3-19-475/25 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja

Villem Lapimaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.11.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-19-475

Haldusasi

OÜ Kokasauna Arendus kaebus Saku Vallavolikogu

18.10.2018 otsuse nr 84 ja 21.02.2019 vaideotsuse nr 13

tühistamiseks ning Saku valla kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Kokasauna Arendus, esindaja Tuulikki

Laesson

Vastustaja – Saku vald, esindajad Siiri Raagmets, Maire

Laur ja Ülo Lohk

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 12.07.2019 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Kokasauna Arendus apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 15.10.2019

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Kokasauna Arendus apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 12.07.2019 otsus haldusasjas nr 3-19-475 muutmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.12.2019, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

3-19-475

2(9)

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Kokasauna Arendus on Saku vallas Tänassilma külas asuva Kokasauna maaüksuse

(katastritunnus 71801:001:1122, sihtotstarve maatulundusmaa 100%) omanik.

2. Saku Vallavolikogu võttis 15.01.2009 otsusega nr 1 vastu detailplaneeringu (DP)

Kokasauna, Kokasauna tee 3 ja Kõviku kinnistutel maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks ja

ehitusõiguse määramiseks äri- ja tootmishoonete ning viie üksikelamu ehitamiseks. Saku

Vallavalitsus kehtestas 19.01.2010 korraldusega nr 50 DP osaliselt (äri- ja tootmismaa

sihtotstarbega kruntide osas).

3. OÜ Kokasauna Arendus esitas 16.02.2018 Saku Vallavalitsusele taotluse ja eskiislahenduse

Kokasauna kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (DP) algatamiseks. OÜ Kokasauna Arendus

täpsustas ja täiendas oma taotlust 11.04.2018, 27.08.2018 ja 07.09.2018. Taotluse järgi koosneb

planeeringuala Kokasauna põik 9, Kokasauna põik 11, Kokasauna, Kõviku ja Kokasauna põik

maaüksustest (kokku ca 5,4 ha). DP eesmärk on maakasutuse sihtotstarbe muutmine ning

ehitusõiguse määramine seitsme kolmekorruselise korterelamu ja selleks vajaliku juurdepääsu

ehitamiseks (kokku 84 korterit). Lisaks moodustatakse eraldiseisev kinnistu nahkhiirte

püsielupaiga sihtkaitsevööndis.

4. Saku Vallavolikogu jättis 18.10.2018 otsusega nr 84 Kokasauna maaüksuse ja lähiala DP

algatamata, viidates planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 p-le 1.

Saku Vallavolikogu 09.04.2009 otsusega nr 22 kehtestatud Saku valla üldplaneeringu (ÜP) järgi

on planeeritava maa maakasutuse juhtotstarve haljasala ja parkmetsade ning kaitsehaljastuse

maa. Ala on arvatud Laagri nahkhiirte püsielupaiga koosseisu (valdavalt piiranguvööndisse; vt

keskkonnaministri 12.07.2006 määrus nr 50 „Nahkhiirte Vääna-Viti, Vääna-Posti ja Laagri

püsielupaikade kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“). Saku Vallavolikogu 15.01.2009 otsusega

nr 1 vastu võetud Kokasauna DP-ga kavandati kõnealusele maale viis üksikelamut. See DP

kehtestati osaliselt (kehtestamata jäid DP-ala piiresse jäävad elamumaa krundid). Võrreldes

varem kavandatud hoonestusmahtu ja 16.02.2018 taotlust, on inimkoormuse kasv suur. Muu

hulgas suureneks negatiivne mõju nahkhiirtele. OÜ Elustik koostatud „Kokasauna kinnistu DP

muudatuste nahkhiirte mõju eksperthinnangu“ (2018) järgi on Laagris üle-eestilise tähtsusega

nahkhiirte talvituspaik. Kooskõlas ÜP-ga saab planeeritavale alale rajada ainult ühe

korterelamu.

ÜP-d muutva DP koostamise eelduseks on vallaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning

valla iseärasustest lähtuva piisava avaliku huvi olemasolu, mida praegusel juhul ei esine.

Maaomanikud peavad maakasutust kavandades arvestama ÜP-ga, milles kajastub avalik huvi.

Taotleja erahuvi ei ole sellest kaalukam. Kokasauna kinnistul asub kultuurimälestis (Peeter

Suure Merekindluse Pääsküla positsiooni rooduvarjend nr 2), kuid muinsuskaitseseadus

(MuKS) ei kohusta maaomanikku rajama selleni juurdepääsuteed. Kultuurimälestisele vaba

ligipääsu tagamiseks ei ole DP-d vaja. DP-d ei ole vaja ka nahkhiirte kaitseks. Sihtkaitsevööndis

ei saa moodustada eraldi krunti, kuid kinnistu omanik saab DP-d algatamata moodustada

sihtkaitsevööndi ulatuses eraldi maaüksuse ja anda selle üle Keskkonnaministeeriumile.

Jalgradade rajamist ega rekreatsioonivõimaluste loomist ei ole ÜP-ga piirkonda kavandatud.

3-19-475

3(9)

ÜP-d muutva DP algatamine on vastuolus Saku valla ruumilise arengu põhimõtetega. Taotleja

võiks esitada oma ettepaneku Saku valla uue ÜP koostamise menetluses.

5. OÜ Kokasauna Arendus esitas vaide, mille Saku Vallavolikogu jättis 21.02.2019 otsusega

nr 13 rahuldamata.

DP menetlemisega kaasnevad täiendavad kulud. Seega ei ole eesmärgipärane algatada

menetlust, mille tulemusena ei ole võimalik soovitud DP-d kehtestada. Kooskõlas ÜP-ga oleks

võimalik rajada üks korterelamu, mis jääb korterelamu sihtotstarbega maa-alale. Samuti pole

välistatud Saku Vallavolikogu 15.01.2009 otsusega nr 1 vastu võetud DP menetluse jätkamine,

milles kavandati viie üksikelamu ehitamist. Kaitse-eeskiri ei kohusta looma juurdepääsu

nahkhiirte püsielupaigale ja MuKS ei kohusta rajama teed mälestiseni. Vaide esitaja tegelik

eesmärk ei ole täita DP kehtestamise kaudu oma loodus- ja muinsuskaitselisi kohustusi, vaid

ehitada korterelamuid. Vaide esitaja oli Kokasauna kinnistut omandades teadlik, et selle

sihtotstarve on maatulundusmaa, millele ei ole ehitisi ette nähtud. Vaide esitaja ettepanek

muudaks oluliselt kehtivat ÜP-d, kuid valla tasakaalustatud arengu seisukohalt ei ole selleks

vajadust. Tänassilma külas on ÜP järgi piisavalt elamualasid, mis ei ole veel realiseeritud.

Kokasauna kinnistu naabruses elavad inimesed on korterelamute rajamise vastu, sest see

mõjutab negatiivselt kogu piirkonna elu- ja looduskeskkonda. ÜP on ühiskondlik kokkulepe,

mis kajastab tasakaalustatult erinevaid huve ja arvestab piirkonna arengut tervikuna. Kuna DP

puudutab vaid väikest osa ÜP-ga hõlmatud alast, ei saa selles menetluses kogu valla olukorda

arvestada. Seetõttu peaks ÜP muutmine DP-ga olema erandlik. Maaomanik ja arendaja peab

maakasutust kavandades arvestama ÜP-ga ja sellega, et ÜP-d ei saa muuta mõjuva põhjuseta.

6. OÜ Kokasauna Arendus esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada

Saku Vallavolikogu 18.10.2018 otsus nr 84 ja 21.02.2019 vaideotsus nr 13 ning kohustada

vastustajat kaebaja 16.02.2018 taotlust uuesti läbi vaatama.

ÜP-d muutva DP algatamata jätmisel ei ole kohane viidata PlanS § 128 lg 2 p-le 1, vaid lähtuda

tulnuks PlanS § 77 lg-st 2. Praeguses asjas ei esine PlanS § 77 lg-s 2 nimetatud ÜP algatamata

jätmise põhjusi. DP algatamata jätmiseks ei esine ülekaalukat avalikku huvi, vastupidi, DP

algatamine on avalike huvidega kooskõlas. Keelduv otsus tugineb tõendamata väidetele, mille

väljaselgitamine on võimalik alles DP koostamise käigus (nt hoonestusmahust tingitud

inimkoormuse kasv ja selle mõju nahkhiirtele). DP-ga kavandatud avalikes huvides olevaid

tegevusi

–

juurdepääsu

loomine

kinnistul

asuvale

kinnismälestisele,

nahkhiirte

sihtkaitsevööndist eraldi maaüksuse moodustamine, jalgradade ja rekreatsioonivõimaluste

väljaehitamine, DP-ala sisese ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrgu (ÜVK) väljaehitamine ja

vastustajale üleandmine – ei saa ellu viia DP-d algatamata. Vastustaja pole kaalunud DP osalist

algatamist ega teinud kaebajale ettepanekut taotluse muutmiseks. Kaebajat on ebavõrdselt

koheldud. Soovitus esitada ettepanekud Saku valla uue ÜP menetluses ei ole eesmärgipärane.

7. Saku vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud otsuste põhjenduste juurde

ja lisades järgmist.

Otsuse nr 84 korrektne õiguslik alus on PlanS § 128 lg 2 p 1, sest tegemist on DP, mitte ÜP

algatamisega ja kaebaja taotletud DP on ilmselgelt ÜP-ga vastuolus. Kaebaja väited, et DP

kehtestamine oleks avalikes huvides, on otsitud. Kaebaja tegelik huvi on ehitada piirkonda

korterelamud ja sellega kaasneks nagunii kohustus ehitada välja ka kaasnev taristu. Kaebaja

rajatav ÜVK teenindaks vaid tema enda ehitatavaid korterelamuid, sest DP-alast põhja pool

olevad arendused on liitunud või liituvad Saue valla Laagri aleviku ÜVK-ga ja lõuna poole ei

ole ehitustegevust ette nähtud. Kutse osaleda Saku valla uue ÜP menetluses on mõistlik, sest

siis on võimalik kaebaja ettepanekud vallaelanikega laias ringis läbi arutada.

3-19-475

4(9)

8. Tallinna Halduskohus jättis 12.07.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

Saku valla ÜP järgi on DP-ala valdava osa juhtotstarve haljasala ja parkmetsade maa,

kaitsehaljastuse maa, osaliselt korterelamumaa ning väheses ulatuses pere- ja ridaelamumaa.

Vastustajal ei ole vastuväiteid sellele, et DP-alale rajatakse üks korterelamu selleks ettenähtud

kohta (korterelamumaale) või menetletakse edasi varasemat DP-d, millega nähti DP-alale ette

viis üksikelamut. Vastustaja on vastu DP lahendusele, mille kohaselt soovitakse maa-ala jaotada

kruntideks ja määrata ehitusõigus seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks (kokku 84

korterit) ning moodustatakse eraldiseisev kinnistu nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndis.

Kaebaja taotleb ÜP-d muutva DP algatamist (vt PlanS § 142 lg 1 p 1). Vastustaja tugines

õiguspäraselt PlanS § 128 lg 2 p-le 1, mille kohaselt DP-d ei algatata eelkõige juhul, kui

algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. Haljasala ja parkmetsade ning kaitsehaljastuse maale

ei saa rajada korterelamuid. Ka olemasolev maa sihtotstarve (maatulundusmaa) ei võimalda DP-

alale korterelamute rajamist.

PlanS § 142 lg 1 järgi võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud ÜP muutmise

ettepanekut. Kohtupraktika järgi on ÜP muutmine DP-ga erandlik; seda võib teha näiteks ÜP

kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral. Praeguses asjas ei ole

tegemist sellise erandliku olukorraga. Vastustaja on leidnud, et kaebaja erahuvid on vastuolus

Saku valla elanike ja teise Saku valla arengust huvitatud isikute ühise avaliku huviga, mille

väljenduseks on ÜP, ning avalik huvi kaalub üles Kokasauna maaüksuse omaniku erahuvid.

Vastustaja toob välja, et võrreldes varem kavandatud hoonestusmahtu ja vaidlusalust DP

algatamise ettepanekut, millega kavandatakse 84 korterit, on inimkoormuse kasv piirkonnale

suur: 84 korteri puhul on vajadus suuremate parkimisplatside järele, lisaks on nahkhiiri häiriva

valgusreostuse mõju tunduvalt suurem kui üksikelamute puhul. Tegemist on ÜP-d oluliselt

muutva ettepanekuga, milleks puudub valla tasakaalustatud arengu seisukohast vajadus.

Tänassilma külas on vastustaja hinnangul ÜP kohaselt kavandatud piisavalt elamualasid, mis ei

ole veel täies mahus realiseerunud (valmis ehitatud). Seega puudub Saku vallas vajadus uute

tiheasustusalade moodustamiseks pere- ja ridaelamute ning korterelamute kavandamise

eesmärgil. Eelnevaga on vastustaja oma keeldumist piisavalt põhjendanud. Vastustaja ei pea

põhjendama, milline on ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus ÜP-d muutva DP algatamata

jätmiseks. PlanS § 142 lg-st 1 tulenevalt lasub kohalikul omavalitsusel ulatuslik

põhjendamiskohustus ÜP-d muutva DP võimaldamise korral, mitte vastupidi, sest DP eesmärk

on eelkõige ÜP elluviimine (PlanS § 124 lg 2) ning eksisteerib avalik huvi, et ÜP-d DP-ga

kergekäeliselt ei muudeta. Kohalikul omavalitsusel on planeerimismenetluses oluline

diskretsiooniruum, millesse kohtu sekkumine on piiratud. Asjaolu, et planeeringuala asub

tiheasustusalal, ei tähenda seda, et kaebaja võib vaidlusealuse kinnistu täis ehitada vastavalt

oma soovile.

Kaebaja ei ole väitnud, et vajadus ÜP-d muutva DP vastuvõtmiseks tuleneb tema kaalukast

erahuvist, vaid on põhjendanud, et vajadus ÜP-d muutva DP vastuvõtmiseks tuleneb ÜP-st

endast. Kaebaja argumentatsiooni lugedes jääb koguni mulje, et DP vastuvõtmise kandev huvi

ongi avalik ja arendaja erahuvi seejuures hoopis kõrvaline. Vastustaja on aga õigesti lähtunud

DP taotluse sisust, hinnates eelkõige seda, millised mõjud on kortermajade ehitamisel piirkonna

ruumilisele arengule, mitte keskendunud arendaja lubaduste ja väidetud kaasnevate positiivsete

mõjude hindamisele, mille seos konkreetse DP sisuga (kortermajade ehitamine) on nõrk või

puudub sootuks. See, et DP elluviimine oleks põhimõtteliselt võimalik (tagatakse nahkhiirte

elutingimused) või et DP realiseerimisega kaasneksid mõningad positiivsed aspektid

(kergliiklusteede, õpperaja ja rekreatsioonivõimaluste loomine), ei ole selliseks ülekaalukaks

avalikuks või erahuviks, mis kohustaks vastustajat ÜP-d muutma. Vastustajaga märgib õigesti,

3-19-475

5(9)

et DP peamiseks eesmärgiks on siiski kortermajade ehitamise võimaldamine ja asjaolu, et

arendaja võtab vabatahtlikult enda kanda kohustusi, millel võib olla piirkonnale laiem positiivne

mõju, ei tingi vajadust ega kohustust algatada DP-d taotletud kujul.

Kergliiklusteede väljaehitamiseks, rekreatsioonivõimaluste loomiseks, nahkhiirte kaitseks

eraldi kinnistu moodustamiseks jms kaebaja nimetatud tegevusteks ei ole kortermaju ettenägeva

DP vastuvõtmine vajalik. Nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndi moodustamiseks ei ole vaja

sellele alale juurdepääsuteid luua, samuti ei tulene MuKS-st nõuet, et kinnisasja omanik peaks

rajama mälestiseni viiva tee. Kui asuda seisukohale, et sellised kohustused õigusaktidest siiski

tulenevad, tuleks need tegevused ellu viia sõltumata ÜP-d muutva DP vastuvõtmisest. Neil

tegevustel puudub seos kortermajade ehitamisega. DP algatamata jätmine ei takista erinevate

nahkhiirte uuringute tegemist. Õiguspärane on vastustaja järeldus, et mõju nahkhiirtele on

suurem selle DP realiseerimisel, mille järgi rajatakse piirkonda kortermajad, võrreldes

individuaalelamutega. Vastustaja on piisavalt põhjendanud ka seda, et kaebaja rajatav ÜVK

võrk oleks eelkõige DP-ala elanike huvides, sest vaidlusalusest kinnistust põhja pool olevad

arendused on liitunud või liituvad Saue valla Laagri aleviku ÜVK võrguga ja kaebaja kinnistust

lõuna poole ei ole ÜP kohaselt ehitustegevust ette nähtud. Tulekustutusvee probleemi

lahendamiseks ei ole samuti arendust vaja. Kustutustöödeks on veevarustus tagatud ja vajaliku

tuletõrjeveevaru tagamiseks on pikemas perspektiivis vaja luua reservuaarid koos

survetõstepumplaga (vt Saku valla ÜVK kava pt 6.2.7, lk 143). Vajadus teha investeeringuid

sotsiaalsesse taristusse tuleneb otseselt arendustegevusest. Asjaolu, et arendaja on valmis

osaliselt need kulud enda kanda võtma, ei tähenda, et vastustaja peaks nõustuma ÜP-s ja teistes

arengudokumentides kajastamata ja analüüsimata elanike arvu olulise suurendamisega

kõnealuses piirkonnas.

Asjakohatu ei ole vastustaja soovitus esitada ettepanekud maakasutuse juhtotstarbe muutmiseks

Saku valla uue ÜP menetluses, sest uue ÜP raames vaadeldakse valla territooriumi tervikuna

(vrd Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07, p 11). DP realiseerimisel on kaebaja poolt

osundatust kaugelt enam mõjusid. Olukorras, kus haldusorgan leiab juba DP algatamise taotluse

läbivaatamisel, et taotletud DP-d ei kehtestataks selle vastuolu tõttu ÜP-ga, ei ole alust algatada

ka DP koostamise menetlust. Eesmärgipäratu planeerimismenetlus koormaks oluliselt nii

haldusorganit ennast kui ka teisi menetlusosalisi. Saku Vallavolikogu vaatas 17.04.2014

otsusega nr 23 kehtivad ÜP-d üle ning leidis, et need on asjakohased ning Saku valla arengu

suunamisel ja maakasutuse kavandamisel ei ole muudatuste tegemine vajalik.

Saku vald sai DP algatamise otsustamisel lähtuda kaebaja pakutud planeeringulahendusest.

Kaebaja kuulati haldus- ja vaidemenetluses korduvalt ära ning vald teavitas kaebajat oma

positsioonist juba enne lõppotsuse tegemist. Seega oli kaebajal soovi korral võimalik oma

taotlust muuta. Kaebaja ei vähendanud ehitusmahte, mis oli DP algatamisest keeldumise

peamiseks põhjuseks. Kuna kaebaja ja Saku valla visioon kõnealuse piirkonna arendamise

võimalustest lahknevad väga olulisel määral, ei oleks kaebaja eesmärgi saavutamine võimalik

pelgalt esialgse planeeringulahenduse menetluse käigus täpsustamise või korrigeerimise kaudu.

Seetõttu olnuks eesmärgipäratu menetleda DP-d põhjusel, et see vastas ühe kortermaja osas ÜP-

le.

Piirkonna elanike ühispöördumisi hinnates ei tehtud kaalutlusvigu. DP menetlus seondub

avaliku huviga laiemalt, mistõttu on arvamust õigustatud avaldama ka inimesed, kes elavad DP-

alast kaugemal. Ühispöördumised ei olnud DP algatamisest keeldumisel määrava tähtsusega.

Vastustaja on veenvalt selgitanud, miks Tammemäe tankla ja Viimsi metskond 21 kinnistu DP

erines kaebaja DP taotlusest. Viidatud DP aitas kaasa ÜP realiseerumisele ning vähendas Saku

alevikus parkivate ja seeläbi üldist liiklust häirivate ning õhku saastavate veokite arvu. Pelk

3-19-475

6(9)

asjaolu, et vastustaja on praktikas lubanud ÜP-d muutvat DP-d, ei viita ebavõrdsele

kohtlemisele.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. OÜ Kokasauna Arendus palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha

uus otsus, millega kaebus rahuldada.

Halduskohus eksis PlanS § 128 lg 2 p 1 ja lg 3 ning § 77 lg 2 kohaldamisel. Pole vaidlust, et

kaebaja taotles ÜP-d muutva DP algatamist, s.o taotluse eesmärk oligi ületada vastuolu kehtiva

ÜP-ga. Seega ei saanud kaebaja taotluse rahuldamisest keeldumise põhjuseks olla üksnes

vastuolu kehtiva ÜP-ga. Halduskohtul on iseenesest õigus, et ÜP muutmine DP-ga peab olema

erandlik, kuid selleks ei pea tingimata esinema ülekaalukat erahuvi. Halduskohus jättis

arvestamata, et vastustaja jättis ÜP-d muutva DP algatamata, mitte kehtestamata. Kavandatava

tegevuse lõplikud mõjud saab välja selgitada planeerimismenetluse käigus, kuid kaebajalt võeti

see võimalus. Erahuvi kaalukus ei pruugi DP algatamise etapis olla samasugune kui DP

kehtestamisel. Samas on kaebaja piisavalt põhjendanud ka ülekaaluka erahuvi olemasolu.

Kaebaja soovib rajada kinnistule taristu ja oma kinnistut kasutada. Kinnistul asub kinnismälestis

ja kaebaja soovib täita talle seadusega pandud kohustust tagada sellele juurdepääs. See

omakorda nõuab suuri investeeringuid, milleks kaebajal on võimalik leida vahendeid üksnes

läbi arendustegevuse. ÜP muutmise ettepanekut sisaldava DP algatamata jätmisel saab

kohaldada PlanS § 77 lg-t 2, mis reguleerib ÜP algatamata jätmist, kuid seal loetletud

keeldumise aluseid praeguses asjas ei esine.

Halduskohus väljus kaebuse esemest, kui asus põhjendama, miks DP kehtestamine ei ole

võimalik, jättes hindamata, kas esinevad asjaolud DP algatamisest keeldumiseks. Halduskohus

jättis tähelepanuta vaidlustatud otsustes sisalduva vastuolu, mille järgi on vastustaja 2009. a-l

vastu võtnud DP, mille järgi on kõnealusele kinnistule võimalik püstitada üksikelamuid, kuid

samale kinnistule korterelamute rajamine oleks ÜP-ga sellises vastuolus, et DP menetlust ei saa

isegi alustada. Ka üksikelamute püstitamine on vastuolus ÜP-s sätestatud maakasutuse

juhtotstarbega. Olukorras, kus ehitusõiguse realiseerimiseks on vaja ÜP-d muuta, tuleb

sobivaim lahendus välja selgitada planeerimismenetluses. Menetluse tulemuseks võib olla ka

tõdemus, et DP kehtestamine ei ole siiski võimalik. Vastustaja on väljendanud nõusolekut

sellise DP algatamiseks, mis näeb ette korterelamute ehitamise kaebaja kinnistuga piirnevale

Lubjamäe kinnistule, kuigi ka see kinnistu jääb nahkhiirte püsielupaiga piiranguvööndisse.

Lubjamäe kinnistuga seotud menetluses ei ole läbi viidud ühtki nahkhiirtega seotud uuringut.

See näitab vaidlustatud otsuse põhjenduste meelevaldsust ja kaebaja ebavõrdset kohtlemist. DP

algatamine aitab tagada ÜP realiseerumise, sest Kokasauna kinnistule taristu rajamine aitab

kaasa kinnistust põhja poole jäävate arenduste ÜVK väljaehitamisele ja sealsete elanike

liitumisele ÜVK-ga.

Kaebaja taotletud DP algatamata jätmine on vastuolus haldusmenetluse eesmärgipärasuse ja

efektiivsuse põhimõtetega. Vastustaja soovitas kaebajal esitada sama ettepanek käimasolevas

uue ÜP menetluses, kuid selle ettepaneku heakskiitmisel tuleks kaebajal ehitusõiguse saamiseks

ikkagi algatada ka DP. Kaebaja taotletud DP menetluses saaks samamoodi korraldada kõik

vajalikud uuringud, kuid nende kulud saaks jätta DP kehtestamisest huvitatud isiku kanda.

Vastustajal oleks võimalik algatada DP, kuid peatada selle menetlus ÜP kehtestamise ajaks.

Praeguses menetlusetapis on ennatlik halduskohtu järeldus, et kaebaja ja vastustaja visioon

piirkonna arendamise võimalustest lahknevad väga olulisel määral.

10. Saku vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega.

3-19-475

7(9)

Kaebajat ei ole ebavõrdselt koheldud. Lubjamäe kinnistu asub kehtiva ÜP järgi maa-alal, mille

maakasutuse juhtotstarve on osaliselt pere- ja ridaelamumaa ning osaliselt korterelamumaa.

Kokasauna kinnistu asub aga kuue korterelamu osas haljasala ja parkmetsade maa ning

kaitsehaljastuse maa juhtotstarbega maa-alal. Seega langeb Lubjamäe kinnistu DP algatamisega

taotletav eesmärk kokku ÜP-s ettenähtud maakasutuse otstarbega, kuid kaebaja taotlus on ÜP-

ga vastuolus. Seega ei ole kaebaja Lubjamäe kinnistu omanikuga sarnases olukorras.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.

12. Puudub vaidlus, et kaebaja taotles vastustajalt Saku valla ÜP-d muutva DP algatamist

(tegemist on ÜP-ga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatusliku muutmisega, vt PlanS § 142

lg 1 p 1). Vastustaja keeldus taotluse rahuldamisest PlanS § 128 lg 2 p 1 alusel. Kaebaja leiab,

et vastustaja tugines väärale õiguslikule alusele – kohaldada tulnuks hoopis PlanS § 77 lg-t 2.

Viimati nimetatud sättes toodud keeldumise alused kaebaja hinnangul praeguses asjas aga

puuduvad.

13. PlanS § 128 lg-s 2 loetletud juhtudel võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta DP algatamata.

PlanS § 128 lg 2 p 1 kohaselt ei algatata DP-d muu hulgas juhul, kui selle algatamine on

ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. PlanS § 128 lg 3 järgi ei kohaldata PlanS § 128 lg 2 p-i 1 ÜP-d

muutva DP puhul. PlanS § 142 lg 1 sätestab, et DP võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada

kehtestatud ÜP põhilahenduse muutmise ettepanekut. PlanS § 142 lg 2 esimese lause järgi

kohaldatakse ÜP põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava DP koostamisele ÜP

koostamisele ettenähtud menetlust (arvestades seejuures nimetatud paragrahvis sätestatud

erisusi, vt § 142 lg 2 teine lause ja lg-d 3–8). PlanS § 77 lg 1 kohaselt algatab ÜP kohaliku

omavalitsuse volikogu. PlanS § 77 lg 2 loetleb alused, mille esinemise korral võib jätta ÜP

algatamata.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb tsiteeritud sätetest, et ÜP-d muutva DP algatamise või

sellest keeldumise peab otsustama kohaliku omavalitsuse volikogu, sarnaselt ÜP algatamise

otsustamisega. Kuna vaidlustatud otsused on vastu võtnud Saku Vallavolikogu, ei ole

pädevusnõuet rikutud. Alused ÜP-d muutva DP algatamata jätmiseks tulenevad aga PlanS 128

lg-st 2 koostoimes § 142 lg-ga 1, mitte § 77 lg-st 2. ÜP-d muutva DP algatamisest ei tohi

keelduda pelgalt viitega selle vastuolule kehtestatud ÜP-ga, kuid samas võib sellise DP

algatamisest keelduda ka põhjusel, mida ei ole otsesõnu PlanS § 128 lg 2 p-des 1–6 nimetatud.

Kui kohaliku omavalitsuse volikogu otsustab algatada ÜP-d muutva DP, tuleb selle koostamisel

arvestada PlanS § 142 lg-tes 2–8 sätestatut.

14. ÜP väljendab laiapõhjalist kogukondlikku kokkulepet ja peab tagama linna või valla

tasakaalustatud arengu. DP koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-ga kavandatu

elluviimine. Kuna DP koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa ÜP-ga hõlmatud alast, ei ole

selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla territooriumil

valitsevat olukorda. ÜP-d muutva DP kehtestamine on seetõttu erandlik võimalus, mis tagab

paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele (vt Riigikohtu

03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 20 ja seal viidatud lahendid). Selle suhtes, et DP koostatakse

vastavuses ÜP-ga ja selles kavandatu elluviimiseks, esineb kaalukas avalik huvi. DP

koostamise algatamisest keeldumise kaalutlemisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii

avalikke huve (sh valla ÜP-d) kui ka taotleja põhjendatud huve (nt Riigikohtu 27.01.2010 otsus

nr 3-3-1-79-09, p-d 13–14). Samas peab ka eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja maa

kasutamist kavandades arvestama kehtestatud ÜP-ga ning asjaoluga, et ÜP-d mõjuva põhjuseta

ei muudeta (vt Riigikohtu 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22).

3-19-475

8(9)

15. Kohaliku omavalitsuse otsuse kohtulikul kontrollil tuleb arvesse võtta, et kohtu võimalus

sekkuda kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguse teostamisse on piiratud tulenevalt keelust

hinnata halduse kaalutlusotste otstarbekust ja teostada kaalutlusõigust haldusorgani eest

(HKMS § 158 lg 3). Kaalutlusotsuste sisuline kontroll piirdub õiguse üldpõhimõtetest ja

kaalutlusreeglitest kinnipidamisega (HMS §-d 4 ja 54). Mida laiem on haldusorganile antud

kaalutlusõigus, seda raskemad ja selgemad vead peavad esinema kaalutlusvigade

tuvastamiseks. Haldusakti tühistamist ei too kaasa sellised kaalutlusvead, mis kohtu hinnangul

ei mõjuta lõpptulemust (Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-3-1-78-12, p 12; vrd ka Riigikohtu

11.11.2015 otsus nr 3-3-1-37-15, p 20).

16. Kaebaja soovis Kokasauna kinnistu ja lähiala DP algatamise taotluses Saku valla ÜP-s

ettenähtud maakasutuse sihtotstarbe muutmist ja ehitusõiguse määramist selliselt, et tal tekiks

võimalus ehitada planeeritavale alale seitse kolmekorruselist elamut ja rajada neile

juurdepääsud, samuti moodustada eraldi kinnistu nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndis.

Vastustaja ei keeldunud kaebaja taotletud DP algatamisest üksnes põhjusel, et see on kehtiva

ÜP-ga vastuolus, vaid põhjendas, miks praegusel juhul ei esinenud erandlikku olukorda, mis

annaks aluse kaebaja taotluse rahuldamiseks: 1) valla tasakaalustatud arengu tagamiseks ei ole

kortermaja ehitamise järgi vajadust, sest Tänassilma külas on ÜP järgi kavandatud piisavalt

elamualasid, mis ei ole veel täis ehitatud; 2) DP-ga kavandatud hoonestusmahtu arvestades

suureneks piirkonna inimkoormus, sh tekiks vajadus suure hulga uute parkimiskohtade järele;

3) kaebaja plaanide elluviimine mõjutaks negatiivselt nahkhiiri; 4) planeeritaval alal asuva

kinnismälestisele

juurdepääsutee

loomiseks,

kergliiklusteede

väljaehitamiseks,

rekreatsioonivõimaluste loomiseks, nahkhiirte kaitseks eraldi kinnistu moodustamiseks jms

kaebaja nimetatud tegevusteks ei ole kortermaju ettenägeva DP vastuvõtmine vajalik; 5) ÜVK

võrk, mille kaebaja ehitaks välja DP realiseerimise korral, teeniks eeskätt planeeringualale

rajatavate kortermajade elanike huve ning kaugemal elavate inimeste tarbeks ei ole seda vaja;

6) ümbruskonna elanikud on ÜP muutmise vastu. Seega sisuliselt on vastustaja kaalunud

kaebaja huve ja ÜP-s väljenduvaid avalikke huve ning jõudnud järeldusele, et kaebaja huvid

ÜP-d muutva DP koostamiseks on vähem kaalukad.

17. Vastustaja avaldas juba haldusmenetluses valmisolekut menetleda edasi Saku

Vallavolikogu 15.01.2009 otsusega nr 1 vastu võetud DP-d, mille järgi saab püstitada

planeeringualale viis üksikelamut, ning nõustus ka ühe korterelamu püstitamisega kaebaja

taotlusega hõlmatud alale, mille sihtotstarbeks on ÜP järgi korterelamumaa. Vastustaja on

põhjendanud, miks kaebaja taotletud seitsme korterelamu püstitamise mõjud oleksid suuremad

kui ühe korterelamu ja üksikelamute puhul: seitsme korterelamuga kavandatakse kokku 84

korterit, seega suureneks oluliselt inimkoormuse kasv piirkonnale. Korterelamute ehitamise

korral oleks muu hulgas vaja rajada uusi juurdepääsuteid ja parkimiskohti, mis tuleks

olemasoleva haljastuse vähendamise arvelt. See omakorda mõjutab negatiivselt ka nahkhiirte

harjumuspärast elukeskkonda.

18. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja eespool toodud kaalutlused asjakohased ja

kooskõlas Riigikohtu suunistega. Vastustaja ei ole teinud kaebaja taotluse lahendamisel

selliseid kaalutlusvigu, mille tõttu tuleks vaidlustatud otsused tühistada. Ringkonnakohus

nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (HKMS

§ 201 lg 4) ning lisab vastuseks apellatsioonkaebusele järgmist.

19. Kaebajal on iseenesest õigus, et DP-ga kavandatava tegevuse lõplikud mõjud saab välja

selgitada planeerimismenetluse käigus. PlanS § 128 lg 2 on aga kantud ideest, et kõigi DP

algatamise taotluste suhtes ei pea planeerimismenetlust korraldama. Kui kohaliku omavalitsuse

üksusel on juba enne DP koostamise alustamist piisavalt teavet otsustamaks, et taotletud DP

kehtestamine või realiseerimine ei ole võimalik või tõenäoline, ei oleks eesmärgipärane nõuda,

3-19-475

9(9)

et ta sellegipoolest võtaks ette pika ja kuluka menetluse (vrd Tallinna Ringkonnakohtu

04.06.2015 otsus nr 3-13-70067, p 9). Ka see, et kaebaja nõustuks võtma DP koostamise käigus

enda kanda kohustusi, millel on lisaks kaebaja erahuvi teenimisele laiem positiivne mõju tervele

piirkonnale, ei kohusta kohaliku omavalitsuse üksust ÜP-d muutvat DP-d algatama, kui kõiki

asjaolusid arvestades on huvi ÜP-ga kehtestatud olukorra säilitamiseks olulisem. Halduskohus

märkis õigesti, et kaebaja peamine huvi on siiski suunatud korterelamute ehitusõiguse

saavutamisele.

20. Halduskohtule ei ole alust ette heita väljumist kaebuse esemest. DP algatamisest

keeldumisel tuleb kohaliku omavalitsuse üksusel kaaluda kõiki tähtsust omavaid asjaolusid, sh

vajadusel DP kehtestamise võimalikkust, nagu eespool öeldud. Halduskohus omakorda hindas

kohtuotsuses neid väiteid, mida pooled olid haldus- ja kohtumenetluses välja toonud.

21. Apellatsioonkaebuse lisana esitatud uued tõendid (Saku Vallavalitsuse korralduse eelnõu

Lubjamäe kinnistu DP algatamise kohta ja lähteseisukohad DP koostamiseks; II kd, tl 28–31)

ei kinnita kaebaja väidet, et teda on naaberkinnistu omanikuga võrreldes ebavõrdselt koheldud.

Vastustaja esitas apellatsioonkaebuse vastuse lisana väljavõtte Saku valla ÜP põhijoonisest

Kokasauna ja Lubjamäe kinnistute kohta (II kd, tl 40). Joonis kinnitab vastustaja seisukohta, et

kaebaja ja Lubjamäe kinnistu omanik ei ole võrdses olukorras, sest Lubjamäe kinnistu asub

kehtiva ÜP järgi maa-alal, mille maakasutuse juhtotstarve on osaliselt pere- ja ridaelamumaa

ning osaliselt korterelamumaa, kuid Kokasauna kinnistu asub kuue korterelamu osas haljasala

ja parkmetsade maa ning kaitsehaljastuse maa juhtotstarbega maa-alal. Seega langeb Lubjamäe

kinnistu DP algatamisega taotletav eesmärk kokku ÜP-s ettenähtud maakasutuse otstarbega,

kuid kaebaja taotlus on ÜP-ga vastuolus ning ÜP muutmiseks vastavalt kaebaja taotlusele ei ole

kaalukaid põhjusi.

22. Vastustaja ettepanek, mille järgi võiks kaebaja esitada ettepaneku oma kinnistu sihtotstarbe

muutmiseks Saku valla uue ÜP menetluses, ei ole vastuolus HMS §-ga 5. Ringkonnakohtu

hinnangul ei olnud see ettepanek otseselt kaebaja taotletud DP algatamisest keeldumise aluseks

(keeldumise aluseks olid eespool toodud kaalutlused), vaid pigem selgitus, millisel viisil on

kaebajal edaspidi võimalik oma õigusi kaitsta. Vastustaja selgitus on asjakohane, sest kaebaja

taotluse menetlemise ajal oli uue ÜP menetlus pooleli. Ringkonnakohus märgib, et ÜP menetlus

on praegu ÜP ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu avaliku väljapanemise

staadiumis. Seega on kaebajal jätkuvalt võimalik esitada oma ettepanekuid (PlanS § 82 lg 2) ja

seejärel osaleda avalikul arutelul (PlanS § 83). Kõiki ettepanekuid kaaludes on vastustajal

võimalik leida uues kehtestatavas ÜP-s väljenduv kompromiss erinevate era- ja avalike huvide

vahel. See, et vastustajal võib olla vaja kanda ÜP menetluses täiendavaid kulutusi uuringute

tegemiseks, kuid DP menetluses oleks valmis neid kandma kaebaja kui DP kehtestamisest

huvitatud isik, ei riku praeguses asjas kaebaja subjektiivseid õigusi.

23. Eelnevat arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

24. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus

tehakse kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. HKMS § 109 lg-st 1

tulenevalt on menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks menetluskulude

nimekirja ja kuludokumentide esitamine. Kuna vastustaja ei ole kuludokumente esitanud,

jäävad ka tema võimalikud menetluskulud tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)