3-19-1007/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(10)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.01.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1007

Menetlusosalised

X.X. kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 01.03.2019

korralduse

nr

tühistamiseks

ja

Lääneranna

Vallavalitsuse kohustamiseks jätkata maa ostueesõigusega

erastamise toimingutega vastavalt Koonga Vallavalitsuse

05.12.2006 korraldusele nr 151 „Maa ostueesõigusega

erastamine ja teenindusmaa määramine“.

Asja läbivaatamine

Kaebaja – X.X., esindaja – Annika Murulaid

Vastustaja – Lääneranna vald, esindaja Katri Pruul

Arvamuse andmiseks kaasatud haldusorgan – Maa-amet, esin-

daja Toomas Kutti

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X.X. kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arva-

tes otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 06.02.2020. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 28.11.1996 omandas X.X. (kaebaja) kohtutäituri enampakkumisel vallasasjana Kalli karjalauda

hooned asukohaga Kalli küla, Koonga vald, Pärnumaa. Vastavalt ehitisregistri teatisele kuuluvad

selle koosseisu karjalauda hoone (ehitisregistri kood 103006655), silohoidla (ehitisregistri kood

220455678) ja pumbamaja (ehitisregistri kood 220455678).

2. 10.12.1997 esitas kaebaja Koonga Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks.

Kokku soovis kaebaja erastada 8 ha maad karjalauda, silohoidla ja pumbamaja juurde.

3. 05.12.2006 andis Koonga Vallavalitsus korralduse nr 151, millega määras Koonga vallas, Kalli

külas asuva karjalauda, silohoidla ja pumbamaja teenindamiseks vajaliku maa suurusega 7 ha,

sihtotstarbega põllumajanduslike tootmishoonete maa. Edasisi toiminguid seoses maa

erastamisega tehtud ei ole.

2(10)

4. 01.03.2019 andis Koonga vald korralduse nr 146 „Maa erastamise eeltoimingute lõpetamine ja

Koonga Vallavalitsuse 05.12.2006 korralduse „Maa ostueesõigusega erastamine ja teenindusmaa

määramine“ kehtetuks tunnistamine“, millega lõpetas Lääneranna vallas Kalli külas asuva Kalli

Karjalauda maaüksuse erastamise eeltoimingud ehitiste puudumise tõttu maaüksusel ja tunnistas

kehtetuks Koonga Vallavalitsuse 05.12.2006 korralduse nr 151. Korralduse põhjenduste kohaselt

on erastamise eeltoimingute ajal karjalauda katus lammutatud. Uut katust ehitatud ei ole ning laut

jäi ilmastiku eest kaitseta. Tänaseks on kõik Kalli karjalauda hoonetekompleksi kuuluvad ehitised

lagunenud ja kasutusest välja langenud. Maa-ameti fotolaos olevalt 03.05.2017 tehtud aerofotolt

ilmneb, et kõik Kalli karjalauda hoonetekompleksi ehitised on lagunenud ja kasutusest välja

langenud. Korralduses tugineti asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-le 3 ja

maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg-le 3 ning 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg-le 31 ning leiti,

et kaebaja on kaotanud õiguse maad ostueesõigusega erastada.

5. Kaebaja esitas 01.03.2019 korraldusele vaide, mille Lääneranna Vallavalitsus (vastustaja) jättis

rahuldamata.

6. Kaebaja esitas 28.05.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse Lääneranna Vallavalitsuse

01.03.2019 korralduse nr 146 (korraldus nr 146) tühistamiseks ja Lääneranna Vallavalitsuse

kohustamiseks jätkata maa ostueesõigusega erastamise toimingutega vastavalt Koonga

Vallavalitsuse 05.12.2006 korraldusele nr 151 „Maa ostueesõigusega erastamine ja teenindusmaa

määramine“ (korraldus nr 151).

7. Tallinna Halduskohus võttis 06.06.2019 määrusega kaebuse menetlusse, tunnistas vastustajaks

Lääneranna valla ning nõudis välja maa erastamise toimiku.

8. 18.09.2019 määrusega kaasas kohus arvamuse andmiseks menetlusse Maa-ameti.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

9. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada maaüksust, millel asuvad talle kuuluvad ehitised

vastavalt korraldusele nr 151. Kaebaja on esitanud asjakohase avalduse ning Koonga (praegune

Lääneranna) vald on korraldusega nr 151 andnud erastamiseks nõusoleku. Karjalauda katus

lammutati peale viidatud korralduse vastu võtmist.

10. Praegusel juhul on õiguslik olukord muutunud peale korralduse nr 151 vastu võtmist. Nimelt

jõustunud 14.07.2017 MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega lagunenud ja

kasutusest välja langenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

kordategemiseks. Omanikul tuleb sellised ehitised kohaliku omavalitsuse antud tähtajaks

kõrvaldada, vastasel juhul muutuvad ehitised maatüki oluliseks osaks. Kaebaja leiab, et kuna

materiaalõigus on muutunud menetluse kestel taotlejale ebasoodsaks, tuleb taotluse lahendamisel

õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise põhimõttest tulenevalt kohaldada taotleja suhtes

soodsamat normi. See tuleneb ka asjaolust, et õiguslik olukord on muutunud peale korralduse nr

151 vastu võtmist. See asjaolu tõstab kaebaja huvid kõrgemale ja vastustajal lasus igal juhul

kohustus tagada Kalli karjalauda teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine

vastavalt sellele korraldusele.

11. MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud ja

kasutusest välja langenud ehitise juurde. Kuna 05.12.2006 andis Koonga vald välja korralduse nr

151, siis tuleb eeldada, et korralduse vastu võtmise ajal olid hooned kasutamiskõlblikud ning

nende seisund vastas MaaRS § 6 lg-le 31. Ehitiste seisukord halvenes peale korralduse vastu

võtmist, mil lagunes ära karjalauda katus ja seda taastatud ei ole. Kaebaja sai teada sellest, et vastu

on võetud korraldus maa ostueesõigusega erastamiseks suuliselt 2006. aastal maakorraldaja kaudu,

kuid korraldust ennast kaebaja saanud ei olnud. Korralduse sai kaebaja kätte koos kaevatava

korraldusega.

3(10)

12. Kehtivast õigusest tuleneb, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks

anda omanikule tähtaeg ehitiste korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel oli

kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha. Kohalik omavalitsus määras praegusel juhul

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ning mingit tähtaega ehitiste korda tegemiseks ei andnud

ning seda ei ole antud kuni vaidlustatud korralduse vastu võtmiseni. Siit tulenevalt võis kaebaja

eeldada, et ehitiste seisundi osas vallal etteheited puudusid ning takistusi maa ostueesõigusega

erastamiseks ei ole.

13. Vastustaja on rikkunud oluliselt kaalutlusõigust. Seadusemuudatuse kohaselt vastustajal enam

sellist kaalutlusõigust ei ole ja tähtaja saab anda vaid ehitise kõrvaldamiseks. Võib ju lugeda, et

avalik huvi maareformi lõpetamiseks kaalub üle omandiõiguse riive, mis tekib, kui lagunenud ja

kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks, kuid kuna kohalik omavalitsus ei

ole korralduse nr 151 vastu võtmisest kuni seadusemuudatuse jõustumiseni 14.07.2017 ehk 11

aasta jooksul andnud tähtaega ehitise kordategemiseks, ei ole kohalikul omavalitsusel õigust

erastamise õiguse kaotamisele tugineda. See rikuks kaebaja õiguspärase ootuse ja võrdse

kohtlemise põhimõtet.

14. Järgnevalt on küsimus selles, kas uuel normil, mis ei näe enam võimalust anda tähtaega

ehitiste korda tegemiseks, on kaebajale koormav tagasiulatuv mõju. Kaebaja leiab, et tegemist on

koormava normiga, kuna kaebajale tähtaega ehitiste korrastamiseks ei anta.

15. Vastustaja on rikkunud hea halduse tava, jättes kaebajale mulje, et hoonete juurde maa

ostueesõigusega erastamiseks takistused puuduvad. Seepärast on MaaRS § 6 lg-l 31 koormav

tagasiulatuv mõju kaebajale. Samuti on praegusel juhul tegemist kaebaja ebaproportsionaalselt

ebavõrdse kohtlemisega uue normi tõttu. See väljendub selles, et osa taotlejatest sai korraldusega

määratud tähtaja ehitise kordategemiseks enne menetluse lõpetamist, kuid uue normi ajal seda

enam ei anta. Ehitised ei ole seisundis, mis ei võimalda nende taastamist.

Vastustaja seisukoht

16. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata.

17. Vastustaja nõustub, et MaaRS § 6 lõikel 31 on kaebajale koormav tagasiulatuv mõju. Samas

nagu kaebaja ise sedastab, võib tagasiulatuva mõju anda ka koormavale seadusesättele, kui selle

järele on põhjendatud vajadus ja sellega ei kahjustata ebaproportsionaalselt isiku õiguspärast

ootust. Seisukohta, et avalik huvi maareformi lõpetamiseks kaalub üle lagunenud ja kasutusest

välja langenud ehitise omaniku omandiõiguse riive, on avaldanud nii seadusandja kui

õiguskantsler.

18. Seadus kohtlebki ehitise omanikke erinevalt, olenevalt kas ehitis on korras ja endiselt

kasutuses või lagunenud ja kasutusest välja langenud. Õiguspärase ootuse põhimõte ei tähenda, et

isikute õiguste piiramine või soodustuste lõpetamine oleks üldse lubamatu. Kaebajal ei saanud

kunagi tekkida mõistlikku ootust, et talle antakse täiendav tähtaeg korrastada kasutusest välja

langenud ehitised, kuna omavalitsusel oli ka kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS redaktsiooni

kohaselt kaalutlusõigus, kas anda vastav tähtaeg ehitise korda tegemiseks või hoopis

lammutamiseks. Seega ei saanud kaebaja eeldada, et talle vastav tähtaeg antakse, kuid ta pidi

olema teadlik, et erastamisõiguse saamiseks peavad talle kuuluvad ehitised vastama MaaRS § 6

lg-s 3 sätestatud ehitise definitsioonile. Samuti on oluline, et ka enne 14.07.2017 kehtinud MaaRS

§ 6 lõike 31 järgi sai tähtaja ehitiste kordategemiseks määrata enne ehitise teenindamiseks vajaliku

maa määramist, mitte aga peale seda. See tähendab, et kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus,

kas anda lagunenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks või lammutamiseks kuni

ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseni, ehk praegusel juhul korralduse nr 151 vastu

võtmiseni. Seega, olenemata sellest, millist MaaRS redaktsiooni kohaldada, ei oleks vastustajal

enam peale korralduse nr 151 vastuvõtmist seadusest tulenevalt alust täiendavat tähtpäeva ehitiste

kordategemiseks määrata.

4(10)

19. Puudub vaidlus, et korralduse nr 151 vastu võtmise seisuga kaebajale kuuluvate ehitiste

seisukord ostueesõigusega erastamist ei takistanud. Seega puudus vastustajal alus tähtaja

andmiseks. Kaebajale pidi sõltumata vastustaja tegevusest olema selge, et erastamiseks annavad

õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras ehitised. Kui ehitised korras ei olnud, et ei

saanud kaebajal erastamisõiguse saamiseks õiguspärast ootust tekkida.

20. Kohalikul omavalitsusel puudus korralduse nr 146 vastu võtmise seisuga kaalutlusõigus

tähtaja määramise osas ning vastustaja ei pidanud täiendava tähtaja andmist kaaluma. Asjaolu, et

antud juhul on erastamise protsess veninud, ei ole vastustajale ette heidetav, sest kaebajale olid

teada tingimused, mis viiksid teda rahuldava tulemuseni.

21. Vastustajal puuduvad andmed, kuidas korraldus nr 151 kaebajale kätte toimetati. Samas pidi

kaebaja korraldusest igal juhul teadlik olema, kuivõrd osales isiklikult toimingutel, mis eelnesid

korralduse vastuvõtmisele ja olid erastamist ettevalmistavad tegevused. Seda kinnitab kaebaja

allkiri piiriprotokollil (katastriüksuse moodustamise toimiku lk 11), mis koostati 08.11.2006.

Ametnik Mihkel Kalmarule meenub ka telefonivestlus kaebajaga arvatavasti 2007. aastal, kus ta

teatas kaebajale, et hoolimata esialgsest maa mõõdistamise kooskõlastamisest (katastriüksuse

moodustamise toimiku lk 5) ei pea maavanem erastamist siiski võimalikuks lagunenud hoone

tõttu.

22. Ehitiste seisukord paistab ortofotodelt ja Maa-ameti aeropiltidelt. Viimased fotojäädvustused

on tehtud M. Kalmaru poolt 31.10.2018.

23. Valla poolsed erastamise eeltoimingud lõppesidki korralduse nr 151 andmisega ja toimikute

edastamisega maavanemale. Puudusteta toimiku oleks maavanem pidanud esitama koos

katastrikande

avaldusega

(kandeavaldus

15.12.2006,

toimiku

lk

13)

katastriüksuse

registreerimiseks. Mingil ajal 2007. a tagastati maavalitsusest erastamise toimik ilma kaaskirjata.

Ainus põhjendus on märkus katastriüksuse moodustamise toimiku kaanel „Tagastada vallale ei

vasta MRS-le“. Tagastamise põhjenduse on alla kirjutanud endine Pärnu maavalitsuse

maatoimingute talituse juhataja Rein Klaassen. Telefonivestluses ametnik Mihkel Kalmaru ja Rein

Klaassen vahel (2007. aastal) viimane ka kinnitas, et hoolimata esialgsest maa mõõdistamiseelsest

kooskõlastamisest ta erastamist siiski lubada ei saa liiga lagunenud ehitiste tõttu.

Maa-ameti seisukoht

24. Maa-amet leiab, et kaebaja nõuded on põhjendamatud ja tuleb jätta rahuldamata, kuna

maaüksusel ei asu ehitisi, mis vastaksid MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud nõuetele. Korraldus nr 151

on olnud algusest peale õigusvastane.

25. Arvestades, et juba korralduse nr 151 andmise ajal oli Kalli karjalauda katus põhimõtteliselt

sisse kukkunud ja hoonet ei olnud nõnda võimalik sihipäraselt kasutada, siis oleks tulnud seda

tõlgendada MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses sellisel määral lagunenud ehitisena, mis ei anna õigust

ehitise juurde maad ostueesõigusega erastada. Seega hindas Koonga vald ehitise seisukorda

ebaõigesti ja Maa-ameti hinnangul on korraldus nr 151 olnud algusest peale õigusvastane.

Korralduse nr 151 kehtetuks tunnistamine korraldusega nr 146 on igati põhjendatud, vajalik ja

õiguspärane. Maa-ameti 2006. aasta ortofotolt on näha ehitiste seisukord korralduse nr 151

andmise ajal. Asjaoludest selgub, et Koonga Vallavalitsus edastas erastamistoimiku Pärnu

maavanemale, mis 2007. aastal vallale tagastati. Kahjuks puudub tagastatud toimiku juures

kaaskiri, kuid toimiku kaanel on märkus „Tagastada vallale ei vasta MRS-ele RK“. Maa-ametil

Pärnu maavalitsuse õigusjärglasena on keeruline tuvastada ja seletada, mis põhjusel puudus

tagastataval toimikul kaaskiri ja selle asemel oli toimiku kaanel märkmepaber lühikese märkusega,

kuid Maa-amet nõustub vastustaja selgitusega, et kõige tõenäolisemalt on tegemist erastamisest

keeldumisega liiga lagunenud ehitiste tõttu (MaaRS § 6 lg 31). Maa-ameti 2006. aasta ortofotodelt

on kahtlusteta näha, et karjalauda hoone ei olnud kasutuses ja katus oli märgatavalt lagunenud.

5(10)

26. Kaebaja esitas avalduse Kalli karjalauda ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks

10.12.1997. Tol ajal kehtinud MaaRS § 6 lõige 3 ja Planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 ei pidanud

samuti silmas lagunenud ehitisi.

27. MaaRS § 6 lg 31 nimetatud tunnustele vastava ehitise tarbeks maa ostueesõigusega erastamisel

omab olulist tähtsust ka erastamise eeltoimingute järjekord, s.t esmalt võib kohalik omavalitsus

erastamise õigustatud subjektile anda tähtaja (kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS redaktsioon)

lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste kordategemiseks, misjärel määratakse ehitiste

teenindamiseks vajalik maa ning pärast korda tegemist saab erastamise eeltoiminguid jätkata.

Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 151 vastuvõtmise vahel oli ligi 9 aasta pikkune

periood, mille jooksul oli kaebajal erastamisõiguse säilitamiseks piisavalt aega, et ehitised korda

teha. Samuti, kui kaebaja uskus korralduse nr 151 kehtima jäämist, oli tal enne 2017 jõustunud

seadusemuudatust piisavalt aega huvi tunda, mis põhjusel on erastamine peatunud ja soovi korral

oma õigusi kaitsta. Käesolevas asjas esitatud ortofotodelt on näha, et kaebaja ei ole ehitiste

taastamise vastu huvi tundnud. Nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad

maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu

maareformi aja ning kaebajal pidi sõltumata vallavalitsuse tegevusest olema selge, et maa

ostueesõigusega erastamiseks annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised.

28. Olenemata sellest, kas kaebaja korralduse nr 151 olemasolust teadis, oli tal erastamisavalduse

esitamisest kuni 14.07.2017 kehtima hakanud seadusemuudatuseni ligi 20 aastat aega, et pöörduda

kohaliku omavalitsuse poole info saamiseks, mis põhjusel ei ole erastamistoiminguid lõpule

viidud. Ei ole eluliselt usutav, et kaebaja enne korralduse nr 146 saamist ei teadnud, et

erastamistoimingud on lõpule viimata ja maa kinnistusraamatusse kandmata. Seega ei ole kaebaja

nõue, et kohalik omavalitsus oleks pidanud andma talle tähtaja ehitiste korda tegemiseks, esitatud

tähtaegselt.

29. Kohtupraktikast (Riigikohtu lahend asjas 3-16-579) tulenevalt ei ole põhjendatud kaebaja

väited, et seadusemuudatused, mis ei anna enam õigust määrata tähtaega ehitiste kordategemiseks,

on tema suhtes koormavad. Isik ei saa eeldada, et maareform kestab igavesti ja õiguslik olukord

püsib muutumatuna määramata ajani.

KOHTU PÕHJENDUSED

30. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada Lääneranna vallas, Kalli külas asuvat maaüksust,

mille erastamise võimalikkuse kohta on Koonga Vallavalitsus andnud 05.12.2006. a korralduse nr

151. Kaebaja soovib erastada ostueesõigusega maad 7 ha ulatuses Kalli karjalauda hoonete juurde.

Nagu nähtub haldusasja materjalide juures olevatelt plaanidelt, siis on ehitised omavahel tihedalt

ühendatud (tl 44 ja 46) ning kajastuvad plaanidel ühtse ehitisena.

31. Asja materjalide kohaselt ei ole kaebaja ja vastustaja vahel vaidlust selles, et korralduse nr 151

andmise hetkel vastasid maaüksusel asuvad ehitised MaaRS § 6 lg-s 3 sätestatud nõuetele, st

tegemist oli ehitistega, mille seisukord maa ostueesõigusega erastamist ei takistanud. Viidatud

seisukohaga ei nõustu Maa-amet, kelle väidete kohaselt ei vastanud ehitiste seisund ka korralduse

nr 151 andmisel MaaRS § 6 lg 3 nõuetele ja ehitised olid juba tol hetkel lagunenud ja kasutusest

välja langenud ning korraldus juba selle andmise hetkel õigusvastane. Maa-ameti, vastustaja ja

kaebaja vahel ei ole aga erimeelsust selles, et korralduse nr 146 andmise (01.03.2019) seisuga ei

vasta Kalli karjalauda hooned enam MaaRS § 6 lg 3 tunnustele, kuivõrd nende katus on

lammutatud. Kaebaja ei ole ka väitnud, et Kalli karjalauda hoonete kompleks vastas MaaRS § 6 lg

3 nõuetele 14.07.2017, st ajal, mil jõustus MaaRS § 6 lg 31 uues redaktsioonis. Samuti ei ole

kaebaja esitanud vastuväiteid seonduvalt vastustaja poolt esitatud ortofotodega, millelt nähtub, et

hooned on lagunenud ka 2015. aastal.

32. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustajal oli õigus peale korralduse nr 151 vastu võtmist

hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti ning lõpetada erastamise eeltoimingud ilma

kaebajale ehitiste korda tegemise tähtaega määramata. Samuti on poolte vahel vaidlus selles, kas

6(10)

korralduse nr 146 andmisel on põhjendatud lähtuda MaaRS § 6 lg 31 redaktsioonist, mis jõustus

14.07.2017. a.

33. Kohus leiab, et sõltumata sellest, et Koonga Vallavalitsuse 05.12.2006 korraldusega nr 151

määrati Kalli karjalauda hoonete teenindamiseks vajalik maa ja nõustuti selle ostueesõigusega

erastamisega, ei tähenda see, et olukorras, kus maa ostueesõigusega erastamise küsimus oli

lõplikult lahendamata ja ehitiste seisukord vahepealsel ajal muutunud, ei saanud vastustaja

otsustada erastamise eeltoimingute lõpetamist ning tunnistada korraldust nr 151 kehtetuks.

Põhjendan seisukohta järgmiselt.

34. MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või

kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Asja materjalide põhjal ei ole üheselt tuvastatav, millises

seisus olid Kalli karjalauda hooned 05.12.2006 korralduse nr 151 andmise hetkel ja kas need

vastasid MaaRS § 6 lg 3 nõuetele. Kalli karjalauda katastriüksuse toimikus ehitiste seisukorra

kohta andmed puuduvad ning erastamise eeltoimingute tegemisel on lähtutud eeldusest, et

maaüksusel paiknesid nõuetele vastavad ehitised. Viimane dokument toimikus on Koonga valla

15.12.2006 kiri nr 17-4.1/485 (tl 47), millega edastati Maa-ameti Pärnu katastribüroole Kalli

karjalauda maaüksuse toimik maaüksuse katastrisse kandmiseks. Nimetatud kirjale järgnevad

dokumendid puuduvad. Katastriüksuse toimiku kaanel on küll kollases ruudus (ilmselt

märkmepaber) märkus „Tagastada vallale ei vasta MRS-le RK“, kuid nimetatud märkuse põhjal ei

ole tuvastatav selle koostanud isik, ega toimiku tagastamise põhjus. Märkuses ei viidata ehitiste

seisukorrale ning seega ei saa väita, et toimiku tagastamise tingis just nimetatud puudus. Maa-

amet ja vastustaja on küll edastanud kohtule lingi Maa-ameti ortofotole aastast 2006, millelt on

näha ehitis, mille katus on sisse langenud, kuid nimetatu on ka ainus tõend ehitiste võimaliku

seisukorra kohta 2006.aastal. Nimetatud tõend ei ole kohtu arvates aga piisav selleks, et väita, et

ehitised ei vastanud nõuetele juba korralduse nr 151 andmisel. Seega ei ole tõendatud Maa-ameti

seisukoht, mille kohaselt oli korraldus nr 151 õigusvastane juba selle andmisel, kuna ehitised ei

vastanud seaduses sätestatud nõuetele juba 05.12.2006. aastal.

35. Kohus on aga seisukohal, et asjaolu, et korralduse nr 151 vastu võtmise hetkel võisid Kalli

karjalauda hooned vastata MaaRS § 6 lg 3 nõuetele ei muuda fakti, et ehitiste seisukord muutus

peale korralduse nr 151 vastu võtmist. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et karjalauda katus on

lammutatud peale korralduse nr 151 vastu võtmist, uut katust ei ehitatud ning karjalaut jäi

ilmastiku eest kaitseta, millest tulenevalt olid korralduse nr 146 vastu võtmise hetkeks kõik Kalli

karjalauda kompleksi kuuluvad ehitised lagunenud ja kasutusest välja langenud.

36. Kaebaja erastamisavalduse esitamise (10.12.1997) ajal ei näinud seadus ette võimalust anda

tähtaega hoonete kordategemiseks. Kui ehitis ei vastanud tol ajal kehtinud planeerimis- ja

ehitusseaduse § 38 nõuetele, siis erastamisõigust ei olnud. 22.03.1999 jõustunud MaaRS § 6 lg 31

nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi ei käsitata ehitistena maareformi

seaduse tähenduses ning õigus erastada nende juurde maad ostueesõigusega tekib üksnes siis, kui

need on kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks korda tehtud. Alates 16.07.2000 lisandus

sättesse tingimus, et ehititse kordategemise tähtaja andmisel määratakse kindlaks ehitiste

teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitiste kordategemist erastada. Seega tuli

erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitiste korrastamiseks või

kõrvaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha.

Seega võis kohalik omavalitsus anda kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS redaktsiooni järgi

erastamise õigustatud subjektile tähtaja lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste korda

tegemiseks, misjärel määratakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning alles pärast ehitiste

korda tegemist saab erastamistoiminguid jätkata, sh moodustada katastriüksuse, edastada

katastriüksuse moodustamise toimiku registreerimiseks maakatastrile jne. Vastustaja osundab

siinjuures õigesti, et tähtaja ehitiste korda tegemiseks sai alates 16.07.2000 kehtinud MaaRS § 6 lg

31 järgi anda üksnes enne ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramist. Seega, kuna

korraldusega nr 151 oli ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratud, siis ei pidanud kohalik

7(10)

omavalitsus tol ajal kehtinud õiguse kohaselt andma kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks.

Tähtaja oleks enne 14.07.2017 aastat saanud anda juhul, kui vastustaja oleks hinnanud olukorda

toimiku tagastamise järgselt uuesti ja korraldus nr 151 oleks tunnistatud kehtetuks enne

14.07.2017.

37. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a määrusega nr 267 on kinnitatud Maa ostueesõigusega

erastamise kord (ostueesõigusega erastamise kord). Nimetatud korra punkti 15 kohaselt määrab

kohalik omavalitsus erastatava maa suuruse ja piirid ning edastab punkti 16 kohaselt

ostueesõigusega erastamise toimiku koos otsusega erastamise korraldajale. Seda on vastustaja

praegusel juhul teinud. Kohaliku omavalitsuse seisukoht erastamise võimalikkuse kohta sisaldus

korralduses nr 151. 15.12.2006 (tl 47) edastati toimik erastamise korraldajale, st Maa-ameti Pärnu

katastribüroole. Ostueesõigusega erastamise korra punkti 23 kohaselt pidi erastamise korraldaja

võtma toimiku saamise järgselt vastu ostueesõigusega erastamise otsuse, mis tuli punkti 24

kohaselt teha teatavaks kaebajale. Puudub vaidlus, et toimik tagastati vastustajale, mis tähendab, et

erastamise menetlust ei viidud lõpule. Samuti puudub vaidlus, et toimiku tagastamise järel ei ole

vastustaja teinud ühtegi toimingut, sh ei informeerinud kaebajat sellest, et erastamise toimik on

tagastatud ega asunud välja selgitama, kas erastamine on ehitiste seisukorrast tulenevalt

põhjendatud. Vastustaja tegevusetust tuleb pidada õigusvastaseks, kuna kohalik omavalitsus on

menetlusega põhjendamatult viivitanud. Erastamise eeltoimingutega ei ole toimiku tagastamise

järel jätkatud ning on kaebajat ei ole sellest informeeritud.

38. Samas ei ole tegevusetus ette heidetav üksnes vastustajale. Ehkki kohalikult omavalitsuselt

oleks tulnud eeldada kaebaja informeerimist asjaolust, et erastamise eeltoiminguid ei saa lõpetada

põhjusel, et katastriüksuse toimik tagastati ning olukorra ümber vaatamist enne MaaRS § 6 lg 31

uue redaktsiooni jõustumist 14.07.2017 aastal, ei õigusta see kaebaja hoolimatut suhtumist talle

kuuluva vara seisundi suhtes. Nagu kohus eelpool märkis, siis ei ole MaaRS mitte kunagi

võimaldanud maad erastada lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Korralduse nr

151 vastu võtmise ning selle kehtetuks tunnistamise vahel korraldusega nr 146 on 13 aasta

pikkune periood, mille jooksul oli kaebajal piisavalt aega, et tunda huvi, kas ostueesõigusega

erastamise õiguse säilitamiseks on vajalik teha mingeid toiminguid. Kaebaja on aga ehitiste katuse

vähemalt peale korralduse nr 151 vastu võtmist lammutanud ning soodustanud oma hooletu

suhtumisega teadlikult ehitiste seisundi halvenemist. Samuti oli tal enne 2017 aasta

seadusemuudatuse jõustumist, mis enam täiendava tähtaja andmist ehitiste korda tegemiseks ei

võimaldanud, piisavalt aega, et tunda huvi, mis põhjusel on erastamise menetlus veninud ja soovi

korral oma õigusi kaitsta. Nii Maa-ameti kui ka vastustaja poolt esitatud ortofotodelt erinevatest

aastatest (lingid Maa-ameti ajaloolistele kaartidele) on näha, et kaebaja ei ole teinud midagi

selleks, et ehitisi taastada või säilitada. Mõistlik isik ei saa eeldada, et erastamisõiguse

säilitamiseks peab ta ehitised korda tegema vaid juhul, kui kohalik omavalitsus talle selleks tähtaja

määrab. Kaebajale pidi sõltumata vastustaja tegevusetusest olema selge, et maa omandamiseks

soodustingimustel annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised. Kaebaja

aga lasi ehitistel laguneda.

39. Kaebaja on menetluses küll tuginenud väitele, et talle ei toimetatud korraldust nr 151 kätte,

kuid kohtu hinnangul nähtub katastriüksuse erastamise toimikust, et kaebaja pidi olema erastamise

eeltoimingute tegemisest igal juhul teadlik ning pidi ise tundma huvi selle vastu, kas kohalik

omavalitsus on võtnud vastu haldusakti erastamise võimalikkuse või erastamisest keeldumise

kohta. Kaebaja on allkirjastanud 20.11.2006 piiriprotokolli (tl 46) katastriüksuse piiride

kättenäitamise kohta. See tähendab, et ta osales isiklikult toimingutel, mis eelnesid korralduse nr

151 vastu võtmisele. Seega isegi juhul, kui kaebajale ka korraldust nr 151 kätte ei toimetatud,

tuleb kaebaja lugeda erastamise eeltoimingutest teadlikuks alates 20.11.2006. Seega oli kaebajal

alates erastamisavalduse esitamisest kuni 14.07.2017 kehtima hakanud seadusemuudatuseni aega

vähemalt 20 aastat, et pöörduda kohaliku omavalitsuse poole info saamiseks, mis põhjusel ei ole

erastamistoiminguid lõpule viidud. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et kaebaja kuni

8(10)

korralduse nr 146 kättesaamiseni ei teadnud, et erastamistoimingud on lõpetamata ning uskus, et ta

saab soodustingimustel maa erastada sõltumata sellest, et maatükil asuvad ehitised on lagunenud.

Nagu kohus eelpool märkis, siis sellises olukorras saab kohalikule omavalitsusele küll ette heita

tegevusetust maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamata jätmisel perioodil 2007 kuni

01.03.2019 ning eriti perioodil 2007 kuni 14.07.2017, kuivõrd olukorras, kus ehitiste seisukorrast

tulenev takistus erastamismenetluse jätkamiseks oleks tuvastatud enne MaaRS § 6 lg 31 uue

redaktsiooni jõustumist 14.07.2017. aastal, oleks kohalik omavalitsus ilmselt saanud vajadusel

teostada toimiku tagastamisele järgnevas menetluses kaalutlusõigust ning otsustada, kas anda

kaebajale tähtaeg ehitiste korda tegemiseks või mitte. Nimetatu ei tähenda aga, et vastava tähtaja

saaks vastustaja anda kaebajale ka praegu, kuivõrd 14.07.2017. aastal jõustunud seadusemuudatus

sellist võimalust enam ette ei näe.

40. Puudub vaidlus selles, et õiguslik olukord on peale korralduse nr 151 andmist muutunud, sest

14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega lagunenud ja

kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

kordategemiseks. Viidatud sätte kohaselt tuleb omanikul sellised ehitised kohaliku omavalitsuse

antud tähtajaks kõrvaldada, vastasel juhul muutuvad nad maatüki oluliseks osaks. Seega saaks

kohalik omavalitsus anda alates 14.07.2017 lagunenud ehitiste omanikule tähtaja vaid lagunenud

ehitiste kõrvaldamiseks. Olukorras, kus ehitised on lagunenud peale seda, kui kohalik omavalitsus

on võtnud vastu maa ostueesõigusega erastamise korralduse (ning selles küsimuses puudub

vaidlus), kuid maa ostueesõigusega erastamise küsimus jäi lahendamata, kuna erastamise

korraldaja ei pidanud erastamist võimalikuks, ei saa kohalik omavalitsus alates 14.07.2017 anda

toimiku tagastamisele järgnevas erastamismenetluses ehitiste omanikule tähtaega ehitiste korda

tegemiseks, kuna selleks ei ole enam õiguslikku alust.

41. Kaebaja leiab, et kuna materiaalõigus on muutunud menetluse kestel taotlejale

ebasoodsamaks, tuleb taotluse lahendamisel tulenevalt õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise

põhimõttest kohaldada taotleja suhtes varem kehtinud soodsamat normi. Kohus kaebaja

käsitlusega ei nõustu. Riigikohus on oma 26.06.2018 lahendi nr 3-16-579 punktis 9 selgitanud, et

kuna maa ostueesõigusega erastamise taotluste esitamise tähtaeg on ammu möödunud, poleks

sellise tõlgenduse korral seadusemuudatust võimalik kohaldada ühegi lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ehitise puhul, sest kõik taotlejad on oma avaldused juba esitanud. Õigusnormile

antav tõlgendus ei tohi muuta normi kasutuks. Kui normi kohaldamise eeldused on täidetud ega

esine erandlikku seadusest tulenevat alust normi kohaldamata jätmiseks (näiteks rakendussätetes),

ei saa kohus normi meelevaldselt kohaldamata jätta. Kui kohus tuvastab normi rakendamisel

vastuolu õiguspärase ootuse või võrdse kohtlemise põhimõttega, tuleb algatada põhiseaduslikkuse

järelevalve menetlus ( HKMS § 158 lg 4). Samas lahendis on Riigikohus seoses MaaRS § 6 lg 31

alates 14.07.2017 kehtiva normi võimaliku vastuoluga õiguspärase ootuse põhimõttega rõhutatud,

et seadusandja peaks üldjuhul vältima koormavatele õigusnormidele (ebaehtsa) tagasiulatuva jõu

andmist, s.o koormava normi kohaldamist õigussuhetele, mis tekkisid enne normi jõustumist.

Siiski võib tagasiulatuva jõu anda ka koormavatele seadusesätetele, kui selle järele on põhjendatud

vajadus ja sellega ei kahjustata ebaproportsionaalselt isiku õiguspärast ootust (vt nt haldusasjad nr

3-3-1-11-03 p 33, nr 3-3-1-80-16, p 29). Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 31.

jaanuari 2012. a otsuses asjas nr 3-4-1-24-11 leiti, et ehkki õiguspärase ootuse põhimõte ei nõua

kehtiva normi kivistamist, tuleb silmas pidada, et õigus ei tohi olla õiguse subjekti suhtes

sõnamurdlik. Igaüks peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada vähemalt

seaduses sätestatud tähtaja jooksul ning igaühel on õigus mõistlikule ootusele, et seadusandja

lubatut rakendatakse isiku suhtes, kes on hakanud oma õigusi realiseerima (p 49). Seega tuleb

hinnata, kas MaaRS § 6 lg 31 uues redaktsioonis on koormav norm, millel on tagasiulatuv mõju.

Selleks, et õiguspärast ootust rikkuda, peab see olema tekkinud. Riigikohus selgitab, et 14.07.2017

jõustunud seadusemuudatuse kohaselt ei ole kohalikul omavalitsusel enam kaalutlusõigust, kas

anda tähtaeg ehitiste korda tegemiseks või kõrvaldamiseks. Seadusemuudatuse kohaselt kohalikul

omavalitsusel enam sellist kaalutlusõigust pole ning tähtaja saab anda vaid lagunenud ehitise

9(10)

kõrvaldamiseks. Seletuskirjas on öeldud, et kui isik pole maareformi algusest möödunud 25 aasta

jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud, võib eeldada omaniku tegevusetust omandist

loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse riive,

mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks.

Seletuskirjas on rõhutatud, et kui kohalik omavalitsus on andnud tähtaja ehitise kordategemiseks

ja omanik pole seda teinud, ei ole õigust tähtaega pikendada. Riigikohus rõhutab, et arvestades, et

praeguse normi korral jääb osa taotlejate puhul üldse ära nn viimane hoiatus ehitiste

korrastamiseks enne menetluse lõpetamist, võib nende jaoks olla tegemist koormava normiga.

Taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitisi ei

korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse

lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine.

42. Kaebaja puhul seisneb antud juhul erisus selles, et põhjusel, et ehkki toimik tagastati

vastustajale 2007. aastal, ei teinud vastustaja perioodil 2007 kuni 2017 midagi selleks, et

erastamismenetlusega edasi minna või menetlus lõpetada. Viidatud ajavahemiku jooksul oleks

kohalik omavalitsus saanud vajadusel tunnistada korralduse nr 151 kehtetuks ja anda kaebajale

tähtaeg ehitiste korrastamiseks. Kaebaja on praegusel juhul olukorras, kus tema puhul on jäänud

ära nn viimane hoiatus enne menetluse lõpetamist. Samas nagu kohus eelpool märkis, siis ei ole

kaebaja tundnud huvi erastamismenetluse käigu suhtes ega esitanud ka nõudeid seonduvalt

menetluse viibimisega. Toimikus ei ole ühtegi kaebaja poolt vallavalitsusele esitatud teabenõuet

ning kaebaja ei ole ka väitnud, et ta teabenõudeid esitanud oleks. Kaebaja on seejuures jätnud oma

vara vajaliku hooleta ning lasknud sel teadlikult laguneda. Asjaolu, et kaebajale ei antud tähtaega

ehitiste korda tegemiseks ei tähenda igal juhul, et normil on koormav tagasiulatuv mõju, nagu

ekslikult leiab kaebaja. Kaebajal oli võimalik hoida ehitised korras ning tagada seega

erastamisõiguse säilimine. Kaebaja seda aga ei teinud. Vastustaja poolt asja materjalide juurde

lisatud fotode (tl 64-69) põhjal on usutav, et sellisel määral lagunenud hooneid, nagu kaebajale

kuuluvad, et saa enam korda teha. Sellised hooned tuleks uuesti üles ehitada, mis ei ole enam mitte

vana korda tegemine, vaid uue hoone püstitamine. Seega, kui kohaliku omavalitsuse tegevus oligi

mingis osas õigusvastane, ei saa seda pidada otseselt ilmnenud tagajärje põhjuseks. Kaebaja ise on

lasknud teadlikult oma varal laguneda. Seega puudub praegusel juhul MaaRS § 6 lg-l 31 kohane

koormav tagasiulatuv mõju kaebajale.

43. Kaebaja puhul on küll tegemist ebavõrse kohtlemisega uue normi tõttu, kuna osa taotlejatest

sai korraldusega määratud tähtaja ehitise kordategemiseks enne menetluse lõpetamist, aga uue

normi kehtivuse ajal kohalik omavalitsus seda enam anda ei saa. Kaebaja 10.12.10997 aasta

avalduse alusel alustatud maa ostueesõigusega erastamise menetlus lõppes uue normi kehtivuse

ajal. Kohus leiab aga, et ka praegusel juhul on kohaldatav Riigikohtu lahendi nr 3-16-579 punktis

15 toodud printsiip, mille kohaselt piisab ebavõrdse kohtlemise õigustamiseks mõistlikust ja

asjakohasest põhjusest. Kolleegiumi hinnangul on normi kehtestamise eelnõu seletuskirjas toodud

vajadus maareformi lõpetamiseks piisav, et õigustada kaebaja ebavõrdset kohtlemist. Maareform

on kestnud juba üle 25 aasta ja juba aastaid on tegeletud reformi lõpuleviimisega. 20. märtsil 2013

jõustunud maareformi seaduse muutmise ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse § 1

p 27 nägi ette konkreetsed tähtajad maareformi toimingute tegemiseks, mis pidi seletuskirja

kohaselt võimaldama maareformi kiiremat lõpuleviimist. Maareformiga sooviti lõpule jõuda 31.

detsembriks 2017. Kogu selle aja oli kaebaja ka praeguses haldusasjas teadlik, et juhul, kui ta

ehitisi korda ei tee, ei ole tal õigust maad ostueesõigusega erastada. Kaebaja on lasknud teadlikult

ehitistel laguneda määral, mis muudab nende korda tegemise võimalikkuse pigem ebareaalseks.

Seega kaalub ka praeguses asjas avalik huvi maareformi lõpetamise vastu üles kaebaja huvi

erastada maad soodustingimustel.

44. Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused korralduse nr 146 tühistamiseks kohtumenetluses.

Korraldus on antud selle andmisel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas. Vastustajal oli

10(10)

õigus peale korralduse nr 151 vastu võtmist hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti

ning lõpetada erastamise eeltoimingud ilma kaebajale ehitiste korda tegemise tähtaega määramata

45. MaaRS § 6 lg 31 alates 01.07.2017 kehtivas redaktsioonis teeb kohustamiskaebuse

rahuldamise võimatuks. Isegi, kui asuda seisukohale, et vastustaja on maa ostueesõigusega

erastamise menetlemisel rikkunud menetlusnorme, siis ei saaks ta praegu teha teistsugust otsust,

sest ehitised ei vasta MaaRS § 6 lg 3 nõuetele ja tähtaega nende kordategemiseks enam anda ei

saa.

46. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUD

47. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja

kaasatud haldusorgan menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega menetluskulude küsimust

ei tõusetu.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm