2-19-13637/13 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 4. november 2019

Tsiviilasja number

2-19-13637

Tsiviilasi

Farmada

Kinnistud

OÜ

hagi

OÜ

Altepark

vastu

taganemisavalduse tagajärjetuse tuvastamise ja lepingust

tuleneva kohustuse täitmise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 26. septembri 2019 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Farmada Kinnistud OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (hageja): Farmada Kinnistud OÜ

(registrikood 12340126), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Andi Tubin

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 26. septembri 2019 määrus ja

saata asi hagi menetlusse võtmise otsustamiseks samale

maakohtule.

3. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab

kindlaks maakohus lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Farmada Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 5. septembril 2019 hagiavalduse OÜ Altepark (kostja)

vastu taganemisavalduse tagajärjetuse tuvastamiseks ja lepingust tuleneva kohustuse täitmiseks.

Hageja palus:

1) tuvastada, et 24.08.2018.a Altepark OÜ ja Farmada Kinnistud OÜ poolt sõlmitud ning notar

Andres Otti poolt notari ametitoimingu numbri 2436 all tõestatud kinnistute võlaõiguslik

müügileping „Kinnistute võlaõiguslik müügileping (omandi üleandmiseta) ja avaldused

eelmärgete kinnistamiseks“ ei ole 28.08.2019.a notar Andres Otti poolt notari ametitoimingu

numbri 2504 all tõestatud Altepark OÜ lepingust taganemise avalduse „Kinnistute

müügilepingust taganemise avaldus“ alusel lõppenud.

2) kohustada Altepark OÜ-d sõlmima notariaalselt tõestatud asjaõigusleping Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse number 4736103, 4736303 ja 4736003

kantud kinnistute üleandmiseks Farmada Kinnistud OÜ-le vastavalt 24.08.2018.a Altepark OÜ

ja Farmada Kinnistud OÜ poolt sõlmitud ning notar Andres Otti poolt notari ametitoimingu

numbri 2436 all tõestatud kinnistute võlaõigusliku müügilepingu „Kinnistute võlaõiguslik

müügileping (omandi üleandmiseta) ja avaldused eelmärgete kinnistamiseks“ punktile 4.3.

Samuti palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja (ostja) ja kostja (müüja) 24. augustil 2018

notariaalselt tõestatud kinnistute võlaõigusliku müügilepingu omandi üleandmiseta ning leppisid

kokku omandiõiguse üleandmise nõuet tagavate eelmärgete kandmise kinnistusraamatusse.

Lepingu p 2.1 järgi oli lepingu esemeks olevate kinnistute ostuhinnaks 720 000 eurot, millest

hageja tasus kostjale 110 000 eurot vastavalt lepingu p-dele 2.2 ja 2.3. Ülejäänud ostusumma

610 000 eurot pidi hageja tasuma lepingu p 2.4 järgi enne asjaõiguslepingu sõlmimist või

asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Krediidi kasutamise korral pidi hageja tasuma ülejäänud

ostusumma lepingu p 2.5 järgi kolme tööpäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu

kinnistusosakonnale esitamisest.

Lepingu p 4.1 järgi leppisid pooled kokku, et sõlmivad notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu

lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 24. augustil 2019 kell 12.00 Taru notar A. Otti

büroos tingimusel, et hageja on nõuetekohaselt täitnud lepingu p-st 2 tuleneva ostuhinna tasumise

kohustuse ja lepingu ese on vabastatud neid koormavast ühishüpoteegist.

Hagejal selgus juulikuu lõpus 2019, et planeeritud finantseeringut tehingu täies mahus

rahastamiseks ei tule.

Pooled kohtusid 28. augustil 2019 notaris. Kostja teavitas, et ta ei sõlmi hagejaga

asjaõiguslepingut ning soovib lepingust taganeda. Hageja soovis lepingut jätkata. Vastavalt

hagiavalduse faktilistele asjaoludele on Tartu notar A. Ott 28. augustil 2019 tõestanud ja Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale edastanud kostja poolt kinnistute müügilepingust taganemise

avalduse ja kostja kinnistamisavalduse, mille kohaselt palus kostja seoses lepingust

taganemisega kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse

nr 4736103, 4736303 ja 4736003 kantud eelmärked omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks.

Kostja on lepingust taganemist põhjendanud asjaoluga, et hageja on müügilepingu p-st 2.4

tuleneva ostuhinna osa tasumise kohustuse täitmata jätmisega müügilepingut oluliselt rikkunud.

Hagejal on õiguslik huvi tuvastada lepingust taganemise tagajärjetus, mille tulemusel lepingut ei

loeta lõppenuks ning hageja ja kostja peavad täitma enda lepingulised kohustused – hageja

kohustub tasuma ostuhinna ning kostja kohustub sõlmima hagejaga asjaõiguslepingu omandi

üleandmiseks.

Hageja on seisukohal, et taganemise kehtivuse esimene eeldus – lepingu oluline rikkumine ei ole

täidetud. Samuti on kostja poolt lepingust taganemine vastuolus hea usu printsiibiga ning seetõttu

tagajärjetu, kuna kostja ei ole hagejale määranud täiendavat tähtaega ostuhinna tasumiseks.

Samuti kannab hageja kostjapoolse lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju.

2. Hageja esitas 18. septembril 2019 taotluse hagi tagamise abinõu kohaldamiseks, paludes

keelata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnal kustutada kinnistusregistri registriosade number

4736103, 4736303 ja 4736003 3. jakku kantud eelmärked omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks hageja kasuks.

Hageja hinnangul on eelmärgete kustutamise korral olemas väga tõenäoline oht hageja huvide

kahjustamiseks (kinnistute omandiõigusest ilmajäämine ka hagi rahuldamise korral), kuna kostja

võib võõrandada/on juba võõrandanud kas enne hagi menetlusse võtmist või hagimenetluse vältel

kinnistud kolmandale isikule.

3. Hageja esitas 18. septembril 2019 täiendatud taotluse hagi tagamise abinõude kohaldamiseks,

paludes täiendavalt keelata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnal kinnistusregistri registriosade

number 4736103, 4736303 ja 4736003 neljandasse jakku tehtud hüpoteegikannete muutmine

ning mitte kanda senise hüpoteegipidaja Altepark OÜ asemel kinnistusraamatusse

hüpoteegipidajana Kaalman Invest OÜ-d.

4. Tartu Maakohus jättis 19. septembri 2019 määrusega hagi tagamise taotluse ja täpsustatud hagi

tagamise taotluse rahuldamata.

Määruse põhjenduste kohaselt ei saa kohus sekkuda kinnistusosakonna poolt läbiviidavasse

kinnistamismenetlusse. KRS § 46 lg 31 järgi ei tohi kinnistamisavalduse menetlust peatada. Kuna

hageja poolt viidatud kinnistamisavaldused on esitatud vastavalt 28. augustil 2019 ja

3. septembril 2019, siis nende menetlemine toimub vastavalt registreeritud järjekorrale ja kohtu

hilisem hagi tagamise määrus ei mõjuta kinnistamisavalduste alusel vastavate kinnistamise

kannete tegemist.

5. Hageja esitas 19. septembril 2019 avalduse, milles kinnitab, et täidab ostusumma tasumise

kohustuse hiljemalt 4. oktoobriks 2019.

6. Hageja esitas 25. septembril 2019 taotluse hagi tagamise abinõu kohaldamiseks, paludes

arestida kostjale kuuluvad kinnistud kinnistusregistri registriosa numbritega 4736103, 4736303

ja 4736003 ning keelata nende käsutamine.

MAAKOHTU SEISUKOHT

7. Tartu Maakohus jättis 26. septembri 2019 määrusega hagi menetlusse võtmata ning

menetluskulud hageja kanda.

Maakohus keeldus hagi menetlusse võtmast TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, kuna hagiavalduses

kirjeldatud asjaoludel ei ole toimunud hageja õiguste rikkumist ja esitatud hagiga ei ole hageja

taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

Hagiavalduse kohaselt leppisid pooled lepingu p-s 4.1 kokku, et sõlmivad notariaalselt

tõestatud asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 24. augustil 2019

kell 12.00 Taru notar A. Otti büroos tingimusel, et hageja on nõuetekohaselt täitnud ostuhinna

tasumise kohustuse. Enne kokkulepitud notari aega teavitas hageja kostjat, et tal ei ole võimalik

täita ostuhinna tasumise kohustust. Lepingu p 5.1.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust

ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui ostja ei tasu ostuhinna tasumisele kuuluvaid summasid

kokkulepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras. Seega on poolte vahel leping kehtiva

taganemisavalduse alusel lõppenud. Kohus ei näe perspektiivi hagil, mis kohustab

tuvastusnõudega kehtivalt lõpetatud lepingut täitma, selliselt esitatud nõue ei ole

kohtulahendiga sundtäidetav. Taganemisavalduse tagajärjetuse tuvastamine ei ole antud

õigussuhtes kohaldatav. Kohtu hinnangul selline järelregulatsioon ja sekkumine kohtu kaudu

poolte suhetesse lepingu lõppemisel on ilmselgelt vastuolus võlaõigusliku lepinguvabaduse

põhimõttega.

Kuna kohus keeldus hagiavaldust menetlusse võtmast, ei lahendanud kohus hagi tagamise

taotlust.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas 10. oktoobril 2019 määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ja

saata hagiavaldus Tartu Maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt esitatud hagiga ei ole taotletavat

eesmärki võimalik saavutada. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-5-13 otsuse p-s 18 juhtinud

tähelepanu asjaolule, et kui ülesütlemisavalduse eeldused (sh materiaalsed eeldused) puuduvad,

on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Tehingu tühisuse alused on seaduses

sätestatud ning sellist tühisuse alust ei ole ette nähtud. Õiguslikult korrektne oleks tuvastada, et

vastava ülesütlemisavalduse alusel leping ei lõppenud. Riigikohus on viidatud otsuses p-s 18

selgitanud, et tuvastada ei tule mitte ülesütlemisavalduse tühisust, vaid ülesütlemist. Hageja on

enda nõude formuleerimisel juhindunud viidatud Riigikohtu praktikast, paludes kohtul

tuvastada, et kinnistute võlaõiguslik müügileping „Kinnistute võlaõiguslik müügileping

(omandi üleandmiseta) ja avaldused eelmärgete kinnistamiseks“ ei ole 28.08.2019 notar

A. Ott`i poolt notari ametitoimingu numbri 2504 all tõestatud Altepark OÜ lepingust

taganemise avalduse „Kinnistute müügilepingust taganemise avaldus“ alusel lõppenud.

Samuti ei nõustu hageja maakohtu seisukohaga, et lepingust taganemine on automaatselt kehtiv,

kuna hageja ei tasunud ostuhinda kokkulepitud tähtajaks. Üldjuhul oleks hea usu põhimõttega

kooskõlas see, kui müüja taganeb lepingust alles pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud

täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust. Riigikohus on

tsiviilasja nr 3-2-1-18-09 otsuse p-s 14 selgitanud, et müügilepingu poolte esmane tahe peaks

olema suunatud sellele, et lepingust tulenevad kohustused saaksid täidetud, mitte aga sellele, et

lepingust taganeda. Pahauskse lepingust taganemise eest kaitseb pooli VÕS § 6 ja TsÜS § 138,

mille kohasel võib lepingust taganemise erandina lugeda kuritarvituslikuks õiguse

kasutamiseks ja seega tagajärjetuks. Seega tuleks hagiavaldus võtta menetlusse.

Hageja märkis täiendavalt, et juhul kui hageja poolt esitatud hagi oli esitatud puudustega,

samuti arvestades hagihinda (1 440 000 eurot) ja hageja olulist tuvastushuvi, oleks kohus

pidanud kooskõlas TsMS § 3401 lg-ga 1 määrama tähtaja võimalike puuduste kõrvaldamiseks,

jättes avalduse seniks käiguta.

9. Kostja esitas 26. septembril 2019 esialgse seisukoha hagiavaldusele ja taotluse jätta hagi

menetlusse võtmata ning menetluskulud hageja kanda.

Kostja on seisukohal, et lepingust taganemine on kehtiv ning poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik

kinnistute müügileping on taganemisega lõppenud. Hagejal oli terve aasta aega vajalike

rahaliste ressursside leidmiseks. Esialgse, suulise kokkuleppe kohaselt pidid pooled

asjaõiguslepingu sõlmima hiljemalt 24. aprillil 2019. Hagejal ei saanud tehingu lähenemine olla

üllatuslik. Isegi juhul, kui lepingu p 5.1 ei ole piisav alus lepingust taganemiseks, on hageja

lepingut oluliselt rikkunud.

Kostja tegevus ei ole hea usu põhimõtte vastane. Kostjal oli õigustatud ootus, et hageja tasub

tähtaegselt ülejäänud ostusumma. Hageja on käitunud pahausklikult, jättes kostjale mulje, et ta

on võimeline kinnistud omandama.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusõigusnormi rikkumise tõttu

tühistada ning asi tuleb saata menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi samale maakohtule

(TsMS § 667 lg 2). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.

11. Hageja esitas hagi taganemisavalduse tagajärjetuse tuvastamise ja lepingust tuleneva

kohustuse täitmise nõudes. Hageja eesmärk on tuvastada asjaolu, et kostja poolt 28. augustil

2019 koostatud taganemisavalduse alusel ei ole 24. augusti 2018 kinnistute võlaõiguslik leping

lõppenud. Maakohus asus seisukohale, et kostjal oli lepingu p 5.1.1 järgi õigus lepingust

ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostja ei tasu ostuhinda kokkulepitud

tähtajaks, st kostja on lepingust kehtivalt taganenud. Maakohtu hinnangul ei ole

taganemisavalduse tagajärjetuse tuvastamine antud õigussuhtes kohaldatav ning kohtu

sekkumine poolte suhtesse lepingu lõppemisel on vastuolus võlaõigusliku lepinguvabaduse

põhimõttega.

12. Hageja heidab määruskaebuses maakohtule ette, et kohus asus juba enne hagiavalduse

menetlusse võtmist seisukohale, et kostja poolt lepingust taganemine oli automaatselt kehtiv.

Hageja hinnangul oleks kohus pidanud hagiavalduse menetlusse võtma.

Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaldamisel ei saanud

maakohus asja menetlusse võtmise otsustamisel hinnata, kas kostja on lepingust kehtivalt

taganenud või mitte. Asja menetlusse võtmise otsustamisel ei lahendata üldjuhul hageja

nõudega seotud keskseid küsimusi. Menetlusse võtmisest keeldumise üle otsustades ei saa

kohus üldjuhul hinnata tõendeid ega lahendada asja sisuliselt küsimusi (vt nt Riigikohtu

19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-17, p 29.1). Asjaolu, kas kostja on lepingust

kehtivalt taganenud, tuleb välja selgitada asja sisulisel läbivaatamisel.

Samuti on hageja põhistanud, et tal on TsMS § 368 lg 1 järgi õiguslik huvi tuvastamaks, kas

leping on taganemisavalduse alusel lõppenud, kuna lepingu taganemise kehtivusest võivad

vähemalt osaliselt sõltuda tema lepingust tulenevad muud nõuded. Ringkonnakohus nõustub

hageja seisukohaga tuvastushuvi olemasolu osas. Seejuures märgib ringkonnakohus, et isegi

juhul kui antud asjas on õiguslik olukord muutunud, st kinnistud on võõrandatud kolmandale

isikule ning hageja lepingust tuleneva kohustuse täitmise nõue on muutunud võimatuks, ei

tähenda, et hagejal tuvastushuvi puuduks. Lepingust taganemise kehtivusest võivad jätkuvalt

sõltuda hageja muud nõuded.

13. Lisaks on hageja esitanud kostja lepingust taganemise osas vastuväited, märkides, et

seadusest tulenevad taganemise eeldused ei ole täidetud, kuna ei ole toimunud olulist lepingu

rikkumist, samuti ei ole antud hagejale täiendavat tähtaega ostusumma tasumiseks, mis on hea

usu põhimõttega vastuolus.

Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, et pooled võivad leppida lepingust taganemises

kokku erinevalt seaduses märgitust, kuid peavad arvestama TsÜS §-des 86 ja 138 ning

VÕS §- s 6 sätestatuga. Viidatud sätteid võib rikkuda seadusest oluliselt kõrvalekalduv

kokkulepe, mis võimaldab ühel lepingupoolel teise arvel rikastuda.

14. Seega tuleb asi saata menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi samale maakohtule.

Hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamisel tuleb maakohtul kontrollida, kas esitatud

avaldus vastab nõuetele. Kui avaldus ei vasta maakohtu hinnangul vorminõuetele või on

esitatud muude kõrvaldatavate puudustega, peab maakohus kooskõlas TsMS § 3401 lg-ga 1

määrama tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, jättes avalduse seniks käiguta.

Juhul kui maakohus otsustab asja menetlusse võtta, tuleb asja läbivaatamisel muu hulgas

analüüsida lepingust taganemise aluse kooskõla seadusega.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et olukorras, kus hageja ei suuda maakohtu hinnangul

menetluse käigus formuleerida seadusele vastavat nõuet, saab kohus jätta hagi rahuldamata.

15. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke