2-18-5875/83 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

07. november 2019. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-5875

Tsiviilasi

Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu avaldus

korteriühistu liikme õigusrikkumise lõpetamiseks ja

seadusvastase olukorra likvideerimiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu

(registrikood 80172442), lepinguline esindaja H.K.

Puudutatud isikud:

I. N. Z. (isikukood xxx);

II. V. Z. (isikukood xxx);

puudutatud isikute I ja II lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ilja Santašev

III. INTERTIMES GRUPP OÜ (registrikood

14175482), seaduslik esindaja D. M.;

IV. N. L. (isikukood xxx);

V. U. M. (isikukood xxx);

VI. M. Pi.(isikukood xxx),

VII. V. K.(isikukood

xxx);

VIII. M. K. (isikukood xxx),

IX. J. A. (isikukoodxxx);

X. OÜ Egidio (registrikood 11161806), seaduslik

esindaja E. T.;

XI. I. A. (isikukood xxx);

XII. M. M. (isikukood xxx);

XIII. J.-C. B. (sünniaeg xxx);

XIV. XIV. Metria Invest OÜ

(registrikood 11443410), seaduslik esindaja R.

R.;

2-18-5875

2 (14)

XV. H. Kink (isikukood xxx);

XVI. S. V. (isikukood xxx);

XVII. A. R. (isikukood xxx),

A. R. (isikukood xxx);

XVIII. J. R. (isikukood xxx);

XIX. O. K. (isikukood xxx);

XX. osaühing

Aroves

(registrikood

10466774), seaduslik esindaja M. C.;

XXI. Brondo Investments OÜ (registrikood

11962222), seaduslikud esindajad A. P. ja I. P.;

XXII. V. A. (isikukood xxx);

XXIII. M. U. (isikukood

xxx),

XXIV. A. K. (isikukood xxx);

XXV. S. T. (isikukood xxx);

XXVI. M. A. (sünniaeg ,xx),

XXVII. C.S. A. (sünniaeg

xxx);

XXVIII. A. K. (isikukood xxx)

XXIX. K. E. (isikukood xxx)

Asja läbivaatamine

16.09.2019 kohtuistungil ja kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu avaldus korteriühistu liikme

õigusrikkumise lõpetamiseks ja seadusvastase olukorra likvideerimiseks täielikult

rahuldamata.

2. Menetluskulude jaotus:

2.1.Jätta avaldaja ning puudutatud isikute I ja II menetluskulud avaldaja kanda.

2.2.Jätta ülejäänud puudutatud isikute (III-XXIX) menetluskulud nende endi

kanda.

2.3.Määrata kindlaks, et puudutatud isikutel III-XXIX menetluskulud puuduvad.

2.4.Rahuldada osaliselt puudutatud isikute I ja II taotlus menetluskulude

rahaliseks kindlaksmääramiseks ja määrata puudutatud isikute I ja II

menetluskuludena kindlaks 2151,60 eurot.

2.5.Mõista Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistult N. Z.i ja V. Z.i kasuks

välja menetluskulu summas 2151,60 eurot.

2.6.Kohustada Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistut tasuma kohtumääruse

resolutsiooni punktis 2.5. väljamõistetud menetluskuludelt

N. Z.i ja V. Z.i kasuks viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Edasikaebamise kord

2-18-5875

3 (14)

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 200 eurot.

AVALDAJA TAOTLUS JA AVALDAJA NING PUUDUTATUD ISIKU XV

SEISUKOHAD

1. Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu (edaspidi avaldaja) esitas 12.04.2018 avalduse

korteriühistu

liikme

õigusrikkumise

lõpetamiseks

ja

seadusvastase

olukorra

likvideerimiseks.

2. Avaldaja palub:

-

kohustada V. Z.ki ja N. Z.ki ehitama korteriomandi aadressil xxx (kinnistusraamatu

registriosa nr xxx), reaalosaga külgneva välisseina (fassaadi) ümber, taastades

õigusvastasele ümberehitamisele eelnenud olukorra vastavuses lisatud plaaniga (lisa A);

-

kohustada

V. Z.ki

ja

N. Z.ki

mitte kasutama

korteriomandit aadressil xxx (kinnistusraamatu registriosa nr xxx) äri- või

teeninduspinnana vastuolus ehitise ja kinnisasja kasutamise otstarbega, sh kohustada V.

Z.ki ja N. Z.ki tagama, et kõnealuse korteriomandi lepingulised kasutajad järgiksid

ehitise ja kinnisasja kasutamise otstarvet.

3. V. Z. ja N. Z. (edaspidi puudutatud isikud I ja II) on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr. xxx II jakku kui korteriomandi (xxx; 421/15960 mõttelist

osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr. 12; 42,10 m2) ühisomanikud.

4. 2008. aasta aprillis tegi puudutatud isik I avaldajale suulise ettepaneku anda luba neile

kuuluva korteriomandi reaalosa ühest küljest piiristavas seinas paikneva aknaava

ümberehitamiseks ukseavaks ja akna asendamiseks välisuksega ning elamumaa sihtotstarbe

osaliseks muutmiseks äripinnaks. Avaldaja sellist luba ei andnud.

5. 12.06.2008 ja 16.06.2008 esitasid puudutatud isikud I ja II Tallinna Linnaplaneerimise

Ametile ehituse alustamise teatised ning alustasid eelmises punktis nimetatud

ümberehitustööde teostamist.

6. 21.08.2008

otsusega

nr

5-1/611-2

tunnistas

Tallinna

Kultuuriväärtuste

Amet

haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 1 ja § 65 lõike 1 alusel oma 17.07.2008 otsuse nr. 5-

1/611 kehtetuks tagasiulatuvalt alates 17.07.2008 ning kohustas puudutatud isikuid I ja II

kõiki selle loa alusel tehtavaid töid koheselt peatama kuni korteriühistu kirjaliku loa

saamiseni, kuid puudutatud isikud I ja II sellele ei reageerinud ning jätkasid ümberehitustöid

kuni valmimiseni.

7. Ümberehitustööde tulemusel elamu fassaad muutus, korter x sai eraldi sissepääsu otse

tänavalt ning puudutatud isikud I ja II hakkasid korterit välja üürima äriühingutele – korterit

kasutab ka käesoleval ajal juuksuritöökoda M..

8. 16.11.2017 ja 05.12.2017 saatis avaldaja puudutatud isikule I ja II nõudekirjad

õigusrikkumise lõpetamiseks ning seadusvastase olukorra likvideerimiseks, nõudes ehitise

endise olukorra viivitamatut taastamist.

9. Oluliselt on muutunud elamu Aia tänava poolne fassaad (välisilme) ning kaasomandi eseme

funktsioon (muudetud kaasomandiosas) – valgustus- ja õhutusfunktsioon (s.t aken) on

2-18-5875

4 (14)

asendatud sisse- ja väljapääsu funktsiooniga (s.t. uksega). Arhitektuurselt on elamu

välisfassaad arhitekti loodud originaalne terviklahendus, mille elemendid ja nende

proportsioonid on esialgsel kujul väärtus iseeneses, ka olemata ametlikult muinsuskaitse all,

ning sellist väärtust on kaasomanikel õigus hoida. Lisaks on ehitatud trepp, mida seal enne

ei olnud ja on suletud üks kaasomandis oleva keldriosa keldrikorruse aken. Kuna seal on

trepp ja siis see uks, siis ilmselgelt selle ukse juurde ei saa ju parkida. Parkimiskohti on selle

võrra vähem. 10. Talveoludes lasub kaasomandis oleva trepi libedustõrje korraldamise ja

selle eest tasumise kohustus korteriühistul, samuti vastutab korteriühistu libeduse tõttu trepil

viga saanud isikute kahjunõuete osas (sh ka juhul kui kannatanuks osutub puudutatud isik I

või II), mis kõik on kaasomanike jaoks täiendav risk ja kulu.

11. Isegi kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega, ei põhine see muudatus seadusel, kuna

otsus selle kohta oleks pidanud tehtama enamuse otsuse alusel mitte puudutatud isikute I ja II

ainuisikulise otsuse alusel.

12. Kõnealuse kinnisasja sihtotstarve on elamumaa. Puudutatud isikud I ja II aga

võimaldavad korterit kasutada juuksuritöökojal "M.", millise tegevuseks peaks maatüki

sihtotstarve olema ärimaa (teenindusmaa) ning ehitise kasutusotstarve ilu- ja isikuteenuste

hoone. Puudutatud isikud I ja II on sihtotstarvet muutnud selles teiste kaasomanikega kokku

leppimata.

13. Hageja nõuab omandiõiguse ja kasutusotstarbe rikkumise kõrvaldamist, millise nõude

aegumistähtaeg on 10 aastat hoidumiskohustuse rikkumisest. Rikkumine ei saanud aset leida

varem kui 12.06.2008, mil puudutatud isik I esitas ehitamise alustamise teatise, mistõttu hagi

esitamise kuupäevaks 16.04.2018, ei saanud aegumistähtaeg 10 aastat olla möödunud. 14.

Perioodil 16.11.2017 (avaldaja nõude esitamine) kuni 07.12.2017 (puudutatud isiku I vastus

avaldaja teisele nõudekirjale) pidasid pooled õigusrikkumise lõpetamiseks läbirääkimisi,

mistõttu sel perioodil aegumine peatus.

PUUDUTATUD ISIKUTE I JA II SEISUKOHAD

15. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et tegemist ei ole õigusvastase ümberehitusega. Kui

puudutatud isikud I ja II suhtlesid Tallinna linnaga, siis linn seletas, et neil ei olegi vaja teiste

kaasomanike nõusolekut.

16. Ümberehitused ja projekt olid 30.10.2006 kooskõlastatud Tallinna Linnaplaneerimise

Ametiga ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on

24.10.2007 kinnitanud projekti. Projekti alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas

puudutatud isikule I ehitusloa nr 28307 ehitise rekonstrueerimiseks. Projekt oli Tallinna

Kultuuriväärtuse Ametis kooskõlastatud 12.10.2006 ja viimane väljastas 11.07.2008

“Mälestiste ja muinsuskaitsealal paiknevate ehitiste konserveerimise, restaureerimise, remondi

ja muude ehitustööde loa nr 4433”. Nimetatud lubade alusel oli puudutatud isikutel I ja II õigus

korteriomand aadressil xxx ümber ehitada, uks paigaldada ja teostada viimistlustöid.

Korteriomanikud ei ole ehitusluba vaidlustanud.

17.

21.08.2008 otsusega nr 5-1/611-2 tunnistas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet oma

17.07.2008 otsuse nr 5-1/611 kehtetuks. 17.07.2008 otsus, mis oli väljastatud B. D. poolt,

millega tõepoolest oli kohustatud asjas puudutatud isikuid kõiki tehtavaid töid koheselt peatama

kuni korteriühistu kirjaliku loa saamiseni, on tunnistatud kehtetuks algusest peale, mistõttu oli

puudutatud isikutel I ja II õigus jätkata ehitustöid ilma korteriühistu kirjaliku loa saamiseta.

2-18-5875

5 (14)

18. Tegemist ei ole kaasomandi osa olulise muutmisega. See muudatus ei sega kuidagi teiste

kaasomanike elu, huvi ja õigusi. Keldrikorruse aknad on nii mustad, et niikuinii valgus läbi ei

tule. Maja ees korraldab parkimist Tallinna linn ja seal on parkimise vanalinna tasuline tsoon.

Seega maja ees parkimiskohad on üldkasutuses ja avaldaja ei saa sellesse sekkuda ega seda

mõjutada. Maja ees puuduvad sildid, et parkimiskohad on ettenähtud vaid Aia tn 21 elanikele.

19. Puudutatud isikutel I ja II puudub igasugune side juuksuritöökojaga “M.” ja puudutatud

isikud I ja II ei ole sõlminud juuksuritöökojaga “M.” ühtegi lepingut. Valdus korteriomandi üle

on ammu üle antud X OÜ-le. X OÜ aga on andnud korteriomandi üürile I. OÜ-le. Puudutatud

isikutele I ja II teadaolevalt ei ole X OÜ andnud I. OÜ-le kirjalikku nõusolekut kasutada

korteriomandit aadressil xxx muu kui eluruumina.

20. Avaldaja ei ole põhjendanud, miks tuleb asuda seisukohale, et vaidlusaluses

korteriomandis juuksuriteenuste osutamine on ebaseaduslik tegu. Teiseks, ei ole avaldaja

tõendanud, et juuksuriteenuse osutamine oluliselt riivab kaasomanike õigusi ja huve. Avaldaja

ei esitanud tõendeid, et juuksurisalong häirib maja elanikke sellisel viisil, et tuleb viivitamatult

keelata juuksurisalongi tegevus. Juuksuriteenuse osutamine ruumis, mis omab eraldi sissepääsu

on seaduspärane. Seda enam, eraldi sissepääsu olemasolul kaasomanike nõusolekut ei olegi

vaja.

21. Korteris on alati olnud oma uks, mis oli sisse ehitatud ammu enne vaidlusealuse ukse

paigaldamist. Hetkel antud ust ei ole võimalik kasutada amortiseerumise tõttu. Tegelikult on

tegemist olukorraga, kus projektiga ettenähtud eraldi sissepääs oli vaid ümber liigutatud teise

kohta. Kuna korteris alati oli eraldi sissepääs, siis ei saa väita, et see on nüüd projektivastane ja

rikub kaasomanike huve.

22. Puudutatud isik I tegeles varem antiigiäriga. Ukse tegemise mõte oli selles, et kliendid

saaks käia eraldi sissepääsust. Sellist plaani, et see kohe välja üürida äripinnana ei olnud. 23.

Ümberehituse taastamise nõude esitamise tähtaeg on möödunud, kuna ehitise (ümberehitise)

alustamisest ning ehituslubade väljastamisest on möödunud rohkem kui 10 aastat. Samuti on

avaldaja kaotanud õiguse nõuda endise olukorra taastamist.

TEISTE PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

24. Puudutatud isikud IX, XI, XVII ja XVIII toetavad avaldaja seisukohti ja taotlust.

25. Puudutatud isiku XVII väitel mõjutab see ümberehitus ka parkimist. Vanalinnas on niigi

ruumi vähe ja kui kliendid käivad seal ja pargivad siis see mõjutab kõiki maja elanikke.

Selle ukse asukoht rikub maja üldist välisilmet. Visuaalselt rikub see proportsioone.

26. Puudutatud isiku XVIII väitel on kõikidel vanalinna majadel olemas fassaadipass. Maja

muutmisel tuleb muuta ka fassaadipassi. Ja see maksab kõik. See on otsene kulu.

Puudutatud isik XVIII märgib, et äripinnana kasutamine mõjutab maja ka seetõttu, et kui

igaüks hakkab laskma torustikest alla, mis iganes tööstuslikku keemiat, siis need võivad

lekkima hakata ja kindlustus ei hüvita seda, kuna tegemist on elamumajaga. Nõude

esitamine puudutatud isikute I ja II vastu seisis korteriühistu finantsilise võimekuse taga.

27. Puudutatud isikul VI ei ole puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid.

Puudutatud isik VI kinnitab, et kasutas seal juuksuriteenust umbes 6 kuud tagasi.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

28. Avaldaja taotleb kaasomandis oleva asja ümberehituse taastamist ja korteriomandi

eriomandi eseme kasutamist seaduse kohaselt. Sellise avalduse lahendab kohus

2-18-5875

6 (14)

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses.

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

29. Kohus, tutvunud menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et avaldus

ei kuulu rahuldamisele.

30. Puudutatud isikud I ja II on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr

xxx II jakku kui Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomandi nr x (421/15960 mõttelist osa

kinnistust) ühisomanikud. Ülejäänud puudutatud isikud on samuti Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn

korteriomanikud.

I

Endise olukorra taastamise nõue

31. Puudutatud isikud I ja II on Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn hoone välisfassaadil asuva

akna avause asendanud uksega ja ehitanud ukse ette trepi. Samuti on puudutatud isikud I ja II

seoses trepi ehitamisega kinni müürinud ühe keldrikorrusel asuva kaasomanike ühiskasutuses

oleva ruumi akna.

32. Kohus peab lähtuma sellest, kuidas reguleeris seadus kaasomandis oleva asja

ümberehitamist selle teostamise ajal. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis

olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on

kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja

kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike huvide

kahjustamisest.

Puudutatud

isikute

poolt

ümberehituste

tegemise

ajal

kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma

korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,

mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 16

lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Riigikohus on

selgitanud, et ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike

kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka

korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide

kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega (vt Riigikohtu 27. märtsi

2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13).

33. Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt ei saa

ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja

korteriomanike kokkulepet. KrtS § 38 lg 2 kohaselt ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused

ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt

taluma. KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset

korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma mõjusid, mis

jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse. Seega on kohtu hinnangul ka kehtiva

seaduse kohaselt oluline hinnata, kas ümberehituse mõju ületab tavakasutusest tekkiva mõju

piirid või mitte.

34. Seega on vajalik hinnata, kas välisseina avause tegemine, ukse paigutamine sinna ning

trepi ehitamine ja seoses sellega ühe keldrikorruse akna sulgemine on asja oluline muutmine.

2-18-5875

7 (14)

Olulise muutmise tuvastamisel on oluline lähtuda sellest, kas sellise muutmise toime ületab

tavakasutusest tekkivad mõjud. Juhul kui need asjaolud esinevad, tuleb hinnata, kas puudutatud

isikutel I ja II on olemas vajalik kaasomanike nõusolek.

35. Avaldaja väitel on oluliselt muutunud elamu Aia tänava poolne fassaad (välisilme) ning

kaasomandi eseme funktsioon (muudetud kaasomandiosas) – valgustus- ja õhutusfunktsioon

(s.t aken) on asendatud sisse- ja väljapääsu funktsiooniga (s.t. uksega). Lisaks on ehitatud trepp,

mida seal enne ei olnud ja on suletud üks kaasomandis oleva keldriosa keldrikorruse aken.

Nimetatud asjaolusid peab kohus aluseks võtma hindamaks, kas on tegemist asja olulise

muutmisega.

36. Puudutatud isikute I ja II väide selle kohta, et suletud keldriaken oli nagunii must, on

kohtu hinnangul küüniline ja asjakohatu. Sellise arutluskäigu juures võiks igasuguse

puhastamata akna kinni müürida. Asjaolu, kas aken on puhastamata, ei tähenda, et seda akent

ei oleks üldse vaja. Lisaks omab ka keldriakna asukoht tähtsust hoone välisilme juures.

37. Küll aga ei ole käesolevas asjas keldriakna sulgemine oluline muul põhjusel. 2009. a

ajaloolase A.P. poolt koostatud dokumendis pealkirjaga „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter nr x

remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“ on märgitud, et välisukse

ehitamisega müüriti kinni varem juba aastakümneid suletud ning osalt kinnimüüritud

keldriaken (I kd tl 66-71). Seega on ajaloolase poolt tuvastatud, et tegemist oli kasutusest

väljalangenud aknaga ning avaldaja väide, nagu oleks keldriakna puhul olnud tegemist

kaasomanike jaoks olulise asjaga, ei ole põhjendatud.

38. Samuti ei oma tähtsust puudutatud isikute I ja II seisukoht selle kohta, et puudutatud

isikute I ja II korteril oli varasemalt eraldi sissepääs, mida ei ole enam võimalik kasutada

amortiseerumise tõttu. Kohus ei pea põhjendatuks puudutatud isikute I ja II arvamust, et

olukorras, kus korteril on nagunii eraldi sissepääs, võiks selle amortiseerumise tõttu teha

sissepääsu teise kohta ja selliselt ei oleks muudatus vaadeldav olulise muudatusena.

39. Riigikohus leidis ühes oma lahendis näiteks seda, et õhksoojuspumba paigaldamine

kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku

otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina

ja maa tavakasutus (vt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 14).

Tallinna Ringkonnakohus on 24.05.2018 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-3654 nõustunud maakohtu

seisukohaga, et parkimiskohtade asemele eluruumide ehitamine on asja oluline muutmine.

Näiteks tsiviilasjas nr 2-16-8192 käsitleti olukorda, kus kostja on ehitanud hoonele hoonevälise

kaubalifti ja rajanud sellega seoses hoone välisseintesse ukseavasid, samuti rajanud välisseina

külge elektri- ja gaasitrassi. Tallinna Ringkonnakohtu poolt 28.09.2017 viidatud tsiviilasjas

tehtud otsuse kohaselt on sellelaadseid muudatusi kohtupraktikas käsitletud oluliste

muudatustena, st oluline muudatus ei ole mitte üksnes ehitise lammutamine või ehitise olulises

mahus laiendamine, vaid ka näiteks hooneosa küttelahenduse muutmine ja täiendavate

elektripaigaldiste lisamine. Ringkonnakohus nõustus antud tsiviilasjas ka selle maakohtu

hinnanguga, et maja senistest piiridest väljapoole ehitatud tõsteseade kujutab endast olulist

muudatust selles tähenduses. Kohtu hinnangul viitab eeltoodud kohtupraktika üheselt sellele,

et suuremate muudatuste tegemine, kus mingi kaasomandi osa muudetakse ehituslikult,

sealhulgas hoone välisseinas ukseavade tegemine, on käsitletavad oluliste muudatustena.

Samas on viidatud ehituslikke muudatusi käsitlevates asjades tegemist olnud suuremahuliste

muudatustega – mitmete ukseavade tegemine välisseina, hoone osade ehitamine parkla

asemele. Seevastu ei peetud oluliseks muudatuseks õhksoojuspumba paigaldamist välisseina.

Kohtu hinnangul ei saa olulisuse kriteeriumi sisustamisel lähtuda pelgalt sellest kui suur on

muudatus oma mõõtmetelt, vaid sellest millist mõju see muudatus konkreetses hoone osas

2-18-5875

8 (14)

avaldab. Riigikohtu eelpooltoodud õhksoojuspumba paigaldamist käsitlevas tsiviilasjas tehtud

lahendist saab järeldada, et kui see seinale paigaldatud seade asub väiksel ja mõistliku

kasutusotstarbeta alal, siis saab seda pidada mitteoluliseks muudatuseks. Kohus leiab, et antud

juhul tuleb arvesse võtta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud muudatus paikneb mitte hoone

kõige laiemal fassaadi osal, vaid selle kõrval, peamisest fassaadiosast mitte samal joonel asuval

kitsamal fassaadiosal, kus varem paiknes esimesel korrusel kolm akent ja pärast muudatuse

tegemist uks ja sellest mõlemal pool üks aken. Seega ei tuleks muudatuse hindamisel lähtuda

mitte kogu fassaadi arvesse võttes, vaid võtta arvesse hoone liigendatust. Kohtu hinnangul on

antud juhul asjakohane puudutatud isikute I ja II poolt esitatud „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter

nr x remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“, mille kohaselt on välisukse

projekti puhul arvestatud hoone fassaadi arhitektuuri omapära ning stiili. Tööde teostamisel

arvestati

vanalinna

kaitsealal

kehtivate

muinsuskaitse

nõuetega

ja

restaureerimistehnoloogiatega. Restaureerimisel jälgiti ajaloolisi vorme ja pinnatöötlusi (I kd tl

66-71). Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet tunnistas oma 11.07.2008 välja antud loa

vaidlusaluste ehitustööde tegemiseks 21.08.2008 tagasiulatuvalt kehtetuks, kuid seda üksnes

põhjusel, et puudus kaasomanike nõusolek. Seega on eelpoolviidatud aruandes toodud

seisukohad endiselt arvesse võetavad ja sisuliselt on Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet

jäänud seega endisele seisukohale, et tegemist on muinsuskaitsenõuetega kooskõlas oleva

ümberehitusega ning nendest seisukohtadest nähtub, et tegemist ei ole olnud muudatusega, mis

rikuks hoone välisilmet ega ajaloolise arhitektuuri omapära. Ühtlasi on sellega Tallinna linna

Kultuuriväärtuste Amet leidnud, et hoone originaalset terviklahendust antud muudatus ei

kahjusta. Kohtu hinnangul on tegemist asjatundja arvamusega, mida ei saa seetõttu alahinnata

ja selle asemel lähtuda korteriomanike subjektiivsest arvamusest selle kohta, et muudatus

hoonele ei sobi. 40. Lisaks tuleb hinnata, millist mõju avaldab antud muudatus teistele

korteriomanikele. Avaldaja hinnangul takistab trepp parkimist, mistõttu selle toime ületab

tavakasutusest tekkivad mõjud. Puudutatud isikute I ja II väitel on hoone esise maa puhul

tegemist Tallinna linnale kuuluva maaga ja seal korraldab parkimist Tallinna linn, mistõttu

avaldaja väited parkimise takistamise kohta on asjakohatud. Kohus puudutatud isikute I ja II

sellekohase seisukohaga ei nõustu. Asjaolu, et Tallinna linn korraldab hoone ees parkimist ei

muuda väiksemate parkimisvõimaluste tekkimise tõttu selle mõju maja elanikele. Kohus peab

hindama reaalset, tegelikku mõju. Kui varasemale parkimiskohale on ehitatud trepp, siis on

selle mõju kohtu hinnangul selline, et selle tõttu jääb maja elanikel väiksemaks võimalus maja

ees parkida.

41. Küll aga leiab kohus, et antud juhul ei ole pelgalt trepist tulenev mõju korteriomanikele

oluline. Kohtule ei ole selgitatud, missugust reaalset mõju ühe võimaliku parkimiskoha

vähenemine korteriomanikele avaldas. Kohtu hinnangul on tegemist pelgalt otsitud

põhjendusega. Avaldaja ei ole kohtule esitatud avalduses esile toonud, et välisukse uus asukoht

sellist mõju avaldaks, vaid alles 16.09.2019 kohtuistungil leidis kohale tulnud puudutatud isik

XVII, et see mõjutab parkimist. Hiljem leidis istungil ka avaldaja ja puudutatud isik XV, et

välisukse asukoht ja trepp mõjutavad parkimist. Suurem osa puudutatud isikuid pole oma

seisukohta kohtule üldse avaldanud. Kohtusse ilmunud puudutatud isikul VI ei olnud

puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Kohtu hinnangul ei näita selline

seisukohtade puudumine ja alles kohtuistungil parkimisprobleemi tõstatamine selle probleemi

tõsisust ja olulist mõju korteriomanikele.

42. Puudutatud isiku XVIII väitel tuleb maja välisfassaadi muutmisel muuta ka

fassaadipassi ja see on korteriühistu jaoks otsene kulu. Kohtu hinnangul ei saa hoone

välisviimistluspassi (fassaadipassi) koostamise vajadus olla selliseks toimeks, mis ületab

tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuni 10.12.2012 kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 30.10.2002

2-18-5875

9 (14)

määruse nr 116 „Elamu välisviimistluspassi väljaandmise korra ja vormide kinnitamine“ p 1.3

kohaselt võisid passi taotleda juriidilised või füüsilised isikud, kes soovivad värvida ja

uuendada Tallinnas asuvat elamut. Antud määruse p 1.4 kohaselt tuli koostada pass elamule,

mille renoveerimiseks pole vaja koostada ehitusprojekti. Antud määrusest järeldab kohus, et

tegemist ei ole olnud kohustuslikus korras väljastatava dokumendiga. Samuti ei ole käesolevas

asjas vaidlust selle üle, et tegemist oli ehitusluba ja ehitusprojekti nõudva ümberehitusega,

mistõttu välisviimistluspassi koostamine ei ole olnud vajalik.

43. Muud puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituse tagajärjel korteriomanikele

avalduvat mõju ei ole avaldaja ega teised puudutatud isikud esile toonud.

44. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on 24.10.2007

kinnitanud ümberehituse projekti. Projekti alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas

puudutatud isikule I ehitusloa nr 28307 ehitise rekonstrueerimiseks. Seega on puudutatud isikud

I ja II saanud ümberehituseks pädeva asutuse loa. Luba on kehtiv ja seda ei ole vaidlustatud.

Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd 11.07.2008 – 30.11.2008 (I kd tl 65). Seega

pidi juba hiljemalt 11.07.2008 olema kõikidele korteriomanikele teada, et ehitustööd toimuvad.

Kohtu hinnangul näitab asjaolu, et ehitusluba ei vaidlustatud, seda, et korteriomanikud ei

pidanud antud olukorda nende õigusi riivavaks ega muudatuste mõju oluliseks.

45. Eeltoodust tulenevat kogumina arvesse võttes järeldab kohus, et antud juhul ei ole olnud

tegemist korteriomanike kaasomandis oleva seina olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes,

mistõttu ei ole puudutatud isikud I ja II vajanud selleks kõikide kaasomanike kokkulepet ning

avaldaja nõuet puudutatud isikute I ja II vastu AÕS § 74 lg 1, AÕS § 72 lg 5, KOS § 11 lg 1 p

1 ja KOS § 16 lg 1 alusel rahuldada ei saa.

46. Kohus peab hindama ka muul alusel asja lahendamise võimalusi. AÕS § 72 lg 1 kohaselt

valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega

tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja

kasutamise piiridesse. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse

rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Riigikohus on

leidnud, et olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise korteriomaniku omandiõigust, mis

ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla korteriomaniku vastu endise olukorra

taastamise nõue mh AÕS § 89 alusel (vt nt Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr

2-17-7999/68, p 34; Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 12).

Kolleegium jääb seisukohale, et AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike

vahelistes suhetes (vt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 13).

Puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituste tegemise ajal kehtinud KOS § 15 lg 1

sätestas, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike

kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et

korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad

korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid

nõudeid. Seega ka kehtiv seadus näeb ette kaasomandi eseme kasutamise osas otsustamise

vajaduse vähemalt kaasomanike häälteenamuse alusel. Seega saab käesolevas asjas esitatud

nõuet kohtu hinnangul lahendada ka AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS § 15 lg 1 alusel.

47. Kohus nõustub avaldajaga, et kui käesoleval juhul ei ole tegemist asja olulise

muutmisega, ei põhine see muudatus seadusel, kuna otsus selle kohta oleks pidanud tehtama

enamuse otsuse alusel mitte puudutatud isikute I ja II ainuisikulise otsuse alusel. Riigikohus on

mitmes lahendis leidnud, et kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega, võivad

korteriomanikud seda otsustada häälteenamusega (vt nt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus

tsiviilasjas nr 2-1711887, p 14). Kaasomanikud võivad AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt

2-18-5875

10 (14)

kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike

enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (vt selle kohta

Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8). Seega saab kaasomandis

olevat asja muuta ning ümber ehitada üksnes kaasomanike otsuse alusel, kuid juhul kui on

tegemist olulise muutmisega, siis üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohtule ei ole

esitatud asjaolusid selle kohta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud ümberehituse jaoks

oleks üldse mingisugune korteriomanike otsus vastu võetud. Puudutatud isikud I ja II vaidlevad

vastu avaldaja väitele, nagu nad oleksid korteriühistu poole selles küsimuses pöördunud. Seega

ei saa antud juhul olla tegemist isegi puudutatud isikute I ja II sooviga panna ümberehituse

küsimus korteriomanike vahelisele hääletusele.

48. Kaasomandis oleva asja muutmine on omandiõiguse rikkumine ja AÕS § 89 näeb ette

võimaluse nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist asja muutmise korral isegi siis kui asja

muutmine ei ole oluline.

49. Eeltoodust tulenevalt on teistel kaasomanikel nõudeõigus puudutatud isikute I ja II vastu

AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS § 15 lg 1 alusel. 50. Puudutatud isikute I ja II väitel on

avaldaja nõue aegunud. Kohus sellega ei nõustu. Riigikohus on leidnud, et korteriomanike

ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS §

3 p 6 mõttes (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 19).

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude

aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd perioodil 11.07.2008 –

30.11.2008 (I kd tl 65). Seega sai avaldaja nõude aegumistähtaeg kõige varasemalt alata

11.07.2008. Avaldaja aga esitas avalduse kohtusse enne 10 aasta möödumist, so 12.04.2018,

mistõttu ei ole avaldaja nõue aegunud. 51. Puudutatud isikute I ja II väitel on avaldaja oma

nõudeõiguse kaotanud kuna nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ei ole

seadusandja pidanud võimalikuks rakendada aegumise tähtaegu ilma igasuguste piiranguteta.

TsÜS § 138 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus.

Riigikohus on märkinud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu

põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1137-06, p 23; 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16;

15. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09, p 12; 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-170-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja

vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest

loobunud (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15). Avaldaja

esitas puudutatud isikute I ja II vastu nõude esmakordselt 16.11.2017, seega ligikaudu 9 aastat

pärast ümberehitustööde lõpule viimist. Käesolevas asjas on avaldaja nõude esitamist alles

16.11.2017 põhjendanud sellega, et varem ei olnud avaldajal finantsilist võimekust nõude

esitamiseks. Kohut selline põhjendus ei veena. Kohtule arusaadavalt ei tähenda pelgalt

nõudekirja koostamine ja esitamine mingit märkimisväärset rahalist kulu ning seda iseäranis

olukorras, kus avaldaja lepinguline esindaja, õigusharidusega puudutatud isik XV on üks

korteriomanikest ja on käesolevas asjas kohtule esitatud hagiavalduse ise koostanud. Kohus

peab mõistlikuks käitumiseks seda kui ehitustööde, sealhulgas ümberehitustööde puhul,

esitataks nõudeavaldused ja pretensioonid võimalikult varakult, et vajadusel ehitustööd peatada

ning mitte kulusid asjatult suurendada. Olukorras, kus puudutatud isikutel I ja II võimaldati

ümberehitustööd segamatult lõpule viia, ehitusluba seejuures ei vaidlustatud ja ligikaudu 9

aasta jooksul said puudutatud isikud I ja II selle ümberehituse tulemusi kasutada, võisid

puudutatud isikud I ja II kohtu hinnangul arvestada sellega ja eeldada heauskselt, et nõudeid

nende vastu korteriomanike ega korteriühistu poolt ei esitata. Antud juhul ei ole tegemist AÕS

2-18-5875

11 (14)

§ 74 lg 1 mõttes asja olulise muutmisega, vaid olukorraga, kus puudub häälteenamusega tehtud

otsus. Kohus ei pea mõistlikuks häälteenamusega tehtud otsuse puudumise põhjendusel asuda

kohustama puudutatud isikuid I ja II taastama endist olukorda pärast 9 aasta möödumist

ümberehituste teostamisest, lähtudes seejuures ka sellest, et avaldajal sisulist viivituse

põhjendust nõudeavalduse nii hilise esitamise kohta esitada ei ole.

52. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise

kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07,

p 16). Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul

seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-

21-137-10, p 14). Seega käesoleval juhul ei kohalda kohus AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS §

15 lg 1 sätestatut ja jätab avaldaja nõude endise olukorra taastamiseks rahuldamata. II

Kinnisasja kasutusotstarbe kohase kasutamise nõue

53. Enne 01.01.2018 kehtinud KOS § 12 lg 3 alusel võis korteriomanik nõuda, et korteriomandi

reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste

kohaselt. Tulenevalt KOS § 10 lg-st 1 võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada

oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või

kolmanda isiku õigustatud huviga. Kohus peab antud nõude lahendamisel lähtuma kehtivast

seadusest. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi

eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja

kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse

korteriomanike huvidest. KrtS § 30 lg 4 kohaselt võib käesoleva paragrahvi lõikes 2

sätestatud nõude esitada ka korteriühistu.

54. Kohtu hinnangul on ka käesoleval ajal asjakohane Riigikohtu 02.10.2013 otsuses

tsiviilasjas 3-2-1-90-13 väljendatud seisukoht: „Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik

korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise

kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a

määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise

kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.“ (p 15). Riigikohus on antud

asjas viidanud KOS § 12 lg 3 ja KOS § 10 lg 1 sõnastuses viidatud seadusele ja on leidnud,

et selleks on ehitusseaduse § 29 lg 1 p 12, mis nägi ette ehitise omaniku kohustuse tagada

ehitise kasutamine vastavalt kasutamise otstarbele. Kohtu hinnangul sätestab analoogse

kohustuse ehitusseadustiku § 16 lg 2, mille kohaselt tuleb ehitist kasutada

heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Kaasomanik on kohustatud seega nii

kaasomandi osa kui ka korteriomandi eriomandi eset kasutama nii, et see oleks kooskõlas

seadustega ehk siis kasutusotstarbega ega kahjustaks teiste korteriomanike õigusi. Seega

tuleb lisaks sellele, kas puudutatud isikud I ja II kasutavad ruume kasutusotstarbe kohaselt,

hinnata ka seda, kas see kahjustab teiste korteriomanike õigusi. Seejuures ei saa kohus

lähtuda abstraktselt äritegevusest, vaid konkreetsest kasutamisviisist.

55. Kohtu hinnangul on käesolevas asjas Tallinna kohtutäitur Risto Sepa poolt koostatud fakti

tuvastamise aktiga tõendatud asjaolu, et perioodil 17.09.2019 kuni 30.09.2019 kasutas Aia

tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomandi nr x ruume juuksurisalong (II kd tl 14-17). Lähtudes

menetlusosaliste seisukohtadest järeldab kohus, et juuksurisalong on antud ruumides

teenuseid osutanud juba pikemat aega, vähemalt alates hagiavalduse esitamisest. Kohtul

puudub eeltoodust alus järelduseks, et ka kohtuotsuse tegemise ajal antud ruume

juuksurisalongina ei kasutata.

2-18-5875

12 (14)

56. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatud puudutatud isikute I ja II väited selle kohta, et

puudutatud isikud I ja II ei ole sõlminud juuksuritöökojaga “M.” ühtegi lepingut, valdus

korteriomandi üle on üle antud X OÜ-le ja X OÜ on andnud korteriomandi üürile I. OÜ-le.

57. Avaldaja väitel kasutatakse juuksurisalongis erinevaid kemikaale, mis satuvad hoone

kanalisatsiooni ja tekitavad kahjulikke aure. Kohus ei nõustu sellega, et juuksurisalongi

pidamine korterelamus oleks keelatud. Sotsiaalministri 20. detsembri 2000. a määruse nr

"Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele" (jõustus 01.03.2001) § 2 lg 3 näeb ette,

et iluteenust, sealhulgas juuksuriteenust võib osutada ka elamus, kui sissepääs teenuse

osutamise ruumidesse on elamu sissepääsust eraldi või kui kõik korteriomanikud või

korteriühistu on nõus sissepääsu võimaldama ühise sissepääsu kaudu. Nimetatud määruse

väljaandmisel on kohtu hinnangul seega arvestatud võimalike juuksuriteenuse osutamisega

kaasnevate ohuteguritega ning sellele vaatamata on võimalikuks peetud nimetatud teenuse

osutamist elamus, sealhulgas korterelamus. Nimetatud sotsiaalministri määruses sätestatud

nõue selle kohta, et juuksuriteenuse osutamiseks peab olema teenuse osutamise ruumidesse

eraldi sissepääs on antud juhul täidetud. Eeltoodust tulenevalt ei võimalda kohtu hinnangul

menetlusosaliste seisukohad teha järeldust selle kohta, et puudutatud isikutele I ja II kuuluva

korteriomandi juuksurisalongina kasutamine kahjustaks teiste korteriomanike õigusi.

58. Avaldaja on esitanud nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte kasutama

korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana. Seega soovib avaldaja üldiselt

keelata puudutatud isikutel I ja II eluruumide kasutamine äripinnana. Kohtul puudub

võimalus asuda abstraktselt eluruumide kasutamist äripinnana keelama. Lisaks sellisele

kasutamisviisile peab ruumi kasutamine kahjustama ka teiste korteriomanike õigusi. Kohus

saab hinnata seda, kas eluruumide äripinnana kasutamine kahjustab teiste korteriomanike

õigusi ainult konkreetse äritegevuse puhul.

59. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus avaldaja nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte

kasutama korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana, rahuldamata.

III

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

60. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-08, p-s 18 märkinud, et mitme

menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku

kanda, kelle kahjuks lahend tehti. TsMS § 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada

juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole.

(vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Kohus leiab, et

puudutatud isikute I ja II ning avaldaja enda menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda kuna

avaldus jääb täies ulatuses rahuldamata.

61. TsMS § 172 lg 1 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvestada erinevate korteriomanike

osaluse ulatust menetluses. Seejuures tuleb arvestada, et teiste korteriomanike võimalik

soovimatus kohtumenetluses seisukohta avaldada ei takista asja lahendamist ka nende

suhtes (vt Riigikohtu 30. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13, p 13).

Puudutatud isikud IX, XI, XVII ja XVIII toetasid avaldaja seisukohti ja taotlust. Puudutatud

isikul VI ei ole puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Ülejäänud puudutatud

2-18-5875

13 (14)

isikute seisukohad kohtul puuduvad. Kohus leiab, et vaatamata osaluse ulatusele ja sellele,

kes kohtule oma seisukohad esitas, tuleb lähtudes hagita menetluse eripärast (et menetlusse

tuleb kaasata kõik puudutatud isikud ja põhimõtteliselt lahendatakse vaidlus kõikide

korteriomanike huvides) ülejäänud puudutatud isikute menetluskulud jätta nende endi

kanda, kuid rahaliselt kindlaksmääramata puudutatud isikutel nende puudumise tõttu.

62. Hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul

piiratumalt kui hagimenetluses, hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada

menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla

üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt

välja mõistetaks (Riigikohtu 31. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19).

Riigikohus on varem leidnud veel seda, et mõnda liiki hagita menetlust iseloomustab nende

lahendite kohaselt sisuline vaidlusmenetlus menetlusosaliste vahel, mõne hagita menetluse

liigi korral aga täidab kohus riigilt talle üle kantud avalikku ülesA.t ise asjaolud välja

selgitada ning vaidlust eraõigussuhtes osalevate isikute vahel ei ole (Riigikohtu 19. juuni

2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-13, p 14; vt ka 1. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-92-13, p 13; 9. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-11, p 26; 17. mai 2010.

a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20). Käesolevas asjas on kohtu hinnangul

professionaalse õigusabi kasutamine olnud põhjendatud kuivõrd asjas on sisuline vaidlus.

63. Puudutatud isikute I ja II menetluskulu on esindajakulu 2244 eurot.

Et puudutatud isikutel I ja II oli menetluses esindaja, peab avaldaja hüvitama puudutatud

isikutele I ja II tekkinud esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1).

TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku

hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p

25).

Puudutatud isikutele I ja II on osutatud õigusabi kokku 17 tundi tunnihinnaga 110 eurot, millele

lisandub käibemaks, järgnevalt: 1) kliendiga kokkusaamine büroos, esmane õigusnõustamine,

probleemi arutlemine 30 minutit; 2) dokumentidega (avaldus lisadega) tutvumine, avalduse

uurimine 1 tund; 3) dokumentide äriregistrist tellimine, KÜ põhikirjaga ja otsusega tutvumine

30 minutit; 4) vastuse koostamine, lisadega e-toimiku kaudu esitamine

7 tundi; 5) avaldaja taotlustega tutvumine, kohtu nõude täitmine 1 tund; 6) kohtuistungiks

ettevalmistamine 1 tund; 7) kohtuistungist osavõtt 1 tund ja 30 minutit; 8) 30.09.19

seisukohtade koostamine 1 tund ja 30 minutit; 9) avaldaja (KÜ) 30.09.19 seisukohtadega

tutvumine 30 minutit; 10) 18.10.19 seisukohtade koostamine (vastava kohtupraktikaga

tutvumine) 2 tundi; 11) menetluskulude nimekirja koostamine 30 minutit.

Avaldaja puudutatud isikute I ja II menetluskuludele vastuväidet ei esitanud.

64. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite

mahtu, leiab, et puudutatud isikute I ja II menetluskulud õigusabile on osaliselt ülemäärased.

Kohtuistungi protokolli kohaselt kestis 16.09.2019 istung 1 tund ja 18 minutit, mistõttu ei ole

põhjendatud kuluks välja toodud 1 tund ja 30 minutit. Kohus vähendab antud ajakulu 12 minuti

võrra.

Kooskõlas Riigikohtu 3-2-1-77-14 punktiga 12 ei ole menetluskulude kindlaksmääramise

avalduse esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulud

põhjendatud ega vajalikud kulud TsMS § 175 lg 1 mõttes. Seega tuleb vähendada

menetluskulude nimekirjas välja toodud kulu 30 minuti võrra.

2-18-5875

14 (14)

65. Kuna kohus vähendas puudutatud isikute I ja II esindaja ajakulu kokku 42 minuti võrra,

on puudutatud isikute I ja II menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja

vajalikud kokku 16 tunni ja 18 minuti ulatuses.

66. Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada,

mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-

2-1-65-13 p 16). Esindaja kinnitas, et puudutatud isikud I ja II ei ole käibemaksukohustuslased.

Seega mõistab kohus avaldajalt puudutatud isikute I ja II menetluskulud välja koos

käibemaksuga.

67. Lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot, millele lisandub käibemaks, vastab

puudutatud isikute I ja II esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja

mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on puudutatud isikute I ja II põhjendatud ja vajalikud

menetluskulud esindajakulule 2151,60 eurot koos käibemaksuga.

68. Puudutatud isikud I ja II on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada avaldajat

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler kohtunik