2-16-10231/67 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Peeter

Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.02.2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-10231

Tsiviilasi

IK ja VK hagi kaasomanike kasutusõiguse rikkumise

lõpetamiseks, rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks ja

kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.05.2019 otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse

liik

AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GB, IK, AU, DS, IK, MS, AS,

AD, ND, ON, VK, JK, NG, LD, IB, TB, SM, VM, VG, LJ,

NG, VD, EP, AK, TB, JR, VD, ES, MG, VT, VV, JV, MN,

VK, OZ, AT, NK, OM, IK, AB, AO, IT, IT, JB, OB, IV, MV,

SG, PN, GS, VC, SM, NP, SF, AM ja PD apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind apellatsiooni-

menetluses

3500 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja I (vastustaja I): IK (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Hageja II (vastustaja II): VK (isikukood XXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Hagejate lepinguline esindaja Juri Kononov

Kostja I (apellant I): AP (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja II (apellant II): AJ (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja III (apellant III): BT (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja IV (apellant IV): MT (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja V (apellant V): GD (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja VI (apellant VI): IM (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja

VII

(apellant

VII):

IG

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

VIII

(apellant

VIII):

GB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja IX (apellant IX): IK (isikukood XXXXXXXXXXX,

XXX)

Kostja X (apellant X): AU (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja XI (apellant XI): DS (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja

XII

(apellant

XII):

IK

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XIII

(apellant

XIII):

MS

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XIV

(apellant

XIV):

AS

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XV

(apellant

XV):

AD

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja XVI (apellant XVI): ND (isikukood XXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja

XVII

(apellant

XVII):

ON

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XVIII

(apellant

XVIII):

VK

(isikukood

XXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XIX

(apellant

XIX):

JK

(isikukood

XXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XX

(apellant

XX):

NG

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXI

(apellant

XXI):

LD

(isikukood

XXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXII

(apellant

XXII):

IB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXIII

(apellant

XXIII):

TB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXIV

(apellant

XXIV):

SM

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXV

(apellant

XXV):

VM

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXVI

(apellant

XXVI):

VG

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXVII

(apellant

XXVII):

LJ

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja XXVIII: EP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht

XXX)

Kostja

XXIX

(apellant

XXVIII):

NG

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja

XXX

(apellant

XXIX):

VD

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik I: EE (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht

XXX)

Kolmas

isik

II

(apellant

XXX):

EP

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik III: AJ (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht

XXX)

Kolmas isik IV (apellant XXXI): AK (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik V (apellant

XXXII):

TB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX)

Kolmas isik VI (apellant XXXIII): JR (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik VII (apellant XXXIV): VD (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik VIII (apellant XXXV): ES (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht Liikuri XXX)

Kolmas isik IX (apellant XXXVI): MG (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik X (apellant XXXVII): VT (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XI (apellant XXXVIII): VV (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XII (apellant XXXIX): JV (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas

isik

XIII

(apellant

XL):

MN

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XIV (apellant

XLI):

VK

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas

isik

XV

(apellant

XLII):

OZ

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XVI (apellant XLIII): AT (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XVII (apellant XLIV): NK (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XVIII (apellant XLV): OM (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XIX (apellant XLVI): IK (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XX (apellant XLVII): AB (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXI (apellant XLVIII): AO (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXII (apellant XLIX): IT (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas

isik

XXIII

(apellant

L):

IT

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas

isik

XXIV

(apellant

LI):

JB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXV (apellant

LII):

OB

(isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXVI (apellant LIII): IV (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXVII (apellant LIV): MV (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXVIII (apellant LV): SG (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXIX (apellant LVI): PN (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXX (apellant LVII): GS (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXI (apellant LVIII): VC (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXII (apellant LIX): SM (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXIII (apellant LX): NP (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXIV (apellant LXI): SF (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXV (apellant LXII): AM (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kolmas isik XXXVI (apellant LXIII): PD (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostjate (v.a kostja XXVIII) ja kolmandate isikute (v.a

kolmandad isikud I ja III) lepinguline esindaja Irina Reva

Istungi toimumise aeg

21.01.2020

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 02.05.2019 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta solidaarselt IK ja VK kanda.

4. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. IK (hageja I) ja VK (hageja II) esitasid 04.07.2016 Harju Maakohtule hagi kaasomanike

kasutusõiguse rikkumise lõpetamiseks ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks.

Hagiavalduse ja selle 04.10.2016 täpsustuse kohaselt paluvad hagejad kohustada

kostjaid AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS, AS, LD, AD, ND,

ON, VK, JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG, VF lõpetama hagejate õiguste

rikkumised, mis on tekitatud kostjate poolt lodžade korteritega kokku ehitamisega ning

taastada endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Talinnas ruumide plaanile.

Hagejad paluvad kohustada kostjaid AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP lõpetama

hagejate õiguste rikkumine, mis on kostjate poolt tekitatud ühiskoridoride eraldamisega

ühiskoridori ossa ehitatud vaheseintega ja paigaldatud ustega ning taastada endine

olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Tallinnas ruumide plaanile. 24.04.2017 esitasid

hagejad ka kahjunõude, mida täpsustasid 21.09.2018.

2. Hagiavalduse kohaselt asutati 22.05.1997 elamus Liikuri 40, Tallinnas korteriühistu

Liikuri 40. 20.04.2001 esitasid erastatud korterite omanikud avalduse Tallinna

Linnakohtu Kinnistamisametile korteriomandite kinnistamiseks ja registriosade

avamiseks. Lodžade pind ei kuulu eluruumide pinna hulka ning on korteriomanike

kaasomandis. Hagejad said 2013. aastal teada, et osa korteriomanikest ehitasid oma

eluruumid lodžadega kokku, kuigi omanikud ei ole kunagi sõlminud selles osas

kokkulepet. Nimetatud ehitustööde läbiviimiseks ei ole välja antud ka ehituslube või

kirjalikke nõusolekuid. Kostjad rikuvad kaasomanike õigusi sellega, et muutsid

kaasomanike kokkuleppeta oluliselt lodžade (kaasomandi) otstarvet ning kasutavad

korteriga kokku ehitatud lodžat seadusevastaselt. Samuti ohustab elamu kandeseinte

lõhkumine lodžade kokku ehitamisel kaasomanike (sh hagejate) elu ja tervist. Lodža

ühendamine eluruumiga tekitab eluruumi köetava pinna suurendamise, mis vajab

küttesüsteemi suuremat läbilaskevõimet ning samuti on vajalik projekt.

3. Kostjad AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP eraldasid ühiskoridori osa pinnaga 8,4 m2

omavoliliselt ehitatud seintega, korterite välisuksed viidi üle ja paigaldati ehitatud

seintesse. Nimetatud tööde teostamiseks puudub korteriomanike kokkuleppe.

Ühiskoridori osa omavolilise hõivamisega takistavad kostjad teiste kaasomanike poolt

kinnisasja kaasomandi kasutamist, kuna ühiskoridor on muutunud eluruumide osaks.

Lisaks on ülejäänud ühiskoridori osa (kaasomand) pime. Puuduvad ka vastavad

ehitusprojektid ja ehitusload. Ühiskoridori osa kinniehitamine eirab lisaks tuleohutuse

nõudeid.

Kostjate ja kolmandate isikute vastuväited hagile

4. Kostjad ja kolmandad isikud palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda.

5. Kostjad ja kolmandad isikud ei nõustu, et kostjad ehitasid oma eluruumid lodžadega

kokku. Aastatel 2008-2012 arutati lodžade liitmist korterite reaalosadega, kuid liitmise

otsust vastu ei võetud. 2013. aastal toimus maja renoveerimine ning fassaadi

soojustamine. Rekonstrueerimisprojekti järgi on kõik majas olevat lodžad kinni

ehitatud. Tööd lõpetati 2014. a. sügisel ja 07.12.2014 väljastati kasutuluba. Kõik

omanikud (sh hagejad) said kaasomandis olevad ja nende korteriga ühendatud lodžad

enda ainukasutusse. Mõned omanikud, sh korterite 2, 6, 9, 15, 17, 19, 23, 30, 33, 35, 38,

44, 45, 47, 48, 54 ja 58 omanikud, on muutnud sissepääsu nende kasutuses olevale

lodžale. Maja projekti järgi on sissepääs lodžadele ettenähtud elutoa kaudu. Lodžale

sissepääsu muutmine kooskõlastati ka Lasnamäe Linnaosa Valitsusega. Kuna

eelnimetatud muudatusega ei ole muudetud ega nõrgendatud hoone kandvaid seinu, ei

ole selleks projekti ega teiste omanike nõusolekut vaja. Kostjad nõustusid, et nad

hakkavad maksma küttekulude eest rohkem lodža pinna ulatuses. Kostjad ei ole

muutnud lodža otstarvet. Antud juhul on tegemist kaasomandi kasutamisega, mitte

lodžade korteritega kokku ehitamisega.

6. Ühiskoridori osa oli antud kostjate AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP ainukasutusse

juba enne korteriühistu moodustamist ja arvatavasti enne korterite erastamist. Korterite

nr 32, 35, 38, 41, 47, 53 omanikud kasutavad ühiskoridori osa omanike enamuse

nõusolekul ning tasuvad kaasomandi kasutamise eest 7,21 eurot kütteperioodil ja 8,38

eurot kütteta perioodil. Ühiskoridori osad, mida kasutavad osa korteriomanikest, ei ole

ühendatud nende korteritega, vaid kasutatakse nende poolt täiendava esikuna.

Ühiskoridori osa kasutamine ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjutusi.

Tegemist on kaasomandi kasutamise reguleerimisega, mitte korterite reaalosa

suurendamisega kaasomandi arvel. Trepikojas, kus elavad hagejad, ei ole ühiskoridori

osa korteriomanike kasutuses.

Esimese astme kohtu otsus

7. Harju Maakohtu 02.05.2019 otsusega rahuldati hagi osaliselt ning 1) kohustati kostjaid

AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS, AS, LD, AD, ND, ON, VK,

JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG ja VF lõpetama kaasomanike õiguste

rikkumine ja taastama endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Tallinnas ruumide

plaanile, s.o eraldada korteriomanditega kokku ehitatud lodžad korteriomandite

reaalosadest; 2) kohustati kostjaid AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP lõpetama

kaasomanike õiguste rikkumine ja taastama endine olukord, mis vastab elamu Liikuri

40, Tallinnas ruumide plaanile, s.o eemaldama ühiskoridori ehitatud vaheseinad ja

uksed.

8. Maakohus menetles hagejate kahjunõuet kohtule 21.09.2018 esitatud kujul ning jättis

kahjunõude rahuldamata.

9. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad on ümberehitustega teinud kaasomandi osaga

toiminguid, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivaid

mõjusid ja peavad taastama endise olukorra.

11. Vaidlusalused lodžad on kõigi korteriomanike kaasomandis. Lodžade kasutamise osas

kokkulepitud kasutuskord puudub ning kõik korteriomanikud kasutavad enda korterite

juurde kuuluvaid kaasomandis olevaid lodžasid kõigi korteriomanike nõusolekul ja

kokkuleppe alusel. Paikvaatlusel selgus, et kostjad on lodžad välja ehitanud (teostanud

ümberehitustööd) ning suurendanud enda reaalosa kaasomandis olevate lodžade arvel.

12. Kohus viitas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg-le 1 ja märkis, et

kuna kostjad ehitasid oma korterid kaasomandis olevate lodžadega kokku, on tegemist

muudatustega kaasomandi esemes, milleks oleks olnud vajalik kõikide kaasomanike

nõusolek AÕS § 74 mõttes. Vastav nõusolek kostjatel puudus. Samuti on küttesüsteemi

ümber tõstmine ehituslik muudatus. Seega kuuluvad käesolevas asjas kohaldamisele

KrtS § lg 1 p 1 ja AÕS § 72 lg-d 1 ja 5 ja § 74 lg 1. Käesoleval juhul ei piisa kohtule

esitatud kokkulepetest, mille kohaselt korteriomanikud kinnitavad, et muutunud on

sissepääs tema kasutuses olevale lodžale korteri köögi kaudu ning omanikud on nõus

tasuma kuni klaasuste paigalduseni küttekulude eest (II kd, tl 36-44). Lodžade

ehitustööd kuuluvad ümberehitustööde koosseisu ning koostada tuleb ehitusprojekt ning

esitada ehitus- ja kasutusteatis (II kd, tl 182-183). Puudub projekt muudatuste

tegemiseks (II kd, tl 32-34 eskiis ei ole projekt). Tähtsust ei oma, et elamule on

väljastatud ehitusluba fassaadi muutmiseks ja lodžade klaasimiseks, kuna nimetatud

tööd on seotud elamu välisilmega. Kohus viitas KrtS § 38 lg-le 2 ja märkis, et kostjate

tegevus korteriomandite kokku ehitamisel rõdudega ületab KrtS § 31 lg 1 järgi eseme

tavakasutusest tekkivad mõjud.

13. Käesoleval juhul puudub ka korteriomanike nõusolek korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja

53 omanike ühiskoridori kasutamiseks. Kohtule esitatud nõusolekust (I kd tl 140-141,

tõlge tl 218) ei nähtu, millal allkirjad on antud, samuti ei ole teada, kes ja millal

nimetatud dokumendi koostas. Samuti ei ole kostjad välja toonud, et nimetatud

dokumendil on kõigi kaasomanike nõusolek. Kaasomandis oleva ühiskoridori

kasutamine enamuse omanike nõusolekuta korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja 53 omanike

poolt ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjud ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga

2. Kostjate poolt tehtud ümberehitused kujutavad endast korteriomanikele

kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Korterite

välisuksed ei ole küll üle viidud ja ei ole paigaldatud ehitatud seintesse, kuid seintesse

paigaldatud uksed on lukustatud. Elamu ühiskoridoride osa omavolilise hõivamisega

takistavad nimetatud kostjad teiste kaasomanike poolt kinnisasja kaasomandi

kasutamist. Kohus tuvastas 28.03.2018 paikvaatlusel, et nimetatud seintega

kahjustatakse hagejate õigusi üle KrtS § 31 lg 1 nimetatud määra. Lisaks ei vasta

ümberehitus tuleohutusnõuetele (tl 191).

14. Eeltoodust tulenevalt kuuluvad rahuldamisele hagejate nõuded, milles nad paluvad

lõpetada hagejate õiguste rikkumine ning taastada endine olukord, mis vastab elamu

Liikuri 40,Tallinnas ruumide plaanile.

15. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda

(TsMS § 163 lg 1).

Apellatsioonkaebus

16. Kostjad AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GB, IK, AU, DS, IK, MS, AS, AD, ND, ON,

VK, JK, NG, LD, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, NG, VD ja kolmandad isikud EP, AK, TB,

JR, VD, ES, MG, VT, VV, JV, MN, VK, OZ, AT, NK, OM, IK, AB, AO, IT, IT, JB,

OB, IV, MV, SG, PN, GS, VC, SM, NP, SF, AM ja PD paluvad 05.06.2019

apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 2 ja 3 osas ja teha

tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellandid palusid jätta

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Apellandid esitasid ka taotluse uute tõendite

(korteriühistu kinnitus; 22.05.2019 korterite 19, 23 ja 30 pildid lodža eraldamise kohta;

korteritele esitatud arve 2018. a. oktoobris ja novembris; pildid luugi ventilaatoriga)

vastuvõtmiseks.

17. Tegemist ei ole lodžade korteritega kokku ehitamisega, vaid kaasomandi kasutamisega.

Otsuse tegemise ajaks on lodžad kostjate poolt kaasomandisse tagastatud (välja arvatud

krt 9 ja 20 omanikud) ja lodžade otstarve ei ole muutunud. Tegelik vaidlus poolte vahel

seisneb selles, kas köögis akna asendamine kahepoolse klaasuksega on lubatav ja kas

selleks on vaja projekt või mitte. Lodžale sissepääsu muutmisel ei ole tegemist korteri

ümberehitusega ehitusseadustiku § 4 lg 3 mõttes. Lodža sissepääsu muutmisega ei ole

muudetud ega nõrgendatud hoone kandvaid seinu, muudatused ei kahjusta ülemäära

teiste omanike õigusi ega ületata omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KrtS § 31 lg

1 ja § 38 lg-te 1 ja 2 mõttes. Väljakujunenud lodžade kasutamise kord toimub vastavalt

kõigi omanike huvidele ja nende õigusi kahjustamata (AÕS § 72 lg 3, § 72 lg 5).

18. Kohus on jätnud asja lahendamisel tähelepanuta Lasnamäe Linnaosa Valitsuse

linnamajanduse osakonna 04.05.2017 ja 26.08.2018 kirjad ning Ehituskonsult Grupp

OÜ projektijuhi VM arvamuse.

19. Maakohtu resolutsiooni p-s 2 tehtud otsustus GD, ON, VK ja JK, SM,VM, VG, NG,

VF, AJ, IM, AD ja ND, LD, IB ja TB ning AP suhtes on põhjendamatu, kuivõrd

nimetatud omanikud kas ei ole korteri pinda suurendatud lodža arvelt või on korteri

endine olukord taastatud ja lodža on eraldatud korteri reaalosast. AS, NG, LJ ja EP

korteriomandite reaalosa ei ole laiendatud lodžade arvelt.

20. Kohus ei ole selgitatud, miks ta leiab, et kaasomandis oleva ühiskoridori kasutamine

enamuse omanike nõusolekuta korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja 53 omanike poolt ületab

omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga 2. Enamus

omanikke andis nõusoleku korterite 32,35,38,41,47,53 omanikele ainukasutamise

õiguseks ühisekoridori osale, mis asub nende korterite ees, tingimusel, et nad tasuvad

kaasomandi osa kasutamise eest korteriühistule 7,21 eurot talve ja 8,38 eurot suve

perioodil. Tähtsust ei oma, kes ja millisel kuupäeval dokumendi koostas ja millal

omanikud allkirjad andsid. Menetluse kestel on korteriomanikud kinnitanud, et nad ei

vaidle vastu nende poolt antud nõusolekule. Hagejad ei ole tõendanud, milles seisneb

nende õiguste rikkumine ja milliseid negatiivseid mõjusid sellised rikkumised nendele

kaasa toovad. Mingeid takistusi ühiskoridori kasutamiseks teistele omanikele ei ole.

Trepikojas, kus elavad hagejad ei ole ühiskoridori osa kellelegi kasutusse antud. Lisaks

osales hageja I 05.12.2014 üldkoosolekul, kus otsustati kinnitada tasu ühiskoridori (8

m2) isikliku kasutamise eest 7,21 eurot/korter kütteperioodil ja 8,38 eurot/korter suvel.

Hageja I hääletas otsuse poolt. Eelnimetatust järeldub, et hagejad on nõustunud

ühiskoridori osa ainukasutusse andmisega antud tingimustel.

21. Korteriomanikud ei eira tuleohutusnõudeid (paigaldatud on luugid suitsu ja soojuse

eemaldamiseks ja spetsiaalsed luugid ventilaatoritega).

22. 10.01.2020 esitasid apellandid taotluse uute tõendite (Päästeameti teade; korteriühistu

11.11.2019 pöördumine Linnaplaneerimise Ametisse ja 19.11.2019 vastus; omanike

leping projekteerijaga, hageja II avaldus, ehitisteatise menetlus; korteriühistu

12.11.2019 seisukoht hageja II poolt esitatud vastuväitele; eelprojekt, seletuskiri ja

joonised koridori muudatuse ja vaheseina projekteerimise kohta) vastuvõtmiseks.

Tõendeid ei olnud võimalik varem esitada, sest need väljastati pärast esimese astme

kohtu menetluse lõppemist.

Vastustajate seisukoht

23. Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata

ning apellatsioonkaebusele lisatud tõendid vastu võtmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

24. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga,

leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel kaevatud osas tühistada

materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu.

Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb jätta

rahuldamata.

25. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas,

mille peale on kaevatud, see on osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis

menetluskulud poolte kanda. Osas, milles maakohus jättis hagejate kahju hüvitamise

nõude rahuldamata, on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt

edasikaebamata jõustunud.

26. Hagejad on korteriomanikud, kes esitasid hagi kohtusse teiste korteriomanike vastu

kaasomandiosa kasutusõiguse rikkumise lõpetamiseks, rikkumise tagajärgede

kõrvaldamiseks ja kahju hüvitamiseks.

27. Maakohus on tuvastatud järgmised asjaolud, mille üle pole vaidlust ja millest

ringkonnakohus saab TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel otsuse tegemisel lähtuda:

-

hagejad, kostjad ja kolmandad isikud on kõik Tallinnas, Liikuri 40 asuva 58

korteriga elamu korteriomanikud;

-

elamu majandamiseks ja korteriomanike ühiste huvide esindamiseks on

moodustatud korteriühistu;

-

enamike korterite juurde kuulub lodža, mis on korteriomanike kaasomandis ja mis

on ühise rekonstrueerimisprojekti järgi väljast kinni ehitatud 2014. a. sügisel;

-

lodžade kasutamise osas kokkulepitud kasutuskord puudub, kuid väljakujunenud

korra järgi on kõik lodžad nende korterite, mille juurde nad kuuluvad,

ainukasutuses;

-

osa korteriomanikke on nende kasutuses olevate lodžade osas teinud

ümberehitustöid;

-

osa korteriomanikke on eraldanud osa ühiskoridorist vaheseinaga enda

ainukasutusse;

28. Hagejad leiavad, et kostjad AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS,

AS, LD, AD, ND, ON, VK, JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG ja VF rikuvad

hagejate õigusi sellega, et muutsid kaasomanike kokkuleppeta oluliselt lodžade

otstarvet ning kasutavad korteriga kokku ehitatud lodžat seadusevastaselt; kandeseinte

lõhkumine ohustab hagejate elu ja tervist; lodža ühendamine eluruumiga suurendab

eluruumi köetavat pinda.

29. Kostjad AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP rikuvad hagejate õigusi ka sellega, et on

eraldanud vaheseinaga osa ühiskoridorist enda ainukasutusse.

30. Maakohus põhjendas hagi rahuldamist kokkuvõtlikult järgmiselt:

-

korterite kaasomandis olevate lodžadega kokku ehitamise ja ühiskoridori

ümberehituse näol on tegemist muudatustega kaasomandi esemes, milleks on

vajalik kõikide kaasomanike nõusolek AÕS § 74 lg 1 mõttes. Vastav nõusolek

puudus;

-

tegemist on ehituslike muudatustega, milleks on vajalik projekti olemasolu; puudub

projekt muudatuste tegemiseks;

-

kostjate tegevus reaalosa kokku ehitamisel rõduga ja ühiskoridori kasutamine

enamuse omanike nõusolekuta mõnede korteriomanike poolt ületab omandi

tavakasutusest tekkivad mõjud ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga 2;

-

ühiskoridoride osa omavolilise hõivamisega takistavad kostjad teiste kaasomanike

poolt kinnisasja kaasomandi kasutamist.

31. Ringkonnakohus maakohtu järeldustega ei nõustu ning leiab, et hagejate nõuded

rahuldamisele ei kuulu.

32. Praegu reguleerib korteriomanike omavahelisi suhteid ja nende suhteid korteriühistuga

01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Hagiavalduses

väidetud rikkumised on aga toimunud ning kahju tekkinud enne 2018. aastat. Sel ajal

reguleeris

korteriomanike

omavahelisi

suhteid

kuni

31.12.2017

kehtinud

korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistu ning korteriomaniku vahelisi suhteid

31.12.2017 kehtinud korteriühistuseadus (KÜS). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb asja

lahendamisel lähtuda viimati viidatud õigusaktidest, mitte praegu kehtivast

korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Kohaldamise kuuluvad ka asjaõiguses

kaasomanike õigusi ja kohustusi reguleerivad sätted.

33. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või

kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises

asjas. KOS § 12 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist

reguleerida kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse

küsimusi häälteenamuse alusel. Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite

majandamiseks KÜS § 3 järgi korteriühistu. Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise

ja

kolmanda

lause

järgi

korteriomanike

vahelistele

suhetele

esmajoones

korteriühistuseadust.

34. Esmalt käsitleb kolleegium lodžade ümberehitamisega seonduvat.

35. AÕS § 74 lg-st 1 tulenevalt on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe kaasomandis oleva

asja või selle otstarbe oluliseks muutmiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

tõendatud, et kostjad oleksid muutnud lodžade kasutusotstarvet ning kasutaksid

lodžasid seadusevastaselt. Kostjad ei ole lodžade arvel suurendanud oma reaalosa.

Tegemist

on

endiselt

kaasomandi

kasutamisega

vastavalt

väljakujunenud

kasutuskorrale, mille kohaselt kasutab iga korteriomanik ainuisikuliselt tema korteri

juurde kuuluvat lodžat. Hagejad ei soovi sellist kasutuskorda muuta. Hagejate korterite

juurde kuuluvad lodžad on samuti nende ainukasutuses. Peamine vaidlus seisneb selles,

kas kostjate poolt lodžade osas tehtud ümberehitustööd rikuvad hagejate õigusi.

36. Hagejate väited, et kostjad on eemaldanud kandvaid vaheseinu ja seavad ohtu nende elu

ja tervise, ei ole tõendatud. Ühtegi tõendit kandvate vaheseinte eemaldamise kohta

hagejad esitanud ei ole. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna

juhataja kiri vastuseks hageja 1 pöördumisele tõendab vastupidist. Vastusest nähtub, et

peale kõigi lodžade akende klaasimist raamlahendusena, mis on viidud lõpule vastavalt

projektile, on nüüd lodža ja köögi vaheline aken või uks siseseinas ja ei ole fassaadi osa.

Kandeseinas olev aken või uks ei tööta kandva elemendina, samuti ei tööta akna või

ukse alune osa kandva elemendina. Kandev ülesanne on akna või ukse kohal oleval

kandval sillusel ( II kd, lk 157). Kandvate silluste eemaldamist ei ole hagejad väitnud

ega tõendanud. Seda ei nähtu ka paikvaatluse protokollist ( II kd, lk 138-145).

37. Tõendatud ei ole, et ümberehitused oleksid ebaseaduslikud. Korteriomanikud pöördusid

Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna poole ümberehituste

seadustamiseks 2016. novembris, kes kooskõlastas pääsu lodžale köögist läbi

kahepoolse klaasukse märkusega, et projekti ei ole vaja (I kd, lk-d 136 ja 138, 167

pöördel, 168, 169-183). Ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 19.11.2019 vastusest

korteriomanike pöördumisele nähtub, et lodžale pääsu muudatus ei ole selline, mis

vajaks ehitusregistrisse kandmist, kuna tehnilised näitajad ehitusregistris hoone ega

eluruumide puhul ei muutu. Samuti kinnitab ehitusosakonna kasutuslubade

peaspetsialist ML, et dokumentide hulgas, mis on neile esitatud, on ka Lasnamäe

Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna seisukoht selle kohta, et teostatud tööd ei

ole sellised, mis oleksid nõudnud ehitusluba, kuna kandekonstruktsioone ei muudetud,

sealhulgas ei muutunud ka hoone välisilme ( III kd, lk 108).

38. Ka küttesüsteemi väidetav muutmine ja köetava pinna suurendamine ei riku antud juhul

hagejate õigusi. 05.12.2017 võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, et omanikele,

kes on laiendanud korteri pinda lodža arvel, liidetakse küttekulude jaotusel korteri

üldpinnale juurde 3,6 m² (I kd, lk 19). Kõik korteriomanikud, kes olid lodža köögiga

ühendanud, sõlmisid korteriühistuga kokkulepped 3,6 m² täiendava köetava pinna eest

tasumise kohta kuni klaasuste paigaldamiseni ( I kd, lk-d 137, 139, 167, 168 pöördel –

183 pöördel). Käesolevaks ajaks on klaasuksed paigaldatud ja radiaatorid, mis mõnedes

korterites olid köögist ümber tõstetud lodžale, paigaldatud tagasi kööki, mille kohta on

korteriühistu esimees andnud kirjaliku kinnituse (III kd, lk 64).

39. Järgneval käsitleb kolleegium ühiskoridorist osa eraldamist.

40. KOS § 16 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikuks

muudatuseks suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet.

Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui

asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s

1 nimetatud määra, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi

reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

41. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui

see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb

ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja

valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning

kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige

hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka

KOS-is, mille § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset

selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et

kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste

kohaselt (vt Riigikohtu 24.03.2016 otsus nr 3-2-1-175-15, p 11).

42. Kostjad ei ole omavoliliselt eraldanud ühiskoridori osa seintega. Enamus omanikke

andis nõusoleku korterite 32,35,38,41,47,53 omanikele ühiskoridori osa, mis asub

nende korterite ees, ainukasutamiseks, tingimusel, et nad tasuvad kaasomandi osa

kasutamise eest korteriühistule 7,21 eurot talve ja 8,38 eurot suve perioodil. Sellekohane

otsus võeti vastu korteriühistu 05.12.2017 üldkoosolekul ( I kd, lk 19). Nõusoleku

andmine on vormistatud ka eraldi kirjaliku dokumendina, millele on 48

korteriomanikku andnud allkirja ( I kd, lk 140-141). Ringkonnakohus ei nõustu

maakohtu seisukohaga, et seda kirjalikku dokumenti ei saa nõusolekuna arvestada, kuna

ei ole teada, millal see dokument koostati ja allkirjastati. Kohtumenetluses on kõik

teised korteriomanikud peale hagejate kinnitanud jätkuvalt oma nõusolekut

ühiskoridoride sellisel viisil kasutamiseks.

43. Ka alates 01.01.2018 kehtiv KrtS § 30 lg 2 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et

eriomandi ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja

korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on

reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

44. Seega saab vaidluse all olla eelkõige küsimus, kas vaheseinte ehitamine takistab

hagejatel kaasomandi kaaskasutamist või rikub muul moel hagejate õigusi.

45. Trepikojas, kus elavad hagejad, ei ole ühiskoridori osa kellelegi kasutusse antud. Teisi

tepikodasid hagejad ei kasuta. Tõendatud ei ole ka asjaolu, et hagejad oleksid vaheseinte

ehitamise tõttu kuidagi ohustatud. Päästeamet on teostanud 06.06.2019 Liikuri tn 10

suitsueemaldussüsteemi kontrolli ja leidnud, et trepikodade suitsu ja soojuse

eemaldamise lahendus vastab siseministri määrusele nr 17 „ Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ §-le 38 ( III kd, lk 104). Seega

vastab vaheseinte ehitud tuleohutusnormidele.

46. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 sätestas, et tsiviilõiguse teostamisel ja

tsiviilkohustuse täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 sätestas, et õiguse

teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti siis, kui õiguse teostamise

eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kolleegium leiab, et kostjad tegutsesid

lodžade ümberehitamisel ja vaheseinte ehitamisel heas usus, tuginedes korteriühistu

vastavatele otsustele ja Lasnamäe Linnaosa Valitsuse kooskõlastustele. Siinjuures vajab

märkimist, et ka hageja 1 on viibinud 05.12.2017 üldkoosolekul ja andnud nõusoleku

kaasomandi kasutamise osas vastuvõetud otsustele.

47. Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsuses nr 3-2-1-31-03, p-des 18 ja 19 leidnud, et

oluline on kindlaks teha, kas juurdeehitis ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve ja

kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saaks nõuda lammutamist ainuüksi

karistusena omavolilise käitumise eest.

48. Eelpool tuvastatud asjaolude alusel leiab ringkonnakohus, et antud juhul kostjate poolt

kaasomandiosal tehtud ümberehitustööd sisuliselt ei riku hagejate huve. Puudub

vajadus kohustada kostjaid taastama endine olukord ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse.

2. TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb

uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt

menetluskulude jaotust.

3. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 162 lg 1 alusel

maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

4. Kuna vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kindlaks määrata kostjate ja kolmandate

isikute menetluskulud, mida maakohus ei ole teinud, määrab kulud rahaliselt kindlaks

maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Gaida Kivinurm

Meeli Kaur

Peeter Pällin