukood xxxx);

Hagejate lepinguline esindaja: Andrei Tšerednik, jurist (e-

post: info@ironlae.ee);

Kostja: E L (isikukood xxxx);

Kostja

lepinguline

esindaja:

Siiri

Schneider,

vandeadvokaat (e-post: siiri@schneider.ee)

Asja arutamine

19. veebruar 2020 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

K P ja T K hagi E L vastu jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud hagejate K P ja T K kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses,

kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi

kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. Hagiavalduse kohaselt hagejad ja kostja 18.03.2017 sõlmisid kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (edaspidi „Müügileping“). Müügilepingu esemeks oli Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa number xxxx sisse kantud

korteriomand, mille ese koosneb reaalosana eluruumist 1, milline on üldpinnaga 136,4

m2, ning millega on ühendatud 1364/2728 mõttelist osa maatükist, katastritunnusega

xxxx, sihtotstarbega elamumaa (100%), asukohaga xxxx, pindalaga 9130 m2, ja selle

oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Hageja

leidis maja kasutades kinnisvara portaali www.KV.ee. Kuulutuse järgi hagejatele sai

teada, et: Müüa 2014.a. valminud paarismaja boks xxxx. Hagejad said aru, et värske

ehitatud maja. Valmis ehitatud 2014.a. Elamu on soojustatud 350mm kivivillaga,

välisviimistluseks puitlaudis ja krohv. Hageja sai aru, et maja on korralikult soojustatud,

ehk elamiseks kõlblik, ei ole probleemi soojustamisega ega maja fassaadiga. Kuulutuses

oli teavitatud, et tegemist on tsentraalse vesi ühendusega, kuid tegelikkuses tehingul

selgus, et vesi tuleb õues asuvas kaevust.

2. Notariaalse tehingu läbiviimisel p. 3.2.1 kinnistas müüja/kostja, et lepingu esemel ei ole

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või

mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Samuti tehingu tõestamisel punkt

14.1.6 selgitas tehingu tõestanud notar vastutusest lepingu eseme puuduste eest.

3. Hagejad asus elama ostetud kinnistul, kuid hakkasid välja tuleva varjatud puudused:

Esiteks vee kvaliteet ei vasta tavalistele nõudele. Teiseks maja fassaad ei ole

nõuetekohaselt ehitatud, ehk soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, seega ta kukub

(eraldub seinast) ning maja ei ole elamiseks kõlblik, kuna soojustus ei toimi.

4. Hagejad on puudustest viivitamatult teavitanud kostjat. Hagejad teavitasid kostjat

viivitamatult, kui krohv koos soojustusega kukkus, ehk 31.05.17.a. Samuti teavitasid

hagejad, et krohvi kate punnitab mitmetes kohtades. Ekspertiisis on näidatud, kuidas

plaadid seinast ära tulnud. Samuti halba vee kvaliteedi kohta teavitasid hagejad kostjat

juba 16.03.17.a. 01.06.17.a. teavitasid hagejad kostjat, et annavad asi kindlustusse. Kostja

üles, et hagejad peavad kindlustuse poole pöörduma, kes talle remondib majas esinenud

puudused. Need on Müüja arvates pisivead. Ning Müüja arvab, kui kindlustus nõustus

maja kindlustama, siis nüüd kindlustus tasub kõik kinni. 8.06.17.a kirjutasid hagejad

kostjale ning teavitas, et saanud vastuse kindlustusest. Kuid enam kostja ei reageerinud

sõnumile. Kostja hakkas ennast varjama ning blokeeris hageja sotsiaalvõrgustikus ära.

PZU kindlustuse otsusest tuleneb Kahjukäsitluse käigus on tuvastatud, et antud juhul on

tegemist ehituspraagiga, millele kindlustusvõtja ei osanud tähelepanu pöörata kohe peale

paarismaja ostmist. Vastavalt Kodukindlustuse tingimustele K100/2013 punkt 3.9.2.c ei

hüvitata koguriski kindlustuse puhul kahju, mille põhjuseks on algselt eksisteerinud

defekt, sisemine viga, varjatud puudus ja kindlustatud eseme omaduste järkjärguline

halvenemine, kulumine, vananemine, materjali väsimine või temperatuuri, värvi, maitse,

lõhna, tekstuuri või viimistlus-omaduste muutumine.

5. Kuna enam kostja ei reageerinud FaceBook suhtluskanalitele, otsustasid hagejad

edastada kostjale e-kiri e-maili järgi, mida oli märgitud lepingus, kuna hagejatel puudusid

üks kõik millised kostja kontaktid. 09.06.17.a teavitasid hagejad kostjale, et “Kui sa

oleksid sellest rääkinud siis ma polekski saanud midagi teha aga kuna sa jätsid fassaadi

vead mainimata siis see on varjatud viga! Seal on kõik lahX ja varsX kukub alla. Selle

kohta on mul ka kindlusXse ametlik kiri. ” – sellega täitis hageja oma teavitamise

kohustus. Kõige olulisem on see, et e-mail oli edastatud aadressile xxxx. Käesolev

aadress töötav. Kostja lihtsalt on eiranud talle saabunud kirja. Hageja esindaja tehes

ettepaneku lahendada käesoleva asja kompromissiga ja hagi hoiatuse edastas kirja sama

aadressile, seega on võimalik järeldada, et kostja oli puudustest teavitatud ja teadlik, kuid

põhimõtte pärast ei hakanud vastama.

6. Seoses sellega, et kostja keeldus suhtlema hagejaga, siis pöördus hageja õigusabi

saamiseks juristi poole, kes soovitas talle pöörduda riiklikult tunnustatud eksperdi poole,

kes saab anda sõltumatu hinnangu, kas tegemist on ehituspraagiga ning ka antud puudus

võimalik klassifitseerida varjatud puudusena. Kas hagejal oli võimalik tuvastada maja

ülevaatamisel, et maja fassaadi soojustus krohvide all on valesti paigaldatud või mitte.

Seega pöördus hageja riiklikult tunnustatud eksperti poole, kes on teinud ekspertiisi

ehitusvigade ning vee kvaliteedi kohta. Ekspert tuvastas ekspertiisi aktis, et: Maja

veevarustuseks kasutatava puurkaevu kasutamine tuleb viivitamatult lõpetada. Olukorra

lahendamiseks on kaks teed: kas puurida uus puurkaev või ehitada ca 300-400 m uut

veetorustikku puurkaevudest PRK 0022767 või PRK 0004825. Xxxx paariselamu

ehitamise aluseks on arhitektuurne eelprojekt „ 2 korteriga elamu sidumisprojekt“

Eelprojekt. Arhitekt T S EP 00174FIE - 0001, 2006, mis ei sisalda maja ehitamiseks

piisavat informatsiooni. Projektis pole lahendatud olulisi ehituslikke sõlmi. Selle

tulemusena on maja soojustamisel ja õhekrohviga viimistlemisel tehtud olulisi vigu.

Ehitaja pole järginud ka õhekrohvi paigaldamisel materjalide tootjate kasutusjuhendeid.

Kuna soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud, on seinte

krohvipinnale tekkinud muhud. Samuti on täiesti valesti lahendatud krohvilt üleminek

autode varjualuse katusele, mille tulemusena on vesi sattunud krohvi alla ja selle lahti

kangutanud. Olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus korralikult kinnita, teostada

krohvi parandused ja seinad üle värvida. Seina ja katuse üleminek tuleb korrektselt

teostada ja paigaldada vajalikud veeplekid.

7. Maja sokli plaatide kinnitus tuleb ümberehitada. Tuleb paigaldada sokliplaatide

kinnitamiseks karkass ja selle külge plaadid kinnitada kruvidega.

8. Eeltooduga ekspert tegi kindlaks, et viga oli varjatud seinte sees, ehk soojustus, mida on

krohvi taga vaja nõuetekohaselt kinnitada. See on varjatud puudus, kuna hageja ostmisel

ei saanud palja silmaga tuvastada, kas seina sees soojustus on nõuetekohaselt kinnitatud

või mitte. Samuti kostja maja ehitamisel on eiranud kõige lihtsamad ehitusjuhised, ehk ta

on eiranud materjali tootja paigaldamise juhendit.

9. Notar tehingu tegemisel on korduvalt küsinud müüa käest, kas vee kvaliteet ja kõik vee

varustusega seotud vastab tõele ei ole mingid varjatud puudust või midagi muud, mida

võib välistada vee kasutamist. Selle peale vastas kostja/müüja, et kõik vastab normidele

ja reeglitele. Kuid ekspert ja keemia ekspertiis tuvastas vastupidi, seega tegemist on

varjatud puudusega. Samuti kostja on maja ehitaja, ehk tema ehitas maja ning kuulutuses

pakkus ta uhiuuena. Seega kostja on teadlikult ressursi ja raha kokkuhoidmiseks ehitanud

maja vale tehnoloogia järgi, mille tulemusena kukub maja.

10. Hagejad pakkusid kostjale rahumeelselt lahendada vaidluse edastades talle teade ja

hagihoiatus. Kostja koos oma volitatud esindajaga edastanud vastuse, kus nad keelduvad

kompenseerida kahju, ehk summa mida on vajalik varjatud puuduste kõrvaldamiseks.

Kostja esindaja väidab, et hagejad käituvad pahaukselt ning on liiga hilja esitanud nõude,

kuid tegelikult kostja oli teavitatud puudustes viivitamatult, kuna ta keeldus lahendama

kõik rahumeelselt. Võttis aega ja raha teha ekspertiisi jne. Kõik kostja esindaja väited on

alusetu ning ei ole tõendatud, kuid hageja iga oma sõna ja samm tõendab faktiga, kas

kirjaga, ekspertiisi ja/või sotsiaalvõrgustiku vestlusega. Kostja esindaja väidab, et

ekspertiisiaktis näidatud puudused oli hagejale näidatud ning ta oli nendega nõustunud.

See on väär väide, ekspert tuvastas välimise probleemide põhjus. Põhjuseks on varjatud

puudused, et kostja tehnoloogia rikkudes valesti paigaldanud maja soojustuse katted

seina sees, mida aja möödumisel hakanud eemalduma. Seega tegemist on varjatud

puudusega. Hageja võib pakkuda kostjale ning ta esindajale juua kraanist tulev vesi pari

kuu jooksul, siis saab pärast järeldada, kas vesi on ohtlik või mitte. Järelduse, et kaevust

tulev vesi ei tohi tarbida tegi riiklikult tunnustatud ekspert, kelle on selleks eriteadmisi.

Kostja esindaja on juriidilise haridusega ning tal puudub õigus anda eksperthinnangu

keemia valdkonnas teostatud proovide suhtes.

11. Hagejad rõhutavad, et nad on teostanud maja ülevaatuse talvel, ehk kevade algusel, kui

oli väljas külm ja pime. Ekspert oma aktis toonitab, et soojustus mängib sooja ja külma

ilmaga, seega ei saanud hagejad näha seinal puudusi, eriti raske need varjatud puudused

palja silmaga tuvastada, kui sa ei ole ekspert. Ekspertiisi on väga täpselt välja toodud, et

soojustamise kinnitamise ja krohvimise tehnoloogiad on rikutud, seega, kui krohvi all

olevad villased plaadid on valesti kinnitatud, siis nad võivad kukkuda, koos krohviga.

Seega müüdud maja ei vasta lepingus märgitud tingimustele ning elamiseks mitte kõlblik.

12. Kokku kostja tekitanud hagejale kahju varjatud puuduste näol:

 12 810 eurot fassaadi parandamiseks;

 Veevarustuse probleemi lahendamine, ehk uue kaevu ja/või uue veetrassi tegemine

summas 3 000 eurot. Antud juhul ei ole võimalik ega mõistlik uue kaevu tegemine,

kuna mõistlikum ehitada 300 m trassi kaevu juurde, kus on kontrollitud ja hea vesi;

 Eksperthinnangu tegemine 500 eurot;

 Veeanalüüsi koostamise 201 eurot;

 Ventilatsiooni ümberehitamine 3 300 eurot.

Kokku kahju summas 19 811 eurot, millele veel lisanduvad käesoleva menetlusega

seotud kuulud.

13. Eeltoodud alusel on kindlaks tehtud, et kostja on müünud maja, kus oli varjatud

puudused, ehk maja soojustus on teostatud tehnoloogia rikkumistega, mille tagajärjel

maja ei ole elamiseks kõlblik, kuna seintest hakkab kukkuma soojustus koos krohviga.

Samuti majas olev vesi ei ole kasutamise kõlblik ning vajab muutmist. Kostja on teadvalt

varjanud eeltoodud varjatud puudused

14. Hageja on avastatud puudused kostjatele viivitamatult teavitanud, ning kostja

sotsiaalvõrgustiku vestluses on omaks võtnud, et sellised asjad on olemas.

15. Hageja väitel ei ole maja seinad nõuetekohaselt soojustatud ning seina sees olev soojustus

nõuetekohaselt kinnitatud, millega tekkib oht, et soojustus koos peal oleva krohviga

kukub. Samuti hageja ekspert tuvastas, et fassaadi soojustamisel on eiratud ehitamise

tehnoloogiad. Samuti kinnistule tulenev vesi ei vasta standartidele, kuid kuulutuses oli

märgitud, et tegemist tsentraalse veega, juba antud juhul kostja valetas ja varjas hagejate

eest, et tal on mingi oma poolt ehitatud kaev. Kostja müüs hagejatele ehitise nagu uus

maja, kus on kõik ehitatud vastavalt ehitusstandartidele ning vastab seadustele, isegi oli

näidatud värskelt antud kasutusluba. Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja

ventilatsioonisüsteemid peavad ehitusseaduse (EhS) § 3 lg 7 järgi tagama ehitises

tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise

kasutamise

otstarbele.

Maja

kasutamine

elamiseks

eeldab

selle

mõistlikku

soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise

eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25.oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p

21). Kostja teadis hagejad soovisid hakata maja aasta läbi elamuna kasutama. Seega ta

pidi aru saama, et juhul, kui maja sees, krohvi all olev soojustus on niiske, ning ei ole

nõuetekohaselt kinnitatud, seega hakkab ta seinast koos peal oleva krohvikihiga

eralduma, mille tagajärjel kaotab maja oma soojustamise võimed. Tegemist oli uue

ehitisega, seega pidi majas läbiviidud ehitustööd vastama Eestis kehtivatele standartidele

ja tavale. Juhul, kui oleks kostja poolne soov piirduda oma vastutusega, et maja on

soojustatud sellisel viisil ja vastab sellise reeglitele ja/või vee kaev on sellise kvaliteediga,

siis pidi seda kostja tegema notariaalselt. Hagejad leiavad, et kvaliteeti piirav kokkulepe

peab olema müügilepingus. Antud juhul, kõik kostja väited on paljasõnalised ning ei

vasta tõele.

16. Hagejad leiavad, et nende huvi oli saada töökorras ning elamiseks kõlblik ehitis, kus on

nõuetekohane soojutus ja eluks vajalik veeallikas. Kostja varjanud, et majas on varjatud

puudused, mida hagejad sai tuvastada alles pärast sisse kolimist ning mõne aja elamist.

Hagejad kõikidest puudustest viivitamatult teavitasid kostja, kes teda on blokeerinud ning

keeldus suhtlemas.

17. Hagejad paluvad välja mõista kostjatel hagejate kasuks kahjuhüvitis summas 19 811

eurot ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited

18. Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu.

19. Kostja leiab, et hagiavalduses esitatud faktilised asjaolud on moonutatud ja väärad.

Kostja ei tunnista hagi ning vaidleb sellele vastu täies ulatuses.

20. Kostja vastuväidete kohaselt W OÜ (registrikood xxxx) oli arendajaks xxxx kuue

kaksikelamu (igasse elamusse oli planeeritud kaks korterit) ehitamisel aadressidega xxxx

(endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx

(endine xxxx) ja xxxx (endine xxxx). Ehitisregistris olevatest andmetest nähtub, et xxxx

kaksikelamu sai ehitusloa 2006.a., tõenäoliselt sel ajal alustati ehitustegevusega ja rajati

ka puurkaevud. Tegemist oli xxxx ja xxxxx mü detailplaneeringu teostamisega, mis nägi

ette, et planeeringualal asub kolm puurkaevu, mis varustavad igaüks kahte kaksikelamut.

Üks puurkaev nendest asub xxxx, mis varustab veega xxxx ja xxxx kaksikelamuid. Teine

puurkaev asub xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx kaksikelamuid. Kolmas puurkaev asub

xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx kaksikelamuid. Osa eelpoolnimetatud kaksikelamutest

(või nendes asuvatest korteritest) s.h. xxxx ja xxxx, müüdi pooleliolevatena kohtutäituri

poolt 2011.a. ja on lõpuni ehitatud järgmiste kaksikelamute (või korteriomandite)

omanike poolt. Kostjale teadaolevalt olid puurkaevud selleks ajaks, kui kohtutäitur

elamuid müüs, välja ehitatud vastavalt detailplaneeringus ja elamu projektis toodule ja

need töötavad käesoleva ajani.

21. Hageja K P omandas 2013.aastal xxxx ja oli selle omanik 04.01.2013-08.10.2013. Kostja

juhib tähelepanu ka asjaolule, et xxxx korteriomandile on seatud juba alates 30.11.2007.a.

kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalservituut (puurkaevuservituut) kinnistule nr

xxxx, mis kinnistusregistri andmetel on korteriomandi Metsaküla tee 5-1 kinnistu ja

kinnistule xxxx, mis kinnistusregistri andmetel on korteriomandi xxxx kinnistu. Seega

oli hageja K P juba 2013.a. teadlik, et xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala majades

asuvate korterite veega varustamine toimub puurkaevudest ja tsentraalne veevärk

piirkonnas puudub.

22. Kostja oli xxxx omanik 11.03.2013-22.03.2017. Kostja omandas elamu nö karbi

staadiumis, lõpetas ehitustööd ja asus elamusse elama 2013.a. sügisel. Kui kostja xxxx

korteriomandi omandas, siis hageja K P juba elas temale kuuluvas xxxx korteris ja neist

said naabrid ja teretuttavad. Hageja K P nägi ka seda, et xxxx kaksikelamu oli sellel ajal,

kui tema omandas xxxx korteri, juba karbi kujul olemas ja majaosa ehitus lõpetati

2013.aastal. Seega hageja K P teadis ka seda, et xxxx korteriomandi näol ei ole tegemist

uue, värskelt ehitatud majaga (nagu hagejad hagiavalduses väidavad, et arvasid olevat

tegemist värskelt ehitatud majaga), vaid tegemist on majaga, mille ehitamist alustati juba

aastaid tagasi ja mille ehitamise lõpetas 2013.a. kostja.

23. Hageja K P ei tulnud kostja juurde sooviga korteriomandit osta mitte kinnisvara

vahendanud maakleri kaudu nagu hagiavaldusest võiks aru saada, vaid hageja tõi kostja

juurde korteriomandi ostusooviga xxxx uus korteriomanik L T (endine G), kellele hageja

K P oli müünud xxxx korteri ja kes kostja kaudu teadis, et xxxx korter on müügis.

24. Enne ostu-müügitehingu tegemist käis hageja K P lepingu esemega tutvumas korduvalt

(kostja mäletamist mööda ca 6 kuu jooksul vähemalt kuus korda). Paaril korral käis ta

lepingu esemega tutvumas koos teise hageja T K, aga enamikel kordadel käis üksinda.

Hoonet tutvustas hagejatele kostja. Kodus viibis mõnikord ka kostja elukaaslane P S.

Naabermajas, xxxx korteris elav M K nägi samuti korduvalt, mitmete kuude vältel, et

hageja K P käis enne xxxx korteri ostmist lepingu esemega tutvumas.

25. Kostja andis hagejatele temal olemasoleva projekti maja kohta, millise ta ise oli saanud

eelmiselt korteriomanikult (Pealkiri: „2 korteriga elamu sidumisprojekt, Eelprojekt,

Arhitekt T S EP 00174FIE-0001,2006“). Projekti juurde kuulus ka hoonestusskeem kuue

paariselamu kohta, milliselt nähtub muuhulgas, et elamuid varustatakse puurkaevu veega,

kolm puurkaevu kuue paariselamu peale.

26. Hagejad olid ka ise teadlikud, et xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala kortereid

varustatakse puurkaevu veega. Ilmselt seetõttu, et piirkonnale on lähedal xxxx turbaraba,

on puurkaevudest tulev vesi selles piirkonnas kollaga värvusega ja tavapärasest suurema

rauasisaldusega. Tervisele selline vesi ohtlik ei ole. Kuna kõigile xxxx elanikele on teada

puurkaevudest tuleva vee tavapärasest suurem raua sisaldus, siis uuris hageja K P endise

xxxx elanikuna väga põhjalikult, kas ja milliseid veepuhastusseadmeid kostja kasutab,

öeldes, et kui tema elas xxxx korteris, siis oli ka temal olnud veepuhastusseade. Kostja

näitas hagejatele, millise veepuhastusseadme tema oli soetanud ja tutvustas selle

töötamise põhimõtteid. Pooled leppisid kokku, et kostja jätab tema poolt soetatud

veepuhastusseadme hagejatele. Kostja andis hagejatele ka veepuhastusseadme

kasutusjuhendi ja seadme müünud ettevõtte nime ja kontaktisiku telefoninumbri, et

hagejad saaksid seadme tööshoidmiseks soetada õigeid graanuleid. Selle asjaolu võtavad

hagejad hagiavalduses ka omaks, et kostja andis hagejatele veepuhastusseadme

tehniku/paigaldaja telefoninumbri. Juba ainuüksi eelolevas lauses toodud asjaolust oleks

iga mõistlik isik pidanud aru saama, et vee kvaliteediga on probleeme, muidu ei oleks ju

hagejatele olnud vaja jätta veepuhastusseadet ega oleks olnud vaja anda

veepuhastusseadme paigaldaja/tehniku telefoninumbrit. Siinkohal lisab kostja, et sellel

ajal, kui kostja korteri valduse hagejatele üle andis, töötas veepuhastusseade laitmatult.

Kui see käesoleval ajal ei tööta, siis võivad hagejad küll uue soetada aga kostja ei ole

kohustatud hüvitama hagejatele uue seadme maksumust.

27. Kostja toob esile veel asjaolu, et kui hageja K P müüs temale kuulunud xxxx asuva korteri

septembris 2013.a. L ja S T, siis tutvustas ta ostjatele selles paariselamus tarvitatavat

veepuhastusseadet ja rääkis ostjatele, et puurkaevust tulevat vett ta majapidamises

kasutab aga ise ta seda vett ei joovat. Kui ostjad L ja S T xxxx korterisse elama asusid,

siis ilmnes, et vesi oli haisev ja kollast värvi. Seega pidi hagejatele olema teada selle

piirkonna puurkaevudest tuleva vee kvaliteet ja tavapärasest suurem raua sisaldus ja

asjaolu, et vett tuleb puhastada veepuhastusseadmetega.

28. Samuti andis kostja enne lepingu sõlmimist hagejatele selgitusi korteri ventilatsiooni ja

õhutamise kohta. Hagejad said kostjalt teada ja nägid ka ise kohapeal lepingu esemega

tutvudes, et ventilatsiooniseade korteris puudub. Kostja selgitab, et 2013.a. ehitust

lõpetades oli ta kavatsenud paigaldada korterisse ventilatsiooniseadme ja seetõttu oli

igast

toast

veetud

ventilatsioonitorud

pööningule,

aga

kuna

vahendid

ventilatsiooniseadme

ostmiseks

kostjal

puudusid,

siis

jäi

ventilatsiooniseade

paigaldamata. Sellel ajal, kui kostja korterit müüs, olid olemasolevad ventilatsioonitorud

kostja poolt kilede ja teibiga suletud ja see asjaolu oli igaühele nähtav.

Ventilatsiooniseadet korteris ei olnud ja tubade õhutamine värske õhuga toimus

loomulikul moel lahtise akna kaudu. Kõikides tubades on vähemalt üks avatav aken

(mõnes toas ka kaks avatavat akent) ja kostjat selline loomulik, akna kaudu toimuv

ruumide tuulutamine rahuldas, mida kostja ka hagejatele avaldas. Kui hagejad soovivad

paigaldada korterisse sundventilatsiooni, siis loomulikult on see võimalik, aga kostja ei

ole kohustatud selle soetamise ja paigaldamise kulu hagejatele hüvitama, kuna hagejad

olid ventilatsiooniseadme puudumisest teadlikud ja see ei ole varjatud puudus.

29. Samuti nägid hagejad hoonega tutvudes fassaadi krohvi ebarahuldavat olukorda: maja

ees, kus autode varjualuse katus lõikub fassaadiga ja maja taga terrassialuses osas oli

fassaad punnis.

30. Olenemata eelpooltoodud asjaoludest soovisid hagejad korterit osta sellisena nagu see on

ja vastav tingimus, et hagejad on nõus ostma lepingu eseme seisundis, milline lepingu

ese on lepingule allakirjutamise päeval, sai lisatud ka müügilepingusse.

31. Mis puutub hagejate väitesse, et maja soojustuseks kasutatud villaplaadid olevat

ebapiisavalt seinale kinnitatud, siis see väide on väär. Maja soojustamiseks ei ole

kasutatud villaplaate. Maja välisseinad on ehitatud teraskarkassil seinaelementidest, mille

vahele on paigaldatud soojustuseks kivivill (mitte villaplaadid). Soojustamise

paigaldamisel on järgitud soojustuse paigaldamise tehnoloogiat. Kuna villaplaate ei ole

maja soojustamiseks kasutatud, ei saa need ka seinalt kukkuda, nagu ekslikult leiavad

hagejad. Hagejate väited, et kuna villaplaadid võivad seinalt ära kukkuda, olevat ohus

maja soojustus, on täielikult väärad, kuna kivivill (mitte villaplaadid) asetseb

teraskarkassi vahel ja ei saa seinalt maha kukkuda.

32. Kostja müüjana ja hagejad ostjatena sõlmisid 08.03.2017 kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping). Müügilepingu esemeks oli korteriomand

asukohaga xxxx. Müügilepingu punktis 3.3.1 kinnitasid hagejad, et nad on tutvunud

lepingu eseme ja selle oluliste osade seisundiga ning nõustuvad ostma lepingu eseme

seisundis, millises lepingu ese on käesolevale lepingule allakirjutamise päeval. Kostja

andis korteri valduse hagejatele üle 10. märtsil 2017.a.

33. Fassaadi osas heidavad hagejad kostjale ette, et krohv on punnis maja terassialuses osas

ja krohvilt üleminekul autode varjualuse katusele (s.o. kahes kohas on krohv punnis).

Eksperdi poolt tehtud fotodelt on selgelt näha, et puudused on visuaalselt tajutavad,

millest hagejad pidid müügilepingut sõlmides teadlikud olema. Kostja leiab, et kostja ei

vastuta fassaadi puuduste eest, kuna need ei ole varjatud puudused. Kui asi vaadatakse

üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt

üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud

puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud.

34. Hagejad leiavad hagiavalduses vääralt, et selle põhjuseks, miks krohvi pinnale on

tekkinud muhud, olevat see, et krohvi all olevat soojustuseks kasutatud villaplaate ja need

olevat ebapiisavalt seinale kinnitatud. Kostja kinnitab, et elamu soojustuseks ei ole

kasutatud villaplaate. Maja välisseinad on tehtud teraskarkassil seinaelementidest ja

kivivill (mitte villaplaadid) on paigaldatud soojustuseks teraskarkassi vahele ja ei saa

mitte kuidagi sealt nö maha kukkuda. Hagejate väited elamu soojustuse võimalikule ohtu

sattumisele on väärad. Kuna villaplaate ei ole soojustamiseks kasutatud, ei saa need

seinalt kukkuda ega seada ohtu elamu soojapidavust. Lisaks sellele hagejad kohati ka

vassivad ja eksitavad kohut, esitades hagiavalduses väiteid, mida eksperthinnangus ei ole.

Näiteks väidavad hagejad, tsiteerin hagiavaldust: „soojustus koos krohviga kukub“.

Tegemist on täielikult vale ja kohut eksitava väitega. Soojustus koos krohviga ei ole mitte

kusagilt kukkunud, ekspert on seonduvalt fassaadiga leidnud ainult seda, et, tsiteerin

eksperdihinnangut: „maja terassialuses osas on krohv punnis“. Hagejate järeldus, et

soojustus koos krohviga kukub, on väär.

35. Käesolevas menetluses omab tähtsust asjaolu, et fassaadi puuduste näol ei ole tegemist

varjatud puudustega ja hagejad pidid olema fassaadi puudustest teadlikud enne tehingu

tegemist. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele

mittevastavuse

eest,

kui

ostja

lepingu

sõlmimisel

asja

lepingutingimustele

mittevastavusest teadis või pidi teadma.

36. Sokli osas heidavad hagejad kostjale ette, et maja sokli plaatide kinnitus on teostatud

sellisel viisil, et plaadid on kleebitud soojustusmaterjali külge. Hagejad leiavad, et see

olevat ebaõige kinnitusviis ja sokliosa tuleb ümber ehitada selliselt, et plaadid eemaldada,

ehitada sokliplaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega.

Kostja hagejatega ei nõustu, et sokli plaatide ainuõige kinnitusviis olevat plaatide

karkassi peale kruvidega kinnitamine. Sokliplaatide kinnitamiseks on mitu võimalust.

Maja sokliosale on paigaldatud TEMPSI Zoccolo sokliplaadid. Sokliplaadi TEMPSI

Zoccolo kinnitusjuhendist nähtuvalt on võimalik TEMSI sokliplaate soojusmaterjalile

kinnitada ka liimvahuga, nagu käesoleval juhul ongi paigaldatud. Seega vastas lepingu

ese maja sokli osas täielikult lepingutingimustele (VÕS § 217).

37. Kui kostja hagejatele lepingu eseme valduse üle andis, asetsesid sokliplaadid soklil

korrektselt. Hagejad ei ole kostjale siiani kordagi avaldanud, et sokliplaat (plaadid) oleks

millalgi sokli küljest lahti tulnud. VÕS 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Juba sel põhjusel on hagejad kaotanud õiguse tugineda

lepingu eseme mittevastavusele sokli osas.

38. Hagejad heidavad kostjale ette vee halba kvaliteeti, eelkõige tavapärasest kõrgemat

rauasisaldust vees. Kostja leiab, et hagejad pidid olema korterit ostes teadlikud vee

tavapärasest kõrgemast rauasisaldusest ja asjaolust, et vee kvaliteedi parandamiseks on

vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Hageja K P on elanud lepingu esemest

ülejärgmises majas ja kasutanud analoogse puurkaevu vett, mis varustab lepingu eset.

Enne lepingu sõlmimist näitas kostja hagejatele, millise veepuhastusseadme oli tema

lepingu esemele soetanud ja tutvustas selle töötamise põhimõtteid. Pooled leppisid

kokku, et kostja jätab tema poolt soetatud veepuhastusseadme hagejatele. Kostja andis

hagejatele ka veepuhastusseadme kasutusjuhendi ja seadet müünud ettevõtte nime ja

kontaktisiku telefoninumbri, et hagejad saaksid seadme tööshoidmiseks soetada õigeid

graanuleid. Seega olid hagejad korterit ostes täielikult informeeritud ja teadlikud

asjaolust, et vee kvaliteediga on probleeme, muidu ei oleks ju veepuhastusseadet vaja

olnud ega seadmete paigaldaja/tehniku numbreid olnud vaja hagejatele anda. VÕS § 218

lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja

lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

39. Väär on hagejate väide, et sellise kvaliteediga vett, nagu Terviseamet on septembris 2017

xxxx elamust võtnud, ei tohi elamute veevarustuses kasutada. Mitte ükski seadus ei keela

sellise kvaliteediga vett lepingu esemel kasutada. Hageja poolt esitatud joogivee analüüsi

kohaselt on vees rauda 0,735 mg/l. Sellisel tasemel raua sisaldus vees ei kujuta ohtu

inimese tervisele. Kostja rõhutab, et kui tarbevee raua sisaldus ongi hagejate nõuetele

mittevastav, saavad hagejad rakendada vajalikke abinõusid ja asjakohaseid

puhastusmeetodeid raua sisalduse vähendamiseks, eelkõige kasutada asjakohaseid

puhastusseadmeid (vaidlust ei ole asjaolus, et seadmete kasutamise vajalikkuses olid

hagejad enne lepingu sõlmimist teadlikud).

40. Sotsiaalministri määrus nr 82, 31.07.2001.a. „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded

ning analüüsimeetodid“ käesoleval juhul ei kohaldu. Vastavalt eelpoolnimetatud määruse

§-le 1 lg 2 p 3 ei kohaldata määrust isiklikule veevärgile, kust võetakse vett alla 10 m 3

ööpäevas või mida kasutab vähem kui 50 inimest, välja arvatud juhul, kui joogiveega

varustamine on osa ettevõtja majandustegevusest või avalik-õiguslikust tegevusest.

Käesoleval juhul ei ole xxxx korterile puurkaevust vee võtmisel tegemist avalik-õigusliku

tegevusega ega ühegi ettevõtja majandustegevusega. Tegemist on eraõigusliku isiku

kinnistul asuva puurkaevuga, millega on varustatud kaks maja, millises kummaski asub

kaks korterit. Kui puurkaevust saab vett maksimaalselt neli korterit, siis eelduslikult

kasutab sellise puurkaevu vett vähem kui 50 inimest ja eelpooltoodud määruse sätted ei

kohaldu. Kostjale teadaolevalt kasutab puurkaevu vett käesoleval ajal 14 inimest

(faktiliselt käesoleval ajal xxxx elab 3 inimest, xxxx elab 4 inimest, xxxx elab 5 inimest

ja xxxx elab 2 inimest).

41. Hagejad heidavad kostjale ette, et elamus puudub ventilatsioon. Kostja leiab, et tegemist

ei ole varjatud puudusega. Ventilatsiooniseade korteris puudus, hagejad nägid seda ise ja

seda avaldas hagejatele ka kostja. Hagejad nägid, et ainuke võimalus tubade

tuulutamiseks on loomulikul moel lahtise akna kaudu. Kõikides tubades on vähemalt üks

avatav aken (mõnes toas ka kaks avatavat akent). Seega lepingu eset ostes olid hagejad

teadlikud ja aktsepteerisid ventilatsiooniseadme puudumist ja tubade tuulutamist lahtise

akna kaudu. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele

mittevastavuse

eest,

kui

ostja

lepingu

sõlmimisel

asja

lepingutingimustele

mittevastavusest teadis või pidi teadma.

42. Lisaks eelpoolöeldule ei teatanud hagejad ventilatsiooni osas asja lepingutingimustele

mittevastavusest kostjale õigeaegselt. Isegi kui hagejad ei oleks enne lepingu sõlmimist

asja üle vaadates näinud ventilatsiooniseadme puudumist (millele kostja vastu vaidleb),

pidid nad seda nägema hiljemalt korteri valduse saamisel ehk 10.märtsil 2017. Mõistlik

aeg väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest teatamiseks oleks olnud paar kuud.

Hagejad aga teatasid väidetavatest puudustest seoses ventilatsiooniga alles hagiavalduse

täiendustes, mille kostja kätte sai 25.oktoobril 2018.a., seega 1,5 aastat hilisemal ajal kui

oleks olnud õigeaegne teatamise aeg. VÕS 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Sel põhjusel on hagejad kaotanud õiguse tugineda lepingu

eseme mittevastavusele ventilatsiooni osas.

43. Hagejad nõuavad fassaadi ja sokli väidetavate parandustööde eest 12 810 eurot

kahjuhüvitist, esitades tõendina L OÜ hinnapakkumise. Esiteks leiab kostja, et

hinnapakkumine ei tõenda hagejate poolt kulutuste tegemist, nagu näeb ette VÕS § 222

lg 5, mille kohaselt hüvitatakse tehtud kulutused. Kui kostja peaks hüvitama

parendustööde maksumuse, siis see tähendab, et parendustöö peab olema enne

maksenõude esitamist tehtud ja hagejate poolt tasutud või hagejatele siduva

kokkuleppega tekkinud ning tõendatud. Teiseks, kuna hinnapakkumises ei ole võimalik

üheselt eristada, milline nõude summa on fassaaditööde eest ja milline nõudesumma on

soklitööde eest, siis on nõude summa arvutus ebaselge. Kolmandaks, L OÜ pakkumus on

tehtud töödele, mille eest kostja ei vastutaks isegi sel juhul, kui ta oleks lepingut rikkunud

(millele kostja vastu vaidleb). Ekspertiisiakti kohaselt on krohv punnis maja terassialuses

osas ja fassaadi ülemineku osas garaazi katuseks (tegemist on alla 10 ruutmeetri fassaadi

pinnaga), aga hinnapakkumine on esitatud kogu maja fassaadi lammutustööde,

villaplaadiga katmise ja õhekrohviga viimistluse kohta!? Kui muhukohad parandada, siis

parandustöid peaks tegema maksimaalselt 10 ruutmeetri fassaadipinna ulatuses, aga

hagejad nõuavad hüvitist kogu maja, s.o. 122 ruutmeetri fassaaditööde eest. Siinkohal

kordab kostja, et villaplaate pole maja soojustuseks üldse kasutatud, seega on nõue

villaplaatide paigaldamise eest täiesti põhjendamatu. Samuti kordab kostja, et maja sokli

osas vastas lepingu ese lepingu sõlmisel täies osas lepingutingimustele (sokliplaadi

liimiga paigaldamine oli tootja poolt antud paigaldusjuhisega ette nähtud), aga kui

hagejad soovivad sokliviimistlust ümber ehitada ja sokliplaate kinnitada karkassile

kruvidega, siis on see hagejate õigus, aga kostja ei ole kohustatud neile hüvitama sokli

viimistluse ümberehitamise maksumust. Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei

ole võimalik käsitada fassaadi ümberehitamise ja sokli viimistluse ümberehitamise

väidetavat kulu kostja lepingurikkumisega hagejatele tekitatud kahjuna.

44. Hagejad nõuavad ventilatsiooniseadme ostmise ja paigaldamise eest 3300 eurot

kahjuhüvitist, esitades tõendina A OÜ hinnapakkumise. Kostja leiab, et hinnapakkumine

ei tõenda hagejate poolt kulutuste tegemist, nagu näeb ette VÕS § 222 lg 5, mille kohaselt

hüvitatakse tehtud kulutused. Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei ole võimalik

käsitada ventilatsiooniseadme väidetavat kulu kostja lepingurikkumisega hagejatele

tekitatud kahjuna.

45. Hagejad nõuavad väidetava veeprobleemi lahendamise eest 3000 eurot aga ei ole esitanud

kahju kohta mitte ühtegi tõendit. Hagejate väited nende poolt veeprobleemi lahendamise

kohta on vastuolulised. Hagiavalduses on väidetud, et (tsiteerin hagiavaldust): „ei ole

võimalik ega mõistlik uue kaevu tegemine, kuna mõistlikum ehitada 300 m trassi uue

kaevu juurde, kus on kontrollitud ja hea vesi“. Samas jätavad hagejad välja toomata, kui

palju hagejate arvates maksaks 300 m trassi ehitus. Samas väidavad hagejad

paljasõnaliselt, et uue kaevu ehitus maksaks 3000 eurot. Kostja leiab, et isegi juhul, kui

rajada olemasoleva asemele uus puurkaev, siis eelduslikult osaleks selle rajamisel kõigi

korteriomandite omanikud, kes käesoleval ajal puurkaevust vett saavad, seega oleks uue

puurkaevu rajamise kulud jaotatavad nelja korteriomandi vahel. Hagiavaldusest

nähtuvalt ei välista hagejad veeprobleemi lahendamiseks ka võimalust, et panevad

veepuhastusseadmed vahele (hagejad kinnitavad, et üks selline, mida nemad tööle ei ole

saanud, olevat korteris olemas olnud juba enne lepingu sõlmimist), samas hagiavalduse

kohaselt hagejatele veepuhastusseadmete kasuks otsustamisel ei meeldi asjaolu, et

veepuhastusseadmete filtreid tuleb hooldada ja/või vahetada. Hagiavaldusest ei ole selge,

kas ja milliseid kulutusi hagejad üldse teha kavatsevad. Kokkuvõtvalt leiab kostja, et

hagejate kahju veeprobleemi lahendamisel, mille eest kostja väidetavalt vastutaks, on

tõendamata. Kostja rõhutab ja siinkohal on oluline, et hagejad olid teadlikud, et

puurkaevust tulevat vett tuleb seadmetega puhastada aga poolte vahel ei olnud

kokkulepet, et kostja peaks hagejaid hakkama varustama uute seadmete ja filtritega.

Kohtuotsuse põhjendused

46. Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et

hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama

paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise,

mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike

väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

47. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231

lõigete 2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 08.03.2017 sõlmisid K P (edaspidi

hageja I) ja T K (edaspidi hageja II) ning (edaspidi ühiselt nimetatud hagejad) ja E L

(edaspidi kostja) Tallinna notar E P notaribüroos korteriomandi müügilepingu, mille

kohaselt kostja võõrandas hagejale I ½ mõttelist osa ja hagejale II ½ mõttelist osa

korteriomandist asukohaga xxxx, mis on Tartu maakohtu kinnistusosakonna

korteriomand kinnistusregistri registriossa number xxxx (edaspidi Müügileping).

Müügilepingu p 3 kohaselt oli kinnistu müügihinnaks ükssada kolmkümmend tuhat (129

900) eurot (I kd 12-58).

48. Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja

müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja

poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale,

ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks VÕS

§ 208 lg-s 1 sätestatud põhikohustusele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi

üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema

vaba puudustest, mis vähendavad kinnisasja väärtust.

49. Hagejad on esitanud kostja vastu mü ü gilepingu rikkumisest tuleneva kahju hü vitamise

nõude.

50. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja

lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised

üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p

15):

i. võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

ii. võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

iii. võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

iv. kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS

§ 127 lg 2);

v. kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise

ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 127 lg 3);

vi. rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

51. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka

Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19):

i. puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

ii. puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

iii. ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma

(VÕS § 218 lg 4);

iv. sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja

sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);

v. ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui

ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on

mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse

või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest

teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p

2).

52. Mü ü gilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hü vitamise nõude rahuldamise esimene

eeldus on mü ü japoolne lepingu rikkumine. VÕS § 217 lg 1 jä rgi peab ostjale ü leantav asi

vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1

jä rgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks mü ü ja võimalikule

vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt vä lja selgitada, kas kostja (mü ü ja) on

rikkunud poolte vahelist mü ü gilepingut sellega, et andis hagejatele (ostjatele) ü le

lepingutingimustele mittevastava asja, nagu hagejad vä idavad.

53. VÕS § 217 lg 2 p 1 jä rgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 jä rgi ei vasta mü ü dud asi lepingutingimustele

lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse.

54. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja I ja hageja II ostsid kostjalt 08.03.2017 xxxx

asuva korteriomandi. Vaidlust pole selle üle, et pooled ei ole kokku leppinud, millistele

tingimustele pidi vastama müüdud korteriomand. Müügilepingu punkti 1.3.1. kohaselt

lepingu esemeks on korteriomand, mille ese koosneb reaalosana eluruumist 1, milline on

üldpinnaga 136,4m2 ning millega on ühendatud 1364/2728 mõttelist osa maatükist.

Müügilepingu punkti 2.1.7 kohaselt E-notari Riikliku ehitusregistri ehitise andmete

päringu alusel paikneb aadressil kaksikelamu kaalutud energiakasutuse klass määramata,

esmase kasutuselevõtu aasta määramata, ehitise staatus ehitusluba antud, korteri nr xxxx

kohta piirangute andmed puuduvad. Müügilepingu punkti 3.2.5 kohaselt elamu, kus

lepingu eseme reaalosaks asuv eluruum asub, on varustatud maaküttega (maasoojuspump

firmalt Bosch; soojuse jaotumine toimub vesipõrandakütte süsteemil), elamu on

soojustatud 350 mm kivivillaga, välisviimistluseks puitlaudis ja krohv, plastikraamidel

pakettaknad, eluruumide elutuba, köök, duširuum, saun (pooleliolev), terrass

(pooleliolev), kuhu pääseb elutoast ja tehnoruum; teisel korrusel on trepihall, kolm

magamistuba, vannituba ja kaks rõdu, lisaks auto varjualune ja suur abihoone

35m2.Vastavalt müügilepingu punktile 3.2.1 müüja kinnitab, et ta on lepingu eseme

omanik ja temale ei ole teda ühtegi asjaolu, mis piiraks või takistaks käesoleva tehingu

tegemist, samuti seda, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud

puuduseid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel (I kd tlk 52-58).

55. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal

ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kinnistul asuva elamu lepingutingimustele

mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejatel. Kui kostjale saab lepingu rikkumist

ette heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

ta omakorda tõendab, et hagejad ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadsid

või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4).

56. Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja

on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale

müüdud korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud

otsuses avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu

enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse

täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise

kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid

arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab

vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas

ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui

kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks,

milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui

ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul

aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et

teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise

kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei

teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

57. Kuna korteriomand osteti hagejate poolt selles elamiseks, peavad seetõttu VÕS § 217 lg

2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi elementaarsed

elamistingimused.

58. Hagejate väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt

hagejatele ü le antud korteriomand ei vastanud mü ü gilepingu tingimustele, st elamul

esinesid järgmised varjatud puudused:

•

Elamu fassaad ei ole nõuetekohaselt ehitatud, ehk soojustus ei ole nõuetekohaselt

kinnitatud, seega soojustus kukub (eraldub seinast), maja ei ole elamiseks kõlbulik

kuna ei pea soojust.

•

Vee kvaliteet ei vasta tavalistele nõetele/vesi ei ole kasutamiskõlblik

•

Majas puudub ventilatsioon.

59. Kuna hagejad heidavad kostjale mitmeid erinevaid puudused korteriomandil, siis käsitleb

kohus eraldi kõiki väidetavaid puuduseid.

60. Hagejad heidavad elamu fassaadi osas kostjale ette, et elamu fassaad ei ole

nõuetekohaselt ehitatud, ehk soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, soojustus kukub

(eraldub seinast) ning maja ei ole elamiseks kõlbulik, sest soojustus ei toimi.

Hagiavalduses hageja toob välja, et valesti paigaldatud soojustus ei võimalda kasutada

maja eluruumina, kuna soojustus kukub seinalt. Soojustuse ja krohvi vahel jookseb vesi,

mille tagajärjel krohv punnitab, soojustus jääb märjaks ning oma raskusega ohustab

fassaadi kukkumist. Hageja on tuginenud riiklikult tunnustatu eksperdi M P arvamusele,

mille kohaselt maja ehitamisel ei ole järgitud ehitamise tehnoloogiaid. Nimelt maja

soojustamisel ja õhekrohviga viimistlemisel on tehtud olulisi vigu. Ehitaja pole järginud

ka õhekrohvi paigaldamisel materjalide tootjate kasutusjuhendeid. Kuna soojustuseks

kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud, on seinte krohvipinnale

tekkinud muhud. Samuti on täiesti valesti lahendatud krohvilt üleminek autode varjualuse

katusele, mille tulemusena on vesi sattunud krohvi all ja selle lahti kangutanud.

Asjatundja on asunud seisukohale, et olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus

korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida.

61. Kostja väidab, et hagejad leiavad vääralt, et selle põhjuseks, miks krohvi pinnale on

tekkinud muhud, olevat asjaolu, et krohvi all soojustuseks kasutatud villaplaadid on

ebapiisavalt seinale kinnitatud. Kostja väitel elamu soojustuseks ei ole kasutatud

villaplaate. Maja välisseinad on tehtud teraskarkassil seinaelementidest ja kivivill (mitte

villaplaadid) on paigaldatud soojustuseks teraskarkass vahele ja ei saa mitte kuidagi sealt

nö maha kukkuda. Kuna villaplaate ei ole soojustuseks kasutatud, ei saa need seinalt

kukkuda ega seada ohtu elamu soojapidavust.

62. Kohtule esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohale, et tõendamata on

hagejate väide, et selle põhjuseks, miks krohvi pinnale on tekkinud muhud, olevat see, et

krohvi soojustuseks on kasutatud villaplaate ja need on ebapiisavalt seinale kinnitatud.

63. Kostja on kinnitanud, et elamu soojustuseks ei kasutatud villaplaate. Asjaolu, et elamu

välisseinad on tehtud teraskarkassist seinaplaatidest ja kivivill on paigaldatud

teraskarkassi seinaelementide vahele on kinnitanud 19.02.2020 toimunud kohtuistungil

elamu ehitajana tegutsenud tunnistaja R L (II kd lk 35). Kostja on kohtule esitanud fotod

ehitusjärgus olevast Lepingu esemest. Nendelt fotodelt on näha, et roovitusele on

paigaldatud otse krohvi alusplaadid (I kd lk 183-184). Nimetatud fotodelt ei nähtu elamu

soojustamiseks villaplaatide kasutamine.

64. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu

ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnang, mida kohus hindab TsMS §

272 tähenduses dokumentaalse tõendina ja mille kohaselt on ekspertiisi sisuks hinnata,

kas xxxx väliviimistlusel on tehtud vigu ja sellest kahjustusi tekkinud majale. Jaanuaris

2018 koostatud eksperthinnangus on M P jõudnud järeldusele, et xxxx paariselamu

ehitamise aluseks on arhitektuurne eelprojekt „ 2 korteriga elamu sidumisprojekt“

Eelprojekt. Arhitekt T S EP 00174FIE 0001, 2006, mis ei sisalda maja ehitamiseks

piisavat informatsiooni. Projektis pole lahendatud olulisi ehituslikke sõlmi. Selle

tulemusena on maja soojustamisel ja õhekrohviga viimistlemisel tehtud olulisi vigu.

Ehitaja pole järginud ka õhekrohvi paigaldamisel materjalide tootjate kasutusjuhendeid.

Kuna soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud, on seinte

krohvipinnale tekkinud muhud. Olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus

korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida. (I kd lk 22-25).

65. Kohtule jääb arusaamatuks, millele tuginedes on M P asunud seisukohale, et soojustuseks

kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud. Kohtule esitatud asjatundja

arvamusest nähtuvalt on asjatundja pigem oletanud, mis tema arvates võib olla õhekrohvi

seinast eemaldumise põhjuseks. Asjatundja on kasutanud mitmeid kordi väljendit ilmselt,

millest tulevalt ei pruugi asjatundja olla mitmetes oma väidetes eksperthinnangus üldse

veendunud. Lisaks ei ole asjatundja xxxx elamul krohviga viimistletud seina tegelikku

konstruktsiooni uurinud ja krohviga täidetud seina konstruktsioon on asjatundjal üldse

teadmata. Nimelt on M P aprillis 2019 esitatud arvamuses ise märkinud järgmist: hoone

krohviga viimistletud seina tegelik konstruktsioon: soojustus soojaisolatsiooni alusplaadi

materjal ja kinnitus seina külge, soojusisolatsioon (50mm) materjal ja selle kinnitus

alusplaadi külge ning õhekrohvi võrgu kinnitus soojaisolatsiooni külge on teadmata, kuna

välisseinte täielik avamine toob kaasa ulatusikud lammutus-ja taastustööd, siis pole

võimalik seda ka avada (I kd lk 154). Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et

asjatundja M P arvamus seoses elamu krohvialuse pinna soojustamisega ja väidetega

soojustuse paigaldamisel tehtud vigade – villaplaatide paigaldamise osas on

ebausaldusväärne. Kuigi kostja on kohe esimeses vastuses hagile väitnud, et soojustuseks

ei ole kasutatud villaplaate ja arusaamatuks jääb, miks hageja seda väida, ei ole hageja

kohtule esitanud rohkem tõendeid krohviga kaetud fassaadi väidetavate puuduste kohta.

66. 23.04.2019 menetlusdokumendis on hagejad viidanud riiklikult tunnustatud ekspert M P

poolt aprillis 2019 koostatud arvamusele, milles on asjatundja analüüsinud vaidlusaluse

korteriomandi puitlaudisega kaetud seina osa ning analüüs käsitleb puitlaudisega kaetud

seina all tuuletõkkeplaadi ja tuuletõkkekangaga kasutamist. Vaidlust pole selle üle, et

lepingu eseme välispiirded (välisseinad) on projekteeritud ja ehitatud kahe erineva

välisviimistlusega: osaliselt horisontaalne puitlaudis ja osaliselt krohvviimistlusega.

Hagiavalduses on hagi alusena käsitletud asjaolusid ainult seoses krohvviimistlusega

seinapinnal, mitte puitlaudisega seinapinnal. Seega on käesoleva menetluse seisukohalt

tegemist täiesti asjassepuutumatu analüüsiga. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus

tähelepanuta eksperti M P poolt aprillis 2019 koostatud arvamuse lehekülje 4 (I kd lk 153

pöördel) kuna tegemist on selles osas asjakohatu tõendiga.

67. M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud

eksperdihinnangus on asjatundja leidnud, et fotol nr 3 on näha, et maja välisukse kohal

olev krohvi kahjustus. Välisukse kohale ulatuva autode varjualune katus lõikub välisukse

kohal hoone fassaadiga. Ülemineku sõlm on valesti lahendatud ja tulemuseks on vee

sattumine krohvikihi alla. Sellest on tingitud ka krohvi eemaldumine seinast.

Lahenduseks on kogu sõlme ümberehitamine vastavalt nõuetele. Maja fassaadi katmisel

õhekrohviga on tehtud veel mitmeid ehituslikke vigu. Ilmselt pole kasutatud

soojustusvilla paigaldamisel tavaliselt kasutatavat sokliprofiili, mis fikseerib villa

vertikaalse püsimise seinal ja mille külge saab kinnitada krohvivõrgu. Krohvivõrgu

kinnitamiseks sokliprofiili külge kasutatakse spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi

serva korrektsuse. Siin pole seda tehtud. Samuti pole kasutatud akende palede

krohvimisel võrgu nurgaprofiile. Seega pole maja krohvimisel järgitud valitud õhekrohvi

tootja poolt süsteemi kasutamiseks koostatud juhiseid või pole sellele üldse tähelepanu

pööratud. Ilmselt on krohvi materjalid valitud suvalistelt tootjatelt nende sobivusele

tähelepanu pööratud. M P on jõudnud järeldusele, et olukorra lahendamiseks tuleb seintel

soojustus korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida. Seina

ja katuse üleminek tuleb korrektselt teostada ja paigaldada vajalikud veeplekid (I kd lk

22 pöödel-25). Kostja pole välisukse kohal oleva krohvi kahjustuse osas esitanud sisulisi

vastuväiteid. Eeltoodust tulenevalt kohus tuvastab, et kohus, et kohas kus välisukse

kohale ulatuv autode varjualune katus lõikub välisukse kohal hoone fassaadiga on valesti

ehitutud ja sellest tulenvalt on vesi sattunud krohvikihi alla, millest on tingitud krohvi

eemaldumine seinast. Seega on krohv punnis maja terassialuses osas ja fassaadi

ülemineku osas garaaži katuseks. Krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili külge ei ole

kasutatud spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse. Samuti pole

kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile.

68. Hagejad heidavad kostjale ette, et elamu sokli plaatide kinnitus on teostatud sellisel viisil,

et plaadid on kleebitud soojustusmaterjali külge. Hagejad leiavad, et see on ebaõige

kinnitusviis ja elamu sokliosa tuleb ümber ehitada selliselt, et plaadid eemaldada, ehitada

sokliplaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Kostja ei

nõustu hagejatega, et sokli plaatide ainuõige kinnitusviis on plaatide karkassi peale

kruvidega kinnitamine. Kostja väitel sokliplaatide kinnitamiseks on mitu võimalust.

Kostja on sokliplaate soojustusmaterjalile kinnitanud liimvahule nagu nägi ette

sokliplaadi TEMPSI Zoccolo kinnitusjuhend.

69. Kohtule esitatud M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta

koostatud arvamuses on asjatundja märkinud, et fotost 6 ja 7 nähtuvalt on maja sokli

soojustuseks kasutatud EPS-paate, mis on kleebitud vundamendi külge. Sokli katmiseks

on kasutatud tempsi kivipuiste plaate. Sokli katteplaadid on kleebitud otse

soojustusmaterjali külge. Selline kinnitusviis on lubamatu. Korrektse kinnituse korral

tuleb vundamendi külge ehitada immutatud puidust või muust ilmastikukindlast

materjalist karkass, mille külge katteplaadid kinnitatakse kruvidega (I kd lk 22-24).

Kohtule esitatud TEMPS’i plaatide kinnitamise juhisest nähtuvalt on TEMPS

sokliplaatide kinnitamises 2 võimalust. Üheks tootja poolt antud juhiseks on, et TEMP

sokliplaadid kinnitatakse soojustusmaterjale pinnale liimvahuga ilma kruvideta (I kd lk

103-104). Eeltoodust tulenevalt kohus ei nõustu hagejate ja asjatundja M P arvamusega,

et sokli plaatide kleepimine otse soojustusmaterjali külge on lubamatu ja sokliosa tuleks

ümber ehitada sellisel viisil, et plaadid eemaldada, ehitada sokliplaatide kinnitamiseks

karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Seega kohtu hinnangul vastas lepingu

ese maja sokli osas täielikult lepingu tingimustele VÕS § 217 tähenduses.

70. Hagejad heidavad ette, et elamu ei ole elamiskõlblik kuna elamu ei ole soojapidav.

71. Puudub vaidlus, et hagejad soovisid osta vaidlusalust korteriomandit seal elamiseks,

mitte muul eesmärgil. Samuti puudub vaidlus, et kostja oli teadlik, et hagejad soovivad

vaidlusalust korterit kasutada eluruumina. Hagejate väitel ei ole vaidlusalune

korteriomand soojapidav. Riigikohus on märkinud, et ostes korteri, tuleb lugeda

endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide

soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur (vt

Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-115-04, p 21). Samuti on Riigikohus leidnud, et maja

kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust,

mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka Riigikohtu lahend

kohtuasjas 3-2-1-5-12, p 29). Ehitusseaduse § 3 lg 7 kohaselt ehitise välispiirded ning

olulise energiatarbega tehnosüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga

vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele.

Sisekliima tagamisega hoone välispiirded ning olulise energiatarbega tehnosüsteemid

peavad olema projekteeritud ja ehitatud selliselt, et nende koostoimel oleks võimalik

tagada energiatõhususe miinimumnõuete täitmine.

72. Kohtule on esitatud Termoproff poolt koostatud Hoone alarõhutesti aruanne ja riiklikult

tunnustatud eksperdi M P aprillis 2019 koostatud Lisa 2 arvamusele xxxx elamu

ehitustehnilise seisukorra kohta. M P arvamuse eesmärgiks on and hinnang alarõhutesti

ja

termokaamera

tulemustele.

M

P

poolt

koostatud

arvamuse

kohaselt

termokaamerauuringu tulemusena leiti, et põhilised õhulekked esinevad hoone seina ja

lae vahelises liites, hoone seina nukrades, uste ja akendete ning seinte ja põrdana

vahelistes liidetes ning pistikupesade ja torustike läbiviikudes hoone seintes. Xxxx

korteriomandi keskmine õhulekkearv rõhul on 4,28m3 (h*m2) ja elamu xxxx kuulub,

keskmise õhupidavusega hoonete hulka. M P tugineb Soome määruses D5 toodud

hoonete klassifitseerimisele õhupidavuse põhjal, mille kohaselt keskmise õhupidavusega

on õhulekkekarv 50 Pa juures q50,m3 h* m2 väikemajas 3,0-5,0 ja korterelamud ja büroo

4,0-8,0 (I kd lk 133-156). Hageja on kohtule esitanud hagejatele kuuluva xxxx

kütteallikate ja energiakulude võrdlustabeli hagejate naabri xxxx majaosa kütteallikate ja

energiakulude kohta. Kui hagejatele kuuluv majaosa alarõhu testi kohaselt on sooja kadu

on 4,28m3, siis naabri alarõhutesti kohaselt on sooja kadu 1,5 m3. Kui hagejatel on katla

temperatuur 26C, siis naabril on katla temperatuur 25C. Kui hagejatel on ruumi

temperatuur 19-20,5C, siis naabril on ruumi temperatuur 22,9-23.1C. Kui hagejatel on

jaanuar 2019 elektrikulu 240 eurot, siis naabril on veebruar 2019 elektrikulu 79,77 eurot.

Kui hagajtel on juulis 2018 energiakulu 91,44 eurot, siis naabril on samal ajal elektrikulu

27, 12 eurot (I kd lk 215-228). Eeltoodud võrdlustabelist nähtub, et hagejate naabril katel

töötab veidi suurema võimsusega, samuti nähtub, et hagejate majaosa ja naabri majaosa

temperatuuri erinevus on keskmiselt 2 kraadi. Seega on hagejate naabril xxxx elamu

õhupidavus kõrgem, katel töötab väiksema võimsusega ja toa temperatuur on umbes 2

kraadi soojem. Eeltoodud näitajatest nähtub, et hagejatel on nii talvel kui suvel suurem

elektrikulu. Vaidlust pole selle üle, et mõlemad kasutavad maja kütmiseks ja vee

soojendamiseks maasoojuspumpa, mille puhul ei ole võimalik eraldi mõõta soojusele

minevat energiahulka sest katel soojendab ka tarbevett. Vaidlust pole ka selle üle, et

hagejate peres elab 5 inimest ja naabri peres elab 2 inimest. Sellest tulenevalt mõjutab

kasutatava energiahulka ka inimeste arv. Samas nendest näitajatest ei saa teha järeldust,

et hageja korter ei ole soojapidav. Nagu kohus on eelnevalt välja toonud, siis hagejate

enda poolt esitatud asjatundja M P on tuginedes Soome määruses D5 toodud hoonete

klassifitseerimisele õhupidavuse põhjal leidnud, et korteriomand Metsaküla tee 11-1

kuulub keskmise õhupidavusega hoonete hulka. Kohtule pole esitatud tõendeid selle

kohta, et antud ulatuses asjatundja M P arvamus oleks ebaõige või mitteusaldusväärne.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tõendamist pole leidnud hagejate väide, et korter

pole soojapidav, mistõttu pole korter elamiskõlbulik.

73. Eeltoodust tulenvalt asub kohus seisukohale, et tõendamist on leidud, et kostja poolt

hagejatele võõrandatud xxxx korteriomandi puuduseks on mõningad maja välisseina

fassaadi krohvikahjustused: Nimelt on krohv punnis maja terassialuses osas ja fassaadi

ülemineku osas garaaži katuseks. Samuti ei ole krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili

külge kasutatud spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse ja ei ole

kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile.

74. Kohus leiab, et eelnimetatud fassaadi puuduste näol on tegemist mittevastavusega VÕS

§ 217 mõistes.

75. Samas kohus leiab, et tõendamist ei ole leidnud, et elamu soojustus ei ole nõuetekohaselt

kinnitatud, milles tulenevalt soojustus eraldub seinast. Samuti ei ole leidnud tõendamist,

et korteriomand asukohaga xxxx ei ole ei ole elamiseks kõlbulik kuna ei pea soojust.

76. Hageja väidab, et majas peab olema vähemalt tavaline ventilatsioon, aga kuna torusid

pole veetud ja need augud torude jaoks on seinas, kuid nad on liiga väikesed, seega

loomulik ventilatsioon ei toimiks ja hageja peab välja ehitama sundventilatsiooni. Kostja

ei vaidle vastu asjaolule, et ventilatsioon xxxx korteriomandil puudus.

77. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt oktoobris 2018 xxxx elamu

ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnangu lisa, mille ülesanne on

hinnata xxxx hoone ventilatsioonisüsteemi olemasolu ja puuduseid ning nende põhjuseid.

Nimetatud eksperthinnangus on ekspert M P tuvastanud, et elamu ehitamiseks koostatud

projekti, „2 korteriga elamu sidumisprojekt“ Eelprojekt. Arhitekt T S EP 00174FIE -

0001, 2006., seletuskirjas on öeldud, et hoone ehitatakse loomuliku ventilatsiooniga ja

selleks tuleb koostada ventilatsiooni projekt. Tegelikult taolist ventilatsiooni projekti pole

koostatud. Paikvaatluse käigus tuvastati järgmine olukord: Hoonele on paigaldatud PVC

aknad, millel puuduvad õhutusavad. Üheski toas pole paigaldatud värske õhu klappe, mis

on vajalikud värske õhu sissevooluks hoonesse. Kööki on paigaldatud pliidikubu, mille

õhu väljavoolutoru lõpeb köögi kõrval asuvas ruumis. Maja kõigis tubades on lakke

puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm ilmselt väljatõmbe plafoonide paigaldamiseks.

Tegelikult on need avad kilede ja teibiga suletud. Osadesse avadesse on paigaldatud toru

Ø80 mm jupid osadesse mitte. Hoonel puudub ka loomulikuks ventilatsiooniks vajalik

ventilatsiooni korsten, mis juhiks kasutatud õhu katusest kõrgemal atmosfääri. Kooslus,

mis koosneb värske õhu reguleeritavast sissevoolust hoonesse (värske õhu klapid, vms.)

ja ventilatsiooni korstnast koos väljatõmbe torude ja klappidega tekitab õhu liikumise,

mis viib kasutatud õhu ja niiskuse hoonest välja. Loomulik ventilatsioon, mis põhineb

sooja ning välisõhust kergema õhu tõusmisel piki püstlõõri üles katusele ei toimi kõigis

ilmastikuoludes alati laitmatult. Sooja ilmaga liigub õhk liiga vähe ja külma ilma puhul

võib tõmme olla liiga tugev. Loomulik rõhuerinevustel toimiv ventilatsioon ei vasta

tänapäevaste nõuete kohaselt elanike ja kasutajate heaolu- ja tervisenõuetele ning hoonete

seisukord ei püsi piisavalt hea. Soome ehitusseadustiku hoonete sisekliimat ja

ventilatsiooni käsitleva osa D2 kohaselt tuleb eluruumide ventilatsioon rajada nii, et

siseõhk vahetuks täielikult iga kahe tunni tagant. Samasugune nõue on ka vastavalt Eestis

kehtivale standardile EVS-EN 15251 . 2007: õhuvahetus peab olema uutel hoonetel 0,42

l/s.m2, ehk 0,6 korda tunnis Olemasolevad hooned: 0,35 l/s.m2, ehk 0,5 korda tunnis.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et elamul puudub igasugune toimiv ventilatsiooni süsteem.

Selleks tuleb koostada projekt ja ehitamisel seda järgida Ekspert on järeldanud, et

hoonesse tuleb ehitada korralik ventilatsioonisüsteem, soovituslikult sundventilatsioon.

(I kd 77-89).

78. Kohus leiab, et elamus ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on tegemist

mittevastavusega VÕS § 217 mõttes

79. Hagejad heidavad kostjale ette vee halba kvaliteeti, eelkõige tavapärasemast kõrgemat

rauasisaldust vees. Kostja ei eita vee halba kvaliteeti, kuid väidab, et hagejad olid

teadlikud tavapärasemast kõrgemast rauasisaldusest vees ja asjaolust, et vee kvaliteedi

parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Kostja väitel on andnud

hagejale korteriomandi hagejatele võõrandamisel tema poolt vee puhastamiseks soetatud

veepuhastusseadme.

80. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu

ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnang, mille kohaselt on ekspertiisi

sisuks hinnata, kas xxxx maja veevarustuseks kasutatava puurkaevu olukorda ja selle vee

kvaliteedi vastavust joogiveele esitatavatele nõuetele. Riiklikult tunnustatu ekspert M P

on leidnud, et xxxx ja xxxx majade veevarustuseks kasutatav puurkaevu vesi ei vasta

Sotsiaalministri määrus nr. 82, 31. juuli 2001, „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded

ning analüüsimeetodid”. esitatud joogivee nõuetele ja Sotsiaalministri määrus nr. 1, 2.

jaanuar 2003, „Joogivee tootmiseks kasutatava või kasutada kavatsetava pinna- ja

põhjavee kvaliteedi- ja kontrollinõuded” esitatud puurkaevuvee kvaliteedi nõuetele.

Seega ei tohi sellise kvaliteediga vett elamute veevarustuses ilma töötlemata kasutada. M

P on leidnud, et maja veevarustuseks kasutatava puurkaevu kasutamine tuleb

viivitamatult lõpetada. Olukorra lahendamiseks on kaks teed: kas puurida uus puurkaev

või ehitada ca 300-400 m uut veetorustikku puurkaevudest PRK 0022767 või PRK

0004825 (I kd lk 22-28).

81. Kohus nõustub kostjaga, et Sotsiaalministri määrus nr 82, 31.07.2001.a. „Joogivee

kvaliteedi- ja kontrollinõuded ning analüüsimeetodid“ käesoleval juhul ei kohaldu.

Vastavalt eelpoolnimetatud määruse §-le 1 lg 2 p 3 ei kohaldata määrust isiklikule

veevärgile, kust võetakse vett alla 10 m 3 ööpäevas või mida kasutab vähem kui 50

inimest, välja arvatud juhul, kui joogiveega varustamine on osa ettevõtja

majandustegevusest või avalik-õiguslikust tegevusest. Käesoleval juhul ei ole xxxx

korterile puurkaevust vee võtmisel tegemist avalik-õigusliku tegevusega ega ühegi

ettevõtja majandustegevusega. Tegemist on eraõigusliku isiku kinnistul asuva

puurkaevuga, millega on varustatud kaks maja, millises kummaski asub kaks korterit.

Kui puurkaevust saab vett maksimaalselt neli korterit, siis eelduslikult kasutab sellise

puurkaevu vett vähem kui 50 inimest ja eelpooltoodud määruse sätted ei kohaldu.

Kostjale teadaolevalt kasutab puurkaevu vett käesoleval ajal 14 inimest (faktiliselt

käesoleval ajal xxxx elab 3 inimest, xxxx elab 4 inimest, xxxx elab 5 inimest ja xxxx elab

2 inimest).

82. Hageja poolt esitatud analüüsi kohaselt on vees rauda 0,735 mg/l ( I kd lk 26). Kohtule

esitatud Terviseameti veebilehe väljavõttest nähtuvalt vee hägususe ja ebameeldiva lõhna

ja maitse põhjustajateks on sageli indikaatornäitajate kõrgem tase- näiteks rahud, sulfaat,

mangaan, kloriid või muud orgaanilised ained, mis otsest ohtu inimesele ei mõjuta ( I kd

lk 105). Seega kõrgem raua tase vees ei kujuta ohtu inimestele. Juhul kui raua sisaldus

on liiga suur, siis saab selle vähendamiseks kasutada asjakohaseid puhastusseadmeid.

83. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige hagejate väide, et sellise kvaliteediga vett, nagu

Terviseamet on septembris 2017 xxxx elamust võtnud, ei tohi elamute veevarustuses

kasutada. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et eelnevalt välja toodud raua sisaldusega

vett ei tohiks elamu veevarustuses kasutada. Samas nagu nähtub asjatundja M P

arvamusest, siis on tegemist 3,7 korda suurema raua sisaldusega vees võrreldes

tavapärase joogiveega.

84. Kohus leiab, et tavapärasest 3,7 korda suurema raua sisaldusega joogivee näol on

tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõttes.

85. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab elamu lepingutingimustele mittevastavuse

eest. Kostja väidab, et ta ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest kuna hagejad

teadsid või pidid teadma asja lepingutingimusele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 mõttes.

86. Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida, kas tegemist on varjatud puudustega. Kohtupraktikas

on varjatud puuduseks peetud puuduseid, mida ei oleks saanud avasta asja eeldatava

hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Puuduste iseloom on selline, et puuduseid ei

märgata tavapärase ülevaatamise käigus. Tegemist on õigusliku hinnanguga, mille

tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku poolt tajutust.

87. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et esinevad mõningad puudused fassaadis, näol

on tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõistes.

88. Kostja väidab, et kuna hagejad enne ostu-müügilepingu sõlmimist käisid mitu korda maja

vaatamas ja fassaadi puudused on visuaalselt tajutavad, seega pidid hagejad olema neist

müügilepingu sõlmimisel teadlikud. Kohus nõustub kostjaga, et asjaolu fassaadi krohv

on kahes kohas punnis, on visuaalselt tajutav. Asjaolu, et maja terassialuses osas olev

krohv on punnis on näha ka asjatundja M P arvamusele lisatud fotost (I kd lk 23). Asjaolu,

et fassaadi krohvi puudused oli olemas ja olid visuaalselt tajutavad sel ajal kui hagejad

käisid lepingu esemega tutvumas enne ostu-müügi leping sõlmimist on tõendatud ka

19.02.2020 kohtuistungil tunnistajata P S ja T J poolt antud ütlustega (II kd lk 35-36).

Samuti on ülevaatusel visuaalselt tajutav, et krohvi serv ei ole päris korrektne ja et akende

palede krohvimisel pole kasutatud võrgu nurgaprofiile.

89. Seega olid hagejad teadlikud korteriomandi xxxx hoone fassaadi seisukorrast, mistõttu ei

saa kostja vastutada VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimuste mittevastavuse eest.

90. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et tavapärasest 3,7 korda suurema raua

sisaldusega joogivee näol on tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõttes. Vaidlust pole

selle üle, et kostja on koos korteriga hagejatele üle andnud veepuhastusseadmed selleks,

et vähendada vee rauasisaldust. Hagejate väitel pärast korteri üleandmist selgus, et

nimetatud veepuhastusseade ei tööta. Raua sisalduse vähendamiseks kasutatava

veepuhastusseadme mittetöötamise näol on kohtu hinnangul tegemist samuti

mittevastavusega VÕS § 217 mõttes.

91. Kostja väidab, et kuna hageja K P elas 2013.a xxxx ja oli korteri xxxx omanik

(ülejärgmine maja Lepingu esemeks olevast majas). Mõlemad majad asuvad xxxx ja

xxxx mü detailplaneeringu ala ja mõlema maja vee varustus toimub puurkaevudest,

millistes on tavapärasest kõrgema rauasisaldusega vesi. Seega pidid hagejad olema enne

ostu-müügilepingut sõlmides teadlikud, et xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala

majades asuvate korterite veega varustamine toimub puurkaevudest, tsentraalne veevärk

piirkonnas puudub, puurkaevust tuleval veel on tavapärasest kõrgem rauasisaldus ja vee

kvaliteedi parandamiseks on vaja kasutada veepuhastusseadmeid. Kostja rääkis

hagejatega, et vee kvaliteediga on probleeme ja hageja K P rääkis kostjale, et ta on teadlik

neist probleemidest kuna xxxx majas, kus ta varem oli elanud, olid samuti veega

probleemid.

92. Kohus tuvastab, et vastavalt hoonestusskeemile oli xxxx kavandatud kuue kaksikelamu

(igasse elamusse oli planeeritud kaks korterit) ehitamine järgmiste aadressidega: xxxx

(endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx

(endine xxxx) ja xxxx (endine xxxx). Tegemist oli xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu

teostamisega, mis nägi ette, et planeeringualal asub kolm puurkaevu, mis varustavad

igaüks kahte kaksikelamut. Üks puurkaev nendest asub xxxx, mis varustab veega xxxx

ja xxxx kaksikelamuid. Teine puurkaev asub xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx

kaksikelamuid. Kolmas puurkaev asub xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx kaksikelamuid

(I kd lk 98). Kohus tuvastab, et hageja K P oli 04.01.2013-08.10.2013 korteri xxxx

omanik. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja K P elas 2013 nimetatud korteris.

Kinnisturaamatu väljavõttest nähtuvalt xxxx korteriomandile oli seatud alates 30.11.2017

kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalservituut kinnistule nr xxxx, mis

kinnistusregistri andmetel on korteriomand xxxx kinnistu ja kinnistule xxxx, mis

kinnistusregistri andmetel on xxxx kinnistu (I kd lk101). Seega pidi hageja K P olema

juba 2013.a. teadlik, et xxxx xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala majades asuvate

korterite veega varustamine toimub puurkaevudest ja tsentraalne veevärk puudub. Seega

kuna hageja K P on elanud lepingu esemest xxxx korteriomandist ülejärgmises majas,

siis pidi ta olema teadlik korterit ostes vee tavapärasest kõrgemast rauasisaldusest ja

asjaolust, et vee parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Kohus ei pea

eluliselt usutavaks hagejate väidet, et kuna hageja K P sai vett teisest puurkaevust, siis

oli seal märgatavalt parema kvaliteediga joogivesi. Asjaolu, et hagejad pidid olema

teadlikud vee halvast kvaliteedist selles piirkonnas on tõendatud ka tunnistaja L T

ütlustega 19.02.2020 toimunud kohtuistungil ( II kd lk 34-34 pöördel) ja kostja poolt

19.02.2020 kohtuistungil vande all antud ütlustega ( II kd lk 36-37). Kostja poolt vande

all antud ütluste kohaselt näitas ta hagejatele, millise veepuhastusseadme oli tema

soetanud ja tutvustas selle töötamise põhimõtteid ja pooled leppisid kokku, et kostja jätab

tema poolt soetatud veepuhastusseadme hagejatele. Kostja andis ka hagejale seadme

müünud ettevõtte nime ja kontaktisiku numbri, et hagejad saaksid seadme

tööshoidmiseks soetada õigeid graanuleid.

93. Eeltoodust tulenvalt asub kohus seisukohale, et tavapärasest suurema raua sisaldusega

joogivee näol ei ole tegemist varjatud puudusega.

94. Menetluse käigus on hagejad asunud väitma, et kostja poolt hagejatele jäetud

veepuhastusseade läks katki. 19.03.2019 toimunud eelistungil on hagejad väitnud, et

kahju hüvitis seisneb uue seadme ostmises. Hageja esindaja on väitnud, et kui antud

kohas ei tohi vett tarbida kui vesi ei ole läbinud veepuhastusseadet, siis kostja on

kohustatud müüma maja, kus on korralik veepuhastusseade, mis toimub. Samas on kohtu

hinnangul veepuhastusseadme mittetöötamise näol tegemist varjatud puudusega, sest

seda ei olnud võimalik korteri tavapärase visuaalse ülevaatuse käigus tuvastada.

95. Tõendamist pole leidnud, et hagejad teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et

veepuhastusseade ei tööta. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada VÕS § 218 lg 4

alusel.

96. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et elamus ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on

tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõttes.

97. Kostja väidab, et tegemist ei ole varjatud puudusega. Kostja vastuväidete kohaselt ta

selgitas

hagejatele

enne

võõrandamislepingu

sõlmimist,

et

elamul

puudub

ventilatsiooniseade ning tema õhutab ruume akna kaudu. Hagejad pidid nägema ka ise

kohapeal lepingu esemega tutvudes, et ventilatsiooniseade korteris puudub. Sellel ajal kui

kostja korteri hagejatele müüs, olid olemasolevad ventilatsioonitorud kostja poolt kilede

ja teibiga suletud. Kostja väitel hagejad nägid, et ainuke võimalus tubade tuulutamiseks

on loomulikul moel lahtise akna kaudu. Seega lepingu eset ostes olid hagejad teadlikud

ja aktsepteerisid ventilatsiooniseadme puudumist ja tubade tuulutamist lahtiste akende

kaudu. Hagejate väitel nemad teadsid, et ventilatsioon on olemas. Korterit üle vaadates

ei saanud hagejad aru, et ventilatsioonisüsteem ei tööta.

98. Kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et hagejad teadsid, et elamus puudub

ventilatsioonisüsteem st sundventilatsioon, kuid pole leidnud tõendamist, et hagejad

teadsid või pidid enne korteri ostmist teadma, et loomulik venilatsioon ei tööta. Asjaolu,

et kostja on hagejatele kinnitanud, et tema rahaliste võimaluste puudumiste tõttu ei

saanud soetada ventilatsiooniseadet, ei saa tuletada, et sellest pidid hagejad järeldada, et

ka loomulik ventilatsioon korteris puudub. Asjatundja M P arvamusele lisatud fotodest

nähtuvalt kõikides tubades on lakke puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm ilmselt

väljatõmbe plafoonide paigaldamiseks, kuid tegelikult on need avad kilede ja teibiga

suletud ( I kd lk 77-81). Kohus leiab, et olukorras, kus on tubade lakke on puuritud avad

läbimõõduga ca 80 mm, siis sellest võisid hagejad järeldada, et korterisse on paigaldatud

loomulik ventilatsioon. Kohus märgib, et üldjuhul korteri ülevaatus enne müüki toimub

vaid visuaalsel teel. Visuaalsel teel korterit üle vaadates ei ole võimalik tuvastada, kas

ventilatsioonitoru on paigaldatud selleks spetsiaalselt puuritud avadesse või mitte ja kas

loomulik ventilatsioon töötab. Seega ventilatsiooni puudumisel näol on tegemist varjatud

puudusega.

99. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et hagejad

teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et korteril loomulik ventilatsioon puudub

ja et veepuhastusseade ei tööta. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada VÕS § 218 lg

4 alusel.

100.

VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus langeb hiljem ära. Kuivõrd

loomuliku ventilatsiooni ei olnud üldse välja ehitatud, siis oli see puudus olema ka kostja

poolt hagejatele korteri valduse üleandmise ajal. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millal

veepuhastusseade katki läks. Kostja väitel andis ta hagejate üle töötava

veepuhastusseadme.

101.

Järgnevalt tuleb hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest

müüjale mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 220 lg-le 1. VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja

peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda,

kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS §

220 lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja

lepingutingimusele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja

siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et

müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.

102.

Kostja väidab, et hagejad teatasid kostjale puudustest seoses ventilatsiooniga alles

hagiavalduse täiendustest, mille kostja sai kätte 25.oktoobril 2018. Asja materjalidest

nähtuvalt hagejad on teatanud kostjale veepuhastusseadme rikki minekust alles

19.03.2019 kohtuistungil. Samal ajal said hagejad korteri valduse käte 10. märtsil 2017.

Kohus leiab, et hagejad ei ole täitnud kostjale puudustest teatamise kohustuse VÕS § 220

lg 1 kohaselt. Kohus leiab, et ventilatsiooni puudumisest oleksid hagejad pidanud teada

saama hiljemalt 2017 sügisel- 2018 talvel kui algas uus kütteperiood. Samas hagejad ei

ole pöördunud kostja poole seoses puudustega ventilatsioonsüsteemis enne kohtusse hagi

esitamist ja on teinud seda alles 1,5 aastat hiljem kohtusse hagiavalduse täpsuste

esitamisel. Veepuhastusseadme katkiminekust said hagejad väidetavalt teada kohe kui

korteri valdus neile üle läks, seega oleksid hagejad pidanud teavitama kostjalt

veepuhastusseadme katkiminekust 1-2 kuu jooksul korteri valduse neile üleminekust.

Kohus leiab, et kuna hagejad ei ole teavitanud kostjat ventilatsiooniga seotud puudustest

ja veepuhastusseadmega seotud puudustest mõistliku aja jooksul nendest teada saades,

siis hagejad ei saa VÕS § 220 lg 3 kohaselt nimetatud puudustele enam tugineda.

103.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei vastuta VÕS § 220 lg 3

järgi korteri ventilatsioonisüsteemi puudustega ja veepuhastusseadme puudustega seotud

lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuna täitmata on üks hagi rahuldamise

tingimustest, siis tuleb jätta hagi rahuldamata. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, sest

kostja ei vastuta VÕS § 220 lg 3 järgi korteri ventilatsioonisüsteemi puudustega ja

veepuhastusseadme puudustega seotud lepingutingimustele mittevastavuse eest, siis ei

pea vaja kohus vajalikuks analüüsida kahju suurust ning sellega seotud tõendeid.

Menetluskulude jaotus

104.

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude

jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

Menetluskulude

jaotuses

näeb

kohus

ette,

millised

menetluskulud

keegi

menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude

proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 jätab kohus

menetluskulud hagejate kanda.

105.

Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku

aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik