2-18-9099/60 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Vallo Kariler

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

14. veebruar 2020, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-18-9099

Tsiviilasi

OO ja UU hagi BB ja TT vastu hinna alandamisest

tuleneva hüvitise ja viivise nõuedes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 13. septembri 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OO ja UU apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

41 042,47 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad (apellandid): OO (isikukood

XXXXXXXXXXX) ja UU (isikukood

XXXXXXXXXXX), ühised lepingulised esindajad

advokaadid Maria Mägi-Rohtmets ja Simo Soolo

Kostjad (vastustajad): BB (isikukood

XXXXXXXXXXX) ja TT (isikukood

XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja

vandeadvokaat Raul Ainla

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 6. jaanuaril 2020 ja seejärel kirjalikus

menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta tsiviilasja toimikusse hagejate 28. jaanuari 2020 menetlusdokumendi lisa, aga

mitte käsitleda seda dokumentaalse tõendina.

2. Harju Maakohtu 13. septembri 2019 otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga

asendada selle põhjendav osa alates punkti 15 teisest lõigust kuni punktini 17

käesoleva otsuse punktidega 9–11 koos nende alapunktidega ning täiendada

menetluskulude jaotuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse punktile 13.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta solidaarselt hagejate kanda.

5. Rahuldada kostjate taotlus apellatsioonimenetluse kulude rahaliseks kindlaks-

määramiseks osaliselt. Määrata kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude

summaks apellatsioonikaebemenetluses 1320 eurot ja mõista see summa hagejatelt

OO-lt ja UU-lt solidaarselt kostjate BB ja TT kasuks välja. Hagejatel tuleb

väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda kostjatele alates otsuse jõustumisest

kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud määras.

2 (11)

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. OO (hageja I) ja UU (hageja II, hagejad) esitasid 13. juunil 2018 Harju Maakohtule hagi

BB ja TT (kostjad) vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise ja viivise nõudes. Hagejad

palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista 37 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis

534,25 eurot ja viivis hagi esitamisest kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Hagejate väitel

-

sõlmisid pooled 17. veebruaril 2016 kinnisasja ostu-müügilepingu (edaspidi:

müügileping). Müügilepingu ese oli kostjatele kuulunud 2/8 suurune mõtteline osa

Tallinnas XXX asuvast kinnistust (edaspidi: kinnistu) koos selle oluliste osadega ja

päraldistega (edaspidi: vaidlusalune mõtteline osa). Vastavalt müügilepingu p-le 2.1

oli ostuhind 125 000 eurot. Kinnistu otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu

sõlmimise päeval;

-

vastavalt kasutuskorrale kasutavad alumised naabrid VV (edaspidi: alumine naaber I)

ja tema elukaaslane HH (edaspidi: alumine naaber II, koos: alumised naabrid) kinnistul

asuva elamu alumist korrust ja kinnistul asuvat hoovimaja, ülemised naabrid PP

(edaspidi: ülemine naaber I) ja LL (edaspidi: ülemine naaber II, koos: ülemised

naabrid) elamu ülemise korruse korterit nr 4 ning hagejad kinnistul asuva elamu

ülemise korruse korterit nr 3 (edaspidi: hagejate korter);

-

kostjad ei teavitanud müügilepingu sõlmimisel alumiste naabrite isikuomadustest, mis

oluliselt raskendab hagejatel ostetud asja sihtotstarbeliselt koduna kasutamist ja selle

müümist. Müügilepingu p-s 1.7 andsid kostjad müüjatena kinnitused kinnistu ja

vaidlusaluse mõttelise osa kohta. Kostjad avaldasid p-s 1.7.3, et kinnistu kaasomanike

vahel on müügilepingu sõlmimise ajal kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite

parkimise kord. Kostjad selgitasid notari juures, et vaidlus olevat formaalne ega

avaldavat negatiivset mõju hagejatele. Mingit muud teavet suhete kohta naabritega

kostjad ei avaldanud;

-

kostjad mitte üksnes ei varjanud äärmiselt olulist teavet alumiste naabrite käitumise

kohta, vaid enne müügilepingu sõlmimist kirjeldas kostjaid esindanud maakler

hagejatele alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete inimestena. Seega

anti teadlikult valeinformatsiooni mõjutamaks hagejaid tegema vaidlusaluse mõttelise

osa ostmise otsus. Kui tekkisid esimesed ebameeldivused, siis mõtlesid hagejad, et

tegemist on üksikute halbade juhustega;

3 (11)

-

hagejatele sai 2017. aasta lõpuks selgeks, et alumised naabrid ongi äärmiselt

pahatahtlikud ja konfliktsed, takistades hagejatel omaniku ja valdaja õiguste teostamist.

Oma käitumisega on alumised naabrid muutnud nii hagejate kui ka ülemiste naabrite

elu pea võimatuks. Hagejatele on teatavaks saanud, et alumised naabrid olid

konfliktsed ja vastuolusid tekitavad juba kostjatega enne müügilepingu sõlmimist.

Pidevad vaidlused ja kaebused jõudsid nii ametiasutustesse kui ka kohtusse. Nii esitasid

kostjad alumiste naabrite vastu hagi kohtusse valduse rikkumise lõpetamise nõudes.

Kostjad ei teavitanud hagejaid valduse rikkumisest tingitud kohtuvaidlusest. Hagejad

said kohtuvaidlusest teada juhuslikult alles siis, kui tutvusid korterite nr 1 ja 2

kokkuehitamise eelprojektiga, mille lisaks oli Harju Maakohtu 29. mai 2015 määrus

tsiviilasjas nr 2-15-1160;

-

kostjad ei avaldanud enne müügilepingu sõlmimist ega notari juures, et alumised

naabrid on nn halvad naabrid. Kostjad teadsid, et hagejad omandavad kinnistu

eesmärgiga kasutada seda koduna. Seega olek nad pidanud avaldama kogu neil oleva

teabe, mis oleks mõistlikult võinud hagejaid huvitada tegemaks kaalutletud otsus uue

kodu omandamisel. Pidevate ühiselureeglite rikkumise, ebaväärika käitumise,

emotsionaalse kurnamise ja võimatusega milleski kokku leppida on alumised naabrid

tekitanud olukorra, kus hagejatel kahe väikese lapsega ei ole võimalik elementaarses

rahus koos alumiste naabritega elada;

-

hagejad saatsid 7. märtsil 2018 kostjatele hinna alandamise avalduse, nõudes

37 500 euro tagastamist. Kuna hinna alandamise avalduses esitasid hagejad nõude

tasumiseks hiljemalt 7. aprilliks 2018 ja kostjad nimetatud tähtajaks nõuet ei täitnud,

siis lisandub põhinõudele viivis alates 8. aprillist 2018;

-

hinna alandamisele kui kujundusõigusele ei kohaldu aegumine. Müügihinna osalise

tagastamise nõue on hinna alandamisest tulenev lepinguline nõue. Puuduvad

erandlikud asjaolud, mis annaks alust lugeda hinna alandamisest tulenev müügihinna

tagastamise nõue hea usu põhimõttest tulenevalt hilinenuks. Kuna kostjad ei avaldanud

müügilepingu sõlmimisel hagejatele teavet alumiste naabrite kiuslikkuse ja teiste

halbade iseloomuomaduste ning ründava koera kohta, siis kujunes teadmine halbadest

naabritest hagejatele pikema aja jooksul.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, nende vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

hagiavaldus ei sisalda ühtegi etteheidet hagejate korteri olulise puuduse kohta või mõne

tervet kinnistut puudutava puuduse kohta, mis takistaks müügieseme kasutamist.

Hagejad vaatasid enne müüki asja üle ja puudusi ülevaatamisel ei avastanud. Ostuhinna

alandamise materiaalsed eeldused on täitmata. Isegi kui need esineks, pole hagejad

väidetavast puudusest kostjaid mõistliku aja jooksul teavitanud;

-

seadusandja on müügieseme puuduse all silmas pidanud konkreetset materiaalset

puudust, mida on võimalik objektiivsete kriteeriumite alusel tuvastada ja kirjeldada.

„Mittesobivate iseloomuomaduste- ja käitumisega naabrid“ on subjektiivne hinnang

ning isegi kui kohus tuvastaks, et naabrid on konfliktsed, siis ei saa see kuidagi

mõjutada müügieseme lepingule vastavust, sest naabrid ei saa kuuluda müügiesemesse.

Kostjad ei pidanud eeldama, et hagejate suhted alumiste naabritega kujunevad

konfliktseteks ning hagejaid oma halbadest suhetest informeerima, sest kostjatel ja

alumistel naabritel oli vastastikune konflikt, milles olid süüdi mõlemad;

-

müüja ei vastuta lepingutingimusele mittevastavuse eest, kui ostja on sellest teadis või

pidi teadma. Hagejaid teavitati sellest, et naabrid on konfliktsed. Lepingu p-de 1.7.3

ja 1.8.2 kohaselt olid hagejad müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud, et pooleli on

kohtuvaidlus parkimiskohtade määramiseks. Ka hagejad kaasati sellesse vaidlusse.

Seega asjaolu, et kostjad algatasid parkimiskorra määramiseks vaidluse, oli hagejatele

teada. Kostjad informeerisid enne müügilepingu sõlmimist hagejaid, et neil on

4 (11)

naabritega konflikt, kuna ei suudeta parkimiskorras kokku leppida. Ka pidid hagejad

müügilepingu sõlmimisel aru saama, et kui naabrite vahel käib kohtuvaidlus ja nad ei

suuda omavahel kinnistu kasutamise osas kokku leppida, siis tuleb eeldada, et tegemist

võib olla konfliktsete ja kompromissitute inimestega;

-

hagejad ei teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad neist

teada said või pidid teada saama. Hagejad pidid juba hiljemalt 2016. aasta veebruaris

aru saama, et tegemist on konfliktsete inimestega. Müügileping sõlmiti

17. veebruaril 2016, kuid avaldus ostuhinna alandamiseks esitati 7. märtsil 2018, st üle

kahe aasta hiljem. Lisaks kaasati hagejad Riigikohtu 14. novembri 2016 määruse

kohaselt 12. oktoobril 2016 parkimiskorra määramise menetlusse. Pärast kohtuasja

sisust teada saamist pidi neile alumiste naabrite olemus ja isikuomadused täiendavalt

teatavaks saama;

-

hagi rahuldamine on välistatud ka põhjusel, et väidetava mittekohase täitmise väärtust

(hinda) pole võimalik määrata. Eksperdi koostatud hindamisakti järeldused ei ole

kontrollitavad, sest ekspert ei järginud kinnisvara hindamisel kohustuslikku standardit

EVS875.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis 13. septembri 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel

solidaarselt hagejate kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas, et

-

hagejate ja kostjate vahel sõlmiti 17. veebruaril 2016 vaidlusaluse mõttelise osa

müügileping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, hüpoteegiga

koormamise leping ja asjaõiguslepingud;

-

hagejad tasusid kostjatele ostuhinna 125 000 eurot;

-

hagejate korteri otsene valdus anti neile üle müügilepingu sõlmimise päeval.

3.2. Maakohus leidis, et vaidlusalune mõtteline osa ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi

otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse,

mistõttu ei täitnud kostjad müügilepingut kohaselt, st rikkusid lepingut.

3.2.1. Puudused avalduvad selles, et alumised naabrid ei anna nõusolekut katuse remondiks

ega kahe ohtliku puu mahavõtmiseks, samuti ei ole nad huvitatud hooldus- ja remonditöödest.

Lisaks ei luba alumised naabrid vaadata nende valduses oleva veemõõtja näite ega võimalda

korstnapühkijale ligipääsu nende korteris asuva ülemiste naabrite tuhalõõri puhastamiseks

tekitades sellega elamus tuleohtliku olukorra.

3.2.2. Riigikohtu praktika järgi saab puudus tuleneda elukeskkonnast tervikuna, sh naabritest.

Konfliktseid naabreid, kellega ei ole võimalik kaasomandit majandada ilma pidevaid vaidluseid

alustamata ja kaebuseid lahendamata, on võimalik käsitada müügieseme puudusena.

Konfliktseteks ja elukeskkonda häirivaks saab pidada naabreid, kelle käitumisest tulenevalt olid

kostjad sunnitud umbes 2,5 aasta jooksul pöörduma kaheksal korral politseisse, pidama

kirjavahetust Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametiga (MUPO) ja algata kohtuvaidluse.

Lisaks nähtub kohtule esitatud videotest, kuidas alumine naaber II sõidab kahel korral hoovist

välja sõites otsa ülemise naabri I sõidukile ning lööb autopeegli kõveraks. Tegemist on

põhjendamatu ja vaenuliku käitumisega.

Samuti leidis ekspert, et naabrite konfliktsusele võivad viidata keskmiselt tihedamalt kinnistul

vahetunud kaasomandite omanikud ja suutmatus sõlmida mõistlik kasutuskorra kokkulepe

kaasomandite valdamiseks- ja kasutamiseks ning ühiselt hoone hooldamise-renoveerimise

teostamiseks.

5 (11)

3.3. Maakohus kohaldas VÕS § 218 lg 1, § 101 lg 3 ja § 221 lg 2 ning leidis, et vaidlusaluse

mõttelise osa puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud ostjatest

ja sõlmitud ei ole müüjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüjad sellele tugineda.

Hagejad tõendasid, et vaidlusaluse mõttelise osa omanikena tegid kostjad ajavahemikul

20. oktoober 2014 – 13. mai 2015 Politsei- ja Piirivalveametile (PPA) avaldusi alumiste

naabrite kohta seoses nendega tekkinud konfliktide osas ning teavitasid 29. oktoobril 2014

MUPO-t alumiste naabrite omavolilisest ehitustegevusest. Seejuures oli kostjatel 2015. aastal

alumiste naabritega kohtuvaidlus valduse rikkumise osas ning kohtuvaidlus määramaks

kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil. Eeltoodust tulenevalt

saab järeldada, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejatele, st juba enne hagejate omanikeks saamist, oli

kostjatel raskusi enda kodu sihtotstarbelise kasutamisega alumiste naabrite konfliktsuse tõttu.

Kuivõrd puudus oli olemas juba riisiko ülemineku ajal hagejatele, siis ei tulenenud puudus

hagejatest. Samuti ei ole sõlmitud müügilepingus kostjate vastutust piiravat kokkulepet, sellele

kostjad ka ei tugine.

3.4. Maakohus tugines VÕS § 218 lg-le 4 ja leidis, et hagejad teadsid või pidid teadma lepingu

sõlmimise ajal puudusest.

3.4.1. Müügilepingu p-st 1.7.3. tulenevalt teavitati hagejaid sellest, et kinnistu kaasomanike

vahel on lepingu sõlmimise ajal pooleli kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise

kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil kaasomanike ühiskasutuses oleval kinnistuosal.

Nimetatud lepingupunkt ei ole üldsõnaline kinnitus kinnistu seisukorra kohta, vaid tegemist on

väga konkreetse teabega sellest, kelle vahel ja mis alusel on käimas kohtuvaidlus. Müügilepingu

projekt saadeti hagejatele 15. veebruaril 2016, st paar päeva enne notari aega, mistõttu oli

hagejatel aega sellega tutvuda. Seega ei vasta tõele hagejate vastuväited, et kohtuvaidlust vaid

mainiti notaris tehingu tegemise ajal. Samuti oli hagejatele lepingu sõlmimisel teada, et korteril

ei olnud kasutusluba. Kuivõrd hageja I töötab arhitektina, siis oli tal piisavalt teadmisi, et

esitada kostjatele kasutusloa puudumise ja maja üldise seisukorra kohta küsimusi, mis võinuks

viia arusaamisele, et maja seisund on tingitud konfliktsetest naabritest.

3.4.2. Tõendatud ei ole, et kostjad oleksid varjanud olulist teavet alumiste naabrite kohta ning

et kostjaid esindanud maakler kirjeldas alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete

pereinimestena. Kostjatel ei olnud kohustust teavitada hagejaid kohtuvaidlusest, mis oli poolte

vahel lõpetatud kompromissiga. Kostjad on olulise informatsioonina teavitanud hagejaid aga

lepingu sõlmimise ajal olnud pooleliolevast kohtuvaidlusest. Igale mõistlikule inimesele peaks

olema arusaadav, et kohtuvaidluse olemasolu viitab sellele, et tegemist võib olla konfliktsete

inimestega, kellega on keeruline kohtuvaidluseta jõuda kokkuleppele. Pooleliolev kohtuvaidlus

oleks pidanud suunama hagejaid ettevaatlikkusele. Ka selgitas ekspert kohtuistungil, et

käimasolev kohtuasi tõenäoliselt mõjutas kinnisasja hinda, millest saab järeldada, et tegemist

oli müügieseme puudusega. Hagejatel oli võimalus mitte sõlmida müügilepingut, kuid sellest

hoolimata hagejad sõlmisid müügilepingu.

3.5. Lähtudes VÕS § 220 lg-test 1 ja 3 leidis maakohus, et hagejad ei teatanud kostjatele

puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama

ning teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav.

3.5.1. Hagejad said alumiste naabrite võimalikust probleemsest käitumisest (st puudusest)

teada kaks päeva enne müügilepingu sõlmimist, kui kostjad teatasid neile käimasolevast

kohtuvaidlusest. Samuti oli hagejatel teada info korteriomandi kasutusloa puudumisest ning

eluruumiga tutvumisel pidi juba vaatlusel ilmnema ka hagejate poolt märgitud maja puudused

(katuse remondivajadus, ohtlikud puud).

6 (11)

Kui asuda seisukohale, et lepingu sõlmimise ajal hagejad ei teadnud puudusest, siis pidi puudus

saama teatavaks hiljemalt 12. oktoobril 2016, kui Riigikohus kaasas hagejad parkimiskorra

kindlaksmääramise menetlusse. Hagejad pidid juba nimetatud menetluses aru saama, et

alumised naabrid on konfliktsed.

3.5.2. Eeltoodust tulenevalt teadsid hagejad või pidid teadma puudusest hiljemalt

14. novembril 2016. Hinna alandamise avaldus esitati kostjatele 7. märtsil 2018, st umbes aasta

ja neli kuud hiljem. Müügieseme puhul, mida hagejad kasutavad igapäevaselt koduna, ei saa

teadmine halbadest naabritest kui puudusest kujuneda niivõrd pika aja jooksul, mistõttu ei saa

hinna alandamise avalduse esitamist nimetatud aja jooksul pidada mõistliku aja jooksul

esitatuks. Tulenevalt Riigikohtu seisukohtadest koosmõjus tsiviilseadustiku üldosa seaduse

§ 99 lg 1 p-ga 2 saab pidada mõistlikuks ajaks puudusest teatamiseks kuni kuute kuud.

Müügileping sõlmiti 17. veebruaril 2016, aga hinna alandamise avaldus esitati kaks aastat

hiljem. Järelikult on kostjatel tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata ja hinna

alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega.

3.5.3. Hagejad selgitasid hinna alandamise avalduse esitamise viivitamist sellega, et tõendite

kogumine võttis aega. See ei ole vabandav asjaolu, sest hinna alandamise avaldus tuleb esitada

siiski mõistliku aja jooksul olenemata tõendite kogumisest. Hagejate seisukohad on

vastuolulised, kuna nad väitsid, et üritasid puudusega ise tegeleda, samal ajal leides, et

nimetatud puudust ei ole võimalik parandada. Seejuures ei esitatud tõendeid selle kohta, mida

hagejad tegid nimetatud puuduse parandamiseks.

3.6. Kostjate menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud ja vajalikud

kokku 22 t ja 27 min ulatuses hinnaga 100 eurot/t (lisandub käibemaks), st rahaliselt 2694 eurot

(= 22,45 × 100 + 20%). Nimetatud summa tuleb hagejatelt kostjate kasuks välja mõista.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue

otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostjate kanda.

Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Esiteks, hagejad ei olnud ega pidanud olema teadlikud puudusest müügilepingu

sõlmimisel. Pelgalt asjaolust, et müügilepingu p-s 1.7.3 sisaldus viide kasutuskorra

kohtuvaidlusele, ei saa tuletada ostjate teavitamist, et alumiste naabrite puhul võib olla tegemist

sellise olulise puudusega, mis hilisemalt võiks anda aluse kas lepingust taganemiseks või hinna

alandamiseks. Kaasomanike vahelise parkimiskorraldusliku kohtuvaidluse pidamisest kui

sellisest ei saa järeldada, et igapäevane elu kinnistul ja elamus muutub terroriks ning kõik

menetluse osapooled teeksid üksteisele takistusi tavapärase ja normaalse elu elamisel.

4.2. Teiseks teavitasid hagejad kostjaid mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Asjaomane

puudus ei ole kõrvaldatav, mistõttu ei saa eeldada, et see pidi ilmnema maksimaalselt kuue kuu

jooksul. Tegemist on raskesti tuvastatava puudusega, mille kohta tõendite kogumine on

keeruline ja võtab märkimisväärselt rohkem aega kui muu puuduse korral.

Halvad naabrid kui puudus selgub sama loogika alusel kui selgub arusaam teisest inimesest

mistahes suhte käigus. Naabrite puhul ei ole kokkupuude igapäevane, kontaktid on kaootilised

ning uuest inimesest (sh tema käitumise motiividest ja suhtumisest) aru saamine võtab aega.

Seega pidi hagejatel kõigepealt tekkima oma sisekaemusele tuginedes teadmine, et tegemist on

halbade naabritega, seejärel veendumuse tekkimine, et need naabrid ei ole halvad mitte ainult

hagejate, vaid olid seda juba ka müüjatega. Selliste veendumuste tekkimine ei saa toimuda

naabrussuhete puhul aja jooksul, mille kestust saab võrrelda tavaliste ja kõrvaldatavate

puuduste ilmnemise ajaga.

7 (11)

Kuna kostjad ei avaldanud müügilepingu sõlmimisel hagejatele teavet alumise korruse

kaasomanike kiuslikkuse ja teiste halbade iseloomuomaduste ja ründava koera kohta, siis saigi

varjatud puuduse tõttu teadmine nii öelda halbadest naabritest kujuneda hagejate jaoks üksnes

pikema mõistliku aja jooksul.

Puudusega tegelemine seisnes selles, et hagejad püüdsid aru saada, 1) kas tegemist on

puudusega (selgus, et oli tegemist puudusega – ka kohus on selle tuvastanud), 2) milles puudus

seisneb (selgus, et puudus seisneb alumiste naabrite kiuslikus suhtumises – ka selle on kohus

tuvastanud) ning 3) kas neil on võimalik puudust kõrvaldada (selgus, et ei ole – ka selle on

kohus tuvastanud, et puudus kui selline eksisteerib endiselt).

5. Kostjad vaidlevad kaebusele vastu ja leiavad jätkuvalt, et hinna alandamise materiaalsed

eeldused on täitmata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon

jätta muutmata, aga asendada selle sisulised põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega ja

täiendada menetluskulude jaotuse põhjendust hagejate solidaarvastutuse osas. Apellatsioon-

kaebus jääb rahuldamata ja hagejad kannavad menetluskulud ringkonnakohtus.

7. Hagejad esitasid 28. jaanuari 2020 menetlusdokumendi lisana esindajate kirjavahetuse

kompromissi teemal. Ringkonnakohus võtab poolte läbirääkimisi kajastava kirjavahetuse

toimikusse, aga ei käsitle seda dokumentaalse tõendina.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte avaldatu järgi saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest müügilepingu sõlmimise, ostuhinna tasumise,

vaidlusalusele mõttelisele osale vastava kinnistu osa valduse üleandmise, hagejate hinna

alandamise avalduse koostamise ja kostjatele edastamise kohta. Nende asjaolude üle puudub

pooltel ka vaidlus. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu õigusliku kvalifikatsiooniga

pooltevahelisele õigussuhtele, seda ei ole apellatsioonimenetluses kahtluse alla seatud.

9. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate ja maakohtuga, et hagejate esile toodud asjaolud

naabrite kohta on käsitatavad müügilepingu eseme puudusena.

9.1. VÕS § 112 lg 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse

mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega

on hinna alandamise nõude rahuldamise eeldus mittekohase täitmise tuvastamine.

9.2. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ja VÕS § 77

lg 1 täpsustab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga,

aga kui täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, siis asjaolusid arvestades vähemalt

keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 esimene lause näeb müügilepingu puhul ette, et ostjale

üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja

pakendi osas. Vaidlust ei ole, et pooled ei leppinud vaidlusaluse mõttelise osa omadustena

midagi kokku naabrite kohta.

9.3. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab

ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda

müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse. Vaidlust ei ole, et kostjad kasutasid ja ka hagejad soovisid kasutada

hagejate korterit elukohana. Eelnevast järeldub, et vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt vastata

küsimusele, kas hagejate esile toodud asjaolud naabrite käitumise ja isikuomaduste kohta on

sellised, millest saab järeldada, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt

on korteri sel otstarbel kasutamine takistatud.

8 (11)

9.4. Käesoleval juhul viitasid hagejad üldsõnaliselt alumiste naabrite pahatahtlikkusele ja

konfliktsusele ning väitsid, et nad takistavad hagejatel omandiõiguse teostamist, käituvad

ebaväärikalt ja emotsionaalselt kurnavalt.

9.4.1. Konkreetselt tõid hagejad seoses kinnistu haldamise ja kasutamisega esile, et:

-

pidevad vaidlused alumiste naabritega jõuavad ametiasutustesse ja kohtutesse,

kusjuures varasematest vaidlustest kostjate ja naabrite vahel märkisid hagejad

parkimiskorra vaidluse, millele viidati ka müügilepingus (tsiviilasi nr 2-15-4380), ja

valduse rikkumise vaidluse, mis oli lõppenud kompromissiga (tsiviilasi nr 2-15-1160);

-

alumised naabrid ei täida parkimiskorra kohtulahendit ning kasutuskorrast hoolimata

ei võimalda juurdepääsu veemõõtjale ega tuhalõõri puhastamiseks;

-

alumised naabrid ei anna nõusolekut elamu katuse remondiks ega kinnistul asuva kahe

ohtliku puu langetamiseks, kinnistul on ka muid parandamist vajavat, mida alumised

naabrid ei nõustu arutama;

-

ühelgi kaasomanikul ei ole õnnestunud saavutada alumise naabriga I kokkulepet

kaasomandi kasutamise ja hooldamise küsimustes;

-

kinnistu kaasomaniku koosoleku kokkukutsumise teatele tegid alumised naabrid

märke, et ülemise korruse korterite omanikud peavad lund lükkama, samuti lükkasid

nad tagasi kõik muud ettepanekud või ignoreerisid neid.

9.4.2. Lisaks avaldasid hagejad alumiste naabrite käitumise kohta, et:

-

alumine naaber I viskas 16. oktoobril 2017 hagejat II muda ja õllega ning sama aasta

10. novembril ründas teda alumiste naabrite koer;

-

2017. aasta oktoobris ähvardas alumine naaber II hagejaid ja ülemisi naabreid;

-

alumised naabrid on oma sõidukiga korduvalt riivanud ülemiste naabrite sõidukit ja

seda ka muul viisil kahjustanud, sellised vahejuhtumid toimusid nt 17. aprillil, 20. ja

29. mail 2018.

10. Ringkonnakohus käsitleb esmalt alumistele naabritele etteheidetavat käitumist, mis

seondub kinnistu haldamise ja kasutamisega (loetelu eespool p-s 9.4.1).

10.1. Maakohus tugines Riigikohtu 27. mai 2015 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p-s 17

tehtud järeldusele, et korteriomanditeks jagatud kinnistul asuvat elamut haldava korteriühistu

mittetoimivus on käsitatav müüdud korteriomandi puudusena ja sellest asjaolust pidanuks ostjat

teavitama. Lisaks viitas maakohus sama otsuse p-le 22, mille kohaselt korteriomandi puudused

ei ole piiratud reaalosaga, vaid need võivad avalduda kaasomandi mõttelises osas või

lähiümbruse elukeskkonnas tervikuna. Riigikohus märkis, et ostjal on äratuntav oluline huvi nt

teada saada, et naaberkorteris või elamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse

valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et

korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Täiendavalt viitas maakohus Riigikohtu

19. novembri 2012 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p-le 26 seoses sellega, et nii ehituslikust

puudusest kui ka püsivalt lärmakast naabrist tingitud müra võib olla lepingueseme puudus.

10.2. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eelmises alapunktis refereeritud seisukohad ilma

pikemata ülekantavad kinnistu mõttelise osa omandamisele.

10.3. Korteriomandite majandamine ja korteriomandiga seonduvate õiguste teostamine on

korteriomandiseaduses (KrtS) reguleeritud erinevalt kui kaasomandi puhul. KrtS § 34 lg 2

sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu

kaudu. Seega on ühistu korrakohane toimimine vajalik kaasomandi eseme valitsemiseks.

Kaasomandi puhul näeb asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 ette, et kaasomanikud valdavad ja

kasutavad ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega

võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse,

9 (11)

ja sellise otsuse tegemisel sõltub häälte arv omandi osa suurusest. Seadus näeb korteriomandite

ja mõttelisteks osadeks jaotatud kaasomandi puhul seega ette erineva valitsemiskorra. Lisaks

annab AÕS § 76 lg 1 kaasomanikule võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist, sellele vastavat

õigust üksikul korteriomanikul ei ole.

10.4. KrtS ja AÕS sätete võrdlusest nähtub, et korteriomanikul või kaasomanikul on oluliselt

erinev roll elamu haldamisel. Korteriomaniku roll on ühest küljest passiivsem ja teisest küljest

ka piiratum. Korteriomanikud teostavad üldjuhul oma otsustusõigust elamu valitsemisel

korteriomanike üldkoosoleku vahendusel (KrtS § 20) ning elamu majandamiseks toimub

teatavate rahaliste vahendite kogumine ja üldkoosolekul otsustatud korras kulutamine (KrtS

§-d 40–41). Mõttelisteks osadeks jagatud kinnisasja kaasomanike vahelisi suhteid seadus sel

viisil ei reguleeri. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute

ees kõik omaniku õigused, st kaasomanikul on võrreldes korteriomanikuga oluliselt ulatuslikum

võimalus ka ise kinnistu puuduseid kõrvaldada ja nõuda teistelt nende mõttelise osa suurusele

vastavat hüvitist, aga ka võimalus nõuda tahteavaldust kaasomanike kokkuleppeks.

10.5. Erinevused korteriomandite ja mõttelisteks osadeks jaotatud kinnisasja valitsemisel ning

ka kaasomandi lõpetamisel annavad ringkonnakohtu hinnangul alust määratleda müüja

teavitamiskohustuse ulatus samuti erinevalt. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja valitsemise

võimalus ja tõhusus sõltuvad otseselt sellest, et korteriühistu on tegelikult toimiv. Kui müüjale

on teada selle küllaltki objektiivselt hinnatava asjaoluga seonduvad puudused, siis tuleb ostjat

teavitada. Samas ei ole ka korteriomandi võõrandajal kohustust ostjat teavitada teiste

korteriomanike isikuomadustest, sh sellistest, mis avalduvad korteriühistu tegevuse

korraldamisel (nt mingi kindla suuna esindamine ühistusisestes vaidlustes, alati vastu või poolt

hääletamine, küsimuste esitamine, aruannete ja dokumentide nõudmine). Teavitamiskohustus

on piiratud ühistu kui terviku toimimise oluliste takistustega. Mõttelisteks osadeks jagatud

kinnisasja kaasomanike puhul puudub selline piisavalt objektiivselt hinnatav asjaolu, mis oleks

võrreldav korteriühistu kohase toimimisega.

10.6. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus kokkuvõtvalt, et seoses kinnistu haldamise ja

kasutamisega naabrite suhtes käesolevas asjas tehtud etteheited pole sellised puudused, millest

järelduks, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel

otstarbel kasutamine takistatud.

11. Alumiste naabrite häiriva käitumise osas märgib ringkonnakohus, et sellest saaks järeldada,

et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel otstarbel

kasutamine takistatud üksnes juhul, kui käitumine on esiteks intensiivne ja elukeskkonda

mõjutav ning teiseks oma olemuselt piisavalt objektiivselt häirivana hinnatav. Käesoleva juhul

ei ole hagejate esiletoodud vahejuhtumite (loetelu p-s 9.4.2) osas kumbki tingimus täidetud.

11.1. Teise korteriomandi eriomandi esemest või kinnisasja teise kaasomaniku kasutuses

olevast ruumist tulenev kahjulik mõju (nt müra, lõhn, valgus, mitteotsarbekohane ja häiriv

kasutamine) on omadused, mis võivad vähemalt üldjuhul osutuda kinnisasja või selle osa

puuduseks ja neist tuleb ostjat teavitada. Toodud loetelule on iseloomulik mh tunnus, et need

mõjud on kas eluruume käsitleva normistiku (eelkõige majandus- ja taristuministri 2. juuli 2015

määrus nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“) või kinnisasja ja eluruumi olemusest tulenevalt

ülevaatlikud ja hinnatavad.

11.2. Hagejad tuginesid üldsõnaliselt alumiste naabrite pahatahtlikkusele ja konfliktsusele ning

tõid konkreetselt esile loopimise, koera ründe, ähvardamise ja teiste naabrite vara kahjustamise.

Elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi kirjeldavaks ega

piiravaks ei saa pidada inimestevahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa

kasutamisest. Naabri looma rünne ei ole ka kinnisasjaga seostatav omadus. Samuti ei ole

hagejate esiletoodud vahejuhtumid sedavõrd sagedased ja intensiivsed, et neist saaks järeldada

märkimisväärset mõju elukeskkonnale.

10 (11)

11.3. Naabrite isikuomadused (ega nendega suhtlemisel avaldunud erimeelsused) pole niivõrd

objektiivsed ja kinnisasja iseloomustavad tunnused, mida ostja peaks müüjale avaldama.

Inimeste hinnangud teiste isikuomadustele võivad olla väga erinevad ja neile antav hinnang on

pigem subjektiivne. Hagejad tõid hagiavalduse p-s 13 esile, et alumiste naabrite kirjeldus

kostjate suhtes oli negatiivne. Ka kaebuses märkisid hagejad, et nende etteheited naabritele

seonduvad teistest inimestest arusaamisega. Lisaks ei saa ega pea müüja järeldama konfliktist

naabriga, et ostjal ei õnnestu naabriga paremini suhelda. Pealegi oleks müüja suhtes

ebamõistlikult koormav nõuda kõigi asjaolude avaldamist, mis talle on saanud teatavaks

naabrite isikuomaduste kohta, sest kui ta ei ole neid kirjeldades piisavalt täpne või pole end

varustanud piisavate tõenditega, siis riskib ta arvukate vaidlustega ebaõigete väidete või

ebakohaste väärtushinnangute ümberlükkamiseks.

11.4. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus kokkuvõtvalt, et naabrite käitumisele käesolevas

asjas tehtud etteheited pole samuti sellised puudused, millest järelduks, et hagejate korter ei

sobi kasutamiseks eluruumina või et korteri sel otstarbel kasutamine on takistatud.

12. Kuna hagejate esile toodud puudused kinnistu haldamise ja kasutamise osas (eespool p 10)

ega naabrite häiriva käitumise osas (p 11) pole sellised, millest saab järeldada, et hagejate korter

ei sobiks kasutamiseks eluruumina või vähemalt oleks korteri sel otstarbel kasutamine

takistatud, siis pole hinna alandamise esmane eeldus (müügilepingu esemel puuduse esinemine)

täidetud. Hagi ja kaebus tuleb kirjeldatud alusel jätta rahuldamata, mistõttu pole vaja vastata

kaebuse ülejäänud väidetele. Maakohtu põhjendused hagi rahuldamata jätmise kohta

asendatakse eelnevates p-des 9–11 ja nende alapunktides märgituga.

13. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Maakohtu

otsustust menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise kohta ei ole kaebusega eraldi

vaidlustatud. TsMS § 165 lg 1 esimese lause alusel otsustab ringkonnakohus, et hagejad

vastutavad kostjate kulude hüvitamise eest solidaarselt. Kuna maakohtu otsuses vastav

põhjendus puudub, siis tuleb ka selles osas vaidlustatud otsuse põhjendusi täiendada.

Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi

seniste menetluskulude jaotuse.

14. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt

kindlaks määrata kostjate kulunimekirja alusel. Kostjad taotlesid 2838 euro hüvitamist, mis on

tasu 21,5 t õigusteenuse eest tasumääraga 110 eurot/t, millele lisandub käibemaks. Hagejad ei

esitanud taotlusele vastuväiteid.

Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu kaebusega

tutvumiseks ja sellele vastamiseks 5 t, istungil osalemiseks ja selle ettevalmistamiseks 2 t ning

seejärel kirjalikus menetluses seisukohtade esitamiseks ja hagejate menetlusdokumentidega

tutvumiseks 3 t – kokku 10 t. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus apellatsiooni-

menetluses oli sisuliselt sama nagu maakohtus ning pooled ei esitanud uusi väiteid ega tõendeid.

Esindaja tunnitasu määr on kohane. Kostjad kinnitasid, et nad ei ole käibemaksukohustuslased.

Neil kaalutlustel tuleb hagejatel kostjatele hüvitada apellatsioonimenetluse kuluna 1320 eurot

(= 10 × 110 + 20%). Rahuldamata jääb kostjate taotlus 1518 euro (= 2838 – 1320)

hüvitamiseks. Vastavalt kostjate taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus otsuse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peavad hagejad tasuma viivist.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Vallo Kariler

11 (11)

TÜHISTATUD OSALISELT RIIGIKOHTU 17.06.2020

OTSUSEGA

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas

nr 2-18-9099 osas, milles ringkonnakohus määras, et OO-l ja UU-l tuleb neilt

väljamõistetud menetluskuludelt tasuda BB-le ja TT-le võlaõigusseaduse § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates otsuse jõustumisest kuni

menetluskulude hüvitamiseni.

2. Jätta ülejäänud osas ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta osaliselt ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

3. Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1 Jätta OO ja UU hagi BB ja TT vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise

37 500 eurot ja viivise saamiseks rahuldamata.

3.2 Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt OO ja UU kanda.

3.3 Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ja mõista

OO-lt ja UU-lt solidaarselt BB ja TT kasuks välja kõigis kohtuastmetes

kantud menetluskulud, kokku 4938 eurot.

4. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

5. Arvata kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.