2-18-471/38 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr: 2-18-471

1(13)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Liis Arrak ja Vahur-

Peeter Liin

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. oktoober 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-471

Tsiviilasi

MIVI OÜ hagi aktsiaseltsi ASWEGA vastu 7584 euro ja

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 6. veebruari 2019 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

8190 eurot 82 senti

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MIVI OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant) MIVI OÜ (registrikood 14289004),

esindajad juhatuse liige VG ja lepinguline esindaja Vassili

Kosteitšuk

Kostja (vastustaja) aktsiaselts ASWEGA (registrikood

10097265), esindaja vandeadvokaadi abi Kaspar Koppel

Istungi toimumise aeg

19. september 2019

Istungil osalenud isikud

Apellandi ja lepinguline esindaja Vassili Kosteitšuk ning

vastustaja esindaja vandeadvokaadi abi Kaspar Koppel

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 6. veebruari 2019 otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Tsiviilasi nr: 2-18-471

2(13)

3. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta hageja, MIVI OÜ

kanda.

4. Rahuldada

aktsiaseltsi

ASWEGA

taotlus

apellatsioonimenetluses

kantud

menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks osaliselt.

5. Määrata kindlaks MIVI OÜ poolt aktsiaseltsile ASWEGA hüvitatavate

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude suurusena 1308 eurot, mis kuulub

960 euro ulatuses hüvitamisele ringkonnakohtu 30. aprilli 2019 määruse alusel kohtu

deposiitkontole tasutud tagatise arvel.

6. Mõista MIVI OÜ-lt aktsiaseltsi ASWEGA kasuks välja apellatsioonimenetluses

kantud menetluskulude katteks 348 eurot.

7. Välja mõistetud menetluskulude summalt tuleb MIVI OÜ-l tasuda aktsiaseltsile

ASWEGA

viivist

alates

käesoleva

otsuse

jõustumisest

kuni

täitmiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. MIVI OÜ (hageja) esitas 10. jaanuaril 2018 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi

ASWEGA (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 7584 eurot ning

põhivõlalt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 10. jaanuarist 2018 kuni

põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt avaldati 2017. a juulis www.city24.ee kinnisvaraportaalis

kuulutus Tallinnas Mere pst 4 asuvate ruumide (233 m2) üürimiseks. Ruumid sobisid

kuulutuse kohaselt ka külalismajutuseks. Hageja soovis avada Tallinna kesklinnas hostelit

majutusteenuste pakkumiseks. Enne üürilepingu sõlmimist teavitas hageja kostja esindajat,

et hageja soovib kasutada üüriruume majutusteenuste osutamiseks hostelina. Kostja kinnitas,

et üüriruume võib sellel otstarbel kasutada.

10. juulil 2017 sõlmitud üürilepinguga (üürileping) andis kostja hagejale üürile Tallinnas

Mere pst 4 asuva B-hoone IV korrusel asuva mitteeluruumi netopinnaga 232,2 m2 (ruumid).

Tsiviilasi nr: 2-18-471

3(13)

Üürilepingu p 1.1 alapunkti c kohaselt oli ruumide kasutamise sihtotstarve "äriruumid, peo-

ja majutusteenus". 19. juulil 2017 koostatud akti alusel andis kostja hagejale üle ruumide

ukse võtmed ning 17. juulil 2017 tasus hageja kostjale üürilepingu p 1.4.2 alusel ettenähtud

ettemaksu 3000 eurot ja p-ga 7.1 ettenähtud tagatise 3000 eurot. Vastavalt üürilepingu p-le

1.4.5 pidi hageja kahe kuu jooksul tegema ruumides majutusteenuste osutamiseks vajalikke

remondi- ja ehitustöid. Enne ehitustööde teostamist tellis hageja vastava projekti EpoGlypH

OÜ arhitektibüroost

(arhitektuuribüroo). Projekti

koostamise eest tasus hageja

arhitektuuribüroole kokku 1284 eurot.

Projekti koostamise käigus teatas arhitekt hagejale, et ruumide kasutamine majutusteenuste

osutamiseks ei ole ilma hoone kasutamise otstarvet muutumata võimalik, hoone ametlik

kasutamise otstarve on büroohoone. Majutusteenuste osutamiseks on vaja muuta hoone

otstarve majutushooneks (s.o hotelliks või hosteliks). Sihtotstarve muutmine eeldab

täiendavate kulude kandmist, mahuka dokumentatsiooni vormistamist, ehitus- ja kasutusloa

taotlemist ning täiendavate ehitustööde teostamist. See on aeganõudev protsess, mis võib

kesta aastaid. Ehitus- ja kasutusloa taotlemine on ainult hoone omaniku, s.o kostja,

pädevuses.

Hageja teatas eeltoodud asjaoludest kostjale. Kostja lubas probleemi lahendada ja ehitusloa

hankida. Ehitusloa saamiseks tegi kostja esindaja teatud samme, pöördudes vastavate

ametkondade poole. Vaatamata sellele ei ole kostja ehitusluba saanud ega hoone kasutamise

otstarvet muutnud. Asjaolu, et kostja oli probleemist ja enda vastutusest selle lahendamise

eest teadlik, kinnitab mh see, et pärast probleemi ilmnemist ei ole kostja ühtegi üüriarvet

hagejale esitanud, kuigi lepingu tingimuste kohaselt pidi ta üüriarved alates 2017. a augustist

igakuiselt esitama.

Alates üürilepingu sõlmimisest kuni hagi esitamiseni puudus hagejal võimalus plaanitud

remondi- ja ehitustöid üüriruumides teostada ning ruume lepinguga ettenähtud eesmärgil

kasutada.

Hageja leiab, et ülalkirjeldatud asjaolusid arvestades on kostja üürilepingut oluliselt rikkunud

ning hagejal oli õigus üürilepingust taganeda või üürileping üles öelda. Hageja on seda

kostjale 18. oktoobril 2017, 21. oktoobril 2017 ja 4. detsembril 2017 saadetud avaldustega ka

teinud. Viimases avalduses teatas hageja (alternatiivselt) veel üürilepingu tühistamisest

olulise eksimuse tõttu (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 1 ja § 92 lg-d 1–3).

Kostja on tegutsenud vastuolus hea usu põhimõttega, andes hagejale tõele mittevastavat

informatsiooni ning varjates tahtlikult hageja jaoks olulise tähtsusega asjaolusid.

Kostja poolt 18. detsembril 2017 ettevalmistatud akti alusel tagastas hageja kostjale ruumide

võtmed.

Hageja nõuab lepingu alusel üle antud 6000 euro tagastamist. Lisaks on kostja tekitanud

hagejale kahju sellega, et hageja on arhitektuuribüroole projekti eest tasunud 1284 eurot

(kasutud kulutused). Samuti oli hageja sunnitud kostja lepingurikkumise tõttu kasutama

õigusabi, mistõttu hageja nõuab Perejurist OÜ-le konsultatsiooni eest tasutud 160 euro ja

ülalmärgitud 4. detsembri 2017 avalduse koostamise eest tasutud 140 eurot hüvitamist.

KOSTJA VASTUVÄITED

Tsiviilasi nr: 2-18-471

4(13)

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

Poolte tahe oli lepingu sõlmisel see, et kostja annab hageja kasutusse ruumid, mida hageja

saab oma äranägemisel ümber ehitada. Üürilepingu punktide 1.4.5, 1.4.6 ja 3.2.9 järgi oli

hageja kohutuseks ehitida ruumid välja, teha ruumides remonttöid ja suhelda otse kohaliku

omavalitusega seoses ehitustegevusega ning korraldada vastavate lubade hankimine. Hageja

pidi kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud kandma ise. Seega hageja

üüris teadlikult kostjalt ruumid, mis tuli enne äritegevuse alustamist eelnevalt välja ehitada.

Veebilehel www.city24.ee avaldatud kuulutuse järgi anti üürile äripind. Kuulutuses

täpsustati, et pind sobib külalismajutuseks, teeninduseks, kontoriteks. Kuulutuses oli viide

lisainformatsiooni küsimiseks. Järelikult oli juba kuulutuse kohaselt selge, et antakse üürile

äripind, mida on võimalik kasutada mitmel eri otstarbel. Kuna üürilepingu kohaselt tuli

ruumid hagejal endal välja ehitada, siis hagejale pidi olema selge, et hageja saab valida

ruumide kasutusotstarbe ning see kooskõlastada kohalikus omavalitsuses. Nii oli ka

üürilepingu kohaselt üüriruumidel mitu erinevat otstarvet.

Tõendamata on hageja väide, et kostja kinnitas enne üürilepingu sõlmimist, et üüriruume võib

kasutada majutusteenuste osutamiseks hostelina. See on vastuolus ka üürilepingus

kokkulepituga.

Hageja tutvus ruumidega enne lepingu sõlmimist ja kinnitas nende sobivust. Hagejal oli

piisavalt võimalusi tutvuda kõikide vajalike avalike andmebaasidega ning üüriruumidega

enne üürilepingu sõlmimist. Ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis on hageja selgelt

kinnitanud, et on hoonega tutvunud ja see vastab hageja nõuetele. Seega on hageja etteheited

täielikult arusaamatud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kohaliku omavalitsusega suhtlemine oli üürilepingu järgi hageja kohustus ning kostja üksnes

abistas hagejat heast tahtest. Kostja palus hagejal ja tema arhitektil esitada

Muinsuskaitseametile fotomontaaži evakuatsiooni redeli paigaldusest ja Päästeametile

evakuatsiooni redeli vastavussertifikaat. Need olid väga lihtsad juhised, mille täitmine oleks

pidanud olema hagejale kergesti saavutatav ilma märkimisväärsete kulutusteta. Hageja

väidetest ei selgu, kas hageja täitis neid juhiseid ja suhtles Muinsuskaitseameti ning

Päästeametiga.

Arveid ei ole kostja hagejale esitanud seetõttu, et pooled pidasid läbirääkimisi ning kostja

lootis vaidluse lahendada kokkuleppel.

Kostja hinnangul ei olnud üürilepingust taganemiseks ega selle ülesütlemiseks alust ning

hageja poolt 18. ja 21. oktoobril 2017 ning 4. detsembril 2017 esitatud avaldustel puudub

õiguslik toime. Ruumid vastavad üürilepingule. Lisaks oleks hageja kaotanud õiguse

lepingust taganemiseks VÕS § 277 alusel. Mõistlik aeg taganemiseks on möödunud.

Hageja väited seoses üüriruumide sihtotstarbe muutmisega on tõendamata. Hageja on

väitnud, et kasutamise otstarbe muutmiseks on vaja taotleda Tallinna Linnaplaneerimise

Ametilt (TLPA) ehitusluba ja kasutusluba, mis on väidetavalt ainult kostja pädevuses.

Sihtotstarbe muutmise ja ehitusloa taotlemisega seonduvat ei ole hageja tõendanud. Hagile

lisatud TLPA 19. oktoobri 2017 kirjast ei nähtu kohustust muuta üüriruumide sihtostarvet.

Kirjas TLPA üksnes selgitab, et ehitustööde tegemisel, mis kvalifitseeruvad ehitise

ümberehitamiseks, tuleb esitada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba. Samas TLPA märgib, et

Tsiviilasi nr: 2-18-471

5(13)

vajadusel saab hooneosa sihtotstarvet muuta ka kasutusteatisega. Eelnimetatud kiri ei tõenda,

et ruumides ei ole kunagi võimalik avada majutusasutust.

Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks pöördunud kostja või TLPA poole sooviga muuta hoone

sihtotsarvet ja saanud sellele eitava vastuse. Üürilepingu p-de 1.4.5, 1.4.6 ja 3.2.9 kohaselt

tuli hagejal teha ehitustöid, mistõttu ehitustööde tegemine oli hagejale teada juba üürilepingu

sõlmimise hetkel. Hageja ei ole tõendanud, et kasutusteatis on äärmiselt mahukas dokument

ning selle menetlemine võtab aastaid ja nõuab suuri kulutusi. Samuti on arusaamatu, mis

põhjusel hageja nõustus üürilepingus üüriruume välja ehitama ja korraldama vastava

dokumentatsiooni vormistamise, kui hageja hinnangul on tegemist liialt pika ja kuluka

protsessiga. Hageja pidi arvestama võimaliku rahalise ja ajalise kuluga.

Kostjale on ka arusaamatu, millised on need väidetavalt ebatõesed andmed, mis kostja

hagejale avaldas. Asjaolu, et majutusteenuste osutamiseks tuli teha ehitustööd ja hankida

kohaliku omavalitsuse kooskõlastused, oli hagejale teada enne üürilepingu sõlmimist. Seega

hageja väited kostja poolsete kohustuste rikkumise kohta on ainetud.

Lepingu tühistamise aluseid kostja hinnangul ei esine ning isegi kui esineks, siis hagejal ei

oleks õigust tehingut tühistada. Hageja peab ise teadma, millistele tingimustele vastavaid

ruume ta oma äritegevuses vajab. Seega ei ole TsÜS § 92 lg 5 alusel hagejal õigust tehingu

tühistamist nõuda. Kostjale teadaolevalt on võimalik üüriruumide ümberehitamisel neid

kasutada majutusasutusena. Hageja on ise pidanud üürilepingut varem kehtivaks, sest hageja

on esitanud 18. ja 21. oktoobril 2017 taganemisavaldused.

Hageja nõuab kahju hüvitamist, kuid ei ole tõendanud maksete tegemist kahju hüvitamise

aluseks olevate arvete alusel. Lisaks ei ole hagejal õigust nõuda kahju hüvitamist, sest kostja

ei ole rikkunud üürilepingut ning hagejal puudub õigus tehingu tühistamiseks. Seega tuleb

hageja kahju hüvitamise nõuded jätta rahuldamata. Kostja märgib samuti, et tema vastutus

üürilepingu rikkumise korral on üürilepingu p 1.4.4. kohaselt piiratud ühe kuu üüri summaga.

Kostja ütles VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel üürilepingu üles alates 18. detsembrist 2017, sest MIVI

OÜ ei täitnud üüri maksmise kohustust.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis 6. veebruari 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata. Kostja

menetluskulud jättis kohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja menetluskulude katteks

välja 1848 eurot. Otsuses märgitu kohaselt tuleb hagejal tasuda kostjale väljamõistetud

menetluskulude summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates lahendi

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Hageja menetluskulud jättis kohus hageja enda

kanda.

Maakohtu hinnangul oli poolte vahel 10. juulil 2017 sõlmitud üürileping VÕS § 271

tähenduses. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et ruumid ei vasta majutamisasutuse

tingimustele ja seal ei tohi majutusteenust osutada. Kohus nõustus hageja väitega, et

City24.ee veebilehel avaldatud kuulutuse järgi sobisid ruumid ka külalismajutuseks. Samas

nähtus sellest kuulutusest, et tegemist on äripinnaga, mis tähendab, et hagejale kui

majanduskutsetegevuses tegutsevale ettevõtjale pidi olema selge, et ruumid, mida üürile

soovitakse anda, on äripinnad, kuid need on sobivad ka külalismajutuseks. Eeltoodu tähendas

kohtu arvates seda, et kuulutusest on võimalik aru saada, et ruume võib kasutada mitmel

Tsiviilasi nr: 2-18-471

6(13)

otstarbel ja märgitud kuulutusest ei nähtu, et üürile antakse ruume, mille otstarve oleks vaid

majutusteenus.

Üürilepingu p-s 1.1 on fikseeritud ja kokku lepitud samad ruumide kasutamise otstarbed, mis

ülalmainitud kuulutuses.

Üürilepingu p-de 1.4.5 ja 3.2.9 põhjal luges kohus tõendatuks kostja väite, et hageja sai

ruumid oma kasutusse ja tal oli õigus ja kohustus ruumid vastavalt oma äranägemisele ja

vajadustele ümber ehitada, suhelda seoses ehitustegevusega vahetult vastavate ametiasutuste,

kohaliku omavalitsusega ning korraldada ise vastavate lubade hankimine. Hageja, soovides

hakata kasutama lepingus nimetatud ruume, mille otstarve oli mitte üksnes majutusotstarve,

vaid ka äri- ja peoruumide teenuse osutamine, pidi kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega

seonduvad kulud ning riskid kandma ise. Seega pidi hageja professionaalse ettevõtjana

mõistma ka ehitustegevuseks vajalike dokumentide hankimisega seotud kulusid ja

asjaajamist. Hageja üüris kohtu hinnangul teadlikult kostjalt ruumid, mis tuli enne

äritegevuse alustamist eelnevalt välja ehitada, vastavad kooskõlastused, load isa hankida ja

ise suhelda selle jaoks ametiasutuste, kohaliku omavalitusega. Kohtu hinnangul ei lähtunud

lepingust, et need kooskõlastused ja load oleks kohustututud hankima üürileandja, st et kostja

kohustus oleks olnud kohandada ruumid hagejale.

Kohtu hinnangul ei olnud tõendatud hageja väide, et üüritud ruume ei tohi kasutada

majutuseks. Hageja esitatud TLPA 20. novembri 2017 kirjast ei nähtu, et kohalik omavalitsus

keelaks ruume majutusasutusena kasutamast või keelduks kasutusotstarbe muutmisest.

Viidatud kirjas on selgitatud, et ruumide otstarve on määratletud "büroohoone" ja "kasiino",

ent märgitu ei tähenda seda, et ruume ei või kasutada majutuseks. Kirjas selgitatakse hagejale,

millised õigused hagejal on ning et kui on vaja teha ümberehituslikke töid, siis tuleb seda

teha kooskõlas seadustega. Lisaks on hagejale selgitatud, kuidas ja millal on vaja esitada

kasutusteatis. Linn on täitnud selgitamiskohustust eesmärgiga, et hageja tegevus ja vajadusel

küsitav kasutusteatis vastaks ehitusseadustiku (EhS) § 50 lgtele 1, 3 ning § 7 lg-tele 1 ja 2.

Tõenditest ei nähtu, et hageja oleks taotlenud kostjalt või linnalt vastavaid nõusolekuid või

lube, millest kostja või linn oleksid keeldunud.

Eeltoodu alusel leidis kohus, et kostja ei ole rikkunud üürlepingust tulenevaid kohustusi, sh

VÕS § 276 lg-s 1 sätestatut, samuti ei ole kostja esitanud hagejale valeandmeid selle kohta,

et ruume saab kasutada majutustegevuseks (VÕS § 14 lg-d 1 ja 2). Hagejal ei olnud õigust

VÕS § 277 lg 1 alusel üürilepingust taganeda põhjusel, et ruume pole võimalik kasutada.

Seetõttu ei ole hagejal õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 alusel ka lepingu alusel üle antud 6000

euro tagastamist. Kohus ei hinnanud eelmärgitut arvestades kostja väiteid selle kohta, et

hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda põhjusel, et hageja tegi taganemisavalduse

liiga hilja.

Samuti ei olnud maakohtu hinnangul tõendatud, et kostja oleks hagejat hoidnud eksimuses

ehk et kostjast tingituna oleks hagejal tekkinud ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest,

mis võimaldaks hagejal lepingu tühistada (TsÜS 90 lg 1, 92 lg-d 1, 2 ja § 92 lg 3 p-d 1–2).

Samuti ei võimaldanud hageja esile toodud asjaolud kohtul järeldada, et tegemist oleks olnud

eksimusega TsÜS 90 lg 1, 92 lg-te 1 ja 2 ning § 92 lg 3 p 3 tähenduses. Lisaks ei olnuks

hagejal TsÜS § 92 lg-s 5 sätestatut arvestades õigust kohtu hinnangul lepingut tühistada.

Tsiviilasi nr: 2-18-471

7(13)

Seega ei olnud hageja 4. detsembri 2017 avaldusel kohtu arvates tühistamise õiguslikke

tagajärgi TsÜS § 90 lg 1 järgi ning üürileping ei olnud tühistatud ega ole kehtetu algusest

peale. Seetõttu ei ole hagejal õigust nõuda TsÜS § 90 lg 2 ning VÕS § 1027 ja § 1028 lg 1

(alusetu rikastumise õigus) järgi 6000 euro tagastamist.

Kuna hageja tehtud taganemise ja ülesütlemise avaldustel ei ole lepingut lõpetavat toimet ega

4. detsembri 2017 avaldusel lepingut tühistavat toimet ning kostja lepingut ei rikkunud, siis

ei saanud hageja nõuda VÕS § 115 § lg 1 ega TsÜS § 101 lg 1 alusel kahju hüvitamist. Kahju

suurusele ning tõendatutele kohus hinnangut ei andnud. Samuti ei hinnanud kohus seda, kas

ja millises ulatuses oli kahju hüvitamise kohustus üürilepinguga piiratud.

Hageja põhinõuete rahuldamata jätmise tõttu puudus hagejal õigus nõuda ka viivist.

Kostja väidetel, mille kohaselt on ta lepingu ise üles öelnud, puudus kohtu hinnangul asjas

tähtsus, kuna sellest tulenevaid nõudeid ei ole esitatud.

APELLATSIOONKAEBUS JA SELLE VASTUS

4. Maakohtu otsuse peale on hageja esitanud apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Menetluskulud

palub hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjendustes jääb hageja mh kõikide maakohtu menetluses esitatud

seisukohtade ja väidete juurde. Kostja vastuväited ei andnud hageja hinnangul alust hagi

rahuldamata jätmiseks.

Hageja tugines maakohtu menetluses sellele, et kostja jättis VÕS § 14 lg-st 1 tuleneva

kohustuse täitmata, sest ei teatanud hagejale sellest, et tema plaanitud eesmärgil ruumide

kasutamiseks tuleb muuta ruumide kastutamise otstarvet. Samuti tugines hageja sellele, et

kostja andis hagejale üle üürilepingu tingimustele (kasutamise otstarbele) mittevastavad

üüriruumid ning ei ole need puudusi pikema ajal jooksul kõrvaldanud.

Maakohtu otsus rajaneb peamiselt üürilepingu p-le 3.2.9, kuid maakohus on jätnud olulise

osa nimetatud lepingupunktist täielikult tähelepanuta ja hindamata. Maakohus tõlgendas

punkti ekslikult nii, et mistahes ehitusprojektide kooskõlastamine, ehitus- ja kasutuslubade

taotlemine ning ruumide kasutamise otstarbe muutmine kuulub üürniku kohustuste ja

pädevuse hulka. Hageja ei saa sellega nõustuda, sest nimetatud lepingupunkt on kohaldatav

ainult nende tööde suhtes, mis ei eelda ruumide kasutamise otstarbe muutmist. Ruumide

kasutamise otstarbe muutmine ja selleks vajaliku ehitus- ja kasutusloa taotlemine on hoone

omaniku ainupädevuses. Hagejal puudus võimalus taotleda ruumide kasutamise otstarbe

muutmist. Kostja ei ole samas isegi tuginenud väitele, et tema oleks volitanud hagejat

esindama ennast vastavas menetluses kohalikus omavalitsuses. Hageja poolt olid samas

esitatud tõendid, millest nähtub, et vastavate ametitega suhtles kostja vahetult ise, mitte

hageja kostja kaudu.

Hageja kohustuste hulka ei kuulunud ruumide kasutamise otstarbe muutmine, milleks oli

vajalik mitte ainult siseruumide ümberehitamine, vaid ka varuväljapääsu rajamine ja hoone

välistreppi ehitamine. Selline tegevus oleks muutnud hoone välisilmet ning oleks vajanud

mahukat projekteerimist, kooskõlastamist ja ehitamist. Koos 22. veebruari 2018 seisukohaga

esitas hageja kirjavahetuse, mis tõendas, et üürilepingu sõlmimisel lepiti kokku vaid

mitteoluliste sisetööde tegemises hageja poolt, mis ei eeldanud ruumide kasutusotstarve

Tsiviilasi nr: 2-18-471

8(13)

muutmist. 5. juulil 2017, s.o enne üürilepingu sõlmimist, saatis hageja kostjale nende tööde

nimekirja, mida tema pidi lepingu raames teostama. Kostja on tööde nimekirjaga tutvunud,

sellega nõustunud ja seejärel saatnud hagejale 10. juulil 2017 allkirjastatud üürilepingu.

Nimetatud 5. juulil 2017 saadetud remonttööde nimekiri on üürilepingu lisa nr 5. Maakohus

ei ole kõnealust tõendit hinnanud ega ole selles osas seisukoha võtnud.

Põhjendamata on kostja väide ja maakohtu järeldus, et hagejal oli võimalus lepinguga

ettenähtud eesmärgil ruume kasutada või et hageja soovitud kasutamisviis ei olnud kostjale

lepingu sõlmimisel teada. Kostja poolt koostatud üürilepingu faili nimetus "Mivi hostel uus"

tõendab, et kostja oli teadlik hageja kavatsusest kasutada ruume majutusteenuste

osutamiseks, s.o hostelina. Sama asjaolu on tõendatud ka hageja poolt tellitud ja kostjale

saadetud siseruumide ümberehitamise projektiga. Kohus ei ole neid asjaolud kohtuotsuses

kajastanud ega hinnanud.

Kohtuotsuses kasutatud mõisted ja nendele rajatud põhjendused on ebaselged ja ekslikud.

Maakohus märgib, et üürikuulutusest nähtuvalt oli tegemist äripinnaga, mis sobib

külalismajutuseks. Samuti viitab kohus üürilepingule, milles on fikseeritud kasutamise

otstarve "äriruumid, peo- ja majutusteenused". Sellest teeb kohus eksliku ja arusaamatu

järelduse, et ruumide kasutusotstarve oli lisaks majutusteenuse osutamisele ka äri- ja

peoteenuste osutamine. Apellandile jääb arusaamatuks ja kohus ei ole selgitanud "äriruumi"

ja "peoteenuste" mõistet. Seadus sellist kasutamise otstarvet ette ei näe. Apellandile ei ole

selge, kuidas pidanuks ta ruume äri- või peoruumidena kasutama. Samas ei ole selge, mis

tähtsus ruumide kasutamise otstarbel käesolevas vaidluses on. Vaidlus käib asjas selle üle,

kas hagejal oli võimalus kasutada ruume majutusteenuste osutamiseks või mitte.

Kostja kuulutuses oli märgitud, et ruumid sobivad külalismajutuseks, s.o majutusteenuse

osutamiseks. Pärast üürilepingu sõlmimist aga selgus, et ruumide registreeritud kasutamise

otstarve on büroohoone, milles ei ole majutusteenuste osutamine lubatud. Sellest tulenevalt

ei vastanud üüriruumid lepingu tingimustele, s.o lepinguga ettenähtud kasutamise otstarbele.

VÕS § 267 lg-st 1 ja § 277 lg-st 1 tulenevalt loetakse sihtotstarbelise kasutamise võimaluse

välistavad puudused üürilepingu oluliseks rikkumiseks, mis annab üürnikule õiguse lepingust

taganeda. Nimetatud lepingurikkumisega tekitas kostja hagejale ka kahju.

Maakohus on jätnud hindamata hagiavaldusele lisatud ehitisregistri väljavõtte Mere pst 4

aadressil asuvate hoonete kohta. Nimetatud tõendiga tõendas hageja asjaolu, et kostja

kuulutuses ja üürilepingus märgitud aadressi alusel ei pidanud hagejal tekkima kahtlust, et

üüriruum ei sobi majutusteenuste osutamise otstarbeks, sest nimetatud aadressil on

registreeritud korterelamu. Ühtlasi soovis hageja nimetatud tõendiga tõendada, et kostja on

teatamiskohustust rikkunud, jättes kuulutuses ja üürilepingus üüriruumide täpse asukoha-

aadressi teatamata.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse

väited

ei

anna

alust

selle

tühistamiseks.

Vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-le 1 tuleb otsus jätta muutmata

ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse

Tsiviilasi nr: 2-18-471

9(13)

põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata.

Ringkonnakohus vastab järgnevalt apellatsioonkaebuse väidetele.

7. Hageja on apellatsioonkaebuses märkinud, et jääb kõikide maakohtu menetluses

esitatud seisukohtade ja väidete juurde. Kaebuses hageja suures osas ka kordab

maakohtu menetluses esitatud väiteid, selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest

kui õiguslikust olukorrast. Maakohus on hageja õiguslikku tähtsust omavaid väiteid

otsuses piisava põhjalikkusega käsitletud, mistõttu kolleegium ei pea vajalikuks neile

veelkord vastata. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse

kohaldamisel ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Samuti ei pea

ringkonnakohus võimalikuks hinnata esitatud ja kogutud tõendeid maakohtust

erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi.

8. Vaidluse lahendamine taandub suures osas maakohtu otsuses käsitletud üürilepingu

punktide, eelkõige punktide 1.4.5 ja 3.2.9 tõlgendamisele.

8.1.

Lepingutingimuste tõlgendamise reeglid sõltuvad osaliselt sellest, kas

üürilepingut saab pidada kostja tüüptingimustel sõlmitud lepinguks VÕS § 35 lg 1

mõttes. VÕS § 39 lg 1 teise lause järgi tuleks tüüptingimust kahtluse korral

tõlgendada tingimuse kasutaja kahjuks. Kolleegiumi hinnangul puuduvad praeguses

asjas siiski tõendid, et pidada punkte 1.4.5 ja 3.2.9 kostja tüüptingimusteks. Poolte

vahel sõlmitud üürileping (tl-d 6–8) sisaldab mitmeid osi, sh lepingu üldisi tingimusi

(lepingupunktid alates punktist 2). Samas sisaldavad punkt 1.4.5 ja punkti 3.2

alapunktid (sh p 3.2.9) spetsiifilisi kokkuleppeid remondi- ja ehitusööde tegemise

kohta üüritud ruumides. Seega võib kolleegiumi hinnangul eeldada, et need punktid

olid poolte vahel eraldi läbi räägitud ning hagejal oli võimalik tingimuste sisu

mõjutada. Vastupidist ei ole asjas tõendatud.

8.2.

VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut

tõlgendada eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse

tõlgendamise põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku

tahet kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma

(objektiivse tõlgendamise reegel). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada

VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid,

tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte

käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid

ja pooltevahelist praktikat (vt nt Riigikohtu 9. jaanuari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-167-12, p 12; 11. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6

järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele

tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.

8.3.

Praegusel juhul ei ole võimalik poolte ühist tegelikku tahet üürilepingu

punktide 1.4.5 ja 3.2.9 osas kindlaks teha. Seega tuli lepingut tõlgendada VÕS § 29

lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Maakohus on lepingu tõlgendamise reegleid järgides punktide 1.4.5 ja 3.2.9

õiguslikku tähendust õigesti hinnanud. Maakohus on leidnud, et hageja pidi lepingu

järgi kandma kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud ja riskid.

Maakohus on vastavaid järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 436 ja § 442

Tsiviilasi nr: 2-18-471

10(13)

lg 8) ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale

seisukohale.

9. Iseenesest on õige hageja väide, et ruumide kasutamise otstarbe muutmist ja selleks

vajalikku ehitus- ja kasutusluba saab taotleda hoone omanik (praegusel juhul kostja).

Samas ei ole õiguslikult välistatud, et omanik volitab üürnikku neid toiminguid enda

nimel tegema. Seda möönab apellatsioonkaebuse väidetest järelduvalt ilmselt ka

hageja ise. Kostja ei ole küll tuginenud väitele, et tema oleks volitanud hagejat

esindama ennast kohalikus omavalitsuses ehitus- ja kasutuslubade taotlemise

menetlustes. Samas ei ole hageja ise tuginenud väitele, et ta oleks sellise volituse

andmist kostjalt taotlenud või et kostja oleks volituse andmisest keeldunud. Hageja

esitatud 17. augusti 2017 e-kirjast nähtub küll, et kostja on ühel korral

Muinsuskaitseametiga ise vahetult suhelnud (tl 20). Samas ei saa sellest kolleegiumi

hinnangul teha veel hageja soovitud järeldust, et suhtlus kohaliku omavalitsusega

oligi üürilepingu alusel kostja kohustuseks.

10. Hageja hinnangul ei ole maakohus põhjendanud järeldust, et hagejal oli võimalus

lepinguga ettenähtud eesmärgil ruume kasutada. Kolleegium selle hageja etteheitega

ei nõustu. Väitele, et ruume ei ole võimalik üürilepingus märgitud otstarbel kasutada,

on menetluses tuginenud hageja. Kuna kostja on sellele väitele vastu vaielnud, tuli

kasutamise võimatust TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest lähtudes hagejal tõendada.

Maakohus on menetlusõiguse norme rikkumata leidnud, et hageja ei ole kõnealuseid

väiteid tõendanud. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks keelanud hagejal

ruumides majutusteenuse osutamise või selleks väidetavalt vajaliku ruumide

kasutusotstarbe

muutmise

ehitisregistris.

Samuti

ei

nähtu

toimikust,

et

majutusteenuse osutamine üüritud ruumides olnuks avalikõiguslike piirangute tõttu

välistatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja esitatud TLPA 20.

novembri 2017 kirjast ei nähtu, et kohalik omavalitsus keelaks ruumides

majutusasutuse teenuse osutamist või keelduks kasutusotstarbe muutmisest.

11. Üürilepingu punkti 3.2.9 järgi pidi üürnik (hageja) tagama küll ruumide

kasutusotstarbe säilimise, kuid kolleegiumi hinnangul tuleb seda mõista üürilepingu

järgse ruumide kasutamise sihtotstarbena lepingu punkti 1.1.c tähenduses. Sellist

järeldust toetavad ka mitmed üürilepingu punktid, nt p 3.2.2 ja p 4.1.1. Üürileping ei

keela ehitise kasutusloas (EhS § 50 lg 1) märgitud kasutusotstarbe muutmist (kui

selleks peaks olema vajadus).

12. Maakohus ei ole otsuses esitanud järeldust, et hageja soovitud ruumide kasutamisviis

ei olnud kostjale üürilepingu sõlmimisel teada. Kostja teadlikkusel ei ole praeguses

asjas ka määravat tähtust. Seetõttu ei olnud vajalik poolte väiteid ja hageja esitatud

tõendeid, sh hagile lisatud poolte kirjavahetust, nimetatud aspektist eraldi hinnata ega

analüüsida. Kostja on ka möönnud, et majutusteenuse osutamine kui üks võimalik

ruumide kasutusviis oli lepingu sõlmimisel teada. Samas puuduvad tõendeid, et kostja

oleks üürilepingu sõlmimisel lubanud või kinnitanud, et hageja kavandatud

ümberehituste tegemisel (mis on fikseeritud üürilepingu lisas nr 5) on üüritud

ruumides võimalik täiendavate lubade või kooskõlastusteta majusutusasutuse teenust

osutada.

Tsiviilasi nr: 2-18-471

11(13)

13. Majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015 määrusega nr 51 kehtestatud "Ehitise

kasutamise otstarvete loetelu" ei sisalda mõistet "äriruum". Terminit "äriruum"

üürilepingu p 1.1.c tähenduses tuleb kolleegiumi hinnangul mõista VÕS § 272 lg-st 1

lähtudes majandus- või kutsetegevuses kasutatava ruumina või vähemalt ruumina,

mis ei ole eluruum. Ka viidatud "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" järgi tuleb

kasutamise otstarvete lõikes kõige üldisemalt eristada elamuid (kood 11000) ja

mitteelamuid (kood 12000). Mitteelamute osas saab spetsiifilisemalt eristada hotelli,

motelli, külalistemaja (kood 12111), hostelit (kood 12123) ja muud lühiajalise

majutuse hoonet (kood 12129). Mitteelamu alajaotuse alla kuulub kasutusotstarvete

loetelu järgi ka büroohoone (kood 12201).

Seega võib ringkonnakohtu hinnangul nii üürikuulutusest kui ka üürilepingust järeldada, et

kostja pakkus üürile võtmiseks mitteeluruumi, mis sobis potentsiaalselt erinevaks majandus-

ja kutsetegevuseks, sh peo- ja majutusteenuseks. Hageja enda väidetest ja üürilepingus

sisalduvatest mitmetest kokkulepetest (nt lepingu p-d 1.4.5, 1.4.6, 1.5.5, 3.2.5, 3.2.9 ja 4.2.1)

järelduvalt oli hageja vähemalt lepingu sõlmimise ajaks teadlik, et ruumides tuleb teha

ehitustöid, et need vastaksid majutusasutuse teenuse osutamiseks vajalikele nõuetele.

Üürilepinguga kostja võimaldas hagejal neid töid teha.

14. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa samastada külalismajutust ja majutusteenuse

osutamist. Hageja hinnangul on kostja teda eksitanud üürikuulutuses märgitud

ruumide aadressi osas, kuna Tallinnas aadressil Mere pst 4 asub (muude hoonete

hulgas) ka korterelamu. Hageja leiab ringkonnakohtu arvates ekslikult, nagu võiks

elamus asuda majutusasutuse teenust osutama ehitise kasutusotstarvet muutmata.

Asja materjalidest nähtuvalt oli hagejal soov avada üüritud ruumides 40 kohaga

majutusettevõte (vt nt tl 32). Majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015 määruse nr 51

§ 1 lg-st 4 tulenevalt võib elamus osutada üksnes külaliskorteri ja kodumajutuse

teenust turismiseaduse (§ 18 lg-te 8 ja 9) tähenduses. Hotelli, külalistemaja, hosteli

või muu lühiajalise majutuse teenuse osutamine eeldaks ülalkäsitletud ehitise

kasutamise otstarvete loetelu põhjal ehitise (või selle osa) kasutusotstarbe muutmist

elamust mitteelamuks (majutushooneks). Eelmärgitut arvestades ei olnud asja

lahendamise seisukohalt määravat ehitisregistri väljavõttel Mere pst 4 aadressil

asuvate hoonete kohta (tl 31).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse menetluskulude

jaotuse ega kindlaksmääratud menetluskulude rahalise suuruse osas.

16. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätab ringkonnakohus

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja (apellandi) kanda.

17. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

17.1. Kostja esindaja poolt 19. septembri 2019 kohtuistungil ringkonnakohtule

esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt (tl 145) on kostja kandnud

apellatsioonimenetluses menetluskulusid kokku 1668 eurot (käibemaksuta).

Menetluskulud koosnevad esindajakulust. Esindaja vandeadvokaadi abi K. Koppel

Tsiviilasi nr: 2-18-471

12(13)

on nimekirjast nähtuvalt osutanud õigusabi 13,9 tunni ulatuses tunnitasuga 120 eurot

(käibemaksuta) järgmiselt: 

maakohtu otsuse analüüs – 1,4 t; 

apellatsioonkaebuse analüüs – 1,4 t; 

protsessuaalse positsiooni kooskõlastamine – 1,8 t; 

5. aprilli 2019 taotluse koostamine – 1,2 t; 

Tallinna Ringkonnakohtu määrusega tutvumine – 0,2 t; 

vastustaja vastuse koostamine – 6,4 t; 

kohtuistungiks valmistumine – 0,5 t;  kohtuistungil osalemine – 1 t.

Kostja kinnituse kohaselt on ta käibemaksukohustuslane, mistõttu palub menetluskulud

kindlaks määrata ilma käibemaksuta (TsMS § 174 lg 10). Samuti kinnitab kostja, et kõik

kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5).

17.2. Hageja esindaja palus 19. septembri 2019 kohtuistungil kohtul kontrollida

kostja menetluskulude põhjendatust ja vajalikust.

17.3. TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi mõistab kohus teise menetlusosalise

lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium leiab,

et apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu ning kostja poolt sellele esitatud vastuse sisu ja

mahtu arvestades ei saa pidada vastuse koostamise põhjendatud ja vajalikuks kuluks

mitte rohkem kui 8 tundi (see hõlmab ka maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse

analüüsi ning protsessuaalse positsiooni kooskõlastamist). Tsiviilasi ei ole mahukas

ning nii apellatsioonkaebuses kui ka kostja vastuses on olulises osas korratud juba

maakohtu menetluses esitatud seisukohti ja väiteid.

Muus osas on kostja menetluskulude nimekirjas toodud toimingud (s.o 5. aprilli 2019 taotluse

koostamine; ringkonnakohtu (30. aprilli 2019) määrusega tutvumine; kohtuistungiks

valmistumine ja istungil osalemine) märgitud ulatuses asjatundliku õigusteenuse osutamiseks

põhjendatud ja vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja nendest

ei nähtu, et kostja esindaja oleks kulutanud aega põhjendamatult.

17.4. Kolleegiumi hinnangul on kostja esindaja tööühiku hind (tunnitasu) 120 eurot

(käibemaksuta) TsMS § 175 lg 1 tähenduses mõistlik ja põhjendatud. See ei ületa

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

17.5. Eelmärgitut

arvestades

määrab

ringkonnakohus

kostja

apellatsioonimenetluses kantud hüvitatavate kulude suuruseks 1308 eurot

(120*10,9).

Nimetatud

summa

kuulub

euro

ulatuses

hüvitamisele

ringkonnakohtu 30. aprilli 2019 määruse alusel kohtu deposiitkontole tasud tagatise

arvel (tl 120) ning 348 eurot (1308 – 960) mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja.

Kostjal tuleb teatada kohtule tagatise arvel menetluskulude hüvitamist võimaldavad andmed.

17.6. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt kostja taotlusele otsuse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse

jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

Tsiviilasi nr: 2-18-471

13(13)

18. TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude

kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav menetluskulude summa

ületab 200 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Liis Arrak

Vahur-Peeter Liin