2-17-14832/53 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 29. august 2019

Tsiviilasja number

2-17-14832

Tsiviilasi

Ahti Veeberi hagi Nele Kivistiku vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

19 545 eurot 4 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. märtsi 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Nele Kivistiku apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja):

Nele

Kivistik

(isikukood

XXXXXXXXXXX ), esindaja Harri Paabo

Vastustaja

(hageja):

Ahti

Veeber

(isikukood

XXXXXXXXXXX ), esindaja advokaat Siiri Kuusik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 18. märtsi 2019. a otsus osas,

milles maakohus Ahti Veeberi nõude rahuldas ja saata

tsiviilasi tühistatud osas Tartu Maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Menetluskulude

jaotuse

määrab

maakohus

lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ahti Veeber (hageja) esitas 5. oktoobril 2017 hagi Nele Kivistiku (kostja) vastu kahjuhüvitise

ja viivise väljamõistmiseks. Hageja palub mõista kostjalt välja kahju 19 219 eurot 70 senti,

viivise 15 000 eurolt seadusjärgses määras alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse

täieliku tasumiseni, ning viivise akna ning veesüsteemiga seotud nõuetelt (s.o 4219 eurolt 70

sendilt) alates 15. detsembrist 2017 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt müüs kostja 11. märtsil 2016 hagejale 70 000 euro eest XXXXXXX

kinnistu asukohaga XXXXXXX . Kinnistu valdus anti üle 1. aprillil 2016. Müügilepingus

kinnitas kostja, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval hoonel

mingeid varjatud puudusi ega vigu, v.a see, et köögi veetoru on külmade ilmadega külmunud,

kuid nimetatud puudus on kõrvaldatud.

Oktoobris 2016 selgus elamu esmasel kütmisel, et maja ei soojene. Asjatundja K. Koppeli

seisukoha kohaselt esinevad küttesüsteemil puudused: küttesüsteem on ehitatud valedest

kividest, ahi on ehitatud liiga kõrgeks, küttesüsteemi ladumisel ei ole arvestatud telliste ja segu

sobivust, mis on tinginud segu vuukidest väljapudenemise. Kostja küttesüsteemi puuduseid ei

kõrvaldanud ning keeldus küttesüsteemi kordategemise kulusid hüvitamast. Hinnapakkumise

kohaselt kuluks küttesüsteemi kordategemiseks 15 000 eurot.

Kohtu määratud ekspert M. Oleski poolt tehtud ekspertiisi usaldusväärsust ei saa mõjutada

pelgalt asjaolu, et hoonel oli Päästeameti luba. Eksperdi tuvastatud puudustest nähtub, et

puudused loodi juba küttesüsteemi ehitamisel. Elamu ühe akna äärde koguneb vesi, mis tingib

kipsi hallitamise. Puudus ilmnes esmakordselt kevadel 2017 seoses sulaga ning süveneb

jätkuvalt. Hageja nõuab akna ääre parandamise kulu 1128 euro hüvitamist. Samuti esineb

probleem veetorustiku külmumisega. Kostja selgitas hagejale lepingu sõlmimisel, et

veesüsteemi külmumise probleemi enam ei esine.

Hagejal ei olnud võimalik puuduseid lepingu sõlmimisel tuvastada, kuivõrd need ei olnud

tavainimesele ilmsed ja nähtavad. Hageja on andnud kostjale korduvalt aega puuduste

kõrvaldamiseks, kuid kostja ei ole seda teinud. Hageja kõrvaldas kiiret lahendust vajavad

olukorrad (külmunud veetorustik) ning võttis hinnapakkumised ülejäänud probleemide

(küttesüsteemi parandamine, akna parandamine, torustiku soojustamine) lahendamiseks.

Saadud hinnapakkumiste kohaselt maksab küttesüsteemi parandamine 15 000 eurot,

aknaümbruse parandamine 1128 eurot ning torustiku soojustamine 2 882 eurot 40 senti. Lisaks

on hageja kandnud juba kulu külmunud veesüsteemi lahtisulatamiseks ning purunenud osa

vahetamiseks (vastavalt 139 eurot 30 senti ja 70 eurot).

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Hageja nõuded ja väited on

tõendamata. Vaidlusalune ahi on ehitatud ajavahemikul 26. oktoobrist – 8. detsembrini 2011.

Ahju ehitamisel on kasutatud materjale (kive ja segu) vastavalt nende sertifikaatides märgitud

omadustele ja tingimustele. Elamule on 23. jaanuaril 2015 väljastatud kasutusluba, eelnevalt on

kohalik omavalitsus tellinud Päästeametilt elamu tuleohutuse (sh küttesüsteemi ja -seadmete)

vastavuse kontrolli. Kostja elas elamus oma perega alaliselt alates 2012. aastast ja probleeme

küttesüsteemi toimimisega ei esinenud. Kostja sai esmakordselt teada küttesüsteemi

väidetavatest probleemidest 15. juunil 2017. Hageja ei ole teatanud elamu mittevastavusest

õigeaegselt. Kõik probleemid seoses elamu küttesüsteemi kasutamise või selle efektiivsusega

on tekitanud hageja ise pärast kinnistu valduse saamist (ahju ja korstna vahelise ülemise

ühenduse kinnimüürimine, ahju malmist siseuste kõrvaldamine ja ahju ülekütmine).

Ekspertarvamuse kohaselt on ahju lõõristik ja korstna lõõri mõõt jäetud dimensioneerimata,

millest on põhjustatud halb tõmme. Mõistet dimensioneerimine ekspert ei ava. Kontekstist jääb

mulje, et ekspert peab silmas ahjust väljuva lõõri ja korstna lõõri ristõigete suuruste vastavusse

viimist. Asjatundja, kellega kostja konsulteeris, avaldas teistsugust arvamust.

Pakkumustes kajastatud tööde ja materjalide hind on ebamõistlikult kõrge.

Väidetavast akna alla vee kogunemisest pole hageja kostjat enne hagi täienduse esitamist

teavitanud. Kuna hageja ei ole kostjat müüdud kinnistu väidetavast mittevastavusest õigeaegselt

teatanud, siis ei tohi ta mittevastavusele tugineda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 18. märtsi 2019 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja kahju ja kulutuste katteks hüvitise 18 091 eurot 70 senti, viivise nõudelt 15 000

eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 5. oktoobrist 2017 kuni võla täieliku

tasumiseni ja nõudelt 3091 eurot 70 senti VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

15. detsembrist 2017 kuni võla täieliku tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude

aknaga seotud kahju osas summas 1128 eurot. Maakohus jättis menetluskulud 94% ulatuses

kostja kanda ja 6% ulatuses hageja kanda.

Hageja sooviks oli kinnistut ostes asuda seal asuvasse majja elama. Elamus ei tohtinud olla

elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi

pidid elamus olema tagatud elementaarsed elamistingimused. Kohtupraktika kohaselt on

elementaarseteteks elamistingimusteks, millele eluruum peab vastama, normaalne temperatuur,

elementaarne veevarustus, kanalisatsioon, piisav päevavalgus ja häiriva püsiva müra,

vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumine. Eeltoodu kehtib ka kasutatud eluruumi

ostmisel. Kui ostetud eluruum ei vasta elementaarsetele tingimustele, tuleb seda pidada

lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi

detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele

elementaarsele elutingimusele vastama.

Pooled ei ole müügilepingus lepingueseme omadusi/puudusi üksikasjalikult kokku leppinud.

Müüja on lepingu p-s 2.5.2. kinnitanud, et temale teadaolevalt hoonel varjatud puudusi ega vigu

ei ole ning elamu vastab projektile; ümberehitisi ei ole teostatud õigusliku aluseta. Köögi

veetoru on külmade ilmadega külmunud, kuid nimetatud puudus on tema poolt kõrvaldatud.

Ostja on lepingu p-s 2.6.3. kinnitanud, et ta on müügilepingu objekti ja sellel paikneva hoone

üle vaadanud, objekti seisukorrast teadlik ning ostab müügilepingu objekti kokkulepitud

seisukorras. Hageja kinnitus ei välista kostja vastutust, sest hagis toodud puudused võisid olla

sellised, mida hageja ei saanud hoone ülevaatusel märgata. Elamuga kinnisasja ostmisel ei saa

eeldada, et elutingimuste tagamiseks peab sinna kohe lisainvesteeringuid tegema.

Küttesüsteemi puudused on hageja poolt tõendatud. Kohtuliku ekspertiisiga ja spetsialisti

(korstnapühkija) arvamusega on tuvastatud, et elamu küttesüsteemil on mitmeid ehituslikke

puudusi. Küttesüsteemi ehitas kostja elukaaslane, kellel puudub vastav väljaõpe ning kes

tugines ainult Päästeameti poolt antud kooskõlastustele ja väljaantud erialasele kirjandusele.

Seetõttu võivad hageja poolt väidetud ja eksperdi ning spetsialisti poolt kindlaks tehtud

puudused olla tekkinud juba küttesüsteemi ehitamise ajal.

Küttesüsteemiga seotud puudused ei saanud olla hagejale müügieseme ülevaatusel nähtavad

ega tajutavad. Hageja ei saanud kinnistut ostes mõista, et ahju ja korstna lõõride mõõdud ei ole

kooskõlas; et ahju ja pliidi suitsugaasid on juhitud samasse lõõri; et ahi on ehitatud lubatust

kõrgemaks; et ahjul puuduvad deformatsioonivuugid; et saunakeris asetseb korstna

puhastusluukide ees; et küttekonstruktsioonid asetsevad põlevmaterjalidele liiga lähedal. Need

puudused ei olnud tavainimesele ilmsed ja kohe välja paistvad. Hageja ei tea ja ei peagi teadma

ehitus- ja tuleohutusalastest nõuetest, näiteks kui lähedal võivad põlevmaterjalid korstnale olla.

VÕS § 219 järgi puudub füüsilisest isikust ostjal kohustus asi üle vaadata (VÕS § 219).

Tuleohutuse seaduse § 3 lg 1 p 3 järgi tuleb isikul tagada küttesüsteemi ohutus ja

nõuetekohasus. Käesoleval juhul on ekspertiisiga tuvastatud, et küttesüsteem nõuetele ei vasta.

Ekspert K. Koppeli arvamuse väited selle kohta, et kivid olid mittesobivad ning ladumisel oli

tehtud vigu ning ei ole arvestatud kivide ja segu sobivust, on ümber lükatud M. Oleski

ekspertiisiga, mille kohaselt on küttesüsteemide ehitamisel kasutatud tuleohutusnõuetele

vastavaid materjale ning küttesüsteemide kivid on õigesti laotud ja kaitstud. Samas on

kohtulikus ekspertiisis juhitud tähelepanu mitmetele täiendavatele puudustele.

Kostja väide, et nõue on alusetu, sest hageja on muutnud elamus müügihetkel toiminud ahju

(küttesüsteemi) ja selle töörežiimi, ei ole põhjendatud. Kohtuliku ekspertiisiga tuvastatud

küttesüsteemi puudused ei sõltu asjaolust, et suvesiiber oli piiratud ajal kinni kaetud.

Kasutusloa andmisest ei saa järeldada, et hoone vastab müügilepingu tingimustele, sest

ehitusseaduse § 32 järgi tähendab kasutusluba üksnes seda, et ehitis vastab ettenähtud nõuetele

ja projektile. Seega kasutusluba välja andes ei tuvastata elamu vastavust lepingutingimustele.

Eeltoodust tulenevalt ei vasta lepinguese elamu küttesüsteemi osas lepingutingimustele, sest

see ei vasta keskmisele kvaliteedile ega sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse ning puuduste olemasolust ei olnud hagejat teavitatud, puudusi ei olnud lepingus

esile toodud. Kostja vastutust välistavaid muid asjaolusid ei esine. Seega tuleb kostjal hagejale

hüvitada puuduste kõrvaldamisega tekitatud kahju.

Hageja nõue küttesüsteemi puuduste osas ei ole esitatud hilinenult. Hageja edastas 1. veebruaril

2017 e-kirja ahju probleemide kohta kostja elukaaslase T.S. e-posti aadressile ning järgmine

e-kiri 21. veebruaril 2017 on saadetud juba kostjale endale. E-kirjale on lisatud K. Koppeli

hinnang ja küsitakse kostja ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Tegemist on esimese talvise

kütteperioodiga pärast elamu omandamist. Hageja tõenditega on ümber lükatud kostja väide, et

hageja teatas kostjale küttesüsteemi puudustest esmakordselt 7. juunil 2017.

Hageja nõuab kahju hüvitamist seoses elamu ühe aknaga, mille puhul vesi imbub väljast majja,

koguneb aknalauale ja põhjustab hallituse aknapõskedel. Akna puudused on hageja poolt

tõendatud ja fikseeritud hageja esitatud fotodega ning kostja poolt esitatud A. Sarjase

eksperthinnanguga. Müüja ei ole müügilepingus esile toonud, et garderoobiakna ümbrus vajab

erihoolt, st vältimaks hallituse tekkimist on tarvis ümbruse laudist ja selle alust regulaarselt

puhastada. Sellist kohustust ei pidanud ostja ette nägema. Vee akna äärde kogunemise puhul

selliselt, et vesi koguneb sissepoole, mis omakorda tingib hallituse teket, on tegu

lepingutingimustele mittevastavusega. Tegemist oli varjatud puudusega ning puudus oli olemas

juba müügilepingu eseme üleandmise ajal.

Probleemid garderoobiaknaga ilmnesid kevadel 2017. Väidetavast vee kogunemisest akna alla

pole hageja kostjat enne hagi täienduse esitamist teavitanud. Seega teavitas ostja müüjat

nimetatud puudusest 15. detsembril 2017, esitades põhjendused 6. märtsil 2018 hagi

terviktekstis. Nimetatud tähtaega ei saa pidada mõistlikuks ajaks puudustest teavitamiseks.

Arvestades, et ostja sai asja valduse 1. aprillil 2016 ning nimetatud puudus sellel ajal asjal

esines, pidi hageja sellest teavitama kostjat 2017 kevadel, s.o puuduse ilmnemisel või hiljemalt

hagiavalduse kohtusse esitamisel, s.o 5. oktoobril 2017. Puudustest teavitamata jätmine ei ole

VÕS § 220 lg 3 mõttes mõistlikult vabandatav. Seetõttu ei saa hageja müügilepingu

tingimustele mittevastavusele tugineda.

Hageja nõue kahju ja kulutuste hüvitamiseks seoses köögi veetoru külmumisega on tõendatud.

Hageja on elamu veetorustiku soojustuse puudulikkuse fikseerinud. Veetoru külmumine elamu

seinas on müügieseme lepingutingimustele mittevastavus. Vee kasutamise võimalus on elamu

puhul elementaarne tingimus, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese VÕS § 217 lg 2 p 2

järgi eelduslikult vastama. Kostja ei maininud hagejale lepingu sõlmimisel, et veesüsteemil on

jätkuvalt külmumise probleem, vaid selgitas, et seda enam ei esine. Külmunud toru probleem

ilmnes 24. veebruaril 2018, hageja teavitas sellest kostjat e-kirjadega. Kostja on 26. veebruaril

2018 e-kirja saamist (II kd, tl 12) vastuses kinnitanud.

Maakohus leidis, et kostja vastutust välistavaid asjaolusid ei esine. Samuti ei välista VÕS § 218

lg 3 kohaselt kostja vastutust asjaolu, et osad märgid puudustest (nt segu pudenemine vuugi

vahedest) ilmnesid asja kasutamise käigus. VÕS § 218 lg 3 kohaselt vastutab müüja ka asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste

rikkumisest tulenevalt. Hageja on esitanud kostjale puuduste osas nõuded, et kostja kõrvaldaks

puudused, kuid kostja ei ole seda teinud (VÕS § 222 lg 6).

Hageja poolt juba kantud kulud külmunud veesüsteemi sulatamise ning purunenud osa

vahetamiseks on kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 222 lg 5 järgi. Kostja peab hagejale

hüvitama torustiku külmumisega seotud kahju. Hageja on esitanud tehtud tööde eest temale

esitatud arved. Kostja ei ole hageja poolt tehtud kulutustele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kostja

peab hagejale hüvitama tehtud kulutused 209 eurot 30 senti.

Küttesüsteemi nõuetega vastavusse viimine ja torustiku soojustamine on kahju hüvitamise

nõuded VÕS § 115 lg 2 ja 3 alusel. Hageja nõuab torustiku edasise külmumise vältimiseks

vajalike tööde osas kahju hüvitamist 2882 eurot 40 senti. Hageja poolt esitatud

hinnapakkumised puuduste likvideerimiseks, kahju suuruse põhjendamiseks ja tõendamiseks

on usutavamad, kui kostjapoolne väide, et piisab ventilatsiooni ette kaanega luugi

paigaldamisest.

Hageja nõue kahju 15 000 euro hüvitamiseks küttesüsteemi nõuetega vastavusse viimiseks on

põhjendatud. Maakohus leidis, et kostja hinnapakkumise koostaja ei ole käinud puudustega

enne ega pärast hinnapakkumise tegemist tutvumas ning hinnapakkumine on koostatud vaid

osaliselt puudusi väljatoovale ekspertiisile tuginedes. Puudub põhjus kahelda hageja

hinnapakkumiste õigsuses, kuivõrd need on koostatud eriteadmistega isiku poolt. Kostja ei ole

tõendanud, et kahju sellises ulatuses ei ole.

Hageja seadusjärgne viivisenõue summalt 15 000 eurot alates 5. oktoobrist 2017 ja summalt

3091 eurot 70 senti alates 6. märtsist 2018 on põhjendatud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada otsus hagi

rahuldamise ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on hageja välja toonud seitse väidet küttesüsteemi

mittetoimimise kohta. Nendest viie väite kohta (maja ei soojene, tõmme olevat halb, ahju kivide

vahelt ajab suitsu sisse, kütmisel eraldub tuppa vingu) ei ole maakohus otsuses seisukohta üldse

võtnud. Maakohtu otsusest ei selgu, kas kostjalt on hageja kasuks kahjuhüvitis välja mõistetud

ka nendel põhjustel või mitte.

Maakohus on ekspertiisile ja asjatundja arvamusele tuginedes tuvastanud, et ahi on ehitatud

liiga kõrgeks, mistõttu ei ole täidetud ohutuskauguse nõuded. Nimetatud tõendite põhjal ei ole

ahju lubamatu kõrguse tuvastamine õige põhjusel, et mõlemad asjatundjad on ahju lae kauguse

vahelaest tuletanud seda vahetult kohapeal mõõtmata. Ainus vahekaugust tegelikult vahetult

mõõdulindiga mõõtnud asjatundja sai teistsuguse tulemuse ja asus vastupidisele seisukohale.

Maakohtu seisukoht, et hagejal ei olnud võimalik küttesüsteemiga seotud probleeme

ülevaatusel tuvastada, on põhjendatud vaid osaliselt. Miski ei takistanud hagejal ostjana

tajumast seda, et ahi ulatub peaaegu laeni ja korsten teisel korrusele puitseinani.

Maakohus ei arvestanud kostja vastuväitega, et hageja on omavoliliselt muutnud ahju

küttesüsteemi ja töörežiimi. Hageja kinnitas 20. veebruari 2018 eelistungil, et siiber sai pottsepa

soovitusel kinni ehitatud, mitte piiratud ajaks kinni kaetud, nagu maakohus otsuses leidis.

Kostja elukaaslase teavitamist küttesüsteemi puudustest ei tohiks samastada hageja enda

teavitamisega. TsÜS § 69 lg 1 ja 2 kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahtevaldus

kehtivaks kättesaamisega ja tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale

isiklikult teatavaks tehtud. Maakohus leidis, et hageja ei ole hilinenud küttesüsteemi puudustest

kostjale teatamisega seetõttu, et on saatnud 21. veebruaril 2017 hagejale sellekohase

elektronkirja koos asjatundja hinnanguga ning küsinud kostja ettepanekut puuduste

likvideerimiseks. Kostja ei ole nimetatud kirja kätte saanud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt muutub

kindlale isikule suunatud tahtevaldus kehivaks alles kättesaamisega.

Hageja pidi hagis loetletud küttesüsteemi väidetavatest puudustest teada saama juba kevadel

2016. Maakohus ei arvestanud hageja enda väitega, et küttesüsteemi probleemid selgusid juba

kütteperioodi alguses oktoobris 2016.

Maakohus tuvastas, et külmunud toru probleem ilmnes 24. veebruaril 2018. Maakohus ei

arvestanud hageja väitega, et ta oli juba hagiavaldust esitades 16. oktoobril 2017 teadlik vee

külmumisega seotud probleemidest. Veetoru külmumise probleemidest pidi hageja teada saama

2016/2017 talvel, nõude esitas aga alles 2018 märtsis, seega on ta nõude esitamisega

ebamõistlikult viivitanud. Maakohtu järeldus, et veetorustik on osaliselt soojustamata, on

põhjendamata. Veetoru külmumise probleemi kõrvaldamise kulu 2882 eurot 40 senti on

ebamõistlik. Probleemi lahendamiseks maja välissoojustuse väljavahetamine elamu ühe seina

ulatuses ei ole põhjendutud ega proportsionaalne. Hageja veetoru külmumisest tulenev nõue on

ebaselge. Vee külmumise põhjused ei saanud olla kinnistu valduse üleandmise ajal kostjalt

hagejale. Veetoru külmumise on põhjustanud hageja enda käitumine.

Maakohus on puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuse hinnapakkumiste

hindamisel jätnud kõrvale kõik kostja esitatud hinnapakkumised põhjendusega, et need on

tehtud ilma objektiga kohapeal tutvumata. Tööde maksumuse hindamisel ei tohiks olla tähtsust

asjaolul, kas hindaja objekti kohapeal üle vaatab või mitte. Koos hagiavaldusega esitatud

hinnapakkumine ei sisalda asjatundja hinnangut puuduste kõrvaldamiseks kavandatavate tööde

vajalikkuse kohta.

Hageja poolt esitatud asjatundja arvamus küttesüsteemi ja selle puuduste kõrvaldamiseks

loetletud tööde kohta on ebausaldusväärne ja vastuolus teiste asjas kogutud tõenditega.

Maakohus on jätnud hageja poolt kohtule esitatud asjatundja arvamuse ning hageja taotlusel

määratud ekspertiisiakti analüüsimata ning igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hindamata.

Maakohus ei ole analüüsinud valdavat osa kostja esitatud dokumentaalsetest tõenditest.

Maakohus on rajanud otsuse asjaoludele, millele kumbki pool ei ole tuginenud. Maakohus on

omal initsiatiivil tuvastanud veel mitmeid küttesüsteemi puudusi: vaba ruumi nõude rikkumised

soojamüüri ja korstna puhastusluukide ees, ühenduskohtade vahekauguse nõuete rikkumise,

ohutuskauguse nõude rikkumised saunakerisest, ühenduslõõrist ja korstnast, ahjul

deformatsioonivuugi puudumine. Nimetatud puudusi tõlgendas kohus lepingutingimustele

mittevastavusena ilma, et hageja oleks üheski menetlusdokumendis seda taotlenud.

Maakohus pidas küttesüsteemi puudustena müügilepingu tingimustele mittevastavuseks

muuhulgas ka ohutusstandardites kajastatud soovituste mittejärgimist kütteseadmete

ehitamisel. Maakohus ei arvestanud, et standardites kajastatud nõuded on vähemalt osaliselt

kehtestatud soovituslikena.

Kohtuotsus on vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega, sest kohtuotsuse kohaselt hüvitatakse

hagejale olemasoleva küttesüsteemi ja välissoojustuse lammutamine ja uue ehitus, arvestamata,

et sedasi saab hageja hüvitise läbi ka kasu (kasutatud süsteemide asemele uue). Kasu tuleks

kostjalt hageja kasuks väljamõistetavast kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 alusel maha arvata.

Maakohus on mõistnud välja hüvitise muuhulgas ka uue küttesüsteemi projekteerimisega

seotud kulude katteks. Kuna elamu üleandmisel projekti olemas ei olnud, ei tohiks ka selle

koostamise kulusid hüvitada.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud vaidluse aluseks olevaid asjaolusid. Ringkonnakohtul tuleb

tuvastada, millal hageja sai või pidi teada saama küttesüsteemi ja veevarustussüsteemi

väidetavatest varjatud puudustest. Küttesüsteemi puuduste kõrvaldamiseks ei ole vaja seda

lammutada.

Maakohtu poolt viivise summas 3091 eurot 70 senti alates 15. detsembrist 2017 väljamõistmine

on arusaamatu. Vee külmumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude esitas hageja 6. märtsil

2018. Kohtuotsuses märgitud 15. detsembril 2017 esitas hageja akna alla vee kogunemisega

tekitatud kahju hüvitamise nõude, kuid selle jättis maakohus rahuldamata.

Maakohtu otsus menetluskulude jagamiseks vahekorras 94% ulatuses kostja kanda ja 6%

ulatuses hageja kanda ei ole selge, sest kohtuotsusest ei nähtu, kuidas maakohus just niisuguse

tulemuseni on jõudnud. Tuleb kontrollida, kas menetluskulude jagamisel on arvesse võetud ka

hageja poolt hagist osaline loobumine ja hagist loobumise ning hagi rahuldamata jätmisega

seotud viiviste kui kõrvalnõude läbivaatamata või rahuldamata jätmine.

Kostja apellatsioonkaebuse täienduse kohaselt nõustus maakohus ekspertiisimääruses kostja

sooviga viibida küttesüsteemide ekspertiisi tegemise juures ning kohustas eksperti teavitama

kostjat ekspertiisi läbiviimise ajast. Ekspert seda ei teinud. Kostja kahtleb ekspertiisi

objektiivsuses, kuna eksperdile avanenud pilt küttesüsteemidest on teostatud 27 kuud peale

kinnistu valduse üleandmist ning korduvaid ümberehitusi.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

kostja kanda.

Vastuse kohaselt ei ole maakohus menetlusõiguse ega materiaalõiguse norme rikkunud.

Maakohus on tõendeid hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kostja on küttesüsteemi

osas osasid puuduseid ja seeläbi lepingurikkumist ka selgelt jaatanud

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus

tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hageja nõude rahuldas ja saadab tsiviilasja

tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis.

Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt, jättes rahuldamata hageja nõude aknaga seotud

kahju osas summas 1128 eurot. TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni

korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on

edasi kaevatud. Hageja apellatsioonkaebust ei esitanud, mistõttu on maakohtu otsus jõustunud

osas, milles maakohus jättis hageja nõude rahuldamata.

7. Hageja ja kostja sõlmisid sõlmisid 11. märtsil 2016 müügi- ja ühishüpoteegiga koormamise

lepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu pindalaga 7626 m2 aadressil XXXXXXX ,

XXXXX maakond, koos oluliste osade ja päraldistega (p 3.1). Kinnistul asub elamu. Hageja

nõuab kostjalt kahju hüvitamist, mis on seotud müügilepingu eseme puudustega. Hagiavalduses

tugines hageja küttesüsteemi puudustele, hagi täienduses puudustele seoses veesüsteemi

külmumisega, menetluse kestel täiendas hageja oma nõuet seoses kulutustega elamu aknale.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja elamu küttesüsteemiga ja torustiku

külmumisega seotud nõuete osas jätnud eelmenetluses olulised asjaolud välja selgitamata.

Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones

püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa aga olukorras, kus valdav osa menetluses

esitatud tõendeid, mh kohtu poolt läbi viidud ekspertiis, ei võimalda asjas põhjendatud lahendi

tegemist, asja apellatsioonimenetluses lõplikult lahendada.

Maakohus on õigesti leidnud, et kahjuhüvitamise nõude aluseid peab TsMS § 230 lg 1 järgi

menetluses tõendama hageja. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole oma tõendamiskoormist

täitnud.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja nõuete rahuldamisel, mis on seotud külmunud

veesüsteemi sulatamise ning torustiku soojustamisega, rikkunud selgitamiskohustust.

Elamu võimalike puuduste üle tuleb otsustada kokkuleppe puudumisel VÕS § 217 lg 2 p 2

ja § 77 lg 1 alusel, s.o tuleb kindlaks teha, kas elamu vastab selle kasutamisotstarbele, st sobib

elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Hageja soovis müügilepingu p 2.6.2. järgi

kasutada müügilepingu objekti oma elukohana. Lepingu p-s 2.5.2 kinnitas müüja, et talle

teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval hoonel, varjatud puudusi ega

vigu. Samas punktis kinnitas kostja, et kinnistule rajatud elamu vastab projektile ning ei ole

teostatud õigusliku aluseta ümberehitisi. Köögi veetoru on külmade ilmadega külmunud, kuid

nimetatud puudus on müüja poolt kõrvaldatud. Seega on pooled leppinud VÕS § 217 lg 2 p 2

järgi eritingimusena kokku, et köögi veetoru külmumisega seotud probleem on kõrvaldatud.

Kostja on lepingus kinnitanud, et köögi veetorude külmumisega seoses probleeme ei ole. Seega

ei vasta müügilepingu ese kokkulepitule, kui köögi veetorud siiski külmuvad.

Ekslik on kostja apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt on hageja kaotanud õiguse tugineda

torude külmumisele kui eseme puudusele. Cuubi Invest OÜ 25. veebruari 2018. a arvel on

külmunud plasttorude sulatamise põhjust selgitatud. Ka see, et vee külmumise põhjused on

tekkinud elamu valduse üleandmisega võrreldes hiljem, ei mõjuta hageja nõude esitamise

õigust. Müügilepingu kohaselt on köögi veetoru külmumisega seonduvad probleemid

kõrvaldatud. Hagiavalduse kohaselt sai ta kinnistu valduse aprillis 2016. Kui torud külmuvad

2018. a veebruaris, seega ülejärgmisel talvel pärast valduse saamist, on hagejal õigus tugineda

elamu VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel lepingus kokkulepitule. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on

müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid

hageja 6. märtsi 2018 menetlusdokumendi avaldatud seisukohale, et hageja on kostjat torude

külmumisest teavitanud. Hageja väitel suhtles ta kostja esindajaga 28. veebruaril 2018 ja 1.

märtsil 2018 püüdmaks vee külmumise osas kohtuvälist lahendust leida (I kd, tl 163).

Ringkonnakohus leiab aga, et maakohus on jätnud välja selgitamata asjaolud, mis põhjustasid

torude külmumise. Seda olukorras, kus asja materjalide põhjal on torud külmunud vaid ühel

korral, aasta kõige külmemal päeval, kui väline temperatuur oli -300C. Ka torude külmumise

vältimiseks läbiviidavate tööde maksumuse suhtes on maakohus jätnud kostja vastuväited

tähelepanuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et ainuüksi kostja esitatud

dokumentaalne tõend (OÜ Greenwing juhatuse esimehe A. Sarjase arvamus), et torude

külmumise vältimiseks tuleb paigaldada raskusklapp köögi ventilatsioonile (II kd, tl 187), ei

ole piisav ega tõenda nimetatud klapi mõju torude külmumise ärahoidmiseks. Samuti ei tohiks

elamu veetorustiku külmumine olla sõltuvuses sellest, kas ehitise läheduses on läbi viidud

lageraie, mistõttu on hoone tuultele rohkem avatud (II kd, tl 177). Ka nimetatud seisukoht viitab

pigem maja soojustusega seotud probleemidele. Samas on hageja poolt kohtule esitatud Laroca

OÜ hinnapakkumine (I kd, tl 173) üldine, sellest ei tulene külmumise põhjuse likvideerimiseks

vajalikke ja põhjendatud töid ja tehtavate tööde kogumahtu. Asja uuel menetlemisel tuleb anda

pooltele võimalus tõendada torude külmumisega seotud asjaolusid, tööde põhjendatust ja hinda.

10. Küttesüsteemi osas poolte vahel eraldi kokkulepe puudub. Seega peab elamu vastama selle

kasutamisotstarbele VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses. Elamu kasutamine elamiseks

eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu

tavalise kasutamise eelduseks (vt Riigikohtu 14. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-1937, p 20).

Nimetatu ei laiene üldjuhul siiski lisaks igapäevaselt kasutatavatele eluruumidele ilma eraldi

kokkuleppeta ka abi- ja kõrvalruumidele (mh saunale).

Hagiavalduse kohaselt ei soojenda küttekolle maja, soojus läheb läbi korstna välja. Maakohus

viis 27. aprilli 2018 määruse alusel läbi ekspertiisi elumaja küttesüsteemile hinnangu

andmiseks. Maakohus on lugenud otsuse p-s 4 elamu küttesüsteemi puudused tõendatuks kahe

tõendiga: riiklikult tunnustatud eksperdi M. Oleski eksperthinnanguga ja hageja esitatud

dokumentaalse tõendi, korstnapühkija K. Koppeli ekspertarvamusega. Nimetatud tõenditele

tuginedes on maakohus lugenud ka küttesüsteemide puudused tuvastatuks. Ringkonnakohtu

hinnangul on maakohus nimetatud kahe tõendi osas rikkunud TsMS-i § 351 kohtuliku

väljaselgitamise kohustust.

Ekspert M. Oleski ekspertiisi koostamise aluseks on EVS 812-3:2013 Ehitise tuleohutus. Osa

3: Küttesüsteemid; EVS-EN 15544:2009 Kahhelahjud / Krohvitud pinnaga ahjud.

Dimensioneerimine. Ekspertiisi koostamise aluseks on Päästeameti 04.04.2018 juhendmaterjal

„Küttesüsteemide tuleohutus“.

Maakohus ei ole selgitanud välja, kas tegemist on soovituslike või kohustuslike nõuetega, mille

rikkumist ekspert küttesüsteemi puhul ette heidab. Eksperthinnangu p-s 8 nimetab ekspert EVS

812-3:2013 lisa C.5 ja C. 2 soovitusi.

Lisaks leiab ringkonnakohus, et kui ekspertiisi aluseks olnud 4. aprillil 2018 välja antud

Päästeameti juhendmaterjal erineb oluliselt elamu valduse üleandmise ajal kehtinud

Päästeameti juhenditest, on uute nõuetega vastavusse viimine juba hageja kohustuseks.

Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et ainuüksi kasutusloa andmisest ei saa järeldada, et

hoone vastab müügilepingu tingimustele. Samas tuleneb kostja poolt esitatud Päästeameti

Lõuna Päästekeskuse ehituse kasutusloa teatisest, et ehitis või selle osa vastab ehitisele esitatud

tuleohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada (I kd, tl 132). Kostja on esitanud

ka Lõuna päästekeskuse ohutuskontrolli büroo nõuniku teate, mille kohaselt on kasutusloa

väljastamise eelsel kontrollil vaadeldud ka hoones paiknevaid küttesüsteeme (I kd, tl 134). Ka

kostja on kohtu tähelepanu ekspertiisiks võetud alustele juhtinud (II kd, tl 87). Maakohus ei ole

kostja vastuväidete osas seisukohta võtnud.

Läbiviidud ekspertiisi mahust moodustab suure osa eksperdi hinnang saunakerisele leiliruumis

(II kd, tl 30jj). Samas ei ole hageja menetluses puudustele sauna kasutamises või poolte

kokkuleppele sauna seisukorra osas tuginenud.

Maakohtule tuleb asja uuel menetlemisel selgitada välja, kas elamu kütmiseks on võimalik

kasutada ka muid kütteseadmeid (elektril vms põhinevaid süsteeme). Samuti tuleb maakohtul

selgitada, kas hageja on pärast elamu valduse saamist küttesüsteemi või selle üksikuid osi

ümber ehitanud ning kuidas need tööd kogu küttesüsteemi on mõjutanud.

Maakohus on ka ise otsuse põhjendustes leidnud, et hageja poolt kohtule esitatud spetsialisti ja

ekspertarvamuse seisukohad on erinevad. Ringkonnakohus leiab, et erinevused puudutavad just

hageja nõude põhilisi aluseid: nii on kohtu poolt määratud ekspert leidnud, et küttesüsteemide

ehitamisel on kasutatud tuleohutusnõuetele vastavaid materjale ning kivi on õigesti laotud ja

kaitstud (II kd, tl 40).

Kohus saab kutsuda TsMS § 303 lg 2 järgi eksperdi kohtuistungile. Kohtul on õigus

TsMS § 304 lg 1 järgi eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral,

mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, määrata kordusekspertiis, samuti

TsMS § 304 lg 3 järgi teha samale või teisele eksperdile ülesandeks täiendav ekspertiis.

11. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel selgitada välja ka võimaliku kahjunõude suurus.

Nimetatu selgub aga alles siis, kui on kohtu poolt tuvastatud, kas kostja on üldse elamu

küttesüsteemide suhtes müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud, kostjapoolse kohustuse

rikkumise ulatus ja küttesüsteemis tehtavate tööde maht. Maakohus on tuginenud kahju suuruse

kindlakstegemisel K. Koppeli hinnapakkumisele (II kd, tl 110jj). Nimetatud pakkumine ei

põhista aga, millised on need konkreetsed tööd, mis on vajalikud küttesüsteemi muutmiseks.

Tegemist on üldise pakkumisega, mis mh hõlmab töid, mida ka eksperdi arvamuses ei ole

vajalikuks peetud (nt ahju täielik lammutamine). Pooltele tuleb anda võimalus vastavalt kohtu

poolt tuvastatud lepingurikkumisele esitada tõendid kahju hüvitamise nõude suuruse kohta.

Ringkonnakohus leiab täiendavalt, et maakohtu 20. oktoobri 2017 määrus, millega kohus andis

hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks, on eksitav. Hageja ei tuginenud hagiavalduses hinna

alandamisele. Hageja nõue on menetluses selgelt ja arusaadavalt tuginenud kahju hüvitamisele.

Kahju hüvitamise suuruseks tuleb praegusel juhul põhjendatuks lugeda kulutuste summat, mis

on vajalikud tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu

otsustada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke