3-19-1184/54 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.02.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1184

Haldusasi

K. S., E. S., J. S., K. J., M. P., E. K., K. L. ja V. L. kaebus

Tallinna

Linnavaraameti

18.03.2019

tehtud

piiride

kulgemise

ettepaneku

tühistamiseks,

Tallinna

Linnavaraameti 09.05.2019 piiride kulgemise ettepaneku

kinnitamise otsuse nr 4.2-5/1882-4 osaliseks tühistamiseks

ning Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks uue piiride

kulgemise ettepaneku tegemiseks vastavalt Ao tn 7

korteriomanike ettepanekutele

Menetlusosalised

Kaebajad – K. S., E. S., J. S., K. J., M. P., E. K., K. L., V.

L., volitatud esindaja Janika Sillat

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Aet Peetso

Kolmandad isikud – A20 OÜ, Osaühing Kiriku Varahaldus,

K. K., S. R., R. R., L. B., P. R., H. V., M. T., L. T., ORL

Consult OÜ, K. K., K. J., V. U., A. M. N., M. S., S. K., G.

K., L. P., G. R., Feel@Home Estonia OÜ, K. M., V. R. P. ja

E. R.-P., M K.

Asja läbi vaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda .

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 26.03.2020. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinnas, Eha tn 12, A. Adamsoni tn 20, A. Adamsoni tn 20a, Ao tn 7 ja Ao tn 5a

kinnisasjade vahele jääb reformimata riigimaa ligikaudse suurusega 292 m2. Tallinna

Linnavaraameti menetluses on avaldus nimetatud reformimata riigimaa erastamiseks

maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lõigete 12 ja 13 alusel.

2. Tallinna Linnavalitsus võttis 14.12.2018 vastu korralduse nr 220-k „ A. Adamsoni tn 20, A.

Adamsoni tn 20a kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastu võtmine Kesklinnas“. Ao 7

2(10)

korteriühistu esitas korteriomanike nimel detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal

vastuväited.

3. 09.05.2019 esitas A. Adamsoni tn 20a omanik A20 OÜ Tallinna Linnavalitsusele taotluse

reformimata riigimaal asuva maaüksuse erastamiseks vastavalt planeeringus kavandatud

lahendusele.

4. 16.05.2018. a esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet korteriühistule Ao 7 seisukoha, milles

märgiti, et kavandatud krundi ehitusõiguse ulatuse osas võetakse lõplik seisukoht pärast

maaomandi küsimuse lahendamist.

5. Korteriühistu Ao 7 juhatuse liige Janika Sillat esitas Tallinna Linnavaraametile 01.06.2018.

a reformimata riigimaa erastamise avalduse.

6. Eha tn 12, Tallinn kinnistul asuva kolme korteriomandi omanik Osaühing Kirikute

Varahaldus esitas Tallinna Linnavaraametile 06.06.2018 reformimata riigimaa erastamise

taotluse vastavalt planeeringus kavandatud lahendusele.

7. Tallinna Linnavaraamet edastas 11.07.2018. a reformimata riigimaaga vahetult piirnevate

kinnistute omanikele maaüksuse asendiplaani.

8. Ao tn 7 asuvate kõikide korterite omanikud esitasid ajavahemikul 06.09.2018 kuni

10.09.2018. a Tallinna Linnavaraametile taotlused, milles soovisid erastada reformimata

riigimaal asuvat maaüksust kogu ulatuses.

9. Tallinna Linnavaraamet esitas kõigile reformimata riigimaa erastamise taotluse esitanud

kinnisasjade omanikele 13.09.2018 ettepaneku sõlmida kinnistute liitmiseks sobiva maa

jagamise kokkulepe hiljemalt 15.10.2018. a. Kinnisasjade omanikud vastavat kokkulepet ei

esitanud.

10. Korteriühistu Ao 7 juhatuse liige Janika Sillat teavitas veel kord 15.10.2018, et Ao tn 7

kinnistul paiknevate kinnisasjade omanikud soovivad erastada reformimata riigimaa täies

ulatuses.

11. Tallinna Linnavaraamet edastas 14.12.2018. a riigi reservmaaks oleva reformimata

maaüksuse erastamiseks avalduse esitanud kõikidele isikutele detailplaneeringu järgsest

lahendusest lähtuva piiride kulgemise ettepaneku (plaan koostatud 30.11.2018 tl 5), mille

kohaselt reformimata maaüksus jagatakse kaheks enam-vähem võrdseks maatükiks, millest

põhjapoolne maatükk liidetakse Eha tn 12 asuva kinnistuga ja lõunapoolne A. Adamsoni 20a

kinnistuga.

12. Ao tn 7 korterite omanikud teatasid 15.01.2019. a, et nad 14.12.2018. a koostatud piiride

kulgemise ettepanekuga ei nõustu, kuivõrd see ei vasta nende huvidele ja ei ole kooskõlas nende

sooviga rajada kõnealusele maaüksusele õueala.

13. Lähtudes Ao tn 7 korteriomanike esitatud vastuväidetest esitas Tallinna Linnavaraamet

19.03.2019. a kõigile avalduse esitanud isikutele 18.03.2019 kuupäeva kandva uue piiride

kulgemise ettepaneku II (tl 6). Piiride kulgemise ettepaneku II järgi tehti ettepanek jagada

erastamisele kuuluv maaüksus kolmeks osaks: maaüksuse põhjapoolse osa läänepoolne

maatükk (suurus 97 m2) liidetakse Ao tn7 kinnistuga (maatükk I) ; maaüksuse lõunapoolne osa

(suurus ca 96 m2) liidetakse A. Adamsoni 20a kinnistuga (maatükk II), maaüksuse põhjapoolse

osa idapoolne maatükk (suurus 99 m2) liidetakse Eha 12 kinnistuga (maatükk III).

14. Ao tn 7 korterite omanikud esitasid ettepanekule II 09.04.2019 (koostatud 08.04.2019)

vastuväited leides, et uus piiride kulgemise ettepanek arvestab küll nende sooviga erastada

3(10)

reformimata riigimaaks olev maaüksus eesmärgiga luua maaüksusele puhke- ja õueala, kuid ei

ole arvestanud moodustatavale maatükile Ao tn 7 kinnisasjade omanike ligipääsu võimalust.

18.03.2019 piiride kulgemise ettepaneku kohaselt on maatükile juurdepääsu laius vaid 3,6

meetrit, mis ei ole piisav. Kinnistu Ao tn 7 põhjaküljel pargivad kinnisasjade omanikud oma

sõidukeid, mistõttu on juurdepääs liidetavale maaüksusele blokeeritud pargitud sõidukitega. Ao

tn 7 omanike hinnangul tuleks maaüksus liita tervikuna Ao tn 7 kinnistuga või teha reformimata

riigimaa jaotus selliselt, mis rahuldab kõiki osapooli.

15. Kinnistute A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12, Tallinn omanikud ei esitanud piiride kulgemise

ettepanekule II oma vastuväiteid.

16. 09.05.2019 otsusega nr 4.2-5/1882-4 kinnitati Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019

koostatud erastatava maa piiride kulgemise ettepanek. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb

maaüksuse erastamisel arvestada erastatava maaüksuse suurust, planeeringu- ja maakorralduse

nõudeid ja otstarbekust, kõikide menetlusosaliste mõistlikke huve ja eesmärke ning asjaolu, et

kõik maaüksust erastada soovivate kinnisasjade omanikud saaksid sellest osa. Eeltoodud

asjaoluga arvestades on tagatud jätkuvalt võimalus, et maa jääb ka edaspidi kruntide ühiseks

haljasalaks. Tallinna Linnavaraamet ei nõustunud Ao tn 7 omanike poolt 08.04.2019. a

koostatud pöördumises esitatuga põhjusel, et A. Adamsoni tn 20a kinnistuga ei ole

moodustatava kinnistu jagamisel tekkivat maatükki võimalik õiguslikult ühendada põhjusel, et

reformimata riigimaa maaüksusel ei ole A. Adamsoni tn 20a kinnisasjaga liitmise eelduseks

olevat ühist piiri ning A. Adamsoni tn 20a omaniku poolt esitatud erastamisavalduse

rahuldamata jätmine ei ole põhjendatud.

17. Tallinna Halduskohus võttis 15.08.2019 kohtumäärusega menetlusse K. Si., E. S., J. S., K.

J., M. P., E. K., K. L., V. L. (kaebajad) kaebuse Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019 tehtud

piiride kulgemise ettepaneku tühistamiseks, Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 piiride

kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse nr 4.2-5/1882-4 osaliseks tühistamiseks ning Tallinna

Linnavaraameti kohustamiseks uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks vastavalt Ao tn 7

korteriomanike ettepanekule. Käesoleva otsuse tegemise seisuga on kohus kaasanud

menetlusse kolmandate isikutena – A 20 OÜ, Osaühing Kiriku Varahaldus, K. K., S. R., R. R.,

L. B., P. R., H. V., M. T., L. T., ORL Consult OÜ, K. K., K. J., V. U., A. M. N., M. S., S. K.,

G. K., L. P., G. R., Feel@Home Estonia OÜ, K. M., V. R. P. ja E. R.-P., M. K.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebajate seisukoht

18. Kaebajate seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine.

18.1 Piiride kulgemise ettepanekus on Ao tn 7 kinnistuga liidetavale maatükile juurdepääsu

laius vaid 3,6 meetrit (külgnev ühisosa Ao tn 7 ja lisatava maatüki vahel). Ao tn 7 kinnistu

põhjaküljel pargivad (vastu ühist aeda Ao tn 5 kinnistuga) korteriomanike sõidukid. Seega

liidetavale maatükile juurdepääsu laius 3,6 meetrit on blokeeritud parkivate sõidukitega

vastavalt ettenähtud parkimisalale. Ao tn 7 hoone ja hoone õueala suuruste suhe ei vasta

Kassisaba teemaplaneeringuga kinnitatud normatiividele, mistõttu ei ole kaebajatel võimalik

parkimiskohti vähendada. Ao tn 7 korterelamu on ehitatud 1933 ja ei saa oma mahtu muuta. Ao

tn 7 korteriomanikud lisasid oma 08.04.2019. a vastusele omapoolse korrigeeritud joonise (tl

8), mille kohaselt saab Ao tn 7 kinnistult olema piisavalt lai juurdepääs lisatavale maatükile (9

meetrit).

18.2 Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 otsusega kinnitatud piiride kulgemise ettepanek ei

arvesta Ao tn 7 korteriomanike huve ja parendab vaid osaliselt tingimusi kinnistu piiride

4(10)

laiendamisega lisades haljastatud õueala, kuid juurdepääs lisatavale maatükile on vaid 3,6

meetrit. Kaebajad otsusega ei nõustu. A. Adamsoni tn 20 ja A. Adamsoni tn 20a kinnistute

omanikud on ka kokku leppinud kinnistute ümberkruntimises, mistõttu detailplaneeringu

kohaselt kogu A. Adamsoni tn 20 ja 20a põhjapoolne osa hakkab kuuluma A. Adamsoni tn 20a

kinnistu koosseisu. Vastavat detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud ning detailplaneeringu

menetlemine jätkub peale praeguse vaidluse lahendamist. Vastavalt detailplaneeringule toimub

kruntide ümberjagamine ja tekib koheselt ühine piir A. Adamsoni tn 20a ja Ao tn 7

korteriomanike poolt tehtud ettepaneku järgse maatükiga. Ümberkruntimise teostamisel ja Ao

tn 7 omanike ettepanekutega mitte arvestamisel on liigselt soosiv suhtumine uusarenduse

omaniku maksimaalselt võimalikku kasumi teenimisse, nullides samas seniste elanike vaeva

püüdmaks hoida kortermaju sellesse piirkonda sobivas suuruses.

18.3 Kinnistul varasemalt paiknenud garaažid olid ehitatud ehitusloata ja kui tekkis vajadus

parkida hoovi rohkem autosid, siis need kokkuleppeliselt lammutati. Praegu ei ole kõigil Ao tn

7 10 korteril hoovialal parkimiskohta ning normijärgset parkimist ei ole võimalik teisiti

krundile asetada, sest Päästeametil puudusk sellisel juhul ligipääs. Väide, et kaebajad soovivad

erastatavat maatükki kasutada haljasalana on õige. Eesmärk on rajada roheaed ja tegeleda

linnaaiandusega. Piisav läbipääs läbi paekivimüüri oleks 1,5 meetrit, et pääseda läbi aiakäruga

ja invaratastooliga.

18.4 Alternatiiviks oleks, et jätta reformimata riigimaa erastamata ja säilitada haljasalana nii

kauaks, kuni on toimunud A. Adamsoni tn 20 ja 20a ümberkruntimine, misjärel tekib piir

liidetava riigimaa osaga ja siis saab kehtestada antud kinnistute detailplaneeringu.

Vastustaja seisukoht

19. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Vastustaja

põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

19.1 Erastamisele kuulub maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi

omandisse ega anta munitsipaalomandisse (MaaRS § 20 lg 1). Kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maa omandamine toimub maareformi seaduse VI1 osas sätestatud alustel. Kinnisasjaga

liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord on kehtestatud Vabariigi

Valitsuse 22.02.2007 määrusega nr 50 (VV määrus). Lisaks maareformi seadusele ja määrusele

nr 50 reguleerib Tallinna linna haldusalas oleva maatüki erastamist Tallinna linnavolikogu

11.12.2008. a määrus nr 43 „Tallinna Linnavaraameti põhimäärus“ (TLV põhimäärus), mille

kohaselt on maa erastamise ja korteriomandi seadmise korraldamine Tallinna Linnavaraameti

ülesandeks (§ 6 p 19).

19.2 Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Ao 5a, Ao 7, Eha 12, A. Adamsoni 20a ja A.

Adamsoni 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa on maatükk, mis on

otstarbekas liita maatükiga piirnevate kinnisasjadega. Erastamisavaldused on esitanud Ao tn 7

kinnisasjade omanikud ning Eha tn 12 ja A. Adamsoni tn 20a kinnisasjade omanikud. Ao tn 5a

kinnistu omanikud ei ole avaldust esitanud ja seega edasises menetluses ei osale.

19.3 Tallinna Linnavaraamet määras VV määruse § 6 lg 4 järgi avaldused esitanud kinnisasjade

omanikele ettepaneku erastamisele kuuluva maatüki piiride kulgemise osas kokkuleppe

sõlmimiseks 13.09.2018 a. ning ettepaneku sõlmida kinnistute liitmiseks sobiva maa jagamise

kokkulepe hiljemalt 15.10.2018. a. A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omanik teatas Tallinna

Linnavaraametile, et kinnisasjade omanikud ei jõudnud maaüksuse jagamise osas

kokkuleppele.

5(10)

19.4 Tallinna Linnavaraamet edastas 09.05.2019. a kõikidele menetlusse kaasatud isikutele

18.03.2019. a koostatud piiride kulgemise ettepaneku (tl 6) arvestades otstarbekust ning

planeeringu ja maakorralduse nõudeid ning kõikide avalduse esitanud isikute õiguspäraseid ja

õigustatud huve. Piiride kulgemise ettepanek oli sobiv A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12

kinnistute omanikele. Ao tn 7 kinnistu omanike hinnangul ei ole Tallinna Linnavaraameti poolt

esitatud piiride kulgemise ettepanekus esitatud lahendus sobiv ning nende arvates on sobiv

piiride kulgemise ettepanek, mis on esitatud kaebuse lisas nr 4 (tl 8). Seega ei jõudnud

maaüksust omandada soovinud piirnevate kinnisasja omanikud vastustaja poolt määratud

tähtaja jooksul maaüksuse jagamise osas kokkuleppele. Kaebajate ettepaneku kohaselt on

nende jaoks sobiv maaüksuse jagamine selliselt, et maatükk I (ca 97 m2) liidetakse A. Adamsoni

tn 20a kinnisasjaga (vastustaja 19.03.2019 ettepanek liita see Ao tn 7 koosseisu), maatükk II

(ca 96 m2) liidetake Eha tn 12 kinnistuga (vastustaja ettepanek 19.03.2019 liita see A. Adamsoni

tn 20a koosseisu) ja maatükk III (ca 99 m2) liita Ao tn 7 kinnistuga (vastustaja ettepanek

19.03.2019 liita see Eha tn 12 koosseisu). Vastustaja on oma 09.05.2019.a koostatud

eelhaldusaktis avaldanud seisukoha, et kaebajate poolt esitatud ettepanekuga ei saa nõustuda

põhjusel, et nimetatud lahendus ei ole õiguspärane. Kehtivad õigusaktid võimaldavad liita

erastamisele kuuluvat maaüksust ainult selle maaüksusega vahetult piirnevate kinnistutega (VV

määrus § 1 lg 1, MaaRS § 313 lg 1). A. Adamsoni tn 20a kinnistu ei oma erastatava maaüksusega

ühist piiri. Asjaolu, et A. Adamsoni tn 20a ja A. Adamsoni tn 20 kinnistute ja lähiala suhtes on

algatatud detailplaneering ei muuda nimetatud faktilist asjaolu.

19.5 Haldusorganil on küll teatud otsuste tegemisel seadusest tulenev diskretsiooniõigus, kuid

kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse

üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Ühise piiri

olemasolu nõue tuleneb erastamismenetluse algatamise ajahetkest, sh kinnistute asendiplaanist,

mitte tulevikus tekkida võivast muutunud olukorrast. Lisaks eeltoodud õiguslikule asjaolule

takistab kaebajate ettepaneku realiseerimist asjaolu, et detailplaneeringu menetlus on peatatud

kuni reformimata riigimaa osas lahenduse leidmiseni. Vastustajal ei ole õiguslikult lubatud

kaebajate poolt esitatud ettepaneku alusel piiride kulgemise otsust teha.

A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omaniku A20 OÜ seisukoht

20. A20 OÜ ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele vastu.

20.1 Sõidukite parkimine või mitte parkimine kinnistul on kinnistu omanike vaba valik ning

küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses. Ao tn 7 korteriomanikel ei ole kohustust

parkida sõidukeid planeeritava juurdepääsu ees. Oluline on, et alles hiljuti paiknesid Ao tn 7

kinnistul planeeritava ligipääsu ees garaažid risti praeguse parkimisskeemiga, mis tähendab, et

parkimise kord on muutunud alles hiljuti (2016). Garaažid on näha 2015. aasta aerofotol.

Kaebajad on korduvalt avaldanud, et soovivad erastatavat maatükki kasutada haljasalana. Seega

ei ole sinna vajalik pääseda liiklusvahendiga ning piisav on tavaline jalgvärav, mille laius on ca

1 meetrit. Juhime ka tähelepanu, et praegu asub Ao tn 7 ja A. Adamsoni tn 20a reformimata

riigimaa piiril paekivi müür ning värava või laiema ligipääsu rajamine eeldab müüri osalist või

täielikku lammutamist, mis miljööalal ei pruugi olla lubatav. Kaebajate poolt kohtule

14.08.2019 esitatud fotol kujutatu ei ole ka täpne, sest tegelikult on kogu ühise piiri pikkus ca

8, mitte 3,5 meetrit. Fotolt nähtub, et Ao tn 7 ja erastatava reformimata riigimaa piir on samal

joonel kunagise garaaži vundamendiga, kuhu ulatub parkiva sõiduki esiosa. Seega ei anna laiem

ühine piir kaebajale soovitud tulemust ning parkimiskorralduse muutmine peab toimuma

nagunii.

20.2 Paljasõnaline on kaebajate väide, mille kohaselt ei vasta Ao tn 7 hoone ja õueala suhe

Kassisaba teemaplaneeringuga kinnitatud normatiividele. Ao tn 7 hoone ehitusaluse pinna ja

6(10)

kinnistu suuruse vaheline suhtarv on 37%, mis vastab Kassisaba teemaplaneeringu kohasele

piirmäärale, milleks on 40%. Kuna tegemist on olemasoleva hoone ja hoovialaga, ei nõuta

kaebajatelt ka mingite muudatuste tegemist. Samuti ei saa seda siduda reformimata riigimaa

erastamisega, sest sellega ei muutu piirkonna haljastuse osakaal.

20.3 Tallinna Linnavaraameti 9.05.2019 „Piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise“ aktis on

õiguspäraselt leitud, et reformimata riigimaad ei ole võimalik jagada kaebajate soove

arvestades. Kehtivad õigusaktid võimaldavad liita erastamisele kuuluvat maaüksust ainult selle

maaüksusega vahetult piirnevate maaüksustega. A. Adamsoni tn 20a ei omaks kaebajate poolt

soovitud lahenduse järgi erastatava maaüksusega ühist piiri. Asjaolu, et algatatud on

detailplaneering ei muuda eelnimetatud faktilist asjaolu, sest detailplaneeringu algatamine ei

muuda faktilist olukorda ega taga kinnistute piiride muutmist, vaid loob üksnes võimaluse

muudatuse tegemiseks. Praeguseks on detailplaneeringu menetlus kestnud 5 aastat ning selle

kehtestamine on senini ebaselge. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et

detailplaneeringuga ei saa enne kinnistute piiride selgumist ja erastamisprotsessi lõpule viimist

edasi minna. A. Adamsoni tn 20a lõplik suurus ei ole hetkel teda. Kaebajate ainus eesmärk ongi

venitada detailplaneeringu menetluse jätkamist.

20.4 Maaüksuse jaotus vastavalt Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019. a piiride kulgemise

ettepanekule ei ole maakorralduslikult kõige otstarbekam ning otstarbekam on lahendus, mis

vastab algsele 14.12.2018 esitatud piiride kulgemise ettepanekule. Samas on 18.03.2019

ettepanekus ja seda kinnitavas aktis arvestatud võimalikult suures ulatuses kõikide

erastamistaotluse esitanute huvidega, haldusmenetlus on viidud läbi korrektselt ja läbipaistvalt

ning

kooskõlas

seadustega.

Seetõttu

aktsepteerib

A20

OÜ

piiride

kulgemise

kompromissettepanekut ega näe põhjust nende osaliseks või täielikuks tühistamiseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

21. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

22. MaaRS § 20 lg 1 esimese lause kohaselt kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse

alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 22 lg 13

sätestab, et kui era-, munitsipaal- või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole

võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (edaspidi kinnisasjaga liitmiseks sobiv

maa) ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita

piirneva kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist

liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub käesoleva

seaduse VI1 osas sätestatud alustel. MaaRS § 312 lg 1 järgi käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks

sobiva maana üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujulist või muud ebakorrapärase kujuga või selle

väiksusest tingitud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, millele üldjuhul puudub juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt ning mis on üldjuhul looduses tekkinud maareformi läbiviimise

käigus või järel peamiselt eri aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või

erinevatest mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana võib

käsitada ka kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja

kinnisasja vahelist maatükki, kui seda ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata

teemaa hulka. Sama definitsiooni on korratud ka VV korra § 1 lg-s 2.

23. Käesolevas asjas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et Ao tn 5a, Ao tn 7, Eha tn 12, A.

Adamsoni tn 20a, A. Adamsoni tn 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa on

käsitletav maatükina, mis vastab MaaRS § 322 lg-s 1 sätestatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maa tunnustele.

7(10)

24. MaaRS § 23 lg 1 esimese lause kohaselt erastatakse maa vastavuses planeeringu- ja

maakorralduse nõuetega. Maa erastamiseks moodustatakse katastriüksus plaani- ja

kaardimaterjali alusel. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa plaani koostamiseks kannab linna-

või vallavalitsus väljaselgitatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piirid katastrikaardi

väljatrükile, millelt nähtuvad selgelt piirnevate katastriüksuste (kinnistute) piirid ja

katastritunnused. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piirid määratakse otstarbekust ning

planeeringu ja maakorralduse nõudeid arvestades (VV määrus 3 lg 5). Pärast maa erastamise

võimalikkuse väljaselgitamist väljastab linna- või vallavalitsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maa asendiplaani kõikidele piirnevate kinnisasjade omanikele, kelle omandis oleva

kinnisasjaga on otstarbekas ning planeeringu- ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik

piirnevat maad või selle osa liita (VV määrus § 6 lg 1).

25. Puudub vaidlus ka selles, et Tallinna Linnavaraamet edastas 14.12.2018. a riigi reservmaaks

oleva maaüksuse erastamiseks avalduse esitanud kõikidele isikutele piiride kulgemise

ettepaneku. Ettepaneku tegemisel oli lähtutud 14.02.2018 korraldusega nr 220-k vastu võetud

A. Adamsoni tn 20 ja A. Adamsoni tn 20a kinnistute ja lähiala detailplaneeringuga kavandatust

ning maatükk oli jagatud kaheks (tl 5), millest põhjapoolne maatükk oleks kuulunud liitmisele

Eha tn 12 kinnisasjaga ja lõunapoolne tükk oleks kuulunud liitmisele A. Adamsoni tn 20a

kinnisasjaga. Puudub vaidlus, et lähtudes kaebajate poolt 15.01.2019 piiride kulgemise

ettepaneku osas esitatud vastuväidetest edastas Tallinna Linnavaraamet 19.03.2019. a kõikidele

menetlusse kaasatud isikutele 18.03.2019. a koostatud piiride kulgemise ettepaneku (tl 6).

Nimetatud ettepaneku kohaselt on erastamisele kuuluv maatükk jagatud kolmeks osaks, millest

plaanil kajastatud maatükk I liidetakse Ao tn 7 kinnistuga, maatükk II liidetakse A. Adamsoni

20a kinnistuga ja maatükk III liidetakse Eha tn 12 kinnistuga. Maatüki väliste piiride

paiknemise ega kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kogu pindala osas ei ole poolte vahel samuti

vaidlust. Seega puudub vaidlus ka selles, et vastustaja hinnangul on mõistlik liitmiseks sobiv

maa taotlejate vahel jagada. Maa jagamisega on nõus ka menetlusosalised, ehkki kaebajad on

väljendanud, et eelistavad olukorda, kus maa liidetakse Ao tn 7 kinnisasjaga.

26. Poolte vahel ongi vaidlus üksnes selles kas ja kuidas tuleks Ao tn 5a, Ao tn 7, Eha tn 12,

A. Adamsoni tn 20a, A. Adamsoni tn 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa

taotluse esitanud isikute vahel jagada. Kaebajad leiavad, et see tuleks jagada kaebuse lisas nr 4

toodud plaani kohaselt (tl 8) ning selliselt, et Ao tn 7 kinnistuga liidetakse plaanil märgiga III

ja kollasega tähistatud maa-ala. Vastustaja ning A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12 kinnisasjade

omanikud leiavad, et maa tuleks jagada vastavalt vastustaja poolt 18.03.2019. a tehtud

ettepanekule (tl 6).

27. MaaRS § 313 lg 5 nimetatud valla- või linnavalitsuse otsus on kaalutlusotsus.

Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud

haldusakti õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning

muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt, kohus ei hinda eraldivõetuna

kaalutlusotsuse otstarbekust ja ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides

kaalutlusõigust haldusorgani eest. Seega tuleb kohtul vaidluse lahendamiseks hinnata, kas

vastustaja on vaidlustatud otsuste tegemisel lähtunud seaduses ette nähtud asjaoludest ehk

planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning kas vastustaja on teostanud kaalutlusõigust õigesti.

28. Vastustaja põhjendused, miks otsustati maatükk jagada vastavalt 18.03.2019. a koostatud

piiride kulgemise ettepanekule nähtuvad Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 otsusest, millega

otsustati 18.03.2019 koostatud piiride kulgemise ettepanek kinnitada. Kohus leiab, et vastustaja

on otsuse tegemisel lähtunud asjakohastest kaalutlustest ja põhjendustest ning leidnud

lahenduse, mille puhul saavad kõik liitmiseks sobiva maa erastamise taotluse esitanud isikud

erastada vähemalt osa liitmiseks sobivast maast.

8(10)

29. Kohus nõustub, et MaaRS VI1 jao ülesehitusest tuleneb, et MaaRS § 312 lg 1 tähenduses

peetakse liitmiseks sobiva maa all silmas maatükki, millel on ühine piir maatükiga, millega

liitmist taotletakse ja millele jääb liidetava maatükiga ühine piir alles ka peale liitmist. MaaRS

§ 313 lg 1 kohaselt algab kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamise menetlus piirneva

kinnisasja omaniku taotluse esitamisega, st sellise kinnisasja omaniku taotluse esitamisega,

millel on taotletava maaga ühine piir. Ka VV määruses räägitakse kinnisasjaga piirnevast

maast, st maatükist, millel on ühine piir maatükiga, millega taotletav maatükk liidetakse. Sama

tuleneb maakorraldusseaduse § 13 lg-st 11, mille järgi on võimalik liita külgnevaid

maaüksuseid. Seega on vastustaja põhjendatult leidnud, et liitmiseks sobiva maatüki jagamine

kaebajate poolt soovitaval viisil ei ole lubatav, kuivõrd erastatava maa lõunapoolse osa

idapoolset maatükki (kaebaja plaanil maatükk I) ei ole võimalik liita A. Adamsoni tn 20a

kinnisasjaga, kuna A. Adamsoni tn 20a kinnisasjal ei ole sellise lahenduse tulemusena enam

ühist piiri liidetava kinnisasjaga. Seega oleks lahendus vastuolus maakorraldusseaduse §-ga 13

lg -s11 toodud nõudega. Muu hulgas oleks lahendus vastuolus maakorraldusseaduse § 5 lg 2

punktis 5 toodud nõudega, mille kohaselt tuleb maakorralduse läbi viimisel tagada kinnisasja

terviklikkus ja otstarbekas kuju. Seega on õige vastustaja seisukoht, mille kohaselt tähendaks

kaebajate taotluse rahuldamine sisuliselt A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omaniku taotluse

rahuldamata jätmist. Maatükk I jääks sellisel juhul jätkuvalt reformimata riigimaaks. Selline

lahendus ei ole aga põhjendatud, kuivõrd vastustaja peab maatüki jagamisel lähtuma kõigi

taotlused esitanud isikute põhjendatud huvidest ning püüdma nendega mõistlikult arvestada.

Seega pidi vastustaja arvestama ka Eha tn 12 ja A. Adamsoni tn 20a kinnisasjade omanike

huvidega saada enda omandisse täiendav maa samadel eesmärkidel, nagu seda taotlevad

kaebajad.

Menetluses

oleva

detailplaneeringu

seletuskirja

(nähtav

Tallinna

linna

detailplaneeringute registris) kohaselt ei ole liidetavale maatükile hoonestust ette nähtud,

millest tulenevalt ei saa tekkida olukorda, kus kaebajate õigused saavad ülemäära kahjustatud

maatükile lisanduva hoonestuse tõttu. Olukorras, kus isikul puudub tema poolt soovitava

lahenduse suhtes ülekaalukas huvi, ei ole põhjendatud teiste menetlusosaliste õiguste ja huvide

põhjendamatu kõrvale jätmine. Praegusel juhul ongi vastustaja teinud piiride kulgemise

ettepaneku, mille tulemusel on võimalik kõigi isikute taotluste osaline rahuldamine, st maatükk

jagatakse kõigi taotluse esitanud isikute vahel suhteliselt võrdses ulatuses, s.o erinevus on

vähem, kui viies ruutmeetris.

30. Õige on vastustaja ja A20 OÜ väide, mille kohaselt ei saanud vastustaja 18.03.2019. a

piiride kulgemise ettepaneku tegemisel ja ettepaneku kinnitamisel arvestada asjaoluga, et

Tallinna Linnavalitsus on 14.02.2018 korraldusega nr 220-k võtnud vastu A. Adamsoni tn 20

ja A. Adamsoni tn 20a ja lähiala detailplaneeringu. Kohus tutvus vastava detailplaneeringu

joonisega Tallinna linna kodulehel avaldatud detailplaneeringute registri kaudu. On õige, et

asjaolu, et detailplaneering on algatatud, ei tähenda veel, et see algatatud kujul ka kehtestatakse.

Piiride kulgemise ettepaneku tegemisel sai vastustaja lähtuda ettepaneku tegemisel kehtivast

faktilisest olukorrast. Puudub vaidlus, et praegusel hetkel ei ole detailplaneeringut kehtestatud

ning planeeringu menetlus on peatatud, kuni on lahendatud liitmiseks sobiva maa omandiga

seotud küsimus. Võrreldes menetluses oleva detailplaneeringu joonist piiride kulgemise

ettepanekus toodud lahendusskeemiga ilmneb, et detailplaneeringu lahendusele vastab

30.11.2018 kuupäeva kandev piiride kulgemise ettepanek (tl 5), kuid mitte 18.03.2019

kuupäeva kandev piiride kulgemise ettepanek (tl 6). Seega on tõenäoline, et detailplaneeringu

lahendust muudetakse ning seda ei realiseerita. Seega ei ole ka asjakohased kaebajate väited,

mis seonduvad menetluses oleva detailplaneeringuga.

31. Kaebajad on läbivalt väitnud, et nende huvi liitmiseks sobiva maa erastamiseks seisneb

selles, et nad soovivad kasutada erastatavat maatükki haljasalana. Kaebajad on väitnud, et

nende eesmärgiks on rajada maatükile roheaed ja tegeleda linnaaiandusega. Piisav läbipääs läbi

9(10)

paekivimüüri oleks 1,5 meetrit, et pääseda läbi aiakäruga ja invaratastooliga. Seega ei ole

kaebajatel maatükile ligipääsuks vajalik 9 meetri laiust ala, mis tagaks juurdepääsu sõidukiga.

Juurdepääsuks on piisav piiride kulgemise ettepaneku plaanil kajastatud ühine piiri ala Ao tn 7

kinnistu ja liidetava maaüksuse piiril, mis kaebajate endi väidete kohaselt on 3,5 meetrit.

Kaebajad on ise märkinud, et juurdepääsuks piisaks ka 1,5 meetrist, et saada juurdepääs

aiakäruga. Puudub vaidlus, et Ao tn 7 ja liidetava maaüksuse vahelisel joonel paikneb praegusel

hetkel paekivist aed, mis tuleb igal juhul osaliselt lammutada, et tagada kaebajatele juurdepääs

liidetavale maatükile. Vastustaja ei ole väitnud, et aia lammutamine ei ole õiguslikult lubatav.

Pigem kinnitab piiride kulgemise ettepaneku tegemine 18.03.2019 asendiplaanil näidatud

piirides, et vastustajal ei ole vastuväiteid aia lammutamise osas. Vastupidisel juhul ei oleks

vastustaja pidanud ilmselt võimalikuks sellise piiride kulgemise ettepaneku tegemist, kuna

lahendus ei oleks olnud realiseeritav. Mis puutub kaebajate väitesse, et juurdepääs lisanduvale

maatükile on blokeeritud parkivate sõidukite poolt, siis on kaebajatel õigus oma kinnistul

parkimine ümber korraldada selliselt, et tagada vähemalt minimaalne juurdepääs lisanduvale

maa-alale. Tegemist ei ole küsimusega, mille lahendamine oleks kohtu hinnangul ilmselgelt

võimatu. Seejuures viitab A20 OÜ õigesti, et ka olukorras, kus piiri ala oleks laiem, jääksid

sõidukid ikkagi takistama juurdepääsu lisanduvale alale. See nähtub käesoleva asja materjalide

juurde lisatud fotolt, millelt on näha, et parkiv auto takistaks ka oluliselt laiemat juurdepääsu

(tl 83). Seega peaksid kaebajad igal juhul parkimise oma kinnistul ümber korraldama. Kaebajad

ei ole ka väitnud, et parkimise korraldust ei saa mingil juhul muuta. Seejuures on oluline, et

maatüki liitmise tagajärjel ei kaota kaebajad neile kuuluva kinnisasja kasutamisel mingeid

õigusi, vaid omandavad liitmise läbi täiendava maatüki. Erastamise tulemusena ei muutu

kinnistu kasutamise võimalused ega kasutamise otstarve. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased

kaebajate väited seonduvalt Kassisaba teemaplaneeringuga. Kaebajad ei ole vastavat väidet ka

kuidagi sisustanud. Seega on vastustaja poolt pakutav lahendus, millega on mõistlikult tagatud

kaebajatele võimalus erastada maatükk I ning suurendada seeläbi korterelamu juurde kuuluva

haljasala suurust, proportsionaalne. Kaebajate huvi saada oma kinnistult 9 meetri ulatuses

juurdepääs lisanduvale maatükile ei ole ülekaalukas võrreldes A. Adamsoni tn 20a omanike

õiguste riivega, kuivõrd A. Adamsoni tn 20a omanikud kaotaksid kaebaja poolt soovitud

lahenduse tagajärjel maatüki erastamise õiguse. Selline ühe isiku õiguste piiramine ei ole

praeguses olukorras põhjendatud. Samuti ei oleks põhjendatud maatüki jätmine ainult kaebaja

omandisse, kuivõrd sellisel juhul omandaks ainult kaebaja õigusi ning teiste isikute taotlused

jääksid rahuldamata.

32. Eeltoodut kokku võttes on kohus seisukohal, et vastustaja on kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maatüki jagamisel taotlejate vahel teostanud kaalutlusõigust õigesti ning on lähtunud

asjakohastest põhjendustest. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et jagamise järel jääb

maatükk küll erinevate kinnisasjade omanike omandisse, kuid maatüki kujust lähtuvalt on

loodud võimalus, et see jääb ka edaspidi kruntide haljasalaks.

33. Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et Tallinna Linnavaraameti poolt 18.03.2019

tehtud piiride kulgemise ettepanek on seaduslik ja põhjendatud ning selle tegemisel on

kohaldatud diskretsiooni õigesti. Seega on õiguspärane ka Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019

otsus, millega otsustati nimetatud piiride kulgemise ettepanek kinnitada. Kuivõrd piiride

kulgemise ettepanek ja seda kinnitav otsus on õiguspärased, siis puudub alus vastustaja

kohustamiseks teistsuguse otsuse tegemiseks. Kaebus jääb rahuldamata.

MENETLUSKULUD

34. HKMS § 108 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus

tehakse kaebajate kahjuks, mistõttu jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda. HKMS

§ 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade

10(10)

reeglite järgi nagu poolele. A20 OÜ on esitanud menetluskulude nimekirja, millest nähtub, et

A20 OÜ-le on käesolevas asjas osutatud menetlusabi summas 2106 eurot. Õigusabi osutajaks

on OÜ GetCreative. Kohus leiab, et taotlus ei ole põhjendatud. Käesolevas haldusasjas esitatud

menetlusdokumentidest ei nähtu, et A20 OÜ-l oleks olnud asja menetluses esindaja. Kõik

menetluses esitatud dokumendid on allkirjastatud A20 OÜ juhatuse liikme Tiit Karu poolt.

Eeltoodule tuginedes ei ole väidetavalt osutatud õigusabi seos käesoleva kohtuasjaga tõendatud.

Seega jäävad A20 OÜ võimalikud menetluskulud tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm