2-18-6630/31 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Indrek

Parrest

Otsuse teatavaks tegemise aeg

30. oktoober 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-6630

Tsiviilasi

Swedbank

AS-i

hagi

XX

vastu

hüpoteegi

sundtäitmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17. juuni 2019. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Swedbank AS-i apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

875 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

Swedbank

AS

(registrikood

10060701),

lepinguline esindaja Jüri Puust

Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Dokumendimenetlus, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Swedbank AS-i 15. juuli 2019. a apellatsioonkaebusega esitatud tõend

(rahvastikuregistri väljavõte) tähelepanuta.

2. Tühistada Harju Maakohtu 17. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-6630

tervikuna.

3. Teha asjas uus otsus, millega Swedbank AS-i hagi XX vastu hüpoteegi

sundtäitmiseks rahuldada ja kohustada XX alluma kohesele sundtäitmisele

Tallinnas XXX asuvale korteriomandile (registriosa nr XXXXXXXX) Swedbank

AS-i kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks summas 221 590,10

eurot (laenulepingust nr 07-010119-JI tulenev nõue 37 322,68 eurot ja

laenulepingust nr 08-116319-JK tulenev nõue 184 267,42 eurot).

4. Rahuldada Swedbank AS-i apellatsioonkaebus.

5. Jätta maakohtu menetluskulud XX kanda ja välja mõista XX-lt Swedbank AS-i

kasuks 300 euro suurune menetluskulu maakohtus.

6. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud XX kanda ja mõista XX-lt Swedbank AS-i

kasuks välja 175 euro suurune menetluskulu apellatsiooniastmes.

7. Kohtuotsus on tagatiseta viivitamata täidetav.

2 (8)

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuselt

tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. Swedbank AS (hageja) esitas 27. aprillil 2018 Harju Maakohtule XX (kostja) vastu hagi,

milles palus kohustada kostjat alluma kohesele sundtäitmisele Tallinnas XXX asuvale

korteriomandile (korteriomand) seatud hüpoteegiga tagatud 221 590,10 euro suuruse nõude

rahuldamiseks. Hageja palus asja menetleda dokumendimenetluses ja tunnistada kohtuotsus

viivitamata täidetavaks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hagejal kostja ja YY vastu hüpoteegi realiseerimise nõue, kuid

kostjaga ei ole sõlmitud kokkulepet hüpoteegi koheseks sundtäitmiseks. Hageja hüpoteegiga

tagatud nõue on YY pankrotimenetluses tunnustatud 143 420,27 euro ulatuses (tsiviilasi nr 2-

14-11743). Kohus leidis nimetatud tsiviilasjas, et hageja oli hüpoteegi seadmisel heauskne,

mistõttu ei ole hüpoteegi seadmise lepingud tühised.

Hageja hüpoteegiga tagatud nõuded tulenevad laenulepingutest nr 07-010119 (laenuleping I) ja

nr 08-116319 (laenuleping II). Laenulepingu I alusel sai MARTES OÜ (kustutatud)

19. jaanuaril 2007 hagejalt laenu 223 690,77 eurot intressiga kuue kuu EURIBOR + 1,75%

aastas tagastamise tähtpäevaga 19. jaanuar 2019. Laenulepingu II alusel sai Osaühing Pakri

Invest (kustutatud) 19. augustil 2008 hagejalt laenu 95 867,47 eurot intressiga 10,109% (hiljem

vähendati 10%-ni) aastas tagastamise tähtpäevaga 21. detsember 2008 (hiljem pikendati

30. juunini 2009). Kuigi pärast YY pankroti väljakuulutamist võlalt viiviste arvestamine

peatus, sai Riigikohtu praktikast tulenevalt neid arvestada jätkuvalt kostja kui pantija suhtes.

Mõlemas laenulepingus on viivisemääraks 0,15% päevas. Eelnevat arvestades on

laenulepingutest tulenevad nõuded sissenõutavaks muutunud 221 590,10 euro ulatuses ja nende

nõuete tagamiseks on seatud kinnisasjale hüpoteegid kokku 364 296,40 euro ulatuses.

Kinnistusraamatusse on korteriomandi omanikuna sisse kantud YY, kes on samuti andnud

notariaalseid kinnitusi selle kohta, et korteriomand on tema lahusvara. Hageja ei pidanud

teadma, et korteriomand võib kuuluda kostja ja tema abikaasa ühisvara hulka. Lisaks on kohus

teises tsiviilasjas tuvastanud, et korteriomand kuulub YY lahusvara hulka. YY

pankrotimenetluses väitsid kostja ja YY, et korteriomand on nende ühisvara.

Kostja esitas hagi ühisvara jagamiseks (tsiviilasi nr 2-16-9434). Kuna pankrotihalduri arvates

kuulub korteriomand ühisvara hulka, ei ole ta nõus seda müüma. Seetõttu on hageja ainuke

võimalus saavutada hüpoteekide sundtäitmine pankrotimenetluse väliselt.

Kostja vastuväited

2. Kostja leidis, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest seda ei saa menetleda. Sama asja, kas

korteriomand kuulub ühis- või lahusvara hulka, ei saa mitmes asjas korraga arutada.

3 (8)

Maakohtu otsus

3. Harju Maakohus jättis 17. juuni 2019. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja määras, et kindlaksmääratavaid

menetluskulusid ei ole.

Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle asjas järgmiste tähtust omavate asjaolude üle:

 YY suhtes on välja kuulutatud pankrot;

 Tartu Maakohtu ja Tartu Ringkonnakohtu otsustega tsiviilasjas nr 2-14-11743 on

tunnustatud hageja nõuet YY pankrotimenetluses summas 143 420,27 eurot

pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg 1 p 1 rahuldamisjärku kuuluva nõudena;

 hageja ja MARTES OÜ sõlmisid 19. jaanuaril 2007. a laenulepingu nr 07-010119-JL, mille

alusel andis hageja laenusaajale laenu 223 690,77 eurot (laenuleping I);

 hageja ja Osaühing Pakri Invest sõlmisid 19. augustil 2008. a laenulepingu nr 08-116319-

JK, mille alusel andis hageja laenusaajale laenu 95 867,47 eurot (laenuleping II);

 XXX korteriomandile on hageja kasuks erinevate hüpoteegi seadmise lepingutega seatud

hüpoteegid kokku 364 296,40 euro ulatuses. Hüpoteekidega on tagatud kõik

laenulepingutest ja nende lisadest tulenevad nõuded;

 YY ostis korteriomandi 20. mail 1994. a Tallinna linnalt vallasasjana. Korteriomand on

kantud kinnistusraamatusse 28. oktoobril 2004 ja selle omanikuna on sisse kantud YY;

 YY ja kostja sõlmisid 15. oktoobril 1998. a abieluvaralepingu. Abieluvaralepingu kohaselt

abiellusid abikaasad 25. mail 1985 ja leppisid p-s 2.1 kokku, et Keila vallas Klooga-Rannas

KKK asuvad ehitised ja rajatised saavad kostja lahusvaraks. Abieluvaralepingu p-s 2.2

leppisid abikaasad kokku, et kuni nimetatud lepingu sõlmimiseni abielu kestel nende poolt

ühisomandisse soetatud vara, välja arvatud p-s 2.1 nimetatu, jääb abikaasade ühisvaraks

ning neil on võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada. Vastavalt

abieluvaralepingu p-le 2.3, pärast käesoleva lepingu sõlmimist abielu ajal soetatav vara

loetakse selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele see on registreeritud või kelle nimele see

on kantud kinnistusraamatusse;

 kostja esitas hagi abielu lahutamiseks ja ühisvara jagamiseks ning oli seisukohal, et

korteriomand on abikaasade ühisvara.

Hüpoteegi seadmise lepingud näevad ette korteriomandi omaniku kohustuse alluda kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hageja esitas hagi seetõttu, et

ühisvara on jagamata ning kostja ei ole hüpoteekide sundtäitmiseks nõusolekut andnud.

Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg-le 1, kuid selgitas, et kinnistusraamatusse

kantud andmete õigsuse eeldusele vastandub perekonnaseaduse (PKS) § 27 lg 6 järgne eeldus

vara kuulumise kohta ühisvarasse.

Maakohus hindas esmalt hageja nõude suurust. Hageja nõude aluseks on laenulepingud I ja II,

mis on sõlmitud hageja ning äriühingute vahel. Nõude suurusele kostja sisulisi vastuväited ei

esitanud. Laenulepingute alusel on hageja nõue 221 590,10 eurot. Maakohus ei tuvastanud

kõrvalnõuete vastuolu heade kommetega ning kõrvalnõuete suurus ei ületa põhinõude suurust.

Maakohus tuvastas seejärel, et korteriomand on kostja ja YY ühisomandis. Kostja ja YY abielu

registreeriti 25. mail 1985. Korter erastati 20. mail 1994, abikaasad sõlmisid abieluvaralepingu

15. oktoobril 1998

ning

28. oktoobril 2004

kanti

korteriomandi

omanikuna

kinnistusraamatusse YY. Vastavalt kinnisasja omandamise ajal kehtinud PKS-ile on abielu

kestel soetatud vara nende ühisomand (ENSV abielu- ja perekonnakoodeks § 20 lg 1 ja PKS1995

§ 14 lg 1). Tulenevalt eluruumide erastamise seaduse §-st 211 ja Riigikohtu praktikast on

vallasasjana ühisvaraks olnud korter abikaasade ühisvara ka kinnisasjana. Seda isegi juhul, kui

korteriomand kinnistati ühe abikaasa nimele pärast abielusuhete lõppu. Abikaasad ei ole

tehinguga ühisomandit lõpetanud.

4 (8)

Eelnevat ei muuda abieluvaralepingu p 2.3, mille kohaselt pärast abieluvaralepingu sõlmimist

abielu ajal soetatav vara loetakse selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele see on registreeritud

või kelle nimele see on kantud kinnistusraamatusse. YY ei soetanud juurde uut vara, vaid

muutus juba ühisvaraks oleva asja õiguslik staatus.

Maakohus leidis, et tsiviilasjas nr 2-14-11743 tuvastatud asjaolu, et korteriomand on YY

lahusvara, ei ole praeguses asjas hagejale siduv. Nimetatud asjaolu tuvastati selle alusel, et

pankrotihaldur ega kostja ei esitanud PankrS § 122 lg 5 sätestatud tähtaja jooksul ühisvara

jagamise või pankrotivarast vara välistamise hagi. Abikaasade ühisomand ei sõltu ega lõpe

sellest, kas ühisvara jagamise nõue on õigeaegselt esitatud. Samuti ei sõltu ühisomandi teke või

lõppemine sellest, kas abikaasad ise pidasid korteriomandit ekslikult YY lahusvaraks.

Hüpoteegi seadmise lepinguid sõlmides koormas YY ühisomandis olevat vara, seades

korteriomandile hageja kasuks hüpoteeke kokku 364 296,40 euro ulatuses. YY väitis tehingute

tegemisel, et tegemist on tema lahusvaraga. Tsiviilasjas nr 2-14-11743 on jõustunud

kohtulahendiga tuvastatud, et AÕS § 561 lg-s 1 sätestatud hüpoteekide heauskse omandamise

eeldused on täidetud.

Maakohus tuvastas omal algatusel, et hüpoteekide seadmise lepingud on tühised ning seega on

hüpoteekide heauskne omandamine välistatud. Riigikohus on selgitanud, et PKS § 31 lg 1

välistab abikaasa nõusolekuta käsutustehingu alusel kaasomandi või piiratud asjaõiguse AÕS §

561 lg 1 alusel heauskse omandamise (Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-127-13, p 22; 3. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-11, p 14;

8. novembri 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-16048/16, p 13). Kuivõrd korteriomand on

kostja ja tema abikaasa ühisomandis, ei ole hüpoteegi seadmise lepingud seadusega kooskõlas,

sest kostja ei ole andnud nõusolekut temale kuuluvale ühisvara osale hüpoteekide seadmiseks

ning sellisel juhul ei ole hüpoteekide heauskne omandamine võimalik. Eelnevat arvestades

jättis maakohus hagi rahuldamata.

Maakohus jättis kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata. Tsiviilasjas nr 2-16-

9434 vaieldakse kostja ja YY ühisvara jagamise üle. See, et mõlema nõude lahendamisel tuleb

tuvastada, kas korteriomand on abikaasade ühisvara või mitte, ei tee neid samadeks

tsiviilasjadeks.

Menetluskulud jäid hageja kanda. Kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei olnud.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt tuvastas maakohus valesti, et hüpoteekide seadmise

lepingud on tühised. Tsiviilasjas nr 2-14-11743 tuvastatud hüpoteegipidaja heausksus on

pooltele ka käesolevas menetluses siduv. Asjaolu, kas tegemist oli ühis- või lahusvaraga, ei

olnud viidatud menetluses vajalik tuvastada, sest mõlemal juhul oleks hageja näol tegemist

heauskse hüpoteegipidajaga. Kuna tsiviilasjas nr 2-14-11743 tuvastas kohus, et korteriomandi

hüpoteegid on heauskselt omandatud, ei oleks maakohus tohtinud Riigikohtu praktikast

tulenevalt vastupidisele seisukohale asuda (Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-51-15, p 15). Viidatud tsiviilasjas oli menetlusosaliseks YY, kes esindas selles vaidluses

ka abikaasa huve, sest nad on jätkuvalt abielus ja teostavad oma ühisvaraga seotud õigusi ühiselt

(PKS § 18 lg 1).

Ekslik on maakohtu järeldus, et teise abikaasa (kostja) nõusolekuta sõlmitud hüpoteegi

seadmise käsutustehing on praegusel juhul tühine. Maakohus jättis analüüsimata asjas

kohalduva õiguse ajalise kehtivuse ja kuupäevad, millal on lepingud sõlmitud ning hüpoteegid

seatud. Maakohus ei küsinud selles osas ka hageja seisukohta, sest see ei olnud poolte vahel

5 (8)

vaidlusesemeks. Kuna asjaõiguslepingud sõlmiti enne 1. juulit 2010 ja hüpoteegid kanti

kinnistusraamtusse aastatel 2005–2008, kohaldub asjas enne 1. juulit 2010 kehtinud

perekonnaseadus (PKS § 210 lg 2). Riigikohus on viidatud seaduse kontekstis selgitanud, et

abikaasa nõusolekuta ühisvara hulka kuuluva kinnisasja käsutamise tehing ei ole iseenesest

tühine selle tõttu, et ühel abikaasal puudus teise abikaasa nõusolek käsutuse tegemiseks

(Riigikohtu 11. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11). Seega on vastav

käsutustehing kehtiv ja seetõttu on võimalik ka heauskne omandamine.

Praegusel juhul on hüpoteegipidaja heauskne seetõttu, et ta ei pidanud ühisvara olemasolu

eeldama ning vastupidine oleks hea usu põhimõttega vastuolus. YY on kinnitanud igas

hüpoteegi seadmise lepingus, et korteriomand on tema lahusvara. Ka kostja ei ole aastate

jooksul korteriomandit ühisvaraks pidanud ega nõudnud enda kasuks kande parandamist.

Lisaks on YY ja kostja jätkuvalt abielus. Abikaasade omavahelisi suhteid saab kaitsta vaid

olukorras, kus kolmandal isikul on võimalik ühisvara olemasolu selgelt järeldada. Hageja ei

saanud lähtuda perekonnaseaduses sätestatud ühisvara eeldusest, sest YY eksitas korteriomandi

kuuluvuse osas nii notareid kui ka hüpoteegipidajat. Kolmanda isiku jaoks omab eelkõige

tähendust kinnistusraamatu kanne. Hüpoteegipidajal ei ole kohustust nõuda vara omanikult

välja kõikide kinnisasjatehingute dokumente, et kontrollida võimalike varasuhetega seotud

õiguslikke asjaolusid. Kui üks abikaasa on esitanud hüpoteekide seadmisel ebaõiget infot vara

kuuluvuse kohta, siis on tegemist abielusuhtest tuleneva riskiga ning kostjal on selles osas

võimalik esitada nõue oma abikaasa vastu.

Maakohus

võttis

dokumendimenetluses

põhjendamatult

seisukoha

asjaolu

osas

(hüpoteegipidaja heausksus), mille suhtes puudus poolte vahel vaidlus ja mida tõendas

jõustunud kohtulahend (TsMS § 229 lg 1). Sellega rikkus maakohus dokumendimenetluse

korda, mille kohaselt on dokumendimenetluses võimalik teha lahend vaid esitatud tõendite

pinnalt ning lähtuvalt poolte vaidlusesemest.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle läbi vaatamata või

rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha

asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega tuleb hagi

rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

7. Praegust asja menetles maakohus dokumendimenetluses (TsMS § 406). Kolleegiumi

hinnangul on dokumendimenetluse kohaldamise tingimused täidetud, sest kõik haginõude

aluseks olevad asjaolud on hagejal võimalik tõendada olemasolevate dokumentidega ning hagi

esemeks on sundtäitmise läbiviimise nõue.

8. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusnorme ning

kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, mis viis ebaõige lahendini.

9. Maakohtu järeldus hüpoteekide heauskse omandamise võimatuse kohta oli üllatuslik.

TsMS § 406 lg 3 kohaselt arvestatakse dokumendimenetluses tõendina üksnes poolte esitatud

dokumente ja poolte vande all antud seletusi. Tõendada võib üksnes sama paragrahvi lg-s 1

nimetatud asjaolusid ja dokumendi ehtsust või võltsitust. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus

tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille

kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt ei või kohus

otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata

esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on

6 (8)

juhtinud sellisele võimalusele enne poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma

seisukoht.

Kui maakohus leidis, et asjas tõusetub hüpoteegi seadmise lepingute tühisus, pidi ta juhtima

poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle

kohta arvamust. Maakohus leidis, et ta peab mh omal algatusel kontrollima tehingute vastavust

seadusele ja tehingute tühisust. Maakohus jättis hagi rahuldamata, sest kostja ei andnud

nõusolekut temale kuuluvale ühisvara osale hüpoteekide seadmiseks ning sellisel juhul ei ole

hüpoteekide heauskne omandamine võimalik. Selliselt rikkus maakohus TsMS § 436 lg-d 3

ja 4, kui tugines asjaoludele, mida kohus pooltega ei arutanud, ning andis asjaoludele hinnangu,

millele ei olnud varem pööranud poolte tähelepanu.

10. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, leides, et kehtiva PKS § 31 lg 1 järgi

abikaasa nõusolekuta ühisvara hulka kuuluvate esemetega tehtud tehing välistab käsutustehingu

alusel kinnisomandi või piiratud asjaõiguse heauskse omandamise.

Esmalt omab tähtsust, millal korteriomand on hüpoteekidega koormatud. Hageja poolt esitatud

tõenditest nähtuvalt on hüpoteegi seadmise lepingud ja asjaõiguslepingud sõlmitud:

23. detsember 2004, 28. jaanuar 2005, 29. november 2005, 18. jaanuar 2007, 18. jaanuar 2008

ja 18. august 2008 (tl-d 31–49). Seega ei saanud asjas kohalduda kehtiva PKS § 31 lg 1 (PKS

§ 210 lg 2, § 211 lg 1).

Kui korteriomandi näol on tegemist ühisvaraga, siis kohaldub hüpoteegi seadmise lepingute

ajal kehtinud PKS1995 § 17 lg 2, mille kohaselt käsutavad abikaasad ühisvara kokkuleppel,

st ühisvara käsutamiseks vajaliku käsutustehingu käsutusena kehtivuseks on vajalik mõlema

abikaasa tahteavaldus. Seega pidid ühisvaras oleva korteriomandile seatud hüpoteekide

kehtivuseks tegema vastava käsutustehingu mõlemad abikaasad või siis pidi käsutustehingu

teinud abikaasal olema selleks teise abikaasa eelnev nõusolek või pidi teine abikaasa

käsutustehingu hiljem heaks kiitma. Teise abikaasa tahteavalduse puudumine ei muutnud ühe

abikaasa tehtud käsutustehingut siiski tühiseks, käsutustehingu alusel oli võimalik kinnisomand

või

piiratud

asjaõigus

AÕS § 561

alusel

heauskselt

omandada

(vt Riigikohtu

13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 22 ja 11. aprilli 2006. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11). Seega on maakohus, tuginedes kehtivale PKS § 31 lg-le 1,

ebaõigesti leidnud, et hüpoteekide heauskne omandamine ei olnud võimalik.

11. Maakohus on märkinud, et jõustunud kohtulahendiga, milleks on Tartu Ringkonnakohtu

6. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-11743, on tuvastatud, et hüpoteekide heauskse

omandamise eeldused on täidetud (tl-d 7–12). Samas ei ole maakohus nimetatud tõendit asja

lahendamisel arvestanud, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse

põhjendamise kohustust.

12. Tartu Ringkonnakohtu 6. märtsi 2017. a otsuse p-s 9.2 on ringkonnakohus hüpoteegi

seadmise lepingute tühisuse väidet hinnates leidnud, et puudub vajadus tuvastada, kas

korteriomandi näol oli tegemist abikaasade ühisvaraga, sest hüpoteek on piiratud asjaõigus,

mida sai hüpoteegi seadmise hetkel heauskselt omandada ning AÕS § 56¹ lg 1 sätestatud

heauskse omandamise eeldused on täidetud.

Kostja ja YY on ka praegu abielus, mille kohta esitas hageja apellatsioonimenetluses

rahvastikuregistri väljavõtte. Saab eeldada, et hageja taotleb nimetatud tõendi asja juurde

võtmist. Samas ei ole hageja tõendi esitamise lubatavust põhjendanud ega põhistanud, mistõttu

jätab kolleegium selle TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. Asjaolu, et kostja ja YY on abielus,

ei ole vaidlusalune ning seda ei ole vaja tõendada (TsMS § 238 lg 1 p 1).

Tsiviilasja nr 2-14-11743 menetluses ei olnud kostja menetlusosaline ning tulenevalt TsMS §

457 lg-st 1 ei seo nimetatud kohtuotsus kostjat. Samas ei jäänud kostja õigused viidatud

tsiviilasja menetluses kaitseta, sest abikaasad võivad ühisest asjast tulenevaid nõudeid esitada

7 (8)

eraldi tulenevalt AÕS § 71 lg-st 4, mille järgi on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate

isikute ees kõik omaniku õigused, koostoimes AÕS § 70 lg-ga 6, mis laieneb ka ühisomanikele.

Kuigi PKS § 29 lg 1 esimeses lauses on sätestatud, et ühisvara ühiselt valitsevad abikaasad

võivad varaga seotud õigusvaidlusi pidada ainult ühiselt või teise abikaasa nõusolekul, siis selle

mõte õigusvaidluste aspektist on abikaasa varaliste huvide kaitse teise abikaasa võimalike

kuritarvituste vastu. Kui mõlema abikaasa varalised huvid on piisavalt kohtumenetluses

kaitstud, saavad abikaasad tsiviilõigusi ka üksi teostada (vt Riigikohtu 31. oktoobri 2018. a

otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519/78, p 25.2). YY ei ole tsiviilasja nr 2-14-11743 menetluses

kostjat kahjustanud, sest oli menetluses seisukohal, et tegemist on ühisvaraga.

Tartu Ringkonnakohtu 6. märtsi 2017. a otsus on dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 2

mõttes. Kolleegiumi hinnangul on nimetatud tõendiga tõendatud, et hüpoteekide heauskse

omandamise eeldused on täidetud. Nimetatud tõend haakub teiste asjas esitatud tõenditega.

Hüpoteekide seadmise lepingutes on YY kinnitanud, et korteriomandi suhtes kehtib

abieluvaraleping, mille kohaselt nimetatud vara kuulub talle lahusvarana. Notar on nimetatud

fakti tuvastanud esitatud abieluvaralepingu alusel (tl-d 72–73). Samuti oli korteriomandi

omanikuna kinnistusraamatusse kantud YY (tl 60). Eeltoodud tõenditega on kolleegiumi

hinnangul tõendatud, et hageja omandas hüpoteegid heauskselt.

13. Kolleegiumi hinnangul ei ole praeguse asja lahendamisel vajalik tuvastada, kas

korteriomand kuulub ühisvara hulka või mitte. Sellise seisukoha avaldas ka Tartu

Ringkonnakohus oma 6. märtsi 2017. a otsuses. Seega ei mõjuta praeguse asja lõppjäreldust

tsiviilasjas nr 2-16-9434 tehtav lahend (tl-d 61–64, 74–76). Tsiviilasjas nr 2-16-9434 on kostja

esitanud hagi YY ja YY pankrotihalduri Ene Ahase vastu ühisvara jagamiseks ja oma osa

pankrotivarast välistamiseks ning hüvitise ja viivise väljamõistmiseks (vt Riigikohtu

9. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9434). Kui nimetatud asjas tuvastatakse, et

korteriomandi näol on tegemist ühisvaraga, siis vaatamata sellele on hageja omandanud

hüpoteegid heauskselt. Kui tegemist on YY lahusvaraga, siis ei tõusetu korteriomandi üksinda

käsutamise küsimust.

14. Maakohus on otsuse põhjenduste p-s 17 andnud hinnangu hüpoteekidega tagatud nõude

suurusele ja leidnud, et miski ei viita sellele, et kõrvalnõuete määrad oleksid vastuolus heade

kommetega. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Kostja ei ole esitanud sisulisi

vastuväiteid võlgnevuse suuruse ega arvutuskäigu suhtes.

Hageja hüpoteegiga tagatud nõuded on järgmised:

 Laenulepingust nr 07-010119-JI tulenev nõue 490 858,71 eurot, millest tagastamata

laenu põhiosa 18 661,34 eurot, intress 11 812,25 eurot, sissenõudekulud 250 eurot ja

viivis 460 135,22 eurot (tl 50–52). Hageja vähendab viivist ja nõuab kõrvalnõudeid

18 661,34 euro ulatuses.

 Laenuleping nr 08-116319-JK tulenev nõue 544 004,34 eurot, millest tagastamata laenu

põhiosa 92 133,71 eurot, intress 2875,70 eurot, sissenõudekulud 2500 eurot ja viivis

446 494,93 eurot (tl-d 53–54). Hageja vähendab viivist ja nõuab kõrvalnõudeid

92 133,71 euro ulatuses.

Hageja hüpoteegiga tagatud nõuded on kokku 221 590,10 eurot. Hüpoteekide rahaline suurus

(hüpoteegisumma) kokku on 364 296,40 eurot (tl-d 60 ja pöördel). Kolleegium peab vajalikuks

kajastada otsuse resolutsioonis nõuete aluseks olevate laenulepingute numbrid.

Kolleegium märgib, et hüpoteegist ei teki teisele abikaasale kohustust vastutada sellega tagatud

kohustuste täitmise eest muu varaga, st maksimaalselt võib kostja kaotada hüpoteegi

realiseerimise tõttu korteriomandi omandiõiguse.

15. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, siis tuleb muuta ka menetluskulude

jaotust. Maakohtu menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta kostja kanda.

8 (8)

Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 järgi kindlaks alama astme kohtus kantud

menetluskulude rahalise suuruse. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista maakohtus kantud

menetluskulud 300 eurot.

Apellatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja

menetluskuludeks on riigilõiv 175 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

16. Dokumendimenetluses on võimalik teha reservatsiooniga otsus, mis võimaldab kostjal

maksma panna dokumendimenetluses arvestamata jäetud vastuväidet (TsMS § 451 lg 2).

Praeguses asjas ei esitanud kostja vastuväidet, mida kohus ei saanud TsMS § 406 lg 3 kolmanda

lause kohaselt dokumendimenetluse piiranguid arvestades kontrollida. Seega teeb

ringkonnakohus vaidlustamise reservatsioonita lõpliku otsuse.

17. TsMS § 468 lg 1 p 3 järgi tunnistab kohus omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks

otsuse, mis tehakse dokumendimenetluses.

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur, Margo Klaar, Indrek Parrest