2-20-327/7 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Vallo

Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

4. märts 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-327

Tsiviilasi

Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel)

kandeavaldus

Vaidlustatud määrus

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 9. detsembri 2019. a

kandemäärus nr 1393662019

Kaebuse esitaja ja liik

Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel)

määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Danske Bank A/S Eesti filiaal (likvideerimisel,

registrikood 11488826), lepinguline esindaja Katrin Kaus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 9. detsembri 2019. a kandemääruse nr

1393662019 resolutsioon muutmata, täiendades määruse õiguslikku põhjendust.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. Notar

Merle

Saar-Johanson

edastas

25. novembril

2019

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel, avaldaja) ja AS-i LHV

Pank kinnistamisavalduse, millega paluti 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu alusel kustutada

avaldaja kohta tehtud kinnisasjade (registriosad nr 21285701 ja 21286301) omanikukanded ja

kanda kinnistusraamatusse kinnisasjade omanikuna AS LHV Pank (lepingu p-d 5.1 ja 5.2).

Lisaks palusid avaldaja ja AS LHV Pank kinnistamisavalduses viia registriosa nr 21286301

kolmanda jao jooksev kanne nr 35 vastavusse vastava registriosa teise jao kandega (lepingu p

5.3).

2. Kohtunikuabi rahuldas kandemäärusega kinnistamisavalduse osaliselt, kuid jättis

9. detsembri 2019. a kandemäärusega kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 alusel avalduse

2 (4)

rahuldamata registriosa nr 21286301 kolmanda jao jooksva kande nr 35 vastava registriosa teise

jao kandega vastavusse viimise osas.

Kandemääruses leidis kohtunikuabi, et 25. novembri 2019. a lepingus sisalduvate

kinnistamisavalduste alusel on kinnistamine osaliselt välistatud. Kinnistusraamatusse tuleb teha

lepingu p-des 5.1 ja 5.2 taotletud kanded, kuid lepingu p-s 5.3 taotletud kanne tuleb jätta

tegemata.

Kohtunikuabi märkis, et lepingu p-s 5.3 paluvad avaldaja ja AS LHV Pank registriosa nr

21286301 kolmanda jao jooksev kanne nr 35 viia vastavusse vastava registriosa teise jao

kandega. Registriosa nr 21286301 teise jakku on kinnisasja 1/52 suuruse mõttelise osa

kaasomanikuna sisse kantud AS Sampo Pank (kanne nr 70.34) ja kolmandasse jakku on kantud

eelmärge (kanne nr 35) AS-i Sampo Pank kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks XX kasuks. Lepingu p 5.3 kohaselt tuleks pärast registriosa nr 21286301 teise jakku

1/52 suuruse mõttelise osa kaasomanikuna kandmist muuta registriosa kolmanda jao kannet

selliselt, et XX kasuks AS-i Sampo Pank kaasaomandi osale omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks sisse kantud eelmärge oleks seatud puudutatud isiku kaasomandile.

Kohtunikuabi tuvastas, et AS-i LHV Pank eelmärkega kohustatud isikuks märkimiseks

seaduslikku alust ei ole. Lepingu p-s 5.3 sisalduv kandeavaldus on esitatud eeldusel, et eelmärke

järgi on kohustatud isikuks kinnisasja igakordne omanik. Seadusest ega kohtupraktikas sellist

eeldust ei tulene. Kohtupraktikas on selgitanud, et eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult

seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta. Eelmärge on registriosa nr

21286301 kolmandasse jakku sisse kantud 2. veebruari 2007. a lepingu alusel, mille järgi on

võlausaldajaks XX ja võlgnikuks AS Sampo Pank (kelle õigusjärglane on avaldaja). Eelmärkest

tulenevad kohustused võiksid kaasomandi osa omandajale üle minna, kui ta võtab üle

eelmärkega tagatud kohustuse või lepingu (võlaõigusseadus (VÕS) §-d 175, 177 ja 179).

Nimetatud juhtudel on vaja võlausaldaja (XX) nõusolekut. XX ei ole 25. novembril 2019

sõlmitud lepingu pooleks. Eelnevat arvestades ei ole eelmärkega seotud kohustused AS-ile

LHV Pank üle ei läinud.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas 27. detsembril 2019 määruskaebuse, milles palus vaidlustatud määruse

osaliselt tühistada ja teha taotletud kanne registriosa nr 21286301 kolmandasse jakku ja viia see

kooskõlla teise jao muutunud omaniku andmetega, st asendades eelmärkes kohustatud isik AS

Sampo Pank AS-iga LHV Pank.

Avaldaja ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, et lepingu p-s 5.3 esitatud kinnistamisavaldus

tuleb jätta rahuldamata, kuna eelmärkega seotud kohustused ei ole AS-ile LHV Pank üle läinud.

Kinnistamiskande eelduseks ei ole kandega õigustatud isiku nõusoleku esitamine.

Kohtunikuabi ei arvestanud sellega, et lisaks tema loetletud juhtudele saab leping üle minna ka

ettevõtte ülemineku kaudu ja sel juhul ei ole vaja lepingu teise poole nõusolekut. Avaldaja ja

AS-i LHV Pank vahel sõlmiti 5. juunil 2019 ettevõtte võõrandamise leping (ülemineku

kuupäevaks oli 23. november 2019). AS-ile LHV Pank läksid üle ka eelmärkega seotud

kohustused, hoolimata sellest, et XX ei olnud 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu pooleks

(VÕS § 180 lg 2).

MENETLUSE EDASINE KÄIK

4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle 7. jaanuaril 2020

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 633 lg 6 alusel lahendamiseks Harju Maakohtule.

5. Harju Maakohus jättis 9. jaanuari 2020. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

3 (4)

6. Kolleegium leiab, et vaidlustatud määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel

koosmõjus §-ga 659 jätta muutmata, täiendades määruse õiguslikku põhjendust. Määruskaebus

jääb rahuldamata.

7. Avaldaja

on

vaidlustanud

kandemääruse

osas,

milles

kohtunikuabi

jättis

kinnistamisavalduse rahuldamata. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust vaidlustatud

osas määruse tühistamiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt kantakse eelmärge kinnistusraamatusse

asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sh

tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Eelmärge ei takista iseenesest kannete tegemist

kinnistusraamatusse, kuid tagab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist

kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab

(AÕS § 63 lg 3). Käesoleval juhul on eelmärge kantud kinnistusraamatusse, et tagada avaldaja

õiguseelneja ja XX vahelisest liisingulepingust tulenevat avaldaja kohustust anda kinnisasja

omandiõigus pärast lepingujärgsete maksete teostamist üle XX-le.

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et kinnistusraamatusse kantud eelmärke järgi kohustatud

isikut on võimalik muuta ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta. Kolleegiumi

hinnangul on selline seisukoht vastuolus eelmärke eesmärgi ja õigusliku funktsiooniga.

Avaldaja selgituste kohaselt sõlmiti 25. novembril 2019 notariaalne korteriomandi ja

korteriomandi mõttelise osa müügileping ning asjaõiguslepingud kooskõlas VÕS § 182 lg-ga 1

ettevõtte ülemineku kokkuleppe täitmiseks. Riigikohtu selgituste kohaselt võib eelmärkest

tulenev kohustus kinnisasja omandajale üle minna, kui ta võtab selle kohustuse üle (vt

Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus nr 3-2-1-97-06, p 25). Õige on avaldaja seisukoht, et

lisaks VÕS §-dele 175, 177 ja 179 võivad ettevõttega seotud kohustused minna üle ka ettevõtte

ülemineku korral ja selleks ei ole võlausaldaja nõusolekut vaja (VÕS § 182 lg 2).

Avaldaja ja AS-i LHV Pank vahel 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu p-s 2.2.1 kinnitas AS

LHV Pank, et on teadlik lepingu esemeid koormavatest piiratud asjaõigustest, märkustest ja

eelmärgetest ning et need jäävad lepingu esemete suhtes kehtima ka pärast tema kandmist

kinnistusraamatusse lepingu esemete omanikuna. Lepingu p 3.1 järgi müüakse lepingu esemed

koos neid koormava lepingu esemete suhtes sõlmitud liisingulepinguga ja p 3.4 järgi läheb

liisinguleping ostjale üle arvates 23. novembrist 2019. Lisaks kinnitas AS LHV Pank lepingu

p-s 3.5, et on teadlik, et liisingulepingu kohaselt on liisinguvõtjal pärast liisingulepingu järgsete

maksete teostamist õigus lepingu esemed omandada, mida tagab ka kinnistusraamatusse kantud

eelmärge. Sellest lähtuvalt palusid avaldaja ja AS LHV Pank kinnistamisavalduses viia

eelmärget puudutav kanne vastavusse uue omanikukandega. Kolleegiumi hinnangul nähtub

eeltoodust, et avaldaja ja AS LHV Pank on kokku leppinud, et korteriomand, selle mõtteline

osa, liisinguleping ja liisingulepingust tulenevaid kohustusi tagav eelmärge lähevad üle AS-ile

LHV Pank.

8. Kolleegium on seisukohal, et kinnistusraamatus eelmärke järgi kohustatud isiku muutmise

kande tegemiseks on vaja XX kui õigustatud isiku nõusolekut.

Kuigi võlaõigusseadus reguleerib ettevõttele kuuluvate õiguste ja kohustuste üleminekut, siis

kinnistusraamatus kannete tegemisel tuleb lähtuda kinnistusraamatuseaduse sätetest.

25. novembri 2019. a kinnistamisavalduse kohaselt loevad avaldaja ja AS LHV Pank seoses

õiguste ja kohustuste üleminekuga kinnistusraamatu kande eelmärke järgi kohustatud isiku osas

ebaõigeks ja paluvad seda muuta, viies eelmärke vastavusse uue omanikukandega.

Kinnistusraamatu kande tegemiseks, sh kande muutmiseks või kustutamiseks (KRS § 33 lg 1)

tuleb esitada kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada kinnistamiseks vajalikud dokumendid

(KRS § 34 ja § 35). Kinnistamiseks pädev isik selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel

välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas

kinnistamine ei ole kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest

tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1). Kinnistusraamatu kanne tehakse formaalses

4 (4)

kandemenetluses, mis tähendab seda, et kinnistusosakonna kontrollikohustus piirdub

kontrollimisega, kas kande tegemiseks vajalikud dokumendid on esitatud ja vastavad nõuetele.

9. Praegusel juhul leidis kinnistusosakond põhjendatult, et kande muutmiseks vajalik

dokument on esitamata.

KRS § 35 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada mh nii vormikohane käsutustehing

kui nõutavad nõusolekud. KRS § 341 lg 1 kohaselt on nii kande tegemiseks, muutmiseks kui ka

kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Isikud, kes saavad eelkõige

olla kande tegemisel, muutmisel või kustutamisel puudutatud isikuteks (kui seaduses ei

sätestata teisiti), on loetletud sama sätte lg-s 2. Muu hulgas on puudutatud isikuks kinnisasja

või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isik, samuti

isik, kes omab asjaõigust märkest tulenevale õigusele (KRS § 341 lg 2 p 6). Seega on XX

puudutatud isik, kelle nõusolek tuli kinnistamisavaldusele lisada.

KRS § 341 lg-s 1 on sätestatud kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et

kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt

Riigikohtu 6. veebruari 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-160-11, p 8). Erandid sellest

põhimõttest on sätestatud seaduses (vt näiteks KRS § 341 lg 7; § 496; § 652).

Kinnistusraamatuseadusest, asjaõigusseadusest ja võlaõigusseadusest ei tulene, et ettevõtte

õiguste ja kohustuste kokkuleppel ülemineku korral on võimalik eelmärget muuta ilma

puudutatud isiku nõusolekuta, st KRS § 35 lg 1 p 2 järgi kinnistamiseks vajaliku dokumendita

(nõusolek). Riigikohus on näiteks leidnud, et kinnistut koormava asjaõiguse või asjaõigusliku

toimega eelmärke sisu ei saa muuta puudutatud isikute nõusolekuta ka siis, kui on alus

kohtutäituri avalduse alusel õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks (vt Riigikohtu

2. detsembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-10, p 16).

Seega leidis kohtunikuabi õigesti, et kinnistusraamatu kannet eelmärke kohta ei ole võimalik

ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta muuta. Sama seisukohta kinnitab Tallinna

Ringkonnakohtu

6. veebruari

2020. a

määrus

tsiviilasjas

nr

2-20-343.

Kinnistusraamatuseaduses sätestatu tõttu ei teki õigusmuudatust ilma puudutatud isiku

nõusolekuta isegi siis, kui endine ja uus kohustatud isik on eelmärkest tuleneva kohustuse

üleandmises kokku leppinud. Arvestades asjaolu, et nii korteriomand kui sellega seotud

liisinguleping on AS-ile LHV Pank üle läinud ja eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt

tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, võib puudutatud isik olla kohustatud

andma nõusoleku eelmärke muutmiseks. Kui puudutatud isik nõusoleku andmisest keeldub, on

nõusolek KRS § 341 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa (TsÜS) § 68 lg 5 alusel võimalik asendada

kohtulahendiga.

10. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

11. TsMS § 599 esimese lause alusel koosmõjus § 696 lg-ga 1 saab määruse peale Riigikohtule

määruskaebuse esitada.

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur, Margo Klaar, Vallo Kariler