2-15-19525/44 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. detsember 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-19525

Tsiviilasi

Anneli Penneri ja Mart Sardise hagi Anne Otti vastu kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

4030 eurot 80 senti

14 267 eurot 48 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuste

liigid

Anneli Penneri ja Mart Sardise apellatsioonkaebus

Anne Otti apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

26. november 2019

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid I / vastustajad II (hagejad):

1. Anneli Penner (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Mart Sardis (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson

Vastustaja I / apellant II (kostja): Anne Otti (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Anu

Toomemägi

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsus osaliselt, kostjalt välja mõistetud

kahjusumma suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus

otsus, millega mõista välja Anne Ottilt Anneli Penneri ja Mart Sardise kasuks

8123,60 eurot ja jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Ülejäänud osas

jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Anne Otti apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Anneli Penneri ja Mart Sardise apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Lugeda Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsuse resolutsioon sõnastatuks

järgmiselt:

4.1. Rahuldada osaliselt Anneli Penneri ja Mart Sardise hagi Anne Otti vastu kahju

hüvitamiseks.

4.2. Mõista Anne Ottilt Anneli Penneri ja Mart Sardise kasuks välja kahjuhüvitis

8123,60 eurot.

4.3. Jätta käesoleva otsuse täitmise tagamiseks jõusse Tartu Maakohtu 30. detsembri

2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.

4.4. Jätta poolte menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.

5. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Anneli Penner ja Mart Sardis (hagejad) esitasid 30. detsembril 2015 Tartu Maakohtule Anne

Otti (kostja) vastu hagi, milles palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja 13 121,60 eurot, sh

lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude eest 11 694,60 eurot, kahju kindlakstegemise

kulude eest 840 eurot ja kasutuseeliste eest 587 eurot. Hagejad suurendasid 16. jaanuaril 2017

oma nõuet. Hagejad palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja 18 550,28 eurot, sh

lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude eest 16 883,28 eurot, kahju kindlakstegemise

kulude eest 1080 eurot ja kasutuseeliste eest 587 eurot. Hagejad loobusid 26. märtsil 2018

nõudest osaliselt 252 euro ulatuses. Hageja lõplik nõue oli 18 298,28 eurot.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid pooled 20. juulil 2015 korteriomandi

müügilepingu ja asjaõiguslepingu (leping). Pooled leppisid kokku, et kostja annab

lepingueseme otsese valduse hagejatele üle hiljemalt 20. augustil 2015, lõpetades selleks ajaks

eluruumis pooleliolevad siseviimistlustööd. Kostja ei andnud valdust hagejatele üle lepingus

kokkulepitud tähtpäevaks ega ka talle hagejate poolt antud täiendavaks tähtpäevaks

14. septembril 2015. Hagejad võtsid valduse vastu 20. septembril 2015, kuid korter ei vastanud

ka siis kokkulepitud tingimustele.

Puudused on tuvastatud 3. septembril 2015 toimunud ülevaatusel ja 11. aprilli 2016

kordusvaatlusel. Kuna hagejad nõudsid juba enne valduse saamist kostjalt puuduste

kõrvaldamist, kuid kostja tegi seda üksnes osaliselt, nõuavad hagejad kostjalt puuduste

kõrvaldamise kulu hüvitamist, samuti kahju kindlakstegemise kulu (kulu ekspertiisidele)

1080 eurot ning valduse üleandmisega viivitamise tõttu saamata jäänud kasutuseelise 587 euro

hüvitamist. Pooled leppisid lepingus kokku, et ehitis vastab ehitusprojektile. Samuti pidi osas,

mis projektiga ei olnud lahendatud, järgima ehituses head ehitustava.

Projektile mittevastavus seisneb eluruumide kohal täiendava 100 mm soojustuse puudumises,

katlaruumi värske õhu pealevoolu ventilatsiooniresti puudumises, maja ümber betoonsillutise

puudumises, aias maapinna kallaku puudumises hoonest eemale ning muru külvamise vajaduse,

sokliplaadi puudumises, sissesõidutee korrastamise vajaduses, fassaadil paekivi viimistluse

puudumises, katusele katuseredeli, silla ja lumetõkete paigaldamata jätmises.

Hea ehitustava rikkumine seisneb ventilatsioonitorude vales soojustamises, terrassi alla

geotekstiili ning täitepinnase paigaldamata jätmisese, akende kondensvee väljavoolu avadel

katete puudumises, sokliplaatide vales paigaldamises, sokliplekkide vales paigalduses,

veeplekkide aluste tühimike täitmata jätmises, vihmaveerennide lekkimises, sadeveedrenaaži

valesti paigaldamises, tehnilises ruumis ventilatsioonitorude valesti isoleerimises, põrandate

ebatasasuses, sadeveeplekkide vale paigalduses, leiliruumi ja vannitoa vahelise liistu, plaatide

ning äravoolu trapi vales paigalduses, vannitoas läbiviikude vales tihendamises, leiliruumi

seina- ja laelaudise vahel tuulutusvahe puudumises, kuivamispragudes panipaiga seinas, vahes

panipaiga ukse kohal, vahes toa ukse juures.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Valduse üleandmine lükkus edasi, kuna hagejad lasid kostjal ja

enda tellitud maalril teha lisatöid. Hagis viidatud puudused ei ole käsitatavad lepingueseme

puudustena, sest need ei olnud vajalikud või kohustuslikud või jäid tegemata hagejate soovil,

või oli kostja need valduse hagejatele üleandmise ajaks kõrvaldanud. Hagejad ei ole kahju

tekkimist tõendanud, mistõttu on alusetud ka hagejate kahju kindlakstegemisega seotud kulude

ja kasutuseelise hüvitamise nõuded. Kuna ehitisel oli ehitusgarantii, oleksid hagejad pidanud

puuduste kõrvaldamist nõudma garantiitööde käigus. Hagejad olid enne müügilepingu

sõlmimist elamu üle vaadanud, mistõttu selle välisilme oli neile teada, mistõttu nad ei saa selles

osas puudustele tugineda.

3. Maakohus võttis 26. septembri 2018 määrusega vastu hagejate osalise nõudest loobumise ja

lõpetas selles osas menetluse.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus rahuldas osaliselt hagi ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 14 267,48 eurot.

Kohus jättis hagi rahuldamata 4030,80 euro osas. Kohus jättis täitmise tagamiseks jõusse hagi

tagamise abinõud. Menetluskuludest 22% jättis kohus hagejate ning 78% kostjate kanda.

Hagejad on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude,

sh nõude lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude, kahju kindlakstegemise kulude ja

kasutuseelise hüvitamiseks. Poolte nõuded tulenevad 20. juulil 2015 sõlmitud lepingust,

millega kostja müüs hagejatele korteriomandi. Müügileping on kehtiv. Pooled vaidlevad selle

üle, kas müügilepingu esemeks olnud korteriomand vastas müügilepingu tingimustele.

5. Esmalt käsitles kohus hagejate väiteid seoses sellega, et müügilepingu esemel ei olnud

kokkulepitud omadusi. Hagejad on tuginenud sellele, et müügilepingu p-s 1.7.6 leppisid pooled

kokku, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum vastab projektile ning selles ei ole tehtud ilma

õigusliku aluseta ümberehitusi. Kohus leidis, et sellest kokkuleppest tulenes kostja kohustus

tagada lepingu eseme vastavus projektile ning projektile mittevastavuse puhul on tegemist VÕS

§ 217 lg 2 p 1 järgse lepingutingimustele mittevastavusega. Kuivõrd pooled leppisid selles

eraldi kokku, ei ole tähtis, et pooled ei sõlminud mitte töövõtulepingut elamu ehitamiseks vaid

müügilepingu korteriomandi müügiks.

5.1. Hagejad leiavad, et eluruumide lae soojustus ei vasta projektis toodud nõuetele, olles 400

mm asemel 300 mm paksune. Soojustuse 400 mm paksuse nõue tuleneb kohtule esitatud

paariselamu ehitusprojektist (II kd lk 48). Hagejate esitatud OÜ Rentnet arvamustest (I kd

lk 42 jj ning 194 jj) nähtub, et soojustuse paksus eluruumide kohal oli 300 mm. Kostja ei ole

väitnud, et soojustus vastaks projektile ega esitanud sellekohaseid tõendeid. Arvestades asjaolu,

et asjatundja vaatas müügilepingu eseme üle 3. septembril 2015, st enne asja valduse hagejatele

üleandmist, ei ole ilmselgelt tõsiseltvõetav kostja väide, et soojustuse väiksem paksus on

tingitud selle vajumisest. Seega loeb kohus tõendatuks, et selles osas ei vastanud müügilepingu

ese lepingutingimustele. Seejuures ei ole tähtis, kas soojustus vastas keskmisele kvaliteedile,

kuivõrd pooled olid konkreetsetes tingimustes lepinguss eraldi kokku leppinud. Puuduse

kõrvaldamise kulu 450 eurot (käibemaksuga) nähtub kohtule esitatud OÜ Perestroitel

hinnapakkumisest (II kd lk 88). Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid

ümber kahju suuruse.

5.2. Hagejate väitel ei ole kostja taganud ka katusele projektijärgse katusesilla, lumetõkete ja

katuseredeli olemasolu. Nimetatud elementide olemasolu nähtub ehitusprojektist ja sellele

lisatud joonistest. Kostja on väitnud, et lumetõkked on osaliselt paigaldatud ning rohkema jaoks

vajadust ei ole. Samas nähtub projektile lisatud joonistest terve katuse kaetus lumetõketega.

Tegemist on VÕS § 217 lg 2 p 1 järgse lepingutingimustele mittevastavusega. Puuduse

kõrvaldamise kulu 1328,4 eurot nähtub OÜ Perestroitel hinnapakkumisest. Kostja ei ole

esitanud omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid ümber kahju suuruse.

5.3. Hagejad heidavad kostjale ette katlaruumis ventilatsiooniresti puudumist värske õhu

pealevooluks. Vastav nõue nähtub kohtule esitatud gaasipaigaldise põhiprojektist (II kd lk 79).

Kostja on sellele vastu vaielnud väites, et katlaruumis olev katel ei vaja põlemisõhu jaoks eraldi

ventilatsiooniresti, vaid katla ventilatsioon toimub kontsentriliste üksteise sees olevate torude

kaudu. Kostja vastav väide on tõendatud katlamaja ehitanud OÜ Sojax arvamusega (I kd

lk 166) ja paigaldatud katla maaletooja OÜ Hilaris Soojustehnika juhatuse liikme kirjaga (III kd

lk 33-34). Kuivõrd hagejad ei ole välja toonud, miks peaks sellises olukorras, kus katla

ventilatsioon on toimivalt lahendatud, täiendavalt ventilatsiooniresti paigutama, ei ole kohtu

hinnangul tegu puudusega, mille kõrvaldamist saavad hagejad nõuda. Kuigi müügilepingu ese

ei vasta küll formaalselt kokkulepitule, oleks kohtu hinnangul selle puuduse kõrvaldamise

nõudmine olukorras, kus on tagatud samaväärne funktsionaalsus ning selleks tegelikult mingit

vajadust ei ole, hea usu põhimõttega vastuolus.

5.4. Hagejad heidavad ette betoonsillutise puudumist maja ümber. Hoone ehitusprojekti

seletuskirja p 5.4 kohaselt peaks hoone ümber olema betoonsillutis. Müügilepingu p-s 1.8.2 on

hagejad kinnitanud, et nad on lepingu eseme enne lepingu sõlmimist üle vaadanud. Kohtu

hinnangul on asjaolu, kas maja ümber on betoonsillutis või mitte, asjaolu, mida suudab

tuvastada tavapärasel ülevaatusel ka eriteadmisteta isik. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta

müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega isegi juhul, kui tegemist oleks

puudusega, ei vastutaks kostja selle eest, kuna hagejad pidid seda müügilepingu sõlmimisel

teadma. Kuivõrd hagejad leppisid lepingus kokku hoone vastavuses projektile, pidid nad

projekti sisu teadma. Samal põhjusel ei vastuta kostja selle eest, et fassaadil puudus paekivi

viimistlus. Fassaadi viimistlus on samuti asjaolu, mida eriteadmisteta isik hoonet üle vaadates

pidi märkama.

6. Teiseks võttis maakohus seisukoha hagejate väite kohta selles, et müügilepingu ese ei

vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile, kuna ei olnud järgitud head ehitustava.

Müügilepingu esemeks olev korteriomand asus uusehitises. Müügilepingust nähtuvalt oli ehitis

kasutusloa saanud 6. juulil 2015, st kaks nädalat enne müügilepingu sõlmimist. VÕS § 77 lg 1

ja § 217 lg 2 p 2 kohaselt saab uusehitise puhul pidada keskmisele kvaliteedile mittevastavaks

ning seega lepingutingimustele mittevastavuseks olukorda, kus ehitis ei ole ehitatud järgides

head ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11

ja 12).

6.1. OÜ Rentnet arvamuste kohaselt ei ole ventilatsioonitorustike isoleerimisel järgitud head

ehitustava ega tagatud isolatsiooni paigaldamise eesmärke, hoonet ümbritsev maapind ei ole

piisava kaldega hoonest eemale, mistõttu ei pääse sadeveed hoonest eemale, sadeveetrassi

paigaldamise järgselt ei ole piisavalt tihendatud tagasitäiteks kasutatud pinnast, mistõttu värava

esine on ära vajunud, terrassi alune pind on madalamal hoone alusest pinnast, mistõttu ei ole

tagatud sadevete hoonest eemale juhtimine, terrassi alla pole paigaldatud umbrohu kasvamise

vältimiseks geotekstiili, kõikide veeplekkide alused ei ole tihendatud, mistõttu ei ole need

ilmastikukindlad, paigaldamata on kuus akende kondensvee väljavooluavade katet, mille

tulemusena oli aknaraami vahel vihmavesi, sokli plaadid ei ole paigaldatud vastavalt

paigaldusjuhendile, sokliplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, mistõttu sadevesi pääseb

hoone konstruktsioonidesse, plekkide otsaservad on teravad, mistõttu ei ole möödakäijatele

ohutud, panipaigas on kuivamispraod puudulikult parandatud, panipaiga ukse pealne tegemata,

esinevad põrandate ebatasasused, põrandatel on tekkinud praod, elutoas on seina äärde jäetud

liiga suur deformatsioonivuuk, põrandate ehitusjärgne süvapuhastus on tegemata, vannitoas ja

leiliruumis on äravoolutrappide servad kõrgemal ümbritsevatest plaatidest, mistõttu vesi ei saa

ära voolata, lõigatud plaatide servad on vigastatud, vannitoas ei ole elektrikaabli läbiviigu

hüdroisolatsioon korrektselt paigaldatud, leiliruumi lae- ja seinalaudise liitekohas ei ole

tuulutusvahet, mistõttu ei ole tagatud laudise taguse tuulutus, leiliruumi ja vannitoa põrandad

on plaaditud erinevatele kõrgustele, leiliruumi põranda vuugid on kohati liiga sügavad, mistõttu

koguneb neisse mustus ja vesi, vannitoa ukse alune liist on vaja kinnitada korrektselt,

vihmaveerennide ühenduskohad lekivad ning elutoa seinal on veekahjustus, mis võib olla

tingitud katuse veepidavuse puudumisest. Maapinna ebapiisav kalle nähtub ka OÜ Perestroitel

koostatud mõõdistusaktist (II kd lk 1).

6.2. Kohus leidis, et kostja esitatud OÜ Livovil arvamus ning tunnistajate M.K. ja T.O. ütlused

ei lükka ümber OÜ Rentnet arvamuses toodut. OÜ Rentnet teine arvamus on koostatud pärast

väidetud puuduste kõrvaldamist. Sellest nähtub, et puudused on kõrvaldatud üksnes osaliselt.

Seega viitavad nimetatud tõendid koostoimes sellele, et kostja üritas küll puuduseid kõrvaldada,

kuid tal see tervikuna ei õnnestunud. Kohus märgib, et OÜ Livovil arvamusele lisatud

fotomaterjalist ei ole kohtul ilma eriteadmisteta võimalik järeldada, et puudused olid tervikuna

kõrvaldatud. Kohtul ei ole põhjust kahelda OÜ Rentnet arvamuses, mille on koostanud

ehitusinsener-ekspert.

6.3. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et hageja väljatoodud puuduseid ei saa pidada

lepingutingimustele mittevastavuseks ning OÜ Rentnet arvamuses on välja toodud

soovituslikud tööd. Eelnevalt toodud asjatundja arvamuses välja toodud puuduste kirjeldused

näitavad kohtu hinnangul selgelt, et tegemist ei ole tavapärase kvaliteediga, mida võiks

keskmise uue korteriomandi ostmisel eeldada. Välja on toodud selged ehituslikud vead, mis on

toonud kaasa või võivad tuua kaasa negatiivse tagajärje ja võivad mõjutada lepingu esemeks

oleva korteriomandi kasutamist. Olukorras, kus küsimus on keskmisele kvaliteedile vastavuses,

ei ole tähtis see, kas hoone projektis olid konkreetsed lahendused selgesõnaliselt välja toodud.

6.4. Kohus leiab, et sokli teravus ja maapinna täpne kalle ei ole sellised asjaolud, mida

eriteadmisteta isik palja silmaga ülevaatamisel peaks kindlasti märkama. Haljastuse osas ei

tugine hagejad sellele, et maja ümber muru puudub. Esitatud piltidelt nähtub, et maja ümber

kasvab muru. Muru külvamise vajadus on tingitud sellest, et pärast pinna tõstmist on vaja

taastada eelnenud olukord, st maja ümber muru kasvamine. Probleemid sissesõiduteega on aga

OÜ Rentnet arvamustest nähtuvalt tekkinud pärast esimese arvamuse koostamist kostja poolt

tehtud tööde tõttu. Seega ei olnud võimalik, et hagejad seda puudust oleksid enne lepingu

sõlmimist näinud.

6.5. Kohtu hinnangul ei saa uue maja puhul pidada keskmisele kvaliteedile vastavaks ka

selliseid vihmaveerenne, mis hakkavad lekkima vähem kui aasta pärast maja valmimist. Kostja

ei ole välja toonud, et vihmaveerennide lekkimise oleks võinud põhjustada midagi muud, kui

ehituslik praak.

6.6. Hagejad on tõendanud eeltoodud puuduste esinemist ning tegemist on lepingutingimustele

mittevastavusega VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 järgi. Puuduste kõrvaldamise maksumus

kokku 10 822,08 eurot nähtub OÜ Perestroitel hinnapakkumisest. Kostja ei ole esitanud

omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid ümber sellest nähtuva kahju suuruse.

7. Hagejad nõuavad kostjalt ka kaotatud kasutuseeliste hüvitamist, kuna kostja andis

müügilepingu eseme neile kokkulepitust kuu aega hiljem üle. Nimetatud asjaolu on tõendatud

müügilepingu ja üleandmise vastuvõtmise aktiga. Kostja on aga esitanud vastuväite, et valduse

üleandmine viibis hagejate enda tegevuse tõttu. Kohtu hinnangul ei saa tunnistaja T.P. ütlustest

järeldada, et valduse üleandmine viibis hagejate tõttu. Tunnistaja ütlustest nähtub, et lisaks tema

tehtud värvimistöödele, mille valmimist väidetavalt hagejate tegevus viivitas, tehti

müügilepingu esemel ka teisi ehitustöid. See asjaolu nähtub ka kohtule esitatud

e-kirjavahetusest, eelkõige M.K. 10. septembri 2015 kirjast (I kd lk 34), milles on otseselt kirjas,

et lisaks maalritöödele on pooleli ka teised siseviimistlustööd. Seega leiab kohus, et kostja

rikkus kohustust anda lepingu eseme valdus üle lepingus kokkulepitud tähtajaks ning ta

vastutab hagejatele sellega tekitatud kahju eest. Kohtu hinnangul on võimalik kaotatud

kasutuseelise väärtust portaali kv.ee väljavõttega üüripakkumiste kohta. Kostja ei ole esitanud

tõendeid kahju suuruse ümberlükkamiseks. Seega on hagejate kaotatud kasutuseelise väärtus

587 eurot.

7.1. Kohtu hinnangul on tuvastatud kahju ilmselgelt põhjuslikus seoses kostja

lepingurikkumisega. Kui kostja oleks andnud üle lepingutingimustele vastava lepingueseme, ei

oleks hagejatel vajadust teha kulutusi lepingueseme lepingutingimustega vastavusse viimiseks.

Selline kahju oli ilmselgelt kostjale ettenähtav ning hõlmatud kohustuse kaitse eesmärgiga.

7.2. Hageja on esitanud OÜ Rentnet koostatud arved ning enda maksekorraldused, millest

nähtub, et ta on tasunud OÜ-le Rentnet müügilepingu eseme kohta koostatud arvamuste eest

kokku 1080 eurot (I kd lk 87, 88 ja II kd lk 2, 3). Kuivõrd eelnevalt on tuvastatud, et kostja

vastutab hagejatele müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju eest, tuleb tal hüvitada ka kahju

kindlakstegemise kulu (VÕS § 128 lg 3).

7.3. Kohtule esitatud poolte kirjavahetusest nähtub selgelt, et hagejad on nõudnud kostjalt

puuduste kõrvaldamist ning andnud selleks tähtaja. Samuti nähtub sellest, et kostja ei olnud

nõus täiendavaid parandustöid tegema. Sellele viitavad ka tunnistaja M.K. ütlused. Seega ei ole

kohtu hinnangul kostja vastuväide, et hagejad ei ole võimaldanud kostjal puuduseid kõrvaldada,

põhjendatud.

7.4. Hagejate müügilepingu järgset kahju hüvitamise nõuet kostja vastu ei välista võimalik

ehitusgarantii olemasolu. Võimalik ehitusgarantii saab tähendada üksnes seda, et ehitajal võib

olla kohustus kõrvaldada garantiiperioodil tekkinud puudused, st sisuliselt hüvitada tekkinud

kahju. See ei saa vabastada kostjat vastutusest müügilepingu rikkumise eest. Olukorras, kus

mitu isikut vastutavad sama kahju eest, on VÕS § 137 lg 1 kohaselt tegemist

solidaarvõlgnikega, st hagejatel on õigus valida, kelle vastu nad oma nõude esitavad.

Hagi tuleb rahuldada osaliselt ning mõista kostjalt hagejate kasuks välja 14 267,48 eurot.

Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

8. Hagejad (apellandid) esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad

maakohtu otsus tühistada osas, millega jäeti hagi 4030,80 euro osas rahuldamata ning osas,

millega jäeti menetluskuludest 22% hagejate kanda. Hagejad paluvad teha tühistatud osas uus

otsus, millega rahuldada hagejate hagi täies ulatuses. Menetluskulud paluvad hagejad jätta nii

maa- kui ka ringkonnakohtus kostja kanda.

Hagejad väidavad, et puudused, mille osas hagi jäeti rahuldamata, olid projektijärgsed

puudused. See asjaolu on tuvastatud maakohtu ja asjatundja poolt. Hagejad vaidlustavad

maakohtu otsuse projektijärgse ventilatsiooniresti, betoonsillutise ja välisseinal paekivi

viimistluse puudumise eest hüvitise välja mõistmata jätmise osas.

Asjas ei oma tähtsust, kas ventilatsiooni puhul projektile mittevastav lahendus toimib või mitte.

Kuna pooled olid kokku leppinud, et lepingu ese peab vastama projektile, siis kohustus kostja

tagama lepingu eseme vastavuse projektile.

Kui ostjad ka olid enne 20. juulit 2015 lepingu eseme üle vaadanud, siis ei tähenda märgitu

seda, et nad oleksid olnud automaatselt nõus lepingu eseme sellisena vastu võtma nagu see

lepingu sõlmimise eelselt oli. Pooled leppisid 20. juulil 2015 kokku, et lepingu ese ehitatakse

projektijärgselt lõpuni. Kui mingis osas ei kavatsenud müüja lepingueset projektijärgselt lõpuni

ehitada, tulnuks see samuti müügilepingus fikseerida. Puudused pidid olema lepingu eseme

üleandmise ajaks likvideeritud. Seega ei ole VÕS § 218 lg 4 kohaldatav, sest ostjate teadmine

või teadma pidamine lepingu sõlmimise seisuga ei oma mingit tähtsust.

Maakohtu lahendist ei nähtu, et paekivi viimistlus fassaadil ei oleks projektijärgne puudus, seda

kinnitab ka OÜ Rentnet täiendavad arvamuses. Eeltoodud puudused olid kõik projektijärgsed

puudused. Kui lepingu ese ei vasta projektile, siis a priori ei vasta see lepingu p 1.7.6. sätestatud

poolte kokkulepete arvestades ka lepingu tingimustele. Ka siin kehtib eeltoodud põhistus, et kui

ostjad olid ka enne 20. juulit 2015 lepingu eseme üle vaadanud, siis ei tähenda märgitu seda, et

nad oleksid olnud automaatselt nõus lepingu eseme sellisena vastu võtma, sest müüja pidi

lepingu esemel ehitustööd lõpetama ja andma eseme üle alles kuu aja pärast.

Isegi kui hagejad panid tähele paekivi viimistluse ja betoonkivi sillutise puudumist, siis ei ole

eluliselt usutav, et see automaatselt kvalifitseerunuks nende silmis puuduseks – esiteks ei

andnud müüja enne lepingu sõlmimist ostjatele üle hoone projekti ja isegi siis, kui ta seda

teinuks, ei pruukinuks mitteehitusekspertidest hagejad sellist nüanssi tähele panna. Hagejad

usaldasid müüjat, kes lepingu p 1.7.6 kinnitas, et ka seni ehitatu vastab projektile.

Hagi rahuldamata jätmise osas olid täidetud müüja vastutuse eeldused.

9. Kostja (vastustaja) palub jätta hagejate apellatsioonkaebus rahuldamata. Hagejate

apellatsioonkaebusega seotud kulud palub kostja jätta hagejate kanda.

Kostja nõustub maakohtuga, et ventilatsiooniresti puudumise tõttu esitatud nõue võiks olla

põhjendatud vaid juhul, kui muul viisil poleks tagatud gaasipaigaldise funktsionaalsus.

Kahjunõue on ilmselgelt põhjendamatu.

Õige on maakohtu järeldus ka betoonsillutuse ja paekivi puudumise osas. Hagejad olid lepingu

eseme üle vaadanud ning isegi kui tegemist oleks puudusega, ei vastutaks kostja selle eest, kuna

hagejad pidi lepingu sõlmimisel olema teadlikud eluhoone ümbrusest.

Kokkuvõtvalt on nii hagis kohtule kui ka apellatsioonkaebuses esitatud väited otsitud ja nende

alusel kahjunõude esitamine on VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega vastuolus. Kahjunõude

rahuldamine on välistatud VÕS § 218 lg 4 tulenevalt. Kostja on menetluses olnud seisukohal,

et ehitusgarantii kehtivusajal hagejate poolt kostja vastu suunatud rahaline nõue ka projektile

mittevastavuses osas on põhjendamatu.

10. Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsus tühistada punktides 1, 2, 4 täielikult ja punkt 5 osas, milles jäeti menetluskuludest 78%

kostja kanda. Kostja palub teha uus otsus, millega jätta hagiavaldus rahuldamata. Alternatiivselt

palub kostja saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule eelmenetluse staadiumis.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

20. juuli 2015 müügilepingu p-s 1.7.6 on sätestatud, et lepingu eseme ehitustööd on teostatud

OÜ Norrona poolt ja ehitustöödel on ehitusseadusest tulenev garantii kaks aastat alates 6. juulil

2015 kasutusloa saamisest. Hagejatel oli võimalik pöörduda kõikide ehitusega seotud

probleemidega, olgu see siis projektile mittevastavus või ehituslik puudus, OÜ Norrona poole,

mida hagejad ei ole teinud. Kohus on jätnud hindamata selle, kas kasutusloa andmisega seotud

ehitusgarantii läks üle kostjaga müügilepingu sõlminud hagejatele ja milline nõudeõigus

sellises olukorras hagejatel ning millise isiku vastu oli.

Kostja on pakkunud hagejatele VÕS § 107 järgi mõistlikku heastamist asendustehingu näol

ning hagejad on selle põhjendamatult tagasi lükanud, siis võib olla kahju hüvitamine välistatud

ka juhul, kui lepingu jätkuv rikkumine ei ole vabandatav VÕS § 103 järgi. Kohus eelviidatuga

otsust tehes arvestanud ei ole ja on tõendamiskoormuse valesti jaganud.

Kostjale omistatud rikkumise hinnaks ja kahju suuruseks on kohus pidanud 10 822,08 eurot.

Kohus on viidanud OÜ Perestroitel hinnapakkumisele, selgitamata, millisest hinnapakkumist

kohus silmas peab (hagejad on esitanud kaks hinnapakkumist) ja milline on kohtu poolt

kindlaksmäärarud kahju suurus iga konkreetse nn puuduse lõikes. Otsus on kostjale üllatuslik,

sest kostjale heidetakse ette, et kostja ei ole tõendanud, et mingi väidetava puuduse

likvideerimise hind oleks väiksem, kui OÜ Perestroitel hinnapakkumistest nähtub. Samas ei ole

kohus kordagi selgitanud, et tõendamiskoormis oleks hagejatelt kostjale üle läinud.

Otsusest ei selgu, miks eelistab kohus Meelis Kombo arvamust OÜ Livovil arvamusele või

tunnistaja M.K. suulisele arvamusele.

Kohtuotsusest ei nähtu ainsatki põhjendust, mille kohaselt oleks nn hea ehitustava järgimata

jätmine puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 mõistes, s.o mis takistab asja sihipärast kasutamist.

Väidetava maapinna negatiivse kalde puhul on kohus jätnud tähelepanuta, et ka see puudus oli

eelduslikult kinnisasja üleandmiseks likvideeritud, sest tõend selle puuduse olemasolust on

koostatud 28. aprillil 2015. Kui vastav mõõdistustulemus kehtinuks ka hiljem, s.o peale 28.

septembrit 2015, ei ole mõõdistusakt jälgitav, kuivõrd selle mõõdistuse kohta puuduvad fotod

või muu kontrollmaterjal ning mõõdistuse teinud OÜ Perestroitel juhatuse liikme

mõõdistusalane pädevus on teadmata.

Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 6 lg 2. Hageja pahauskse käitumise tõttu tulnuks

vähendada kahju hüvitist VÕS §-de 139 või 140 alusel. Ka VÕS § 101 lg 3 välistab hagejate

tuginemise kostja rikkumisele või selle tõttu õiguskaitsevahendite kasutamise, juhul, kui

rikkumine on tingitud hagejatest.

Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 217 lg 2 p-i 2, kõigi otsuses märgitud puuduste osas ei

ole tegemist kinnisasja sihipärast kasutamist välistavate puudustega.

Tunnistajate T.P. ja M.K. kohtuistungil antud tunnistuste sisust tuleneb üheselt, et kinnisasja

seisukord oli juba alates augustist 2015 selline, mis võimaldanuks sees elamist. T.P. ütlustega

on tõendatud, et hagejatel ei olnud elamisse sissekolimisega kiiret, siis on ka selles osas hagejad

käitunud vastuolus VÕS § 6 lg-ga 1, mistõttu kostja ei ole lepingut rikkunud ning mistõttu ei

saa teda pidada vastutavaks VÕS § 128 lg 2 mõistes.

11. Hagejad (vastustajad) paluvad jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud

paluvad hagejad jätta kostja kanda.

Maakohus selgitas ehitusgarantii osas, et see ei saa vabastada kostjat vastutusest müügilepingu

rikkumise eest. Kostja kui müüja vastutus ei sõltu müügigarantii olemasolust.

Maakohus tuvastas, et hagejad on nõudnud kostjalt puuduste kõrvaldamist ning on andnud

selleks tähtaja. Kostja ei olnud nõus täiendavaid parandustöid tegema. Seega on ebaõige kostja

käsitlus, et kohus on tõendamiskoormuse valesti jaganud.

Maakohtu arvestuskäik on jälgitav. Kui toimikus on uuem ja vanem hinnapakkumine, kusjuures

hagejad on nõuet viimase alusel suurendanud, siis ei tohiks objektiivselt tekkida küsimust,

millist OÜ Perestroitel hinnapakkumist kohus silmas pidas.

Maakohtu lahendis esitatud seisukoht tõendite osas ei ole üllatuslik. Hagejad esitasid tõendid

kahju suuruse kohta, kostja ei esitanud ühtegi tõendit, mis hageja tõendid ümber lükkaks, kuigi

vastava väite esitamisel olnuks see kostja kohustus TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt. Kostjal on

advokaadist esindaja.

Maakohus ei ole ühte tõendit teisele eelistanud, vaid kõiki tõendeid hinnanud. Hageja on

seadnud OÜ Livovil arvamuse erapooletuse ja asjatundlikkuse kahtluse alla.

Kohus on viidanud Riigikohtu lahendile, millega kohus põhjendab seda, et hea ehitustava

järgimata jätmine on puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes.

Maakohus ei ole vääralt hinnanud tõendeid. Kostja möönab oma vastutust osas, kui väidab, et

OÜ Rentnet arvamuste kohaselt on likvideeritud põranda puudused osaliselt, mistõttu oleks

kohus pidanud kahjuhüvitist vähendama. Asjaoludest nähtub, et puuduste kõrvaldamine ei ole

õnnestunud. Isegi kui kostja leidis, et kahjuhüvitist tulnuks vähendada, pidanuks ta selle

maakohtus välja tooma ja tõendama, millises ulatuses kahju hüvitamine peaks toimuma, kuna

kogu maja peale kahes kohas (elutoa välisnurgas ja köögi terrassukse ees) on kostja midagi

teinud.

Ebaõige on kostja väide, et OÜ Livovil arvamuse kohaselt on teatud puudused (nt paigaldatud

akende kondensvee väljavooluavade katted, korrastatud aknaplekid, jne) kõrvaldatud pärast

Meelis Kombo poolset 3. septembri 2015 ülevaatust. Kostja eksitab kohut. Pärast OÜ Livovil

arvamust vaatas Meelis Kombo lepingu eseme uuesti üle 11. aprillil 2016.

Kostja on esitanud uue väite maapinna negatiivse kalde kui puuduse likvideerimise kohta

kinnisasja üleandmiseks. Mõõdistusaktis on ebaõige aastaarv. Maapinna kallet mõõdeti 2016.

a aprillis.

Hagejad olid ootamas oma esiklast ning ei soovinud, et sel ajal käiksid majas ehitustööd.

Kohus ei ole ebaõigesti jätnud kostja vastutuse osas kohaldamata VÕS § 6 lg-s 2, §-s 139 ja

§-s 140 sätestatut. Hagejad ei ole käitunud pahauskselt.

Kohus ei ole jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 101 lg 3. See, et hagejad on kasutanud oma

VÕS § 65 lg-st 1 tulenevat õigust ja pööranud nõude ainult kostja vastu, ei ole kuidagi VÕS

§ 101 lg 3 regulatsiooni alas.

Kohus on õigesti kohaldanud VÕS § 217 lg 2 p-i 2, mille kohaselt saab uusehitise puhul pidada

keskmisele kvaliteedile mittevastavaks ning seega lepingutingimustele mittevastavuseks

olukorda, kus ehitis ei ole ehitatud järgides head ehitustava.

Kohus on õigesti rahuldanud kasutuseeliste nõude.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige

kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu osaliselt, kostjalt väljamõistetud kahju

suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha ise tühistatud osas uue

otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus rahuldab kostja

apellatsioonkaebuse osaliselt ja jätab hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata.

13. Maakohus on tuvastanud, et pooled sõlmisid kehtivalt 20. juulil 2015 lepingu, millega kostja

müüs hagejatele korteriomandi (uusehitus). Pooled vaidlevad selles, kas kostja on

müügilepingut rikkunud ning sellega hagejatele kahju tekitanud ning kas kostja vastutab kahju

tekitamise eest.

Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt välja hagejate kasuks

müügilepingu rikkumisest tingitud puuduste kõrvaldamise kulu 12 600,48 eurot (1778,4

(mittevastavus projektile)+ 10 822,08 (hea ehitustava rikkumine)), kasutuseelisena 587 eurot ja

kahju kindlakstegemise kuluna 1080 eurot, kokku 14 267,48 eurot. Maakohus jättis hagi

rahuldamata 4030,80 euro osas.

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse õigsust vaidlustatud ulatuses. Pooled on mõlemad

esitanud apellatsioonkaebuse ja vaidlustanud seeläbi maakohtu otsuse tervikuna.

14. Pooltel on vaidlus eelkõige selles, kas müügilepingu esemeks olev korteriomand

(paarismaja boks) vastas müügilepingu tingimustele. Hagejad tuginevad sellele, et

müügilepingu p-s 1.7.6. leppisid pooled kokku, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum

vastab projektile ja selles ei ole tehtud ilma õigusliku aluseta ümberehitusi. Ehitustööd pidid

vastama ka heale ehitustavale.

15. Kõigepealt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendatust hagi rahuldamise

osas.

Maakohus leidis, et asjas on kirjalike tõenditega tõendatud müüdud kinnisasja:

1) lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi projektile mittevastavuse näol

eluruumide lae soojustuse osas (projektis ettenähtud 400 mm soojustust, tegelikult 300 mm)

ning katusel projektijärgse katusesilla, lumetõkete ja katuseredeli puudumise tõttu (kohtuotsuse

punktid 10 ja 11);

2) hea ehitustava järgimata jätmise tõttu vähemalt keskmisele kvaliteedile mittevastavus VÕS

§ 77 lg 1 ning § 217 lg 2 p 2 alusel, mis on tõendatud OÜ Rentnet asjatundja M. Kombo

arvamusega (kohtuotsuse punktid 15-20).

3) müüdud kinnisasja kokkulepitust kuu aega hilisem üleandmine, mis oli tingitud kostja

poolsest lepingu rikkumisest (kohtuotsuse punkt 21).

16. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kokkuleppest tulenes kostja kohustus

tagada lepingu eseme vastavus projektile. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega

otsuse p-des 10 ja 11 selles, et projektile ei vastanud eluruumi lae soojustus, samuti pole

katusele paigaldatud projektijärgselt katusesilda, lumetõkkeid ja katuseredelit. Nõustudes

puuduse tuvastamise osas maakohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus vajalikuks

selles osas maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

17. Maakohus on asunud seisukohale, et otsuse p-s 15 nimetatud puudused esinevad ja tegemist

on lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 järgi. Seejuures on

maakohus lähtunud OÜ Rentnet arvamusest ja leidnud, et tegemist on selgelt selliste

puudustega, mis võivad mõjutada korteriomandi kasutamist ning puuduste kirjeldused näitavad

selgelt, et tegemist ei ole keskmise kvaliteediga tehtud töödega.

Maakohus on loetletud puuduste hinnana tuvastanud 10 822,08 eurot viidates OÜ Perestroitel

hinnapakkumisele. Hageja on esitanud menetluses kaks OÜ Perestroitel hinnapakkumist (I kd

lk 84 ja II kd lk 88), maakohus on otsuse p-st 10 nähtuvalt tuginenud kahju suuruse

kindlakstegemisel hilisemale hinnapakkumisele, kuid ei ole oma seisukohta põhjendanud.

Kostja väitel on maakohtu otsus selles osas ebaselge. Maakohus on selles osas rikkunud otsuse

põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1).

18. OÜ Perestroitel hinnapakkumine I on koostatud 11. detsembril 2015 (I kd lk 84).

Kalkulatsioon on koostatud 14 positsioonis kogumaksumusega 11 694 eurot (koos km-ga).

Sellele hinnapakkumisele tugines hageja hagiavalduses (I kd lk 6-8).

16. jaanuaril 2017 suurendas hageja oma kahjunõuet (I kd lk 171). Hageja väidab, et puudused

on süvenenud (II kd lk 187), samas on ka osa puuduseid kostja poolt kõrvaldatud. OÜ

Perestroitel on esitanud uue hinnapakkumise 27 positsioonis, kogumaksumusega 16 883,28

eurot (koos km-ga). Hagi suurendamise avalduses ega ka hilisemates menetlusdokumentides ei

ole hageja selgelt välja toonud tööde kallinemise põhjendust.

Haginõude suurendamisel on hageja lähtunud OÜ Rentnet uuest arvamusest ja avaldanud

järgmist:

-

terrassi ühe otsa avamisel selgus, et sokliplaadid olid terrassi taga paigaldamata,

tegemist on täiendava puudusega (hinnamuutus 493-lt eurolt 551 eurole + km);

-

ülevaatuste vahelisel ajal on arendaja poolt Rattaseppa tee 10-2 sadevee trassi

paigaldusega sissesõiduvärava eest kaeviku tagasitäitmiseks kasutatud sama

väljakaevatud pinnast, mis pole piisavalt tihendatud. Väravaesine pinnas on ära vajunud

ja tekkinud on lohk, kuhu koguneb sadevesi ja muudab sissesõidu esise poriseks

(hinnamuutus 1392-lt eurolt 1700 eurole + km);

-

täiendavateks puudusteks on vihmaveerennide ühenduskohtade lekkimine (120 eurot +

km) ja elutoa nurga veekahjustus (287 eurot + km).

19. Hagejad väidavad, et menetluses esitatud tööd ei hõlma garantiitöid (II kd lk 160), tegemist

on formaalselt täiesti erinevate nõuetega. Hagejad enda koju kaheldava kvaliteediga

ehitustööde tegijaid ei soovi.

Kostja on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et olukorras, kus puudused on väidetavalt

olemas ja kostja on pakkunud vähemalt osa nende parandamist garantiikorras, on hagejad

käitunud kahjuhüvitise nõude esitamisel pahatahtlikult. Kostja leiab, et seetõttu tuleb hagejate

nõuet vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel.

VÕS § 139 lg 1 ja 2 kohaselt võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahjustatud isik jättis kahju

tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud,

kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.

Müügilepingu p 1.7.6 kohaselt on ehitustöödele antud garantii kaks aastat alates 6. juulist 2015

ehitustööde teostaja OÜ Norrona poolt. Pooltel ei ole vaidlust, et garantii on hagejatele üle

läinud.

VÕS § 650 lg 1 kohaselt töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel

eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele

mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse vastavalt VÕS § 230 ja 231 sätestatut.

VÕS§ 230 lg 3 kohaselt eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja

jooksul ilmnenud puudused. Sama paragrahvi lõige 5 kohaselt garantii ei välista ega piira ostja

õigust kasutada muid seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid.

OÜ Norrona edastas 24. märtsil 2017 hagejatele teate garantiitööde tegemise võimalikkuse

kohta juuni- august 2017 (II kd lk 73). Hageja A. Penner vastas teatele ja edastas garantiitööde

nimekirja. Kostja pakkus omal kulul tööde tegemist 18. aprilli 2017 kirjas (II kd lk 97). Hagejad

vastasid, et nad välistavad selle täielikult, et kostja korraldab mingite tööde tegemise (II kd

lk 98). Kostja on maakohtu 6. juuni 2019 kohtuistungil loetlenud tööd, mille parandamisega ta

garantiitöödena nõustub (III kd lk 73p). Hagejad keeldusid pakkumisest nagu varasematel

kordadel, põhjendades seda asjaoluga, et OÜ Norrona on äriühing, millel on suur maksuvõlg,

esitamata deklaratsioonid, on olnud ka väga inetut käitumist ja ähvardamist. Kostja pakkus

samal istungil, et need tööd, kostja hinnangul väärtusega 3000 eurot, võib ära teha kostja poeg

T.O., kes on ehitanud nii vaidlusaluse hoone kui ka kõrvalmaja.

Tunnistaja M.K. andis ütlusi, et teistes boksides on garantiitööd tehtud. Hagejad ei lasknud

puuduste kõrvaldamiseks ligi (põranda ebatasasus) (III kd lk 79p-80). Ka tunnistaja T.O., kes

varasemalt teostas objektil siseviimistlustöid, andis ütlusi, et ta on teinud naaberboksis

garantiitöid, kuid hagejad ei lubanud enda juures neid töid teha.

Asjas ei ole vaidlust, et hagejad ei nõustunud kostja pakkumisega garantiitööde tegemiseks

ja/või hagetavate puuduste (osaliseks) kõrvaldamiseks kostja korraldamisel või OÜ Norrona

poolt.

20. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagi tuleks ehitustöödes hea tava

järgimata jätmisega tekitatud kahju nõudes jätta rahuldamata seetõttu, et tegemist võib kostja

väitel olla garantiitöödega, millised hagejad oleksid pidanud kõik panema kirja garantiitöödena

ja edastama ise OÜ-le Norrona kõrvaldamiseks garantiikorras. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu seisukohaga, et asjaolu, et ehitajal võib olla kohustus kõrvaldada garantiiperioodil

tekkinud puudused, ei võta hagejatelt õigust nõuda müüjalt lepingurikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist. Garantiis ettenähtud õiguste teostamise võimalus sõltub üksnes garantiis endas

sätestatud eelduste täitmisest. Garantiiga on hagejatele antud soodsam seisund, mis ei välista

müügilepingust tulenevate nõuete esitamist. Samas võivad tuvastatud asjaolud seoses hagejate

keeldumisega garantiitööde tegemiseks ja kahju heastamiseks anda alust VÕS § 139 lg 2 alusel

kahju vähendamiseks.

VÕS § 107 lg 1 annab lepingulist kohustust rikkunud lepingupoolele õiguse rikkumine omal

kulul heastada, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik ja heastamisega ei põhjustata

kahjustatud lepingupoolele põhjendamatuid ebamugavusi ja kahjustatud lepingupoolel ei ole

õigustatud huvi heastamisest keelduda. Ringkonnakohus möönab, et hagejad ei saanud

mõistlikult käitudes keelduda kõigist kostja pakkumistest tekkinud kahju heastamiseks. On igati

arusaadav, et ajal, mil hagejatel sündis laps (st sügisel 2015) ei soovinud hagejad oma elukohas

võõraid töömehi. Hagejad on aga keeldunud menetluse ajal igasugusest heastamisest ka siis,

kui kostja pakkus tööde teostajaks teisi isikuid, kui OÜ Norrona, kelle esindajaga oli hagejatel

tekkinud isiklik konflikt.

21. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kahju suuruse kindlaksmääramisel lähtunud

ebaõigesti OÜ Perestroitel hilisemast hinnapakkumisest. Võrreldes esimese pakkumisega on

tööde teostamise hind suurenenud 11 694,60 eurolt 16 883,28 eurole, st 5189 eurot. Seejuures

muudetud hinnapakkumise aluseks olevas Rentneti ekspertarvamuses on tuvastatud üksnes

käesoleva otsuse p-s 18 nimetatud täiendavad puudused. Hagejad ei ole hinnatõusu suurust

üldse põhjendanud. OÜ Perestroitel hinnapakkumiste võrdlemise ja kontrollimise teeb

keerukamaks ka asjaolu, et tööde nimetused ja positsioonid on teises hinnapakkumises

muutunud ja need ei ole kooskõlas ka pakkumise aluseks olevate Rentnet ekspertarvamustega.

Ringkonnakohus ei pea seetõttu OÜ Perestroitel teist hinnapakkumist usaldusväärseks, sest

hageja ei ole asjas tõendanud talle tekitatud kahju sellises ulatuses suurenemist võrreldes hagi

esitamise ajaga.

Ringkonnakohus leiab, et hageja kahjunõude rahuldamisel tuleb lähtuda eelkõige

OÜ Perestroitel esimesest hinnapakkumisest (I kd lk 84), millest tuleb maha arvata positsioonid

nr 3 (asendatud), 4 (paigaldatud), 5 (paekivi, vt otsuse p 26), 8 (sillutus, vt otsuse p 26).

Ringkonnakohus peab üldtunnustatud asjaoluks ehitustööde teatud kallinemist ajas, millega

tuleb ka arvestada olukorras, kus kalkulatsiooni koostamisest 5. oktoobril 2016 on möödunud

üle kolme aasta. Samas ei ole hageja selgelt avaldanud, missuguses ulatuses mõjutavad tema

kahju nõuet (eelduslikult vähenemise suunas) OÜ Rentnet teises ekspertarvamuses tuvastatud

tehtud tööd. Ringkonnakohus peab vajalikuks arvestada kahju suuruse kindlaksmääramisel ka

tuvastatud lisapuudusi (otsuse p 18). Samas on tegemist just selliste puudustega, mis oleks

tulnud likvideerida eelkõige garantiitööde käigus (avastati garantiiperioodil), millist võimalust

on kostja ja arendaja OÜ Norrona hagejatele pakkunud, kuid hagejad on keeldunud ja

keeldumine ei ole täielikult mõistlikult põhjendatud. Seetõttu tuleb tekkinud kahju vähendada

VÕS § 139 lg 2 alusel, sest kannatanud ei ole teinud kõike endast sõltuvat, et kahju vähendada.

Kõikide nende nimetatud asjaolude koosmõjul peab ringkonnakohus põhjendatuks mõista

kostjalt välja hagejate kasuks hea ehitustava mittejärgimise tõttu tekitatud kahju VÕS § 77 lg 1

ja § 217 lg 2 p 3 alusel summas 7476,60 eurot (6230,50 + km 1246,10).

22. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hea ehitustava järgimisele hinnangu andmisel

tuleb arvestada sellega, et müügiobjektiks oli uusehitis (kasutusluba saadi kaks nädalat enne

tehingut), mis oluliselt tõstab nõudeid ehitisele (nn keskmine kvaliteet). Kostja ei ole asjas

tõendanud, et OÜ Rentnet poolt tuvastatud puudusi sellises mahus ei esine või et need oleksid

likvideeritud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga OÜ Livovil arvamusele (I kd

lk 147) ja ei suuda analoogselt maakohtuga esitatud fotode järgi eriteadmisi vajavaid

hinnanguid anda. OÜ Livovil arvamus on antud enne OÜ Rentnet teist arvamust, millega

tuvastati enamuse puuduste jätkuv olemasolu. OÜ Livovil on arvamuse sisetööde osas

kujundanud ilma ehitises viibimata, üksnes hagis ja OÜ Rentnet esimeses ekspertarvamuses

toodud väidete põhjal. See ei tõsta samuti OÜ Livovil ekspertarvamuse tõendusväärtust.

Vastupidist ei tõenda ka tunnistajate T.O. ja M.K. ütlused puuduste kõrvaldamise kohta enne

müügiobjekti üleandmist septembris 2015, sest OÜ Rentnet on ka hilisemas arvamuses need

puudused tuvastanud.

Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et maapinna negatiivse kaldega seotud probleem on

kõrvaldatud. Kostja viitab seejuures OÜ Perestroitel mõõdistustööde aktile, mis kannab

28. aprilli 2015 kuupäeva, st on koostatud enne kinnisasja üleandmist (II kd lk 1). Hageja on

vastuses apellatsioonkaebusele selgitanud, et mõõdistustööde akt on koostatud tegelikkuses

28. aprillil 2016 ja ringkonnakohus nõustub selle selgitusega. Kostja ei ole aktis toodut

ümberlükanud.

23. Maakohus leidis, et kostja rikkus kohustust anda lepingu eseme valdus üle lepingus

kokkulepitud tähtajaks ja ta vastutab sellega tekitatud kahju eest kaotatud kasutuseelisena

587 euro ulatuses. Kokkulepitud tähtaeg valduse üleandmiseks oli 20. august 2015 ja valdus

anti vastavalt aktile üle 20. septembril 2015. Kostja väidab, et ta ei vastuta kohustuse rikkumise

eest. Kostja on soovinud tõendada seda asjaolu tunnistaja T.P. ütlustega. Ringkonnakohus leiab,

et maakohus on selle nõude osas tõendeid õigesti hinnanud, mh M.K. 10. septembri 2015 e-

kirja ja asunud põhjendatud seisukohale, et ka septembris käisid veel tööd, mille eest vastutas

kostja. Tunnistajana on M.K. andnud ütlusi, et „see, mis ekspert välja tõi ja mis me leidsime, et

on puudus, kõrvaldati selleks ajaks, kui me tegime üleandmise akti 20. septembril. Oli olukord,

kus mina kui A. Otti esindaja ei olnud valmis objekti üle andma puhtalt teadmisega, et

vastaspoolelt võib tulla uusi ja uusi pretensioone. Võtsin endale õiguse, et ma ei pea üle andma,

kui te ei ole valmis vastu võtma. Puudused, mis me leidsime, tegime ära.“ Tunnistaja ei

mäletanud, miks ei saanud objekti üle anda 14. või 15. septembril (III kd lk 78).

Ringkonnakohus leiab, et kostja ei saanud eeldada, et hagejad võtavad vastu

lepingutingimustele mittevastava objekti, kuigi neil olid olemas maja võtmed ja seda arusaama

on tunnistaja M.K. ka kinnitanud. Hagejad on selgelt omandanud korteriomandi elukohana

kasutamiseks ja ei saa eeldada, et vastuvõtmine peab toimuma enne kõigi lepinguga ettenähtud

tööde lõppemist. Puudub vaidlus, et müügilepingu sõlmimise hetkel olid osad ehitustööd

hoones lõpetamata.

24. Maakohus on selgitanud pooltele tõendamiskoormist kirjaliku määrusega (II kd lk 162-163)

ja vastupidised kostja etteheited maakohtule on alusetud.

25. Maakohus on õigesti märkinud, et VÕS § 128 lg 3 kohaselt on otseseks varaliseks kahjuks

ka kulud kahju kindlakstegemisele. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta asjaolu, millal

hageja need kulutused on teinud.

Ringkonnakohus leiab, et kui dokumentaalne tõend, mille koostamine nõudis kulutusi, on

loodud enne menetlust, siis selle tõendiga seotud kulude eest hüvitise saamiseks peab hageja

esitama kahju hüvitamise nõude. Kui dokumentaalse tõendi koostamine tõi kaasa kulutusi

menetluse ajal, on tegemist asja läbivaatamise kuludega TsMS § 143 p 2 mõttes ning selles osas

ei pea esitama eraldi nõuet. Kulu kandmise osas otsustab kohus koos muude menetluskuludega.

Seega kuulub kahju kindlakstegemise kuluna kostjalt väljamõistmisele 600 eurot (OÜ Rentnet

I arvamus). OÜ Rentnet II arvamuse eest tasutud 480 eurot tuleb lugeda hageja menetluskuluks,

mille

jaotuse

ja

väljamõistmise

otsustab

ringkonnakohus

koos

muude

hageja

menetluskuludega.

Kokku tuleb seega kostjalt hagejate kasuks välja mõista 7476,60 eurot + 587 eurot

(kasutuseelis) + 600 eurot (kahju kindlaks tegemise kulud; OÜ Rentnet esimene arvamus) =

8123,60 eurot, millises ulatuses kuulub hagi rahuldamisele.

26. Hagejad on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldamata jättis.

Maakohus ei rahuldanud hagejate nõuet summas 4030,80 eurot järgmises: paigaldamata

projektijärgne ventilatsioonirest (otsuse p 12); paigaldamata projektijärgne betoonsillutis ja

paekivist fassaadi viimistlus (otsuse p 13).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega hagi rahuldamata jätmise osas ja ei pea

vajalikuks neid korrata. Maakohus on põhjendatult kohaldanud VÕS § 218 lg 4 sätestatut.

Vastuseks hagejate apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Asjas puudub

vaidlus, et enne lepingu sõlmimist olid hagejad lepingu esemega tutvunud ja selle üle vaadanud,

seega pidid nad olema teadlikud, et hoonel puudub paekivist viimistlus ja betoonsillutis ümber

maja. Müügipakkumisest (III kd lk 41) paekivist välisviimistlus ja maja ümbritsev

betoonsillutis ei nähtu ja hagejate sõnul ei ole sellist välisviimistlust ka paarismaja teisel boksil.

Lepingu p-s 1.7.6. kinnitas müüja, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum vastab projektile

ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Ringkonnakohtu istungil avaldasid

hagejad, et nad tutvusid ehitise projektiga alles pärast lepingu sõlmimist, mistõttu ei saa nad

hoone välisilme, mis oli neile teada, osas tugineda projektile.

Tegemist on ülevaatusel nähtavate hoone omadustega, mille puudumist lepingus ka eraldi

puudusena ei fikseeritud ja kõrvaldamise tähtaega kokku ei lepitud. Hagejad ei saanud eeldada,

et kostja peab neile üle andma ülevaadatust erineva välisilmega hoone. Hageja

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Hagejad ei tugine

apellatsioonkaebuses asjaolule, et nimetatud projektijärgsed puudused takistaksid müügiobjekti

eesmärgipäraselt kasutada ja nende puuduste tõttu ei vastaks asi vähemalt keskmisele

kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Hagejad ei ole nende puudustega seoses kahju kandnud.

Hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

27. Lõpetuseks teeb ringkonnakohus otsustuse menetluskulude jaotuse osas.

Hagejad taotlesid 18 298,28 euro väljamõistmist, millise nõude kohus rahuldas 8123,60 euro

ehk 44,3% ulatuses. Hagejate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus

rahuldati osaliselt.

Kostja vaidles hagile vastu täielikult. Hagejad on tagasi lükanud kõik kostja

kompromissettepanekud.

Mõlemad pooled on asjas kasutanud õigusabi nii esimese kui teise astme kohtus. Hagejad on

tasunud riigilõivu nii hagiavalduselt kui ka apellatsioonkaebuselt, samuti kandnud kulu

dokumentaalse tõendi saamiseks. Kostja on tasunud riigilõivu apellatsioonkaebuse esitamisel.

TsMS § 163 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud

täielikult poolte endi kanda. Eeltoodud asjaolusid arvestades leiab ringkonnakohus, et

käesolevas asjas on õiglane ja põhjendatud jätta kõik poolte menetluskulud mõlemas

kohtuastmes poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks