2-16-17722/58 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

22. november 2019, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-17722

Tsiviilasi

XX hagi YY vastu kasutusvalduse lõpetamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 8. aprilli 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

YY apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

511,28 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets

Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Kaili Siilak

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 28. oktoobril 2019, millel osalesid pooled

ja nende lepingulised esindaja

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 8. aprilli 2019 otsus tühistada.

2. Teha uus otsus, millega jätta rahuldamata XX hagi YY vastu kinnistute nr 9216002

ja 9213202 kasutusvalduse lõpetamiseks.

3. Tühistada Harju Maakohtu 29. novembri 2016 määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõu, st kustutada viidatud määruse alusel kinnistusraamatu registri-

osade nr 9216002 ja 9213202 kolmandasse jakku XX kasuks kantud eelmärked.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada.

5. Muuta tsiviilasja hinda ja määrata selleks 511,28 eurot.

6. Rahuldada kostja taotlus apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu osaliseks tagas-

tamiseks ja kanda 175 eurot samale saajale ja arvelduskontole nagu lõiv tasuti.

7. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

2 (9)

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 24. novembril 2016 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu

kasutusvalduse lõpetamise nõudes. Hageja palus asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga

ning tuvastada kostja nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade

nr 9216002 ja 92132202 kolmandasse jakku tema kasuks seatud kasutusvaldus.

1.1. Hageja põhiväited on järgmised:

-

pooled sõlmisid 20. detsembril 2011 notariaalselt tõestatud lepingu, mis sisaldas

kasutusvalduse seadmise lepingut ja asjaõiguslepinguid (edaspidi: kasutusvalduse

leping). Hageja seadis lepingu alusel temale kuuluvatele kinnisasjadele nr 9216002

ja 9213202 (edaspidi koos: kinnistud) kostja kasuks tasuta ja tähtajatu kasutusvalduse,

mis hõlmas kinnistute koosseisu kuuluvaid katastriüksusi tunnustega 89001:010:3027

(Ado I), 89001:010:3031 (Ado II) ja 89001:010:3028 (Ado IV). Kasutusvaldus ei

hõlmanud katastriüksust tunnusega 89001:010:3032 (Ado V);

-

kostja kasutas kasutusvalduse saamiseks ära hageja teadmatust ja kogenematust ning

viis hageja eksimusse tegelikest asjaoludest ja tehingu tagajärgedest. Kostja kallutas

hageja kasutusvalduse lepingut sõlmima selgitusega, et kostja saab aidata hagejat

Viimsi vallavalitsuses kinnistute detailplaneeringu menetluses, milleks kostjale on

vajalik volitus. Kostja lõi hagejas ettekujutuse, et volituse andmiseks on vajalik

sõlmida kasutusvalduse leping;

-

hageja usaldas kostjat, sest kostja on hageja onupoeg ja vandeadvokaat. Kostja

korraldas kasutusvalduse lepingu ettevalmistamise ja esitas lepingu tingimused

notarile. Hageja ei oleks lepingut sõlminud, kui tal oleks olnud asjaoludest ja

tagajärgedest õige ettekujutus;

-

kostja sai kasutusvaldusega tasuta piiramatu ja tähtajatu õiguse kinnistuid vallata ja

kasutada ning omandada nende vilju. Kinnistud on hageja jaoks muutunud

kasutusvalduse tõttu väärtusetuks ja hageja ei saa kasutusvalduse eest tasu;

-

kostja ei täitnud kasutusvalduse lepingu p-s 2.7 sisalduvat kokkulepet kanda kõik

kinnistutel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud

kulud. Kostja tasus maamaksu kahe koormatud katastriüksuse eest ja hageja ühe eest;

-

kasutusvaldusel ei ole kostja jaoks praktilist vajadust ega tavapärast tähendust.

Kinnistute sihtotstarve on maatulundusmaa 100%. Kostja ei kasuta kinnistuid põllu-

majandussaaduste tootmiseks, metsakasvatuseks ega muul viisil;

-

hageja tegi 15. novembri 2016 kirjaga ettepaneku lõpetada kasutusvaldus kokkuleppel.

Kiri sisaldas kasutusvalduse lepingu ülesütlemise avaldust, mille kohaselt ütles hageja

lepingu üles alates 22. novembrist 2016, kui kostja ei anna nõusolekut kasutusvalduse

lõpetamiseks. Kostja sai kirja kätte 15. novembril 2016, aga ei andnud kasutusvalduse

lõpetamiseks nõusolekut. Kostja põhjendab keeldumist sellega, et kasutusvaldusega

koormatud katastriüksused on tegelikult kostja omad ja et need oleks pidanud

omandireformi käigus tagastatama kostjale, mitte hagejale.

3 (9)

1.2. Neil asjaoludel leiab hageja, et kasutusvaldus tuleb lõpetada ja vastavate kinnistus-

raamatu kannate kustutamiseks vajalikud kostja tahteavaldused kohtulahendiga asendada ühel

neljast järgnevast alternatiivsest õiguslikust alusest:

(1) kasutusvalduse seadmise leping on vastuolus heade kommetega ja tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 2 järgi tühine;

(2) hagejal on asjaõigusseaduse (AÕS) § 212 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel õigus nõuda

kasutusvalduse lõpetamist;

(3) hageja ütles kasutusvalduse seadmise lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 1

kohaselt üles ja kasutusvaldus tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kustutada;

(4) keeldudes vabatahtlikult kasutusvalduse lõpetamisest on kostja käitunud vastuolus

TsÜS § 138 lg-st 1 ja VÕS § 6 lg-st 1 tuleneva hea usu põhimõttega ning tekitanud

hagejale õigusvastaselt kahju, mis tuleb VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 alusel hüvitada.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

kasutusvalduste seadmise leping vastab poolte tahtele. Kostja ei ole kasutusvaldajana

lepingut rikkunud. Kostja huvi oli kinnisasjade detailplaneeringu algatamise tulemina

muuta kinnisasjade maa sihtotstarve ja seeläbi kinnisasjadelt teenida;

-

Viimsi Vallavalitsusele esitati jaanuaris 2012 avaldus detailplaneeringu algatamiseks,

millega on hõlmatud nii kolm kostja kasutusvaldusse antud katastriüksust kui ka hageja

kasutusse jäänud katastriüksus. Kostja ei ole saanud tasuda maamaksu Ado II katastri-

üksuse kohta vahetult Maksu- ja Tolliametile, sest tal puudusid sellekohased

algandmed. Kasutusvaldus ei ole kaotanud kostja jaoks tähtsust. Kasutusvaldus on

kostja jaoks pikaajalise ja kestva tähtsusega, mis vastab kasutusvalduse seadmisel

kokkulepitud eesmärgile;

-

hageja maa omanikuna ei pea kandma detailplaneeringu koostamise korraldamise ja

finantseerimise kulusid. Kostja ei ole kunagi olnud üksnes hageja esindaja. Hageja ei

ole kostja tegevust viimase viie aasta jooksul rahastanud ega kulusid hüvitanud. Hageja

käitumine detailplaneeringu algatamise menetluse tõkestamisel seab hoopis mõlemale

lepingupoolele ohtu selle eesmärgi saavutamise. Kostja on pidevalt kasutusvaldusest

tulenevaid õiguseid kasutanud;

-

lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudub alus. Hageja tegutseb hea usu põhimõtte

vastaselt. Kasutusvalduse lõpetamise tahte puudumine ei ole etteheidetav.

3. Hageja taotlusel tagas maakohus hagi 29. novembri 2016 määrusega ja määras kanda

kinnistute kohta avatud kinnistusraamatu registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale eelmärge hageja kasuks järgmises sõnastuses: „Eelmärge 20. 12. 2011 kinnistamis-

avalduse alusel 17. 02. 2012 kinnistusraamatusse kantud kasutusvalduse kustutamise nõude

tagamiseks XX (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks“. Hagi tagamist ei vaidlustatud.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus rahuldas hagi 8. aprilli 2019 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis

maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas

määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

4.1. Maakohus tuvastas, et:

-

pooled sõlmisid 20. detsembril 2011 kasutusvalduse lepingu;

-

hagejale kuuluvad kinnisasjad nr 9216002 ja 9213202 ning kostja kasuks on viidatud

registriosade kolmandasse jakku kantud tähtajatu kasutusvaldus;

-

kinnisasjade kasutusotstarve on maatulundusmaa;

-

kostja ei valda kinnisasju nr 9216002 ja 9213202.

4 (9)

4.2. Kasutusvalduse leping ei ole TsÜS § 86 alusel tühine, st hagi ei saa rahuldada eespool

p-s 1.2 viidatud alusel (1).

Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et hageja on osalenud vähemalt üheksa kinnisasjaga

seonduvas notariaalses tehingus. Arvestades kinnisasjadega seonduvate tehingute arvu, ei saa

pidada hagejat kogenematuks või küündimatuks. Tehingutel osalemisest tekib isikule piisav

kogemus, mida ei välista ka see, et tehingud võisid olla tehtud hageja poja juuresolekul.

Hageja ei toonud esile asjaolusid, millest nähtub hädavajadus tehingu tegemiseks. Usutavad on

hageja väiteid, et ta usaldas kostjat, kes on tema sugulane ja vandeadvokaat, aga sellise

usaldussuhte esinemisega ei saa sisustada sõltuvussuhte esinemist TsÜS § 86 lg 2 tähenduses.

Hageja avaldatu kohaselt ei sõlminud ta tehingut tingituna sõltuvusest kostjaga, vaid tingituna

usaldusest kostja vastu. Usalduse ärakasutamine võib olla tehingu tühistamise alus TsÜS

§-de 92 või 94 järgi, kuid ei ole tehingu tühisuse alus TsÜS § 86 järgi.

4.3. Hageja võib AÕS §212 lg 2 p 1, lg 3 ja § 177 lg 2 alusel nõuda kasutusvalduse lõpetamist,

kuna kostja ei ole asunud kasutuvaldust kokku lepitud viisil teostama ega ei asu seda ka edaspidi

tegema. Seega rahuldas maakohus nõude alusel (2).

Kasutusvalduse lepingus ei sisaldu poolte kokkulepet maa majandusliku otstarbe kohta. Kostja

ei kirjeldanud, millisel majanduslikul otstarbel on tal õigus kinnistuid kasutada, vaid avaldas

üldsõnaliselt, et tema eesmärk on kinnistute detailplaneeringu algatamise tulemina muuta

kinnistute maa sihtotstarve elamumaaks ja seeläbi kinnistutelt teenida. Kostja väitel oli

kinnistute arendamine poolte ühine eesmärk, mille kohta pooltel olid suulised kokkulepped.

Kostja senine tegevus on seetõttu olnud kooskõlas hageja tahtega.

Maakohus leidis, et isegi kui poolte ühine eesmärk võis olla kinnisasju arendada, ei tõenda see

poolte kokkulepet maa majandusliku otstarbe kohta. Kostja ei tõendanud asjaolusid, millest

nähtub poolte kokkulepe kinnisasjade kasutamise kohta senisest otstarbest erineval otstarbel.

Seetõttu tuleb lähtuda maa senisest kasutusest või sellest, millena võiks asja senise seisundi ja

omaduste põhjal seniseks majanduslikuks otstarbeks pidada. Kasutusvaldustega koormatud

maa senine kasutusotstarve on maatulundusmaa, millest tuleb lähtuda asja lahendamisel.

Kostja kirjeldatud maa sihtotstarbe muutmine ei kujuta endast AÕS § 214 lg 1 mõistes

kinnisasja valdamist ja kasutamist. Maa sihtotstarbe muutmine kujutab endast maa juriidilise

staatuse määramist, mis jääb ka kasutusvalduse seadmise korral maa omaniku õiguseks. Maa

sihtotstarbe muutmiseks polnud vajalik kasutusvalduse seadmine, mistõttu ei ole kostja

käitumist võimalik lugeda kinnistute valdamiseks või kasutamiseks.

4.4. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kasutusvalduse kande kustutamist. Kinnisasja omanikul

ja kasutusvaldajal ei ole keelatud kokku leppida selles, et kasutusvaldaja asub kinnisasja

valdama ja kasutama kokkulepitud otstarbel millalgi tulevikus. Pooled võivad kokku leppida,

et kasutusvaldaja asub kasutusvaldust teostama, st asja valdama ja kasutama pärast

kokkulepitud edasilükkava sündmuse saabumist.

Samas ei nähtu poolte avaldatust, et nad oleksid kokku leppinud mõnes edasilükkavas

tingimuses, mille saabumisel hakkab kostja valdama ja kasutama kasutusvaldusega koormatud

maatulundusmaad. Kostja ei ole tõendanud senisest majanduslikust otstarbest erineva

kasutusotstarbe osas kokku leppimist. Samuti ei ole kostja välja toonud asjaolusid, millisel viisil

ja kokkulepitud majanduslikku otstarvet järgides pidi ta hakkama pärast kinnisasja arendamist

kinnisasja tulutooval eesmärgil kasutama. Seega võib arvata, et kostja ei asu kokkulepitud viisil

kasutusvaldust teostama ka tulevikus.

4.5. Kostja ei selgitanud, kuidas kasutusvalduse lepingu sõlmimine ja kostja kasuks

kinnistusraamatusse kasutusvalduse seadmine pidi kaasa aitama ühise eesmärgi saavutamisele.

Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oli detailplaneeringu menetluse

algatamiseks vajalike toimingute tegemiseks vajalik kasutusvalduse seadmine. Samuti ei ole

5 (9)

kostja välja toonud asjaolusid, millisel viisil pidi ta hakkama pärast kinnisasja arendamist

kinnisasja tulutooval eesmärgil kasutama. Kostja väidete kohaselt võivad poolte vahel olla

muudest lepingulistest alustest tulenevad võlasuhted (nt seltsinguleping või käsundusleping),

kuid selliste võlasuhete olemasolule pole kumbki pool asjas tuginenud.

4.6. Alternatiivsetest õiguslikest alustest ühel hagi rahuldamise tõttu polnud maakohtul enam

vaja kontrollida aluseid (3) ja (4).

4.7. Maakohus lahendas hageja nõude sooritusnõudena. Kuigi hageja vormistas oma nõude

tuvastusnõudena, nähtub hagist ja hageja avaldatust selgelt hagi eesmärk, milleks on

tahteavalduste saamine, mille alusel oleks võimalik kinnistusraamatust kastutusvalduste

kannete kustutamine. Hageja tahe on olnud kohtule ja kostjale menetluse kestel selge.

Maakohus kohustas kostjat andma nõusolekud kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1

tähenduses kinnistusraamatu registriosade nr 9216002 ja 92132202 kolmandasse jakku kostja

kasuks seatud kasutusvalduste kannete kustutamiseks. Maakohus märkis, et tulenevalt TsÜS

§ 68 lg-st 5 asendab kohtulahend vastavat tahteavaldust.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega

jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

5.1. Esiteks kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigust.

Maakohus tugines AÕS § 212 lg 2 p-le 1, kuigi kasutusvalduse lõpetamise nõuet kohus ei

menetlenud ja hageja sellise nõude menetlemiseks riigilõivu ei tasunud. Sooritusnõue

kasutusvalduse kustutamiseks kinnisusraamatust (milleks oli hagi ese) saab järgneda

kasutusvalduse lõppemisele AÕS §-s 212 sätestatud alustel. AÕS § 64² kohaselt on kinnisasja

koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku (kostja) notariaalselt kinnitatud

avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust. Kohtuotsusest ei

nähtu, kas ja millal kasutusvaldus lõppes. Vaidlustatud kohtuotsusega ei ole kasutusvalduse

aluseks olevat kohustustehingut lõpetatud (kostja õiguse lõppemine ei ole tuvastatud), seega ei

ole põhjendatud

ka kohtu

sisuline lahend, kohustada kostjat andma nõusolek

kinnistusraamatusse kostja kasuks seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks.

AÕS § 212 lg 2 p 1 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui

kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse. Maakohus ei tuvastanud

kasutusvalduse tähtsuse kaotamist kasutusvaldaja (kostja) jaoks. Maakohus üksnes leidis, et kui

kostja kinnisasja ei valda ega kasuta, siis ei teosta ta kasutusvaldust ning kinnisasja omanikul

on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist. Õige ei ole maakohtu järeldus, mille kohaselt

kinnisasja valdamist ja kasutamist tuleb võrdsustada kasutusvalduse teostamisega. Isegi

asjaolust, kui kasutusvaldaja hetkel kinnisaja ei valdaks või kasutaks, ei saa teha järeldust, et

kasutusvaldaja kasutusvaldust ei teosta.

5.2. Teiseks eksis maakohus tõendamiskoormise jaotamisel. Nõude aluseks olevad asjaolud

tuleb esitada kinnisasja omanikul ja need ka tõendada. Seega ei ole asjakohased ega õiged

maakohtu etteheited kostjale, nagu oleks kostja hagi tõrjumiseks jätnud esitamata tõendid

kinnistu valdamise või kasutamise kohta.

5.3. Kolmandaks jättis maakohus tähelepanuta ja hindamata kostja tõendid. Nii ei ole kohus

maininud kostja 23. detsembri 2016 vastusele ja 10. mai 2018 vastusele lisatud dokumente ega

tunnistaja OO ütlusi.

5.4. Ringkonnakohtu menetluses tõi kostja esile ja esitas ka tõendeid selle kohta, et tal on

jätkuv huvi kasutada kinnistuid ka juhul, kui arendustegevus ei õnnestu.

6. Hageja vaidleb kaebusele vastu ja leiab mh jätkuvalt, et kasutusvalduse leping on tühine.

6 (9)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada.

Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse ja hageja kannab kõik senised menetluskulud.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda eespool p-s 4.1 refereeritud ehk vaidlustatud otsuse p-s 4 tuvastatud asjaoludest.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga vaidlustatud otsuse p-s 6, mille kohaselt

kasutusvalduse leping ei ole tühine.

9.1. Tehingu tühisuse tuvastamiseks TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 või 2 ja lg 3 järgi tuleb kindlaks

teha, kas lepingutingimused oli hagejale äärmiselt ebasoodsad või tehingust tulenevate

vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ja seejärel

kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras. Tõendamiskohustus lasub üldjuhul TsMS

§ 230 lg 1 järgi poolel, kes tehingu tühisusele tugineb. Soorituste väärtuste vahe tõendamiseks

tuleb näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet, seega käibes tavapärast

vastet tühistatava tehingu suhtes, mitte aga ühe poole subjektiivset huvi tehingu väärtuse vastu

(Riigikohtu 25. septembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 13; 17. juuni 2011 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 8). Üksnes juhul, kui lepinguliste soorituste vahekord on

tasakaalust väljas erakordselt suures ulatuses, õigustab see tehingu heade kommete vastaseks

lugemist ka sundolukorda hindamata (Riigikohtu 12. novembri 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-108-14, p 19; 5. märtsi 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22).

9.2. Pooled ei vaidle, et kasutusvaldus seati maatulundusmaale. Kostja kohustus kandma

maaga seotud koormised, muid kohustusi tal 20. novembri 2011 lepingu (I kd tl 8–14)) järgi ei

tekkinud. Vastu sai kostja maa valdamise õiguse, mis AÕS § 210 lg-te 1 ja 2 kohaselt vältab

tema eluaja. Seega ei loobunud hageja omandist, vaid andis teatava vastusoorituse eest õiguse

kasutada talle kuuluvat asja. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole soorituse väärtuse leidmisel

kohane lähtuda elamumaa müügihinnast. Esiteks hageja ei võõrandanud kinnistuid ja teiseks

pole nende koosseisus elamumaa sihtotstarbega katastriüksusi. Neil kaalutlustel pole

asjakohased tõendid maa väärtuse kohta (I kd tl 38, 145–147) ega ka selle kohta, milline võiks

olla kostja teenuse väärtus kinnistute arendustegevuse käigus (I kd tl 148–152). Kasutusvalduse

väärtuse kohta leppisid pooled kokku, et see on 255,64 eurot kummagi kinnistu kohta aastas.

Hageja väitel oli maamaks lepingu sõlmimise ajal 99,40 eurot aastas ja hiljem 248,25 eurot

aastas. Siinjuures ei ole tähtsust, kelle nimele maksuhaldur väljastab maksuteatised (I kd tl 61–

62, 143–144), sest pooled on omavahel kokku leppinud vastava kohustuse täitmises ja

maamaksu peab tasuma kostja. Seda kohustust pole kostja ka eitanud. Poolte sooritused pole

oluliselt ega ammugi siis erakordselt suures ulatuses ebavõrdsed. Samuti pole kasutusvalduse

lepingu tingimused hagejale äärmiselt ebasoodsad.

9.3. Õige on maakohtu põhjendus, et hageja ei tõendanud kasutusvalduse lepingu sõlmimist

sundolukorras. Eespool p-s 9.1 märgitud kaalutlustel pole see siiski määrav, sest p-s 9.2 leidis

ringkonnakohus, et TsÜS § 86 lg 2 kummagi punkti eeldust ei saa tuvastada.

9.4. Käesoleva punkti alapunktidest tuleneb, et kasutusvalduse leping ei ole hageja esile

toodud asjaoludel tühine ja hagi jäi alternatiivsel alusel (1) maakohtus õigesti rahuldamata.

10. Põhjendatud ei ole maakohtu käsitlus vaidlustatud otsuse p 7 alapunktides, et hagejal on

õigus nõuda AÕS § 212 lg 2 p 1 järgi koostoimes sama seaduse § 177 lg-ga 2 kasutusvalduse

lõpetamist ja hagi saab rahuldada alternatiivsel alusel (2).

10.1. AÕS § 212 lg 1 sätestab, et kasutusvalduse võib lõpetada kasutusvaldaja ja omaniku

kokkuleppel. Ringkonnakohus lähtub õiguslikust käsitlusest, et seeläbi täiendas seadusandja

kasutusvalduse puhul AÕS §-st 64² tulenevaid eeldusi kinnisasja koormava asjaõiguse

7 (9)

lõpetamiseks. AÕS § 212 lg 2 täpsustab, millistel eeldustel võib kinnisasja omanik nõuda

kasutusvalduse lõpetamist, st lg-s 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimist.

10.2. AÕS § 212 lg 2 p 1 näeb ühe alusena ette olukorra, kus kasutusvaldus on kaotanud

kasutusvaldaja (st kostja) jaoks igasuguse tähtsuse. Maakohus jagas õiguskirjanduses

väljendatud seisukohta, et AÕS § 212 lg 3 kaudu saab kohaldada ka AÕS § 177 sätteid.

Ringkonnakohus nõustub sellega.

10.3. Kostja väitel on tema huvi nii kinnistute arendamine elamumaaks ja edaspidi sellest tulu

saamine kui ka vahepealsel ajal muu tulu teenimine, sh metsandusest. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole asjas esitatud tõendeid, mis viitaks poolte kokkuleppele vaidlusaluste

kinnistute maa kasutusotstarbe muutmise kohta, aga pooled pole seda ka kokkuleppel

välistanud. Kuigi ilma omaniku vastava tahteta võib otstarbe muutmine olla raskendatud, siis

ei saa seda pidada võimatuks. Maakatastriseaduse alates 1. juulist 2018 kehtiv § 18 reguleerib

katastriüksuse sihtotstarbe määramist, aga ei seo seda omaniku tahteavaldusega.

Detailplaneeringu kohustusega alal sihtotstarbe määramine sõltub küll detailplaneeringu

kehtestamisest ja kinnisasja omanik saab planeerimisseaduse § 129 lg 1 p 2 alusel taotleda

detailplaneeringu lõpetamist, aga hageja pole toonud esile, et ta oleks vastava taotluse esitanud.

Lisaks tuleb võtta arvesse, et kasutusvaldajal pole kohustust asuda oma huvi kasutusvaldusega

koormatud kinnisasja suhtes koheselt realiseerima, st mõne aasta jooksul tema soovitud

tulemuse saavutamata jätmine ei tarvitse veel tähendada AÕS § 212 lg 2 p 1 järgse olukorra

kujunemist (vrd Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 12).

10.4. AÕS § 177 lg 2 ls-s 2 nimetatud 10-aastane tähtaeg ei ole praeguseks veel möödunud.

Kinnistute planeeringuga seonduvad dokumendid (I kd tl 58–59, 78–84, 115–136) ja

metsateatiste menetlemisel koostatud dokumendid (II kd tl 44–53) ei viita sellele, et kostja oleks

kaotanud huvi kasutusvalduse vastu AÕS § 177 lg 2 ls 1e tähenduses. Pole võimalik välistada,

et kinnistute kasutusotstarve muutub, samuti ei saa täielikult eitada kostja kasutust praeguse

maa sihtotstarbe kohaselt. Seega oleks praegu kostja kasutushuvi puudumise tuvastamine

ennatlik.

10.5. AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist,

kui tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Ringkonnakohus järgib käsitlust, et

omaniku kahju viidatud sätte tähenduses peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid või vähemalt

ilmnesid pärast kasutusvalduse seadmiseks kohustava lepingu sõlmimist. Pelgalt lepinguliste

kohustuste ebavõrdsus ei tarvitse olla kohane alus viidatud sätte tähenduses. Eeltoodud

seisukohtade järgi ei ole praegu alust tuvastada, et hageja kahju oleks oluliselt suurem kostja

kasust.

10.6. Vahekokkuvõttena saab alternatiivse nõudealuse (2) osas märkida, et AÕS § 212 lg 2

p-de 1 ega 2 kohaldamise eeldused pole täidetud ja järelikult ei ole edukas hageja nõue

kasutusvalduse lõpetamiseks nende sätete alusel. Seetõttu pole vaja eraldi käsitleda kostja

kaebuse esimest väidet osas, mis käsitles küsimust, kas hageja oli alusel (2) esitanud kõik

vajalikud nõudepunktid.

11. Kuna ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et hageja saab nõuda kasutusvalduse

lõpetamist alusel (2), siis tuleb käsitleda ka alternatiivseid aluseid (3) ja (4). Neist kummalgi ei

ole hagi samuti edukas, mida ringkonnakohus põhjendab järgnevalt.

12. Alternatiivse alusena (3) tugineb hageja kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemisele ja

leiab, et kasutusvaldus tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kustutada.

12.1. Kui omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks

ja kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, siis on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101

sätestatud õiguskaitsevahendeid, sh kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping

erakorraliselt VÕS § 196 kohaselt üles öelda. Lepingu täitmiseks üleantu tagastamisele (seega

ka kinnisasja vabastamisele kasutusvaldusest) kohaldatakse VÕS §-des 189–191 sätestatut

8 (9)

(Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 14). Asjaõigusleping ei allu

võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa seda üles öelda (vt Riigikohtu 12. aprilli 2017

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 18; 1. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05,

p 19). Omanikul on õigus VÕS § 189 lg 1 alusel nõuda kasutusvalduse seadmiseks kohustava

võlaõigusliku lepingu kehtiva ülesütlemise korral kasutusvaldajalt kasutusvalduse kande

kustutamiseks KRS § 34¹ lg 2 p 2 kohast nõusolekut (Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 15).

12.2. Ülesütlemisavalduse (I kd tl 18–21) tegemise ning saatmise ja kättesaamise (I kt tl 17,

22–24) üle pooled ei vaidle. Samuti on üksmeel selles, et kostja ülesütlemisega ei nõustunud

ega tulnud notari juurde temalt nõutud nõusolekut andma (I kd tl 25–29). Järelikult oleneb

hageja kõnealuse nõude edukus vastusest küsimusele, kas ülesütlemiseks oli materiaalne alus.

12.3. Hageja tugines lepingu ülesütlemisel 15. novembri 2016 avalduses algselt sellele, et ta ei

saa kinnistuid kasutada ja neil puudub tema jaoks käibeväärtus, sh ei saa ta kinnistute kasutusse

andmise eest tasu. Hageja täiendas 7. novembri 2018 menetlusdokumendis ülesütlemise aluseid

asjaoluga, et kostja asus kinnistuid (täpsemalt nende kasutus- ja sihtotstarvet) muutma.

Riigikohtu senise praktika järgi on kujundusõiguse teostamise avalduse aluste täiendamine

maakohtus toimuva eelmenetluse raames üldjuhul lubatav (27. mai 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-43-15, p 11). Ringkonnakohtu hinnangul oli ülesütlemise aluse täiendamine põhimõtteliselt

lubatav ka käesoleval juhul.

12.4. Ülesütlemise alusena ei saa hageja edukalt tugineda kinnistute kasutamise takistatusele ja

selle eest tasu mittesaamisele. Kasutusvalduse lepingu järgi loobuski hageja kasutamise

õigusest kostja kasuks tema eluajaks ega nõudnud selle eest muud vastusooritust peale

maamaksu tasumise. Lisaks jäi hagejale lepingu p 2.6 järgi õigus kinnistutelt saadavatele

riiklikele toetustele ja p 2.4 kohaselt õigus sõlmida kasutuslepinguid kostja nõusolekul.

Lepingus sõlmimisel tehtud kokkulepete sisu või selles osas ühe lepingupoole hilisem

meelemuutus ei ole olemuselt sellised asjaolud, mis välistaks mõistliku võimaluse jätkata

lepingu täitmist. Seega ei ole algses ülesütlemisavalduses märgitud alused mõjuvad põhjused

VÕS § 196 lg 1 tähenduses.

12.5. Hageja ei saa edukalt tugineda kostja poolt kinnitute kasutus- ja sihtotstarbe muutmisele.

VÕS § 196 lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Hageja

sai teada detailplaneeringu menetlusest ja sellega seonduvatest kostja toimingutest hiljemalt

kostja 23. detsembri 2016 vastuse ja selle lisaga nr 1 (I kd tl 58–59) tutvumisel. Kohtutoimiku

andmetel sai hageja esindaja kostja vastuse kätte 20. märtsil 2017. Ülesütlemise täiendavale

alusele viitas hageja esimest korda 7. novembri 2018 menetlusdokumendis, st enam kui

poolteist aastat hiljem. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleva juhtumi asjaoludel mõistlik

aeg VÕS § 196 lg 3 tähenduses oluliselt lühem ega ületa kindlasti poolt aastat.

12.6. Kuna hageja ei saa edukalt tugineda ühelegi tema esile toodud ülesütlemise alusele, siis

on 15. novembri 2016 avaldus ja selle 7. novembri 2018 täiendus toimetud ning neil ei ole

õiguslikke tagajärgi.

13. Viimase võimalusena (4) tugineb hageja kasutusvalduse kande kustutamise alusena väitele,

et kostja käitub heade kommete vastaselt ja põhjustab hagejale kahju sellega, et ta ei anna

nõusolekut kasutusvalduse kustutamiseks.

13.1. Kostja käitumise õigusvastasuse tuvastamine VÕS § 1045 lg 1 p 8 alusel eeldab, et

kostjale saab ette heita tahtlikku heade kommete vastast käitumist. VÕS § 104 lg 5 järgi on

tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Õigus-

vastasuse tuvastamiseks VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi piisab, kui kostja mõistis oma käitumise

õigusvastasust ja möönis, et see võib tuua hagejale kaasa kahju. Käitumise õigusvastasuse

mõistmine tähendab, et isik saab aru oma käitumise heade kommete vastasusest. See omakorda

9 (9)

eeldab, et isik on teadlik nendest elulistest asjaoludest, mis toovad kaasa tema käitumise

vastuolu heade kommetega (Riigikohtu 6. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14655, p 13.2 ja

seal viidatud varasem praktika).

13.2. Hageja ei toonud esile ega tõendanud, et kostja keeldumine oleks konkreetsel juhul heade

kommete vastane. Nimelt on kostja läbivalt toetunud oma lepingust tulenevale õigusele, mis

sisult ega ka selle teostamise viisilt ei ole vastuolus heade kommetega. Kuna hageja esitatud

alternatiivsete aluste (1)–(3) kontrollimine andis eespool tulemuse, et kostjal ei ole kohustust

nõustuda kasutusvalduse kustutamisega, siis saaks sellest keeldumise vastuolu heade

kommetega olla üksnes erandlik. Vastavate erakorraliste asjaolude esinemist pole hageja

põhjendanud. Seega puudub alus ka kahju hüvitamise nõudel.

14. Eelnevast tuleneb, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest hagejal ei ole ühelgi alternatiivsel

alusel (1)–(4) õigust nõuda kostjalt kasutusvalduse lõpetamist ja vastavate kinnistusraamatu

kannete kustutamiseks nõusolekuid. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 386 lg 4

alusel tühistada hagi tagamine.

15. Lõpuks teeb ringkonnakohus menetluskulude ja tsiviilasja hinnaga seonduvad otsustused.

15.1. Kõik menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS

§ 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetlus-

kulude jaotuse. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi rahaliselt kindlaks maakohus.

15.2. Maakohus määras tsiviilasja hinnaks 20 000 eurot, kostja esitas kaebuse lähtudes sellest,

et asja hind on 3500 eurot. Ka hageja leidis hagi esitades, et hind on 3500 eurot.

Pooled vaidlevad kasutusvalduse üle, mis on piiratud asjaõigus. TsMS § 126 lg 2 sätestab, et

õiguse üle peetavas vaidluses määratakse hagihind õiguse väärtusega. TsMS § 128 esimese

lause kohaselt on kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral hagihind

vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude

kogusumma. Neil kaalutlustel tuleb tsiviilasja hind määrata lähtudes kasutusvalduse väärtusest

ühe aasta kohta. Pooled leppisid, et see on 255,64 eurot kummagi kinnistu kohta ja kokku seega

511,28 eurot. Sellest erinevat kasutusvalduse väärtust ei ole menetluses esile toodud.

Ringkonnakohus muudab TsMS § 137 lg 1¹ alusel tsiviilasja hinda ja määrab eeltoodu põhjal

uueks hinnaks 511,28 eurot.

15.3. TsMS § 139 lg 2, riigilõivuseaduse RLS § 59 lg-te 1 ja 15 ning sama seaduse lisa 1 järgi

tuli apellatsioonkaebuselt tasuda riigilõivu 125 eurot. Kostja lähtus tsiviilasja hinnast

3500 eurot ja tasus lõivu 300 eurot. Kuna kaebuselt on lõivu tasutud ettenähtust rohkem, siis

kuulub vahe 175 eurot kostja taotluse ja TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel tagastamisele.

15.4. Hagejal on õigus esitada TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel maakohtule taotlus hagi esitamisel

tasutud riigilõivu osaliselt tagastamiseks.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm