2-18-2298/87 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. september 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-2298

Tsiviilasi

Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu eluruumi

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Liis Küti vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

1317 eurot 39 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 7. novembri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Liis Küti apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

3. september 2019

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Liis Kütt (isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustaja (kostja): MTÜ Tartu Üliõpilasküla (registrikood

80012342), lepinguline esindaja Gunnar Leht

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 7. novembri 2019 otsus osas, millega mõisteti Liis

Kütilt MTÜ Tartu Üliõpilasküla kasuks välja võlgnevus 72 eurot ületavas osas.

2. Lugeda Tartu Maakohtu 7. novembri 2019 otsuse resolutsioon sõnastatuks

järgmiselt:

2.1. Rahuldada Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu osaliselt ning

tuvastada, et üürilepingu järgi on üüri suuruseks 88 eurot kuus. Muus osas

jätta Liis Küti hagi rahuldamata.

2.2. Lõpetada menetlus MTÜ Tartu Üliõpilasküla nõudes Liis Kütilt leppetrahvi

310 eurot väljamõistmiseks seoses nõudest loobumisega.

2.3. Rahuldada MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Liis Küti vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks osaliselt.

2.4. Välja mõista Liis Kütilt MTÜ Tartu Üliõpilasküla kasuks 72 eurot.

2.5. Välja nõuda Liis Küti ebaseaduslikust valdusest MTÜ Tartu Üliõpilasküla

valdusesse eluruum, milleks on tuba nr 453 aadressil Raatuse 22, Tartu linn.

2.6. Kui Liis Kütt keeldub resolutsiooni punktis 2.5 nimetatud eluruumi

vabatahtlikult tagastamast, tõsta Liis Kütt koos temale kuuluvate asjadega

resolutsiooni punktis 2.5 nimetatud eluruumist välja.

2.7. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

2.8. Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.

2.9.Vabastada Liis Kütt riigilõivu 100 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.

3. Rahuldada Liis Küti apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta asja juurde võtmata Liis Küti 27. augustil 2019 ringkonnakohtule esitatud

tõendid.

5. Jätta Liis Küti apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 20% ulatuses MTÜ Tartu

Üliõpilasküla kanda. Muus osas jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi

kanda.

6. Mõista MTÜ Tartu Üliõpilaskülalt Liis Küti kasuks välja riigilõiv 40 eurot.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Liis Kütt (endise nimega Riina-Liis Kütt, hageja) esitas 12. veebruaril 2018 Tartu

Maakohtule hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla (kostja) vastu, milles palus: 1) tuvastada

üürilepingu nr 01453007 ülesütlemise tühisus ning et üürileping kehtib edasi; alternatiivselt

tühistada üürilepingu ülesütlemine; alternatiivselt tunnistada üürilepingu ülesütlemine

vastuolus olevaks hea usu põhimõttega; tuvastada üürilepingu kehtivus või alternatiivselt

pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks; 2) kohustada kostjat täitma üürilepingut ja sellest

tulenevaid kohustusi; 3) tuvastada, et üürilepingu järgi on üüri suuruseks ühes kuus 88 eurot.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajatu üürilepingu nr 01453007 Tartus, Raatuse 22

üliõpilaselamus asuva eluruumi nr 453 üürimiseks. Leping jõustus 4. septembril 2015.

Üürilepingu kohaselt on üüri suuruseks ühes kuus 88 eurot. Alates 13. juulist 2017 koostatud

arvetel on üüri suuruseks 100 eurot kuus, kuigi kostja ei ole esitanud hagejale võlaõigusseaduse

(VÕS) § 299 lg 2 kohast teadet üüri tõstmiseks. Lisaks eeltoodule sisaldavad kostja arved ka

kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt nõuda.

Kostja on 11. detsembril 2017, 5. jaanuaril 2018 ja 5. veebruaril 2018 saatnud hagejale teated

üürilepingu lõpetamise kohta. 11. detsembri 2017 teate kohaselt lõppeb üürileping alates

10. jaanuarist 2018 väidetava 62,66 euro suuruse võlgnevuse tõttu. Kostja ei esitanud

võlgnevuse kohta ühtegi tõendit ega vastanud sisuliselt hageja 11. detsembri 2017

järelepärimisele võlgnevuse tekkimise perioodi, arvutuse jms kohta. 5. jaanuari 2018 kostja

lõpetamisteatele vastas hageja 9. jaanuaril 2018, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on

tühine.

Hageja arvates on poolte vahel kehtiv üürileping, mis on kostjale täitmiseks kohustuslik selles

toodud tingimustel. Kuna eluruumi üürilepingu ülesütlemine eeldab õigusliku aluse olemasolu

ning ülesütlemine peab olema läbi viidud VÕS §-s 325 sätestatule vastavalt, aga antud juhul

puudub ülesütlemisavaldustes ülesütlemise õiguslik alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, on

vaidlusalused ülesütlemised tühised. Lisaks ei ole hagejale arusaadav, kas kostja on eluruumi

üürilepingu üles öelnud korraliselt või erakorraliselt. Kostja tegevus on vastuolus hea usu

põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on öeldud üles seetõttu, et hageja ei ole

nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kui kohus leiab, et

kostjapoolsed ülesütlemised on kehtivad ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega,

palub hageja vaidlusalust üürilepingut pikendada kuni kolmeks aastaks, vastasel juhul

kaasnevad lepingu lõppemisega hageja ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.

2. Kostja vaidles hageja hagiavaldusele vastu. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Kostja leidis, et üürileping on kehtivalt lõppenud. Ülesütlemisavaldus üürilepingu korraliseks

ülesütlemiseks saadeti hagejale 11. jaanuari 2018 e-tähtkirjaga üürilepingus näidatud

elektronposti aadressile, kust hageja on 11. detsembril 2017 samal viisil saadetud elektronkirja

kätte saanud. Hageja ei ole teavitanud kostjat, et tema elektronposti aadress oleks muutunud.

Ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki nõutavaid andmeid, sh on kostja järginud ülesütlemisel

etteteatamise tähtaega. Samuti on hagejat nõuetekohaselt teavitatud üüri tõstmisest. Üüri

tõstmine on põhjendatud. Üliõpilaselamu kuulub Tartu Ülikoolile ja kostja saab hagejalt nõuda

eluruumi vabastamist ka valduse kaitse sätetele tuginedes.

3. Kostja esitas 29. märtsil 2018 Tartu Maakohtule hageja vastu hagi võlgnevuse 309,39 euro

väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks. Vabastamisest keeldumise korral palub kostja

hageja välja tõsta. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja jätnud tähelepanuta üüri tõstmise 100 eurole kuus alates

1. juulist 2017, kuigi üüri tõstmisest teavitati üliõpilasi teate väljapanemisega teadete tahvlil ja

info avaldamisega kostja koduleheküljel. Lisaks saatis kostja hagejale 26. mail 2017

elektronkirja hinnakirja ja teate üürilepingu lisade muutusest koos viitega vastavale lingile.

Vaatamata eeltoodule tasus hageja üüri jätkuvalt arvestusega 88 eurot kuus. Kostja on hagejale

korduvalt üürivõlgnevust meelde tuletanud, kuid hageja ei ole võlga tasunud. 11. jaanuaril 2018

esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ja lepingu

lõppemiseks 10. veebruaril 2018, kuid üüripind on tänaseni vabastamata. Kostja saatis

13. märtsil 2018 hagejale arve eluruumi lepinguta kasutamise, tarbitud lisateenuste ja

leppetrahvi nõudega summas 452,79 eurot.

13. juunil 2018 menetlusdokumendis loobus kostja leppetrahvi nõudest, nõudes hagejalt üüri ja

kommunaalkulude tasumist. 19. juuni 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt on võlgnevuse

suurus 2018. aasta märtsis, aprillis, mais ja juunis esitatud arvete alusel 309,39 eurot.

4. Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja on

alles 29. märtsi 2018 hagiavaldusega esitanud väidetava 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse,

mis on tühine. Kostja ei saa väljatõstmise nõuet esitades tugineda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80

lg-le 1, kuna ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik.

MAAKOHTU LAHEND

5. Maakohus jättis hageja hagi rahuldamata. Maakohus lõpetas menetluse kostja nõudes

hagejalt leppetrahvi 310 euro väljamõistmise osas seoses nõudest loobumisega. Maakohus

rahuldas kostja hagi hageja vastu osaliselt ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja 261,39 eurot

ja nõudis hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse eluruumi, tuba nr 453, aadressil

Raatuse 22, Tartu. Maakohus määras, et kui hageja keeldub nimetatud eluruumi vabatahtlikult

tagastamast, tõsta hageja koos temale kuuluvate asjadega eluruumist välja. Menetluskulud jättis

kohus poolte endi kanda.

Kohus nõustus hagejaga, et üüri tõstmisel 88 eurolt 100 eurole ei esitanud kostja VÕS § 299

lg-le 2 vastavat üüri tõstmise teadet. Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmine alates 1. juulist 2017

VÕS § 299 lg 3 järgi tühine. Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, seega

antud juhul 88 eurot kuus.

Tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust. Tähtajatu

üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg.

Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada (lepingu

korraline ülesütlemine), teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt

30 kalendripäeva (p 8.3). Üürileandja kohustub teatama lepingu korralisest ülesütlemisest

vähemalt 30 kalendripäeva ette (p 5.1.6). VÕS § 312 lg-s 2 on sätestatud ühekuuline

etteteatamise tähtaeg 30 kalendripäeva asemel.

Kostja on elektronkirjade saatmise väljavõtetega (I kd, tl 132-133) tõendanud, et esitas hagejale

11. jaanuaril 2018 üürilepingu ülesütlemisavalduse (II kd, tl 11-13). Hageja ei ole vaidlustanud

asjaolu, et on 11. detsembril 2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte

saanud. Ülesütlemisavalduse kättesaaduks lugemisel saab lähtuda üldtingimuste p-s 5.3.1

kokkulepitud tähtajast, s.o kui saatmisest on möödunud kaks tööpäeva. Seega on 11. jaanuaril

2018 saadetud ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saadud hiljemalt 16. jaanuaril 2018.

Eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas, seega

VÕS § 325 lg-s 1 sätestatud, vormis, samuti VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud tingimustele vastavalt.

Eeltoodust tulenevalt loeb kohus üürilepingu nr 01453007 nii formaalselt kui materiaalselt

kehtivalt üles öelduks.

Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja tegevus on üürilepingu ülesütlemisel vastuolus hea usu

põhimõttega, sest üürileping öeldi üles seetõttu, et hageja ei nõustunud üüri tõstmisega tema

kahjuks. Tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel ülesütlemine ei eelda mingit käesolevale

paragrahvile täiendavat alust. Asjaolu, et üürileandja on soovinud üürnikust vabaneda eluruumi

üürilepingu ülesütlemise teel hea usu põhimõtte vastaselt, on tõendamata.

Sõltumata sellest, kas eluruumi üürilepingu lõppemisega võivad kaasneda hageja jaoks rasked

tagajärjed, ei kuulu hageja üürilepingu pikendamise nõue rahuldamisele, kuna läheb vastuollu

kostja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik

ise lepingut ei täida (üüritud ruumis ei ela).

Kuivõrd üürileping on ülesütlemisega lõppenud ning hageja ei ole üüritud asja tagastanud, siis

on põhjendatud rahuldada kostja eluruumi väljanõudmise nõue.

Kostja nõuab 19. juunil 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt hagejalt üüri ja kõrvalkulude

tasumist summas 309,39 eurot. Hagejal on 13. märtsil 2018, 13. aprillil 2018, 16. mail 2018 ja

18. juunil 2018 väljastatud arvete (I kd, tl 148-151) alusel 589,39 euro tasumise kohustus,

millest tasutud on 280 eurot (I kd, tl 143). Kohtul ei ole alust arvata, et kostja ei ole

kõrvalkulude arvestamisel antud juhul lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust. Kuivõrd üüri

tõstmine on tühine, mistõttu kehtib eelnevalt kehtinud üür 88 eurot kuus 100 euro asemel, on

kostja võlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt summas 261,39 eurot (309,39-48=261,39).

Antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

Hageja vaidlustab otsuse kostja hagi rahuldamise ja hageja hagi rahuldamata jätmise osas.

Maakohus rikkus menetlusõiguse olulist normi, arutades asja ilma hageja kohalolekuta, kuigi

hageja oli teatanud ilmumise takistusest ning esines mõjuv põhjus. Menetlusõiguse oluline

rikkumine seisnes ka selles, et asja arutamisel tugineti kostja argumentidele ja dokumentidele,

mida ei olnud hagejale kätte toimetatud. Otsus on vastuoluline ning seisukohta ei ole võetud

kõigi hageja väidete suhtes.

Kohus on eksinud nii üürilepingu ülesütlemisavalduse etteteatamistähtaja määratlemisel kui

tahteavalduse kättesaaduks lugemisel ja lepingu lõppemise aja suhtes. Kohus on vääralt

kohaldanud VÕS § 312 lg-t 2. VÕS §-st 275 tulenevalt ei saa lähtuda üldtingimustes sätestatust.

Seega on otsuses vääralt määratletud etteteatamistähtaja pikkus.

Kohus luges tahteavalduse hagejale põhjendamatult kättetoimetatuks. Elektronkirjade saatmise

väljavõttest ei nähtu saadetud kirja sisu. Hagejal ei ole võimalik e-tähtkirju avada ning asja

materjalide hulgas on näha, et 11. detsembri 2017 e-kiri edastati e-kyla kaudu, st tavalise

e-kirjana, mille hageja nii ka kätte sai. E-tähtkiri võidi küll saata, aga hageja seda kätte ei saanud

ning hageja on teavitanud Omnivat. Üldtingimusi on kohaldatud valikuliselt.

Hageja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte koos kostja 29. märtsi 2018 hagiga.

Kohus lähtus hea usu põhimõtte analüüsimisel üksnes ühest hageja väljatoodud asjaolust. On

alust arvata, et just üüri tõstmisega mittenõustumine ning üürilepingust tulenevate nõuete

esitamine on olnud kostja poolt üürilepingu ülesütlemise põhjuseks.

Kostja 19. juuni 2018 nõude täpsustust ei ole hagejale kätte toimetatud, kuid kohus tuvastas

selle alusel hagejalt kostja kasuks välja mõistetava summa. Hageja tasus üüri suuruses, mida

maakohus õigeks pidas ning arvestas maha kommunaalkulud, mida ta eemal viibimise tõttu ei

kasutanud. Kuigi kostja ei ole täitnud VÕS § 292 lg 2 tulenevat kohustust võimaldada hagejal

tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, on ilmne, et vähemalt osaliselt on

kommunaalkulude nõue põhjendamatu. Hageja esitab tabeli arvete ja tasumiste kohta, millest

nähtub arvete kirjeldus (alusetud nõuded) ja suurus ning tasumise ulatus. Vajadusel on võimalik

esitada pangaväljavõtted jm tabeli aluseks olnud dokumendid.

7. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palub kostja

jätta hageja kanda.

Hageja ei esitanud ettenähtud tähtajal maakohtule vormikohast tõendit istungil osalemise

takistuste kohta ja tema väide takistavatest tervislikest põhjustest jäi paljasõnaliseks. Ühestki

hageja tõendist ei nähtu, et hageja osavõtt kohtuistungist oli kuidagi takistatud.

Kohus ei ole VÕS § 312 lg-t 2 vääralt kohaldanud. Asjakohatu on hageja viide VÕS §-le 275.

Kohus leidis põhjendatult, et vaidlusalune üürileping on alates 10. veebruarist 2018 lõppenud

korralise ülesütlemise tõttu, lähtudes tähtaja arvutamisel 30 päevasest etteteatamise tähtajast.

Hageja oleks võinud pöörduda e-tähtkirja kättesaamise küsimuses Omniva asemel kostja poole.

Kostja on saatnud esmakordselt lõpetamisteate hagejale juba 11. detsembril 2017 nii

e-tähtkirjana kui ka e-kyla kaudu. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on 11. detsembril 2017

samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud.

Antud juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemise põhjuseks üüri tõstmisega mittenõustumine ja

üürilepingust tulenevate nõuete esitamine.

Kostja leiab erinevalt hagejast, et üürnikul tuleb üüri tasuda ka aja eest, mil ta ei saanud asja

kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostjale pole teada, kui suure

rahalise väärtusega on „üürniku äraoleku tõttu üürileandja poolt kokkuhoitu“ ja milline on „asja

teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus“.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistab

maakohtu otsuse osas, millega mõisteti hagejalt kostja kasuks välja võlgnevus 72 eurot ületavas

osas. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse ilma asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata

(TsMS § 657 lg 1 p 2).

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on

edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustab maakohtu otsust nii hageja hagi

rahuldamata jätmise ja kostja hagi rahuldamise osas. Ülejäänud osas (kostja hagi rahuldamata

jätmise osas) on maakohtu otsus jõustunud.

Maakohus ei ole otsuse resolutsioonis võtnud selget seisukohta hageja alternatiivsete nõuete

osas, mistõttu nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist eksitavalt, et maakohus on jätnud

rahuldamata vaid hageja üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude. Samas on

maakohus otsuse põhjendustes hageja alternatiivseid nõudeid käsitlenud. Sisuliselt on

maakohus rahuldatud ka hageja nõude tuvastada üüri suurusena 88 eurot. Sellega on maakohus

rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut. Ringkonnakohus kõrvaldab puudused maakohtu

resolutsioonis.

9. Hageja hinnangul ei ole pooltevaheline üürileping üürileandja poolse ülesütlemisega

kehtivalt lõppenud. Maakohus on eksinud nii etteteatamistähtaja määratlemisel, kostja poolt

tehtud tahteavalduse kättesaaduks lugemisel hageja poolt kui ka lepingu lõppemise aja suhtes.

Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid tähtajatu eluruumi üürilepingu. Maakohus tuvastas, et

üürilepingu üldtingimuste kohaselt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada, teatades sellest

teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib

eluruumi üürimise puhul kumbki pool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades ette vähemalt

kolm kuud. VÕS § 312 lg 2 sätestab lg-st 1 erandi, mille kohaselt on möbleeritud tubade

üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaeg vähemalt üks kuu.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 312 lg-t 2, mis reguleerib

möbleeritud tubade üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemist. Maakohus tuvastas, et

eluruumi üürilepingu esemeks oli üliõpilaselamus asuv tuba nr 453 (I kd, tl 11) ja selles osas ei

ole pooltel ka vaidlust.

Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu üldtingimustes sätestatud 30-päevase etteteatamistähtaja

puhul ei ole tegemist üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduva kokkuleppega (VÕS

§ 275), kuivõrd tähtaeg ei erine olulisel määral VÕS § 312 lg-s 2 sätestatud 1-kuulisest tähtajast.

Seega määratles maakohus õigesti üürilepingu ülesütlemise tähtaja, s.o 30 päeva.

10. Hageja ei nõustu maakohtu põhjendustega, mille kohaselt luges maakohus üürilepingu

ülesütlemisavalduse hagejale kätte toimetatuks.

Asja materjalide kohaselt on kostja esitanud hagejale kaks ülesütlemisavaldust: 11. detsembril

2017 ja 11. jaanuaril 2018. Kostja on aga vastuses hageja hagiavaldusele selgitanud, et lähtus

üürilepingu lõpetamisel ülesütlemisavaldusest, mille ta esitas hagejale e-tähtkirjana 11.

jaanuaril 2018. Seetõttu ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad kostja

11. detsembril 2017 esitatud ülesütlemisavaldust ning ringkonnakohus analüüsib üksnes

11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse õiguspärasust.

Maakohus tuvastas, et hageja sai kostja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte

16. jaanuaril 2018. Ringkonnakohtu istungil väitis kostja, et hagejale on edastatud 11. jaanuari

2018 ülesütlemisavaldus nii e-kyla portaali kaudu kui ka e-tähtkirjana. Toimiku materjalides

puudub tõend, mis kinnitaks hagejale e-kyla kaudu ülesütlemisavalduse saatmist. Hageja hagi

lisadest nähtub, et hageja on e-kyla kaudu kätte saanud üksnes 11. detsembri 2017

ülesütlemisavalduse (I kd, tl 22-25).

Maakohus lähtus ülesütlemisavalduse kättetoimetamise kontrollimisel kostja esitatud

väljatrükkidest e-tähtkirjade staatuse kohta (I kd, tl 132-133). Tõenditest nähtub, et

11. jaanuaril 2018 kell 16:11 on hagejale kiri saadetud (tl 132). Samuti, et kirja staatus

11. jaanuaril 2018 kell 16:11 on „edastatud“ (tl 132, 133). Ringkonnakohtu hinnangul on

nimetatud

tõenditega

tuvastatav,

et

hagejale

on

e-tähtkirjana

e-posti

aadressile

ülesütlemisavaldus saadetud. Küll aga ei ole tõenditest nähtav see, kas hageja on ka

e-tähtkirjana saadetud ülesütlemisavalduse avanud, s.o ka tegelikult ülesütlemisavalduse kätte

saanud (TsÜS § 69).

E-tähtkirja avamine eeldab digiallkirja andmist ID-kaardi või Mobiil-ID-ga. Hageja esitas koos

apellatsioonkaebusega tõendi hageja ja Omniva kirjavahetusest (II kd, tl 63). Nimelt teavitas

hageja 17. detsembril 2017 Omnivat, et ei saanud 11. detsembril 2017 saadetud e-tähtkirja

avada. Omnivast vastati hagejale 23. detsembril 2017, et saatjat on teavitatud hageja digitaalse

allkirjastamise võimatusest ning palutud saatjal kiri edastada paberkandjal. Olukorras, kus

kostjat oli teavitatud, et hageja ei saa digiallkirja anda, püüdis kostja 11. jaanuaril 2018 taas

hagejale edastada ülesütlemisavaldust e-tähtkirjaga.

Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks saanud

11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte enne kostja esitatud hagi materjalide hagejale

kättetoimetamist.

Seega sai hageja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt koos kostja 29. märtsil

2018 esitatud hagi materjalidega 26. aprillil 2018, mil hageja kinnitas hagi ja selle lisade

kättesaamist kohtule saadetud e-kirjas (liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 25). Sama on kinnitanud

hageja apellatsioonkaebuses.

Ebaõige on hageja väide, et ülesütlemisavaldus tulnuks üldtingimuste järgi edastada e-kyla

kaudu. Üldtingimuste p 5.3.1 sellist kohustust üürileandjale ei sätesta, vaid kirjas on, et kõik

lepingust tulenevad teated võib edastada e-kyla portaali kaudu.

Kuna hageja on kostja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte saanud hiljemalt 26. aprillil

2018, on põhjendatud maakohtu seisukoht, et üürileping on kehtivalt üles öeldud korralise

ülesütlemise tõttu. Väärad on aga maakohtu seisukohad, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte

16. jaanuaril 2018 ning hageja valdus ei põhine õiguslikul alusel alates 10. veebruarist 2018.

Kuna asjas leidis tuvastamist, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 26. aprillil 2018,

saabus ruumi vabastamise tähtaeg 28. mail 2018. Seega on hageja vallanud ühiselamu ruumi

õigusliku aluseta alates 29. maist 2018.

11. Hageja leiab, et ülesütlemise kehtivuse korral on ülesütlemine hea usu põhimõttega

vastuolus seetõttu, et üürileping ülesütlemise põhjus oli hageja mittenõustumine üüri tõstmisega

seega üürilepingu muutmisega üürniku kahjuks (VÕS § 327 lg 1 p 2).

Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja tegelik motiiv üürilepingu ülesütlemisel

seisnes hageja poolt üüri tõstmisega mittenõustumises. Apellatsioonkaebuses on hageja

selgitanud, et ta on tõendanud üürilepingu ülesütlemise tegeliku põhjuse, kuid on jätnud

asjakohastele tõenditele viitamata.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et asja materjalid (30. novembri 2017 meeldetuletus

liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 10, 11. detsembri 2017 lõpetamisteade I kd, tl 22 ja

pooltevaheline e-kirjavahetus I kd, tl 23-25) viitavad vaidlusele maksevõlgnevuse üle ja

ülesütlemise kehtivuse üle (pooltevaheline elektronkirjavahetus I kd, tl 26-27). Viidatud

tõenditest nähtuvad küll hageja erinevad pretensioonid kostjale, kuid kordagi ei ole hageja

märkinud, et ta ei nõustu üüri tõstmisega. 11. veebruari 2018 e-kiri kostjale (I kd, tl 49-52) on

saadetud pärast hagejale e-tähtkirjaga 11. jaanuaril 2018 ülesütlemisavalduse edastamise katset,

st kostja oli otsustanud üürilepingu üles öelda enne hagejalt 11. veebruari 2018 e-kirja saamist.

Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise kostja poolt oleks

põhjustanud hageja üüritõstmisega keeldumine. Järelikult tuvastas maakohus õigesti, et

üürileping on kehtivalt üles öeldud, ülesütlemine pole olnud hea usu põhimõttega vastuolus

ning hageja hagi nimetatud nõuetes tuleb jätta rahuldamata.

12. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks

(VÕS § 326 lg 2). Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et VÕS § 326 lg 2 tuleb kohaldamisele

üksnes tähtajalise üürilepingu puhul. Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping, siis

hageja VÕS § 326 lg-le 2 tugineda ei saa. Seega jättis maakohus õigesti hageja nõude

üürilepingu kolmeks aastaks pikendamiseks rahuldamata.

Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja valdab alates 29. maist 2018 õigusliku aluseta

üürilepingu eset, siis rahuldas maakohus õigesti kostja hagi nõuda eluruum hageja

ebaseaduslikust valdusest välja. Kõike eeltoodut arvestades jättis maakohus õigesti

rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.

13. Maakohus tuvastas, et üüri tõstmine alates 1. juulist 2017 on VÕS § 299 lg 3 järgi tühine.

Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, s.o 88 eurot kuus. Selles osas ei ole

üliõpilasküla maakohtu otsust vaidlustanud. Kuivõrd hageja üks nõuetest oli tuvastada, et üüri

suuruseks on 88 eurot kuus, tulnuks maakohtul võtta hageja selle nõude osas seisukoht otsuse

resolutsiooniga. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni.

14. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole talle kostja 19. juuni 2018 nõude

täpsustust (I kd, tl 140-141) kätte toimetanud.

Kohtute infosüsteemi (KIS) andmetest ei nähtu hageja poolt kostja 19. juuni 2018 nõude kätte

saamist, kuid täpsustatud nõue on tehtud hagejale nähtavaks 29. augustil 2018 avaliku e-

toimiku kaudu. Ringkonnakohtu hinnangul ei too nõude täpsustuse kätte toimetamata jätmine

kaasa maakohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohus edastas antud dokumendid hagejale

e-posti teel 10. juulil 2019 ning kõrvaldas sellega maakohtu rikkumise.

19. juuni 2018 menetlusdokumendis vähendas kostja oma nõuet. Peale nõude täpsustamist

19. juunil 2018 edastas maakohus kostjale 27. augustil 2018 kirja, milles palus esitada kohtule

detailselt võlgnevuse arvestuse. Kostja esitaski kohtule 4. septembril 2018 selgituse koos

arvetega, millele maakohus otsuses tugines (I kd, tl 145-151). Toimikust nähtub, et hagejale

edastati kostja 4. septembri 2018 selgitus 28. septembril 2018 e-posti teel. Järelikult oli hagejal

võimalik kostja vähendatud nõude suurusega ja nõude aluseks olevate arvetega tutvuda. Hageja

sai apellatsiooniastmes kostja nõude täpsustusele vastuväiteid esitada ning seda hageja ka tegi.

15. Hageja vaidlustab maakohtu otsust osas, milles hagejalt mõisteti välja tasumata üüri- ja

kõrvalkulud 261,39 eurot perioodil 11. veebruar 2018 kuni 18. juuni 2018.

Maakohus hindas kostja esitatud arveid (I kd, tl 148-151) ning leidis, et arvetelt ei nähtu kirjeid,

mille tasumist ei saaks kostja hagejalt nõuda. Maakohtu hinnangul puudub alus arvata, et kostja

ei ole kõrvalkulude arvestamisel lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust ning seetõttu on

kostja võlgnevuse nõue põhjendatud 261,39 euro ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu

otsus kõrvalkulude väljamõistmisel ei ole põhjendatud.

Hageja vaidles maakohtu menetluses vastu kostja nõutud kõrvalkulude kujunemisele ning

seega tulnuks kostjal näidata vastavalt üldtingimuste p-le 4.1 arvetel esitatud summade

matemaatiline arvestus. Maakohus ongi kohustanud kostjat esitama võlgnevuse arvestus,

millest nähtuks detailselt võlgnevuse summa kujunemine (periood, eraldi üüri ja kõrvalkulude

võlgnevus artiklite kaupa). Kostja võlgnevuse summa kujunemist kohtule ei esitanud.

Olukorras, kus üks pool vaidleb kõrvalkulude kujunemisele vastu, ei saanud maakohus

eeldada, et arvetel esitatud summad on õiged.

Arvete (I kd, tl 148-151) järgi oli hagejal 589,39 euro tasumise kohustus, millest on tasutud

280 eurot (vastav arvestus I kd, tl 143). Maakohus tuvastas, et üürisumma oli 88 eurot/kuus,

mistõttu vähendas maakohus hagejalt võla katteks väljamõistetud rahasummat. Kuivõrd kostja

ei ole tõendanud kõrvalkulude tekkimist, on hagejale esitatud arved põhjendatud üksnes nelja

kuu kasutustasu (üüri) osas 4x 88 =352 eurot, millest on maha arvatud hageja poolt tasutud 280

eurot. Seega mõistab ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja 72 eurot (352-280). Eeltoodu

tõttu tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja

kasuks välja võlgnevuse suuremas summas kui 72 eurot.

16. Hageja heidab maakohtule ette hageja kohalolekuta istungil asja arutamist.

Hagejale saadeti 28. septembril 2018 kutse maakohtu 18. oktoobri 2018 istungile, mille

kättesaamist kinnitas hageja 10. oktoobril 2018. Ühtlasi teavitas hageja, et ei saa tervislikel

põhjustel 18. oktoobri 2018 istungil osaleda. Maakohus selgitas hagejale 11. oktoobril 2018, et

haigust tuleb põhistada vormikohase tõendiga, millest nähtub, et haigust saab lugeda takistuseks

kohtuistungile ilmumast (TsMS § 422). Seejärel esitas hageja kohtule perearsti tõendi, mille

kohaselt on patsiendile (hagejale) rangelt soovitav akadeemiline puhkus alates 1. septembrist

2018 - 31. augustini 2019 tervislikel põhjustel (I kd, tl 168).

Maakohus hindas 18. oktoobri 2018 istungil tõendit ning leidis, et tõendist ei nähtu haigust, mis

takistaks hagejal istungile ilmumast ning seetõttu leidis, et istungi edasilükkamiseks alus

puudub. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Tõendist ei tulene, kas ja millise haiguse tõttu

on hagejale akadeemiline puhkus soovitatav ning kas see haigus on selline, mis takistab

kohtuistungil osalemast. Seega ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui arutas

asja istungil hageja kohalolekuta.

Koos apellatsioonkaebusega esitatud 14. mail 2019 koostatud arstitõend (II kd, tl 61) on esitatud

hilinenult ja ei anna alust heita maakohtule ette istungi edasi lükkamata jätmist.

17. Samuti heidab hageja maakohtule ette, et hageja kinnitas 18. oktoobri 2018 istungi kutse

kättesaamist alles 10. oktoobril 2018 ning seega ei jäänud kutse kättesaamise ja istungi

toimumise vahele TsMS § 343 lg s 2 nõutavat ajavahemikku. Ringkonnakohus märgib, et

maakohus edastas hagejale kohtuistungi kutse juba 28. septembril 2018 (I kd, tl 162), seega

aegsasti. Kuigi kutse kättesaamise ja istungi toimumise vahele jäi vähem kui 10 päeva, ei ole

tegemist olulise menetlusnormi rikkumisega, mis tooks kaasa maakohtu otsuse tühistamise.

Hageja väidete kohaselt oli kohtuistungile ilmumist takistavaks teguriks mitte kohtuistungi aeg,

vaid väidetav haigestumine (I kd, tl 164-165), mida hageja ei suutnud tõendada.

Ringkonnakohus leiab, et menetlusosaline peab olema kohtuga suhtlemisel hoolas, eriti

olukorras, kus ta taotleb asjas suulist menetlust. Menetlusosalisel on ka endal kohustus jälgida

kohtuga suhtlemiseks kasutatavat e-posti aadressi.

Ringkonnakohus edastas hagejale kohtukutse 3. septembri 2019 istungile 8. juulil 2019. Hageja

kinnitas kutse kättesaamist alles 27. augustil 2019. Istungi kutsete kättesaamise kinnitamisega

viivitamine viitab hageja pahatahtlikkusele. Kohus ei luba menetlusosalisel tema õigusi

kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia (TsMS § 200 lg 2).

Ringkonnakohus selgitab, et menetlusosalisele, kelle e-posti aadress on kohtule teada, võib

kohus edastada menetlusdokumente nimetatud e-posti aadressi kaudu, kui kohus on juba sama

kohtuasja käigus sellel elektronpostiaadressil dokumente edastanud või kui menetlusosaline on

ise avaldanud kohtule oma elektronpostiaadressi. Menetlusosalisel on sellisel juhul kohustus

e-kirja kättesaamist kinnitada. Seda kohustust rikkunud menetlusosalist võib kohus trahvida

(TsMS § 3111 lg 5).

Hageja on nii maakohus kui ka ringkonnakohtus suhelnud kohtuga peamiselt e-posti teel. Nii

näiteks esitas hageja kohtule hagiavalduse ja selle lisad (12. ja 14. veebruaril 2018) e-posti

aadressi XXXXXXXXXXX kasutades. Samuti on hageja pöördunud sama e-posti aadressi

kaudu käesolevas menetluses kohtute poole taotlusi, seisukohti, kaebuseid jm esitades

20. veebruaril 2018, 12. märtsil 2018, 27. märtsil 2018, 4. aprillil 2018, 26. aprillil 2018, 3.

mail 2018, 10. mail 2018, 10. oktoobril 2018, 15. oktoobril 2018, 12. novembril 2018, 17.

detsembril 2018, 21. jaanuaril 2019, 2. veebruaril 2019, 6. märtsil 2019, 6. mail 2019, 4. juunil

2019, 27. augustil 2019, 29. augustil 2019. Kohtul ei ole kohustust edastada hagejale

menetlusdokumente tavapostiga ning kohus võib valida selleks ökonoomsema viisi.

18. Hageja taotluse ringkonnakohtu istungi edasilükkamiseks lahendas ringkonnakohus

kohtuistungil protokollilise määrusega. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väidet, et tal

oli mõjuv põhjus kohtuistungilt puudumiseks (viibis välismaal) TsMS § 422 tähenduses.

19. Ringkonnakohus jätab asja materjalide juurde võtmata hageja 27. augustil 2019 esitatud

tõendid, kuna tegemist on korduvalt esitatud menetlusdokumentidega.

20. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kuigi

ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni hageja hagi osalise rahuldamise ja

kostja hagi rahuldamise ulatuse osas, ei tingi see vajadust muuta menetluskulude jaotust

maakohtus.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu jätta

apellatsioonkaebuse esitamisel hageja poolt tasutud riigilõiv kostja kanda proportsionaalselt

apellatsioonkaebuse rahuldamisega. Tsiviilasja hind apellatsiooniastmes oli 1317,39 eurot,

millest 1056 eurot (ca 80%) moodustas kostja eluruumi väljamõistmise nõue ning 261,39 eurot

(ca 20%) võlgnevuse nõue. Hagejal tasus apellatsioonkaebuselt riigilõivu 200 eurot.

Kuivõrd kostja varaline nõue jääb ringkonnakohtu otsusega valdavas osas rahuldamata, tuleb

kostja kanda jätta hageja poolt apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv proportsionaalses osas,

s.o 20% riigilõivust. Kostjalt tuleb hageja menetluskulude katteks välja mõista 40 eurot hageja

kasuks. Muus osas jäävad menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Viivi Tomson

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks