2-18-2176/48 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Viru Maakohus Tsiviilasja menetlev kohtunik Andres Hallmägi Määruse tegemise aeg ja koht 15. oktoober 2019, Narva kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-2176 Tsiviilasi MTÜ Otsuseotsija hagi Narva linna (Linnamajandusameti kaudu) vastu rahalise kohustuse täitmiseks.

Narva linna (Linnamajandusameti kaudu) vastuhagi MTÜ Otsuseotsija vastu ebaseaduslikust valdusest ruumide vabastamise nõudes

Tsiviilasja hind 18 186,32 eurot Kohtuistungi toimumise aeg 24.05.2019 ja kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja (vastuhagis kostja): MTÜ Otsuseotsija (registrikood 80313888)

Lepinguline esindaja: vandeadvokaat Vahur Kivistik (e-post: vahur.kivistik@hansalaw.ee); vandeadvokaat Andres Past (e- post: andres.past@hansalaw.ee)

Kostja (vastuhagis hageja): Narva linn (Linnamajandusameti kaudu; registrikood 75039729)

Lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Andrei Matvejev (e-post: anderi.matvejev@sillar.ee)

RESOLUTSIOON

1. Jätta MTÜ Otsuseotsija hagi rahuldamata.

2. Rahuldada Narva linna (Linnamajandusameti kaudu) vastuhagi ning kohustada MTÜ-d Otsuseotsija vabastama ja üle andma MTÜ Otsuseotsija valduses olevad ruumid, asukohaga xxx.

2-18-2176 2

Menetluskulude jaotus

3. Jätta menetluskulud täies ulatuses MTÜ Otsuseotsija kanda.

4. Rahalise suuruse menetluskulude suhtes määrab kohus kindlaks peale kohtuotsuse jõustumist.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata (apellatsioonkaebuse esitamisega) otse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esi- mese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadusti- ku (TsMS) § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist koh- tuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätes- tatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menet- lusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja seisukohad

1. Kohtule 09.02.2019 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid 17.04.2006 Narva Linnavalit- suse Linnavara- ja Majandusamet ja MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus tähtajatu äriruumi ta- suta kasutamise lepingu nr 1/469-b3 Narvas x asuvate 2. korruse ruumide nr x kasutamiseks.

08.11.2007 sõlmisid kostja ja MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus, kasutaja, äriruumi tasuta ka- sutamise lepingu nr 1/469-T4. Eelmises lauses nimetatud lepinguga leppisid pooled kokku, et kostja annab MTÜ-le Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus tasuta kasutusse Narva, x asuvad II korruse ruumid nr x üldpinnaga 315,6 m² ning linnavara kasutusse tähtajaga kuni 31.07.2012.

27.05.2009 esitas MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus kostjale ehitusloa taotluse äriruumides ehitus- ja sidus-projektidele (elektriprojekt, elektrivarustuseprojekt, veevarustuse- ja kanalisatsi- ooni projekt, tuletõrjesignalisatsiooniprojekt ning ventilatsiooniprojekt). 02.06.2009. a kirjaga andis kostja MTÜ-le Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus nõusoleku äriruumides remonditööde tege- miseks. 27.07.2009 edastas MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus kostjale kooskõlastamiseks kor- rigeeritud ehitusprojekti tööde teostamiseks äriruumides. 16.12.2009 esitas MTÜ Sotsiaalne Adaptsiooni Keskus kostjale avalduse äriruumi üürilepingu lõpetamiseks ja ümbervormistamiseks OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kasuks. 23.12.2009. a kirjaga nr 2-6/5158-216 andis kostja nõusoleku äriruumide üürilepingu lõpetamiseks. 2. 10.09.2009 esitas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale avalduse, millega palus väljastada ruumi nr x õppeklassiks töötute ümberõppeks. 11.09.2009 sõlmisid kostja ja OÜ Sotsiaalne Õp-

2-18-2176 3

pekeskus äriruumi üürilepingu nr 1/51711. Pooled leppisid kokku, et kostja annab tasu eest täht- ajatult OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kasutusse Narvas, x asuva II korruse ruumi nr x pindalaga 43,5 m². Üürilepingu nr 1/517 lisa nr 1 kohaselt vajas ruum nr x kosmeetilist remonti ja energiaga va- rustamise töid.

16.12.2009 esitas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale avalduse, milles palus kostjalt Narvas x II korrusel asuvate ruumide x kasutada andmist töötutele väljaõppe läbiviimiseks. 21.12.2009 sõl- misid kostja ja OÜ Sotsiaalne Õppekeskus üürilepingule nr 1/517 juurde lisa nr 3 „kokkulepe“. Pooled leppisid kokku muuta üürilepingut nr 1/517 tagasiulatuvalt ja alates 01.12.2009 oli Narvas x asuvate II korruse ruumide nr x üürnik OÜ Sotsiaalne Õppekeskus.

20.01.2010 esitas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale taotluse rendilepingu nr 1/517 alusel rendi- tavates ruumides tehtud tööde 95 867,47 eurot (1,5 miljonit Eesti krooni) arvel ruumidele hinna- soodustuse rakendamiseks. 07.05.2010 edastas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale taotluse, mil- les palus arvestada tehtud investeeringud äriruumi lepingu tasuta kasutatavates ruumides hageja investeeringuna. 29.10.2010 sõlmisid kostja ja OÜ Sotsiaalne Õppekeskus üürilepingu nr 1/517 juurde lisa nr 620. Pooled leppisid kokku, et kostja annab OÜ-le Sotsiaalne Õppekeskus kasutusse tasu eest x II korrusel asuva ruumi nr 17 pindalaga 4,8 m². 16.12.2010 esitas OÜ Sotsiaalne Õp- pekeskus allakirjutanuna koos MTÜ-ga Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus taotluse kostjale 2009. aastal x II korruse ruumide üldpindalaga 308 m² remondiks ku-lutatud vahendite aruande ja do- kumendid. Taotlusega palus OÜ Sotsiaalne Õppekeskus võtta kostjal arvesse tehtud investeerin- gud ja väljastada vastav kinnitusdokument. 15.02.2011 allkirjastas kostja tõendi, millega luges MTÜ Sotsiaalne Adaptsiooni Keskus poolt tehtud investeeringud kokku 82 081,30 eurot (1 284 293,32 Eesti krooni), st remonttööd, x OÜ Sotsiaalne Õppekeskus investeeringuteks.

3. 21.02.2011 kirjaga nr 2-6/73142; 7325-224 võttis kostja teadmiseks linnavara säilitami- seks ja parendamiseks tehtud investeeringud kokku 82 081,30 eurot (1 284 293,32 Eesti krooni).

4. 26.06.2013 teatas MTÜ Sotsiaalne Adaptsiooni Keskus nime vahetusest. Uueks nimeks sai Abiinkobaator MTÜ. 27.08.2013 esitas hageja kostjale teate, milles teavitas, et alates 01.08.2013 Abiinkobaator MTÜ nime muutmisega äriregistris on uueks nimeks MTÜ Otsuseotsi- ja. 07.10.2015 esitas hageja kostjale avalduse, milles palus pikendada äriruumide rendilepingut nr 1/554-T. Tähtaja pikendamise taotlus tulenes aastatel 2009-2010 tehtud investeeringutest kostja varasse, st x ruumidesse, kokku 102 258,65 eurot (1 6000 000 Eesti krooni).

07.10.2015 esitas hageja kostjale ka avalduse, milles palus ümber vaadata otsus võõrandada Nar- va linnale kuuluv kinnistu aadressil x. Muuhulgas palus hageja kostjal arvestada ka hageja poolt tehtud investeeringutega linnale kuuluvale varale, st x äriruumidesse, kokku 102 258,65 eurot (1 600 000,00 Eesti krooni). 28.10.2015 sõlmisid hageja ja kostja tasuta kasutamise lepingu nr 1- 554-T muutmise kokkuleppe, lisa nr 532. Kokkuleppe kohaselt leppisid pooled kokku, et hageja- ga sõlmitud tasuta kasutamise leping nr 1/554-T on sõlmitud tähtajatult.

5. 28.12.2016. a kirjaga nr 1-13/521734 teavitas kostja OÜ-d Sotsiaalne Õppekeskus 11.09.2009 äriruumi üürilepingu nr 1/517 lõpetamisest ja üüritud asja vabastamisest, nimetatud lepingu objektiks oli x II korrusel asuv ruum nr x.

6. 05.01.2017 andis Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0268-16-NA36 Narvas x mõtteli- sele osale kinnistust. Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesi- tuatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul x, mitteeluruumid suurusega 307,9 m², turuväärtus 131 000,00 eurot. OÜ Sotsiaalne Õppekeskus tellis ja Ehitusekspertiisibü- roo OÜ37 andis 05.04.2017 hinnangu x hoones asuva koolituskeskuse ruumide remondi maksu-

2-18-2176 4

muse kohta. Hinnangu kokkuvõtte kohaselt x II korrusel asuvate ruumide rentniku tehtud remont- tööde põhjendatud maksumus 2016. a detsembri seisuga on kokku 95 804,23 eurot, millele lisan- dub käibemaks. OÜ Sotsi-aalne Õppekeskus on teinud ja tasunud Narvas x asuvates ruumides tehtud remonttööde eest, mille tõendamiseks esitame käesoleva hagiavalduse lisana vastavad ar- ved. 03.01.2017 edastas hageja kostjale avalduse, milles palus hageja võlgnevust kostja ees 4500- 5000 euro tasa-arveldada tehtud investeeringutega.

7. 17.01.2017 esitas hageja kostjale avalduse, milles palus võimalust jätkata MTÜ Otsuseot- sijal x II korruse ruumides tegutsemist X X ettevõtetel, millede tegevus on suunatud töötule väl- jaõppele koostöös Eesti Töötukassaga. 23.08.2017 kirjaga nr 1-7/354445 ütles kostja, et hageja korduvate rikkumiste tõttu, st üüri õige- aegselt tasumata jätmine, 29.01.2017 hagejaga sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/783 üles alates 29.09.2017. 30.08.2017 esitas hageja kostjale taotluse, milles palus pikendada Narvas x II korru- sel asuvate äriruumide rendilepingut. Tähtaja pikendamise vajadus tulenes töötutele suunatud individuaalse tööle rakendamise projektide ja eesti keele koolituste läbiviimisele Narva linna ela- nikele. Muu hulgas palus hageja jätta ruumid varustatuks nii veega kui elektrienergiaga. 15.09.2017 vastas kostja hageja taotlusele kirjaga nr 1-7/8688-247, milles teavitas hagejat kostja otsusest alustada 29.01.2017 üürilepingu nr 1/783 ülesütlemise menetlust.

25.09.2017. a kirjaga kirjaga nr 1-7/399648 teavitas kostja hagejat 29.01.2017 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/783 ülesütlemisest alates 27.12.2017. 27.09.2017 teatas kostja kirjaga nr 1-7/9723-249 keskkütte sisselülitamisest keeldumisest Narvas x alates 01.10.2017. 04.10.2017 esitas hageja kostjale kirja, milles palus tungivalt võimaldada Narvas xkinnistu varustamist kesk- küttega.

8. 25.10.2017 sõlmisid hageja ja OÜ Sotsiaalne Õppekeskus nõude loovutamise lepingu. Pooled leppisid kokku, et OÜ Sotsiaalne Õppekeskus loovutab ja hageja omandab OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt ajavahemikul 2009-2010 Narvas x tehtud remonttööde kulud mida kostja on oma 21.02.2011 kirjas teadmiseks võtnud ning kinnitanud linnavara säilitamiseks ja pa- rendamiseks tehtud investeeringute kogumaksumust 82 081,30 euro (1 284 293,32 Eesti krooni). 25.10.2017 esitas hageja kostjale kohtuvälise nõude teate. Hageja nõue tugines 25.10.2017 OÜ-ga Sotsiaalne Õppekeskus sõlmitud kirjaliku nõude loovutamise lepingule, mida kostja ei tunnista- nud.

9. 27.12.2017. a kirjaga nr 1-7/554659 teavitas kostja hagejat, et loeb 29.01.2017 MTÜ Ot- suseotsija ja Narva Linnavalitsuse vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/783 lõpetatuks alates 27.12.2017 ja sellest tulenevalt palub hagejal üüripinna vabastada hiljemalt 02.01.2018 kell 14.00. 19.01.2018 vastas kostja hagejale kirjaga nr 1-7/13025-461, milles avaldas, et jääb varem avaldatud seisukohtade juurde sellest, et OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus puudub õigus nõuda re- monttööde kulude hüvitamist kostjale, kuna kulude huvitamiseks on nõuded aegunud.

10. Kostja Narva linn esitas hageja MTÜ-le Otsuseotsija 25.09.2017. a dateeritud üürilepingu korralise ülesütlemise teate, mille kohaselt lõpeb hageja ja kostja vahel 29.01.2017 sõlmitud kirja- lik üürileping nr 1/783 alates 27.12.2017, millisel kuupäeval on kostja palunud üüritud ruumide valdus vabastada ja üüritud vara tagastada. Hageja MTÜ Otsuseotsija on seisukohal, et talle loo- vutatud nõude ja kostja nõude (vabastada lepingu ülesütlemise teates näidatud ajal üüritud ruumi- de valdus) vahel on piisav seos, kuna tegemist on samade ruumidega, mida OÜ Sotsiaalne Õppe- keskus parendas ja millest tulenevalt käsundita asjaajamise sätete kohane nõue tekkis.

Hageja palub mõista Narva linnalt välja MTÜ Otsuseotsija kasuks 82 081,30 eurot tasumata põ- hinõude katteks; mõista Narva linnalt välja MTÜ Otsuseotsija kasuks viivitusintress seadusjärg-

2-18-2176 5

ses määras täitmata põhinõude suuruselt kuni nõude lõpliku tasumiseni.

11. 20.04.2018 esitas hageja seisukohad kostja vastusele. Seisukoha kohaselt on kostja 01.03.2018 omavoliliselt, ilma vastava hagejale esitatud hoiatuseta ning samuti ilma igasuguse õigusliku aluseta ning põhiseaduse põhiõiguste rikkumisega pitseerinud hageja kasutuses olnud Xi tn 33 äriruumide välisukse. Hageja nõuab kostjalt 2009-2010 kostja varasse investeeritud re- noveerimistööde maksumuse kokku summas 82 081.30 eurot tuginedes Hageja nõue ei ole aegu- nud.

Kostja vastuväited

12. 27.03.2019 kohtule esitatud vastuse kohaselt TsÜS § 143 alusel on hageja nõue aegunud.

Kostja tunnistab hageja poolt hagiavalduses viidatud lepingute sõlmimist, tunnistab ka osaliselt kirjalikult esitatud tõendite esitamist hageja poolt kostjale.

Kostja vaidleb täielikult või osaliselt vastu alljärgnevale:

13. 16.12.2009 esitas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale avalduse, milles palus kostjalt Nar- vas, x II korrusel asuvate ruumide x kasutusse andmist töötutele väljaõppe läbiviimiseks. 16.12.2009 esitas MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus kostjale avalduse äriruumi üü-rilepingu lõpetamiseks ja ümbervormistamiseks OÜ-le Sotsiaalne Õppekeskus kasuks.

14. Kostja võtab omaks avalduste esitamise fakti, kuid väidab, et hageja esitab avalduse sisu valesti. 16.12.2009 esitati kaks avaldust, mis on lisatud hagiavalduse juurde. Esimese taotlusena OÜ Sotsiaalne Õppekeskus taotles ruumide x andmist OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kasutusse töö- tute õppekeskuse korraldamiseks. Samal päeval esitas MTÜ Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus kostjale kirja, millega palus lõpetada alates 01.12.2009 MTÜ Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus ja kostja vahel sõlmitud leping nr 1/469t. MTÜ Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus märkel, et leping lõpetatakse OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kasuks, ei ole juriidilist tähtsust, kuna lepingu lõpetamine ei või toimuda kolmanda isiku kasuks.

15. 21.12.2009 sõlmisid kostja ja OÜ Sotsiaalne Õppekeskus üürilepingule nr 1/517 juurde lisa nr 3 „kokkuleppe“. Pooled leppisid kokku muuta üürilepingut nr 1/517 tagasiulatuvalt ja ala- tes 01.12.2009 oli Narvas, x asuvate 2. korruse ruumide nr x üürnik OÜ Sotsiaalne Õppekeskus. Kostja võtab omaks antud kokkuleppe sõlmimise fakti, kuid märgib, et ruumide 83-92 üürile andmine OÜ-le Sotsiaalne Õppekeskus ei ole mingil viisil seotud kostja ja MTÜ Sotsiaalse Adap- tatsiooni Keskus vahel varem sõlmitud lepingutega.

16. 23.12.2009. a kirjaga nr 2-6/5158-216 andis kostja nõusoleku äriruumide üürilepingu lõ- petamiseks. Kostja võtab omaks kirja esitamise fakti, kuid märgib, et kirjaga oli antud nõusolek MTÜ-le Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus antud isiku ja kostja vaheliste üürisuhete lõpetamiseks ruumide x kohta ja MTÜ-d Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus kohustati tagastama mainitud ruumid kostjale MTÜ Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskus ja kostja vahel sõlmitud lepinguga nr 1/469-T ettenähtud tingimustel.

17. 07.05.2010 edastas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kostjale taotluse, milles palus võtta tehtud investeeringud äriruumi lepingu tasuta kasutatavatesse ruumidesse hageja investeeringu arvele. Kostja võtab omaks antud taotluse esitamise fakti, kuid rõhutab, et hageja esitab valesti taotluse sisu ja nimetab valesti antud taotluses määratud taotlejat. Taotluse esitaja (taotleja) oli MTÜ Sot-

2-18-2176 6

siaalse Adaptsiooni Keskus, mitte OÜ Sotsiaalne Õppekeskus, nagu see on määratud hagiavaldu- ses. Teiseks on taotluse sisu järgmine: MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus palub võtta OÜ-t Sotsiaalne Õppekeskus arvele MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus poolt ruumides nr 84-92 teh- tud investeeringud. Üheaegselt MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus kinnitab, et MTÜ-l Sotsiaal- se Adaptsiooni Keskus puuduvad igasugused pretensioonid (nõuded) kostja vastu.

18. 15.10.2010 esitas MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus kostjale taotluse alates 01.11.2010 kommunaalmaksete soodustariifide kohta aadressil Narva, x äriruumide eest. Kostja võtab omaks antud taotluse esitamise fakti, kuid rõhutab, et taotlus kommunaalmaksete soodustariifide kohal- damise kohta oli esitatud ruumide üldpinnaga 308 m² kohta, mis asuvad hoones aadressil x, Nar- va II. korrusel.

19. 16.12.2010 esitas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus allakirjutanuna koos MTÜ-ga Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus taotluse kostjale 2009. aastal Narvas, x II korruse ruumide üldpindalaga 308 m² remondiks kulutatud vahendite aruande ja dokumendid. Taotlusega palus OÜ Sotsiaalne Õp- pekeskus võtta kostjal arvesse tehtud investeeringud ja väljastada vastav kinnitus-dokument. Kostja võtab omaks antud taotluse esitamise fakti, kuid ei ole nõus hageja poolt taotluse tõlgen- damisega. Taotlus on segane. Taotlus on esitatud OÜ Sotsiaalne Õppekeskus blanketil, kuid si- saldab taotlust, mis esitatakse nii OÜ Sotsiaalne Õppekeskus, kui ka MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus nimel. Samaaegselt ei olnud esitatud ühtegi volitust, mille alusel OÜ Sotsi-aalne Õppe- keskus võib esindada MTÜ-d Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus. Taotluse juurde ei olnud lisatud ühtegi tõendit, millega tõendatakse väidetavate investeeringute summat.

20. 15.02.2011 kirjutas kostja alla tõendi, millega luges MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus investeeringud kokku 1 284 293,32 Eesti krooni, st remonttööd, Narvas, x OÜ Sotsi-aalne Õppe- keskus investeeringuteks. Kostja võtab omaks antud tõendi väljaandmise fakti, kuid soovib antud tõendi osas rõhutada järgmist: antud tõendis puudub väide selle kohta, et kostja luges MTÜ Sot- siaalse Adaptsiooni Keskus poolt tehtud investeeringud kokku 1 284 293,32 Eesti krooni, st re- monttööd, Narvas, x OÜ Sotsiaalne Õppekeskus investeeringuteks. Tõendi kohaselt kostja ametii- sik võtab teadmiseks 16.12.2010. a taotlusega esitatud väite investeeringute tegemise kohta, kuid ei aktsepteerinud ei investeeringute summat ega ka seda, et investeeringud arvestatakse OÜ Sot- siaalne Õppekeskus investeeringuteks.

21. 07.10.2015 esitas hageja kostjale ka avalduse, milles palus ümber vaadata otsuse võõran- dada Narva linnale kuuluv kinnistu aadressil x. Muuhulgas palus hageja kostjal arvestada ka ha- geja poolt tehtud investeeringutega linnale kuuluvale varale, st x äriruumidesse, kokku 102 258,65 eurot (1 600 000 Eesti krooni). Kostja võtab omaks antud avalduse esitamise fakti, kuid ei ole nõus hageja poolt esitatud avalduse sisu tõlgendamisega. Avalduses puudub palve ja taotlus ümber vaadata otsus võõrandada Narva linnale kuuluv kinnistu aadressil Narvas, x. Vastupidi, avalduses on selgelt väljendatud avaldaja taotlus teha eelmainitud hoone võõrandamist arvestades MTÜ Otsuseostja investeeringuid linnavarasse. Tuleb rõhutada ka järgmist: avaldusest tuleneb, et avaldaja palub võtta arvesse MTÜ Otsuseostja investeeringud linnavarasse summas 1 600 000 Eesti krooni, kuid ei esita ühtegi tõendit selle kohta, et antud isik tegi linnavarasse investeeringud mainitud summas.

22. 28.12.2016. a kirjaga nr 1-13/521734 teavitas kostja OÜ-d Sotsiaalne Õppekeskus 11.09.2009 äriruumi üürilepingu nr 1/517 lõpetamisest ja üüritud asja vabastamisest. Eelmises lauses nimetatud lepingu objektiks oli Narvas, x II korrusel asuv ruum nr x. Hageja peab siinko- hal oluliseks rõhutada, et 11.09.2009 sõlmisid pooled küll üürilepingu nr 1/517, kuid II korruse ruumile nr 8335, mitte ruumile nr x, nagu väljendab kostja 28.12.2009. a kirjas. Kostja võtab omaks kirja esitamise fakti, kuid rõhutab, et kirja puhul on tegemist avaldusega lepingu erakorra-

2-18-2176 7

lise ülesütlemise kohta ja lepingu ülesütlemine oli tingitud sellest, et üürnik ei täitnud nõueteko- haselt üüri- ja kommunaalmaksete tasumise kohustust. Seoses sellega on koos antud kir-jaga esi- tatud ka nõue võlgnevuse tasumise kohta.

23. 05.01.2017 andis Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0268-16-NA36 Narvas, x mõtte- lisele osale kinnistust. Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetke- situatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul Narvas, x, mitteeluruumide suurusega 307,9 m², turuväärtus 131 000,00 eurot. Ruumide turuhind on määratud akti koostami- se päeva seisuga ja ei kajasta ruumide turuväärtuse muutmist üürnike tehtud investeeringute tõttu.

24. OÜ Sotsiaalne Õppekeskus tellis ja Ehitusekspertiisibüroo OÜ andis 05.04.2017 hinnangu Narvas, x, hoones asuva koolituskeskuse ruumide remondi maksumuse kohta. Eelmises lauses nimetatud hinnangu kokkuvõtte kohaselt Narvas x II korrusel asuvate ruu-mide rentniku tehtud remonttööde põhjendatud maksumus 2016. a detsembri seisuga on 95 804,23 eurot, millele lisandub käibemaks. Ekspertiisi tegija põhitegevusalaks on määratud in- seneritegevused ning nendega seotud tehniline nõustamine. MTR andmete kohaselt on antud äri- ühing küll registreeritud ettevõtjana, mis võib teostada ehitusprojektide ekspertiisi ja ehituste au- diti, kuid sellest ei tulene isiku pädevus teha remondi maksumuse ekspertiisi.

25. OÜ Sotsiaalne Õppekeskus on teinud ja tasunud Narvas x asuvates ruumides tehtud re- monttööd, mille tõendamiseks esitas hageja hagiavalduse lisana arved. Enne hagiavalduse esita- mist ei olnud antud arveid kostjale esitatud. Arved ajastavad erinevate ehitusmaterjalide ostu OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt. Arvetest ei tulene, et ostetud materjale olid kasutatud hoone, asu- kohaga x, Narva ruumide remondiks. Need arved, mis kajastavad siiski, et teatud tööd ja materja- lid olid ostetud mainitud ruumide jaoks, puudutavad nt. videosüsteemi paigaldamist.

26. 03.01.2017 edastas hageja kostjale avalduse, milles palus hageja võlgnevust kostja ees 4500-5000 eurot tasaarveldada tehtud investeeringutega. Kostja ei eita antud avalduse esitamist, kuid rõhutab, et avaldus oli esitatud nii hageja, kui ka OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt. Avaldu- sest jääb ebaselgeks, kes avalduse esitajatest ja milliseid nõudeid soovib tasaarvestada.

27. 23.08.2017. a kirjaga nr 1-7/354445 teatas kostja, et tulenevalt hageja korduvatest rikku- mistest, st üüri õigeaegselt tasumata jätmine, ütleb ta üles 29.01.2017 hagejaga sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/783 alates 29.09.2017. Tegemist lepingu ülesütlemise avaldusega. Hageja ei esi- tanud vaidlust lepingu ülesütlemise põhjendatuse kohta.

28. 30.08.2017 esitas hageja kostjale taotluse, milles palus pikendada Narvas, Xi tn x II korru- sel asuvate äriruumide rendilepingut. Tähtaja pikendamise vajadus tulenes töötutele suunatud individuaalse tööle rakendamise projektide ja eesti keele koolituste läbiviimisest Narva linna ela- nikele. Muuhulgas palus hageja jätta ruumid varustatuks nii veega kui elektrienergiaga. Taotlus oli esitatud pärast lepingu ülesütlemise avaldust. Lepingu ülesütlemise avaldusest tuleneb selgelt, et linnavaraga seotud küsimustes tegeleb Narva Linnamajandusamet. Taotlusel ei ole kostja mär- get taotluse vastuvõtmise kohta. Samuti ei ole esitatud tõendit, mis kinnitab taotluse kättetoime- tamisest. Samuti on antud taotlus esitatud Narva Linna Arenduse ja Ökonoomika Ametile, kuid antud amet ei tegeleb linnavaraga seotud küsimustega. Seoses sellega ei või kostja võtta antud taotluse esitamise fakti omaks.

29. Kostja leiab, et hageja pidi tegema „investeeringud“ ehk üüritud ruumide paranduste ja muudatuste tegemise eelneval kooskõlastusel kostjaga. Nõue kooskõlastada üürile andajaga asjas- se tehtavad parandused on esitatud ka VÕS 285 lg-s 1. Hageja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et antud kooskõlastus oli tehtud. Arvestades esitatud tõendeid ja arvestusi järeldub, et OÜ

2-18-2176 8

Sotsiaalne Õppekeskus ei teinud ruumide parendusi ja muudatusi eelnevalt kostjaga kooskõlasta- des. Seoses sellega puudub OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus nõudeõigus parenduste ja muudatusete hüvitamise osas kostja vastu. Isegi kui nõustuda, et antud nõue eksisteerib, on võimalik lugeda „investeeringute“ tõendatuks summaks 7092,15 eurot.

30. Hagiavalduses ei olnud nimetatud ühtegi tõendit, millega tõendatakse, et kostja ei nõustu- nud kunagi sellega, et OÜ Sotsiaalne Õppekeskus teeb asjasse parendused. Seoses sellega pole võimalik käsitleda antud dokumente investeeringute ega parenduste tegemise heakskiiduna. Li- saks sellele, olid teadmiseks võetud investeeringud esitatud ühe summana nii OÜ Sotsiaalne Õp- pekeskus kui ka MTÜ Sotsiaalse Adaptatsiooni Keskuse poolt väidetavalt tehtud investeeringute osas. Antud dokumendist pole võimalik järeldada, et kostja kiidaks heaks OÜ Sotsiaalne Õppe- keskus tehtud investeeringud summas, mis esitatakse käesoleva hagiavalduse nõudena.

31. Sõltumatult sellest, kas kostja kiitis heaks OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt tehtud inves- teeringud või mitte, ei muutu VÕS § 286 lg 1 sätestatud nõue sissenõutavaks, kuna üüritud asja väärtus ei ole oluliselt suurenenud. Hageja ei selgitanud hagiavalduses antud juriidilise fakti tek- kimist tõendavaid asjaolusid. Domus Kinnisvara poolt tehtud hindamisakt kajastab ainult ruumide väidetavat turuväärtust hindamisakti tegemise päeva seisuga. Selleks, et tuvastada, kas uuritud ruumide hind on suurenenud oluliselt, tuleb kõigepealt tuvastada ruumide väärtus enne väidetava- te „investeeringute“ tegemist, võrreldes ainult ruumide väärtust enne ja peale „investeeringute“ tegemist. Seoses sellega pole antud tõendiga tõendatud, et aktis kajastatud renoveerimistööd olid teostatud kostja ja OÜ Sotsiaalne Õppekeskus vaheliste suhete raames.

32. Domus Kinnisvara aktist tuleneb, et akti koostamise kuupäeval oli ruumide turuväärtuseks 131 000 eurot. Hageja nõudeks on 82 081,30 euro hüvitamine. Võrreldes ruumide turuväärtust ja nõutava summa suurust on raske eeldada, et üürniku tegevuse tõttu suurenes vara turuväärtus 62,64% võrra. Sellel juhul tuleb asuda seisukohale, et hageja nõue ei ole mõistlik.

33. 28.12.2016. a ülesütlemisavalduses ütles Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnapla- neerimise Amet üles OÜ Sotsiaalne Õppekeskus ja Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandu- sameti vahel 11.09.2009 sõlmitud Äriruumi üürilepingu nr 1/517 alates 01.03.2017.

Seoses sellega hakkas hageja nõue üürniku kulutuste hüvitamise kohta kulgema alates 01.03.2017 ja lõppes 01.09.2017. Hageja esitas hagivalduse alles 09.02.2018. Seoses sellega on antud nõude suhtes kehtestatud aegumistähtaeg möödunud enne hagiavalduse esitamist. Ajavahemikul, alates lepingu lõpetamise päevast kuni hagiavalduse esitamiseni, hageja ei ole teinud ühtegi TsÜS § 160 lg. 2 ettenähtud toimingut, mis viiks aegumistähtaja peatamiseni. Samuti ei tekkinud sama parag- rahvi lõikes 1 ettenähtud asjaolu, mis võiks peatada aegumistähtaega. Kostja leiab, et kohus peab kaaluma kas OÜ Sotsiaalne Õppekeskus oli nõuet kostja vastu, mida loovutada. Kas nõue on ae- gunud ning kas nõude loovutamine oli lubatud ja on kehtiv.

VASTUHAGI

34. Narva linn esitas Linnamajandusameti kaudu vastuhagi, milles palub välja nõuda MTÜ Otsuseotsija ebaseaduslikust valdusest Narva linnas aadressil A. Xi paiknevas hoones II korrusel asuvad ruumid nr 1-20 ja kohustada MTÜ-d Otsuseotsija üle andma need Narva linnale (Linna- majandusameti kaudu);

35. Vastuhagi kohaselt sõlmisid 29.01.2017 Narva linn Linnamajandusameti kaudu (edaspidi

2-18-2176 9

„üürileandja“) ja MTÜ Otsuseotsija (edaspidi „üürnik“) äriruumi üürilepingu nr 1/783 (hagi lisa nr 35). Üürilepingu kohaselt leppisid pooled kokku, et üürileandja annab tähtajatult üürnikule tasu eest kasutamiseks lepingus sätestatud tingimustel Narvas, Xi , 2. korrusel ruumid x üldpinnaga 307,9 m², üürnik aga kohustus selle eest tasuma üüritasu. Üürileandja on andnud üüritud asja üür- nikule üle. Ruumide omanik on Narva linn. Üürileping on üles öeldud, mida ei ole vaidlustatud. Üürilevõtja ei ole üüripinda vabastanud.

Vastus vastuhagile

36. MTÜ Otsuseotsija palub jätta vastuhagi rahuldamata. Vastuse kohaselt jääb kostja (hageja põhihagis)oma hagiavalduses ning kostja vastusele varasemas menetluses esitatud 20.04.2018 kirjalike seisukohtade juurde.

Kohtuistungid

37. 15.11.2018. a kohtuistungil leidis MTÜ Otsuseotsija (edaspidi põhihagis hageja), et le- ping poolte vahel ei ole lõpetatud. Võlgnevuse suhtes saab öelda, et võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu. Narva linn on aktsepteerinud iga kord hageja ettepaneku ruumide parandami- seks ja investeeringute kohta. OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kulutas remondile kokku 1 541 152 Eesti krooni, millest Narva linn aktsepteeris 1 284 293.32 Eesti krooni, s.o 82 081.30 eurot. OÜ Sotsiaalne Õppekeskus on nõude loovutanud hagejale. Vastavalt TsÜS §-le 149 on seadusest tu- leneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest.

Kostja esindaja selgituste kohaselt oli 23.08.2017 esitatud ülesütlemise taotlust ei ole vaidlusta- tud, seega on see jõus. Narva linnas kehtib linnavara kasutusse andmise kord, siis linnavara an- takse kasutusse juhul kui vara ei kuulu võõrandamisele, avaliku enampakkumise alusel ja enam- pakkumisel ei saa osaleda isikud, kelle poolt oli rikutud linnavara kasutamise reeglid. Seega on hageja leping lõpetatud sel põhjusel, et hageja on rikkunud temaga varem sõlmitud lepingud. Kui hageja loovutas selle nõude edasi, siis selle nõude suhtes kehtib aegumistähtaeg. Enne kohtusse pöördumist aegumistähtaeg on juba aegunud.

38. 25.03.2019. a kohtuistungil hageja esindaja selgituste kohaselt on küte ja vesi välja lülita- tud, kuid kõike on võimalik taastada. Leping on üles öeldud, kuid hageja on teinud investeeringud, mida kostja ei ole hüvitanud. MTÜ-le Otsuseotsija plaanis oli jätkata ruumide kasutamist, kuid suureks üllatuseks lõpetati kommunaalteenuste osutamine ja lõpus pitseriti ruumid. Kostja ei ole kordagi võimaldanud hagejal oma vara ära võtta. Remondi teostas Sotsiaalne Õppekeskus. Linn aktsepteeris lepingu Sotsiaalse Õppekeskuse OÜ kasuks. Kui leping on lõppenud, siis vara peab olema tagastatud. Kui üürnikul poolt oli tehtud parandusi, siis üürilepingu puhul ta võib esitada nõude paranduste hüvitamisest (VÕS § 226 lg 1) Kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väär- tus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

Kostja leiab, et hageja ei vaidle lepingu ülesütlemise vastu, aga viitab sellele, et seoses ülesütlemi- sega on tal tekkinud hüvitamise nõude linna vastu. Üürileping on lõppenud, seega hagejal tekkis kohutus vabastada ruumid, luid ruumid on vabastamata. Antud ehitis on planeeritud nüüdseks rii- gigümnaasiumile. Hagejale on mitu korda teatatud, et ta peab vabastama ruumid. Pitser oli pandud pärast seda, kui hageja loobus oma asjade äravõtmisest. Juhul kui hageja nimetab päeva, millal ta on valmis ära võtta oma asju ruumidest, siis kostja kaasab selleks kõik abinõud. Seadus ei kohusta

2-18-2176 10

üürileandjat remondi maksumust hüvitama, vaid kohustab hüvitada väärtuse suurenemist. Selleks peab olema tuvastatud vahe. Kui isik tegi remondi, siis temal tekkis õigust esitada nõude hüvitise määramisest teatud aega jooksul peale lepingu lõpetamist. Kuid tähtaeg on juba möödunud. Re- monditööd tegi kolmas isik, hiljem nõuded loovutati. Nõude loovutamise lepingust näen, et Sot- siaalne õppekeskus, kes on teine isik, loovutab Otsuseotsijale nõudeid. Sotsiaalse Adaptatsiooni keskus taotles ehitusloa andmist, kuid antud tööd teostati Sotsiaalse Adaptatsiooni keskuse huvi- des. Nõude loovutamise leping on sõlmitud juba peale seda, kui aegumistähtaeg on möödunud.

Lõplikud seisukohad

39. Hageja jääb esitatud seisukohtade ja tõendite juurde. Hageja juhib tähelepanu, et ulatusli- kud remondi tööd on teostatud kostja nõusolekul. Hageja nõue ei ole aegunud.

40. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud tõenditest ja menetluses esitatud väidetest tuleneb, et parenduste eesmärgiks oli OÜ Sotsiaalne Õppekeskus majandustegevuse arendamine. Parenduste tulemusena sai OÜ Sotsiaalne Õppekeskus õpperuumid, mis võimaldasid OÜ-l Sotsiaalne Õppe- keskus tegeleda töötute õpetamisega. Hageja ei selgitanud kohtueelses menetluses ega kohtume- netluses esitatud dokumentides, kuivõrd on OÜ Sotsiaalne Õppekeskus tegevuse arendamine Nar- va linna huvides. Kostja ei kiitnud hageja parendusi kunagi heaks.

28.12.2016. a ülesütlemisavalduses ütles Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Amet üles OÜ Sotsiaalne Õppekeskus ja Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti va- hel 11.09.2009 sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 1/517 alates 01.03.2017. Seoses sellega hakkas hageja nõue üürniku kulutuste hüvitamise kohta kulgema 01.03.2017 ja lõppes 01.09.2017. Hage- ja esitas hagivalduse alles 09.02.2018. Seoses sellega on antud nõude suhtes kehtestatud aegumis- tähtaeg möödunud enne hagiavalduse esitamist. Kostja taotleb jätkuvalt aegumistähtaja kohalda- mist. Vastuhagi suhtes hageja ei vaidle sellele vastu, et ruumide valdamise aluseks olev üürile- ping on lõpetatud ja hagejal puuduvad igasugused õiguslikud alused selleks, et kostja vara jääks hageja valdusesse.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

41. Kohus tutvunud tsiviilasjas esitatud tõenditega, esitatud nõudega, kuulanud ära menetlus- osalised, leiab, et MTÜ Otsuseotsija nõue tuleb jätta rahuldamata ja Narva linna nõue tuleb rahul- dada.

Esmalt annab kohus hinnangu, kas hagejal on nõue kostja vastu ning seejärel aegumise küsimuse- le.

42. Kostja leiab esimeses vastuses, et hagejal puudub kostja vastu nõue, kuna OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus puudus nõue, mida loovutada. 43. Kohtule esitatud nõude loovutamiseks (I kd, lk 33-34) sõlmisid OÜ Sotsiaalne Õppekes- kus ja MTÜ Otsuseotsija 25.10.2017 sõlminud nõude loovutamise lepingu, mille kohaselt tuleneb nõue nõude loovutaja ja Narva Linnavalitsuse vahel 11.09.2009 sõlmitud äriruumi üürilepingust 1/157. Nõude loovutaja on teinud äriruumides remonttöid 98 497,56 euro eest.

44. Kostja märgib vastuses, et kostja ei ole OÜ-le Sotsiaalne Õppekeskus ruumide paranduste või muudatuste tegemiseks nõusolekut andnud. Üürilepingu p 4.2.5 kohaselt tuli üürnikul eelnev nõusolek saada ning p 4.2.8 kohaselt on üürnik kohustatud tegema jooksvat remonti.

2-18-2176 11

45. Kohtule hageja esitatud kohtuvälise nõudekirja (I kd, lk 36-40) kohaselt on OÜ Sotsiaalne Õppekeskus teinud perioodil 2009-2010 üüritud ruumides ulatusliku remondi summas 98 497,56 eurot, mille tegemise on kostja kiitnud heaks. Nõue on loovutatud hagejale, seega on hagejal õi- gustatud alus nõuda remontööde maksumuse hüvitamist. Samuti on kohtule esitatud tõendid (I kd, lk 49, 83), mille kohaselt küsis 27.05.2009 vaidlusalustes äriruumides remontööde tegemiseks luba MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus. Remontööd, mida sooviti teha, hõlmasid elektrivarus- tuse, veevarustuse, ventilatsiooni ja tuletõrjesignalisatsiooni projekte. Seega oli tegemist ulatusli- ke remontöödega. Kostja andis 02.06.2009 nimetatud remonttöödeks heakskiidu (I kd, lk 50, 84). Nõusolekus märgib kostja, et nimetatud remonttööd tehakse taotleja huvides ning kulutuste hüvi- tamine ei ole nende poolt ette nähtud.

46. 11.09.2009. a üürilepingu ja 21.12.2009. a üürilepingu muudatuste kokkuleppe kohaselt asus OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kasutama samu ruume, mida eelnevalt kasutas tasuta MTÜ Sot- siaalse Adaptsiooni Keskus (I kd, lk 53-58; 87-91). MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskuse poolt on kostjale 07.05.2010 edastatud taotlus (I kd, lk 97), milles teavitatakse, et neil puuduvad nõu- deid Narva Linnavalitsuse vastu, tunnistatakse, et pooltevaheline tasuta üürileping lõppes kokku- leppel ning palub võtta ruumidesse x tehtud investeeringud OÜ Sotsiaalse Õppekeskuse investee- ringute arvele. 16.12.2010 on OÜ Sotsiaalne Õppekeskus ja MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni keskus pöördunud taotlusega Narva Linnavalitsuse poole (I kd, lk 105), milles taotletakse, et Nar-va Lin- navalitsus arvestaks investeeringuid, mille on teinud OÜ Sotsiaalne Õppekeskus kui ka MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus summas 1 541 152 Eesti krooni (ilma käibemaksuta 1 284 293 krooni). Narva Linnavalitsus on pöördumiste peale vastanud 15.02.2011 (I kd, lk 107), kus teavi- tatakse, et kulud võetakse teadmiseks summas 1 284 293,32 krooni.

47. VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutami- seks või asja mõistlikuks majandamiseks.

48. Kohtule esitatud tõendite kohaselt on nõusolekut küsinud MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus, kellel onsee ka antud. MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskus (edaspidi MTÜ) on üüri- leandjale (kostjale) esitanud taotluse, et viimane loeks muudatuste ja parenduste kulud OÜ Sot- siaalse Õppekeskuse investeeringuteks. Kostja on need investeeringud teadmiseks võtnud, kuid ei ole selgelt ja ühemõtteliselt vastanud, et loeb need investeeringud OÜ Sotsiaalse Õppekeskuse (edaspidi OÜ) kuludeks.

49. Kuna nõusoleku küsis MTÜ kui üürnik, oli temal ka õigus nõuda kulude hüvitamist VÕS § 286 lg 1 alusel. Samal ajal kinnitas MTÜ kostjale 2010. aastal, et tal nõudeid kostja vastu ei ole. Samas taotles MTÜ, et tema kulusid arvestatakse OÜ investeeringutena. Kohus jubib tähelepanu, et taotlust ja teavitust ei saa lugeda nõude loovutamiseks. Nõude loovutamine võib küll toimuda võlgniku nõusolekuta (VÕS § 164 lg 1), kuid sellest tuleb teavitada võlgnikule (VÕS § 170). Ko- hus möönab, et nõude loovutamine ei pea olema ilmtingimata kirjalik, kuid võlgnikule peab ole- ma selge, kes on võlausaldaja. Antud juhul on MTÜ teavitanud, et tal nõudeid kostja vastu ei ole, kuid ei taotlenud, et tema kulutusi loetakse OÜ investeeringuteks. Seega ei selgu taotlusest, et MTÜ on nõude loovutanud OÜ-le.

Kohus leiab, et asjas ei ole tuvastatud, et OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek. Samuti ei ole tuvastamist leid- nud, et nõudeõigus tekkis MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskuse poolt saadud nõusoleku alusel.

2-18-2176 12

Kuna seaduseandja on ette näinud võimaluse paranduste tegemise ka ilma nõusolekuta, saaks OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt loovutatud nõudele kohaldada VÕS § 286 lg 2 ehk võimalust kulu- tuste hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise alusel.

50. VÕS § 1018 lg 1 sätestab, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodus- tatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tege- ma, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tu- lenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline.

51. Antud juhul leiab hageja, et kostjat on remonttöödest teavitatud ja kostja on need ka heaks kiitnud. Kohtule esitatud tõenditest kostja heakskiitu nähtu. Kostja on vastuses investeeringud teadmiseks võtnud (I kd, lk 107, 108), mida ei saa lugeda heakskiiduks. Seejuures on oluline, et käsundita asjaajamist saab VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõttes heaks kiita muu hulgas kaudse tahteaval- dusega TsÜS § 68 lg 3 mõttes. Kaudse tahteavalduse puhul isik otseselt ei avalda küll oma tahet luua õiguslikke tagajärgi, kuid tema käitumisest võib välja lugeda, et ta soovib olla õiguslike ta- gajärgedega seotud. Kohtule esitatud tõendid (kostja vastus kohtuvälisele nõudele; üürilepingu ülesütlemine) ei tõenda, et kostja soovis olla seotud nimetatud õiguslike tagajärgedega ning et mingilgi viisil oleks väljendatud heakskiitu OÜ Sotsiaalne Õppekeskus remonttööde suhtes.

52. Kohus leiab, et MTÜ Sotsiaalse Adaptsiooni Keskuse nõue ei olnud OÜ-le Sotsiaalne Õppekeskus üle läinud, kuna nõuet ei olnud selgelt loovutatud. Kostja ei pidanud aru saama, et nõudeõigus on üle läinud, kuna MTÜ taotles ainult investeeringute lugemist OÜ bilanssi, kuid jäi arusaamatuks, mis põhjusel ja alusel. Seega puudus OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus kostja nõusolek sellises ulatus muudatuste ja parandustööde tegemiseks. Kui aga võtta aluseks käsundita asjaaja- mise alusel hüvitamise kohustus, leiab kohus, et soodustatud isiku heakskiitu selleks ei olnud. Juba üürilepingus märkis kostja, et OÜ Sotsiaalne Õppekeskus teeb remonttööd omal kulul.

53. Eeltoodust lähtuvalt puudus OÜ Sotsiaalne Õppekeskus nõue, mida hagejale loovutada, mida viimane saaks kostja vastu maksma panna.

Kostja leiab, et kui nõue hagejal oligi, on see aegunud.

54. Olenemata sellest, et kohus leiab, et nõuet ei olnud, annab kohus hinnangu ka aegumise suhtes. Isegi kui arvestada, et OÜ-l Sotsiaalne Õppekeskus oli nõue, mida loovutada, leiab kohus, et see nõue oli aegunud. Khtule esitatud tõendite kohaselt oli OÜ Sotsiaalne Õppekeskus ja Narva Linnavalitsuse vahel sõlmitud 11.09.21009 tähtajatu üürileping, mis on 28.12.2016 üürilepingu ülesütlemis avaldusega üles öeldud (I kd, lk 59) alates 01.03.2017.

55. Poolte vahel ei ole vaidlust, et pooled oleks nimetatud lepingut vaidlustanud. Samuti ei ole vaidlust, et üürnik oleks lepingu kätte saanud. Kuna OÜ Sotsiaalne Õppekeskus ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud, on ülesütlemine kehtiv ja joius. Ülesütlemise avalduse alusel tuli üür- nikul üüripind vabastada 01.03.2017 kell 10.00. Sellest ajast poolte vahel üürisuhteid ei ole.

56. VÕS § 338 lg 1-3 kohaselt üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse ära- võtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab as- ja tagasisaamisest. Üürniku nõuete aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest. Koos asja tagasi-

2-18-2176 13

saamise nõudega aegub ka üürileandja nõue üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamiseks. Hageja leiab, et TsÜS § 149 alusel kohaldub kümne aastane aegumise tähtaeg, kuna tegemist on teost hoidumise nõudega ning Riigikohus on leidnud (3-2-1-57-13), et käsundita as- jaajamise aegumise tähtaeg on kümme aastat.

57. Kostja leiab, et kohaldada tuleb VÕS sätteid, mille alusel on aegumine kuus kuud ning hageja leiab, et kohalduvad TsÜS sätted, mille kohaselt on aegumine kümme aastat.

VÕS § 338 lg 1 kommentaaride järgi kehtib asja halvendamisest või muutmisest tulenevatele nõuetele lühendatud aegumistähtaeg. TsÜS kommentaaride järgi kehtib lühendatud aegumistäht- aeg ainult üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise nõudmisel ning muudele nõuete- le kehtib TsÜS § 146 lg 1. Riigikohus on otsuses (13.03.2013) leidnud, et VÕS § 338 lg-s 1 nime- tatud aegumistähtaeg kehtib nii VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamise nõudmisel kui ka VÕS § 286 lg 2 järgi üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudele käsundita as- jaajamise sätete alusel (RKTKo 3-2-1-9-13 p 12).

Seega VÕS § 338 lg-s 1 sätestatud lühendatud aegumistähtaega tuleb vaadata laiendavalt ka kä- sundita asjaajamise puhul ning kuuekuuline aegumistähtaeg hakkab kulgema üürilepingu lõppe- misest alates. Antud juhul alates 01.03.2017, seega aegumistähtaeg lõppes 01.09.2017. Nõude loovutamine toimus 25.10.2017, seega ajal, kui OÜ Sotsiaalne Õppekeskus nõue kostja vastu oli juba aegunud. Kohus selgitab, et seaduseandja on näinud üürilepinguliste suhete puhul lühenda- tud tähtaja poolte õiguste kiiret väljaselgitamise vajadust silmas pidades. Lühendatud hagi aegu- mistähtaeg üürilepingu puhul on mõistlik lähtuvalt sellest, et selgitada kiiresti välja üürilepingu poolte igasuguseid pretensioonid ja kahjud ning operatiivselt realiseerida üürisuhtest tulenevad õigused.

Kohus juhib tähelepanu, et aegumistähtaeg ei hakka kulgema ajast, kui MTÜ Otsuseotsija ja kost- ja vahelised üürilepingu suhted lõppesid, st. 27.12.2017. Antud juhul omandas hageja nõude, mil- le aegumistähtaeg lõppes 01.09.2019. Nõude loovutamine ei loo seaduse mõistes olukorda, kus aegumistähtaeg peatuks, mistõttu aegunud nõue ei saa aegumise suhtes uut tähtaega. Hageja ja kostja vahel 29.01.2017 sõlmitud üürilepingust nr 1/783 tulenevad nõuded hakkasid aeguma üüri- lepingu lõppemisest. Kuid OÜ Sotsiaalne Õppekeskuse ja kostja vahelised üürilepingulised tingi- mused ei saanud kuidagi üürilepingule nr 1/783 osaks. Seega on need üürilepingud kaks erinevat lepingut ning meil on erinevad aegumistähtajad.

58. Eeltoodu alusel leiab kohus, et OÜ Sotsiaalne Õppekeskus poolt nõue oli aegunud, mistõt- tu tuleb hageja nõue kostja vastu jätta rahuldamata.

VASTUHAGI

59. Narva linn esitas OÜ Otsuseotsija vastu vastuhagi, milles taotles välja nõuda ebaseadusli- kust valdusest aadressil Xi teise korruse ruumid nr xning kohustada MTÜ-d Otsuseot-sija üle andma need Narva linnale. 60. MTÜ Otsuseotsija selgitab vastuses, et keeldub ruumide üleandmisel VÕS § 110 lg 1 , kuna Narva Linnavalitsusel on võlgnevus, mida ei ole senini hüvitatud, siis seaduseandja annab võimaluse seni keelduda üüripinna vabastamisest, kuni nõue saab täidetud.

61. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausal- daja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav

2-18-2176 14

seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevaheli- sest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest.

Kohus märgib, et eelnevalt on tuvastatud, et MTÜ Otsuseotsija nõue, mis tulenes nõude loovuta- misest on aegunud. Seega ajaks kui MTÜ Otsuseotsija ja Narva linna vahelised üürisuhted lõppe- sid, puudub MTÜ Otsuseotsijal võimalus tugineda VÕS § 110 lg 1 sättele ning sellel alusel jätta Narva linna omandis olevad üüriile antud ruumid vabastamata.

120. Kuna MTÜ Otsuseotsija üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, on leping jõus, mistõttu on Narva linnal õigus nõuda üüripinna vabastamist. Kuna Narva linn on üüripinnad pitseerinud (II kd lk 7), tuleb pooltel teha koostööd ja kokku leppida, millal saab MTÜ otsuseotsija siseneda ruumidesse, et oma vara sealt ära viia.

MENETLUSKULUD

TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Antud juhul jättis kohus MTÜ Otsuseotsija hagi rahuldamata ning rahuldas Narva linna vastuha- gi. Seega jätab kohus menetluskulud MTÜ Otsuseotsija kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

(digitaalallkiri) Andres Hallmägi kohtunik