3-19-1279/32 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver

Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.02.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1279

Haldusasi

XX

kaebus

Maksu-

ja

Tolliameti

22.04.2019

maksuotsuse

nr

12.2-5/012859

ning

11.06.2019

vaideotsuse nr 6-1/4392-2 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, esindaja Aleksandra Hlebnikova-

Stepanova

Vastustaja – Maksu- ja Tolliamet, esindaja Jaanek Lips

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 17.10.2019 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

XX apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 18.02.2020

RESOLUTSIOON

1. Jätta Maksu- ja Tolliameti 18.02.2020 kohtuistungil esitatud vastuväited

rahuldamata.

2. Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17.10.2019 otsus

haldusasjas nr 3-19-1279 muutmata.

3. Jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.03.2020.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

3-19-1279

2(7)

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XX soetas 14.04.2004 notariaalse müügilepinguga kinnistu nr XXXXXX asukohaga XXX

(XXX kinnistu), mille pindala oli 809 m2 ning ostuhind 3834,70 eurot (60 000 krooni).

Vastavalt 02.05.2007 avaldusele kinnistute piiride muutmiseks sai XXX kinnistu uueks

pindalaks 1265 m2. 14.09.2015 läbi viidud piirikontrolli tulemusena lisati XXX kinnistu

pindalale veel 162 m2, nii et uueks pindalaks sai 1427 m2. XX võõrandas 18.08.2016 notariaalse

müügilepinguga XXX kinnistu pindalaga 1427 m2 müügihinnaga 20 000 eurot.

2. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kohustas 22.04.2019 maksuotsusega nr 12.2-5/012859 XX

tasuma XXX kinnistu võõrandamiselt tulumaksu 2972,60 eurot.

XX omandas XXX kinnistu 3834,70 euro eest ning võõrandas selle 20 000 euro eest, kuid ei

deklareerinud kasu vara võõrandamisest. XXX kinnistu müügilepingu p 1.10.4 ja

ehitisregistrisse kantud andmete kohaselt oli kinnistu võõrandamise hetkel hoonestamata ning

sellel ei asunud suvilat. Seega ei kohaldu XX suhtes tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 5 p-s 4

toodud maksuvabastus. Tasumisele kuuluva tulumaksu arvutamisel võttis MTA arvesse isiku

esitatud dokumentaalselt tõendatud kulud, tuues ära selgitused, miks kõiki esitatud

kuludokumente ei saanud arvestada.

3. XX esitas vaide, mille MTA jättis 11.06.2019 vaideotsusega nr 6-1/4392-2 rahuldamata.

4. XX esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles maksuotsuse ja vaideotsuse

tühistamist.

Kinnistu maksustamisel tuleb kohaldada TuMS § 15 lg 5 p-s 4 sätestatud maksuvabastust, kuna

kinnistu suurus oli vähem kui 0,25 hektarit ja see oli kaebaja omandis alates 2004. aastast ehk

müügihetkeks kokku 12 aastat. Õige pole maksuhalduri seisukoht, et XXX kinnistul oli vaid

vundament – seal oli ka väike hoone, mida kasutati 2004–2016 nagu suvilat.

Kaebaja nõustub tulumaksu määramisega XXX kinnistuga hiljem liidetud 162 m2 suuruse

kinnistuosa müügist saadud kasult TuMS § 15 lg 6 alusel, kuna selle pinna müük oli tehtud

vähem kui kahe aasta möödumisel omandamisest.

5. Maksu- ja Tolliamet palus jätta kaebus rahuldamata.

Maksuhaldur ei jätnud tähelepanuta väikest hoonet, mida kaebaja sõnul kasutati 2004–2016

nagu suvilat. Kaebaja 18.08.2016 avalduste kohaselt ei olnud kinnistu hoonestatud, see ei olnud

registreeritud ühegi isiku elukohaks ning katastriüksuse 16.09.2015 plaani kohaselt paiknes

kinnistul vaid vundament ja puurkaev. Kuna võõrandamise hetkel paiknes kinnistul puurkaev

ja varikatus, kinnistule plaanitavale eramule oli väljastatud ehitusluba ning ehitus oli alles

algusjärgus, ei olnud tegu suvilaga. Maksuotsuses on põhjendatult järeldatud, et elamu

vundament ei ole suvila ega aiamaja TuMS § 15 lg 5 p 4 tähenduses, sest selle sätte kohaldamine

eeldab, et ehitisregistris oleks ehitise nimeks suvila või aiamaja ning seda, et konkreetne hoone

kinnistu võõrandamise hetkel ka tegelikult seal paikneks. Kinnistu oli kaebaja poolt eramu

ehitamiseks planeeritud krunt, millele oli rajatud vundament ja taotletud ehitusluba eramu

ehitamiseks. 4,8 m2 suurust varikatust ei saa pidada suvilaks või aiamajaks, millele kohalduks

kaebaja viidatud maksuvabastus. Seetõttu ei oma määravat tähendust, et XXX kinnistu oli

kaebaja omandis üle kahe aasta ja kinnistu suurus ei ületanud 0,25 hektarit.

3-19-1279

3(7)

Maksuotsuses analüüsiti kaebaja esitatud dokumente ning põhjendati, millised dokumentaalselt

tõendatud kulud ja mis summas ning miks on XXX kinnistu võõrandamisest saadud kasu

arvutamisel arvesse võetud. Samuti on maksuotsuses ära näidatud tulumaksu määramise

metoodika, mida kaebaja sisuliselt ei vaidlusta. Seega on maksuotsus piisavalt motiveeritud.

Enne maksukohustuse määramist selgitati kaebajale korduvalt kinnisvara võõrandamisest

saadud kasu maksustamise põhimõtteid ja paluti esitada parandusdeklaratsioon. Samuti paluti

kaebajal korduvalt esitatud teavet täiendada ja olemasolevaid dokumente võimalusel juurde

esitada. Kaebaja ei ole seda teinud.

Kuigi kaebaja märkis oma kaebust täpsustades, et ta on nõus TuMS § 15 lg-s 6 sätestatud

võimaluse kohaldamisega ning nõustub tasuma tulumaksu XXX kinnistule liidetud 162 m2

suuruse kinnistu võõrandamisest saadud kasult, ei ole ka TuMS § 15 lg-s 6 sätestatud

tingimused täidetud. TuMS § 15 lg 6 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et vaidlusaluse

kinnisasja oluliseks osaks oleks eluruum, mida kaebaja kasutanuks oma elukohana. Kuna XXX

kinnistu oli hoonestamata, siis puudus seal võimalus kasutada eluruumi. Kaebaja rajatud

vundamendil elamine oleks ebausutav. Seetõttu ei esine kaebuse täpsustuses nimetatud ega

seadusest tulenevaid võimalusi maksuvabastuse kohaldamiseks soovitud proportsionaalses

ulatuses. Kinnistu võõrandamisest saadud kasu maksustamisel või maksuvabastuse

kohaldamisel käsitletakse kinnistut kui tervikut. Samast põhimõttest lähtus kaebaja ka

kuludokumente soetusmaksumuse hulka esitades, mistõttu sellest põhimõttest kõrvale kalduv

kaebuse nõue on ühetaolise maksustamise põhimõttega vastuolus.

6. Tallinna Halduskohus jättis 17.10.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda, nõustudes maksuotsuse põhjendustega (HKMS § 165 lg 2).

TuMS § 12 lg 1 p 3 kohaselt maksustatakse tulumaksuga residendist füüsilise isiku poolt

maksustamisperioodil Eestis ja väljaspool Eestit kõikidest tuluallikatest saadud tuluna kasu

vara võõrandamisest (§ 15). TuMS § 15 lg-st 1 tulenevalt maksustatakse tulumaksuga kasu (§

37) ükskõik millise võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sealhulgas kinnisasja müügist

või vahetamisest. Erandid vara võõrandamisel tulumaksu maksmise kohustusest on sätestatud

TuMS § 15 lg-tes 4 ja 5. Muu hulgas näeb TuMS § 15 lg 5 p 4 ette, et tulumaksuga ei maksustata

kinnisasja võõrandamisest saadud kasu, kui suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja

olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25

hektarit. Maksuvabastuse rakendamiseks peavad olema täidetud kõik sättes viidatud nõuded.

Asjas ei ole vaidlust selle üle, et võõrandatud kinnistu oli kaebaja omandis alates 2004. aastast

ning kinnistu suurus ei ületanud võõrandamise hetkel 0,25 hektarit. Poolte vahel on erimeelsus

selles, kas kinnistul asus võõrandamise hetkel suvila TuMS § 15 lg 5 p 4 tähenduses. TuMS §

15 lg 5 p-s 4 sätestatud tulumaksuvabastus on mõeldud selleks, et isikul, kellel on suvila näol

teine elukoht, ei peaks selle võõrandamisel tasuma saadud kasult tulumaksu. Seega on sellise

maksusoodustuse oluliseks eelduseks, et isik müüdud kinnisasjal asuvat hoonet ka tegelikult

suvilana kasutas ning kasutust võimaldas konkreetne ehitis nii seisukorra, ehituskonstruktsiooni

kui ka ruumijaotuse mõttes. XXX kinnistu müügilepingu p-st 1.3.11 nähtub, et riiklikusse

ehitisregistrisse kantud andmete kohaselt oli võõrandamise hetkel kinnistuga seotud ehitamisel

olev rajatis puurkaev, kasutusel olev hoone nimetusega varikatus ja eramu, millele oli

väljastatud ehitusluba. Sama lepingu p-s 1.10.4 kinnitas müüja, et lepingu esemeks olev

kinnistu oli hoonestamata, kinnistul asus vundament, olemas oli ehitusprojekt eramu

ehitamiseks. Seega võõrandamise hetkel ei olnud kaebaja enda kinnitusel kinnistul aiamaja või

suvilat, kuid lisaks eramu vundamendile paiknes seal varikatusena ehitisregistrisse kantud väike

hoone. TuMS § 15 lg 5 p 4 tähenduses aiamaja ja suvila ei ole samastatav igasuguse väikese

hoonega. Suvila või aiamaja on hooajaliseks, meie kliimas suveajal kasutamiseks kohandatud

hoone, millel võib olla kergem konstruktsioon ning väiksem soojapidavus kui elamul.

3-19-1279

4(7)

Maksuvabastuse eelduste täitmiseks on lisaks oluline, et sellist hoonet ka tegelikkuses suvilana

kasutati. Kaebaja väide hoone kasutamise kohta suvilana on üldsõnaline, kaebaja ei ole esitanud

ühtegi tõendit, mis kinnitaks hoone tegelikku funktsiooni suvila või aiamajana. Ehitisregistri

andmete kohaselt oli XXX kinnistul paikneva varikatuse kasutamise otstarbeks

majapidamishoone ning selle kasulik pind oli 3,2 m2. Arvestades hoone suurust ning

kasutusotstarvet, on ebausutav, et selline hoone sai täita suvila funktsiooni ning kaebaja seda

ka tegelikkuses selleks kasutas. Kuna kaebaja ei ole vaidlusalust hoonet tegelikkuses oma suvila

või aiamajana kasutanud, ei kohaldu talle TuMS § 15 lg 5 p-s 4 sätestatud tulumaksusoodustus

ja vara võõrandamiselt saadud kasult tuleb tasuda tulumaks.

Kaebaja soovib alternatiivselt, et talle kohaldataks maksuvabastust tulenevalt TuMS § 15 lg-st

6, kuid ka selle eeldused ei ole täidetud. TuMS § 15 lg 6 kohaselt ei rakendata maksuvabastust

rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul, kui sama paragrahvi lg-s 5 sätestatud

maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana. Seega seadusandja

on sidunud maksusoodustuse saamise võõrandatava eluruumi faktilise kasutamisega kuni

võõrandamiseni, kusjuures kasutatav eluruum peab olema maksumaksja alaline või peamine

elukoht. Müügilepingu p 1.8 kohaselt ei olnud XXX kinnistu puhul tegu ühegi isiku elukohaga.

Lisaks oli kinnistu kaebaja kinnitusel võõrandamise hetkel hoonestamata, mistõttu ei olnud

seda võimalik elukohana kasutada.

TuMS § 37 lg 1 ja § 38 lg 1 ning maksukorralduse seaduse (MKS) § 56 lg 2 kohaselt saab

soetamismaksumusest või vara müügist saadud kasust maha arvata vaid dokumentaalselt

tõendatud kulusid. Kirjalik kuludokument peab muu hulgas tõendama, et kulu on tehtud

maksumaksja poolt. Dokumendist peab nähtuma kulutuse sisu, selle tegemise aeg ning raha

maksja ja saaja. Enne maksukohustuse määramist on maksuhaldur kaebajale korduvalt

selgitanud kinnisvara võõrandamisest saadud kasu maksustamise põhimõtteid ja palunud

esitada parandusdeklaratsioon. Kaebajal paluti esitatud teavet täiendada ja olemasolevaid

dokumentaalseid tõendeid vajadusel juurde esitada. Kaebaja esitas kuludokumente, millest osa

ei vastanud eelpool kirjeldatud nõuetele. Kaebaja selgitas 15.03.2019 maksuhaldurile saadetud

e-kirjas, et kuludokumente ei ole säilinud, kuna kaebaja ehitas oma tarbeks ja kulutused tehti

sularahas. Kaebaja kohustus vastavate dokumentide säilitamiseks tulenes MKS § 56 lg-st 2 ja

§-st 58 ning TuMS § 36 lg-st 2. Kuludokumentide puudumisel ei saa kulusid arvesse võtta.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. XX esitas apellatsioonkaebuse Tallinna Halduskohtu otsuse tühistamiseks ning uue

otsusega kaebuse rahuldamiseks.

Kaebaja kasutas XXX kinnistut isiklikul eesmärgil ja tal oli plaanis ehitada sinna maja. Kaebaja

alustas ehitamist, kuid oli 2016. a-l sunnitud müüma kinnistu koos pooleli oleva ehitisega, kuigi

oli investeerinud ehitamisse palju raha. Kulusid tõendavaid dokumente ei ole enam säilinud,

v.a pangakonto väljavõtted ja maksekorraldused. Maksuhaldur ei ole ise kogunud ühtki tõendit,

mis annaks aluse nõuda kaebajalt tulumaksu. Rahvastikuregistri väljavõtte kohaselt oli XXX

kinnistu 05.10.2015–01.09.2016 kaebaja registreeritud elukoht.

8. Maksu- ja Tolliamet palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus

muutmata, jäädes varasemate seisukohtade juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega.

Rahvastikuregistri kanne on deklaratiivne ega kajasta tegelikku faktilist olukorda. Muud

tõendid viitavad sellele, et kinnistul puudus maja, kus elada, sest selle ehitamine oli alles

pooleli.

3-19-1279

5(7)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

9. Ringkonnakohus otsustas 18.02.2020 kohtuistungil võtta toimikusse 1) apellatsioonkaebuse

lisana esitatud rahvastikuregistri väljavõtte, millega kaebaja soovib tõendada oma elukohta

XXX kinnistu müümise ajal, ning 2) kaebaja poolt kohtuistungil esitatud foto, millel on kaebaja

väitel kujutatud müügi hetkel XXX kinnistul paiknenud aiamaja. MTA esitas ringkonnakohtu

protokolliliste määruste peale vastuväited, mille kohus jättis lahendamiseks kohtuotsuses.

10. Ringkonnakohus jätab MTA vastuväited rahuldamata. Isegi kui kaebaja oleks saanud

esitada tõendid juba halduskohtus, tuleb need siiski vastu võtta asja õigemaks lahendamiseks

(HKMS § 62 lg 2, § 198 lg 3). MTA on saanud esitada tõendite kohta oma vastuväited

(rahvastikuregistri väljavõtte kohta 20.12.2019 menetlusdokumendis ja foto kohta 18.02.2020

kohtuistungil).

11. Kaebaja soovib foto ja rahvastikuregistri väljavõttega tõendada oma põhiväidet ehk TuMS

§ 15 lg 5 p-s 1 või 4 sätestatud maksuvabastuse kohaldumist. Seega on tõendid asjakohased.

12. Tõenditest ei selgu täiesti uusi asjaolusid, mis olid varem teada ainult kaebajale ja mida ta

oleks seni maksuhalduri eest varjanud. Kaebaja on maksumenetluses selgitanud, et ehitas XXX

kinnistule suvilat ja tegi sellega seoses kulutusi (nt 15.03.2019 e-kiri MTA-le). Maksuhaldurile

on olnud kaebaja esitatud tõenditest teada, et XXX kinnistul paikneb lisaks vundamendile mingi

ehitis (nt maksumenetluses esitatud XXX kinnistu 18.06.2016 müügileping, milles on seda

ehitist nimetatud varikatuseks, ning maakatastri väljavõte, millelt nähtub samuti mingi ehitise

paiknemine XXX kinnistul). Maakatastri andmed (sh ajaloolised kaardid) kaebaja väidete

kontrollimiseks olid kättesaadavad ka maksuhaldurile. Kohtuistungil esitatud foto näitab veidi

teisest vaatest ehitist, mis kaebaja väitel paiknes XXX kinnistul juba selle müügi hetkel.

Rahvastikuregistri väljavõttelt nähtub, et kaebaja elukohaks oli 2016. aastal XXX kinnistu. Ka

see ei ole täiesti uus asjaolu, sest XXX kinnistu 18.06.2016 müügilepingus oli samuti kaebaja

elukohaks märgitud XXX kinnistu. Eelduslikult on MTA-l olemas juurdepääs selle isiku

andmetele rahvastikuregistris, kelle suhtes viiakse läbi maksumenetlust (rahvastikuregistri

seaduse § 44 p 2, MKS § 10). Seega soovi korral oleks maksuhaldur saanud kaebaja elukohaga

seotud andmeid ka ise kontrollida.

13. Ringkonnakohus lisab, et kuigi maksukohustuslane peab tõendid esitama võimalikult

varakult ning tahtlikult või hooletusest esitamata jäänud tõendi võib jätta maksukohustuse

vähendamiseks arvesse võtmata (MKS § 102 lg 1 p 2), ei pruugi ükski menetlusosaline suuta

ette näha mõne faktilise asjaolu kohta käivaid kõiki mõeldavaid tõendeid või nende esitamise

vajadust (vrd Riigikohtu 15.12.2016 otsus nr 3-3-1-56-16, p-d 21, 22). Seda, kuidas

vastuvõetud tõendid mõjutavad asja lahendamist, hindab ringkonnakohus allpool.

II

14. Vaidlus käib jätkuvalt eeskätt selle üle, kas kaebajal tuleb maksta XXX kinnistu müügist

saadud kasult tulumaksu või on võimalik kohaldada TuMS § 15 lg 5 p-s 1 või 4 sätestatud

maksuvabastust. Kaebaja selgitas ringkonnakohtu istungil, et maksuvabastuse taotlemise

aluseks on asjaolu, et XXX kinnistul asus selle müügi hetkel kaebaja ehitatud aiamaja, mis oli

üksiti kaebaja elukohaks.

15. TuMS § 15 lg 5 p 4 järgi ei maksustata tulumaksuga kinnisasja võõrandamisest saadud kasu,

kui suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud

üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtuga, et kõnealust tulumaksuvabastust saab kohaldada siis, kui müüdud kinnisasjal

3-19-1279

6(7)

asub selline suvila või aiamajana käsitatav hoone (katuse ja siseruumidega ehitis), mis on

mõeldud vähemalt hooajaliseks elamiseks. Asjas kogutud tõendid kinnitavad, et XXX kinnistu

ei vastanud võõrandamise ajal (18.06.2016) neile tingimustele. Ringkonnakohus ei pea

vajalikuks halduskohtu otsuse vastavaid põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4) ja selgitab

apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist.

16. XXX kinnistu 18.06.2016 müügilepingu p-s 1.3.1 on märgitud, et võõrandamise hetkel

asusid kinnistul puurkaev (staatus: ehitamisel), eramu (staatus: antud ehitusluba) ja varikatus

(staatus: kasutusel). Ehitisregistris oli varikatust kirjeldatud kui 2007. aastal kasutusele võetud

majapidamishoonet, mille ehitusalune pind oli 4,8 m2. Kaebaja kinnitas müügilepingu p-s

1.10.4, et kinnistu on tegelikkuses hoonestamata, kuid sellel asub vundament ja on olemas

ehitusprojekt. Ostja kinnitas müügilepingu p-s 1.11.4, et on p-s 1.10.4 nimetatud asjaolust

teadlik ega loe seda lepingu eseme puuduseks. Seega olid lepingu pooled 2016. aasta juunis

ühisel arusaamisel, et kinnistul ei asu elamiseks kasutatavat hoonet. Samasuguse järelduse saab

teha ka ehitisregistri kannetest.

17. Kaebaja esitas ringkonnakohtu 18.02.2020 istungil foto, millelt nähtub vundament ning

selle taga suvila või suvemaja sarnane hoone (fotol märgitud ringiga). Kaebaja selgitas istungil,

et fotol on kujutatud XXX kinnistut, fotol märgistatud hoone pind on ca 20 m2 ning kaebaja

ehitas selle 2013. või 2014. aastal. Niisiis kaebaja väitel oli fotol kujutatud hoone olemas juba

XXX kinnistu müügi ajal. Ringkonnakohus ei pea seda kaebaja väidet usaldusväärseks. Esiteks

ei ole teada, millal on kohtuistungil esitatud foto tehtud. Teiseks on kaebaja väide vastuolus

XXX kinnistu müügilepingus märgituga, samuti müügilepingu sõlmimise ajal ehitisregistris

kajastatud andmetega. Ei ole eluliselt usutav, et 20 m2 suuruse ja pealtnäha korrastatud

suvemaja olemasolu oleks jäänud müügilepingusse märkimata, kui see oleks seal müügi hetkel

olemas olnud, eriti kuna kaebaja pole välja toonud ühtki mõistlikku selgitust, miks oli lepingu

pooltel tarvis anda kinnistu tegeliku hoonestatuse kohta valekinnitusi. Kolmandaks ei ole

kaebaja väide kooskõlas ka Maa-ameti geoportaalist leitavalt Eesti kaardilt nähtuvate

andmetega. 26.05.2018 seisuga asus XXX kinnistul lisaks vundamendile tõepoolest mingi

hoone, mille katus pealtvaates sarnaneb fotolt nähtuva hoone katusega.1 Samalaadne hoone

paistab ka kaebaja poolt esitatud maakatastri väljavõttelt, mis on tehtud 11.04.2019. Sellise

hoone olemasolu ei nähtu aga 11.07.2014 ega ka 30.04.2016 seisuga Eesti põhikaardilt2.

18. Eelnevat arvestades ei saa XXX kinnistu müügile kohaldada TuMS § 15 lg 5 p-s 4 sätestatud

maksuvabastust.

19. TuMS § 15 lg 5 p 1 järgi ei maksustata tulumaksuga kinnisasja võõrandamisest saadud kasu

ka juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni

kasutas oma elukohana. Kuna XXX kinnistul ei asunud selle müügi hetkel suvilat, suvemaja

või muud hoonet, mida oleks saanud kasvõi hooajalise elukohana kasutada, ei saa kohaldada

ka TuMS § 15 lg 5 p-s 1 nimetatud maksuvabastust. Asja lahendamisel ei ole määravat tähtsust

sellel, et rahvastikuregistri andmetel oli kaebaja elukoht XXX kinnistul. Tulumaksuvabastus ei

sõltu formaalsetest registrikannetest, vaid sellest, kas isik tegelikult kasutas eluruumi enne selle

võõrandamist oma alalise või peamise elukohana (vt Riigikohtu 26.03.2009 otsus nr 3-3-1-2-

09, p 12).

20. Kaebaja vaidlustab maksuotsust ka osas, mis puudutab vara müügist saadava kasu

arvutamist. Kaebaja arvates oleks tulnud arvestada kõiki kaebaja poolt maksumenetluses

esitatud kuludokumente, samuti oleks pidanud maksuhaldur tõendeid koguma omal algatusel.

1https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo

2https://xgis.maaamet.ee/xGIS/XGis?app_id=UU41&user_id=at&punkt=546138,6561459&zoom=111.366906137555&setlegend=UU41_to

po=0,UU41_orto=1,UU41_2002=0,UU41_2016=1&LANG=1

3-19-1279

7(7)

21. TuMS § 37 lg 1 kolmanda lause kohaselt on maksumaksjal õigus kasust maha arvata või

kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud

kulud. TuMS § 38 lg 1 järgi on soetamismaksumus kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks

ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas

makstud vahendustasud ja lõivud. MKS § 56 lg 2 teisest lausest tuleneb, et kui seadus sätestab

tõendi kohustusliku liigi, saab maksukohustuslane kasutada tõendamisel ainult seda liiki

tõendit. Viidatud sätetest tuleneb, et kasust saab maha arvata vaid dokumentaalselt tõendatud

kulusid. Kirjalik kuludokument peab muu hulgas tõendama, et kulu on tehtud maksumaksja

poolt. Dokumendist peab nähtuma kulutuse sisu, selle tegemise aeg ning raha maksja ja saaja

(vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus nr 3-17-1884, p 13).

22. Maksuotsuses on loetletud kaebaja poolt maksumenetluses esitatud tõendid. Maksuhaldur

on neid osaliselt arvestanud nii XXX kinnistu soetamismaksumuse arvutamisel kui ka kinnistu

võõrandamisega seotud kuludena (lk 3). Arvestamata on jäänud kulud, mis ei ole

soetamismaksumuse määramise osaks (maamaks ja elektri eest tasumine) või mille kohta

puudub nõuetekohane kuludokument ja seega pole tõendatud ka kulutuse tegemine kaebaja

poolt või kulutuse seos XXX kinnistuga (lk 4). Ringkonnakohus leiab, et maksuhalduri

seisukoht on kooskõlas eespool toodud normide ja kohtupraktikaga. Kaebaja ei ole toonud

apellatsioonkaebuses ühegi kuludokumendi kohta välja konkreetseid vastuväiteid, mis annaks

aluse maksuotsuse järelduste ümber hindamiseks.

23. Kaebaja etteheide, et maksuhaldur ei kogunud tõendeid omal algatusel, ei ole asjakohane.

Halduskohus selgitas õigesti, et kuludokumentide esitamise kohustus oli kaebajal endal ning

seda on maksuhaldur kaebajale maksumenetluses ka selgitanud. MKS § 56 lg-st 2 ja §-st 58

tuleneb maksumaksjale kohustus pidada arvestust maksustamise seisukohast tähendust omavate

asjaolude

kohta,

säilitada

vastavaid

dokumente

ning

esitada

maksuhaldurile

maksudeklaratsioone. Füüsilise isiku dokumentide säilitamise kohustus on sätestatud TuMS §

36 lg-s 2, mille kohaselt on maksumaksja kohustatud pidama tulude ja kulude arvestust sellisel

viisil, et oleksid selgelt fikseeritud maksustatava tulu kindlaksmääramiseks vajalikud andmed.

Maksumaksja on kohustatud ka säilitama tulude ja kuludega seotud dokumente. Füüsilised

isikud peavad seega säilitama ja koguma tuludeklaratsiooni täitmiseks vajalikke andmeid.

Seejuures tuleb arvestada, et vara soetamismaksumust tõendavate dokumentide säilitamisel ei

ole kindlat tähtaega – soetamismaksumuse arvestamiseks peavad dokumendid olemas olema

vara võõrandamise ajal (ja ka võimaliku maksu määramise aegumistähtaja jooksul). Kinnisvara

näol on reeglina tegemist kõrge väärtusega varaga, mille puhul peaks isik arvestama selle

võimaliku võõrandamisega, ning seda ka juhul, kui kinnisvara soetatakse isiklikuks

kasutamiseks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus nr 3-17-1884, p 14).

24. Eelneva põhjal jääb XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

25. Kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda vastavalt HKMS §

108 lg-le 1 ning vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda HKMS § 109 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)