2-18-19381/28 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.01.2020. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-19381

Tsiviilasi

OÜ

Raatuse

Maja

hagi

Laevastiku

OÜ

vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

008/2018/2408 ja kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks

nõusoleku andmiseks

Hagi hind

305 518, 71 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Asja arutamine

Hageja: OÜ Raatuse Maja (registrikood 11775129, asukoht

Puiestee 71a, Tartu)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rene Varul

(e-post: rene@advokaadid.ee)

Kostja: Laevastiku OÜ (registrikood 12778294, asukoht

Sõle 25b/2-11, Tallinn)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarmo Repp

(e-post: tarmo.repp@eversheds-sutherland.ee)

11.12.2019 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata.

2. Hagi rahuldada.

3. Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 008/2018/2408 lubamatuks.

4. Kohustada kostjat OÜ Laevastiku andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on

kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande

kustutamiseks.

5. Asendada kostja OÜ Laevastiku nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks

tsiviilseadustiku seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulud jätta kostja kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb

apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Harju Maakohtule esitatud hagi kohaselt Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-10-36304,

AS B (registrikood xxx, praegune AS T N) hagi OÜ R ja F E OÜ vastu 278 601,11 euro ja viivise

saamiseks.

Vastavalt

Harju

Maakohtu

29.07.2010.a.

hagi

tagamise

määrusele

kanti

kinnistusraamatusse kohtulik hüpoteek summas 4 725 566, 01 krooni AS B kasuks. Kohtulik

hüpoteek hakkas koormama F E OÜ-le kuulunud hoonestusõigust (registriosa nr xxx), mis

koormas Tallinnas, XXX asuvat kinnistut (reg.-osa nr xxx). Hageja Raatuse Maja OÜ on

praeguseks nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse omanik. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012. a

määrusega, tsiviilasjas nr 2-10-36304, kinnitati poolte kompromiss ja lõpetati kohtuasja menetlus.

Kompromissimääruse p 9 järgi jäi hagi tagamise korras seatud hüpoteek tagama kompromissi

täitmist AS B (praegune AS T N) kasuks. Kuna eelviidatud kohtulikku kompromissi võlgnik F E

OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus AS T N selle sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme

sundrealiseerimiseks Tallinna kohtutäitur K Pi poole. Kohtutäitur K P menetles F E OÜ

võlgnevusi täitemenetluses nr 025/2012/3422, kus asuti realiseerima võlgnik F E OÜ-le kuulunud

hoonestusõigust, mis koormab Tallinnas, xxx asuvat kinnistut. Vastavat hoonestusõigust koormas

kokku 3 kohtulikku hüpoteeki: AS T N (endine AS B), OÜ B ja R K AS-i kasuks seatud

kohtulikud

hüpoteegid.

Kohtutäitur

K

P

võõrandas

hoonestusõiguse

12.09.2013.a.

enampakkumisel, kusjuures selle hoonestusõiguse omandas sissenõudja ja I järjekoha

hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N (ostja) nõudega

võlgniku F E OÜ vastu. Lisan hagiavaldusele kohtutäitur K Pi koostatud 12.09.2013

enampakkumise akti. Kohtutäitur K Pi avalduste alusel on peale hoonestusõiguse sundmüüki

kinnistusraamatust kustutatud OÜ B (II järjekoha hüpoteek) ja R K AS-i (III järjekoha hüpoteek)

kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid, kuid AS T N kasuks seatud kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi

AS T N avalduse alusel kustutamata. AS T N on võõrandanud 28.04.2015.a. lepingu alusel

kohtuliku hüpoteegi edasi OÜ-le Laevastiku (kostja), kes on kantud kinnistusraamatusse uue

(kohtuliku) hüpoteegipidajana. Kuivõrd hageja seisukohalt on kostja kasuks seatud kohtulik

hüpoteek nö. tühi hüpoteek, sest see ei taga peale hoonestusõiguse sundrealiseerimist enam

nõudeid, esitas hageja läbi kinnistuportaali avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ja otse

kostjale 03.12.2018.a. e-kirjaga taotluse vastava nõusoleku andmiseks. Hageja on saanud seepeale

Tallinna kohtutäitur M Kult 05.12.2018.a. täitmisteate, mille kohaselt on kostja esitanud

30.11.2018.a. kohtutäiturile sundtäitmiseks kohtuliku hüpoteegi, mille kostja on omandanud

28.04.2015.a. lepingu alusel. Seega on kohtutäitur M K alustanud täiteasja nr 008/2018/2408 ja

soovib realiseerida sama nõude katteks sama hoonestusõigust, mis on kord juba sundtäidetud

kohtutäitur K. Pi poolt 12.09.2013.a. enampakkumise kaudu.

Hageja taotleb algatatud täiteasja nr 008/2018/2408 lubamatuks tunnistamist, kuna hageja on

seisukohal, et nõue on konkreetsest hoonestusõigusest juba rahuldatud ja sama kohtuliku hüpoteegi

kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Samuti nõuab hageja kohtuliku

hüpoteegi kustutamist, kuna sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude kaudu seda eesmärki ei

saavuta. Kinnistusraamatu kanne on muutunud kohtuliku hüpoteegi kande osas ebaõigeks.

Hageja leiab, et kohtutäitur K Pi poolt 12.09.2013 enampakkumisel müüdud hoonestusõiguse

puhul loeti vastavalt TMS § 158 lg 3 lõppenuks toonasele sissenõudjale AS T N kuulunud kohtulik

hüpoteek. Kohtutäitur K. Pi büroost on selgitatud kohtuliku hüpoteegi püsimajäämist sellega, et

toonane sissenõudja AS T N esitas peale enampakkumist (12.09.2013.a.) kohtutäiturile dokumendi

AS T N kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi kehtima jäämiseks, millest tulenevalt ei kuulunud

kinnistusraamatust kustutamisele reg.-osa nr xxx neljandasse jakku sisse kantud kohtulik hüpoteek

summas 4 725 566,01 krooni AS B (praegune AS T N) kasuks. Käesoleval juhul on rakendunud

TMS § 159 lg 1 reegel, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga

lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima, kui õigustatud isik ja ostja selles

notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne

avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks. Kuivõrd sissenõudja AS T N oli

kohtuliku hüpoteegi järgi õigustatud isik ja enampakkumisel hoonestusõiguse ostja samas isikus,

siis esitas ta kohtutäitur K. Pile TMS § 159 lg 1 järgselt avalduse (sisuselt kokkulepe iseendaga), et

kohtulik hüpoteek jääks kinnistusraamatusse püsima. Samas sätestab TMS § 159 lg 2, et § 159

lõikes 1 nimetatud juhul loetakse kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast.

Seega tuleneb TMS § 158 ja 159 lg 2, et AS T N (õigustatud isik) nõue on hoonestusõigusest

(kinnisasi) rahuldatud. See tähendab, et AS T N ega kostja (uus sissenõudja) ei saa enam pöörata

nõuet (F E OÜ vastu) sama hoonestusõiguse vastu – õigustatud isiku nõue on sellest

hoonestusõigusest juba rahuldatud.

TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud. Hageja on

seisukohal, et on ka loomulik ja mõistetav, et sama nõuet ei saa samast hoonestusõigusest mitu

korda rahuldada, st. et õigustatud isik ei saa mitu korda panna täitma sama kohtulikku hüpoteeki.

Seadus seda ei võimalda ja seetõttu ongi juba teist korda sama kohtuliku hüpoteegi kaudu alustatud

täitemenetlus lubamatu.

Hageja

on

hoonestusõiguse

omaja,

kelle

hoonestusõigust

koormab

kostja

kasuks

kinnistusraamatusse seatud kohtulik hüpoteek. Eelnevalt kirjeldatud asjaolusid arvestades riivab

kohtulik hüpoteek hageja õigusi ja huve. Kohtulikku hüpoteek on sellisena nö. tühi õigus ja

hoonestusõiguse omajal on õigus nõuda selle kustutamist, seda enam, et kostja on asunud oma

õigusi kuritarvitama (pannud kohtuliku hüpoteegi juba teist korda sundtäitma).

Hageja on seisukohal, et kujunenud olukorras on hoonestusõiguse omaja kohaseks õiguskaitse-

vahendiks hagi ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks AÕS § 65 alusel.

Hageja palub tunnistada lubamatuks täitemenetlus OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse

(registriosa nr xxx) suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408 (kohtutäitur M K) ja

kohustada OÜ Laevastiku andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks.

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja palub jätta hagi läbivaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Kostja on seisukohal, et hageja ei saa pöörduda teistkordselt sama aluse ja esemega hagiga

kohtusse ning hageja hagi on ilmselgelt perspektiivitu, mistõttu esinevad alused hagi läbi

vaatamata jätmiseks, millest tulenevalt taotleb kostja jätkuvalt hagi läbi vaatamata jätmist.

Kostja väidab, et maakohus on lahendanud hageja hagi kostja vastu sama eseme ja alusega

tsiviilasjas nr 2-15-6113 Harju Maakohtu 18.03.2016 otsusega (edaspidi: 2016 Otsus), mis jõustus

19.04.2016. Hageja ei saa pöörduda sama kostja (s.o. 2016 Otsuse menetluse käigus asendati

kostjana AS T N kostjaga) vastu uuesti samasisulise nõudega.

Kui vaadata hageja poolt esitatud 22.04.2015 hagiavaldust, siis nähtub sellest, et: 1) hageja taotleb

Hoonestusõiguse enda nimele kandmist ja hüpoteegi kustutamist, sest hageja hinnangul on hageja

Hoonestusõiguse omanik ja kanne kostja vastu on ebaõige ehk hageja on väidetavalt

Hoonestusõiguse omanik ning 2) 2013 Täitemenetluse tulemusena ei saa tagada kohtulik hüpoteek

nõudeid uue Hoonestusõiguse omaniku vastu.„… Hageja on seisukohal, et AS T N kasuks seatud

kohtulik hüpoteek on saanud tagada konkreetset haginõuet AS F E vastu, mis rahuldati

täitemenetluse raames, mistõttu ei saa AS T N omada samasisulist nõuet praeguse hoonestusõiguse

omaja vastu.…“. Sarnaselt käesoleva hagiavaldusega viitab hageja TMS § 158 lg-le 3.

Kui vaadata 2016 Otsust, siis nähtub selle resolutsiooni p-ist 3 (ref) „3. Jätta rahuldamata OÜ

Raatuse Maja hagi Laevastiku OÜ vastu Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa nr xxx IV jakku kantud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks.“ Seega Harju Maakohus

on 2016 Otsusega hageja hagi kostja vastu juba sisuliselt lahendanud ning ühtlasi on 2016 Otsuse

p-is 28 tuvastanud (ref) „28. Eeltoodu alusel pooled ei vaidle hagi asjaolude üle, mis kohus loeb

TsMS § 231 lg 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

… -

HÕ registriosa IV jaos on 1.järjekohal kanne kohtuliku hüpoteegi kohta 4 725 566,01

krooni AS T N kasuks 29.07.2010 kohtumääruse alusel (I kd, t lk 148). Tallinna notar T P poolt

28.04.2015 tõestatud lepingu alusel on AS T N loovutanud nõude ja kandnud kohtuliku hüpoteegi

üle Laevastiku OÜ-le. Loovutatud nõude aluseks on OÜ R ja F E OÜ vahel Tallinna

Ringkonnakohtu 19.06.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromiss. Nõude

loovutamise aja seisuga on täitmata nõude osa suurus 88 561,44 eurot, mis on tagatud Harju

Maakohtu 29.07.2013 määruse alusel tsiviilasjas nr 2-10-36304 HÕ-le seatud kohtuliku

hüpoteegiga (II kd, t lk 27 jj). …“

Kui vaadata hageja 27.12.2018 hagiavaldust, siis nähtub sellest, et hageja väidab järjekordselt, et

on Hoonestusõiguse omanik ja taotleb kostjalt Hoonestusõigusel oleva kohtuliku hüpoteegi

kustutamist ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamist, sest järjekordselt hageja väitel ei saa 2013

Täitemenetluse

tulemusena

tagada

Hoonestusõigusel

olev

kohtulik

hüpoteek

nõudeid

Hoonestusõiguse omaniku vastu. Hageja on küll lisanud 27.12.2018 hagiavaldusele juurde

mõningaid täiendavaid tõendeid ja viiteid õigusaktidele, kuid hagi alus ja ese on üldjoontes

kattuvad ehk hageja soovib vabaneda 2013 Täitemenetluse tõttu Hoonestusõigusel olevast

kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäidetavusest. Asjaolu, et hageja jättis 2016 Otsuse aluseks

olevas menetluses mõningad asjaolud tõendamata või õiguslikud seisukohad esitamata, ei anna

hagejale õigust pöörduda samasisulise hagiga uuesti sama kostja vastu kohtusse.

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi näol ei ole tegemist eriliigilise hagiga, vaid sisuliselt

soovib hageja Hoonestusõigusele kantud kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäidetavusest

vabaneda, millise küsimuse on maakohus juba lõplikult lahendanud 2016 Otsusega.

TsMS § 457 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles

lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei

tulene teisiti. Nii TsMS § 371 lg 1 p-i 4 kui ka TsMS § 428 lg 1 p-i 2 kohaselt on keelatud

menetleda asja, kus samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on menetluse

lõpetanud jõustunud Eesti kohtu lahend või Eestis tunnustamisele kuuluv välisriigi kohtu lahend

või vahekohtu otsus või jõustunud lahend kohtueelses menetluses, muu hulgas õiguskantsleri

kinnitatud kokkulepe, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Kirjeldatud juhul on

kohus TsMS § 423 lg 3 kohaselt kohustatud jätma hagi läbi vaatamata ja menetluse lõpetama.

Ka sisu poolest on hageja hagi perspektiivitu, sest TMS § 159 lg 1 kohast võimalust jätta pärast

müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima, on Riigikohus jaatanud ka

nt 28.09.2011 otsuse nr 3-2-1-60-11 p-ides 18-19. Seega hageja TMS § 159 lg 2 tõlgendus ei ole

õige isegi juhul, kui hageja saaks antud asjaolule käesoleva menetluse raames tugineda, ning ka

seetõttu tuleks jätta hageja esitatud hagi käesolevas tsiviilasjas läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p

1).

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt leiab, et hagi tuleb

rahuldada.

TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on

tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1

ja 2 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti.

Asjas mittevaidlustatud asjaolude (TsMS § 231 lg 2 ja 4) ja poolte esitatud tõendite alusel loeb

kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-10-36304, AS

B (registrikood xxx, praegune AS T N) hagi OÜ R ja F E OÜ vastu 278 601,11 euro ja viivise

saamiseks.

Vastavalt

Harju

Maakohtu

29.07.2010.a.

hagi

tagamise

määrusele

kanti

kinnistusraamatusse kohtulik hüpoteek summas 4 725 566, 01 krooni AS B kasuks. Kohtulik

hüpoteek hakkas koormama F E OÜ-le kuulunud hoonestusõigust (registriosa nr xxx), mis

koormas Tallinnas, XXX asuvat kinnistut (reg.-osa nr xxx. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012. a

määrusega, tsiviilasjas nr 2-10-36304, kinnitati poolte kompromiss ja lõpetati kohtuasja menetlus.

Kompromissimääruse p 9 järgi jäi hagi tagamise korras seatud hüpoteek tagama kompromissi

täitmist AS B (praegune AS T N) kasuks (tlk 25-32). Kuna eelviidatud kohtulikku kompromissi

võlgnik F E OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus AS T N selle sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi

eseme sundrealiseerimiseks Tallinna kohtutäitur K Pi poole. Kohtutäitur K P võõrandas

hoonestusõiguse 12.09.2013.a. enampakkumisel, kusjuures selle hoonestusõiguse omandas

sissenõudja ja I järjekoha hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja

AS T N (ostja) nõudega võlgniku F E OÜ vastu (tlk 35-50). Kohtutäitur K Pi avalduste alusel on

peale hoonestusõiguse sundmüüki kinnistusraamatust kustutatud OÜ B (II järjekoha hüpoteek) ja

R K AS-i (III järjekoha hüpoteek) kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid, kuid AS T N kasuks

seatud kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi AS T N avalduse alusel kustutamata. AS T N on

võõrandanud 28.04.2015.a. lepingu alusel nõude summas 88 561,44 eurot OÜ R ja F E OÜ vastu

ja nimetatud nõude tagamiseks 29.07.2010 Harju Maakohtu kohtmääruse (tsiviilasjas nr 2-10-

36304) alusel hoonestusõigusele asukohaga xxx, Tallinn seatud hüpoteegi summas 4 725 466,01

krooni edasi OÜ-le Laevastiku (tlk 51-60), kes on kantud kinnistusraamatusse uue (kohtuliku)

hüpoteegipidajana (tlk 86). Hageja Raatuse Maja OÜ on praeguseks nii kinnistu asukohaga xxx

Tallinn kui ka hoonestusõiguse omanik (tlk 12-24). Hageja on saanud 05.12.2018 Tallinna

kohtutäitur M Kult täitmisteate täiteasjas nr 008/2018/2408, mille kohaselt kostja on esitanud

30.11.2018 kohtutäiturile sundtäitmiseks Tallinna notar T P 28.04.2015 notariaalse leping nr xxx

(tlk 62-63).

Täiteasjas nr 008/2018/2408 on täitmisteate kohaselt sundtäitmisele esitatud hüpoteegiga tagatud

nõue, mis koos täitemenetluse alustamise tasuga on kokku on 121 126,26 eurot ning

täitedokumendiks on Tallinna notar T P 28.04.2015 notariaalne leping nr XXX (tlk 62-63).

Hageja palub tunnistada lubamatuks täitemenetlus OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse

(registriosa nr xxx) suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408 (kohtutäitur M K) ja

kohustada OÜ Laevastiku andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks.

Hageja leiab, et AS T N nõue F E OÜ vastu on hoonestusõigusest rahuldatud ja see tähendab, et

AS T N ega kostja (uus sissenõudja) ei saa enam pöörata nõuet F E OÜ vastu sama

hoonestusõiguse vastu, sest õigustatud isiku nõue on sellest hoonestusõigusest juba rahuldatud.

Kostja leiab, et hagi tuleks jätta läbi vaatamata, sest hageja on pöördunud kohtusse sama nõudega

tsiviilasjas nr 2-15-6113 ja hageja ei saa pöörduda teistkordselt sama aluse ja esemega hagiga

kohtusse. Lisaks leiab kostja, et hageja nõue on perspektiivitu, sest on lubatud TMS § 159 lg 1

kohaselt jätta pärast müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima.

Kõigepealt võtab kohus seisukoha kostja poolt 03.12.2019 esitatud korduva taotluse osas jätta hagi

läbi vaatamata.

Kostja väidab, et maakohus on lahendanud hageja hagi kostja vastu sama eseme ja alusega

tsiviilasjas nr 2-15-6113 Harju Maakohtu 18.03.2016 otsusega, mis jõustus 19.04.2016. Hageja ei

saa pöörduda sama kostja (s.o. 2016 Otsuse menetluse käigus asendati kostjana AS T N kostjaga)

vastu uuesti samasisulise nõudega. Hageja on seisukoha, et hageja ei ole kunagi varem esitanud

hagi tunnistamaks lubamatuks täitemenetlust OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse

suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408. Samuti leiab hageja, et hageja on

22.04.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse esitanud xxx, Tallinn kinnistu omanikuna, mitte

hoonestusõiguse omanikuna.

Kohus jääb jätkuvalt oma seisukoha juurde, et kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks tuleb

jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul tuleb teha vahet selles, kas hagi on OÜ Raatuse Maja poolt

esitatud kinnistu asukohaga Tallinn, xxx omanikuna või nimetatud kinnistu hoonestusõiguse

omanikuna. Käesolevas asjas on hagejaks OÜ Raatuse Maja ja kostjaks Laevastiku OÜ. Tsiviilasja

nr 2-15-6113 poolteks olid OÜ Raatuse Maja ja xxx ning Laevastiku OÜ (alates 25.09.2015

kohtumäärusest) (tlk 112-118). Käesolevas tsiviilasjas hageja taotleb kui hoonestusõiguse omaja

täiteasjas nr 008/2018/2408 sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ja nõusoleku andmist kohtuliku

hüpoteegi kustutamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 esitas hageja kui xxx Tallinn asuva kinnistu

omanik kohtule hoonestusõiguse üleandmise ja kohtuliku hüpoteegi kustutamise nõude (tlk 131-

135). Harju Maakohtu 18.03.2016 vaheotsusega jäeti mõlemad haginõuded rahuldamata, kuna

hoonestusõiguse omanikule langemise nõude kaudu ei ole võimalik kustutada hoonestusõigusel

olevat hüpoteeki AÕS § 244 3 lg 1 p 1 tulenevalt (tlk 112-118). Seega ei ole kinnistu omanikul nö.

otseõigust nõude hoonestusõigust koormava kohtuliku hüpoteegi kustutamist, selline õigus ja

huvide puutumus on hoonestusõiguse omanikul. Harju Maakohus rahuldas 08.11.2017 otsusega

tsiviilasjas nr 2-16-6649 OÜ Raatuse Maja uuel alusel esitatud hagi hoonestusõiguse kinnisasja

omanikule langemiseks ja OÜ Raatuse Maja sai seeläbi Tallinn, xxx kinnistut koormanud

hoonestusõiguse omanikuks. Seega on käesolevas asjas esitatud hagi kohtuliku hüpoteegi

kustutamiseks uuel alusel, käesolevas asjas tugineb hageja asjaolule, et hageja on hoonestusõiguse

omaja, kelle hoonestusõigust koormab kostja kasus kinnistusraamatusse seatud kohtulik hüpoteek.

Lisaks sellele ei ole hageja kunagi esitanud kohtule TMS § 221 lg 1 järgi hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks, seega ei ole kohtud varasemalt saanud kontrollida kas

hoonestusõigusele seatud kohtuliku hüpoteegi sundtäitmine on õiguspärane.

Kohus nendib, et teatavas mõttes on menetlused sarnased, kuid puudub siiski alus hagi

läbivaatamata jätmiseks, mistõttu tuleb kostja taotlus jätta rahuldamata.

Täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja

vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et

nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi

kehtivust ega õigusjõudu. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi

täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja

vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 29. mai 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 16). Hagi rahuldamise tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p

4 alusel täitemenetluse lõpetama. Käesoleval juhul algatati hageja suhtes täitemenetlus mitte tema

kui isikliku võlgniku vastu, vaid hagejale kuuluvale hoonestusõigusele seatud hüpoteegi

realiseerimiseks.

Hageja taotleb algatatud täiteasja nr 008/2018/2408 lubamatuks tunnistamist, kuna hageja on

seisukohal, et nõue on konkreetsest hoonestusõigusest juba rahuldatud ja sama kohtuliku hüpoteegi

kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Samuti nõuab hageja kohtuliku

hüpoteegi kustutamist, kuna sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude kaudu seda eesmärki ei

saavuta.

Kohtul tuleb järgnevalt analüüsida, kas kostjal saab olla olemas sundtäitmise aluseks olev nõue ja

kas täitemenetluse läbiviimine hageja suhtes on õiguspärane.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kuna Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012 määrusega

tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromissi võlgnik F E OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus

AS T N nõude sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme sundrealiseerimiseks Tallinna

kohtutäitur K P poole, kes võõrandas hoonestusõiguse 12.09.2013.a. enampakkumisel ning selle

hoonestusõiguse omandas sissenõudja ja I järjekoha hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas

tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N nõudega võlgniku F E OÜ vastu ning AS T N kasuks seatud

kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi AS T N avalduse alusel kustutamata.

Riigikohus on asunud seisukohale, et hüpoteek ei anna kohese sundtäitmise kokkuleppe

olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab

AÕS § 325 lg-st ja § 352 lg-st tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.

Täitemenetlusese alustamiseks peab sissenõudja (hüpoteegipidaja) TMS § 23 lg 1 esimese lause

järgi esitama täiteavalduse ja täitedokumendi. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole

nõudest sõltumatu (Riigikohtu 28.09.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p. 17). Kuigi hüpoteek

AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta,

st. täitemenetlust võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille

rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (Riigikohtu 25.04.2018 otsus tsiviilasjas

nr 2-15-8579, p 20).

Käesoleva vaidluse keskne küsimus on TMS § 158 ja 159 kohaldamises. Nimelt TMS § 158 lg 1

kohaselt kinnisasja täitemenetluses müügil korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle

tagatiseseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust

nähtuvad õigused. TMS § 158 lg 2 kohaselt kui kinnisasi müüakse mitme erineval järjekohal oleva

nõude täitmiseks, lähtutakse õiguste püsimajäämisel eespool olevast nõudest. Sama paragrahvi lg

3 kohaselt nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks

tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus,

millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. TMS § 159 lg 1 kohaselt

kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraatust

kustutada, jääb püsima kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku

lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusaamatust

kustutamiseks. TsMS § 159 lg 2 kohaselt käesolevas lõikes 1 nimetatud juhul loetakse kokkulepet

õigustatud isiku nõude rahuldamiseks.

Kohus leiab, et TMS § 158 lg 3 ja TMS § 159 lg 2 tulenevalt on AS T N nõue, mida tagas

hoonestusõigusele asukohaga Tallinn, xxx seatud hüpoteek, hoonestusõiguse asukohaga Tallinn,

xxx enampakkumisel müügiga rahuldatud ja seega lõppenud.

Kohtu hinnangul kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja saavad kokku leppida, et hüpoteek jääb

endiselt hüpoteegipidaja nõuet tagama (seda ei kustutata) näiteks juhul, kui kinnisasja omandaja ei

soovi enampakkumise raames täita raha maksmisega hüpoteegipidaja nõuet. Sellise kokkuleppe

sõlmimise korral loetakse võlgniku vastu alustatud täitemenetluses, et hüpoteegipidajast

võlausaldaja nõue on enampakkumisel võõrandatud kinnisasja arvel rahuldatud ja võlgnikul ei

tule enam seda kohustust hüpoteegipidajale täita. Seega võib kinnisasja omandaja kokkuleppel

võlausaldajaga (hüpoteegipidajaga) võtta üle võlgniku kohustuse VÕS § 175 lg 1 järgi ja pooled

lepivad kokku, et selle kohustuse täitmise tagamiseks jääb kinnisasjale seatud hüpoteek püsima.

Praeguses asjas on aga AS TF N olles ise sissenõudjaks omandanud täitemenetluses läbi viidud

enampakkumisel xxx Tallinn asuvat kinnistut koormava hoonestusõiguse ja ostusumma osas tehti

tasaarvestus sissenõudja AS T N (ostja) nõudega võlgniku F E OÜ vastu. Seega ei ole AS T N

hoonestusõiguse omandajana üle võtnud võlgniku F E OÜ kohustust VÕS § 175 lg 1 järgi, vaid F

E OÜ kohustus AS T N ees on täidetud enampakkumisel saadud hoonestusõiguse ostusumma

arvelt.

Kuna käesoleval juhul oli hoonestusõiguse sundmüügi puhul kohtuliku hüpoteegi omaniku ja

hoonestusõiguse enampakkumisel ostja näol tegemist sama isikuga AS T N näol, siis oli ostjal

võimalik TsMS § 159 lg 1 korras esitada kohtutäiturile avaldus (kokkulepe) kohtuliku hüpoteegi

säilitamiseks kinnistusraamatus, kuid sealjuures rakendus kohe TMS § 159 lg 2, mille kohaselt

kokkulepe (avaldus) loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võis küll

kohtulik hüpoteek hoonestusõigusele asukohaga Tallinn, xxx jääda püsima, kuid AS T N ei saa F

E OÜ vastu olevat nõuet sisse nõuda enam hoonestusõigusele seatud hüpoteegi sundrealiseerimise

kaudu. Kohtu hinnangul ei saa olla seaduse mõttega kooskõlas olukord, milles sissenõudja

omandab enampakkumisel kinnisasja ja olles ise nii hüpoteegipidaja kui enampakkumisel

kinnisasja ostja, esitab avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamata jätmiseks ja seejärel võõrandab

enampakkumisel rahuldamata jäänud nõude ja seda tagava hüpoteegi kolmandale isikule, kes

hakkab uuesti sama hüpoteegiga tagatud nõuet sundtäitma. Kohus nõustub hagejaga, et sama

kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida.

Kohus leiab, et kuna kostja on esitanud sundtäitmisele nõude F E OÜ vastu ning kohus on

eelnevalt tuvastanud, et AS T N nõue F E OÜ vastu on lõppenud, siis puudub kostjal ka

sundtäitmisele esitatud nõue. Kohtu hinnangul, et saa pidada 28.04.2016 AS T N ja Laevastiku OÜ

vahel sõlmitud nõude loovutamist kehtivaks, kuivõrd loovutatava nõude eelduseks on loovutatava

nõude olemasolu ja kui selline nõue puudub, ei saa toimuda ka selle loovutamist. Seega on kostjale

AS T N poolt loovutatud nõue, mida tegelikult ei ole olemas.

Eeltoodust tulenevalt ei saa kostjal olla F E OÜ vastu sundtäidetavat nõuet ning sundtäitmine

täiteasjas nr 008/2018/2408 tuleb lubamatuks tunnistada.

Kohus märgib, et kuna AÕS ei näe ette omaniku kohtulikku hüpoteeki, sest AÕS § 363 lg 2 näeb

ette, et kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtulahendi alusel rahuldatud nõue, siis tegelikult ei

oleks tohtinud kinnistusraamatupidaja pärast xxx Tallinn asuva hoonestusõiguse sundmüüki jätta

xxx, Tallinn asuvat hoonestusõigust koormama kohtuliku hüpoteegiga, vaid oleks tulnud muuta

hüpoteegi sisu ja kanda AÕS § 248 tähenduses kinnistusraamatusse omanikuhüpoteek. Seda, et

AS T N on soovinud kinnistusraamatusse kanda pigem omanikuhüpoteeki, kinnitab tolleaegse AS

T N esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp e-kiri kohtutäitur K P büroo kohtutäituri abilisele T K,

milles Tarmo Repp viitab TsMS § 388 lg-le 6 ja leiab, et antud juhul on tegemist analoogse

situatsiooniga, kuna omanik ja hüpoteegipidaja langevad kokku ja seega saab omanik hüpoteegi

alati vajadusel ära kustutada (tlk 181).

Hageja on esitanud ka nõude kohustada kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on

kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks AÕS

§ 65 alusel. AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda

ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Käesoleval

juhul on hagejale kuuluval kinnistul asukohaga xxx, Tallinn asuv hoonestusõigus koormatud

tsiviilasjas 2-10-36404 seatud hüpoteegiga. Kohus on tuvastanud, et AS-l T N hüpoteegiga

tagatud nõue F E OÜ vastu on hoonestusõiguse asukohaga Tallinn, xxx enampakkumisel

müügiga rahuldatud ja seega lõppenud. Seega kostjal hagejale kuuluval hoonestusõigusel

hüpoteegiga tagatud nõue F E OÜ vastu puudub. Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna

hüpoteegi realiseerimine on keelatud nõudeta, võimaldab AÕS § 349 lg 1 koormatud kinnisaja

igakordsel omanikul nõude hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga

tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud. Kui hüpoteegipidaja on selle sätte järgi

kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 ja

täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega (Riigikohtu 05.11.2008 nr 3-2-

1-104-08, p.13). Seega saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist, kui see ei taga ühtegi

nõuet ja koormab kinnisasja tarbetult. Käesoleval juhul hagejale kuuluval xxx, Tallinn asuval

hoonestusõigusel asuv kohtulik hüpoteek ei taga ühtegi kostja nõuet ja kinnistusraamatu kanne on

seetõttu ebaõige ning täidetud eeldused TsÜS § 65 lg 1 alusel kinnistusraamatud kande

parandamiseks nagu hageja seda ka hagis nõudnud on. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 1 ja

lg 2 p 3 kohasel on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalik hüpoteegipidaja ehk praegusel

juhul kostja nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustakse nõusolekut andma. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude

kostja poolt tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks ja kohustab kostjat andma nõusolek

kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV

jakku, kande kustutamiseks. Kohus määrab asendada kostja nõusolek kinnistusraamatu kande

muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses

näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus rahuldab hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

Kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul käesolevas tsiviilasjas

tehtud otsuse jõustumisest TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik