3-17-789/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(11)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.12.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-17-789

Haldusasi

OÜ Rossel kaebus Tallinna Linnavaraameti 20.03.2017

otsuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ja Tallinna

Linnavaraameti kohustamiseks viima läbi menetlust

Järveotsa

tee

45a

maaüksusele

hoonestusõiguse

seadmiseks

ning

Harju

maavanema

kohustamiseks

otsustama hoonestusõiguse seadmise üle Järveotsa tee 45a

maaüksusele vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Rossel, esindaja vandeadvokaat Arina Lisk-

mann-Getsu

Vastustajad:

Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu), esindaja Inken

Logberg

Maa-amet, esindaja Toomas Kutti

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Rossel kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arva-

tes otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 20.01.2020 a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k „Maa rendile andmine“

otsustati anda 10 aastaks rendile maatükid aadressidel Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48. Korralduse

alusel kuulutati 11.11.1994 välja enampakkumine ning selle võitjaks osutus AS Rossel (hilisema

nimega OÜ Rossel) (kaebaja), kes 1994. aasta märtsis esitas Riigi Maa-ametile taotluse

rendilepingu sõlmimiseks. Tallinna Linnavarade Amet (TLVA) teatas 11.11.1994 kirjaga, et

rendilepingut ei sõlmita enne maatüki omandireformi käigus tagastamist või kompenseerimist.

2(11)

TLV määras 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k omandireformi õigustatud subjektidele maa eest

kompensatsiooni, kuid rendilepingu sõlmimist ei viidud lõpule.

2. Kaebaja ehitas 1994. aasta sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusel välja tasulise autoparkla ja

hakkas seda opereerima. 1996. aasta aprillis paigaldas kaebaja maaüksusele elektrijõukaabli,

tellides enne vastavad tööjoonised. TLVA 28.03.1995 kirjast nähtuvalt oli maaüksuse

rendilepingu koostamine kaebajaga 1995. a alguses menetluses. Kaebaja on alates 1995 aastast

tasunud maaüksuse eest maamaksu.

3. Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti Järveotsa tee 45a maaüksus riigi

omandisse hoonestusõiguse seadmise otstarbel, sihtotstarbega ärimaa. Nimetatud korralduse alusel

registreeriti maaüksus 19.06.1995 maakatastris katastritunnusega 78406:603:0050.

4. 1995 ja 1998. aasta oktoobris pöördus kaebaja Harju Maavalitsuse poole taotlusega

rendilepingu sõlmimiseks, kuid Harju Maavalitsus taotlust ei lahendanud.

5. 2003. aastal hakkas kaebaja valmistama ette ulatuslikku projekti autoparklate rajamiseks

Järveotsa tee 45 ja 46 kruntidele. Projekti eesmärk oli autoparklate registreerimine ehitisregistris.

Projektdokumentatsioon oli valmis 01.01.2004.

6. Seoses Tallinna Linnavalitsuse 11.10.1993 korralduse nr 1057-k kehtivuse lõppemisega

pöördus kaebaja 2002 jaanuaris Harju Maavalitsusse ja Maa-ametisse taotlusega seadustada

Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide muudetud piirid ning palvega leida võimalus kruntide 45a, 46 ja 48

erastamise küsimuse lahendamiseks. Haabersti Linnaosa Valitsus teatas kaebajale 22.03.2004

kirjaga nr 1-11/283, et enne maaüksuse erastamise küsimuse lahendamist tuleb maaüksusele

kehtestada detailplaneering. Pärast seda on võimalik koostada parkla ehitusprojekt ning alustada

maa erastamisprotsessiga. Haabersti Linnaosa Valitsus peab kirja kohaselt otstarbekaks

detailplaneeringu algatamist, et seadustada eksisteerivad ja 10 aastat kasutuses olevad parklad.

7. 04.03.2004 esitas kaebaja avalduse detailplaneeringu koostamise algatamiseks Järveotsa tee

45a, 46 ja 48 kruntide kohta. Taotluse alusel algatas Tallinna Linnavalitsus 19.04.2006

korraldusega

nr

736-k

detailplaneeringu

koostamise.

16.02.2006

sõlmis

Tallinna

Linnaplaneerimise Amet (TLPA) kaebajaga lepingu, millega andis üle detailplaneeringu

koostamise ja finantseerimise õiguse.

8. TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741, 74m, 74n, 72c,

Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ja lähiala detailplaneeringu koostamise. Korralduse p-ga 6

tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid kahe

varasemalt algatatud detailplaneeringu (Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge tänava ja

lähiala detailplaneeringud) maa-alad osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti ettepanekul algatada

mõlemat planeeringuala hõlmav ühine detailplaneering. Seletuskirjas on ühtlasi märgitud, et

TLPA ja OÜ Rossel vahel 16.02.2006 sõlmitud leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007.

9. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks ning algatati

Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741, 74m, 72c kruntide detailplaneeringu koostamine.

10. 10.09.2012 korraldusega nr 1-1/1312-k tunnistas Harju Maavanem kehtetuks oma 05.06.1995

korralduse nr 387 punkti 1.7, millega jäeti riigi omandisse Järveotsa tee 45a maaüksus

hoonestusõiguse seadmise eesmärgil. Korralduse põhjendusena on märgitud, et Järveotsa tee 45a

maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel, st parkla koos valvurihoonega ei ole ehitised, millele saab

hoonestusõigust

seada.

Harju

Maavalitsuse

01.02.2016

kirjas

nr

8-2/423

„Vastus

selgitustaotlusele“ on selgitatud korralduse nr 387 kehtetuks tunnistamise ajaolusid ja kaalutlusi,

sh ei registreeritud maaüksust riigivararegistris ega kantud kinnistusraamatusse.

11. Maa-amet algatas nimetatud maa osas uuesti maa riigi omandisse jätmise menetluse maa

jätmiseks riigi omandisse riigi maareservi sihtotstarbega ning esitas 31.01.2013 TLV-le maa riigi

omandisse jätmise taotluse. TLVA 12.02.2013 õiendi kohaselt ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse

3(11)

kohta esitatud taotlusi maa ostueesõigusega erastamiseks ja 12.02.2013 õiendi nr 15445 kohaselt

asub maaüksus endise K-21 kinnistul, mille kohta esitatud restitutsiooninõue on lahendatud.

12. TLV 17.04.2013 korraldusega nr 515-k „Arvamuse andmine Järveotsa tee 45a maa riigi

omandisse jätmise kohta“ määrati Järveotsa tee 45a maaüksuse sihtotstarbeks transpordimaa.

Tallinna LV ei nõustunud maaüksuse jätmisega riigi maareservi, kuna see kavatsetakse taotleda

munitsipaalomandisse MaaRS § 28 lõike 2 alusel kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja

arenguks vajaliku maana.

13. 29.08.2016 kirjas nr 6-7/16325 OÜ-le Seif teatas Maa-amet, et jätkab Järveotsa tee 45a

maaüksuse riigi omandisse jätmise menetlust riigi maareservina ning valmistab ette vastavat

käskkirja.

14. 15.16.2016 kirjas nr 6-7/16/21720 asuti seisukohale, et Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi

omandisse jätmine MaaRS § 31 lõike 1 p 8 alusel on ainus viis maareformi läbi viimiseks.

15. Kaebaja esitas 15.11.2016 TLV-le taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a

maaüksusele. TLVA 20.03.2017 kirjas nr 6-2/16/6816-3 asuti seisukohale, et Järveotsa tee 45a

maaüksusele ei saa hoonestusõiguse seadmist läbi viia, kuna olemasolev parkla ei ole käsitatav kui

õiguslikul alusel püstitatud ehitis ning hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud tuleb lõpetada.

16. Maa-ameti peadirektor ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmist otsustanud.

17. Kaebaja esitas 12.04.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavaaraameti

20.03.2017 otsuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ja Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks

viima läbi menetlust Järveotsa tee 45a maaüksusele hoonestusõiguse seadmiseks ning Harju

Maavanema kohustamiseks otsustama hoonestusõiguse seadmise üle Järveotsa tee 45a

maaüksusele vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele.

18. Tallinna Halduskohus võttis 27.04.2017 määrusega kaebuse menetlusse ning tunnistas

vastustajateks Tallinna linna ja Harju Maavalitsuse.

19. 28.06.2017 määrusega peatas kohus asja menetluse kuni haldusasjas nr 3-16-437 menetlust

lõpetava lahendi jõustumiseni. 02.07.2019 määrusega kohus uuendas menetluse, kuna menetluse

peatamise alus oli ära langenud. Kohus lubas Harju Maavalitsuse õigusjärglasena astuda

menetlusse Maa-ametil.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

20. TLVA 20.03.2017 otsusest tuleneb, et sellega keeldus Tallinna linn (vastustaja 1) maaüksuse

suhtes hoonestusõiguse seadmise menetluse läbi viimisest. Seega on otsus haldusakt. Kaebaja

leiab, et otsus on õigusvastane ja tuleb tühistada.

20.1 MaaRS § 351 lg 1 sätestab, et hoonestusõigus seatakse ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi

või kellel ei ole õigust maad omandada. Sama tuleneb asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 15 lg-st 1. Nähtuvalt AÕSRS § 14 lõikest 1 tuleb ehitise õigusliku aluse all mõista

eelkõige maakasutusõiguse, ehitusloa või kasutusloa olemasolu. Viidatud õigusnormidest

tulenevalt eeldab kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmine sisuliselt seda, et kohus loeks, et

kaebaja on käsitletav autoparkla omanikuna, st et autoparkla on püstitatud õiguslikul alusel.

Kaebaja on parkla ehitanud ja seda aastakümneid vallanud ja opereerinud. Vaidlus on selles, kas

parkla tuleb lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks või mitte. Kaebaja leiab, et parklat tuleb

Riigikohtu lahendi asjas nr 3-3-1-43-04 järgi lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks ning

AÕSRS § 15 lg 1 ja MaaRS § 351 lg 1 alusel seada kaebaja kasuks hoonestusõigus.

20.2 Avalik võim on alates 1993. aastast kuni käesoleva ajani tunnustanud kaebajat õigustatud

maakasutajana pidevalt, eri menetlustes ja eri ametiasutuste kaudu. Näiteks TLPA 11.11.1994 ja

28.03.1995. a kirjades maa rendilepingu koostamise menetluses; linnaosavalitsus on korduvalt

4(11)

pikendanud kaebaja tegevusluba parklateenuse osutamiseks; alates 1995 on kaebaja maksnud

maaüksuse eest maamaksu. Juba ainuüksi kaebajale maamaksu määramisest piisab selleks, et

lugeda kaebaja maa kasutamiseks õigustatud isikuks; 2003. aastal valmistas kaebaja ette ulatusliku

projekti parkla rajamiseks ning sai avalikult võimult kooskõlastused projekteerimistingimustele;

kaebaja algatas maaüksuse detailplaneeringu koostamise ning just kaebajaga sõlmis TLPA

16.02.2006 lepingu, millega andis üle detailplaneeringu koostamise ja rahastamise. Tunnistades

kaebaja nimetatud menetluses huvitatud isikuks möönis avalik võim kaebaja maakasutust;

19.04.2006 korraldusega algatatud detailplaneeringu eesmärk on olemasolevate autoparklate

krundi piiride muutmine ja ehitusõiguse määramine. Seega on TLV tunnistanud parklate

seaduslikkust ka planeerimismenetluse käigus; planeeritavale parklale 2003 aastal Harju

Projektibüroo poolt koostatud ülesmõõtmisprojekt koos kooskõlastustega on käsitletav

kasutusloana või vähemalt ettevalmistusena kasutusloa saamiseks; 13.07.2012 kirjas pidas Maa-

amet võimalikuks maa riigi omandisse jätmist kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise

eesmärgil, st pidas kaebajat õigustatud maakasutajaks.

20.3 Tulenevalt kaebajal tekkinud õiguspärasest ootusest sellele, et ta kasutab parklat õiguslikul

alusel, on ta seoses parkla rajamise ja opereerimisega teinud olulisi investeeringuid.

20.4 Maatüki kasutusõiguse vormistamist, st rendilepingu sõlmimist ei viidud lõpule mitte

kaebajast, vaid avalikust võimust tulenevatel asjaoludel, ehkki maaüksus anti rendile juba Tallinna

Linnavalitsuse 11.10.1993 korraldusega. Kaebaja on taotlenud rendilepingu sõlmimist korduvalt.

20.5 Väär on vaidlusaluses otsuses toodud seisukoht, et detailplaneeringu menetlus lõpetati

kaebaja nõusolekul. 22.06.2007 kokkuleppe olemasolu ega sisu ei ole tõendatud, mistõttu ei saa

vastustaja 1 kuidagi väita, et kaebaja oleks nõustunud planeerimismenetluse lõpetamisega. Lisaks

ei oma detailplaneeringu lõpetamine ja selle põhjused parkla kasutamise õigusliku aluse

seisukohalt mingit tähendust, kuna kaebajale teatati Haabersti Linnaosa Valitsuses sõnaselgelt, et

ta saab parklat kasutada ka ilma detailplaneeringuta.

20.6 Avaliku võimu suutmatus kooskõlastada mitme aastakümne jooksul erinevate ametkondade

tööd ei saa olla õigustus kaebaja õiguste rikkumisele. Kui avalik võim oleks 11.10.1993

korralduse elluviimisel tegutsenud tõhusalt ja korraldus oleks täidetud ning rendileping sõlmitud,

oleks kaebajal maakasutusõigus.

20.7 Olukorras, kus kaebaja kasutas parklat aastakümneid, kandis vastavaid kulusid ja tasus

maamaksu, riik aga aktsepteeris seda, ei palunud maakasutust seadustada ega võtnud ise

maakasutuse vormistamiseks midagi ette, tekkis kaebajal kindel õiguspärane ootus sellele, et

avalik võim tunnistab parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena ka edaspidi, sh hoonestusõiguse

seadmisel.

20.8 Vastustaja 1 (Tallinna linn) on juba kaks korda möönnud, et parkla on avalikes huvides ning

kaebajale tuleb anda parkla suhtes hoonestusõigus. Nii leidis Haabersti Linnaosa Valitsus

22.03.2004 kirjas, et maatükil olemasoleva parkla seadustamine on hädavajalik, kuna piirkonnas

on majade vahel parkimiskohti äärmiselt vähe. Uuesti on vastustaja 1 sellele asjaolule viidanud

maareformi menetluses 17.04.2013 korralduses.

20.9 Vaidlusaluses otsuses puudub nõuetekohane põhjendus. Selles ei käsitleta hoonestusõiguse

seadmise õiguslikke ega faktilisi eeldusi. Pole välja toodud, milline avalik huvi võiks õigustada

kaebaja õiguste rikkumist. Otsuse sisu ja selle tegemisele kulunud aeg ei ole samuti

proportsioonis. Menetlus agas 15.12.2016 ehk kaebaja taotluse esitamisega ning lõppotsus pidi

seega tulema 15.03.2018.

20.10 Põhjendatud on ka kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue. MaaRS § 351 lg 13 järgi otsustab

hoonestusõiguse seadmise maa asukohajärgne maavanem, korra §-de 4 ja 5 järgi viib vastava

menetluse aga läbi kohalik omavalitsus. Kaebaja on põhjendanud, et käesoleval juhul on täidetud

maaüksusele hoonestusõiguse seadmise eeldused vastavalt AÕSRS § 15 lõikele 1 ja MaaRS §-le

5(11)

351 ja Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-43-04. Sisuliselt on kaebaja vastav taotlus jäetud

nõuetekohaselt läbi vaatamata, kuigi esineb alus selle rahuldamiseks. Käesoleval juhul on täidetud

riigivastutuse seaduse (RVastS) § 6 lg 1 sätestatud eeldused ning kaebajal on õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmise menetluse läbi viimist 15.12.2016 taotluse alusel.

20.11 Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitiste püstitamise ja kasutamisega seonduvad asjaolud on

valdavalt samad, nagu need olid Järveotsa tee 46 maaüksuse puhul. Seega tuleb ka selles

menetluses teha samasugune lahend, nagu Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus haldusasjas nr

3-16-437. Tallinna Ringkonnakohus on eelmises menetluses jõudnud ebaõigele seisukohale

õigusnormide kohaldamise osas. Tallinna Halduskohus on õigesti kohaldanud määrusega nr 74

kehtestatud hoonestusõiguse seadmise korrast. Kaebaja huvides on hoonestusõiguse seadmine

MaaRS § 351 ja määruse nr 74 alusel.

Tallinna linna (vastustaja 1) seisukoht

21. Vastustaja 1 vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

21.1 Nõue vastustaja 1 kohustamiseks viima läbi hoonestusõiguse seadmise menetlust ei ole

asjakohane. Vastustaja 1 on teostanud Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruses nr 74 (jõust

09.06.2014) „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa

erastamise kord“ (määrus nr 74) § 5 lg 2 p 1 nimetatud hoonestusõiguse seadmise menetluse

eeltoimingud ning kontrollinud ehitise vastavust maareformi seaduses sätestatud nõuetele.

Kohustamiskaebusega nõutav haldusakt või toiming ei tohi olla välja antud või tehtud. Kaebuse

eesmärki on võimalik saavutada ka tühistamiskaebuse esitamisega, sest haldusakti tühistamisel

jätkab vastustaja 1 eeltoimingute läbi viimist ning kaebaja 15.12.2016. a taotluse menetlemist.

21.2 Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus, et Järveotsa tee 45a parkla on ebaseaduslik. Kaebaja

ehitas parkla ebaseaduslikult ning eirates korraldusega nr 1057-k sätestatud tingimusi. Kaebaja

põhitees seisneb Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-43-04 p 13 kohaldamisel puutuvalt ehitise õigusliku

aluse tunnustamisega. Erinevalt viidatud kohtuasjast, on käesoleval juhul avalik võim läbivalt

leidnud, et Järveotsa tee 45a parkla näol on tegemist ebaseadusliku ehitisega.

21.3 Vaidlustatud haldusakt ei ole vastuolus kehtiva õigusega. Järveotsa tee 45a maaüksusele

rajatud parkla on käsitatav õigusliku aluseta püstitatud ehitisena AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses.

Kaebajal puudus parkla rajamiseks ehitusluba, samuti ei nähtu vormistatud maakasutusõigust.

Seetõttu ei vasta ehitis maareformi seaduses sätestatud nõuetele, kuivõrd maareformi toiminguid

saab teostada vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise suhtes.

21.4 Kaebaja käsitlus avaliku võimu tegevuse osas on eksitav. Kaebaja tegevusloa pikendamine

on ajutise iseloomuga. Haabersti Linnaosa Valitsuse 22.03.2004 kirjast pidi kaebaja mõistma, et

maaüksusel asuv parkla on käsitletav ebaseadusliku ehitisena. Detailplaneeringu koostamine ning

algatamine ei ole seotud planeeringu alale jäävatel maaüksustel asuvate ehitiste seaduslikkuse

tunnustamisega. Kaebaja oli menetluses planeeringu koostamisest huvitatud isik. Usutav on, et

detailplaneeringu koostamiseks sõlmitud leping DP-3/H-06 lõpetati poolte kokkuleppel. Kaebaja

poolt soovitud detailplaneeringut ei kehtestatud. Arvestades, et korraldus nr 1483-k nägi ette uue

detailplaneeringu algatamise, pidi kaebajale olema arusaadav, et tema poolt algatatud

detailplaneeringut ei kehtestata.

21.5 Vastustaja 1 on vaidlustatud haldusakti andmisel võtnud õigesti arvesse Harju Maavanema

10.09.2012 korraldust ning varasemat riigi omandisse jätmise menetlust hoonestusõiguse

seadmise eesmärgil, mille käigus tuvastati, et kõnealusel maaüksusel puuduvad ehitised, millele

hoonestusõigust seada. Vastustaja 1 ei ole menetluse läbi viimisel seotud kaebaja hinnangutega.

21.6 Maamaksu tasumine ei muuda kaebaja poolt rajatud ebaseaduslikku ehitist seaduslikuks.

Maamaksu tasumine ei võrdsusta taotlejat hoonestusõiguse omajaga.

Maa-ameti (vastustaja 2) seisukoht

6(11)

22. Kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata.

22.1 Kaebaja ei ole vastustajale 2 esitanud Järveotsa tee 45a maaüksuse hoonestusõiguse seadmise

taotlust. Nimetatud taotluse esitas kaebaja vastustajale 1, kes jättis selle 20.03.2017 otsusega

rahuldamata. Taotluse puudumise tõttu ei ole taotluse lahendamiseks alustatud ühtegi menetlust.

22.2 Asjakohatu on kaebaja väide, et 20.03.2017 otsus on põhjendamata. Otsuse punktides 4-7 on

selgitatud, millistel põhjustel ei ole võimalik taotlust hoonestusõiguse seadmiseks rahuldada.

Otsuses on selgelt viidatud, et vastustaja 1 hinnangul on Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv ehitis

ebaseaduslik. Selle asjaolu on tuvastanud ka Harju Maavanem 10.09.2012 korralduses nr 1312-k.

Maareformi viiakse läbi üksnes seadusliku ehitise suhtes. Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast

ootust asfaltplatsi rajamise tulemusel, kuna tegemist oli ebaseadusliku rajatisega. Vastustaja 1 on

toimetanud menetlust õigesti, sh on menetluses tuvastanud, et ehitis oli ehitamise ajal

ebaseaduslik.

22.3 Maareform on Järveotsa tee 45a maaüksuse osas lõpule viimata. Pärast maareformi

läbiviimist, s.t maa tagastamist, erastamist, munitsipaalomandisse andmist või riigi omandisse

jätmist, toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks AÕSRS §-s 15 sätestatud

alustel. AÕSRS § 15 lg 1 seab hoonestusõiguse seadmise sõltuvusse sellest, kas ehitis on

püstitatud õiguslikul alusel. AÕSRS § 13 lõikest 5 ja MaaRS § 351 lõikest 1 tuleneb, et

maareformi käigus on hoonestusõiguse seadmist õigus nõuda ja hoonestusõigus seatakse üksnes

õiguslikul alusel püstitatud ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad

omandada. Käesolevas asjas on nii TLV, Harju Maavanem kui ka Maa-amet tuvastanud, et

kaebaja ehitised on püstitatud õigusliku aluseta, s.t nii maakasutusõiguseta kui ehitusloata.

Korralduse nr 1312-k resolutsioonis on tunnistatud kehtetuks korralduse nr 387 punkt 1.7, millega

oli jäetud Järveotsa tee 45 a maatükk riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil.

Korralduse põhjendavas osas on märgitud, et maaüksusel puuduvad ehitised, millele

hoonestusõigust seada ning et maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Kaebajal oli võimalik

korraldust nr 1312-k vaidlustada, kuid kaebaja seda ei teinud. Tegemist on kehtiva haldusaktiga.

Seega oli TLVA 20.03.2017 otsuse tegemisel kohustatud lähtuma asjaolust, et kaebajal puudusid

Järveotsa tee 45a maaüksusel õiguslikul alusel püstitatud ehitised. Seega puudus põhjus

hoonestusõiguse eeltoimingute tegemiseks ning menetluse maavanemale hoonestusõiguse

seadmiseks üle andmiseks.

22.4 Ehitise õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et õigusliku aluseta ehitist on

avalik võim talunud ja mitte likvideerinud. Käesoleva vaidluse asjaolud on erinevad Riigikohtu

halduskolleegiumi 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 aluseks olnud asjaoludest. Praeguses asjas on

ehitis püstitatud korralduse nr 1057-k punktis 2 sätestatud toiminguid tegemata, kuid samas on

kaebaja maarendilepinguta, kinnitamata ehitusprojektita ja ehitusloata juba 1994. aasta sügiseks

ehitanud välja asfaltkattega autoparkla, valvurihoone ja piirdeaia. AÕSRS § 14 lõikest 1 tulenevalt

ei ole ebaseaduslikult püstitatud ehitist võimalik seadustada ka maamaksu tasumisega ega ka

asjaoluga, et kaebaja on saanud Haabersti Linnaosa Valitsuse ametnikelt vastavaid signaale parkla

seadustamise kohta. Maamaksukohustus kehtib kõigi isikute suhtes, kes reaalselt maad kasutavad

ega anna isikule eelis- või lisaõigust maa omandamiseks, hoonestusõiguse- või kasutusvalduse

seadmiseks.

22.5 Käesoleva asja asjaolud ja ka asjas esitatud tõendid on valdavas osas samad, mis haldusasjas

nr 3-16-437. Seega on käesolevas asjas kohaldatavad ka Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2018

otsuse haldusasjas nr 3-16-437 põhjendused ja seisukohad. Kuivõrd Tallinna Halduskohtu

22.01.2018 otsus haldusasjas nr 3-16-437 on tervikuna Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2018

otsusega haldusasjas nr 3-16-437 tühistatud, siis ei ole mõeldav, et Tallinna linn ja Maa-amet

saaksid ja võiksid seada või peaksid seadma hoonestusõiguse Järveotsa tee 45a maaüksusel

asuvate õigusliku aluseta püstitatud ehitiste omaniku, OÜ Rossel kasuks vastavalt halduskohtu

22.01.2018 otsusele.

7(11)

KOHTU PÕHJENDUSED

23. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

24. Puudub vaidlus selles, et maareform Järveotsa tee 45a maaüksuse osas on lõpule viimata.

Harju Maavanem andis 10.09.2012 korralduse nr 1-1/1312-k, millega tunnistas kehtetuks oma

05.06.1995 korralduse nr 387 „Maa riigi omandisse jätmine“ punkti 1.7 (kaebuse lisa 27).

Kehtetuks tunnistatud korralduse nr 387 punktiga 1.7 otsustati jätta riigi omandisse

hoonestusõiguse seadmise eesmärgil Harjumaal, Tallinna linnas Järveotsa tee 45a hoonestatud

maaüksus pindalaga 4063 m2, mille sihtotstarve on ärimaa (kaebuse lisa 15). Puudub vaidlus ka

selles, et kaebaja on rajanud Järveotsa tee 45a maaüksusele üheksakümnendate aastate keskel

ehitised (valvega autoparkla rajatised: asfaltkattega parkla, valvurihoone ja piirdeaed) ning on

autoparkla tegevust nimetatud ajast alates opereerinud. Kaebaja esitas 15.12.2016 TLV-le

avalduse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele (kaebuse lisa 31), milles

palus algatada menetluse Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmiseks MaaRS § 31 lg 1

p 10 ja § 351 alusel hoonestusõiguse seadmiseks ning seada Järveotsa tee 45a maaüksusele kaebaja

kasuks hoonestusõigus autoparkla ja selle teenindamiseks vajaliku maa suhtes autoparkla

eeldatava püsimise ajaks. TLVA jättis 20.03.2017 otsusega nr 6.-2/16/6816-3 kaebaja taotluse

rahuldamata. Kokkuvõtvalt asus vastustaja 1 viidatud otsuses seisukohale, et kaebaja taotlus ei

kuulu rahuldamisele, kuna kaebaja poolt Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitatud ehitised ei ole

püstitatud õiguslikul alusel, kaebajal ei ole õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks ning

asjaoludest ei nähtu, et avalik võim on autoparkla seaduslikkust tunnustanud. Vaidlus seisneb

selles, kas kaebaja poolt Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitatud ehitised on püstitatud õiguslikul

alusel. Sellest sõltub, kas kaebajal on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ning maa riigi

omandisse jätmise algatamist hoonestusõiguse seadmiseks ning kas vastustajal 1 ja 2 on

hoonestusõiguse seadmisega seonduva menetluse läbi viimise ning otsuste vastu võtmise

kohustus.

25. MaaRS § 3 lg 2 sätestab mh, et maareformi käigus seatakse ehitise omaniku kasuks

hoonestusõigus. Maareformi käigus toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks

AÕSRS § 13 lõikes 5 ja MaaRS §-s 351 ning MaaRS § 23 lõikes 6, § 351 lg 11 sätestatud

volitusnormi alusel kehtestatud määruses nr 74 sätestatud alustel ja korras. Kuivõrd kaebaja esitas

taotluse hoonestusõiguse seadmiseks 15.12.2016, siis on õige kaebaja seisukoht, et käesolevas

asjas tuleb taotluse menetlemisel kohaldada määrust nr 74.

26. AÕSRS § 13 lg 5 sätestab, et ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa

omanikuks, võib nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse

seadmist. MaaRS § 351 lg 1 kohaselt seatakse hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi

või kellel ei ole õigust maad omandada. Kaebaja taotluse esitamise ajal (15.12.2016) kehtis

MaaRS § 35 lg 13 sõnastuses, mille kohaselt seatakse hoonestusõigus maa asukohajärgse

maavanema otsuse alusel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmib maavanem või tema

volitatud maavalitsuse ametnik. Alates 01.01.2018 kehtiva MaaRS § 35 lg 13 sõnastuse kohaselt

on vastav pädevus Maa-ameti peadirektoril või tema poolt volitatud isikul. Määruse nr 74 2.

peatüki kohaselt teeb hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud maa asukohajärgne valla- või

linnavalitsus.

27. Pärast maareformi läbi viimist (st peale maa tagastamist, erastamist, munitsipaalomandisse

andmist või riigi omandisse jätmist) toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks

AÕSRS § 15 sätestatud alustel. AÕSRS § 15 lg 1 sätestab, et ehitise omanikul, kellele kuuluv

ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on

õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale

ühe aasta jooksul arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. Kui ehitise omanik ei

nõua nimetatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks,

8(11)

välja arvatud riigimaal munitsipaalomandis oleval maal asuv ehitis. Eeltoodud normidest nähtub,

et AÕSRS § 15 lg 1 seab hoonestusõiguse seadmise sõltuvusse sellest, kas ehitis on püstitatud

õiguslikul alusel, st kas ehitise püstitamisel oli maakasutusõigus või ehitusluba. AÕSRS § 14 lg 1

järgi on õigusliku aluseta püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on püstitatud

maakasutusõiguseta või ehitusloata. See tähendab, et maareformi käigus on isikul õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmisele suunatud toimingute tegemist juhul, kui tal on peale maareformi läbi

viimist õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist. AÕSRS § 13 lõikest 5, § 15 lõikest 1 ja MaaRS §

351 lõikest 1 tuleneb, et hoonestusõigus seatakse üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitiste

omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada.

28. Harju Maavanema 10.09.2012 korralduse nr 1-1/1312-k resolutsiooniga tunnistati kehtetuks

korralduse nr 387 punkt 1.7, millega oli jäetud riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise

eesmärgil Järveotsa tee 45a hoonestatud maaüksus. Korralduses on selle põhjendusena välja

toodud, et selle andmisel on arvestatud asjaoluga, et Tallinnas, Järveotsa tee 45a maaüksusel

puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel.

Kaebaja oli nimetatud otsusest teadlik enne 01.02.2016, mil Harju Maavalitsus vastas kaebaja

selgitustaotlusele seonduvalt asjaoludega, mis tingisid 10.09.2012 korralduse andmise (kaebuse

lisa 25). Viidatud korraldust kaebaja ei vaidlustanud ning tegemist on kehtiva haldusaktiga. Seega

on kehtiva haldusaktiga otsustatud, et maa jätmine riigi omandisse hoonestusõiguse seadmiseks

põhjusel, et maatükil asuvad kaebaja poolt püstitatud ehitised, ei ole põhjendatud. Sisuliselt on

kaebaja poolt esitatud taotluse puhul tegemist menetluse uuendamise taotlusega haldusmenetluse

seaduse § 44 mõttes, kuivõrd kaebaja leiab taotluses, et vastustaja 1 oleks pidanud varasemas

menetluses tuvastatud asjaolud ümber hindama ning tegema määruse nr 74 §-s 6 sätestatud otsuse

hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse kohta. Kohus leiab, et praeguses asjas teistsuguse otsuse

tegemiseks alused puuduvad ning kohtuasjas esitatud materjalid kinnitavad 10.09.2012 korralduse

põhjendustes märgitut ja uusi kaebaja hoonestusõiguse seadmise kasuks rääkivaid asjaolusid

ilmnenud ei ole.

29. TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k (kaebuse lisa 3) punktis 2 sätestati rentniku kohustused

peale rentniku valikut. Rentnik pidi muu hulgas tellima Tallinna Arhitektuuribüroolt kinnistu

plaani koos piiriprotokolliga (p 2.1); sõlmima maarendilepingu vähemalt kuu aja jooksul pärast

rentniku valikut (p 2.3); ehitusloa saamiseks esitama projekti TLPA-le kolme kuu jooksul pärast

rendilepingu sõlmimist (p 2.4) ning teostama ehitustööd 1 aasta jooksul rendilepingu sõlmimisest

(p 2.5). Seega määrati haldusaktiga kindlaks rentniku kohustused peale seda, kui rentnik oli

valitud. Asja materjalidest nähtuvalt esitas kaebaja 1994. aasta märtsis Riigi maa-ametile

avalduse, milles taotles riigimaa, sh Järveotsa tee 45a rentimise õigust (kaebuse lisa 7). Puudub

vaidlus selles, et kaebajaga rendilepingut tegelikkuses ei sõlmitud, kuivõrd Maa-amet oli

seisukohal, et enne maatüki rendile andmist tuleb lahendada kõnealust õigusvastaselt võõrandatud

maad puudutavad maa asendamise ja kompenseerimise avaldused (kaebuse lisad 9 ja 8).

Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k

(kaebuse lisa 11). TLVA 28.03.1995 kirjaga nr 10/419 saadeti Järveotsa tee 45a maatüki riigi

omandisse jätmise ja rendilepingu sõlmimise toimiku materjalid Harju Maavalitsusele (kaebuse

lisa 13) ning Harju Maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 (kaebuse lisa 15) jäeti

hoonestusõiguse seadmise eesmärgil riigi omandisse muuhulgas Järveotsa tee 45a maaüksus.

30. Kaebaja on menetluses väitnud, et ehitas 1994. aasta sügiseks maaüksusele välja asfaltkattega

parkla, valvurihoone ja piirdeaia. Seega tegi kaebaja ehitustööd enne, kui oli otsustatud

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus, sõlmimata maarendileping, kinnitamata

ehitusprojekt ning väljastamata ehitusluba. Seega teostas kaebaja ehitustööd õigusvastaselt.

Kaebaja asus maad kasutama ilma korralduses nr 1057-k nõutud rendilepingut sõlmimata.

Puuduvad mistahes tõendid, et kaebaja esitas enne parkla faktilist rajamist korralduses nõutud

ehitusloa taotluse ning koostas ehitusprojekti. Elektrivarustust ja – valgustust ning telefoniliine

puudutavast tööjoonisest (töö A-153-94) koos 22.02.1994 kinnitatud tehniliste tingimustega nr 57-

9(11)

T ei ole käsitletavad korralduses nr 1057-k nõutud projekti ja ehitusloana. Kaebuses väidetu, mille

kohaselt oli kaebaja valmis koostama ehitusprojekti koheselt peale enampakkumise võitmist, kui

TLV-st teatati kaebajale, et ehitusprojekt ei ole vajalik, on ühelt poolt tõendamata ning teiselt

poolt ei ole eluliselt usutav, et kohalik omavalitsus oleks soodustanud ebaseaduslike ehitustööde

tegemist. Oma järgnevates vastustes kaebajale on üheselt märgitud, et ehitusprojekti koostamine

on vajalik. Kuivõrd kaebajaga ei olnud rendilepingut sõlmitud, puudus tal seega ka õigus

maatükil ehitustööde tegemiseks ning kaebaja pidi olema sellest teadlik. Asjaolu, et kaebaja oli

teadlik, et teostab ehitustööd ilma õigusliku aluseta nähtub muuhulgas ka kaebaja poolt 2003.

aasta jaanuaris esitatud projekteerimistingimuste taotlusest (kaebuse lisa 16) Järveotsa tee 45a ja

46 kruntide kohta, mille eesmärgiks on maaüksustel paiknevate ehitiste seadustamine. Samal

aastal koostatud Järveotsa tee 45a ülemõõdistusprojekt on kantud samast eesmärgist. Puudub

vaidlus asjaolu üle, et kaebaja taotlusel algatas TLV 19.04.2006 korralduse nr 736-k alusel

Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise (kaebuse lisa 22) ning kaebaja

tellis planeeringu koostamiseks vajalikud dokumendid arhitektuuribüroolt OÜ Stuudio Beeta.

Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on detailplaneeringu koostamise eesmärk olemasolevate

autoparklate Järveotsa tee 45a ning Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide piiride muutmine ning

ehitusõiguse määramine nimetatud maa-alale (kaebuse lisa 24). Detailplaneeringu koostamine oli

ajendatud Haabersti LOV 22.03.2004 kirjast, millest nähtub kohaliku omavalitsuse seisukoht, et

Järveotsa tee 45a ehitised on rajatud ebaseaduslikult ning maa erastamiseks tuleks kaebajal

koostada esmalt detailplaneering ja seejärel ehitusprojekt (kaebuse lisa 20). 16.02.2006 sõlmiti

kaebaja ja Tallinna linna vahel leping, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu koostamise ja

finantseerimise õigus ja kohustus (kaebuse lisa 22). Leping lõpetati poolte kokkuleppel

22.06.2007 ning TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741,

74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala detailplaneeringu koostamise.

Korraldusega tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k (kaebuse lisa 33). Korralduse

seletuskirjast nähtub, et 22.06.2007 lõpetasid TLPA ja OÜ Rossel poolte kokkuleppel Järveotsa

tee 45a, 46 ja 48 kinnistute detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse

üleandmise lepingu nr DP-3/H-06. TLV 03.06.2009 korralduse nr 941-k punktiga 5 on tunnistatud

kehtetuks ka TLV 29.08.2007 korraldus nr 1487-k (kaebuse lisa 34). Ka nimetatud korraldust ei

ole vaidlustatud. Asja materjalidest ei nähtu ning kaebaja ei ole ka väitnud, et peale viidatud

haldusakti vastu võtmist oleks Järveotsa tee 45a maaüksuse osas jätkatud detailplaneeringu

menetlemist ning detailplaneering kehtestatud. Seega, kuna detailplaneeringut ei kehtestatud ning

ehitusluba parkla rajamiseks ei ole väljastatud, siis on parkla seadustamata. Samale seisukohale

jõudis valdavalt samade tõendite ja faktiliste asjaolude analüüsi tulemusena ka Tallinna

Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-16-437, milles vaidluse all on kaebaja õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmist Järveotsa tee 46 maaüksusel asuvatele ehitistele. Ringkonnakohus

märkis põhjendatult, et isegi kui Haabersti Linnaosa Valitsusest kinnitati kaebajale, et ta saab

parklat edasi kasutada ka ilma detailplaneeringute, ei saanud kaebajal sellisest mitteametlikust

lubadusest tekkida ettekujutust, et ka Tallinna linn loeb parkla õiguslikul alusel ehitatud rajatiseks.

Kuivõrd kaebaja on haldusmenetluses käsitlenud Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 asuvaid rajatisi koos,

siis kehtib sama seisukoht ka Järveotsa tee 45a asuva parkla kohta.

31. Kohus nõustub vastustaja 2 seisukohaga, et tulenevalt AÕSRS § 14 lõikest 1 ei ole

ebaseaduslikult püstitatud ehitist võimalik seadustada maamaksu tasumisega. Vastavalt

maamaksuseaduse §-dele 3 ja 8 ning § 10 lõikele 1 maksab maamaksu maa omanik või MaaRS –

ga ettenähtud korras ümber vormistamata maakasutuse korral maa kasutaja ning seda olenemata

sellest, kas isik on kinnistusraamatu andmete kohaselt kinnisasja omanik, hoonestaja või

kasutusvaldaja või on tegemist kinnistusraamatus mittekajastuva õigusega. Kaebaja on tasunud

maamaksu maatüki faktilise kasutajana. Maamaksu tasumine ei anna isikule mitte mingit

eraldiseisvat eelis- või lisaõigust maa omandamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks.

32. Poolte vahel ei ole praegusel juhul vaidlust selles, et vastustaja 1 on tunnistanud parkla

olemasolu ja selle vajalikkust ega ole nõudnud kaebajalt kunagi parkla likvideerimist. Samuti on

10(11)

pikendatud kaebajale väljastatud kauplemisluba. Kohus nõustub vastustajaga 2, et ehitise

õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et õigusliku aluseta ehitist on avalik võim

talunud ja mitte likvideerinud. Ka Tallinna Ringkonnakohus on asjas nr 3-16-437 leidnud, et

Tallinna linna ametkondade hilisem tegevus ei muuda siiski fakti, et parkla rajamise ajal ei olnud

kaebajal maakasutusõigust ega nõutavat ehitusluba. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine ei

tekitanud kaebajale õiguspärast ootust parkla aluse maa omandamiseks või sellele

hoonestusõiguse seadmiseks. Esiteks tegi kaebaja kulutusi parkla rajamiseks teadmisega, et

rendilepingut pole sõlmitud ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ning rendileping ei anna

kaebajale asjaõigusi nagu omandiõigus, hoonestusõigus ja pandiõigus. Teiseks ei nähtu, et kaebaja

oleks maa kasutamise eest renti tasunud samal ajal, kui ta teenis parkla kasutamisest tulu, mis

ilmselt ületas maamaksu summa. Kohus nõustub ringkonnakohtu otsuses tooduga täiel määral

ning leiab, et kuna käesolevas asjas ehitiste püstitamise ja kasutamisega seonduvad asjaolud on

valdavalt samad, mis haldusasja nr 3-16-437, siis on seisukoht asjakohane ka käesolevas asjas.

33. Vastuseks kaebaja väitele seonduvalt Riigikohtu halduskolleegiumi 08.11.2004 otsuses nr 3-3-

1-43-04 kajastatuga märgib kohus, et käesoleva asja tehiolud on viidatud otsuses kajastatust

mõneti erinevad. Riigikohtu poolt käsitletud juhtumi puhul oli tegemist 1962. aastal püstitatud

ehitisega (müügipaviljon) ning ehitise omanikul olid selle püstitamise ajal olemas nõutavad

kooskõlastused ehitise püstitamiseks. Riigikohus möönis, et avalik võim on tunnustanud

müügipaviljon-kioski olemasolu seaduslikkust ja nimetatud ehitist ei ole võimalik ka vaatamata

selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Praeguses

asjas see nii aga ei ole, kuivõrd kaebajal ei ole kunagi olnud ehitusluba ega maakasutusõigust ning

asjaolu, et avalik võim ei ole aastate vältel sekkunud kaebaja tegevusse, ei anna kaebajale

nõudeõigust vaidlusaluse maaüksuse suhtes.

34. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja 1 vaidlusaluse otsusega jätnud õigesti rahuldamata kaebaja

taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a asuvale maaüksusele. Otsusest nähtub

üheselt, et hoonestusõiguse seadmist ei saa läbi viia, kuna olemasolev parkla ei ole käsitletav kui

õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Otsuse põhjendustest on aru saadav, et ainus tegelik takistus

hoonestusõiguse seadmiseks kaebaja kasuks seisneb selles, et kaebaja ehitised ei ole püstitatud

õiguslikul alusel (AÕSRS § 14 lg 1). Seega ei saanud vastustaja 1 kaebaja poolt esitatud taotluse

alusel teha määruse nr 74 § 6 lg-s 1 sätestatud otsustust hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse

kohta ning on eeltoimingud põhjendatult lõpetanud. Määruse § 5 lõike 2 punktis 1 ja 2 sätestatud

eeltoimingud, milleks on kohustus kontrollida ehitise vastavust maareformi seaduses sätestatud

nõuetele ja ehitise omandiõigust, on vastustaja 1 teostanud. Seega jääb kaebaja poolt esitatud

tühistamisnõue rahuldamata.

35. Kaebaja märgib kaebuses õigesti, et määruse nr 74 § 6 lg 4 kohaselt teeb valla- või

linnavalitsus otsuse hoonestusõiguse seadmise kohta või otsuse hoonestusõiguse toimingute

lõpetamise kohta lõikes 3 sätestatud juhtudel kolme kuu jooksul pärast hoonestusõiguse seadmise

hoonestusõiguse seadmise menetluse algust. Kaebaja esitas taotluse hoonestusõiguse seadmiseks

15.12.2016, kuid vastustaja 1 tegi otsuse 20.03.2017. Seega on tähtaega ületatud vaid viie päeva

võrra, mis ei ole kohtu hinnangul menetluse oluline venitamine. Samuti ei oleks määruses nr 74

toodud tähtaja rikkumine selline menetlusnormi rikkumine, mis tooks vältimatult kaasa

vaidlustatud otsuse tühistamise (HMS § 58).

36. Kohus leiab, et kuivõrd menetluses leidis tuvastamist, et Järveotsa tee 45a maaüksusel ei asu

õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, siis ei ole põhjendatud ka kaebaja poolt esitatud

kohustamisnõuded. Nii MaaRS § 351 kui AÕSRS -s 15 sätestatud hoonestusõiguse seadmise

eelduseks on õiguslikul alusel püstitatud ehitised. Seega, kui kaebaja ehitised oleksid püstitatud

õiguslikul alusel, siis oleks hoonestusõiguse seadmine MaaRS § 351 alusel hüpoteetiliselt

võimalik, sest nagu märgitud, siis ei ole maareformi Järveotsa tee 45a maaüksuse suhtes lõpule

viidud. Samuti, kui maa jäetaks riigi omandisse, siis oleks kaebajal eeldusel, et ta ehitised

seadustab, õigus taotleda hoonestusõiguse seadmist AÕSRS § 15 lõike 1 ja 2 alusel. Praegusel

11(11)

juhul ei saa aga vastustajad 1 ja 2 teostada kaebaja poolt taotletud toiminguid, kuivõrd Järveotsa

tee 45a maaüksusel puuduvad õiguslikul alusel püstitatud ehitised, millele hoonestusõigust seada.

Seega jääb rahuldamata ka kaebaja poolt esitatud kohustamiskaebus.

37. Ülaltoodu alusel jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.

MENETLUSKULUD

38. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuna

kohus jätab kaebuse rahuldamata, siis jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustajad menetlus-

kulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm