2-18-6939/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 25.04.2019 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse

põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Pro Star Group OÜ kanda.

4. Mõista Pro Star Group OÜ-lt Liven Kodu 3 OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis

1 170 eurot.

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Pro Star Group OÜ-l tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

23.10.2019, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-6939

Kohtuasi

Pro Star Group OÜ hagi Liven Kodu 3 OÜ vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.04.2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebus liik

Pro Star Group OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

50 058,98 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Pro Star Group OÜ (registrikood 14225033),

lepingulised esindajad Artjom Morozov ja Indrek Põder

Kostja Liven Kodu 3 OÜ (registrikood 12802874),

lepingulised esindajad vandeadvokaadi abi Kaisa

Margus ja vandeadvokaat Arne Ots

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. Pro Star Group OÜ (hageja) esitas 03.05.2018 maakohtule hagi Liven Kodu 3 OÜ (kostja)

vastu, milles palus kostjalt välja mõista ettemaksu 23 343,6 eurot, leppetrahvi 23 343,6 eurot,

notaritasud 1 048,93 eurot, seisuga 03.05.2018 kogunenud seadusjärgse viivise 455,36 eurot ja

alates 04.05.2018 seadusjärgse viivise põhisummast kuni selle tasumiseni. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Menetlusosalised sõlmisid 15.09.2017 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu, mille

aluseks oli kostja hinnapakkumine. Lepingu kohaselt müüs kostja hagejale korteriomandi

asukohaga Virbi 8//10, Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum Virbi 10-80 kaubanduspind

kinnistusraamatust nähtuva üldpinnaga 228,1 m² koos selle oluliste osadega ja päraldistega

(ese 1) ning korteriomandi asukohaga Virbi 8//10, Tallinn, mille reaalosaks on mitteeluruum

nr P-98 kinnistusraamatust nähtuva üldpinnaga 12,5 m² koos selle oluliste osadega ja

päraldistega (ese 2).

Enne lepingu sõlmimist teavitas hageja kostjat soovist kasutada lepingu objekti ärilisel

eesmärgil ning eseme 1 ruumi osa suurusega 34,9 m² oli plaanitud kasutada köögina. Ostueelsel

lepingu objekti ülevaatusel 2017. aasta augusti lõpus ei olnud ruumi paigaldatud

ventilatsioontorusid ega ventilatsioonisüsteemiseadet. Samuti ruumi ülevaatusel kostja nende

tulevikus paigaldamisest, mahtudest ega muudest ruumi kasutamise piirangutest hagejat ei

teavitanud. Lisaks ei teavitanud kostja hagejat liftišahti välja ehitamata jätmisest.

Enne lepingu sõlmimist edastas kostja 31.08.2017 e-kirjaga hagejale tutvumiseks dokumendid,

millest nähtus, et ruumi kogupind oli 228,1 m2, mis jagunes kaupluseks 193,2 m2 ja laoks

34,9 m2. Samuti nähtus joonistest, et antud korrusel paiknes liftišaht m2, millele hagejal oli

juurdepääs -2 korruse tamburi kaudu.

27.10.2017 avastas hageja, et ruumi oli paigaldatud ventilatsioonisüsteem/seade ning see oli nii

mahukas, et hõlmas ruumist ca 6 m2 ning süsteemi/seadmega ühendatud ventilatsioontorud

läbisid ruumi madalalt. Eelnev hagejale 31.08.2017 edastatud joonistest ei nähtunud. Hageja ei

saanud seetõttu ruumi sihipäraselt kasutada, sest plaanitud köögitehnikat ja muud varustust

ruumi paigaldada ei olnud enam võimalik. Samuti oli kirjeldatud süsteemida tõttu vähenenud

ruumi kogupind. Puudu oli liftišaht ja joonisel näidatud liftišahtina mõeldud osa 3,2 m2 ulatuses

oli täiendavalt lisatud hagejale müüdud ruumide osaks.

Hageja teavitas korduvalt kostjat pretensioonidest lepingu objektile. Kostja ei asunud probleemi

lahendama ja eitas lepingu rikkumist. 18.12.2017 edastas hageja kostjale teate täiendava tähtaja

andmise ja korteriomandite müügilepingust taganemise kohta. Hageja andis vastavalt lepingu

p-le 7.2 kostjale ühe kuu pikkuse täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (kuni 17.01.2018).

18.01.2018 koostas Tallinna Notar Merle Saar-Johanson võlaõiguslepingust müügilepingust

taganemise avalduse ja edastas selle ka kostjale.

Sellega kohustus kostja hagejale tagastama kõik lepingu kohaselt hageja poolt kostjale tasutud

summad ja tasuma hageja nõudmisel hagejale leppetrahvi 10% ostuhinnast (lepingu p 7.5).

Samuti tuli kostjal hüvitada notaritasud ja riigilõivud (lepingu p 7.7).

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hageja hagile vastu ja palus jätta rahuldamata. Menetluskulud palus kostja

jätta hageja kanda.

Kostja nõustus hagejaga, et nad sõlmisid 15.09.2017 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku

müügilepingu, millega hageja ostis ja kostja müüs aadressile Virbi tn 8//10 ehitatavas hoones

mitteeluruumi nr 80 üldpinnaga 228,1 m2 ja mitteeluruumi nr P-98 üldpinnaga 12,5 m2. Lepingu

ese pidi olema valmis ehitatud 30.04.2018 (lepingu p 3.1). Lepingule olid lisatud lepingu eseme

plaanid. Lepingu lisast 2 nähtus muu hulgas, et lepingu ese 1 hõlmab 193,2 m2 suurust

kauplusepinda ja 34,9 m2 suurust laopinda.

20.10.2017 toimus lepingu eseme ülevaatus. Selleks ajaks olid ventilatsiooniseade ja -torud

paigaldatud. Pärast ülevaatust allkirjastasid hageja, kostja ning ehitaja lepingu eseme

üleandmise-vastuvõtmise akti, milles toodi esile kõik esemel esinevad puudused ja vaegtööd,

mis kõrvaldati ehitaja poolt tähtaegselt. Akti kohaselt esinesid esemel järgmised

puudused/vaegtööd: välisukse juures tulekindel kaabel ühendamata, maalri parandused, ukse

kohal kipssein viimistlemata, välisukse link logiseb, vaja reguleerida, põranda tasasust

kontrollitakse hiljem. Muid puudusi/vaegtöid lepingu esemel akti kohaselt ei esinenud.

Hageja asus kostjale pretensioone esitama pärast seda, kui kostja informeeris 06.12.2017

hagejat, et broneeris notariaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Eelnev päädis 18.01.2018 kostjale

taganemisavalduse esitamisega, milles hageja tugines sellele, et lepingu ese 1 ei vasta

lepingutingimustele, sest sinna on paigaldatud ventilatsiooniseade ja sellega on ühendatud

ventilatsioonitorud, mis takistavad lepingu eseme 1 kasutamist.

Lepingust taganemine ei olnud kehtiv: lepingu ese vastas lepingutingimustele, kostja vastutus

väidetavate puuduste eest oli välistatud, taganemise avaldus oli igal juhul põhjendamatu.

Lepingu esemel olid kokkulepitud omadused. Hageja väitis, et lepingu ese ei vastanud

kokkulepitud omadustele, sest kostja ei ehitanud välja lepingu eseme 1 kõrvale planeeritud

liftišahti ning lisas liftišahti pinna (3,2 m2) lepingu esemele 1. Hageja viitas invaliftile, mille

kostja otsustas jätta ehitamata. Hageja oli sellest teadlik juba 2017. aasta augustis. Ka lepingu

lisaks 2 olev plaan kajastas viidatud muudatust. Hageja kinnitas lepingu p-is 2.3, et tutvus

lepingu lisaks olevate plaanidega ja nõustus nende sisuga. Lepingu eseme 1 vastas asus tavaline

maja üldlift, mida hageja sai soovi korral kasutada.

Lepingus puudus kokkulepe, missugused seadmed või torud võivad lepingu esemel 1 paikneda.

Seega ei saanud hageja väita, et ventilatsiooniseadme ja -torude olemasolu oli vastuolus

lepingus kokkulepituga. Arusaamatu ja vastuoluline oli väide, et hagejale üleantud lepingu

eseme 1 üldpind ei vastanud lepingus märgitud suurusele. Ühelt poolt väitis hageja, et üldpind

oli ventilatsiooniseadme ja -torude tõttu vähenenud, teisest küljest avaldas hageja, et laoruumi

üldpind oli liftišahti võrra suurenenud. Pealegi oli tõendamata, et kasutatav põrandapind oli

ventilatsiooniseadme ja -torude olemasolu tõttu ca 6 m2 võrra vähenenud. Seda enam, et mitte

ühegi laoruumis paikneva toruosa kõrgus põrandast ei olnud alla 1,6 m. Isegi kui hageja väide

oli tõene, oli ta juurde saanud 3,2 m2 suuruse pinna. Väide, et 3,2 m2 suuruse pinna näol oli tegu

tehnopinnaga, oli vale. Tegu oli tavapärase laoruumi pinnaga, sest liftišahti ei ehitatud.

Ventilatsiooniseadme- ja torude olemasolu ning nende mõõtmed lepingu esemel 1 nähtusid

lepingu sõlmimise eelselt hagejale esitatud dokumentatsioonist. Hageja kinnitas lepingut

sõlmides, et oli nendega tutvunud.

Lepingu esemel ei olnud varjatud puudusi. Hindamaks, kas lepingu esemel esinesid varjatud

puudused, ei saanud lähtuda sellest, milline oli lepingu ese enne lepingu sõlmimist, vaid lähtuda

tuli sellest, milline see oli 2017. aasta oktoobris toimunud ülevaatusel. Lepingu eseme

ülevaatusel 2017. aasta oktoobris olid ventilatsiooniseade ja -torud paigaldatud. Hageja oli

teadlik ventilatsiooniseadme ja -torude paigaldamisest. Liftišahti ehitamata jätmine ei olnud

varjatud puudus, mida hageja ei saanud ülevaatusel märgata.

Kostja ei olnud teadlik, et hageja soovis eseme 1 laoruumi kasutada köögina. Vastupidine oli

tõendamata. Tõendamata oli ka asjaolu, et ventilatsiooniseadme ja -torude olemasolu välistas

ruumi kasutamise köögina. Lepingu eset 1 oli võimalik tavapäraselt kasutada.

Ventilatsiooniseade- ja torud paigaldati eseme 1 sellesse ruumi, mille kasutusotstarve oli ladu.

See, et ehitise nõuetekohaseks kasutamiseks vajalikud seadmed, torud ja muud

konstruktsioonid asuvad just laoruumis, oli tavapärane. Ostes ruumi, mille kasutusotstarve oli

ladu, ei saanud hageja eeldada, et see vastab nt kauplusepinnana määratud ruumi omadustele ja

kasutamise võimalikkusele. Ventilatsiooniseadme ja -torude olemasolu oli äripinna

kasutamiseks vajalik. Kuhu mujale oleks kostja pidanud paigaldama müüdud pinda teenindava

ventilatsiooniseadme.

Isegi kui ventilatsiooniseadme ja -torude olemasolu ning liftišahti puudumine oli lepingu eseme

puudus, ei vastutanud kostja nende eest. Hageja teadis lepingu sõlmimisel lepingu esemele

planeeritavast ventilatsiooniseadmest ja -torudest ning liftišahti puudumisest. Lepingu lisast 2

nähtus, et liftišahti ruumi lepingu eseme 1 kõrval ei olnud ning selle pind oli lisatud lepingu

esemele 1. Samuti esitas kostja hagejale enne lepingu sõlmimist lepingu eseme 1

ventilatsiooniplaani, millest nähtus ventilatsiooniseadme ja -torude paigaldamine lepingu

esemele 1. Hageja kinnitas lepingus, et oli lisadega tutvunud. Plaanid pidid olema ka hagejale

arusaadavad. Pealegi ei teavitanud hageja kostjat väidetavatest puudustest mõistliku aja

jooksul. Ülevaatus toimus 20.10.2017 (plaanid olid hagejal olemas juba 31.08.2017), kuid

hageja esitas pretensioonid alles 07.12.2017, s.o ligi 1,5 kuud pärast ülevaatust. Kusjuures

asjaolust, et hageja pidas liftišahti olemasolu puuduseks, sai kostja teada alles hagiavaldusest.

Sellega kaotas hageja õiguse lepingust taganeda.

Lepingus sätestatud taganemise materiaalsed alused ei olnud täidetud. Lepingus lepiti kokku,

et taganemine on võimalik, kui lepingu ese ei ole valmis ehitatud ja/või nende sihipärane

kasutamine ei ole võimalik hiljemalt 30.04.2018 ning müüja ei tõendanud seadusliku takistuse

olemasolu. Seega ei saanud ka puuduste olemasolul hageja lepingust taganeda enne 30.04.2018.

Ka taganemise korral ei saanud hageja nõuda taganemisavaldusega seonduvate notaritasude

hüvitamist. Lepingust sellist õigust ei tulenenud.

Kostja taganes 26.01.2018 õiguspäraselt lepingust, sest hageja taganemisavaldusel ei olnud

õiguslikke tagajärgi. Taganemise alusteks olid ostuhinna tasumata jätmine kokkulepitud

tähtajaks, asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juurde ilmumata jäämine, keeldumine välja

andmast lepingu lisas nr 6 toodud volikirja ja asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumine. Kostja

andis hagejale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Taganemise tagajärjena oli kostjal õigus

nõuda hagejalt leppetrahvi 10% ostuhinnast, s.o 23 343,6 eurot. Lepingu p 7.6 nägi ette

ettemaksu ja leppetrahvi tasaarvestamise. Seega ei pidanud kostja hagejale ettemaksu

tagastama.

Maakohtu otsus

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus mõistis hagejalt

kostja kasuks välja menetluskulud 5 927,02 euro ulatuses ja nendelt viivise.

Pooltel ei olnud vaidlust, et nad olid 15.09.2017 sõlminud korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu. Lepingu p 1.1 kohaselt oli lepingu esemeks korteriomand asukohaga Virbi 8//10,

Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum Virbi 10-80 kaubanduspind, kinnistusraamatust

nähtuva üldpinnaga 228,1 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Samuti puudus vaidlus,

et lepingu sõlmimise ajaks kandis hageja kostja pangakontole ettemaksu 23 343,6 eurot. Pooltel

oli vaidlus, kas hageja taganes 18.01.2018 lepingust kehtivalt kostjapoolse lepingu rikkumise

tõttu.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Taganemiseks tuleb esitada

vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus.

3.1. Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt oli lepingust taganemise põhjuseks asjaolu,

et lepingu eseme reaalosaks olevasse mitteeluruumi (Virbi 10-80 kaubanduspind) oli

paigaldatud ventilatsioonisüsteem/seade, mis on nii mahukas, et hõlmas ruumist ligikaudu 6 m2

ning nimetatud süsteemiga/seadmega ühendatud ventilatsioonitorud läbisid ruumi nii madalalt,

et nende all kõndida oli võimalik ainult kummargil. Hageja planeeritud köögitehnikat ja muud

varustust ruumi paigaldada ei olnud võimalik, mistõttu ei saanud ruumi sihipäraselt kasutada.

Hagiavalduses tõi hageja taganemise põhjusena välja ka asjaolu, et kostja ei ehitanud välja

lepingu eseme 1 kõrvale planeeritud liftišahti ning lisas liftišahti pinna (3,2 m2) lepingu

esemele 1.

Kostja poolt hagejale esitatud hinnapakkumisest ei nähtunud, et pakkumisele oleks lisatud

täiendavalt jooniseid või pooled oleksid täpsustatud mitteeluruumiga seonduvat (sh võimalikud

ventilatsioonitorud, liftišahtid, nende suurused ja täpsed asukohad). Samas oli üldteada, et

vastavalt üldistele ehitusnõuetele oli ventilatsioonisüsteemi olemasolu koos vastavate

seadmetega äripinna kasutamiseks vajalik. Kostja edastas hagejale 31.08.2017 e-kirjaga

tutvumiseks joonised.

Hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, et teavitas kostjat oma soovist kasutada lepingu

esemeks olevat ruumi suurusega 34,9 m2 köögina, sh soovist paigaldada ruumi kindla suurusega

köögimööblit. Ka sõlmitud lepingust endast ei nähtunud viide köögile ega poolte kinnitused

köögimööbli paigutamise osas. Lepingu lisas 2 toodud plaanilt oli näha, et lepingu eseme 1

reaalosaks oli mitteeluruum kaubanduspind üldpinnaga 228,1 m2, millest 193,2 m2 oli

kauplusepind ja 34,9 m2 laopind. Sama ruumide otstarve oli märgitud ka kostja poolt hagejale

31.08.2017 edastatud joonistel. Kuna lepingu esemes olev ruum suurusega 34,9 m2 oli ette

nähtud laopinnaks, ei olnud asjakohased hageja väited selle kohta, et ta ei saanud seda pinda

köögina kasutada. Hageja esitatud fotod ei tõendanud, et nimetatud pinda ei saanud laoruumina

kasutada.

Lepingu ostueelne ülevaatus toimus 20.10.2017, mille kohta vormistati akt. Selleks ajaks olid

ventilatsiooniseade

ja

-toru

paigaldatud.

Selles

ei

toodud

puudusena

välja

ventilatsiooniseadmete, -torude ega ka liftišahtiga seonduvat. Tegu ei olnud varjatud

puudustega, mida hageja ei oleks pidanud ülevaatuse käigus märkama.

Tõendamist ei leidnud, et kostja esitas hagejale enne lepingu sõlmimist valesid andmeid lepingu

eseme kohta või jättis olulistest asjaoludest hageja teavitamata. Hagejale oli esitatud joonis

paigaldatavate ventilatsiooniseadmete ja -torude kohta. Nimetatud joonisest võis aru saada, et

laoruumi paremas nurgas asub seade (mustaks värvitud), mille juures on viide „vt seadmete

tabel“ ning selle seadmega on ühendatud mitmed ventilatsioonitorud. Samuti nähtusid jooniselt

ventilatsioonitorude mõõtmed.

Tsiviilasja materjalidest ei nähtunud, et hageja pidi välja ehitama liftišahti. See ei tulenenud mh

lepingust. Lepingu lisaks 2 olevast plaanist nähtus, et liftišahti laoruumi kõrval ei olnud ja selle

pind oli lisatud laoruumile. Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel, et vaatas üle talle kostja poolt

hoone ning lepingu eseme reaalosadeks olevate ruumide kohta esitatud dokumentatsiooni ja oli

teadlik hoone ja lepingu eseme reaalosadeks olevate ruumide ligikaudsetest suurustest ja

paiknemisest. Seega võib väita, et selline oligi lepingu eseme kokkulepitud omadus.

Alusetu oli ka hageja väide, et ta ostis kaubanduspinna teadmisega, et sellesse oli võimalik

pääseda hoone kõrgematelt korrustelt liftiga. Esiteks oli hageja väide tõendamata ja teiseks oli

üldliftiga võimalik pääseda hoone kõrgematelt korrustelt lepingu esemele 1.

Eelnevat arvesse võttes tuli asuda seisukohale, et hageja viidatud puudusi lepingu esemel ei

esinenud. Seega ei olnud taganemise materiaalsed eeldused täidetud.

3.2. Isegi kui lugeda, et hageja viidatud puudused olid lepingu eseme puudused, ei vastutanud

kostja nende eest.

Hageja teadis lepingu sõlmimisel lepingu esemele planeeritavast ventilatsiooniseadmest

ja -torudest ning ka liftišahti puudumisest, sest talle olid esitatud vastavad plaanid ja joonised.

Hageja väide, et tal puudusid eriteadmised plaanide ja projektide lugemiseks, oli asjakohatu.

3.3. Kuna lepingu eseme ülevaatus toimus 20.10.2017, pidi hageja ventilatsiooniseadmete

ja -torude olemasolust hiljemalt nimetatud kuupäeval teada saama. Sellekohased pretensioonid

esitas hageja e-kirja teel alles 07.12.2017. Mõistlik oleks olnud olulistest rikkumistest kostjat

teavitada 30 päeva jooksul.

Hiljemalt 20.10.2017 pidi hageja teadlik olema ka liftišahti ehitamata jäämisest. Samas teatas

hageja kostjale, et käsitles liftišahti ehitamata jäämist puudusena enam kui kuus kuud pärast

lepingu eseme ülevaatust, s.o hagiavalduses. Seega ei teavitanud hageja kostjat puudustest

mõistliku aja jooksul ja see ei olnud mõistlikult vabandatav. Hageja ei tõendanud, et

lepingutingimustele mittevastavus tekkis kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kostja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Seega rikkus hageja ka taganemise

formaalseid nõudeid.

3.4. Kohus jättis tähelepanuta hageja poolt 22.02.2019 menetlusdokumendi p-is 1.2 esitatud

väited ning menetlusdokumendile lisatud tõendi. Hageja käsitles lõppseisukohas lepingu eseme

väidetavat projektile mittevastavust. 17.01.2019 leidis maakohus määruses, et lepingu eseme

väidetav mittevastavus projektile oli käsitletav hagi muutmisena, millega kohus ei nõustunud.

Seega ei olnud hageja täiendavad selgitused ning esitatud tõend asjakohased.

3.5. Menetluskulud tuli hagi rahuldamata jäämise tõttu jätta hageja kanda. Kostja põhjendatud

menetluskulude suurus oli 5 927,02 eurot. Vastavalt kostja taotlusele, tuli nendelt välja mõista

ka viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale kaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja teha

uus lahend, millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt hagis nõutud summad välja.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Maakohus ei arvestanud otsust tehes kõikide

esitatud asjaolude ja tõenditega. Analüüsitud faktilistest asjaoludest ja tõenditest tegi kohus

ebaõiged järeldused.

Maakohus ei kontrollinud õigesti lepingu esemete vastavast lepingutingimustele. Samuti oli

tõendite hindamine vastuoluline. Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast

lepingu sõlmimist, tuleb poolte vahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks

on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu

sõlmimist.

Põhjendamata oli maakohtu seisukoht, et kostja vastutus oli välistatud VÕS § 218 lg 4 järgi,

sest hageja teadis puudustest või pidi neist teadma. Kui müügiese vaadatakse üle enne

müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb

üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et

neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. See ei piira aga müüja vastutust müügieseme

varjatud puuduste eest. Ostja ei pea rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele

mittevastavuse tuvastamiseks. Pealegi võib ostja tugineda puudustele sõltumata müügieseme

ülevaatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Kostja ei teavitanud

hagejat müügiobjekti kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest. Kohus jättis

täiesti tähelepanuta, et korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise ja sellele eelneva

läbirääkimiste perioodi ajal oli müügiobjekti puhul tegemist poolelioleva ehitisega ehk

objektiga, kus toimus ehitustegevus.

Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul.

Kohus jättis tuvastamata kuidas ja millal sai hageja avastada varjatud puudused või puudused

lepingutingimustele mittevastavuse osas. Seda enam, et ruumid said kasutusloa alles

05.12.2017. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks

on üldjuhul kuus kuud taganemise alusest teadasaamisest.

Teatamiskohustuse kontekstis jättis maakohus analüüsimata VÕS § 220 lg 3 teise lause, mille

järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel nõuda kahju hüvitamist, kui teatamata

jätmine oli mõistlikult vabandatav. Samuti jättis kohus käsitlemata VÕS § 221 lg-s 1 sätestatu,

mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata mõistliku aja möödumisest, kui puudus tekkis

müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid

ei avaldanud seda ostjale.

Vastus kaebusele

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ja

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et

maakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21

alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Maakohus märkis õigesti, et müügilepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii

selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus

(vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1), kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab

olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Olulise

rikkumisega on mh tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis (VÕS § 116 lg 2 p 1). Seejuures

leidis maakohus õigustatult, et viidatud sättes kirjeldatud olulise rikkumise alla ei mahtunud

hageja etteheited mahuka ventilatsioonisüsteemi esinemise kohta lepingu esemeks olevas

mitteeluruumis ja liftišahti puudumine, s.t praegusel juhul ei esinenud taganemise materiaalset

eeldust.

Kuivõrd maakohus tuvastas õigesti, et taganemise materiaalset eeldust, s.t olulist

lepingurikkumist ei esinenud, puudus maakohtul vajadus hinnata kostja võimalikku vastutust

potentsiaalse rikkumise eest, sh analüüsida, kas hageja teavitas kostjat võimalikest puudustest

mõistliku aja jooksul ja kas teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav (otsuse põhjenduste

p 10) ning kas hageja esitas taganemise avalduse mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai

olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama (otsuse põhjenduste p 11).

Kirjeldatud maakohtu analüüs ja järeldus tuleb maakohtu otsuse põhjendustest välja jätta ning

kõnealust teemat käsitlevad apellatsioonkaebuse väited tähelepanuta jätta. Siinkohal toob

ringkonnakohus välja, et valdav osa apellatsioonkaebuse väidetest on suunatud just nendele

maakohtu seisukohtadele ja põhjendustele, mida maakohus tegelikult analüüsima ei pidanud.

Kostja edastas hagejale 31.08.2017 tutvumiseks joonised, sh joonise, millest nähtus, et esemel 1

hakkab paiknema ventilatsiooniseade ja erineva suurusega õhuvõtu, sissepuhke ja väljatõmbe

torud. Kusjuures joonisel kajastusid ka torude mõõtmed (lk 26, 28). Seega pidi hageja olema

teadlik enne 15.09.2017 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, et esemel

hakkavad asuma võrdlemisi mahukad ventilatsioonitorud ja ventilatsiooniseade, s.t

ventilatsioonisüsteemide paiknemine lepingu esemel oli osa lepingu tingimustest.

Seevastu ei saa ringkonnakohus nõustuda maakohtu põhjenduste p-s 7 kajastatuga, et enne

15.09.2017

korteriomandite

müügilepingu

sõlmimist

ei

olnud

hageja

teadlik

ventilatsioonisüsteemi olemasolust ja paiknemisest mitte üksnes jooniste kaudu, vaid oli selles

ka oma silmaga veendunud, sest ostueelse ülevaatuse ajaks 20.10.2017 olid ventilatsioonitorud

ja -seade paigaldatud. Ringkonnakohus toob välja, et korterite müügileping sõlmiti 15.09.2017

(lk 6-16), kuid ülevaatus leidis aset 20.10.2017 (lk 52-53), s.o rohkem kui üks kuu pärast

võlaõigusliku tehingu sõlmimist. Ka kostja on oma menetlusdokumentides väitnud, et kuna

lepingu ese oli alles ehitusjärgus, toimus lepingu eseme ülevaatus pärast võlaõigusliku lepingu

sõlmimist (lk 105).

Samuti ei nõustu ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjenduste p-s 6 märgituga, et on üldteada

asjaolu, et ventilatsioonisüsteemi olemasolu koos vastavate seadmetega on äripinna

kasutamiseks vajalik, jättes lõigu konteksti silmas pidades mulje, et hageja pidi pakkumise

saamisel teadma, et ruumides hakkavad asuma ventilatsiooniseade ja -torud. Iseenesest on

üldteada ventilatsiooni olemasolu vajalikkus nii eluruumides kui ka mitteeluruumides. Samas

ei pidanud hageja pelgalt pakkumist saades eeldama, et soetataval pinnal hakkavad asuma

suured ventilatsioonitorud ja mahukas ventilatsiooniseade.

Ülal kirjeldatud kahte maakohtu põhjendust ringkonnakohus muudab, kuid ülejäänud osas,

milles maakohus tuvastas, et kostja ei rikkunud lepingut, kui soovis hagejale üle anda lepingu

eseme, millel asusid ventilatsioonitorud ja ventilatsiooniseade, on maakohtu otsus hõlpsalt

jälgitav ja korrektne. Viidatud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu järeldustega ning

tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda neid.

Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolset materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist ja/või

menetlusõigusnormide rikkumist osas, milles maakohus leidis, et tõendamata oli kostja

kohustus välja ehitada liftišaht. Sõlmitud leping sellist tingimust ei sätestanud ja lepingu

lisaks 2 olevast plaanist nähtus, et liftišahti laoruumi kõrval ei olnud ning selle pind oli lisatud

laoruumile (lk 6-18). Veel enam, hageja esitas kohtule köögi kavandi, mis oli väidetavalt

koostatud 22.09.2017, s.t vahetult pärast võlaõigusliku tehingu sõlmimist ja enne ruumide

reaalset ülevaatamist 20.10.2017, kus on näha, et hageja kavandas liftišahti arvelt ruumile

lisandunud osale köögikappe (lk 138). Maakohtu põhjenduste ja järeldustega nõustumise tõttu

ei korda ringkonnakohus neid TsMS § 654 lg 6 alusel.

Menetluskulud

7. Menetluskulud jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Ringkonnakohtus kandis kostja menetluskulusid menetluskulude nimekirja kohaselt 2 393

eurot (käibemaksuta), mis moodustus lepinguliste esindajate kuludest. Kostjal oli menetluses

kaks lepingulist esindajat, kellest üks (A. Ots) osutas õigusabi 1,6 tundi tunnitasuga 220 eurot

(käibemaksuta) ja teine (K. Margus) 15,7 tundi tunnitasuga 130 eurot (käibemaksuta).

Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja menetluskulud ringkonnakohtus on põhjendatud

osaliselt.

Praegune vaidlus ei ole sedavõrd keerukas, mis õigustaks menetlusosalisel kahe esindaja

olemasolu TsMS § 175 lg 3 mõttes. Vaidlus on oma raskusastmelt keskmine ja probleemide

ring võrdlemisi kontsentreeritud. Seega tuleb arvestamata jätta mitme esindaja tõttu tekkinud

dubleerivate kuludega (nt maakohtu otsuse analüüsimisel, hageja apellatsioonkaebusega

tutvumisel ja kliendile info edastamisel ning apellatsioonkaebusele vastuse koostamisel).

Kokku tekkis apellatsiooniastmes dubleerivaid kulusid 1,6 tunni ulatuses, mis vastab

vandeadvokaat A. Otsa tegevuse mahule.

Täiel määral on põhjendamatu esindaja ajakulu 0,4 tundi menetluskulude nimekirja

koostamisele. Riigikohus on selgitanud, et menetluskulude kindlaksmääramise avalduse

esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulud ei ole

põhjendatud ega vajalikud kulud TsMS § 175 lg 1 mõttes (vt nt Riigikohtu 11.11.2014 määrust

asjas nr 3-2-1-77-14, p 12).

Osaliselt tuleb vähendada apellatsioonkaebusele vastuse koostamise ja selle kohtule ning

vastaspoolele edastamise põhjendatud ajakulu. Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus

selleks, kui dubleerivad kulud välja jätta, 14,3 tundi (14,1+0,2). Kohtule edastatud dokument

on hästi läbi mõeldud ja hõlpsalt jälgitav, kuid kordab suures osas juba varesemates

menetlusdokumentides väljendatut ning apellatsioonkaebus, millele vastuseks kostja esindaja

15.07.2019 menetlusdokumendi koostas, on vastuväidete arvu ja laadi poolest tagasihoidlik,

mistõttu ei saanud vastuse koostamiseks kuluda rohkem kui üks tööpäev, s.o 8 tundi. Ülejäänud

menetluskulude nimekirjas nimetatud kulud olid taotletud määras põhjendatud.

Kostja deklareeris menetluskulude nimekirjas lepingulise esindaja tunnitasuna 138,3 eurot, mis

moodustus mõlema lepingulise esindaja ajakulu ja tunnitasu proportsionaalsest arvestusest.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks sellisel viisil tunnitasu arvestamist. Seda enam, et 220 euro

suurune tunnitasu ei ole kooskõlas asja keerukusega ja turusituatsiooniga. Praeguse vaidluse

sisu ja tehtud toiminguid arvestades on põhjendatud lepingulise esindaja tunnitasu 130 eurot

(käibemaksuta).

Eelnevat arvestades tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 1 170 euro [(0,4+0,4+8+0,2)x130]

suurune menetluskulude hüvitis.

Lisaks palus kostja välja mõista alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras, mis tuleb rahuldada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Meeli Kaur

Mati Maksing