2-17-15040/55 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. november 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-15040

Tsiviilasi

Katrin Küti ja Raido Küti hagi Arvo Belkini ja Elle

Belkini vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

Katrin Küti ja Raido Küti apellatsioonkaebuse hind

2034 eurot

Arvo Belkini ja Elle Belkini apellatsioonkaebuse hind

1981 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 26. juuni 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Katrin Küti ja Raido Küti apellatsioonkaebus

Arvo Belkini ja Elle Belkini apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellandid I (hagejad): Katrin Kütt (isikukood

XXXXXXXXXXX)

ja

Raido

Kütt

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Harland Paas

Apellandid II (kostjad): Arvo Belkin (isikukood

XXXXXXXXXXX)

ja

Elle

Belkin

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maarika

Kutser

2

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 26. juuni 2019 otsus osaliselt hagi rahuldamise ulatuses osas

ning välja mõista Arvo Belkinilt ja Elle Belkinilt solidaarselt Katrin Küti ja Raido Küti

kasuks kahjuhüvitis 1272 eurot. Muuta menetluskulude jaotust.

2. Muus osas jätta Viru Maakohtu 26. juuni 2019 otsus muutmata.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„3.1. Rahuldada hagi osaliselt.

3.2. Välja mõista Arvo Belkinilt ja Elle Belkinilt solidaarselt Katrin Küti ja Raido Küti

kasuks kahjuhüvitis 1272 eurot.

3.3. Jätta menetluskulud maakohtus 26% ulatuses solidaarselt Arvo Belkini ja Elle Belkini

kanda ning ning 74% ulatuses solidaarselt Katrin Küti ja Raido Küti kanda.

3.4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.“

4. Rahuldada Arvo Belkini ja Elle Belkini apellatsioonkaebus osaliselt ning jätta Katrin Küti

ja Raido Küti apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Katrin Kütt ja Raido Kütt (hagejad) esitasid 10. oktoobril 2017 Viru Maakohtule hagi Arvo

Belkini ja Elle Belkini (kostjad) vastu, milles palusid välja mõista kostjatelt solidaarselt nende

kasuks kahjuhüvitis 4815 eurot. 4. märtsi 2019 menetlusdokumendis palusid hagejad mõista

kostjatelt nende kasuks välja kahjuhüvitis 4015 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad (ostjad) ja kostjad (müüjad) 28. detsembril 2015 XXXX

asuva ridaelamuboksi müügi- ja asjaõiguslepingu. Elamul ilmnesid puudused. Augustis 2017 tellis

hageja I elamu küttesüsteemi puhastamiseks ja kontrollimiseks korstnapühkimise teenuse.

Korstnapühkija-meister A. Leemets keelas 21. augusti 2017 aktiga hagejatel elamu

küttesüsteemide kasutamise. Samale seisukohale asus ka paikvaatlust teinud Päästeameti

inspektor. Lisaks tegi Päästeamet 25. augustil 2017 hagejatele ettekirjutuse, millega peatas elamu

küttesüsteemide (katel ja saunaahi) kasutamise seniks, kuni kvalifitseeritud spetsialist lubab neid

3

kasutada. Korstnapühkija ja Päästeameti inspektor tõid välja järgmised küttesüsteemi kasutamist

välistavad puudused: 1) kõigil kolmel korrusel on korstnajalg kaetud, mistõttu ei ole suitsulõõrid

vaadeldavad ja puhastatavad; 2) saunakeris ja selle kujad ei vasta nõuetele; 3) prussid toetavad

vastu korstnajalga.

Pärast küttesüsteemi kasutamise keelamist avas hageja I korstnajala ümber põranda ja selgus, et

korstnajalaga külgnevalt on põranda soojustamiseks kasutatu saepuru. Hageja I pöördus Euro

Property OÜ poole hinnapakkumise saamiseks töödele, mille tegemine on vajalik küttesüsteemi

kasutamiseks loa saamiseks. Hinnapakkumise kohaselt moodustab vajalike materjalide ja tehtava

töö maksumus 4815 eurot.

Tulenevalt ekspertiisiaktist muutsid hagejad oma nõude suurust. Vajalike materjalide ja tehtava

töö maksumuseks on 4015 eurot.

Hagejate hinnangul ei saanud puudused tekkida pärast elamu võõrandamist, vaid on eksisteerinud

ehitusprojektita tehtud ehitustööde tulemusena elamu ehitamisest alates. Elamu ehitustöid tegid

kostjad ise. Seega olid nad ehitusprojekti puudumisest ning sellega kaasnenud ehituslikest

minetustest teadlikud. Kostjad ei teavitanud hagejaid ehituslikest ja küttesüsteemi puudustest.

Hagejad tuginesid võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg-le 2 ja lg 2 p-le 1, § 218 lg-le 1, § 115 lg-le 1

ja §-le 225.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Müügilepingu p 2.2.2 kohaselt kinnitasid hagejad, et nad on

tutvunud elamu dokumentatsiooniga. Seega pidid hagejad olema teadlikud, et elamu kohta on

olemas nii vastuvõtuakt kui ka kasutusluba. Koos nimetatud dokumentidega anti hagejatele üle ka

18. detsembri 2015 korstnapühkimise akt, mille kohaselt visuaalsel vaatlusel kütteseadmetele

märkusi ei olnud ja kütmine oli lubatud.

Elamu puhul on tegemist õiguslikul alusel ehitatud ehitisega, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud

kasutusotstarbe kohaselt. Ehitusluba väljastati juunis 1987, seega kehtivad tolleaegsed

tuleohutusnõuded. Elamu vastuvõtuakt on olemas ja siis ei nõutud eraldi projekti.

Vastuvõtukomisjonis oli ka Päästeameti esindaja. Elamu ei oleks saanud kasutusluba, kui see ei

oleks vastanud nõuetele.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus rahuldas 26. juuni 2019 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt hagejate

kasuks välja kahjuhüvitise 1981 eurot. Menetluskuludest jäi 50% hagejate ja 50% kostjate kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks eraldi määrusega pärast otsuse

jõustumist.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on vaidlus selles, kas ehitise puhul oli järgitud projekteerimise,

ehitamise ja vastuvõtmise ajal kehtinud nõudeid.

Ekspertiisiakti kohaselt toimus individuaalelamute (sh ridaelamud) projekteerimine ja projektide

kinnitamine ENSV Riikliku Ehituskomitee määruse kohaselt NSVL-i ehitusnormide ja –reeglite

alusel. Planeerimis- ja ehitusseadus võeti vastu Riigikogu poolt 14. juunil 1995 ning kuulutati

välja Vabariigi Presidendi 3. juuli 1995 otsusega nr 581. Vabariigi Valitsuse määrus nr 41

«Ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavad nõuded» jõustus 18. veebruaril 1997. Kuni selle

ajani kehtis EV Ehitusministeeriumi 11. novembri 1991 määrus nr 1 «Normatiivdokumentide

rakendamine ehitiste projekteerimisel», mille kohaselt tuli valdkondades, kus on olemas endise

Eesti NSV projekteerimise normdokumendid või Eesti Vabariigi Ehitusministeeriumi poolt

kehtestatud normdokumendid, rakendada projekteerimisel Eesti territooriumile neid dokumente.

Valdkondades, kus nimetatud normdokumente pole, tuli rakendada kuni Eesti Vabariigi omade

4

vastavate dokumentide kehtestamiseni NSVL-s 1 jaanuari 1991 seisuga kehtinud

normdokumente.

Ekspertiisakti kohaselt toimus elamu projekteerimine ENSV Riiklik Ehituskomitee määruse

nr 18 kohaselt, mille kohaselt ehitati individuaalelamuid projektide järgi, mis on koostatud

tööprojekti vähendatud mahus. Individuaalelamu tööprojekti maht oli määratud ehitusnormis

SNiP 1.02.01-85. Individuaalelamute ehitusprojektide sisu ja vormistus vastas üldjoontes

praegusel ajal ehitusloa taotlemiseks koostatud eelprojekti staadiumis ehitusprojekti sisule ja

vormistusele. Individuaalelamute ehitusloa kohasele ehitusprojektile lisaks tehnosüsteemide

(elektrisüsteem, veevarustus ja kanalisatsioon, küttesüsteem) projektide koostamine ei olnud

ajavahemikul 1987 kuni 1996 kohustuslik ning seega saa selliseid projekte ka eksisteerida.

Ekspert on viidanud ehitusseaduse (EhS) §-le 8, samuti ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seaduse (EhSRS) § 28 lg-le 5 ja siseministri 30. märtsi 2017 määruse nr 17 „Ehitisele

esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 55 lg-le 1. Ekspert on leidnud,

et EhSRS § 28 ja määruse nr 17 § 55 on omavahel vastuolus. EhSRS § 28 kohaselt hinnatakse

ehitise ohustust ehitise ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt. Elamu ehitamise tegelik aeg ei ole

teada, kasutusluba on väljastatud 23. detsembril 1996. Määruse kohaselt hinnatakse ehitise

ohustust ehitise ehitusloa esitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt.

Maakohus leidis, et nii ehitise ehitamise kui vastuvõtmise ajal ei olnud küttesüsteemi projekt

kohustuslik.

Maakohus viitas VÕS § 115 lg-le 1, § 208 lg-le 1, § 217 lg-tele 1 ja 2, § 218 lg-tele 1 ja 2.

Ekspertiisiakti kohaselt ei vastanud elamu 23. augusti 2017 seisuga kehtinud tuleohutusnõuetele

osaliselt. Korstnapühkija-meister A. Leemets keelas 21. augusti 2017 aktiga hagejatel elamu

küttesüsteemide kasutamise. Samale seisukohale asus ka paikvaatlust teinud Päästeameti

inspektor. Lisaks tegi Päästeamet 25. augustil 2017 hagejatele ettekirjutuse, millega peatas elamu

küttesüsteemide (katel ja saunaahi) kasutamise seniks, kuni kvalifitseeritud spetsialist lubab neid

kasutada. Maakohus tuvastas, et elamu ei vastanud võõrandamise ajal tuleohutusnõuetele, mistõttu

ei olnud küttesüsteeme lubatud kasutada. Maakohtu hinnangul võib seda pidada puuduseks.

Maakohus viitas müügilepingu p-le 2.1.3.

Järgnevalt hindas maakohus seda, kas kostjad pidid puudustest teadma ja kas puudustest

teavitamata jätmisega rikkusid nad müügilepingut. 18. detsembri 2015 korstnapühkimise akti

kohaselt visuaalsel vaatlusel kütteseadmetele märkusi ei olnud ja kütmine oli lubatud. Ekspert on

aga märkinud, et elamu ei vastanud osaliselt ehitusloa väljastamise ajal (23. juunil 1987) kehtinud

tuleohutusnõuetele. Samas on ekspert märkinud, et dokumentidest ei selgu, millal korsten

tapeediga kaeti, seega ei ole võimalik anda hinnangut, kas korsten vastas selle nõude osas 23. juuni

1987 tuleohutusnõuetele. Eksperdi täiendava vastuse kohaselt ei ole 28. septembri 2017

korstnapühkimise aktis selgitatud, millistele asjaoludele tuginedes on esitatud väide, et saunakerist

ei kasutata ning hinnang, et keskkütte katla kasutamine on lubatud.

Maakohus leidis, et elamu oli juba ehitusloa väljastamise ajal osaliselt tuleohutusnõuetega

vastuolus. Puuduse iseloomu ja tekkimise aega arvestades oleks kostjad pidanud teadma selle

olemasolust.

Ekspert on märkinud, et paikvaatluse ja esitatud dokumentide alusel saab hinnata, et mitte ükski

Euro Property 10. septembri 2017 hinnapakkumises esitatud ehitustöödest ei ole seotud elamu

kehtivate tuleohutuse nõuetega vastavusse viimisega ja hädavajalike töödega küttesüsteemidele

kasutusloa saamiseks. Siiski leidis maakohus, et põhjendatud on Euro Property OÜ 2. detsembri

2018 hinnapakkumises nimetatud materjalid ja teostatavad tööd osaliselt põhjendatuks lugeda. Ei

ole kahtlust, et hagejatel on tekkinud küttesüsteemi nõuetele mittevastavuse tõttu kulutusi ja

5

kulutuste tekkimine on põhjuslikus seoses elamu lepingule mittevastavuse ja kostjate lepingu

rikkumisega.

Maakohus leidis, et toreduslikud kulutused, mida ei ole põhjendatud mõista kostjatelt välja, on

kulud dekoratiivkivile, dekoratiivkivi liimisegule, lava jaoks kasutatavale puitmaterjalile,

leiliruumi lammutusele ja ehitusele (kokku 2034 eurot). Tegemist on kulutustega, mis ei ole

vajalikud või mille tekkimine ei ole põhjuslikus seoses kostjate lepingu rikkumisega, s.o asjaoluga,

et elamu küttesüsteem ei vasta nõuetele. Muud kulud luges maakohus põhjendatuks ja mõistis

kostjatelt hagejate kasuks välja 1981 eurot.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad paluvad apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis

hagi rahuldamata ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjatelt solidaarselt hagejate

kasuks välja täiendav kahjuhüvitis 2034 eurot. Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ka

menetluskulude jaotuse osas ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Menetluskulud

ringkonnakohtus paluvad hagejad jätta kostjate kanda.

Apellatsioonkaebuse esitatud väidete kohaselt on põhjendatud hagejate nõue, et ostetud elamus

oleks võimalik kasutada nii küttesüsteemi kui leiliruumi. Hagejad viitavad VÕS § 127 lg-le 1.

Maakohus hindas toreduslikeks elamu 0. korrusel asuva leiliruumi renoveerimiseks vajalikud

tööd. 0. korruse pildimaterjalist nähtub, et ka leiliruumis oli korstnajalg kaetud laudisega ning

lisaks fibo kergploki müüriga. Laudise ja müüritise vahe oli ilmselt soojustamise eesmärgil kogu

seina ulatuses kaetud isoveri 50 mm paksuse klaasvillaga. Ekspertiisiaktist lähtuvalt kehtib kogu

korstna pinnale vaadeldavuse nõue. Selleks tuli ka leiliruumis kogu laudis eemaldada. Selleks tuli

omakorda lammutada ka enamus lavast. Lisaks olid laudise hoidmiseks seinale paigaldatud

kinnistusprussid, mille kaugus suitsutorust ei vastanud samuti nõuetele. Seega tuli ka need

eemaldada. Samuti tuleb leiliruumi kasutusele võtmiseks eemaldada kogu fibo kergplokist müür,

kuna suitsutoru ühenduvus korstnasse ei vasta eksperdi hinnangul nõuetele.

Hagejad selgitavad, et dekoratiivkivi on kaubandusvõrgus kasutatav nimetus lihtsale tellisplaadile,

mis kantakse spetsiaalse kuumuskindla liimiga seguga korstnajalale. Nn dekoratiivkivi hinnaklass

nii toote kui paigalduse osas jääb samasse suurusjärku enamlevinud keraamiliste plaatide hinna ja

nende paigaldamise maksumusega.

5. Kostjad vaidlevad hagejate apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda.

6. Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus täielikult ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on kostjad kogu menetluse ajal juhtinud

tähelepanu määrusele nr 17. Määruse nr 17 § 55 sätestab nõuded olemasolevatele ja ehitatavatele

ehitistele. Kuna elamu puhul on tegemist õiguslikul alusel ehitatud ehitisega, mida kasutatakse

ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, ei tule sellele kohaldada praegusel ajal kehtivad

tuleohutusnõuded, vaid 23. juunil 1987 kehtinud tuleohutusnõudeid. Maakohus ei ole märkinud,

miks ta seda kostjate vastuväidet ei ole arvestanud.

Jääb ebaselgeks, kuidas on maakohus jõudnud järeldusele, et arvestades puuduse iseloomu ning

tekkimise aega, oleksid kostjad pidanud teadma selle olemasolust. Kostjad on esitanud 15. mai

1996 ehitise vastuvõtuakti. Vastuvõtukomisjoni koosseisu on kuulunud Päästeameti inspektor.

Ekspert on viidanud, et nii korstnapühkija 23. augusti 2017 aktis kui ka Päästeameti ettekirjutuses

on eksitud terminitega „samuti on seinad ja laed põlemistunnustega“. Paikvaatluse kohaselt ei ole

leiliruumi lae ja seina puidust voodrilaudis mitte põlenud, vaid tumenenud kõrge kuumuse

6

tagajärjel. Sellest tulenevalt ei saa neid akte pidada usaldusväärseteks. Sellele vaatamata on

maakohus tuginenud just nendele aktidele. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta 18. detsembri

2015 korstnapühkimise akti.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta asus eksperdiga vastupidisele seisukohale. Ekspert on

korduvalt rõhutanud, et saunaruumis teostatavad tööd ei ole vajalikud küttesüsteemi kasutamiseks

loa saamiseks ning leiliruumi viimistlemine ja korstna suitsulõõride osa pindade katmine ei ole

vajalik kulutus küttesüsteemi nõuetekohaseks muutmiseks.

7. Hagejad vaidlevad kostjate apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 26. juuni 2019 otsus tuleb osaliselt tühistada

TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hagi rahuldamise ulatuses osas ning välja mõista kostjatelt hagejate

kasuks kahjuhüvitis 1272 eurot. Samuti tuleb muuta menetluskulude jaotust.

Muus osas tuleb jätta Viru Maakohtu 26. juuni 2019 otsus muutmata.

Hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning kostjate apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

9. Asja materjalide kohaselt sõlmisid kostjad müüjatena ja hagejad ostjatena 28. detsembril 2015

kinnistu, asukohaga XXXX linn, müügi- ja asjaõiguslepingu (I kd tl 16-30). Lepingu p 5.1.

kohaselt anti valdus kinnistule hagejale 28.12.2015. Hagejad tellisid augustis 2017 küttesüsteemi

puhastamiseks ja kontrollimiseks korstnapühkimise teenuse. Korstnapühkija vormistas

23.08.2017 korstnapühkimise akti, mille kohaselt on kütteseadmete kasutamine keelatud (I kd tl

35). Päästeameti Ida päästekeskuse poolt vormistati 25.08.2017 paikvaatluse protokoll (I kd tl 36-

45), millest nähtuvalt I ja II korrusel oli korstnajalg kaetud tapeediga ning III korrusel laudadega;

saunakeris ja selle kujad (kerise kaugus põlevmaterjalist) ei vasta nõuetele; lael ja seintel on

kuumakahjustused. Päästeamet tegi 25.08.2017 hagejatele ettekirjutuse, mille kohaselt peatas

küttesüsteemide (katel ja saunaahi) kasutamise seni, kuni on tõendatud kvalifitseeritud spetsialisti

(korstnapühkija või eksperdi) poolt kasutamise lubatavus.

Hagejad esitasid kostjate vastu hagi kahju hüvitamiseks summas 4815 eurot seoses sellega, et

kostjad müüsid neile lepingutingimustele mittevastava kinnisasja. Hilisemas menetluses on

hagejad täpsustanud nõude suurust ning nõudnud kahju hüvitamist summas 4 015 eurot.

10. Kahju hüvitamist saab hageja nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste

kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega. Sellise nõude

võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja

möödumist. Hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja elamul esinevate puuduste

kõrvaldamiseks (I kd 139-141), kuid kostja on asunud seisukohale, et tegemist ei ole asja

lepingutingimustele mittevastavusega ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest (I kd tl 143-144).

11. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige

järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-

15, p 20):

 võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

 võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

 võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

 kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

7

 kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

 rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele

(st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217).

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused

(vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21):

 puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

 puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

 ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

 sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

 ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1

p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale

(VÕS § 221 lg 1 p 2).

Lähtudes eeltoodust tuleb asja lahendades otsustada elamu võimalike puuduste üle VÕS § 217 lg 2

p 2 ja § 77 lg 1 alusel, s.o tuleb kindlaks teha, kas elamu vastab selle kasutamisotstarbele, st sobib

elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga.

12. Hagejate väitel ei vastanud kinnisasi lepingutingimustele seetõttu, et küttesüsteem (katel ja

saunaahi) ei olnud nõuetekohane.

Kostjate vastuväite kohaselt vastab asi lepingutingimustele, sest elamule tuleb kohaldada mitte

praegusel ajal kehtivad tuleohutusnõuded, vaid 23. juunil 1987 kehtinud tuleohutusnõudeid ning

nendele elamu vastas, sest ehitis on 15. mail 1996 vastu võetud ning vastuvõtukomisjoni koosseisu

kuulus ka Päästeameti inspektor.

Siinkohal märgib ringkonnakohus, et asja vastavust lepingutingimustele tuleb hinnata lepingu

sõlmimise hetkel. Seega ei ole asjakohane kostjate viide sellele, et elamu vastas 23. juunil 1987

kehtinud tuleohutusnõuetele ning kuna ehitis on 15. mail 1996 vastu võetud ning

vastuvõtukomisjoni koosseisu kuulus ka Päästeameti inspektor, siis ei saa olla tegemist puudustega

ehitisega. Asjaolu, kas asi vastab lepingutingimustele või mitte, hinnatakse siiski müügilepingu

sõlmise hetkel ning juhul, kui hagejad soovisid kinnistu müümisel tugineda 23. juunil 1987

kehtinud tuleohutusnõuetele, siis oleks tulnud seda selgesõnaliselt ka lepingus märkida.

Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust. Elamu, mille

küttesüsteemi kasutamine on peatatud Päästeamet ettekirjutuse alusel seni, kuni on tõendatud

kvalifitseeritud spetsialisti (korstnapühkija või eksperdi) poolt selle kasutamise lubatavus, ei saa

olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes.

Teistsugusele seisukohale ei anna alust asuda 18.12.2015 koostatud korstnapühkija Aivar Seki akt

(I kd tl 173), mille kohaselt visuaalsel vaatlusel kütteseadmetele märkusi ei olnud. Akt oli

koostatud vahetult enne notariaalse kinnistu müügilepingu sõlmimist 28.12.2015 ning akti alusel

saab väita, et kostjad ei olnud teadlikud küttesüsteemi mittevastavusest tuleohutuse nõuetele, kuid

see ei vabasta neid vastutusest puuduste eest asjas.

13. Hagejate kirjas kostjatele on elamu puudustena, mille kõrvaldamiseks nad tähtaja andisid (I kd

139-141), märgitud, et kõigil kolmel korrusel on korstnajalg kaetud (tapeet, laudis), mistõttu ei ole

suitsulõõrid vaadeldavad ja puhastatavad; saunakeris ja selle kujad ei vasta nõuetele; prussid

8

toetuvad vastu korstnajalga. Puuduste märkimisel on hageja aluseks võtnud korstnapühkija Agu

Leemetsa 23.08.2017 korstnapühkimise akti, Päästeameti Ida päästekeskuse 25.08.2017

paikvaatluse protokoll ja Päästeameti 25.08.2017 ettekirjutuse. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike

tööde (ja materjalide) maksumuse kohta (s.o kahju hüvitise suuruse kohta) esitas hageja kostjale

nõude Euro Propety OÜ 10. septembri 2017 hinnapakkumise (II kd tl 110-111) alusel.

Asjas oleva ekspertarvamuse vahekokkuvõtte kohaselt elamu küttesüsteemid moodustavad

puuhalgudega köetav keskküttekatel, küttetorustikud ja radiaatorid, sauna keris ja korsten (II kd

tl 80). Samuti on aktis märgitud, et väited korstnapühkija Agu Leemetsa korstnapühkimise aktides

on eksitavad, kuna 23.08.2017 akti kohaselt on kütteseadmete kasutamine keelatud, kuid

28.09.2017 aktis on märgitud, et saunakerist ei kasuta, keskkütte katla kasutamine lubatud.

14. Vastavalt ekspertarvamusele on vajalikud ehitustööd ehitise vastavusse viimiseks kehtivate

tuleohutuse nõuetega järgmised:

 esimese ja teise korruse raudbetoonist vahelae peal oleva põranda saepurust täidise

eemaldamine 100 mm ulatuses ja asendamine süttivmaterjalist mittepõleva isolatsiooniga;

 eluruumides olevate korstnapindade katmine mittepõlevast materjalist kattega

(müürisegu, krohvi või pahtliga) suitsulõõride osas laiusega 750 mm;

 kolmanda korruse lae avamine ümber korstna ja laetalade (pennide) isoleerimine

mittepõleva materjaliga.

Ringkonnakohus leiab, et nimetatud ehitustööd on käsitletavad elamu puudustena, mis välistavad

elamu vastavuse selle kasutamisotstarbele, st puudused küttesüsteemis välistavad antud juhul

elamu keskmise kvaliteedi.

Samas hagejate väidetud puudused leiliruumis ei ole sellised elamu puudused, mis välistavad

elamu kasutamise vastavalt kasutamisotstarbele ning seetõttu kostjad nende eest ei vastuta. Lisaks

on ekspertarvamuses märgitud, et olemasolev keris vastab nõuetele ning selle paiknemise

põlevmaterjalide suhtes on võimalik ohutusnõuetega vastavusse viia ühe- või kahekordse

kaitseekraani paigaldamisega (II kd tl 83). Ebaõige on hagejate seisukoht, et ekspertiisiaktist

lähtuvalt kehtib kogu korstna pinnale vaadeldavuse nõue. Ekspert on vahekokkuvõttes asunud

seisukohale, et kahest küljest jälgitavuse nõue on esitatud ainult šahtidesse paigutatud korstnatele

(II kd tl 73).

15. Eksperdi poolt esile toodud elamu puudused olid olemas enne kinnistu üleandmist hagejatele

(VÕS § 218 lg 1). Kostjad ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et puudused oleks

tulenenud hagejatest kui ostjatest (VÕS § 101 lg 3).

Asjas ei ole tuvastatav, et hagejad teadsid lepingu sõlmimise ajal puudustest või pidid seda teadma

(VÕS § 218 lg 4). Tegemist on spetsiifiliste tuleohutuse nõuetega ning ehitise vastavust või

mittevastavust kehtivate tuleohutuse nõuetega hindab spetsialist ja hagejad ei ole vastava ala

spetsialistid.

Hagejad teatasid kostjatele elamu puudustest õigel ajal ning selles osas ei ole ka vaidlust.

16. Ringkonnakohus leiab, et kostjad on müünud hagejatele lepingu tingimustele mittevastava

(s.o puudustega) asja (asja puudused märgitud käesoleva otsuse p-s 14). Kuivõrd hagejad on

nõudnud eelnevalt asja parandamist, kuid kostjad seda ei teinud, siis on hagejatel tulenevalt

kostjate poolsest lepingurikkumisest kahju hüvitamise nõue.

Hagejad on nõudnud esialgselt kostjatelt Euro Propety OÜ 10. septembri 2017 hinnapakkumise

alusel kahjuhüvitisena 4815 eurot. Menetluse kestel on hagejad oma nõude suurust täpsustanud

ning esitanud Euro Propety OÜ 2. detsembri 2018 hinnapakkumise, mille kohaselt on vajalike

tööde maksumus 4015 eurot.

9

Euro Propety OÜ 10. septembri 2017 hinnapakkumise osas on ekspert asunud seisukohale, et mitte

ükski hinnapakkumises esitatud ehitustöödest ei ole seotud ehitise kehtivate tuleohutuse nõuetega

vastavusse viimisega ja hädavajalike töödega küttesüsteemidele kasutusloa saamiseks (II kd tl 91).

Seega hindab ringkonnakohus kahjuhüvitise suuruse kindlakstegemisel Euro Propety OÜ

2. detsembri 2018 hinnapakkumist.

17. Euro Propety OÜ 2. detsembri 2018 hinnapakkumist (II kd tl 166-167) nähtuvalt on leiliruumis

kasutatavate materjalide maksumus 933 eurot ja eluruumides 224 eurot; teostatavate tööde

maksumus kokku on 2858 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades ekspertarvamuses tuvastatud puudusi, ei ole puudustega

seotud kuludeks kulud leiliruumis kasutatavale materjalile summas 933 eurot. Põhjendatud on

kulud kasutatavale materjalile eluruumide osas summas 224 eurot. Teostatavate tööde loetelust on

seostatav puuduste kõrvaldamisega põrandate lahti lõikamine 320 eurot; MDF plaadi, tapeedi ning

laudise eemaldamine korstnajalalt 123 eurot; korstna jala viimistlemine 245 eurot; 3. korruse lae

ümber ehitamine 320 eurot; transport 40 eurot (pooles ulatuses), kokku on teostatavate tööde

maksumus 1048 eurot.

Kokku on kostjad kohustatud hüvitama hagejatele seoses lepingu rikkumisega kahju summas

1272 eurot (materjal 224 eurot + teostatavate tööde maksumus 1048 eurot).

18. Kuna hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostjate apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt, siis jätab ringkonnakohus menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 163

lg 1 alusel poolte endi kanda.

Arvestades hagi rahuldamise ulatust (hagi nõue 4815 eurot, rahuldatakse 1272 eurot) jäävad

menetluskulud maakohtus 26% ulatuses solidaarselt hagejate kanda ja 74% ulatuses solidaarselt

kostjate kanda.

Antud juhul ei ole maakohus menetluskulusid kindlaks määranud ning tulenevalt TsMS § 174

lg-st 4 ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Viivi Tomson