2-17-14688/87 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. jaanuar 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-14688

Tsiviilasi

Munga Property OÜ hagi Helle Kochi ja VOTONEXIT

OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks

VOTONEXIT OÜ vastuhagi Munga Property OÜ ja Helle

Kochi vastu kaasomandi lõpetamiseks

Helle

Kochi

vastuhagi

Munga

Property

OÜ

ja

VOTONEXIT OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 29. mai 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Munga Property OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

7. jaanuar 2020

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja; vastuhagis kostja): Munga Property OÜ

(registrikood 12827259), esindaja vandeadvokaat Cardo

Soosaar

Vastustajad (kostjad; vastuhagis hagejad):

1. Helle Koch (isikukood XXXXXXXXXXXX), esindaja

Talis Toompere, nõustaja Rainer Loo

2. VOTONEXIT OÜ (registrikood 12620955), esindaja

vandeadvokaat Tanel Pürn

RESOLUTSIOON

1. Jätta Munga Property OÜ apellatsioonkaebusest loobumine vastu võtmata ja

apellatsioonimenetlus lõpetamata.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 29. mai 2019 otsus osas, milles maakohus rahuldas

Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja

müümisega avalikul enampakkumisel (otsuse resolutsiooni p 3 koos alapunktidega

3.1. ja 3.2.) ja jättis Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2017 määrusega kohaldatud hagi

tagamise jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna (otsuse resolutsiooni p 4).

Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.

3. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta rahuldamata Helle Kochi ja

VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul

enampakkumisel ja tühistada Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2017 määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõud kohtuotsuse jõustumisel.

4. Sõnastada Tartu Maakohtu 29. mai 2019 otsuse resolutsioon tsiviilasjas

nr 2-17-14688 järgmiselt:

4.1. Jätta rahuldamata Munga Property OÜ hagi kaasomandi lõpetamiseks.

4.2. Jätta rahuldamata Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi

lõpetamiseks vastavalt kaasomanike 6. veebruari 2009 kokkuleppele ning asja

jagamisega reaalosades.

4.3. Jätta rahuldamata Helle Kochi ja VOTONEXIT OÜ vastuhagid kaasomandi

lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel.

4.4. Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2017 määrusega kohaldatud hagi tagamine tühistada

kohtuotsuse jõustumisel.

4.5. Jätta menetluskulud maakohtus poolte kanda.

5. Munga Property OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Võtta asja juurde tõendina Munga Property OÜ 2018. aasta majandusaasta

aruanne.

7. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Munga Property OÜ kanda.

8. Välja mõista Munga Property OÜ-lt menetluskuluna Helle Kochi kasuks 913 eurot

(ilma käibemaksuta) ja VOTONEXIT OÜ kasuks 533 eurot (koos käibemaksuga).

Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb Munga Property OÜ-l tasuda viivist alates

käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Munga Property (hageja) esitas 3. oktoobril 2017 Tartu Maakohtule hagi Helle Kochi

(kostja 1) ja OÜ VOTONEXIT (kostja 2) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub:

lõpetada kaasomand XXXXXXX //XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa number

XXXXXXX) osas nõnda, et kogu kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja hageja omandi osa

(1998/3220 mõtteline osa (62%)) suureneb kostja 1 omandisse kuulunud 1111/3220 suuruse

mõttelise osa arvelt ja kostja 2 omandisse kuulunud 111/3220 suuruse mõttelise osa arvelt ning

hageja kohustub kostja 1 mõttelise osa eest maksma 134 366 eurot ja kostja 2 mõttelise osa eest

maksma 19 615 eurot; kohustada kostjaid andma nõusolek kinnistusraamatu kannete vastavaks

muutmiseks; kanda kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja; menetluskulud jätta

kostjate kanda.

Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, mille maakohus rahuldas

4. oktoobri 2017 määrusega.

Hagiavalduse kohaselt ei ole kostjad tundnud huvi kaasomandis oleva kinnistu parendamise või

kulutuste kandmise vastu, mistõttu soovib hageja saada kinnistu enda ainuomandisse ja on nõus

tasuma kostjatele omandi kaotuse eest õiglase hüvitise turuhinnas. Uus Maa Tartu büroo OÜ

13. juuli 2017 hinnangu kohaselt on kogu kinnistu väärtuseks 569 000 eurot, mille õigust

kinnitas hindaja 8. aprillil 2019. Kostjale 1 kuuluva 1111/3220 mõttelise osa väärtus oleks 196

323 eurot ja kostjale 2 kuuluva 111/3220 osa väärtus 19 615 eurot. Kaasomandi lõpetamisel

omandaks hageja kostja 1 mõttelise osa koos seda koormavate hüpoteekidega, mistõttu on

kostjale 1 makstav hüvitis 134 366 eurot (196 323 – 61 957). Hageja märgib, et on valmis

hüvitise summat korrigeerima, kui kostja 1 avaldab võlajäägi suuruse.

Hageja ei ole muul viisil kaasomandi lõpetamisega nõus, mh ei ole hageja nõus kaasomandi

lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel.

2. Kostja 1 vaidleb hagile vastu. Hagiavalduses tehtud etteheited, et kostjad ei ole kaasomandi

vastu huvi tundnud, on ainetud, sest tegelikkuses ei soovi hageja kaasomandi valitsemist ja

majandamist puudutavat teavet teiste kaasomanikega jagada.

Kostja 1 vastuse kohaselt on kinnistu endised kaasomanikud – Maanus Mikkel, Elmar Mikkel,

Jüri Kurvits, Mehis Mikkel, Helle Koch ja Marek Tõlk – 06. veebruaril 2009 sõlminud

notariaalse kokkuleppe kaasomandi lõpetamise kohta. Kaasomandis oleval kinnistul paiknevad

kaks hoonet, vastavalt aadressiga XXXXXXX/XXXXXXX. Kokkuleppe punktis 1.11.7 on

osalejad avaldanud ja kinnitanud, et nad soovivad tulevikus jagada kinnistu võimaluse korral

kaheks eraldi kinnistuks. Kooskõlas Kalju Tõlki testamendiga soovisid osalised jätta

XXXXXXX/XXXXXXX kinnistu kaasomandisse ja XXXXXXX kinnistu kostja 1

ainuomandisse. Kostja 1 leiab, et kaasomandi lõpetamine tuleb lõpule viia vastavalt

kokkuleppele.

Hageja poolt taotletud kaasomandi lõpetamise viis on sobimatu, kuna kostjatele ei ole tagatud

omandi kaotuse eest kohese ja õiglase hüvitise saamine.

Uus Maa Tartu Büroo OÜ hindamisakt on hüvitise määramiseks kõlbmatu, kuna selle

koostamisel ei ole hindaja üürnike Baarikivi OÜ ja Mico Gooldbin´i kasutuses olevatesse

ruumidesse pääsenud. Hindaja ei omanud tegelikku ülevaadet üüritavate pindade seisundist ja

potentsiaalsest turu üürimäärast. Kõik hindamisaktis nimetatud üürilepingud on sõlmitud hageja

poolt, mistõttu puuduvad kostjal 1 igasugused andmed lepingutingimuste ja üürihindade

turuhinnale vastavuse kohta. 2015. a kinnistu üüritulu, mille alusel on Uus Maa Tartu büroo

suvel 2017 selle väärtust suuresti hinnanud, oli tänasest oluliselt madalam.

Hageja on ise 19. märtsil 2015 hinnanud mitterahalise sissemaksena omandatud 1110/3220

suuruse mõttelise osa väärtuseks 300 000 eurot ja 28. august 2015 ostetud 888/3220 suuruse

mõttelise osa müügihinnaks oli 190 000 eurot, mille järgi saab kogu kinnistu väärtuseks tuletada

789 689 eurot.

3. Kostja 1 esitas vastuhagi, milles palub lõpetada kaasomand vastavalt 6. veebruari 2009

kaasomanike kokkuleppele. Juhul, kui maakohus seda võimalikuks ei pea, palub kostja jagada

asi kaasomanike vahel reaalosadeks järgmiselt:

1) Kostja 1 omandisse läheb kinnistu osa, mis asub aadressil XXXXXXX, koos sellel asuva

hoonega ja osaga hoonestamata maa-alast, mis on Kokkuleppele lisatud kinnistu plaanil

piiritletud punase joonega (ca 200 ruutmeetrit ja vastavalt detailplaneeringule);

2) XXXXXXX / XXXXXXX jagatakse korteriomanditeks ning kostja 1 omandisse läheb

moodustatav korteriomand, mis vastab 1/20; hageja omandisse lähevad korteriomandid, mis

vastavad 9/10 ja kostja 2 omandisse läheb moodustatav korteriomand, mis vastab 1/20

mõttelisele osale sellest hoonest ja maa-alast suurusega ca 444 ruutmeetrit.

Juhul, kui maakohus kõigi kaasomanike õigustatud huve kaaludes asub seisukohale, et

ülalviidatud viisidel kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud, palub kostja 1 lõpetada

kaasomand asja müümisega avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele, sest ajaloolise ja ainupärase kinnisasja tegelik väärtus saab

selguda üksnes võimalikult suure auditooriumiga ostuhuviliste osavõtul peetaval

enampakkumisel, samuti saavad enampakkumisest soovi korral osa võtta teised kaasomanikud.

4. Kostja 2 ei nõustu hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga, sest see ei anna

õiglast tulemust. Hageja pakkumine jääb alla hinnale, millega kostja 2 omandas enda osa

kinnistust avalikul enampakkumisel (35 000 eurot). Samuti ei arvesta see kaasomanike vahel

kehtivat 6. veebruari 2009 kokkulepet. Õiglase ja kohese hüvitise maksmiseks tuleb võimalikult

täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamist aja seisuga ja kaasomanik peab saama

rahalise hüvitise võimalikult samal ajal omandi kaotusega. Hageja esitatud hindamisakt

kajastab kinnisasja turuväärtust seisuga 13. juuli 2017. Hageja poolt tellitud hindamisaktis

nimetatud turuväärtus on ebausaldusväärne, sest hindaja ei ole kogu hinnatava kinnisasjaga

tutvunud. Kostja 2 ei ole olnud teadlik hageja poolt kinnistule tehtud vajalikest kulutustest.

5. Kostja 2 esitas vastuhagi, milles leiab, et kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda

kaasomanikele kehtivast 6. veebruaril 2009 sõlmitud notariaalsest kokkuleppest.

Juhul, kui kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine kostja 2 poolt nimetatud viisil ehk

kaasomanike vahelise 6. veebruari 2009 kokkuleppe punkti 3.5 kohaselt (Helle Kochi

omandisse jääb moodustatav XXXXXXX hoonega kinnistu vastavalt detailplaneeringule ning

Helle Kochi omandisse jääb 1/20, Votonexit OÜ omandisse 1/20 ja Munga Property OÜ

omandisse 9/10 moodustatavast XXXXXXX/XXXXXXX hoonega kinnistust vastavalt

detailplaneeringule) ei ole põhjendatud, sest see ei ole kaasomanikele kehtiv, palub kostja 2

jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks.

Kui kohtu hinnangul ei taga ka reaalosadeks jagamine kaasomanike õiglast kohtlemist, palub

kostja 2 müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel.

MAAKOHTU LAHEND

6. Maakohus jättis 29. mai 2019 otsusega rahuldamata hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks,

samuti kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks vastavalt kaasomanike 6. veebruari 2009

kokkuleppele ning asja jagamisega reaalosades.

Maakohus rahuldas kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul

enampakkumisel. Maakohus otsustas lõpetada Munga Property OÜ, Helle Kochi ja

VOTONEXIT OÜ kaasomand XXXXXXX // // XXXXXXX asuvale kinnistule

(kinnistusraamatu

registriosa

number

XXXXXXX)

selle

müümisega

avalikul

enampakkumisel; 2) kinnistu müügist saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende

osade suurusele – Munga Property OÜ-le 1998/3220, Helle Kochile 1111/3220 ja

VOTONEXIT OÜ-le 111/3220. Maakohus jättis 4.10.2017 määrusega kohaldatud hagi

tagamine jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna ning menetluskulud poolte endi kanda.

Maakohus leidis, et kuigi hageja on 6. veebruaril 2009 kokkuleppe sõlminud kaasomanike

eriõigusjärglane, ei ole märkust kaasomandi lõpetamise korra kohta kinnistusraamatusse

kantud, mistõttu nimetatud kokkulepe kaasomandi lõppemise kohta hageja suhtes ei kehti.

Maakohus ei pidanud kaasomandi lõpetamist 6. veebruari 2009 kokkuleppes kirjeldatud viisil

ka muudel asjaoludel põhjendatuks. Kostjatel ei ole kaalukat huvi kinnistu jagamise vastu

vastavalt kaasomanike 6. veebruari 2009 kokkuleppele. Kostjad on olnud nõus õiglase hüvitise

eest oma omandist hageja kasuks loobuma või müüma kinnistu avalikul enampakkumisel.

Maakohus ei pidanud kaasomandi lõpetamist võimalikuks asja jagamisega reaalosadeks.

Kostjad ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta tõendeid esitanud. Riigikohus

on leidnud, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks

üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse

hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (vt Riigikohtu

21.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).

Pooled vaidlevad veel selle üle, kas lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil (jätta kinnistu

hagejale) või müüa kinnistu avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike

vahel vastavalt nende osade suurusele. Maakohus märkis, et ta peab kaasomandi lõpetamise

nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu

29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21). Hageja huviks on saada kinnistu enda

ainuomandisse kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil, kostjate huvides on saada

kaasomandi osade eest õiglast ja kohest hüvitist. Maakohus leidis, et arvestades kinnistu

suurust, kinnistu asukohta ja asjaolu, et kompromissi korras on hageja teinud kostjatele hagis

märgitust oluliselt suurema pakkumise, on eluliselt usutav kostjate väide, et ekspertarvamus ei

kajasta turuhinda õigesti. Kinnistu põhiliseks väärtuseks on tema asukoht ja turuhinna määrab

sellises asukohas, s.o vanalinnas, ainult turg, mistõttu on põhjendatud müüa asi avalikul

enampakkumisel. Maakohtu hinnangul ei ole hagejal omandi säilitamise vastu ülekaalukat

huvi, arvestades teiste kaasomanike õigust saada nende osade kaotuse eest õiglast ja kohest

hüvitist. Tähelepanuta tuleb jätta hageja väited selle kohta, et müük enampakkumisel võib

kahjustada avalikke huve.

Maakohus leidis, et kaasomandi lõpetamise asjas on TsMS § 162 lg 4 alusel põhjendatud ja

õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada

maakohtu otsus osas, milles kohus jättis rahuldamata tema hagi kaasomandi lõpetamiseks ning

rahuldas

kostjate

vastuhagid

kaasomandi

lõpetamiseks

asja

müümisega

avalikul

enampakkumisel. Hageja palub ringkonnakohtul teha uus otsus, millega rahuldada hagiavaldus,

ja jätta täielikult rahuldamata kostjate vastuhagid.

Apellatsioonkaebuse kohaselt kinnistu panemine kaasomandi lõpetamise eesmärgil avalikule

enampakkumisele ei arvesta kõigi kaasomanike huve võrdväärselt ega võimalikult suures

ulatuses. Arvestatud ei ole hageja huvidega. Hageja huviks on saada kinnistu

kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil enda ainuomandisse ja kostjate huviks on saada

neile kuuluva kaasomandi osa eest turuväärtusele vastavat rahalist hüvitist. Hageja huviga

arvestamiseks ei saa pidada seda, et hagejal on võimalik avalikul enampakkumisel osaleda.

Isegi kui seda pidada hageja huviga arvestamiseks, ei oleks sellisel juhul arvestatud hageja ja

kostjate huve võrdväärselt. Hageja hinnangul omab ta käesoleval juhul kinnisasja lõpetamise

viisi valikul eelisõigust, kuna talle kuulub enamus kaasomandis olevast kinnistust (mõttelise

osas suurus 62%) ja hageja on teinud olulisi kulutusi kinnisasja seisukorra parandamiseks.

Riigikohus on leidnud, et kui asja soovib üks kaasomanik, peab kohus enne selgeks tegema ka

hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma. Kui

kinnistu väärtus on suurem, kui omandamiseks sooviavaldajal on soov ja võimalus maksta,

peaks kinnistu kaasomandi lõpetamiseks panema avalikul enampakkumisele (3-2-1-14-17,

p 25). Antud juhul vastab hageja poolt pakutud hüvitise suurus asja väärtusele, mistõttu ei ole

alust panna asja avalikule enampakkumisele.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei ole eluliselt usutav, et eksperthinnang

XXXXXXX//X//XXXXXXX kinnistu väärtuse kohta ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti ning

miks kujundab nimetatud kinnistu hinna ainult turg. Nii 13. juuli 2017 eksperthinnangu kui ka

8. aprilli 2019 kinnituse andmisel on osalenud VII kutsetaseme kutsetunnistust omav vara

hindaja K. Kärson. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit kinnistu väärtuse kohta. Hageja tegi

kostjatele kinnistu turuväärtusest kõrgema pakkumise, kuna hageja soovib pooltevahelise

vaidluse lõpetada, kaasomandi jagada ja kinnisvaraarendusega edasi minna.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks jättis kohus tähelepanuta hageja väite, et avaliku

enampakkumise puhul tekib oht, et üürilepingud öeldakse VÕS § 323 alusel üles ning

polikliinik ja perearstikeskus peavad lühikese aja jooksul uued ruumid leidma. See võib

omakorda tähendada probleeme arstiabi kättesaamisega. Maakohus on jätnud analüüsimata

hageja väite, et hagejal on kaasomandi lõpetamise viisil eelisõigus, kuna talle kuulub enamus

kaasomandis olevast kinnistust ja on teinud selle seisukorra parandamiseks olulisi kulutusi.

8. Kostja 1 palub ringkonnakohtul jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata. Kostja 1 palub jätta menetluskulud hageja kanda.

Kostja 1 nõustub täielikult esimese astme kohtu seisukohtadega. Kinnistu turuväärtuse

muutumatuna püsimine perioodil 2017-2019 on ebausutav ja vastuoluline. Lisaks on Uus Maa

Tartu büroo OÜ kinnistu turuväärtuse hindamisel arvestanud kinnisasjalt saadavat üüritulu.

Hagejal puuduvad rahalised vahendid kogu kinnisasja turuhinnaga omandamiseks, mida

tõendab ka hageja 2018. a majandusaasta aruanne. Hagejal ei ole kaalukat või eelistamisele

kuuluvat huvi saada kogu kinnistu omanikuks. Kostja 1 ei nõustu hagejaga, et avalik

enampakkumine võimaldab huvitatud isikutel manipuleerida enampakkumise tulemusega.

9.Kostja 2 teatas 27. septembri 2019 menetlusdokumendis, et jääb oma seniste seisukohtade

juurde ja palub jätta maakohtu otsus muutmata.

MENETLUS RINGKONNAKOHTUS

10. 13. oktoobril 2019 teatas kostja 1 kohtule, et ta taotleb maakohtu otsuse täiendamist viisil,

et kohtuotsusega kohustataks kaasomanikke kasutama saadud raha hüpoteekidega tagatud

kohustuste täitmiseks. H. Kochi kaasomandi osale on kantud kinnistusraamatusse kaks

hüpoteeki 500 000 krooni ja 30 000 euro väärtuses.

Kostja 1 andis ringkonnakohtule teada, et hagejale kuuluvale kaasomandi osale on 27. mail

2019 (st kaks päeva enne maakohtu otsuse tegemist) sisse kantud kohtulik hüpoteek summas

1 259 700 eurot. Kande aluseks on 24. mai 2019 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-19-7861.

Hageja andis 15. oktoobril 2019 ringkonnakohtule teada, et kohtulik hüpoteek on seatud Läti

äriühingu SIA Levmar (reg nr 40103764839) kasuks. Tartu Maakohus on 5. augusti 2019

määrusega kinnitanud kompromissi, mille järgi hageja on kohustatud tasuma SIA-le Leymar

1 259 700 eurot. Vastavalt kompromissile jääb kohtulik hüpoteek kehtima kuni kohustuse

täieliku täitmiseni hageja poolt. Hageja kohustus tuleneb käendusest ja hagejale teadaolevalt on

põhivõlgnik SIA Meza Broker väljendanud valmisolekut võlgnevus lähiajal tasuda. Hageja

kinnitas, et tal ei ole majanduslikke takistusi maksta kostjatele neile kuuluvate mõtteliste osade

kaotuse eest kokku vähemalt 215 938 euro suurust hüvitist.

11. Tartu Ringkonnakohus uuendas 16. oktoobri 2019 määrusega menetluse ja määras asja

läbivaatamisele kohtuistungil.

12. Kostja 1 esitas 17. oktoobril 2019 kirjaliku seisukoha (III kd lk 55). Kostja 1 avaldas, et

hageja asutamise ainukeseks eesmärgiks on vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks saamine ja

väiksemate kaasomanike survestamine loobumaks oma mõttelisest osast võimalikult kahjulikel

tingimustel. Kostja 1 ei usu, et SIA Meza Brokeri oma kohustuse täidab ja kohtulik hüpoteek

kustutatakse, eriti olukorras, kui käesolevas asjas jõustub hagejat mitterahuldav kohtulahend.

Registriväljavõtete ja muude andmete alusel väidab kostja 1, et hageja omab erinevate füüsiliste

ja juriidiliste isikute kaudu seotust SIA-ga Meza Brokeri ja selle juhatuse liikme Janek

Reinomägiga. Kostja 1 peab võimalikuks, et mingisugust täitmata rahalist kohustust SIA

Leymar ees ei pruugi olemas olla ning kohtusüsteemi on kohtuliku hüpoteegi

kinnistusraamatusse kandmiseks ära kasutatud ja see teenib muid, kostja 1 poolt kirjeldatud,

eesmärke. Maakohtu menetluses kompromissi sõlmimise eesmärgil toimus hageja esindaja

vandeadvokaat R. Varuli kutsel kokkusaamine, kus hagejat esindas Janek Reinomägi (kes on

SIA Meza Brokeri, võlgniku, mille kohustust väidetavalt käendab hageja, juhatuse liige), kes

tegi hageja nimel kostjatele mõtteliste osade kohta ühise pakkumise 300 000 eurot. Seega ei ole

Janek Reinomägi nime esile kerkimine seoses kohtuliku hüpoteegi seadmisega vaidlusaluse

kinnistu mõttelisele osale juhuslik.

Kui ringkonnakohus peaks jätma hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, võib juhtuda, et

maakohtu otsust ei ole võimalik täita hagejast tulenevatel põhjustel.

13. Hageja lepinguline esindaja käesolevas asjas avaldas ringkonnakohtu 22. oktoobri 2019

istungil, et temale ei olnud kohtuliku hüpoteegi seadmine hagejale kuuluvale mõttelisele osale

teada. Hageja on esindajale avaldanud, et hüpoteegi kustutamisega tegeletakse, kuid hageja

pakub kostjatele kompromissi korras hüvitist 300 000 eurot ning on nõus selle tasuma kohtu

deposiiti. Hageja lepinguline esindaja taotles asja lõpuni arutamist ja ei nõustunud istungi edasi

lükkamise ega menetluse peatamisega.

14. Ringkonnakohus lükkas kohtuistungi edasi 7. jaanuarini 2020, et hagejal oleks aega

kohtuliku hüpoteegiga seotud probleeme lahendada.

15. 18. detsembril 2019 esitas hageja apellatsioonkaebusest loobumise avalduse ja palus

apellatsioonimenetlus lõpetada. 6. jaanuaril 2020 teatas hageja seaduslik esindaja, et hageja ei

soovi osaleda 7. jaanuari 2020 kohtuistungil.

16. Kostja 1 avaldas 3. jaanuari 2020 menetlusdokumendis, et menetluslikult tuleb nõustuda

apellatsioonkaebusest loobumise avalduse rahuldamisega, kuid kostja 1 palub ringkonnakohtul

maakohtu otsuse resolutsiooni täiendada nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada

saadud raha hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks ja need kuuluvad pärast enampakkumist

kustutamisele.

17. Kostja 2 avaldas 3. jaanuari 2020 menetlusdokumendis, et kinnisasja enampakkumise

läbiviimisel ostjatele kindluse andmiseks, et kinnisasi omandatakse ilma hüpoteekideta, tuleb

kindlaks määrata otsuse täitmise täpsem kord ja viis. Apellatsioonkaebusest loobumise järel on

selge, et hüpoteekide vabatahtlikku kustutamist ei toimu. Kinnisasja (kõigi kaasomanike

mõtteliste osade) müügi korral saavad hüpoteegipidajad oma nõude rahuldamist nõuda vaid

kinnisasja müügitulemi arvel ja kui sellest ei piisa, siis see hüpoteegi kustutamist ei takista.

Kostja 2 taotles maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 täiendamist otsuse täitmise korraga kostja 2

esitatud sõnastuses.

18. 7. jaanuari 2020 kohtuistungil arutas ringkonnakohus kostjatega menetluslikku olukorda,

mis oli maakohtu otsuse tegemise ja 22. oktoobri 2019 kohtuistungi ajaga võrreldes oluliselt

muutunud. Kostjad leidsid, et tekkinud olukorras on põhjendatud jätta kaasomand lõpetamata.

Kostjad taotlesid ringkonnakohtult jätta hageja apellatsioonkaebusest loobumine vastu võtmata

ning maakohtu otsus tühistada kaasomandi lõpetamise osas. Kostjad avaldasid, et hageja

mõttelisele osale seatud kohtulik hüpoteek ei pruugi tagada tsiviilõiguste heauskset kasutamist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

19. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 652 lg 3 p 2 ja § 657 lg 1 p 2 alusel

tühistada asjaolude tõttu, mis ei olnud maakohtule otsuse tegemise ajal teada, osas, millega

maakohus rahuldas kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul

enampakkumisel (otsuse resolutsiooni p 3 koos alapunktidega 3.1. ja 3.2.) ja jättis Tartu

Maakohtu 4. oktoobri 2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise jõusse kohtuotsuse täitmist

tagava abinõuna (otsuse resolutsiooni p 4). Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus jätta

muutmata ja kaasomand lõpetamata.

TsMS § 652 lg 8 kohaselt ei ole ringkonnakohus seotud apellatsioonkaebuse õigusliku

põhjendusega. Hageja apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele ringkonnakohtu

otsuses toodud põhjendustel.

20. TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohus otsuse resolutsiooniga lahendama ka kõik seni

lahendamata taotlused.

Kostja 1 on esitanud koos vastusega apellatsioonkaebusele uue tõendina hageja 2018. aasta

majandusaasta aruande, millega soovib tõendada hageja varalist olukorda ja võimekust tasuda

kostjatele neile kuuluva omandi turuväärtus. Hageja ei ole 27. septembri 2019 seisukohas ega

hilisemas menetluses vastuväiteid nimetatud tõendi osas ringkonnakohtule esitanud.

Ringkonnakohus võtab tõendi TsMS § 652 lg 4 alusel asja juurde.

Hageja esitatud taotlust apellatsioonkaebusest loobumiseks käsitleb ringkonnakohus otsuse

p-s 34.

21. Maakohtu menetluses taotlesid kõik kaasomanikud kaasomandi lõpetamist, pakkudes

selleks hagis ja vastuhagides välja erinevaid viise. Maakohus leidis, et kaasomand tuleb

lõpetada asja müümisega avalikul enampakkumisel. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles

palub maakohtu otsus kaasomandi lõpetamise viisi osas tühistada ja otsustada kaasomandi

lõpetamine tema hagis välja pakutud viisil nii, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja talle

pannakse kohustus tasuda kostjatele õiglane hüvis omandi osa kaotuse eest. Pooltel on erinev

arusaamine makstava hüvise õiglasest suurusest.

22. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse üksnes osas, milles maakohus jättis tema hagi

rahuldamata ja asja tema ainuomandisse andmata ning rahuldas kostjate vastuhagid kolmanda

alternatiivi (kaasomandi lõpetamine kinnistu müümise kaudu avalikul enampakkumisel) alusel.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostjate

vastuhagid asja jagamise kahe esimese alternatiivi osas (vastavalt kaasomanike 6. veebruari

2009 kokkuleppele või asja jagamisega reaalosadeks, maakohtu otsuse resolutsiooni p 2).

23. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hagi ja vastuhagi piirides talle otsuse tegemise ajal

teadolevaid asjaolusid ning tõendeid arvestades ja erinevaid AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud asja

jagamise viise kaaludes jõudnud õigele lõppjäreldusele, et vaidlusaluse kinnistu kaasomandi

lõpetamisel on põhjendatud müüa asi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata TsMS § 654 lg 6 alusel.

Maakohtu otsus ei ole olulises osas põhjendamata, otsuse põhjendused on jälgitavad ja neist on

võimalik aru saada, miks kohus sellisele seisukohale kaasomandi lõpetamise viisi osas jõudis.

24. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

Kaasomandi jagamise viisi otsustamisel ei pea kohus lähtuma hageja soovitud asja jagamise

viisist üksnes sel põhjusel, et hagejale kuulub kaasomandis olevast asjast enamus (62%), samuti

põhjusel, et hageja on väidetavalt teinud kinnisasjale olulisi parendusi. Hageja omandas

kaasomandi osa 2015. aastal. Hagi kaasomandi lõpetamiseks on esitatud 3. oktoobril 2017.

Hageja ei ole esitanud tõendeid parenduste tegemise kohta ja on vaielnud vastu kõigile kostjate

asjakohastele taotlustele esitada kostjatele ja kohtule kaasomandis oleva kinnistu majandamist

puudutavad tõendid, mistõttu ei saa kohtud juba üksnes tõendite puudumise tõttu hageja väitega

parenduste tegemise kohta arvestada. Asja materjalide kohaselt on hageja saanud ka üüritulu,

mille jaotamist kaasomanike vahel on kostjad menetluses vaidlustanud.

25. Maakohtule võib teatud ulatuses ette heita, et kohus ei ole piisavalt põhjendanud oma

seisukohta, et kinnisvarabüroo Uus Maa hinnang ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti.

Ringkonnakohus leiab, et ekspertarvamuses välja pakutud väärtus on alati hüpoteetiline, võttes

aluseks teatud (eelkõige mineviku) kogemuse turuosaliste käitumisest. Jagatav kinnisasi asub

XX südalinnas, sellel asub kaks hoonet. Tegemist on kinnismälestisega, mille ehitusaasta on

1874. Kehtiv detailplaneering näeb ette olemasoleva kinnistu jagamise kaheks. Maakasutuse

sihtotstarve on äri-ja teenindusettevõtete maa, ka ühiskondlike hoonete maa. XXXXXXX

krundi kasutamise sihtotstarve on elamumaa. Seega on tegemist ebatüüpilise kinnisasjaga, mille

kohaliku keskmise turuhinna määramine ei ole lihtne, mida tõendab ka hindaja poolt lubatav

kõrvalekalde määr 15%. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelik turuhind selgub

kinnisasja avalikul enampakkumisel. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik

keskmine müügihind (turuhind)

Ringkonnakohus on seisukohal, et olukorras, kus kinnistu omanikud on kaks äriühingut ja

füüsiline isik, kes on kinnistu omanikuks saanud pärimise kaudu, on kinnistu kõigi omanike

ühistes huvides saada omandi kaotuse korral võimalikult kõrge hüvitis, mis sel ajahetkel on

võimalik saada. Sellega peab arvestama ka hageja, kui ta teistele kaasomanikele nende osade

eest pakkumuse teeb.. Hageja on ise selgitanud, et kompromissi korras pakkus ta kostjatele

suuremat hinda arvestades seejuures oma ärilise võimekusega. Hageja äriline võimekus ei saa

ega pea olema kostjatele piiravaks asjaoluks saada omandi kaotuse eest kohast hüvitust.

Ringkonnakohus märgib, et hageja äriline võimekus võib ka ajas muutuda nagu käesoleval

juhul on hagejaga ka juhtunud (hageja võlgneb kolmandale isikule olulise rahasumma).

Põhjendatud on seisukoht, et avalikul enampakkumisel võivad osaleda ka kaasomanikud ise, sh

hageja, misläbi on tagatud ka hageja huvi saada kogu asja omanikuks.

26. Ringkonnakohus märgib, et asjas on kogutud tõendeid (mille maakohus jättis hindamata),

mis annavad kosjatele alust kahelda Kinnisvarabüroo Uus Maa pakutud hinnas.

6. veebruaril 2009 K. Tõlki pärijate ja annakusaajate vahelises annakute üleandmise jt tehingute

tegemise lepingus hindasid lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu kui pärandvara väärtuseks

15 266 000 Eesti krooni. 19. märtsi 2015 J. Kurvitsa ja hageja vahelises lepingus hindasid

lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu 1110/3220 mõttelise osa kui mitterahalise sissemakse

väärtuseks 300 000 eurot (I kd lk 187-190). 28. augustil 2015 Maanus, Mehis ja Helju Mikkeli

ning hageja vahelises müügilepingus hindasid lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu 888/3220

mõttelise osa väärtuseks 190 000 eurot (I kd lk 194-198). 14. juunil 2017 ostis kostja 2

111/3220 mõttelist osa vaidlusalusest kinnistust enampakkumisel hinnaga 35 000 eurot.

Tegemist on tõenditega vaidlusaluse kinnisasjaga varasemalt tehtud tehingute kohta, mille abil

saab samuti tõendada turuhinda. Tõendid toetavad kostjate väiteid, et vaidlusaluse kinnisasja

hind võib olla kõrgem kui on asjatundja arvamus, mistõttu maakohus leidiski põhjendatult, et

asja jagamise viisiks peab olema müük avalikul enampakkumisel. Kui lähtuda asja väärtuse

hindamisel üksnes asjatundja arvamusest ja hageja nõudest, kaotaks kostja 2 omandi, mille ta

soetas ca 2 aastat tagasi 35 000 euro eest, üksnes 19 615 euro suuruse hüvituse eest, mis oleks

kostja 2 huvide kahjustamine.

27. Maakohus on märkinud, et jätab tähelepanuta hageja väite, et kinnisasja müük avalikul

enampakkumisel võib kaasa tuua ohu, et uus omanik ütleb üles üürilepingud VÕS § 323 alusel

ning polikliinik ning perearstikeskus peavad endale lühikese aja jooksul uued ruumid leidma,

mis võib linnaelanikele tekitada probleeme arstiabi kättesaadavusega. Ringkonnakohus ei

nõustu hageja, et tegemist on avaliku huvi riivega ja argumendiga, mis peaks toetama hageja

soovi jätta asi tema ainuomandisse. Üürilepingute sõlmimisel tulnuks hagejal algusest peale

arvestada asjaoluga, et üüritav asi on kaasomandis. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib omandaja

elu- või äriruumi üürilepingu sel põhjusel üles öelda üksnes siis, kui ta vajab üüritud ruumi

tungivalt ise. Seega ei ole uuel omanikul absoluutne üürilepingute ülesütlemise õigus.

Ringkonnakohus märgib, et hageja võib peljata üürilepingute ülesütlemisega kaasneda võivaid

üürnike kahjunõudeid tema vastu VÕS § 323 lg 2 alusel. Samas ei saa pidada üürileandja

vahetumisega seonduda võivaid õigusvaidlusi üürnikega asjaoluks, mis peaks kaasa tooma

kinnisasja kaasomandi lõpetamise hageja soovitud viisil.

28. Hageja viitab Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17 p-s 25, mille kohaselt kui

asja soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema

ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma.

Sama lahendi p-s 25.3 asus Riigikohus seisukohale, et kui kohus leiab, et eseme omandamise

eest tuleks maksta selle suurema väärtuse tõttu rohkem kui omandamiseks soovi avaldajal on

soov ja võimalus maksta, ei tule jätta eset kaasomanikule, vaid ese tuleb panna avalikule

enampakkumisele, kui see võimalus on ka alternatiivselt esitatud.

Antud juhul ei ole hageja nõustunud tasuma kostjatele nende omandiosa kaotuse eest rohkem

kui kokku 300 000 eurot, millest kostjale 1 272 000 eurot ja kostjale 2 27 600 eurot (II kd lk

160p). Tegemist on kostja 2 osas jätkuvalt väiksema summaga kui kostja 2 selle omandamise

eest tasus. Seega ei ole hageja valmis maksma teistele kaasomanikele hüvitist nende poolt

soovitud määras. Hageja ei ole ka oma võimekust pakutavas suurusjärgus hüvitise maksmises

tõendanud.

Maakohus on sellises olukorras õigesti juhindunud Riigikohtu seisukohtadest ja pannud asja

avalikule enampakkumisele. Õiglase hüvitise suurus kaotatud omandi eest peab selguma

enampakkumisel.

29. TsMS § 652 lg 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, samuti

menetlusosaliste esitatud uued faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd nende esitamine on lubatud.

Sama paragrahvi lõike 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtus

tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid juhul, kui asjaolu või tõend

tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme

kohtus.

Käesoleval juhul oli maakohtule asja otsustamisel 29. mail 2019 teadmata asjaolu, et Tartu

Maakohtu määruse alusel kanti kinnistusraamatusse 27. mail 2019 hagi tagamiseks hageja

kaasomandi osale kohtulik hüpoteek summas 1 259 700 eurot SIA Leymar kasuks. Hageja

lepinguline esindaja väitis ringkonnakohtule, et see asjaolu oli ka temale teadmata. Seetõttu on

tegemist uue asjaolu ja tõenditega (Tartu Maakohtu määrus kompromissi kinnitamise kohta),

millele tuginemine on ringkonnakohtus lubatav ning ringkonnakohus peab selle asjaoluga

apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja asja lahendamisel arvestama.

30. Ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul

enampakkumisel (vt Riigikohtu 10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p 12).

Hüpoteegid on seatud ka kostja 1 kaasomandi mõttelisele osale, mis oli maakohtule ja pooltele

asja otsustamisel teada. Samas on Riigikohus selgitanud, et enampakkumisel lõpeb üldjuhul

üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdud esemele, kuna täitemenetlust

ei korraldata ühegi varasemal järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks (TMS § 104, 105 ja 137).

Seega jääb ka kinnisasja igakordset omanikku koormav hüpoteek (kaasomandi osale)

kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima. (vt Riigikohtu

9. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-17 p 14.3). Seetõttu ei saa ringkonnakohus

rahuldada kostjate taotlust maakohtu otsuse p 3 täiendamiseks täitmise korraga, mille järgi

tuleks hüpoteegid kaasomandi osadelt kustutada pärast enampakkumise läbiviimist.

Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud

hagis või vastuhagis ning üksnes erandjuhtudel on võimalik jätta kaasomand hea usu

põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise

viis ei ole õiglane (Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11).

Kaasomandi lõpetamine asja panemisega avalikule enampakkumisele olukorras, kus kohtul ja

menetlusosalistel puudus teadmine kõigist asja koormavatest hüpoteekidest, ei ole kooskõlas

hea usu põhimõttega ja ei pruugi enampakkumise tulemusena tagada pooltele õiglast hüvitist

omandi kaotuse eest. Käesolevas asjas esinevad sellised erandlikud asjaolud, mis said kostjatele

ja kohtule teatvaks pärast maakohtu otsuse tegemist ja mis õigustavad jätta kaasomand hea usu

põhimõttest tulenevalt lõpetamata.

31. Kuna koormatised ei lõpe, vähendavad need üldjuhul kinnisasja müügihinda. Käesoleval

juhul ei võimaldaks tõenäoliselt kinnistu müümine avalikul enampakkumisel kostjatele

täielikku rahalist hüvitist nende omandiõiguse kaotuse eest.

Kostjate hinnangul võib kinnistu väärtus ulatuda ca 1 miljoni euroni, hageja hindab kinnistut

odavamaks. Hageja kaasomandi osa on koormatud SIA Leyman kasuks 1 279 000 euro suuruse

hüpoteegiga ja kostja 1 kaasomandi osa on koormatud 500 000 krooni ja 30 000 euro suuruste

hüpoteekidega. Poolte kinnitusel on nõuded, mida hüpoteegid tagavad, täitmata.

Riigikohus on 18. detsembri 2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-13306/25 selgitanud, et avalikul

enampakkumisel lähtutakse hüpoteekide olemasolul pakkumiste tegemisel seega tõenäoliselt

hüpoteegisummast. Eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumuse tegemisel

hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses kinnisasja väärtusest maha. Antud juhul

ületavad tasumata kohustused poolte endi maksimaalset hinnangut kinnistu turuväärtusele. Ka

on poolte koormatiste osakaal ebavõrdne, mistõttu on äärmiselt tõenäoline, et avaliku

enampakkumise korral ei leiduks ostjat, kes võiks kinnistu eest tasuda sellist müügihinda,

millest kostjad saaks enda kaasomandiosale vastava õiglase hüvitise. Sellest tulenevalt leiab

ringkonnakohus, et pärast hageja kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist ei ole kaasomandi

lõpetamine maakohtu otsusega kindlaksmääratud viisil enam õiglane.

Seega on praeguses olukorras põhjendatud hageja seisukoht apellatsioonkaebuses, et kinnistu

panemine kaasomandi lõpetamise eesmärgil enampakkumisele ei arvesta kõigi kaasomanike

huve võrdväärselt ja seetõttu tulebki apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

32. Hageja on apellatsioonkaebuses arutlenud teemal, et avalik enampakkumine ei taga kinnistu

müümist turuhinnaga, sest huvitatud isikutel on võimalik enampakkumise tulemust

manipuleerida. Sellise seisukohaga nõustudes ei saakski kohus kunagi kaasomanike vastava

kokkulepe puudumisel otsustada kinnisasja jagamiseks avaliku enampakkumise läbiviimist.

Avaliku enampakkumise garantiiks peab olema selle läbiviimine kohtutäituri poolt

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Täitemenetluse normidega on tagatud

täitemenetluse osaliste õiguste kaitse.

Siiski ei saa ringkonnakohus täielikult enampakkumise tulemusega manipuleerimist välistada

olukorras, kus kaasomanikud ei käitu omavahelistes suhetes heas usus. Selliseks näiteks on ka

käeolevas menetluses tekkinud olukord, kus vahetult enne maakohtu otsuse tegemist hagejale

kuuluv kaasomandi osa on koormatud kohtuliku hüpoteegiga teiste kaasomanike teadmata ning

hageja on seejärel ise oma võlausaldajaga sõlmitud kohtulikus kompromissis enda kaasomandi

osa jätkuva hüpoteegiga koormamisega nõustunud, jättes samas teised kaasomanikud sellest

asjaolust informeerimata.

Kostja 1 on avaldanud kahtlust, et kohtusüsteemi on kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse

kandmiseks lihtsalt ära kasutatud ja see teenib teiste kaasomanike survestamise eesmärki. Asjas

puuduvad andmed, et võlausaldaja SIA Leymar oleks pärast kiirelt alustatud kohtumenetlust ja

kompromissi tegemist alustanud täitemenetlust hageja suhtes võla sissenõudmiseks ning

hüpoteegi realiseerimiseks, mille tulemusena kustutataks hüpoteek. Hageja ei ole suutnud

kostja 1 kahtlusi käesolevas menetluses kummutada.

33. Kostjad ei ole kinnistut endale soovinud ja see jagamise viis ei oleks hageja kaasomandiosa

koormava kohtuliku hüpoteegi tõttu õiglane. Hageja pakutud hüvitisega maksimaalselt 300 000

eurot mõlemale kostjale kokku ei ole kostjad nõustunud, sest hindavad oma osade väärtust (ilma

hüpoteekideta) kõrgemalt. Kostjad jäid sellele seisukohale ka ringkonnakohtu istungil. Hageja

ei ole oma pakkumist suurendanud, vaid on hoopis soovinud kohtuliku hüpoteegi ilmnemisel

maakohtu otsuse muutmata jätmist.

Maakohus tuvastas, et ei ole tõendeid kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta. Kostjad

ei ole seda maakohtu seisukohta vaidlustanud ning see ei lahendaks kohtuliku hüpoteegiga

seotud küsimusi.

Kuna ükski hagis ja vastuhagis välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole

ringkonnakohtu arvates praeguses olukorras õiglane või võimalik, tuleb maakohtu otsus

tühistada ja jätta kostjate vastuhagi rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et taotledes ringkonnakohtu istungil kaasomandi lõpetamata jätmist, on

kostjad sisuliselt loobunud oma vastuhagist TsMS § 429 ja § 645 mõttes, kuigi ei ole loobumist

vormistanud viisil, et ringkonnakohus saaks selle alusel menetluse vastuhagi osas lõpetada ja

esimese astme kohtu otsuse vastuhagi rahuldamise osas tühistada. Seadus võimaldab hagist

loobuda kuni selle kohta tehtud lahendi jõustumiseni, st kostjatel on võimalik seda teha ka

ringkonnakohtu menetluses.

Kaasomand jääb praeguses olukorras lõpetamata.

34. Hageja on esitanud avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks, mille vastuvõtmisel

ringkonnakohtu poolt jõustuks maakohtu lahend ja kaasomand kuuluks lõpetamisele asja

müümise teel avalikul enampakkumisel. Sellisel juhul realiseeruksid kõik need kahtlused, mida

ringkonnakohus avaldas käesoleva otsuse p-des 30 -32, st asi müüakse koos hageja kaasomandi

osale seatud kohtuliku hüpoteegiga, kui just sissenõudja SIA Leymar ei alusta eelnevalt või

samal ajal oma nõude sundtäitmismenetlust.

TsMS § 644 lg-st 7 tuleneb, et ringkonnakohtul on õigus jätta apellatsioonkaebusest loobumine

vastu

võtmata.

Aluseid,

millele

tuginedes

ringkonnakohus

võiks

keelduda

apellatsioonkaebusest loobumist vastu võtmast, ei ole seaduses sätestatud. Õiguskirjanduses

(TsMS kommenteeritud väljaanne III osa lk 1087) on avaldatud seisukohta, et mõeldav oleks

lähtuda analoogiast TsMS § 429 lg-ga 4, milles on sätestatud hagist loobumise vastuvõtmisest

keeldumise alused. Nimetatud sätte järgi jätab kohus hagist loobumise vastu võtmata ka siis,

kui sellega rikutakse olulist avalikku huvi. Tegemist on määratlemata õigusmõistega, mida

kohtul tuleb sisustada üksikjuhtumi asjaoludest lähtuvalt iga kord eraldi.

Hageja ei ole 18. detsembri 2019 apellatsioonkaebusest loobumise avaldust põhjendanud.

15. jaanuari 2020 menetlusdokumendis on hageja selgitanud, et „tal puudub huvi maakohtu

lahendit apelleerida, kuivõrd tema suhtes eksisteerivad nõuded ja suures ulatuses kohtulik

hüpoteek“.

Kui teine pool ei ole esimese astme kohtu otsuse peale edasi kaevanud, on

apellatsioonkaebusest loobumise tagajärjeks apellatsioonimenetluse lõppemine ja esimese

astme kohtu otsuse jõustumine (TsMS § 644 lg 4). Ringkonnakohus möönab, et

apellatsioonkaebusest loobumise vastuvõtmisest keeldumine saab toimuda äärmiselt

erandlikus olukorras, kuid sellised erandlikud asjaolud on käesolevas kohtumenetluses

ilmnenud. Pärast maakohtu otsust kaasomandi jagamise viisi osas on ringkonnakohtu

menetluses selgunud sellised uued asjaolud (hageja kaasomandi osa koormav kohtulik

hüpoteek), mida teades ei oleks kostjad maakohtu menetluses vastuhagis taotletud viisil

kaasomandi lõpetamist soovinud.

TsMS § 702 lg 1 kohaselt võib jõustunud kohtulahendi hagimenetluses poole avalduse alusel

uute asjaolude ilmsikstulekul teistmise korras uuesti läbi vaadata. Sama paragrahvi lõige 2 p 9

kohaselt on teistmise aluseks oluline asjaolu või tõend, mis kohtulahendi tegemise ajal oli

olemas, kuid ei olnud ega võinud olla menetlusosalisele teada ja mille esitamisel või millele

tuginemisel menetluses oleks ilmselt tehtud teistsugune kohtulahend.

Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebusest loobumise eesmärgiks on jõustada

maakohtu lahend olukorras, kus lahendi tegemise ajal maakohtule teada olevad asjaolud on

oluliselt muutunud, st sisuliselt eksisteerib TsMS § 702 lg 1 p 9 olukord. Soovides jõustada

sellises olukorras läbi apellatsioonkaebusest loobumise maakohtu lahendit, mis võib tuua kaasa

kostjate kui kaasomanike huvide kahjustamise, ei järgi hageja kaasomanike vahelistes suhetes

TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Hageja eesmärgiks on kostjatele kahju tekitamine.

TsMS § 200 lg 1 järgi on menetlusosaline kohustatud kasutama oma õigusi heauskselt.

Selline hageja tegevus ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga kaasomandi lõpetamise asjades.

Riigikohus on rõhutanud õigluse põhimõtet (nr 3-2-1-39-17 p 10), samuti kaasomanike

kohustust järgida omavahelistes suhetes TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (nr 2-17-

9749).

Seetõttu rikub hageja loobumine apellatsioonkaebusest avalikku huvi. Ringkonnakohus ei saa

loobumist vastu võtta ning lahendab apellatsioonkaebuse sisuliselt, arvestades kõiki

ringkonnakohtu menetluses ilmnenud uusi asjaolusid.

35. Maakohus rahuldas kostjate vastuhagi teisel alternatiivil ja jättis menetluskulud maakohtus

TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kostjad ei ole maakohtu otsust selles osas

vaidlustanud. Olukorras, kus ringkonnakohtu otsuse tulemusena jääb kaasomand lõpetamata ja

mõlema poole hagid rahuldamata, puudub ringkonnakohtul alus maakohtu määratud

menetluskulude jaotuse muutmiseks.

36. Ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse osaliselt apellatsioonkaebuse

põhjendustest sõltumata ringkonnakohtus teatavaks saanud uute asjaolude tõttu ja jätab

rahuldamata hageja taotluse apellatsioonkaebusest loobumiseks. Seetõttu on põhjendatud jätta

menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 4, § 169 lg 3 ja § 200 lg 1 koosmõjus hageja

kanda.

Kostja 1 on esitanud menetluskulude nõude 27. septembri 2019 dokumendis 596, 20 eurot (III

kd lk 35). 21. oktoobri 2019 dokumendis 513,35 eurot (III kd lk 73) ja 3. jaanuari 2020

dokumendis 276,87 eurot (III kd lk 86), kokku 1386,42 eurot (ilma käibemaksuta).

Ringkonnakohus leiab, et kostja 1 põhjendatud menetluskulu õigusabile ringkonnakohtus on

913 eurot (ilma käibemaksuta). Nimetatud kulu peab hõlmama ka kõik esindaja tutvumised

menetlusdokumentidega ja kohtumised kliendiga. Hagejalt tuleb välja mõista menetluskuluna

ringkonnakohtus 913 eurot kostja 1 kasuks.

Kostja 2 on esitanud lõpliku menetluskulude nimekirja ringkonnakohtu menetluses 3. jaanuaril

2020 (III kd lk 88) 6 h ulatuses 936 eurot (koos käibemaksuga), tunnihinnaga 130 eurot ja 156

eurot /h. Sellele lisandub vastavalt kohtuistungil esitatud taotlusele kohtuistungil osalemise

kuluna õigusabikulu 0, 5 h ulatuses hinnaga 130 eurot/h.

Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks kulusid, mis on esitatud kostja 2 27. septembri 2019

menetluskulude taotluses (III kd lk 32) õigusabikulu 468 eurot nõudes. Nimekirja kohaselt on

kostja 2 esindaja kulud 3h seotud üksnes kliendiga nõupidamisega ja menetlusdokumentidega

tutvumisega, menetlusdokumente, sh vastust apellatsioonkaebusele, kostja 2 koostatud ei ole.

Seega ei saa seda kulu pidada põhjendatud kuluks TsMS § 175 lg 1 mõttes.

Ülejäänud osas (ettevalmistus ringkonnakohtu istungiks, seisukoha ja taotluse koostamine,

osalemine ringkonnakohtu istungil) kuulub taotlus rahuldamisele. Hagejalt tuleb kostja 2

kasuks välja mõista põhjendatud menetluskuluna ringkonnakohtus 533 eurot (koos

käibemaksuga). Kostja 2 on kinnitanud, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada.

Välja mõistetud menetluskulult tuleb hagejal tasuda ka viivist.

37. Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kostja 1 väiteid ringkonnakohtu menetluses, peab

ringkonnakohus vajalikuks edastada pädevale asutusele kuriteoteade (TsMS § 45 lg 6).

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Viivi Tomson

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks