2-18-13301/15 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. august 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-13301

Tsiviilasi

Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur

Margo Normanni hagi TM Kaubanduse OÜ vastu

tagasivõitmise

korras

rendilepingu

kehtetuks

tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Apellatsioonkaebuse osas 3500 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse osas 70 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 21. jaanuari 2019 otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuste

liigid

TM Kaubanduse OÜ apellatsioonkaebus

Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo

Normanni vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant / vastuapellatsioonis vastustaja (kostja):

TM Kaubanduse OÜ (registrikood 12998618), esindaja

vandeadvokaat Piret Pallo

Vastustaja/vastuapellant (hageja): Pajuristi Alusmäe OÜ

(pankrotis, registrikood 10850679) pankrotihaldur Margo

Normann

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 21. jaanuari 2019. a otsus

ja saata tsiviilasi samale maakohtule uueks arutamiseks.

2. Menetluskulude jaotuse otustab maakohus vastavalt

asja uue läbivaatamise tulemusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normann (hageja) esitas

TM Kaubanduse OÜ (kostja) vastu hagi, paludes tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks

01.08.2016 Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) ja kostja vahel sõlmitud rendileping ning asendada

kostja tahteavaldus kohtulahendiga. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek kustutada

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 2508004 (Sakkose kinnistu) III jaos tehtud

kanne nr 3: märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TM Kaubanduse OÜ, registrikood

12998618) kohta tähtajaga 01.08.2021 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa

nr 3502104 (Kullaaugu kinnistu) III jaos tehtud kanne nr 2: märkus rendilepingu (rendilepingu

pool: TM Kaubanduse OÜ, registrikood 12998618) kohta tähtajaga 01.08.2021.

Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 01.08.2016-30.07.2018 alusetult säästetud raha

(kasutuseelis) 70 000 eurot ning viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

ulatuses. Samuti palus hageja mõista kostja valdusest välja Sakkose ja Kullaaugu kinnistud.

Hagiavalduse kohaselt kuulutas kohus Swedbank AS-i avalduse alusel 02.10.2017 määrusega

tsiviilasjas nr 2-17-9409 välja Pajuristi Alusmäe OÜ (endine ärinimi Sakkose OÜ) (võlgnik)

pankroti,

nimetades

pankrotihalduriks

Margo

Normanni.

Võlgniku

vara

koosseisu

kindlakstegemisel tuvastas pankrotihaldur, et 01.08.2016 on võlgnik rendileandjana sõlminud

rendilepingu kostjaga (rentnik) tähtajaga 5 aastat, mille alusel andis rentnikule kasutada temale

kuuluva Sakkose kinnistu mõttelise osa ja Kullaaugu kinnistu. Rendilepingus lepiti kokku rendi

suuruses 400 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Rendileping on sõlmitud üks aasta ja 36

päeva enne ajutise halduri nimetamist, seega on täidetud pankrotiseaduse (PankrS) § 110 lg 1 p 3

tulenev tehingu tagasivõitmise ajaline tingimus.

Rendilepingut sõlmides kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldajate huve. Võlgnik andis

rendilepingut sõlmides kostjale kasutada Kullaaugu kinnistu ja Sakkose kinnistu mõttelise osa,

andes seega rentniku käsutusse enda tootmis- ja majandustegevuseks vajalikud kinnistud koos

seal asuvate tootmishoonetega, jäädes nii ilma oma tegevuskohast. Sellega välistas võlgnik enda

majandustegevuse jätkumise, olles ebasoodsas majanduslikus olukorras. Lepingu sõlmimise ajal

oli võlgnikul võlgnevus Swedbank AS ees 3906,88 eurot ning ajavahemikus september kuni

november 2016 tekkis võlgnikul maksuvõlg, mis 17.11.2016 seisuga oli 113 875,65 eurot.

Kostja on vastusena Swedbank AS järelepärimisele rendilepingu märke kinnistusraamatusse

kandmise kohta kinnitanud, et tegemist oli isiklikes huvides s.o abieluvara jagamise kokkuleppe

raames sõlmitud rendilepinguga, mis näitab, et võlgnik ei sõlminud lepingut ärilistel eesmärkidel

ning jättis arvestamata võlausaldajate huvid.

Pankrotivara hulka kuuluvate kinnistute koormatus mis tahes rendilepinguga on asjaolu, mis võib

oluliselt vähendada müüdava vara väärtust ja tingida vara olulist allahindamist. Lisaks äärmiselt

madalale renditasule on lepingus muidki rendileandja jaoks ebasoodsaid ja kahjulikke tingimusi.

Seega võib rendilepingu kehtima jäämine muuta pankrotivara müügi võimatuks, kahjustades

seega oluliselt võlausaldajate huve.

Lisaks on perioodil 27.06.-10.10.2016 näilike tehingute alusel võlgniku ja kostja vahel kostjale

üle läinud hulk võlgnikule kuulunud toomisseadmeid ja -tehnikat, muutes võlgniku sellega

alaliselt maksejõuetuks. Seonduvalt võlgniku ja kostja tehingutega on ettevõtete juhatuse

liikmete Tarmo Mahlapuu ja Juulia Mahlapuu osas algatatud Lõuna Ringkonnaprokuratuuris

kriminaalasi ning samas asjas Tarmo Mahlapuule esitatud kahtlustus võlgniku maksejõuetuse

põhjustamises.

Rendilepingut sõlmides teadis või pidi kostja teadma, et võlgnik kahjustab sellega võlausaldaja

huve. Kostja juhatuse liige, osanik ja tegelik kasusaaja oli lepingu sõlmimise ajal Juulia

Mahlapuu, kes oli perioodil XXXXX võlgniku juhatuse liikme, osaniku ja lepingu sõlmimise

ajal tegeliku kasusaaja Tarmo Mahlapuu abikaasa. Alates 19.12.2016 on kostja juhatuse liige

Tarmo Mahlapuu poeg Rauno Mahlapuu, kelle kontaktandmed on märgitud ka võlgniku

kodulehele. Tegemist on lähikondsetega PankrS § 117 lg 2 p 6 mõistes ning PankrS § 110 lg 3

kohaselt eeldatakse lähikondsete puhul teadmist, et võlgnik kahjustab tehingutega võlausaldajate

huve. Rendilepinguga ja nn ostu-müügilepingutega liigutas Tarmo Mahlapuu lihtsalt raha

kontode vahel. Seega pidi kostja teadma, et ettevõtete vaheliste tehingute tulemusena muudeti

võlgnik sisuliselt varatuks, võlgnikul ei olnud võimalik jätkata majandustegevust ega

võlausaldajate nõudeid tasuda. Kostja 2016. a majandusaasta aruandest nähtub, et ettevõte jätkas

samal tegevusalal nagu võlgnik.

Hageja taotleb ka rendilepingu alusel tekkinud kasutuseelise kaotuse hüvitamist, pidades kostja

kasutuseelisena silmas kasu, mida kostja sai, makstes ruumide kasutamise eest turuhinnast

oluliselt madalamat rendihinda. Vastavalt 15.12.2015 kinnisvarabüroo poolt koostatud

eksperthinnangutele on Kullaaugu kinnistu potentsiaalseks üürihinnaks koos seal asuvate

hoonetega ca 4560 eurot kuus ja Sakkose kinnistul 6780 eurot kuus. Võttes arvesse, et Sakkose

kinnistust kuulub võlgnikule vaid osa, on rendieseme üürihind hageja hinnangul kokku vähemalt

6594 eurot kuus. Arvestades kostja poolt tasutud renditasu 5760 eurot on kostja alusetult säästnud

hageja arvel raha (saanud kasutuseelist) hagi esitamise seisuga 152 496 eurot, millest hageja

esitab kasutuseelise hüvitamise nõude 70 000 euro ulatuses.

Hageja hinnangul on rendileping tagasivõidetav ka kui kinke iseloomuga tehing sest soorituse ja

vastusoorituse vahel esineb silmatorkav ebaproportsionaalsus, kuna kokkulepitud rendimakse on

kordi väiksem turuhinnast.

Kostja poolt esiletoodud kokkulepe seadmete müügi ja rendilepingu vastastikuse seotuse kohta

ei ole tõendatud. Ettevõtte seisukohalt ei ole ka mõistlik anda madala rendiga kasutusse sedavõrd

suur rendipind ning seada rendilepingu sõlmimine sõltuvusse seadmete ja tootmisvahendite

ostust rentniku poolt.

Tarmo Mahlapuu poolt laenu andmine võlgnikule on tõendamata. Kriminaalasjas

nr 16930000182 on Tarmo Mahlapuu selgitanud, et ta tegi enda kontole ülekandeid, kuna vajas

raha abielu lahutamise käigus vara jagamiseks. Rauno Mahlapuu seotus võlgnikuga on tõendatud

käimasolevas kriminaalmenetluses.

Rendilepingu sõlmimiseks tulnuks küsida ka nõusolek hüpoteegipidajalt Swedbank AS-lt, kuid

lepingu pooled teadlikult ei teinud seda.

Kostjal puudus igasugune alus ja õigus tasuda rendimakse 4800 eurot suvalisele eraisikule.

Rendilepingu p 2.2 kohaselt pidi rendisumma laekuma rendileandja arvelduskontole. Võlgnikul

on senini kehtiv kontonumber, millele soovi korral saab tasuda renti ka hilisema aja eest.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Käesoleva asjaga ei ole seotud võlgniku ja kostja vahel sõlmitud perioodil 27.06.-10.10.2016

tootmisvahendite ja seadmete müügitehingud ning hageja viited neile tuleks jätta tähelepanuta.

Vara müük ja renditehing olid seotud tehingud – võlgniku ja kostja vahel oli kokkulepe, et kui

kostja ostab enda ettevõtluseks vajaminevad tootmisvahendid ja seadmed võlgnikult, saab ta

kinnistud rendile 400 euroga kuus. Tegemist oli sel hetkel kostja juhatuse liikme Juulia Mahlapuu

vaba valikuga ühisvara jagamisest saadud rahaliste vahendite paigutamise osas.

Rauno Mahlapuu oli võlgniku kodulehel märgitud kontaktisikuks seoses ekspordiga vaid

seetõttu, et tema isa Tarmo Mahlapuu ei valda inglise keelt.

Rendilepingus kokku lepitud kinnistute rendihind ei ole ebamõistlikult madal võrreldes

turuhinnaga. Varasemalt on kohtutäitur üritanud rendilepingu esemeks olevaid kinnistuid müüa

380 000 euro eest. Kuna kinnistuid turuhinna eest pole olnud võimalik müüa, siis ei oleks ka

keegi turuhinna eest nende rentimisest huvitatud. Praeguseks on Sakkose kinnistu hind

kohtutäituri poolt hinnatuna langenud juba ca 4 korda madalamale algsest hinnast. Kui võlgniku

juhatuse liige ei oleks rendilepingut sõlminud oma naisega, oleks ta selle sõlminud kellegi

kolmandaga.

Hageja on hagiavaldusele lisanud nn rahade ringlemise skeemi (I kd, tl 62), mille osas selgitab

kostja, et tegemist oli abielulahutuse käigus ühisvara jagamisega, mille käigus kostja (äriühing)

jäi Juulia Mahlapuule ja võlgnik Tarmo Mahlapuule. Tarmo Mahlapuu võttis võlgnikust välja

tema poolt ettevõttele laenatud summa, millest maksis teatud osa ühisvara jagamise tõttu endisele

abikaasale Juulia Mahlapuule, kes investeeris saadud rahalised vahendid temale kuuluvasse

kostjasse, soetades ostu-müügitehinguga võlgnikule kuulunud seadmed ja tootmisvahendid.

Kostja oleks võinud seadmed soetada ka kelleltki teiselt ja võlgnik rentida oma kinnistud kellelegi

teisele.

Kostja ei ole isik, kes peaks tõendama Tarmo Mahlapuu ja võlgniku vahelise laenu andmist, kuna

nimetatud laen ei ole seotud rendilepinguga ja kostjal puudub sellega puutumus. Samal põhjusel

ei ole kostja õige isik kommenteerimaks hageja väiteid Tarmo Mahlapuu poolt rahade liigutamise

jms kohta.

Kostja on tasunud kinnistute renditasud alati õigeaegselt. Lisaks hagiavalduses märgitud

renditasule perioodi 01.08.2016-31.07.2017 eest 5760 eurot, on kostja tasunud rendina perioodi

01.08.2017-31.07.2018 eest 4800 eurot Janek Paklinskile, keda volitas asjaajamiseks võlgniku

uus osanik. Kostja ei ole saanud tasuda renditasu eelseisva aasta eest, kuna võlgnikul puudub

IBAN ning pankrotihaldur ei ole kostja järelepärimisele renditasu tasumise kohta vastanud.

Kostja ei ole võlgnikult midagi tasuta saanud ning kõik maksed, nii rendilepingu kui ostu-

müügilepingute alusel on ka tegelikkuses tasutud.

Kostja ei olnud teadlik võlgniku ja Swedbank AS-i vahelistest lepingulistest kohustustest, mis

puudutab nõusoleku küsimise kohustust hüpoteegipidajalt. Kostja sõlmis võlgnikuga

rendilepingu teadmises, et see on igati seaduslik.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus tunnistas tagasivõitmise korras kehtetuks võlgniku

ja kostja vahel 01.08.2016 sõlmitud rendilepingu Sakkose kinnistu mõttelise osa ja Kullaaugu

kinnistu kostjale kasutamise andmise kohta. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek

kinnistusraamatus olevate märkuste rendilepingute kohta kustutamiseks ning asendas vastavad

nõusolekud kohtuotsusega. Samuti mõistis kohus kostjalt Sakkose ja Kullaaugu kinnistud kostja

valdusest välja hagejale. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt välja 70 000 eurot

kasutuseelise hüvitisena.

Pooled vaidlevad selle üle, kas rendilepingute sõlmimise näol on tegemist võlausaldajate huvide

kahjustamisega. Kostja on seisukohal, et võlgnik tegi nimetatud lepingute sõlmimise näol hea

tehingu.

Samal ajal, kui võlgnik sõlmis rendilepingu, oli ta juba majanduslikult ebasoodsas olukorras -

01.08.2016 seisuga oli laenulepingutest tulenev võlgnevus Swedbank AS ees 3906,88 eurot, mis

nähtub AS Swedbank nõudeavaldusest võlgniku pankrotimenetluses (tl 46-50). 23.09.2016

seisuga oli võlgnikul ka maksuvõlg 58 146,39 eurot.

Kostja teenis vähemalt pärast võlgnikult rendilepingu alusel maa ja tootmishoonete kasutusse

saamist tulu sama tegevusalaga, millega varem tegeles võlgnik. Alates 2016. a sügisest jäid ka

võlgniku kohustused võlausaldajate ees täitmata.

Hinnates kohtule esitatud tõendeid nende vastastikuses seoses asus kohus seisukohale, et

01.08.2016 kostja ja võlgniku vahel sõlmitud kinnisasjade Sakkose ja Kullaaugu rendilepingu

kehtetuks tunnistamise eeldused PankrS § 110 lg 1 p 3 alusel on täidetud.

Tehing on tehtud üks aasta ja 36 päeva enne võlgniku ajutise pankrotihalduri nimetamist.

Tehinguga kahjustati teadlikult võlgniku võlausaldajate huve, kuivõrd nimetatud tehingu

tagajärjel ei olnud võlgnikul enam võimalik jätkata oma tootmistegevust. Tegevuse jätkamise

tegi lisaks rendilepingu sõlmimisele võimatuks ka seadmete ja tehnika müük kostjale, mida

hageja on käsitlenud kui näilikku tehingut. Kohus ei hinnanud seadmete ja tehnika müügi tehingu

kehtivust, kuivõrd kohtule ei ole sellekohast nõuet esitatud, käsitledes vaid seadmete ja tehnika

üleandmist teisele äriühingule kui faktilist asjaolu, mille üle ei ole vaidlust. Võlgniku põhiliseks

tegevusalaks oli puidu kuivatamine ja töötlemine, sealhulgas küttepuude tootmine, millest ta sai

oma põhilise tulu. Rendilepingu sõlmimise ajal oli võlgnikul juba täitmata kohustusi Swedbank

AS ees, pärast seda tekkis maksuvõlg. Hageja on tõendanud, et 19.02.2016 Tarmo Mahlapuu

poolt asutatud kostja sai 2016. a müügitulu puidutöötlemissaaduste tootmisest ja müügist, st

samal tegevusalal nagu võlgnik, 346 857 eurot. Samas võlgniku rendilepingu alusel saadav tulu

oli võrreldes selle aja kohalike keskmiste rendihindadega marginaalne.

Võlgniku teadlikkust võlausaldajate huvide kahjustamisest tõendab muuhulgas võlgniku

seadusliku esindaja Tarmo Mahlapuu kiri Swedbank AS esindajale, milles ta kinnitab, et

rendilepingu sõlmimine oli tingitud Tarmo Mahlapuu ja tolleaegse kostja juhatuse liikme Juulia

Mahlapuu abieluvara jagamise kokkuleppest ehk tehingu tegemise eesmärk ei olnud mitte

äriühingu huvi, vaid Tarmo Mahlapuu isiklik huvi. Seega on võimalik järeldada, et võlgnik teadis

ja ka tehingu teine pool pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve.

Rendilepinguga koormatud pankrotivara müük võib osutuda võimatuks või toimuda turuhinnast

oluliselt madalama hinnaga, millega oleksid võlausaldajate huvid samuti kahjustatud.

Kostjat tuleb pidada võlgniku lähikondseks olulise ühise majandusliku huvi kaudu, arvestades,

et mõlema äriühingu asutajaks on olnud Tarmo Mahlapuu, kes on kuni käesoleva ajani võlgniku

tegelik kasusaaja. Kostja ainuosanikuks ja tegelikuks kasusaajaks on alates 18.07.2016, s.o

lühikest aega enne rendilepingu sõlmimist saanud Juulia Mahlapuu, enne seda oli osanik Tarmo

Mahlapuu. Alates 19.12.2016 on kostja juhatuse liige Tarmo Mahlapuu poeg Rauno Mahlapuu,

kes on seotud ka võlgniku tegevusega. Nimelt on Rauno Mahlapuu võlgniku interneti kodulehel

märgitud kontaktisikuks seoses sae- ja höövelmaterjali hulgimüügi ja ekspordiga ning puidu

töötlemise teenuste osutamisega. Rauno Mahlapuu on volitatud kasutama võlgniku kontot SEB

internetipangas. Kohus ei pidanud relevantseks kostja vastuväide, et Rauno Mahlapuu nimi on

kodulehel märgitud vaid suhtlemiseks inglise keelt kõnelevate klientidega.

Eeltoodust lähtudes asus kohus seisukohale, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud ning

01.08.2016 sõlmitud rendileping tuleb tunnistada kehtetuks PankrS § 110 lg 1 p 3 alusel. Kuivõrd

kohus rahuldas hagi tagasivõitmise üldnormi alusel, puudub vajadus analüüsida tehingu

tagasivõidetavust PankrS § 111 lg 3 alusel.

Kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud PankrS

§ 119 lg 1 järgi tagastama tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga pankrotivarasse.

Hageja on esitanud nõude asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel kinnisasjade Sakkose ja Kullaaugu

kostja valdusest väljamõistmist hageja valdusse, kui kostja pärast rendilepingu kehtetuks

tunnistamist kinnistuid ja seal asuvaid hooneid üle ei anna ning valduse üleandmisest keeldumise

korral kostja väljatõstmist kinnistutelt ja hoonetest. Hageja nimetatud nõue on õiguslikult

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Kohus ei pidanud hageja kasutuseeliste kaotuse hüvitamise nõuet põhjendatuks. Hageja ei ole

tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus sellises ulatuses renditulu saada. Pigem on hageja

rajanud oma nõude tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks asjaolule, et

rendilepingu sõlmimisega ja samaaegselt tootmisvahendite ja seadmete võõrandamisega jäi

hageja ilma võimalusest oma põhitegevusalal tegutsemiseks ja võimaliku tulu teenimiseks. Tulu

saamisega kaasnevad üldteadaolevalt ka kulutused. Kohtu hinnangul ei saa tagasivõitmise

eesmärgiks olla pankrotivõlgniku asetamine paremasse olukorda, kui siis, kui ta ei oleks varaga

tehingut teinud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsus tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas. Kostja palub teha uus otsus, millega jätta

hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata.

Maakohus ei võtnud seisukohta, kas renditasu 400 eurot kuus ja sellest tulenevalt rendilepingut

tervikuna, saab käsitleda võlausaldajate huve kahjustavana. Kuna kinnistuid turuhinna eest müüa

ei ole olnud võimalik, on mõistlik eeldada, et keegi ei oleks olnud huvitatud ka nende rentimisest

turuhinna alusel arvutatud rendihinna eest. Seega tuleb hageja hinnangul kinnistute rendihinna

määramisel lähtuda tegelikust hinnast, mille eest kinnistuid tänasel päeval üldse võimalik müüa

või rentida oleks, mitte aga turuhinnast. Sellest tulenevalt ei saa renditasu 400 eurot kuus pidada

ebaproportsionaalselt madalaks. Lisaks oli Sakkose kinnistu kohtutäituri poolt alla hinnatud juba

120 000 eurole ehk vastava kinnistu hind oli langenud juba ca 4 korda madalamale algsest

hinnast. Kohus eeltoodut ei käsitlenud ning märkis vaid, et tehinguga kahjustati teadlikult

võlgniku võlausaldajate huve, kuivõrd nimetatud tehingu tagajärjel ei olnud võlgnikul enam

võimalik jätkata tootmistegevust. Seega ei ole kohus võtnud arvesse kõiki olulisi asjaolusid.

Kohus on üksnes tuvastanud, et kostjat tuleb pidada võlgniku lähikondseks olulise ühise

majandusliku huvi kaudu, mitte aga seda, milliste asjaolude põhjal jõudis kohus järeldusele, et

kostja oli rendilepinguid sõlmides võlgniku võlausaldajate kahjustamisest ka teadlik.

Ainuüksi asjaolu, et Tarmo Mahlapuu on mingil ajahetkel olnud nii võlgniku kui ka kostja

asutajaks ja osanikuks ning et Tarmo Mahlapuu ja kostja ainuosanik Juulia Mahlapuu on endised

abikaasad, ei saa tänasel päeval ega saanud ka rendilepingute sõlmimise hetkel olla asjaoluks,

mille alusel on võimalik tuvastada kostja väidetav teadmine võlgniku võlausaldajate huvide

kahjustamisest. PankrS § 110 lg 3 sätestab üksnes eelduse, et üldjuhul võlgniku lähikondne teab

või peab teadma võlausaldajate huvide kahjustamisest. Sättest ei tulene, et võlgnikuga tehingu

tegemise korral on lähikondne igal juhul automaatselt, ilma asjas tähtsust omavaid asjaolusid

hindamata, kahjustanud võlausaldaja huvisid ning olnud sellest seejuures teadlik.

5. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kohus on seisukoha andnud ning põhjendanud, miks saab renditasu 400 eurot kuus ja

rendilepingut tervikuna käsitleda võlausaldajate huve kahjustavana. Isegi sellise, st 4 korda

madalama rendi hinnataseme puhul oleks renditasu 400 eurot kuus ebaproportsionaalselt madal

võrreldes turuhinnaga. Lähtudes ekspertide poolt 15.12.2015 eksperthinnangus (tl 66-139) antud

potentsiaalse üürihinna alusel arvutatud renditulust 6594 eurot kuus, oleks 4 korda madalama

hinnataseme puhul renditasu vähemalt 1648,50 eurot kuus. Kostja ajab segamini põhjuse ja

tagajärje, kui leiab, et kui keegi ei ole olnud nõus turuhinna 380 000 euro eest rendilepingu

aluseks olevaid kinnistuid ostma, siis on mõistlik eeldada, et keegi ei oleks olnud huvitatud ka

nende rentimisest turuhinna alusel arvutatud rendihinna eest. Olukorras, kus kinnistu on

koormatud pikaajalise rendilepinguga (kuni 01.08.2021), aga renditulu on peaaegu olematu, ei

ole lihtne või õigemini on võimatu leida kinnistule ostjat, sest ostjal ei ole võimalik alustada ise

ostetava kinnisvara kasutamist, vaid peaks leppima igakuise 400-eurose rahavooga.

Kostja ja võlgniku lähikondsus olulise ühise majandusliku huvi kaudu, mille kohus on otsusega

tuvastanud ning millele kostja ise kaebuses viitab ja sellele vastu ei vaidle, tõendabki, et kostja

oli rendilepingut sõlmides teadlik võlgniku võlausaldajate kahjustamisest.

Juulia ja Tarmo Mahlapuu olid abikaasad X aastat (XXXXX ). Juulia Mahlapuu oli võlgniku

juhatuse liige 23.10.2008-16.05.2016 ja kostja juhatuse liige 28.07.2016-19.12.2016. Tarmo

Mahlapuu oli võlgniku juhatuse liige 09.11.2006-18.07.2017 ja osanik on 23.10.2008 kuni

käesoleva ajani ning kostja juhatuse liige 19.02.-28.07.2016 ja osanik 19.02.-18.07.2016.

6. Hageja (vastuapellant) esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palub

tühistada maakohtu otsus osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata. Hageja palub teha uus

otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 70 000 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

Kohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, jättes põhjendamatult hindamata hageja nõude

kasutuseelise kaotuse õiglaseks hüvitamiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1

alusel. Samuti ei ole kohtu põhjendus piisav. Nimelt ei selgu kohtu selgitusest, millise asjaolu

kindlaks tegemiseks pidi hageja tõendi esitama, et tal oli kavatsus ja võimalus sellises ulatuses

renditulu saada. Arusaamatu on kasutuseelise nõude rahuldamata jätmise kontekstis lause, mis

algab sõnaga „pigem“, kuna ei nähtu, milline võinuks kohtu arvates olla vastanduv võimalus või

eelistus, millele hageja oleks saanud oma nõude rajada.

Arusaamatu on ka lause, et tulu saamisega kaasnevad üldteadaolevalt ka kulutused. Lahendi

kontekstiga ei haaku ka kohtu hinnang, et tagasivõitmise eesmärgiks ei saa olla pankrotivõlgniku

asetamine paremasse olukorda, kui siis, kui ta ei oleks varaga tehingut teinud. Milline puutumus

on sellisel hinnangul hageja nõudega kasutuseelise väljamõistmiseks, jääb arusaamatuks.

Kohus on jätnud andmata hinnangu hageja esitatud eksperthinnangutele Sakkose ja Kullaaugu

kinnistu (koos neil asuvate hoonetega) üüri(rendi) turuhinna kohta.

7. Kostja (vastuapellatsioonis vastustaja) vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub

jätta see rahuldamata.

Kohus on piisavalt selgelt väljendanud, et antud vaidluse puhul ei ole täidetud TsÜS § 62 lg 1

alused ning kostja nõustub selles osas maakohtu otsusega.

Hüpoteetilised arvutused, mis ei kajasta tegelikku võimalikku rendihinda ning üldse võimalikku

teist pakkujat, ei saa olla aluseks kasutuseelise nõude rahuldamisele. Hageja ei ole tõendanud, et

keegi oleks teistsuguse (oluliselt suurema hinnaga) kinnistuid rendile võtnud.

Hageja on läbivalt asunud seisukohale, et rendilepingu tõttu ei saanud hageja ise tulu teenida,

mitte ei ole väitnud, et hagejal oleks jäänud saamata renditulu. Hageja oleks pidanud ka arvestama

asjaoluga, kui palju oleks tulnud teha kulutusi, et üldse tulu teenida.

Maakohus on otsuses üheselt märkinud, et hageja pole tõendanud, et hagiavalduses märgitud

rendihinnaga (mis põhinebki esitatud eksperthinnangule) oleks tegelikult olnud kinnistuid

võimalik välja rentida. Kostja ei leia, et kohus oleks pidanud täiendavalt analüüsima

eksperthinnangut, kuivõrd üksnes hinnanguga ei olegi võimalik tuvastada tegelikku olukorda ehk

kas keegi oleks sellise hinnaga soovinud rentinuks tulla.

Käesolevas vaidluses on tõendatud, et hageja oli makseraskustes juba enne kui sõlmis

rendilepingu kostjaga. Asjaolu, et kostja suutis oma majandustegevust korraldada kasumit

teenides, ei saa olla argumendiks selle kohta, et see kasum peaks nüüd kuuluma hoopis hagejale

(võlausaldajatele), ehkki hageja oma majandustegevust selliselt korraldada ei suutnud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja

menetlusnormide rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata asi maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks teha asjas ise uut otsust, kuna olulised asjaolud on jäänud

suurel määral menetlusosalistega läbi arutamata ja välja selgitamata. Kohus on täitnud

puudulikult selgitamiskohustust, asja lahendamisel ei ole analüüsitud kohaldamisele kuuluvaid

õigusnorme ega nõude õiguslikke aluseid.

Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde Tartu Halduskohtu 23.03.2018. a jõustunud otsuse

haldusasjas nr 3-17-1738 leides, et selles käsitletud asjaolud ja halduskohtu poolt tuvastatu

võivad aidata kaasa käesoleva tsiviilasja õigemale lahendamisele. Halduskohus on leidnud, et

toimus ettevõtte üleminek võlgnikult (Sakkose OÜ, hilisema ärinimega Pajuristi Alusmäe OÜ)

TM Kaubanduse OÜ-le.

Tartu Halduskohtu otsusest nähtuvalt on halduskohtu hinnangul toimunud ettevõtte üleminek

võlgnikult, s.o Pajuristi Alusmäe OÜ-lt (pankrotis, varasema ärinimega Sakkose OÜ-lt)

TM Kaubanduse OÜ-le (kostjale). Käesolevas tsiviilasjas ei ole aga tuginetud ettevõtte

üleminekule ja selle võimalikele tagajärgedele mh võlausaldajate õiguste suhtes (VÕS §§ 180-

185).

Hagiavalduses on võlgniku Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur vaidlustanud

tagasivõitmise korras võlgniku ja kostja, TM Kaubanduse OÜ, vahel 01.08.2016. a sõlmitud

5 aasta pikkuse tähtajaga rendilepingu kahe kinnistu rendileandmise osas. Kinnistutel paiknevad

puidutööstusega seotud hooned, mida võlgnik varem kasutas oma põhilises majandustegevuses.

9. PankrS § 50 lg 1 järgi kehtib üldine põhimõte, et üürile- või rendileandja pankrot ei ole üüri-

või rendilepingu lõpetamise aluseks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Praegusel juhul ei

nähtu rendilepingust (I kd tl 14-16) niisugust rendilepingu lõpetamise alust.

Rendileping on kasutusleping, kuuludes oma olemuselt ühtlasi kestvuslepingute hulka.

Tagasivõitmise alusena on tuginetud üldnormile (PankrS § 110 lg 1 p 3). Lisaks on sõlmitud

rendilepingul halduri arvates ka kinke iseloom, sest kokkulepitud renditasu (400 eurot kuus) on

oluliselt alla ekspertide arvestatud turuhinna. Ringkonnakohus märgib, et üldjuhul tuleks

tagasivõitmise hagi lahendamisel hinnata esimeses järjekorras erisätte (PankrS § 111) alusel ning

alles seejärel üldnormile (PankrS § 110) tuginedes.

PankrS § 111 kohalduvus muudele kui kinkelepingutele on tuletatav PankrS § 111 lõikest 3, mille

järgi kohus võib nimetatud paragrahvi lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-

, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul

oli kas või osaliselt kinke iseloom.

Ringkonnakohtu hinnangul on siiski küsitav rendilepingule kinke iseloomu omistamine. Sättes

näitlikult loetletud lepinguliigid (kinge, müük, vahetus) on kõik suunatud eseme omandi

üleandmisele, mille tagajärjel jääb võlgnik põhimõtteliselt lõplikult kõnealusest varast ilma,

saamata selle eest eseme väärtusele vastavat vastusooritust. Kasutuslepingule seevastu ei ole

omane varast lõplik ilmajäämine; rendilepingu põhiolemuse kohaselt antakse vara teise isiku

kasutusse tähtajaliselt ja vastutasu eest. Peamine on siiski välja selgitada, kas tehing kahjustas

võlausaldajate huve. Rendilepingu tagasivõitmine on võimalik PankrS § 110 alusel.

10. Pankrotihaldur ja maakohus on heitnud võlgnikule võlausaldajate huve kahjustava

käitumisena ette seda, et võlgnik andis rentnikule üle kogu enda majandus- ja tootmistegevusega

seotud vara (kinnistud koos hoonetega), jäi seega ilma oma põhilisest tegevuskohast ning välistas

ise enda majandustegevuse jätkumise.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik hinnata rendilepingu võlausaldajate huve kahjustavat

iseloomu ilma analüüsimata, milles pidanuks ja saanuks seisneda võlgniku korrapärane

majandustegevus, mida ta oleks korraliku ettevõtja hoolsust järgides võinud vara majandamist ja

tootmist jätkates ise teostada.

Tootmistegevuse lõpetamine ja vara rendile andmine ei pruugi ringkonnakohtu arvates iseenesest

tähendada veel äriühingu varalise seisundi olulist halvenemist ega võlausaldajate huvide

kahjustamist.

Niisuguse

hinnangu

andmiseks

tuleks

analüüsida

võlgniku

senise

majandustegevuse perspektiivikust ja jätkusuutlikkust ning tõenäolisi tulevikuväljavaateid,

püstitades küsimuse, kas võlgnik oleks oma senise majandustegevuse jätkamisel (rendilepingu

sõlmimise asemel) tõenäoliselt saanud jätkuvalt samasugust tulu nagu eelnevatel perioodidel. See

võimaldaks hinnata, kas võlausaldajate seisukohalt olnuks soodsam senise majandustegevuse

jätkamine või hoopis kinnistute rendileandmine mõistliku ja realistliku tasu eest. Samas tuleks

hinnata ka seda, missugust rolli senise majandustegevuse lakkamisel mängis just kinnistute

rendileandmine arvestades, et asja materjalidest nähtuvalt anti tootmiseks vajalik sisseseade jm

vallasvara üle eraldi tehingutega, mille tagasivõitmist ei ole praeguse vaidluse raames nõutud.

11. Ringkonnakohus märgib, et kogu tootmistegevusega seotud vara rendile andmine

tähendanuks igal juhul võlgniku kui rendileandja enda senise majandustegevuse lõppemist, seda

isegi juhul, kui kokku oleks lepitud oluliselt suuremas renditasus. Seega ei saa ainuüksi

rendilepingu sõlmimise fakt olla võlausaldajate huve kahjustav. Selle asemel tuleb võlausaldajate

huvide kahjustamise tuvastamiseks hinnata seda, kas võlgniku käitumine oli rendilepingu

sõlmimise ajal majanduslikult otstarbekas ja seega võlausaldajate huvides või mitte (vt ka

Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-50-17, p 10-11; samuti nr 2-16-18953, p 13.4). Näiteks nähtub

võlgniku 2015. aasta majandusaasta aruandest, et võlgniku aruandeaasta kasum oli 2015. aastal

12 587 eurot ja 2014. aastal 4808 eurot (s.o sisuliselt võrdväärne ühe aasta renditasuga 400-

eurose kuutasu puhul), kuid sellele lisaks tuleks käsitleda ka seda, kas ja missuguseid kohustusi

kolmandate isikute ees pidanuks võlgnik selle sissetuleku arvel jätkuvalt täitma.

12. Otsustamaks selle üle, kas rendileping kahjustas võlausaldajate huve PankrS § lõike 1

tähenduses, ei piisa ka arutelust, milline oleks olnud võlgnikule kuuluvate kinnistute (mõtteliste

osade) turuhinna kohane rendihind. Pankrotihaldur on küll esitanud vaidlusaluste kinnistute

suhtes hüpoteetilised rendihinnangud, kuid puudub analüüs, kas niisuguse vara ning

tootmisvõimaluste järele on turul nõudlust ning kas ja milline oleks olnud väljavaade anda vara

rendile nimetatud turuhinnaga.

Nii on ka Riigikohus oma praktikas selgitanud, et tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistatav

tehing peab kahjustama võlausaldajate tegelikke (mitte üksnes abstraktseid) varalisi huve, mida

tehinguga rikuti. Võlausaldajate huvide kahjustamise tuvastamiseks tuleb tõendada, et tehingu

tegemata jätmisel oleksid võlausaldajate nõuded tõenäoliselt rahuldatud suuremas ulatuses (vt

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-30-17, p 13).

Seega on põhjendatud apellatsioonkaebuses esiletoodu, mille kohaselt maakohus ei ole sisuliselt

analüüsinud võlgniku poolt sõlmitud rendilepingu majanduslikku otstarbekust ja tegelikku mõju

võlausaldajate huvidele.

13. Eeltoodule lisaks ei ole nõuetekohasel viisil käsitletud ka rendilepingu mõju kinnistute

(mõtteliste osade) väärtusele ega hinnatud seda, kas rendilepingu olemasolu on tegelikkuses

vähendanud kinnistute väärtust. Sellekohane hinnang on samuti vajalik, kuivõrd võlausaldajate

huvide kahjustamisena oleks käsitatav ka asjaolu, et tehinguga on vähendatud vara väärtust.

Rendileping on sõlmitud tähtajaga 5 aastat, mida ei ole alust pidada tavatult pikaks tähtajaks;

tähtaja lõpuni on käesoleva lahendi tegemise aja seisuga jäänud veel 2 aastat. Kostja on esile

toonud, et kohtutäituril ei õnnestunud varasemas täitemenetluses kinnistuid alghinnaga müüa

ning hinda on tulnud korduvalt alandada. Asja materjalidest aga ei järeldu selgelt, et hinna langus

ja vähene ostuhuvi oleksid seotud kehtiva rendilepinguga. Lisaks tuleb arvestada, et Sakkose

kinnistust kuulub võlgnikule vaid mõtteline osa (kinnistusraamatu andmetel on kinnistu 5 isiku

kaasomandis), mille rendileandmise võimalused ja rentaablus võivad oluliselt erineda kinnistu

kui terviku rendileandmisest.

Asja materjalidest nähtuvalt on võlgniku peamiseks võlausaldajaks (Maksu- ja Tolliameti kõrval)

AS Swedbank, kelle nõuded on tagatud hüpoteekidega. Hüpoteegipidaja huvid võivad mh saada

kahjustada seeläbi, et võlgniku tegevuse tulemusel kahaneb koormatud kinnistute väärtus. Selleks

puhuks on hüpoteegipidajale sätestatud kaitseabinõud mh AÕS §-des 334-336. Toimikust ei

selgu, kui suur on AS Swedbank tegelik nõue, sh missuguses ulatuses ähvardaks võlausaldaja

nõue jääda rendilepingu kehtimajäämise korral rahuldamata.

14. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus ei ole pooltega piisavalt arutanud ka hageja

täiendavat nõuet kasutuseeliste kaotuse hüvitamiseks ning sellega on oluliselt rikutud kohtu

selgitamiskohustust. Hageja ei ole omalt poolt viidanud õigusnormidele, millele ta oma nõude on

rajanud. Hagi ning vastuapellatsioonkaebus sisaldavad küll viidet TsÜS §-le 62 lg 1, kuid sellest

tuleneb üksnes kasutuseelise mõiste, mitte aga nõudeõigust. Samas ei ole ka maakohus täitnud

kohtu kvalifitseerimiskohustust ega arutanud pooltega, millise normi alusel oleks hagejal

kõnealust nõuet põhimõtteliselt võimalik esitada ning millise sätte alusel oleks kostja kohustatud

hagejale kaotatud kasutuseelised hüvitama.

Ringkonnakohus märgib, et kehtiva rendilepingu korral ei oleks kasutuseeliste nõudel alust

ainuüksi põhjendusel, et vara anti rendile liiga madala hinnaga. Seega, kui maakohus jõuab ka

asja uuel läbivaatamisel tulemusele, et rendileping kuulub tagasivõitmise korras kehtetuks

tunnistamisele, tuleb uuesti arutada ka hageja kasutuseeliste nõuet ja selle võimalikku õiguslikku

alust (lepinguvälised võlasuhted), andes hagejale võimaluse oma nõuet täpsustada.

Ringkonnakohus juhib tähelepanu sellele, et PankrS § 119 lõikest 1 tulenevalt peaks kostja juhul,

kui kohus tunnistab rendilepingu tagasivõitmise korras kehtetuks, tagastama pankrotivarasse

tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tuleks kostjal

juhul, kui ta tagasivõitmise aluseks olevatest asjaoludest teadis või pidi teadma, hüvitama ka tema

süü tõttu tagasivõidetust saamata jäänud kasu, mida ta oleks võinud saada korrapärase

majandamise reegleid järgides. Samas tuleks lõike 4 alusel tagastada kostjale tema poolt lepingu

alusel tasutu. Ka nende võimalike nõuete eelduste esinemist tuleb asja uue arutamise käigus

maakohtus analüüsida.

15. TsMS § 173 lg 2 teise lause järgi jaotab asjas kantud menetluskulud maakohus vastavalt asja

uue läbivaatamise tulemusele.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/