3-18-687/32 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

28. august 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-17-687

Haldusasi

AS Pro Kapital Eesti kaebus Maa-ameti menetluses nr

17071918057 27.06.2018 tehtud menetlusotsuse

tühistamiseks ja Maa-ameti kohustamiseks kanda

katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga

9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa

maakatastrisse

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: AS Pro Kapital Eesti, esindaja: v.adv

Toomas Pikamäe

Vastustaja: Maa-amet esindajad adv Heili Püümann ja

v.adv Veikko Puolakainen

Kaasatud haldusorgan: Vabariigi Valitsus, esindaja

Alar Must

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 26.03.2019 Tallinnas ja kirjalik

menetlus.

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS Pro Kapital Eesti kaebus tervikuna rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27. septembril 2019.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS-ile Pro Kapital Eesti (Kaebaja) kuulub Tallinnas aadressil Kalaranna 1 asuv kinnistu

(registriosa nr 2028101) suurusega 60 958 m2 (Kinnistu). AS Pro Kapital Eesti omandas

Kinnistu 16.07.2003 AS-iga Kalaranna sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

alusel (Müügileping).

19.07.2017 Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ (REIB) esitas AS Pro

Kapital Eesti palvel Maa-ametile avalduse Kinnistu katastriüksuse (tunnus 78408:801:2190)

jagamiseks erinevateks katastriüksusteks ja vastavate katastriüksuste moodustamise toimikud.

07.03.2018 Maa-amet tegi otsuse menetluses nr 17071918057 (07.03.2018 otsus), millega

otsustas rahuldada 19.07.2017 kandeavaldus osaliselt ja teha maakatastrisse katastriüksuste

78401:101:3602 Kalasadama tn T3, 78401:101:3623 Kalasadama tn 5, 78401:101:3624

Kalasadama nt 7, 78401:101:3625 Kalasadama tn T13, 78401:101:3626 Kalaranna tn 6,

78401:101:3627 Kalaranna tn 6a, 78401:101:3628 Kalaranna tn 8//10//12//16, 78401:101:3629

Kalaranna tn 18, 78401:101:3631 Kalaranna tn 22 osas; katastriüksuse aadressiga Kalasadama

tn 3 pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa osas peatas menetluse kuni

menetlusotsuse lisas kirjeldatud asjaolude väljaselgitamiseni.

2. 06.04.2018 saabus Tallinna Halduskohtule AS Pro Kapital Eesti kaebus Maa-ameti

kohustamiseks kanda maakatastrisse katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga 9216

m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa vastavalt Tallinna Linnavolikogu 12.11.2015

otsusega nr 176 kehtestatud detailplaneeringule ja Tallinna Linnavalitsuse 17.05.2017

korraldusele nr 752-k või alternatiivselt: Maa-ameti 07.03.2018 otsuse tühistamiseks ja Maa-

ameti kohustamiseks kanda katastriüksus maakatastrisse.

12.04.2018 kohtumäärusega võttis Tallinna Halduskohus 06.04.2018 kaebuse menetlusse

(haldusasi nr 3-18-687).

3. 27.06.2018 Maa-ameti tegi menetlusotsuse menetluses nr 17071918057 (27.06.2018 otsus),

millega keeldus Tallinnas Kalasadama 3 katastriüksuse registreerimisest.

27.07.2018 esitas AS Pro Kapital Eesti Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 27.06.2018

menetlusotsuse tühistamiseks koos taotlusega haldusasja liitmiseks haldusasjaga nr 3-18-687.

Kohus võttis kaebuse oma 10.09.2018 määrusega menetlusse ja rahuldas kaebaja taotluse

kaebuste liitmiseks. Peale kaebuste liitmist jäi kohtu menetlusse AS Pro Kapital Eesti kaebus

Maa-ameti menetluses nr 17071918057 27.06.2018 tehtud menetlusotsuse tühistamiseks ja

Maa-ameti kohustamiseks kanda katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga 9216 m2

ja sihtotstarbega 100% veekogude maa maakatastrisse.

Asjas toimus kohtuistung 26.03.2019, millel mindi menetlusosaliste nõusolekul üle kirjalikule

menetlusele ja pooled taotlesid täiendavat aega kompromissiläbirääkimiste pidamiseks. Kuna

kompromissi ei saavutatud, viis kohus menetluse lõpuni ja määras kohtuotsuse kuulutamise aja.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitaja palub tühistada Maa-ameti menetluses nr 17071918057 27.06.2018 tehtud

menetlusotsus ja kohustada Maa-ametit kanda katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3

pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa maakatastrisse. Kaebaja põhjendab

kaebust alljärgnevalt.

4.1. Kaebaja leiab, et 27.06.2018 otsus rikub tema põhiseaduse §-s 31 sätestatud

ettevõtlusvabadust ja §-s 32 sätestatud põhiõigust omandile. Samuti vähendab Kalasadama tn

3 katastriüksuse moodustamata jätmine kinnistu omaniku nõusolekuta kinnistu suurust (60 958

– 51 736) 9222 m2 ehk enam kui 15% võrra, sest 13.03.2018 võttis kinnistusregister kinnistut

puudutavas osas üle maakatastri andmed nii, et kinnistu erinevate katastriüksuste suuruste

summa on 51 736 m2, arvestamata maakatastrisse kandmata katastriüksust aadressiga

Kalasadama tn 3 pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa.

4.2. Kaebaja leiab, et Maa-ametil ei ole pädevust kontrollida katastriüksuse moodustamisel

omandiga seotud küsimusi ja selle kontrolli alusel oma otsustusi langetada.

Kaebaja märgib, et kuigi maaregistrisse kantakse muuhulgas katastriüksuse omanikku või

hoonestajat puudutav teave, ei tulene MaaKatS-st, et katastripidajal on pädevus tuvastada

iseseisvalt katastriüksuse omandiga seotud küsimusi või seada kahtluse alla Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna poolt esitatud teavet. Vastupidi: katastriüksuse omaniku andmete osas

lähtub katastripidaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna esitatud andmetest.

Kaebaja leiab, et eelnev järeldus on kooskõlas Tallinna Halduskohtu 30.06.2011 otsusega asjas

nr 3-09-1047. Selle p 16.2. asus Tallinna Halduskohus seisukohale, et arvestades, et

maakataster on andmekogu, mitte riikliku järelevalve organ, ei saa katastripidaja seadusest

tulenevaid järelevalvevolitusi katastriüksuse moodustamise menetluses tõlgendada laiendavalt.

Seetõttu on põhjendamatud ja asjakohatud Maa-ameti väited, et Kalasadama tn 3 moodustatav

katastriüksus paikneb tervikuna avalikus veekogus, mis ei ole saanud õiguslikult mitte kunagi

kuuluda eraomandisse. Nagu eelnevalt märgitud, Maa-ametil ei ole pädevust kontrollida seda,

kas kinnistusregistrisse kantud kinnistu omand või muu asjaõigus on mingis osas õiguspäraselt

tekkinud ja kehtiv või mitte.

MaaKatS § 16 lg 1 ja Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 37 „Riigi maakatastri

pidamise kord“ (Kord) p-de 29-35 koosmõjus kontrollib Maa-amet katastriüksuse

moodustamisel peamiselt katastriüksuse moodustamise toimiku dokumente ning vastav toimik

ei sisalda andmeid katastriüksuse omaniku või katastriüksuse omandamisega seotud asjaolude

kohta. Seega tuleb MaaKatS § 8 lg 2 p 1 mõista nii, et Maa-amet ei või keelduda katastriüksuse

registreerimisest põhjusel, et kinnisturegistrisse kantud kinnistu omanik ei olegi tegelik kinnistu

omanik.

Kolmandaks, on kaebaja arvates asjakohatud 27.06.2018 otsuse viited uurimispõhimõttele,

Korra p-le 34 ning Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrusega nr 264 kehtestatud

„Katastriüksuse teostamise ja katastrimõõdistamise korra“ (Mõõdistamise kord) §-le 20.

Tallinna Ringkonnakohus leidis, et 29.05.2009 kohtuotsuses asjas 3-08-295, p 8, et: „Vastustaja

viidatud punktid ei sätesta kande tegemisest keeldumise aluseid. Viidatud korraga ei saakski

laiendada katastripidaja seaduses (MaaKatS § 8 lg 2) sätestatud volitusi kande tegemisest

keelduda. Et selline volituste laiendamine pole ka olnud viidatud korra eesmärgiks, kinnitab

korra p 37, mille kohaselt tuleb kande tegemisest keeldumise otsusel viidata „seaduse sättele“.”

Maa-amet on keeldunud Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamisest asjakohatul põhjusel,

st põhjusel, mis ei seondu MaaKatS § 8 lg 2 p-ga 1 ega MaaKatS kohaselt Maa-ameti pädevusse

antud küsimustega.

4.3. Kaebaja leiab, et Maa-amet jättis Kalasadama tn 3 katastriüksuse registreerimisest

keeldumisel õigusvastaselt tähelepanuta kehtiva detailplaneeringu.

Kehtiva detailplaneeringuga on moodustatud krunt, mis on määratud positsiooniga 19 ja mille

aadressiks on 17.05.2017 korraldusega määratud Kalasadama tn 3. Ehk – detailplaneeringuga

on määratud Kalasadama tn 3 krunt, mis on vastava katastriüksuse moodustamise aluseks.

Detailplaneering ja 17.05.2017 korraldus on kehtivad haldusaktid. Järelikult pidi Maa-amet

Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamisel lähtuma detailplaneeringust ja 17.05.2017

korraldusest. Samale seisukohale asus ka Tallinna Halduskohus 30.06.2011 otsuses asjas nr 3-

09-1047 (lk 15): „Kuna Maakatastril ei ole pädevust asuda kontrollima kohaliku omavalitsuse

maa sihtotstarvete määramise haldusakti materiaalset õiguspärasust, siis on volikogu otsus nr

138 kehtiv haldusakt ning see on täitmiseks kohustuslik ka katastripidajale. Viimasel puudub

selle tõttu ka alus väita, et haldusakt on õigusvastane ja ei vasta kehtivale seadusele. Isegi kui

selliselt väita, ei kaota haldusakt oma kehtivust ja vastustajal puudub seadusest tulenevalt alus

ka väita, et akt ei võimalda tal kannet teha.“ (Vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 29.05.2009 otsus

asjas nr 3-08-295, p 9 ja Riigikohtu 15.10.2013 otsus asjas nr 3-3-1-35-13, p 12 ja Riigikohtu

otsus asjas nr 3-3-1-21-03, p 13).

Detailplaneering oleks Kalasadama tn 3 osas tühine vaid juhul, kui selles oleksid seaduses

sätestatud ilmselged puudused. Vastasel korral on nii detailplaneering kui ka 17.05.2017

korraldus kehtivad ja kuuluvad igaühe poolt täitmisele, vaatamata väidetavale õigusvastasusele

(vt HMS § 60 lg 2). Riigikohus märkis 07.03.2003 otsuses asjas nr 3-3-1-21-03, p 13, et

muuhulgas võib haldusakti puuduse ilmselguses sundida kahtlema see, et haldusorgan või

adressaat on täitnud haldusaktist tuleneva kohustuse.

17.05.2017 korraldusega määrati detailplaneeringuga määratud kruntidele, sh positsioonile 19,

sihtotstarbed ja aadressid. Järelikult on detailplaneering vähemalt selles osas täidetud.

Nimetatud asjaolu sunnib kahtlema detailplaneeringu puuduse ilmselguses. See asjaolu

tähendab omakorda, et detailplaneering on kehtiv haldusakt ning kuulub sellisena igaühe, sh

Maa-ameti poolt täitmisele.

Kokkuvõttes leiab kaebaja, et Maa-amet eirab Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamisel

detailplaneeringut. Seetõttu on 27.06.2018 otsus vaidlustatud osas vastuolus PlanS § 126

lõikega 6.

4.4. Kaebaja leiab, et ta on kinnistu omanik ka Kalasadama tn 3 moodustatava katastriüksusega

seotud osas.

Kaebaja hinnangul ei ole küsimus sellest, kas kaebaja on Kalasadama tn 3 moodustatava

katastriüksusega seonduvas osas kinnistu omanik, käesoleva asja lahendamisel asjakohane.

Seda põhjusel, et Maa-ametil ei ole pädevust tuvastada kinnistu omandiga seonduvaid

küsimusi, ja ka põhjusel, et katastriüksuse moodustamise aluseks on kehtestatud

detailplaneering. Vaatamata eelnevale märgib kaebaja järgmist.

Kinnisasja omandamine või kinnistusraamatusse kantud asjaõiguse kustutamine eeldab

muuhulgas kinnistusraamatus vastava kande tegemist, kui seadus ei sätesta teisiti. Seadus ei

sätesta praegu teisti. Kuna kaebaja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, siis on

kaebaja kinnistu omanik. (AÕS § 641 ja § 642)

Teiseks, isegi kui möönda võimalust, et Kalasadama tn 3 katastriüksusega seotud osas oli maa

eraomandisse andmine õigusvastane (nt VeeS § 5 lg 2 p 1 ja AÕS § 159 lg 1 05.11.1999

kehtinud sõnastuses), – seisukoht, millega kaebaja ei nõustu – on Maa-amet jätnud tähelepanuta

võimaluse, et kaebaja omandas kinnistu asjassepuutuvas osas igamisega.

AÕS § 123 lg 1 kohaselt, kui isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna

õigusliku aluseta, saab ta kinnisasja omanikuks, kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul

katkematult nagu omanik. AÕS § 123 lg 2 sätestab, et käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud

tähtaja arvutamisele kohaldatakse vallasasja igamise sätteid; tähtaja kulgemine peatub ajaks,

kuni kinnistusraamatusse on kinnistusraamatu kande õigsuse suhtes kantud vastuväide. Kaebaja

on olnud kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse alates 27.10.2003. Seega: sõltumata

VeeS § 5 lg 2 p-st 1 ja AÕS § 159 lg-st 1 (05.11.1999 kehtinud sõnatuses) on kaebaja kinnistu

omanik ka osas, mis puudutab Kalasadama tn 3 moodustatavat katastriüksust.

Kaebaja heauskset kinnistu omamist tõendab ka asjaolu, et kaebaja on maksnud kogu kinnistu,

sh Kalasadama tn 3 moodustatava katastriüksuse eest, maamaksu alates selle omandamisest, st

alates 27.10.2003 (tl 93-105p, I kd).

Kokkuvõttes leiab, et kaebaja kuigi Maa-ameti poolt kinnistu omandi kohta tõstatatu ei takista

Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamist, on kaebaja kinnistu omanik ka Kalasadama tn

3 katastriüksusega seotud osas. Seetõttu on ebaõige 27.06.2018 otsuse väide, et kaebaja omand

ei ulatu Kalasadama tn 3 katastriüksusele ning et kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda

kõnealuse katastriüksuse registreerimist.

4.5. Kaebaja leiab, et Maa-amet on jätnud õigusvastaselt kaebaja 19.06.2018 seisukoha

arvestamata.

13.06.2018 esitas Maa-amet kaebajale arvamuse ja vastuväidete esitamiseks menetlusotsuse

eelnõu. 19.06.2018 esitas kaebaja menetlusotsuse eelnõu suhtes oma seisukoha (vt tl 12 ja selle

pöördel, II kd). Võrreldes menetlusotsuse eelnõud (vt tl 7-11 p, II kd) ja 27.06.2018 otsust (tl

14-17p, II kd), nähtub, et mõlemad dokumendid on ca 95% ulatuses identsed. 27.06.2018 otsus

ei sisalda põhjendusi selle kohta, miks Maa-amet ei ole arvestanud kaebaja 19.06.2018

seisukoha väiteid ja põhjendusi. Maa-ametil oli kohustus tagada kaebajale ärakuulamisõigus

(HMS § 40 lõige 1). Eelnevast nähtub, et Maa-ameti poolt antud ärakuulamisõigus on olnud

formaalne, mitte sisuline. Seda põhjusel, et 27.06.2018 otsus ei sisalda mistahes põhjendusi

kaebaja vastuväidete arvestamata jätmise kohta. On ilmne, et Maa-amet ei ole kaebaja poolt

ärakuulamisõiguse raames esitatud vastuväiteid isegi mitte kaalunud.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud ärakuulamisõiguse olulisust. 28.04.2014 otsuses asjas nr 3-

3-1-52-13, p 34 leidis kõrgeim kohus, et haldusakti andmine ärakuulamisõigust võimaldamata

on õiguspärane vaid seaduses sätestatud juhtudel. Riigikohus on ka läbivalt leidnud, et

ärakuulamisõiguse tagamata jätmine on käsitatav sedavõrd olulise rikkumisena, mis toob

endaga kaasa haldusakti õigusvastasuse (vt Riigikohtu 20.04.2011 otsus asjas nr 3-3-1-94-10,

p 20). Järelikult, arvestades, et kaebaja 19.06.2018 seisukoht on jäetud 27.06.2018 otsuses

täiesti tähelepanuta, tingib HMS § 40 lg 1 rikkumine 27.06.2018 otsuse õigusvastasuse.

4.6. Seoses kohustamisnõudega leiab kaebaja, et antud juhul on täidetud RVastS § 6 lg-s 1

sätestatud kohustamiskaebuse esitamise tingimused. Vastustajal puudus õigus keelduda

Kalasadama tn 3 katastriüksuse registreerimisest.

Korra p 35 kohaselt langetab katastripidaja otsuse temale kande tegemiseks esitatud

katastriüksuse moodustamise toimiku või teiste dokumentide kohta 10 päeva jooksul toimiku

või teiste dokumentide katastripidajale esitamise päevast arvates. Maa-ametil on Kalasadama

tn 3 katastriüksuse moodustamiseks vajalikud dokumendid olemas. Seetõttu on põhjendatud

määrata kohustamiskaebuse täitmiseks 10 päeva arvates kohtuotsuse või muu menetlust

lõpetava kohtulahendi jõustumisest.

Alates 01.07.2018 kehtib MaaKatS uues sõnastuses. Eelnev omab tähtsust kohustamiskaebuse

seisukohalt, kuna kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle eeldused olema täidetud nii

kaebuse esitamise kui ka kohtuotsuse tegemise aja seisuga (vt Riigikohtu 01.03.2017 otsus asjas

nr 3-3-1-79-16, p 20). Järelikult tuleb hinnata, kas MaaKatS alates 01.07.2018 kehtivas

sõnastuses sisaldab norme, mis välistavad kohustamiskaebuse rahuldamise.

Alates 01.07.2018 kehtiva MaaKatS § 8 lg 2 kohaselt on katastripidajal õigus keelduda

katastriüksuse registreerimisest või kande või muudatuse tegemisest, kui esitatud

dokumentidest ei nähtu soovitava kande õiguslik alus (p 1) või kui esitatud andmed on

puudulikud või ei vasta õigusaktides sätestatud nõuetele (p 2). MaaKatS ei sätesta teisi aluseid,

mille korral oleks Maa-ametil õigus katastriüksuse registreerimisest või kande või muudatuse

tegemisest keelduda.

MaaKatS § 8 lõike 2 täiendamine punktiga 2 tehti kinnisasja avalikes huvides omandamise

seadusega (XIII Riigikogu koosseisu 598 SE). Selle seaduse eelnõu seletuskirja (lk 51)

kohaselt: „Katastripidajal on õigus keelduda kande tegemisest, kui esitatud andmed on

puudulikud

või

ei

vasta

õigusaktides

sätestatud

tingimustele.

Eelkõige

peab

katastrimõõdistamine olema läbi viidud nõuetekohaselt. Katastrikande tegemisest keeldumise

korral tuleb toimingust keeldumist kirjalikult põhjendada.“ Seega, MaaKatS § 8 lg 2 p 2 ei anna

Maa-ametile õigust keelduda katastriüksuse moodustamisest põhjusel, et kinnistusregistrisse

kantud kinnistu omaniku andmed on ebaõiged, või teiste kinnistu omandiga seotud põhjustel.

27.06.2018 otsusega ei keeldunud Maa-amet Kalasadama tn 3 katastriüksuse registreerimisest

MaaKatS § 8 lõikes 2 näidatud asjaoludel. Järelikult keeldus Maa-amet Kalasadama tn 3

katastriüksuse moodustamisest õigusvastaselt.

MaaKatS § 8 lg 2, alates 01.07.2018 kehtivas sõnastuses, ei anna kaebaja arvates Maa-ametile

kaalutlusõigust kande tegemist keeldumise üle otsustamisel. Seega on halduskohtul võimalik

kohustada Maa-ametit kandma maakatastrisse Kalasadama tn 3 katastriüksus vastavalt

detailplaneeringule ja 17.05.2017 korraldusele. Tallinna Ringkonnakohus on analoogses

vaidluses rahuldanud kohustamiskaebuse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 29.05.2009 otsus asjas

nr 3-08-295, p 13).

Alates 01.07.2018 ei sätesta MaaKatS tähtaega, mille jooksul peab Maa-amet katastriüksusega

seotud kande tegema. Kuigi Kord ei kehti alates 01.07.2018, ei näe kaebaja põhjust, miks ei saa

Maa-amet teha kannet Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamise kohta 10 päeva jooksul

alates

kohtuotsuse

jõustumisest.

Järelikult

on

jätkuvalt

põhjendatud

määrata

kohustamiskaebuse täitmiseks Maa-ametile tähtaeg 10 päeva arvates kohtuotsuse või muu

menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumisest.

4.7. Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 9999,19

eurot sh riigilõiv summas 51,80 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (I

tl 180-193; II tl 3-4; II tl 13-15). Kaebaja vaidleb ühtlasi vastu vastustajale menetluskulude

väljamõistmisele leides, et tegemist on vaidlusega, mis jääb vastustaja põhitegevuse valdkonda

ja tal on tööl piisav arv juriste, millest tulenevalt puudus vajadus kasutada välist õigusabiteenuse

osutajat (II tl 17).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses. Vastustaja leiab, et

kaebaja on jätnud tähelepanuta käesoleva vaidluse keskse (õigusliku) küsimuse - kaebaja

soovib vaidlusalust katastriüksust moodustada avalikku veekokku st kaebaja soovib

katastriüksust moodustada ühest osast avalikust veekogust. Vastustaja selgitab esmalt lühidalt,

miks ei ole võimalik vaidlusalust katastriüksust avalikku veekokku moodustada ning seejärel

vastab kaebaja väidetele.

5.1. Vastustaja toob välja, et avalik veekogu kuulub riigile (VeeS § 5 lg 2), avalik veekogu ei

ole tsiviilkäibes, avalik veekogu ei ole maatükk ega katastriüksus MaaKatS tähenduses. Avalik

veekogu on üldine avalik hüve, mis kuulub riigile (VeeS § 5 lg 1 ja 2) ja mis asub väljaspool

tavapärast tsiviilkäivet. Tegemist ei ole tsiviilõiguse esemega. Avalikku veekogu ei saa jagada

„tükkideks“. Üks osa avalikust veekogust ei kujuta endast MaaKatS § 2 punkt 8 kohaselt maa

või veeala piiritletud osa, millest tulenevalt ei saa katastripidaja avaliku veekogu osa ka

maakatastrisse kanda. See aga tähendab, et sisuliselt kõik ülejäänud kaebaja väited on

käesoleval juhul asjakohatud ja teisejärgulised.

5.2. Vastustaja pädevust talle esitatud andmete kontrollimisel reguleerib esiteks MaaKatS § 3

lg 1, mille kohaselt on Maa-amet katastri vastutav töötleja, kelle ülesandeks on sama seaduse §

3 lg 2 järgi katastriüksuste registreerimine, kitsenduste ja maakasutusõiguste registreerimine ja

maa hindamiseks vajalike andmete kogumine ja töötlemine. MaaKatS § 3 lg 5 järgi kehtestas

katastripidamise korra Vabariigi Valitsus. Seega, kuivõrd katastripidajal on pädevus

katastriüksuseid maakatastrisse kanda, siis oli katastripidajal ka pädevus vastavasisulise kande

tegemisest keelduda olukorras, kus viimaseks õiguslik alus puudub.

Teiseks tulenes vastustaja pädevus MaaKatS § 4 lg 2 p-st 1 ja § 4 lg-st 21 (mis tunnistati sellisel

kujul kehtetuks alates 01.07.2018). Viidatud sätete kohaselt esitab katastripidaja Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistatava maaüksuse katastritunnuse, sihtotstarbe, aadressi-

ja piiriandmed, pindala, katastriüksuse moodustamise viisi ja katastriüksuse plaani. MaaKatS §

4 lg 21 kohaselt vastutas nimetatud andmete õigsuse eest katastripidaja. Seejuures on oluline, et

katastriüksuse moodustamine eeldab maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg 1 mõistes (lihtsa)

maakorraldustoimingu

läbiviimist

(jagamine

ja

piiri

muutmine).

Kuivõrd

lihtsat

maakorraldustoimingut saab teha üksnes kinnisasja omaniku taotlusel (MaaKS § 10 lg 1), tuleb

katastripidajal

möödapääsmatult

omandiõigusega

seonduvaid

küsimusi

kontrollida,

veendumaks, et taotluse esitanud isik oli pädev maakorraldustoimingu läbiviimise taotlemiseks.

Kuivõrd katastripidaja vastutas andmete õigsuse eest ja MaaKS-st tulenevalt saab taotluse

maakorraldustoimingu tegemiseks esitada üksnes kinnisasja omanik, tuleb katastripidajal ka

eelnevat fakti (st omandiõiguse olemasolu) kontrollida. Kuivõrd vastustajal lasub vastutus

nende andmete õigsuse eest, siis peab tal olema ka võimalus neid andmeid sisuliselt kontrollida.

Vastustaja on seisukohal, et omandiõiguse puudumise korral puudub kande tegemiseks õiguslik

alus (MaaKatS § 8 lg 2 p 1), st muuhulgas puudub kohane taotlus (MaaKS mõistes)

menetlustoimingute tegemiseks.

Samuti peab kande tegemine olema kooskõlas muude seadustega, antud juhul näiteks

veeseaduse §-ga 5. Selle sätte kohaselt kuulub avalik veekogu riigile ning vastustajal puudub

võimalus seaduse regulatsiooni eirata. Kaebaja ei saa taotleda katastriüksuse moodustamist ja

kande tegemist riigile kuuluva avaliku veekogu või selle osa suhtes.

Kuni 30.06.2018 kehtinud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 37 kinnitatud „Riigi

maakatastri pidamise korra“ p 4 sätestas detailsemalt, millest koosneb maaregister. Maaregistri

üheks osaks on korra p 4 kohaselt ka omanike andmebaas. Sama korra p 9 sätestas muu hulgas

kohustuse kanda omanike andmebaasi omanike andmed. Ka MaaKatS § 9 lg 2 p 7 nägi algselt

ette (sama ka praegu), et maaregistrisse tuleb kanda andmed omaniku kohta (nimi, aadress,

isikukood, registrinumber jne). Seega ei ole võimalik väita, et vastustaja peab end

katastripidajana täielikult distantseerima omanike andmetega seotud küsimustest.

Täiendavalt tulenes vastustaja pädevus kontrollida katastriüksuse piiridega seonduvat

Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrusest nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja

katastrimõõdistamise kontrollimise kord“, mille 9. peatükk (§-d 31–33) võimaldavad

katastripidajal ebaõigete andmete avastamise korral teostada järelkontrolli ning vajadusel

ametiülesande korras ka ebaõiged andmed maakatastris parandada. Praegu on selline pädevus

kontrollida andmete õigsust otsesõnu sätestatud kehtiva MaaKatS § 19 ².

Eelnevast tulenevalt on vastustaja seisukohal, et MaaKatS § 8 lg-s 2 sätestatud kande tegemisest

keeldumise alust tuleb tõlgendada laiendavalt, kuivõrd katastripidajal ei ole võimalik vastutada

selliste andmete õigsuse eest, mille õigsust ei ole katastripidajal võimalik kontrollida. Kuna

katastripidaja ehk vastustaja vastutab maakatastrisse kantavate maaüksuste katastritunnuste,

sihtotstarbe, aadressi- ja piiriandmete ja pindala andmete õigsuse eest, on katastripidajal nii

seadusest kui ka selle alusel antud määrustest tulenev õigus ja pädevus, aga ka haldusmenetluse

uurimisprintsiibist tulenev kohustus selliste andmete õigsuse kontrollimiseks.

On oluline märkida, et MaaKatS § 4 lg 2 kohaselt lähevad kinnistatava maaüksuse

katastritunnus, sihtotstarve, aadressi- ja piiriandmed, pindala andmed jm otse andmevahetuse

käigus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale ehk kinnistusraamatule. Nagu viidatud, siis

vastutas nende andmete õigsuse eest just katastripidaja. Kui katastripidajal puuduks õigus ja

pädevus kontrollida sisuliselt talle esitatud andmeid, sh katastriüksuse piiride kulgemist ja

pindala suurust ning katastripidajale andmeid esitanud isikute pädevust, siis jõuaksid

kinnistusraamatusse ebaõiged andmed või siis andmed, mis ei ole kooskõlas konkreetse

kinnisasja omaniku sooviga. Teisisõnu võiks igaüks maamõõtja vahendusel kanda registrisse

endale sobivaid andmeid teiste isikute kinnisasjade suhtes. Nii võiks näiteks üks isik kaebaja

poolt pakutud tõlgenduse kohaselt teisele isikule kuuluva kinnisasja erinevateks

katastriüksusteks jagada ja vastustajal puuduks pädevus kontrollimaks, kas isikul oli selliseks

maakorraldustoiminguks pädevus või mitte. See ei ole regulatsiooni eesmärgiks.

Praegusel juhul ei ole küsimus mitte niivõrd selles, kes on vaidlusaluse katastriüksuse omanik,

vaid selles, kas kaebaja taotluse alusel on põhimõtteliselt võimalik katastriüksuse

moodustamine avalikku veekogusse (sisemeri). Nagu viidatud, kaebaja soovib katastriüksust

moodustada ühest osast avalikust veekogust, mis ei kujuta endast maa või vee piiritletud osa

MaaKatS § 2 p 8 tähenduses. Antud juhul ei tohiks olla vaidlust, et katastripidajal on pädevus

kontrollimaks, kas „ese“, mida katastripidaja maakatastrisse kanda soovib, on üleüldse

maakatastrisse kantav või mitte. Teisisõnu, antud olukorras ei ole keskse tähendusega mitte

küsimus, kellele kuulub üks osa Läänemerest, mida soovitakse katastrisse kanda (ja kas

katastripidajal on pädevus viimase kontrollimiseks), vaid küsimus, kas ühte osa Läänemerest

saab üleüldse katastrisse kanda. Selliste andmete kontrollimise kohustus ja pädevus on

vastustajal ilmselgelt olemas. Veelgi enam, maa kasutamist kajastava informatsiooni

registreerimine on üks katastri pidamise põhieesmärk (MaaKatS § 1¹ lg 1). Seega on kaebaja

eelnevalt viidatud argumendid ebaõiged.

5.3. Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole vaidlusaluse katastriüksuse omanik ja ei saanud seda

omandada ka igamisega. Kaebaja soovib katastriüksust moodustada avalikku veekogusse, st

Tallinna lahte ehk Läänemerre. Vastustaja valduses olevatele andmete tuginedes on

vaidlusalune katastriüksus paiknenud juba Nõukogude Liidu ajal fikseeritud kaartidel avalikus

veekogus. Avalike veekogude õiguslik staatus on reguleeritud VeeS § 5 lg-tes 1 ja 2. Viidatud

sätete kohaselt on sisemeri avalik veekogu. Avalik veekogu kuulub riigile avaliku hüvena ja ei

ole tavapärases tsiviilkäibes. Kuigi VeeS § 5 lg 2 sõnastuse kohaselt kuulub avalik veekogu

riigile, siis asjaõiguslikus tähenduses ei ole riik avalike veekogude kui kinnisasjade omanik

ning ta ei saa neid käsutada tsiviilõiguslike tahteavaldustega, samuti ei ole eriseadustes

reguleeritud avaliku veekogu omaniku nõusolek tsiviilõiguslikuks tahteavalduseks. Sellest

tulenevalt lõpeb kõigi isikute omand, sh riigi enda omand AÕS tähenduses, avaliku veekogu

kaldajoonel.

Käsutada saab esemeid üksnes juhul, kui õiguskord annab sellise võimaluse. Kuivõrd avalik

veekogu ei ole tsiviilõiguse objekt, ei ole võimalik seda seadusest tulenevalt ka käsutada ega

ka omandada kinnistusraamatu kande igamisega. See tähendab, et igamisega pole võimalik

omandada asja, mis tsiviilõiguslikus mõttes ei saa olla kinnisomandi ese. Sellise katastriüksuse

loomine, mis koosneb algusest peale ainult avaliku veekogu osast, on vastuolus AÕS § 133 lg-

ga 1 ja KRS § 72 lg 1 p-ga 4. Kaebaja kinnistu omandi piir lõpeb avaliku veekogu kaldajoonel.

Vastustaja rõhutab, et varasemad ebaõiged käsutused nii riigi kui ka kolmandate isikute poolt

eelnevat ei muuda. Taolised tsiviilõiguslikud käsutused on avalikku veekogu puudutavas osas

tühised ning haldusõiguslikud instrumendid ei too kaasa soovitud tagajärgi. Avalik veekogu on

väljaspool tavapärast õiguskäivet.

5.4. Vastustaja leiab, et käesoleval juhul ei ole AÕS § 123 lg 1 põhimõtteliselt kohaldatav.

Kaebaja seisukoht, nagu oleks kaebaja avaliku veekogu osa omandanud kinnistusraamatu

kande igamisega on ebaõige. Avalik veekogu kui tervik on avalik hüve, mis asub tervikuna

väljaspool tsiviilkäivet ning nii kaebajal kui ka vastustajal puudub õigus avalikku veekogu

käsutada, jagada, liita või teha sellega muid tsiviilõiguslikke toiminguid. Alternatiivse

tõlgenduse kohaselt juhul, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et avaliku veekogu osa võiks

olla põhimõtteliselt võimalik igamise teel omandada, ei ole igamise eeldused käesoleval juhul

täidetud. Kinnistusraamatu esimeses jaos asuvad andmed muuhulgas kinnistu pindala kohta ei

kujuta endast kandeid AÕS ja KRS tähenduses (vt KRS § 10 jj, § 13). Seega ei ole võimalik

nende pinnalt ka n-ö kinnistu pindala igamise teel omandada.

5.5. Vastustaja leiab, et ta ei jätnud katastriüksuse registreerimisest keeldumisel õigusvastaselt

tähelepanuta detailplaneeringut ning viimase kehtestamise otsust. Tallinna Linnavolikogu

12.11.2015 otsusega nr 176 kehtestatud detailplaneering ei muuda avaliku veekogu õiguslikku

staatust VeeS § 5 lg 1 ja lg 2 mõistes ja ei saa asendada seadust, milles on selgelt sätestatud, et

avalik veekogu kuulub riigile ja ei ole tsiviilkäibes. Detailplaneering ei käsitle ning sellega ei

otsustata omandikuuluvuse küsimusi.

Detailplaneering kui avalik-õiguslik instituut ei saa omada otseseid tsiviilõiguslikke tagajärgi.

Oluline on eristada avalik-õiguslikke ja tsiviilõiguslikke küsimusi. Olukorras, kus mingi

konkreetne toiming või ka näiteks ehitis on avalik-õiguslikult ette nähtud, ei anna eelnev isikule

õigust avalik-õigusliku õigusakti realiseerimisel rikkuda/riivata teise isiku tsiviilõiguseid.

Eelnev tähendab, et isegi olukorras, kus detailplaneering näeb ette konkreetse

maakorraldustoimingu tegemise, kinnistute liitmise või ka näiteks kinnistute ehitamise, ei ole

eelnevaid toiminguid võimalik siiski teha ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Näitena võib

detailplaneering määrata ligipääsutee asukoha (PlanS § 126 lg 1 punkt 4), kuid eelneva

määramine detailplaneeringus ei anna kolmandatele isikutele õigust kavandatud teed

detailplaneeringus lahendatud viisil kasutada. Eelneva õiguse annab kas kokkuleppel kinnistu

omanikuga seatud asjaõigus, sundvalduse seadmine või teealuse maa sundvõõrandamine.

Sama põhimõte kehtib vastustaja arvates ka käesolevas asjas vaidluse all olevas küsimuses.

Sõltumata sellest, mida konkreetne detailplaneering ette näeb või lubab avalik-õiguslikult teha

(moodustada katastriüksust avalikku veekogusse), ei saa eelnevat ellu viia, kui kavandatud

tegevus on põhimõtteliselt vastuolus tsiviilõiguses ettenähtuga või kui selleks puuduvad

vajalikud tsiviilõiguslikud tahteavaldused. Antud juhul ei ole võimalik katastriüksust

moodustada, sest sõltumata sellest, et eelnev on detailplaneeringus ette nähtud, ei ole tegemist

maa või vee ala piiritletud osaga, tegemist ei ole MaaKatS § 2 lg 8 mõistes maatükiga ning

seega ei ole võimalik katastriüksust ka moodustada.

Alternatiivse käsitluse korral, asudes seisukohale, et ühte osa avalikust veekogust oleks

võimalik katastrisse kanda, nõuab sellisel viisil kinnistu jagamine konkreetse kinnistu omaniku

nõusolekut (MaaKS § 10 lg 1, KRS § 13 lg 4). Kuivõrd vaidlusalune katastriüksus kujutab

endast avalikku hüve, mis ei kuulu kellelegi, ei ole võimalik seda esmalt üleüldse jagada.

Lisaks, haldusakt ei saa põhimõtteliselt mõjutada avaliku veekogu üldist õiguslikku staatust

ega muuta seadust. Seega sõltumata sellest, kas detailplaneeringu lahendus näeb katastriüksuse

moodustamise ette või mitte, ei ole isegi kehtiva detailplaneeringu korral avaliku veekogu

kandmine maakatastrisse kaebaja taotluse alusel õiguslikult võimalik. Avalik veekogu on

sõltumata erinevate haldusorganite tegevusest tsiviilkäibeväline avalik hüve, mida haldusaktiga

muuta ei saa. Pigem võib asuda seisukohale, et kui detailplaneeringu lahendus, mis näeb ette

katastriüksuse moodustamise avalikku veekogusse ehk alale, mis kuulub riigile ning ei saa olla

kinnisomandi ese, siis on tegu tühise tingimusega, mida pole võimalik täita (HMS § 63 lg 2 p

5). Samas ei mõjuta see asjaolu ülejäänud detailplaneeringu tingimuste kehtivust, kuna

detailplaneering oleks kehtestatud ka ilma selle tingimuseta (HMS § 63 lg 3).

Eelnevat kinnitab ka Rahandusministeeriumi 17.04.2018 vastus vastustaja päringule (I tl 138-

139p), milles Rahandusministeerium on selgitanud, et kuni 30.06.2015 kehtinud kui ka kehtiv

PlanS ei sätesta kohustust katastriüksuse moodustamiseks, vaid näeb ette, et katastriüksuse

moodustamisel, sh sihtotstarbe määramisel, on aluseks detailplaneering. Aluseks olemine ei

tähenda kohustust katastriüksust moodustada, vaid juhul, kui katastriüksuse moodustamise

kohustus tuleneb vastavat valdkonda reguleerivast seadusest (st MaaKatS, MaaKS ja ka AÕS)

ning on kooskõlas teiste seadustega (mh VeeS), tuleb katastriüksuse moodustamisel lähtuda

detailplaneeringust. Seega – detailplaneeringu lahenduses on teatud juhtudel võimalik määrata

krunt, mis planeeringu kehtestamise ajal paikneb avalikus veekogus, samas ei tähenda see otsest

kohustust katastriüksuse moodustamiseks. Vastustaja jagab täielikult seda seisukohta.

Seega kokkuvõtlikult on vastustaja seisukohal, et kaebaja väited, nagu oleks vastustaja

haldustegevus õigusvastane põhjusel, et vastustaja ei ole lõppotsuse tegemisel arvestanud

kehtivat detailplaneeringut, on käesoleval juhul ebaõiged ja asjassepuutumatud.

5.6. Vastustaja hinnangul ei oma detailplaneering antud menetluses õiguslikku tähendust.

Detailplaneeringu peamine tähtsus praktikas seisneb siiski ehitusõiguse määramises, kuna just

detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Vastustaja leiab, et kaebaja poolt talle

detailplaneeringu alusel antud ehitustegevust käsitlevate õiguste realiseerimine ei ole

õiguslikult takistatud, seda ka vaidlusaluse katastriüksuse suhtes.

Ehitusõiguse realiseerimine ei tähenda vältimatult seda, et avalikku veekogusse ehitada soovija

peaks olema ise avaliku veekogu omanik. Vastustaja hinnangul ei ole ehitusõiguse

realiseerimine ka tulevikus millegagi takistatud.

5.7. Asjaolu, et vastustaja kaebaja õigusliku käsitluse või vastuväidetega ei nõustu, ei tähenda,

et kaebajale ei tagatud võimalust olla ära kuulatud. Vastustaja arvates ei olnud kaebaja

vastuväited asjakohased. Kaebaja heitis oma vastuväidetes vastustajale eelkõige ette asjaolu, et

vastustaja ei täida kehtivat haldusakti. Seega kaebaja argument, et vastustaja haldustegevuses

lõppotsuse tegemisel oli formaalselt õigusvastane, on ebaõige. Kaebaja õigust ärakuulamisele

vastustaja arvates seetõttu rikutud ei ole.

5.8. Vastustaja leiab, et ka uid kaebaja poolt mainitud kaebaja õigusi rikutud ei ole. Samuti

leiab vastustaja, et omandiõigusega seotud küsimusi tuleb lahendada tsiviilkohtus.

Kuivõrd kaebajal ei ole tekkinud ega saanudki tekkida omandiõigust avaliku veekogu osale,

mis tsiviilkäibes olla ei saa ja kuulub riigile, siis ei rikuta ka omandipõhiõigust.

5.9. Vastustaja leiab, et kaebaja kohustamiskaebus on põhjendamatu ning tuleb jätta

rahuldamata. Antud juhul esinevad seadusest tulenevad keeldumise alused (MaaKatS § 8 lg 2

punktid 1 ja 2, millest tulenevalt tuleb katastripidajal vaidlusaluse katastriüksuse

registreerimisest keelduda. Kaebaja poolt taotletud kanne ja selleks esitatud dokumendid ei

vasta seaduses ettenähtud nõuetele (MaaKatS § 8 lg 2 punkt 2). Kaebaja poolt taotletud

katastriüksuse kandmine maakatastrisse oleks vastuolus nii VeeS-i kui ka AÕS-iga.

Samuti ei ole katastrimõõdistamine läbi viidud nõuetekohaselt. MaaKS § 12 lg 1 sätestab, et

kinnisasja piiri muutmiseks on tarvis kõikide kinnisasjade nõusolekut. Antud juhul soovib

kaebaja kanda maakatastrisse avalikku veekogu, ehk avaliku hüve, mis kuulub VeeS § 5 lg 2

kohaselt riigile (avaliku hüvena). Seejuures ei saa avalikku veekogu käsutada isegi riik, selle

kasutamiseks saab teatud tingimustel nõusoleku anda Vabariigi Valitsus. Seega isegi juhul, kui

alternatiivselt asuda seisukohale, et ühte osa avalikus veekogust võiks kanda maakatastrisse

(millega vastutaja ei nõustu), nõuaks eelnev Vabariigi valitsuse nõusolekut. Eelnev kaebajal

aga puudub. Seega ei ole muuhulgas teostatud ka katastrimõõdistamisi kooskõlas seadusega,

millest tulenevalt ei saa kaebaja kohustamiskaebust ühelgi tingimusel rahuldada.

5.10. Vastustaja palub mõista kaebajalt välja menetluskulud kokku 10867 eurot (I tl 194-208,

II tl 67) menetluses kasutatud välise esindaja poolt osutatud õigusabi eest. Vastustaja palub

kohtul hinnata kaebaja esitatud menetluskulude hüvitamise nõude suuruse põhjendatust

eristades asjakohasel juhul kohtueelselt kantud kulud ning vähendada kompromissimenetlusega

seotud kulusid, mis ei saa vastustaja arvates tulenevalt menetluse iseloomust nii suured olla (II

tl 20).

KAASATUD HALDUSORGANI VABARIIGI VALITSUSE SEISUKOHT

6. Kaasatud haldusorgan leiab, et kinnisomandi ulatust avaliku veekogu, sh mere ääres

reguleerib asjaõigusseadus (AÕS) ja kinnisomand ulatub avaliku veekogu kaldajooneni.

Kaldajoon on veekogu tavaline veepiir (AÕS § 133 lg 1). Alates AÕS jõustumisest 01.12.1993

kuni 09.07.2009 kehtis see säte sõnastuses: Kinnisomand ulatub mere rannajooneni. Rannajoon

on mere tavaline veepiir.

Avalike veekogude loetelu on sätestatud veeseaduses (VeeS) – avalikud veekogud on sisemeri,

territoriaalmeri, piiriveekogude Eestis paiknevad osad, Võrtsjärv, Mullutu laht, Suurlaht,

Emajõgi, Narva jõgi, Nasva jõgi, Väike-Emajõgi Võrtsjärvest Jõgeveste sillani ja Kasari jõgi

suudmest kuni Vigala jõe suudmeni (VeeS § 5 lg 1). Varem on avalike veekogude loetelu ja

õiguslik staatus olnud reguleeritud ka AÕS §-s 159.

Seega, kuigi asjakohaste sätete sõnastus ja asukoht seadustes on muutunud, on kaasatud

haldusorgani hinnangul alates maa tsiviilkäibe taastamisest Eestis kehtinud põhimõte, et

kinnisomand ehk isiku õigus kinnisasjale lõpeb mere rannajoonega.

Õiguskirjanduses on leitud, et avalik veekogu (sh meri) on avalik hüve ning asub sellisena

väljaspool tavalist tsiviilkäivet. Sellest tulenevalt lõpeb kõigi isikute, sh riigi enda omand AÕS

tähenduses avaliku veekogu kaldajoonel. Loodusliku veekogu piiri muutumisel muutub ka

veekoguga piirneva kinnisasja piir. (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne.

Tallinn 2014 komm 3.1).

Seega ei ole põhimõtteliselt vahet, kas veekogu kaldajoon ja seega ka kaldakinnisasja ulatus

muutub ühele või teisele poole pärast katastriüksuse moodustamist või on katastriüksus juba

algselt ekslikult moodustatud selliselt, et selle osaks on ka avaliku veekogu osa. Mõlemal juhul

on andmed selles osas valed nii maakatastris kui ka kinnistusraamatus, kuhu katastriüksuse

pindala andmed kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 1 p 5 kohaselt samuti kantakse.

Seejuures tuleb arvestada, et need andmed ei ole kanneteks AÕS ega KRS tähenduses. Kaasatud

isik märgib, et Riigikohus on rõhutanud, et: „Kinnistusraamatu kanne ei ole (vaatamata

katastritunnuse märkimisele) kinnisasja piiride osas määrav. Seega ei kohaldu piiriandmetele

mh ka AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 561

kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta.“ (Riigikohtu 12.06.2012

otsus nr 3-2-1-67-12 p 20).

Siinkohal tuleb arvestada, et avaliku veekogu kalda äärsete kinnisasjade piirid on sageli

ebatäpsed nii ühte kui ka teistpidi. See tähendab, et kinnisasi võib tegelikult olla nii väiksem

kui ka suurem võrreldes katastri (ja kinnistusraamatu) andmetega. Olgu siinkohal näiteks

toodud vaidlusaluse piirkonna katastripiiride (joonisel kollasega) ja mere rannajoone (joonisel

sinisega) võrdlus. Jooniselt on näha, et mitmes kohas mere rannajoon ja katastriüksuse piir ei

kattu. Kui katastriüksuse piiriks on mere rannajoon (mille asukoht võib pärast katastriüksuse

moodustamist muutuda mõlemale poole), siis on kinnisasja piir mitte staatiline, vaid

dünaamiline ja muutub koos rannajoonega. Seega materiaalõiguslikult ulatub selline kinnisasi

rannajooneni. Kui kinnisasja omanik soovib, võib ta tellida katastrimõõdistamise, et tema

kinnisasja tegelik (materiaalõiguslik) ulatus kajastuks võimalikult täpselt ka katastrikaardil.

Piiride ja katastriüksuse pindala võimalik ebatäpsus nii maakatastris kui sellest tulenevalt ka

kinnistusraamatus ei mõjuta samas nende tsiviilõiguslike tehingute kehtivust, mis

katastriüksuste kui kinnisomandi esemetega tehakse. Kaldakinnisasja omandamisel peab isik

arvestama nii sellega, et tema omandi eseme piir ei pruugi olla maakatastris täpselt kajastatud,

kui ka sellega, et see võib edaspidi muutuda.

Juhul kui kinnisasi (katastriüksus) püsivalt lakkab eksisteerimast ehk muutub tervikuna avaliku

veekogu osaks, tuleb sellise kinnistu registriosa sulgeda põhjusel, et see on esemetu (KRS § 72

lg 1 p 4). See võib juhtuda siis, kui kaldakinnisasi ujutatakse alaliselt veega üle ja senine

kinnisasi muutub alaliselt veekogu põhja osaks. Sellise katastriüksuse loomine, mis koosneb

algusest peale ainult avaliku veekogu osast, oleks vastuolus AÕS § 133 lg-ga 1 ja KRS § 72 lg

1 p-ga 4, sest selline objekt ei saa kinnisomandi ese olla.

Eelkirjeldatud kinnisomandi ulatuse põhimõtteid ei saa muuta ka kohaliku omavalitsuse üksuse

haldusaktiga kehtestatud detailplaneering. Kui detailplaneeringus on ette nähtud katastriüksuse

moodustamine alale, mis ei saa olla kinnisomandi ese, siis on tegemist tingimusega, mida

kellelgi ei ole objektiivselt võimalik täita haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 p 5

tähenduses. Seega on detailplaneeringu selline tingimus tühine. Analoogselt, kui planeeringus

oleks ette nähtud katastriüksuse moodustamine mingil muul võimatul viisil (näiteks

katastriüksuste paiknemine üksteise peal vms), oleks tegemist tühise tingimusega ja selline

katastriüksus tuleks jätta moodustamata. See ei mõjuta planeeringu ülejäänud tingimuste

kehtivust, kui on selge, et detailplaneering oleks kehtestatud ka ilma selle tingimuseta (HMS §

63 lg 3).

Kinnisasja omandamine kinnistusraamatu kande igamisega (AÕS § 123), millele kaebaja on

oma kaebuses viidanud, ei ole asjassepuutuv säte. See säte võimaldab omanikuks saada isikul,

kes on olnud kümme aastat omanikuna kinnistusraamatusse kantud ilma õigusliku aluseta.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on kinnistu registriosa nr 2028101 omanik, st vaidlust ei ole

selles, et tema omandil on õiguslik alus. Küsimus on selles, millised on selle omandi eseme

piirid. Kuna kinnisasja piiriandmed ei ole kanded AÕS tähenduses, siis ei ole ka sellisel viisil

võimalik omandada asja, mis ei saa seaduse kohaselt kinnisomandi ese olla.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning

hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, on üldises plaanis kindlaks teinud

järgmised käesoleva asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud:

7.1. Vaidlust ei ole selles, et kaebuse esitaja AS Pro Kapital Eesti ostis Tallinnas aadressil

Kalaranna 1 asuva kinnistu (registriosa nr 2028101) suurusega 60 958 m2 (Kinnistu) AS-lt

Kalaranna. AS Pro Kapital Eesti omandas Kinnistu 16.07.2003 AS-iga Kalaranna sõlmitud

kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel (Müügileping, tl 16-19 p I kd).

Nimetatud lepingu alusel kanti 16.07.2003 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse

kinnistu katastritunnusega 78408:801:2190 (suurusega 60 958 m2, sihtotstarbega transpordimaa

50%, ärimaa 50%, aadress Harju Maakond, Põhja-Tallinna linnosa Kalaranna 1) omanikuna

AS Pro Kapital (vt www.rik.ee ).

Vaidlust ei ole ka selles, et Müügilepingu esemeks on äri- ja transpordimaa. Lisaks nähtub

müügilepingust, et lepingu esemele kohalduvad ranna- ja kalda kaitse seadusest tulenevad

piirangud. Müügilepingus kinnitab kaebaja, et on tutvunud talle Müüja poolt esitatud

maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ja ta on teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti maaregistri poolt 30.04.1999, Maa-ameti Harju Maakatastri

poolt 30.04.1999 kinnitatud Geomark poolt koostatud krundi eksplikatsioonist nähtub, et krundi

(Kinnistu katastritunnusega 78408:801:2190) osaks on ka veed (9737 m2) ning selliselt on

kinnitatud ka piiriprotokoll (28.12.1998) arvates Tallinna lahe (sisemere osa) krundi piiride

sisse (I tl 30-31). Viimased kaks dokumenti on koostatud Tallinna Linnavalitsuse 18.12.1998

korralduse nr 7981-k „Kalaranna tn 1 ehitiste teenindamiseks vajaliku krundi määramine

ostueesõigusega erastamiseks“ alusel.

7.2. 19.07.2017 esitas Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ (REIB) AS

Pro Kapital Eesti palvel Maa-ametile avalduse Kinnistu katastriüksuse (tunnus

78408:801:2190) jagamiseks erinevateks katastriüksusteks ja vastavate katastriüksuste

moodustamise toimikud (MaaKatS § 16 lg 1).

06.03.2018 Maa-amet tegi nõude menetluses nr 17071918057, milles teatas, et rahuldab

19.07.2017 kandeavalduse osaliselt ja peatab menetluse moodustatava katastriüksuse

Kalasadama tn 3 (pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega veekogude maa) osas kuni asjaolude

väljaselgitamiseni, sellest tulenevalt palub Maa-amet eemaldada menetlusest Kalasadama tn 3

piiriandmed. (I tl 21)

07.03.2018 Maa-amet tegi otsuse menetluses nr 17071918057 (07.03.2018 otsus), millega

otsustas rahuldada 19.07.2017 kandeavaldus osaliselt ja teha maakatastrisse katastriüksuste

78401:101:3602 Kalasadama tn T3, 78401:101:3623 Kalasadama tn 5, 78401:101:3624

Kalasadama nt 7, 78401:101:3625 Kalasadama tn T13, 78401:101:3626 Kalaranna tn 6,

78401:101:3627 Kalaranna tn 6a, 78401:101:3628 Kalaranna tn 8//10//12//16, 78401:101:3629

Kalaranna tn 18, 78401:101:3631 Kalaranna tn 22 osas; katastriüksuse aadressiga Kalasadama

tn 3 pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa osas peatas menetluse kuni

menetlusotsuse lisas kirjeldatud asjaolude väljaselgitamiseni. (I tl 22-25)

07.03.2018 saatis Maa-amet teatise (07.03.2018 teatis) selle kohta, 07.03.2018 kanti menetluses

17071918057 maakatastrisse katastriüksuse 78408:101:2190 (kinnistusraamatu registriosa

2028101) jagamisel tekkinud uued katastriüksused ja senine katastriüksus lõpetati;

maakatastrisse kanti 9 uut katastriüksust. Katastriüksust aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga

9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa maakatastrisse ei kantud (I tl 26-27p).

Sisulist vaidlust ei ole ka selles, et 13.03.2018 võttis kinnistusregister kinnistut puudutavas osas

üle maakatastri andmed nii, et kinnistu erinevate katastriüksuste suuruste summa on 51 736 m2,

arvestamata maakatastrisse kandmata katastriüksust aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga

9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa (I tl 7-15p).

7.3. 27.06.2018 Maa-ameti tegi menetluses nr 17071918057 menetlusotsuse (27.06.2018

otsus), milles keeldus MaaKatS § 8 lg 2 p 1 alusel (kooskõlas MaaKatS § 4 lg 2 p 1, § 4 lg 22,

AÕS § 133 lg 1 ja veeseaduses sätestatud avaliku veekogu regulatsiooniga) Kalasadama tn 3

katastriüksuse registreerimisest (liidetud asja 3-18-1509 toimik tl 15-17p).

8. Käesoleval juhul vaidlevad pooled sisuliselt selle üle, kas vastustajal oli pädevus

kontrollida Kinnistu omandiõigusega seotud küsimusi ning kas Maa-amet peab taotletud

kande tegema või mitte ehk, kas vastustaja on õiguspäraselt keeldunud maakatastrisse

kandmast katastriüksust aadressiga Kalasadama tn 3 pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega

100% veekogude maa.

HKMS § 158 lg 1 teine lause sätestab, et haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus

haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Vaidlustatud menetlustoimingu tegi

vastustaja 27.06.2018. Sellest tulenevalt tuleb lähtuda menetlustoimingu õiguspärasuse

kontrollimisel vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud õiguslikust regulatsioonist.

Kohustamiskaebuse lahendamisel tuleb arvestada ka kehtiva õigusega.

8.1. Maa-ameti pädevusest

Kohus jagab vastustaja seisukohta selles, et vastustajal oli pädevus kontrollida kinnistu

katastriüksuse registreerimise taotluse saamisel, kas taotletud kanne on kooskõlas kehtiva

õigusega, õiguspärane ja taotluse on esitanud selleks õigustatud isik.

Vastav pädevus tulenes otsuse tegemisel MaaKatS (kuni 30.06.2018 kehtinud redaktsiooni) §

3 lg 1, mis sätestas, et katastri vastutav töötleja on Maa-amet (edaspidi katastripidaja) ning lg

2, mille kohaselt katastripidaja ülesandeks on katastriüksuste registreerimine, kitsenduste ja

maakasutusõiguste registreerimine ning maa hindamiseks vajalike andmete kogumine ja

töötlemine. Samuti MaaKatS § 4 lg 2 p 1 ja lg 21, mis sätestasid, et katastripidaja esitab Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale: kinnistatava maaüksuse katastritunnuse, sihtotstarbe, aadressi-

ja piiriandmed, pindala, katastriüksuse moodustamise viisi ning katastriüksuse plaani.

Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud andmete õigsuse eest vastutab katastripidaja.

Lisaks sätestas MaaKatS § 8 lg 2 p 1, et katastripidajal on õigus keelduda katastriüksuse

registreerimisest või kande või muudatuse tegemisest, kui esitatud dokumentidest ei selgu

soovitava kande õiguslik alus. Kohus nõustub siinkohal vastustajaga ja leiab, et viidatud sätet

saab tõlgendada laiendavalt, kuivõrd katastripidajal ei ole võimalik vastutada selliste andmete

õigsuse eest, mille õigsust ei ole katastripidajal võimalik kontrollida. Kuna katastripidaja

vastutab maakatastrisse kantavate maaüksuste katastritunnuste, sihtotstarbe, aadressi- ja

piiriandmete ning pindala andmete õigsuse eest, siis on katastripidajal nii seadusest kui ka selle

alusel antud määrustest tulenev õigus ja pädevus, aga ka uurimisprintsiibist tulenev kohustus

selliste andmete õigsuse kontrollimiseks sh kontrollida seda, kas tegemist on maaüksusega,

mida on võimalik katastrisse kanda.

Lisaks toetab vastavat seisukohta, et Maa-ametil on pädevus kontrollida taotletava kande

õiguspärasust ka Vabariigi Valitsuse 23.10.20003 määruse nr 264 (kehtis kuni 30.06.2018 –

hetkel reguleerib MaaKatS § 192) „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise

kontrollimise kord“ 9 ptk (so §-d 31-33), mis andsid Maa-ametile õiguse kontrollida ka juba

registreeritud katastriüksuse mõõdistamise andmeid, teostada kontrollmõõdistamisi ja andmeid

parandada.

Kohus peab vajalikuks märkida, et samuti toetab Maa-ameti pädevust kontrollida

registreerimise taotluse õiguspärasust otsesõnu MaaKatS hetkel kehtiva redaktsiooni § 8 lg 2 p

2, mis otsesõnu annab registripidajale õiguse keelduda katastrikande tegemisest esitatud

andmed ei vasta õigusaktides sätestatud nõuetele. Kuigi nimetatud säte ei kehtinud vaidlustatud

akti vastuvõtmise ajal, on nendel tähendus kohustamiskaebuse lahendamisel tulenevalt

Veeseaduses sätestatud avalike veekogude õigusrežiimist.

Ka Maa-ameti põhimääruse § 5 lg 1, mis sätestab, et ameti tegevusvaldkonnad on maa-andmete

registreerimine,

nende

ajakohastamine

ja

avalikkusele

kättesaadavuse

tagamine,

ruumiandmekogudega

seotud

ülesannete täitmine, geoloogiliste,

kartograafiliste ja

geodeetiliste tööde ja maa hindamisega seotud tegevuse korraldamine, maakorraldustoimingute

läbiviimine, maareformi toimingute suunamine, riigile vajalike maade omandamine ning

hoonestamata riigimaaga seotud riigivara valitseja antud ülesannete täitmine, tuleneb Maa-

ameti pädevus kontrollida registreeritavate andmete õigsust. Vastasel korral ei oleks võimalik

Maa-ametil tagada andmete ajakohastamist ja tegelikkusele vastavate andmete avalikkusele

kättesaadavust.

Kohtu hinnangul on asjakohane on ka vastustaja viide, et katastriüksuse moodustamine eeldab

MaaKS § 10 lg 1 mõistes (lihtsa) maakorraldustoimingu läbiviimist (jagamine ja piiri

muutmine). Kuivõrd lihtsat maakorraldustoimingut saab teha üksnes kinnisasja omaniku

taotlusel (MaaKS § 10 lg 1), tuleb katastripidajal möödapääsmatult omandiõigusega

seonduvaid küsimusi kontrollida, veendumaks, et taotluse esitanud isik oli pädev

maakorraldustoimingu läbiviimise taotlemiseks.

Tõlgendades maakatastriseaduse ja eelpool viidatud teisi otsuse tegemise ajal kehtinud

õigusakte omavahelises koosmõjus tuleb kohtu arvates asuda seisukohale, et Maa-ametil oli

vaieldamatult õigus kontrollida ega ei esine seaduses sätestatud kande tegemisest keeldumise

alust.

Seda on vastustaja ka teinud ning asunud seisukohale, et antud juhul tuleb kande tegemisest

keelduda muuhulgas MaaKatS § 8 lg 2 p 1 alusel lähtuvalt asjaõigusseaduse § 133 lg 1

(Kinnisomand ulatub avaliku veekogu kaldajooneni. Kaldajoon on veekogu tavaline veepiir.)

ja veeseaduses sätestatud avaliku veekogu regulatsioonist.

Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist samaväärse olukorraga nagu kaebaja poolt viidatud

Tallinna Halduskohtu 30.06.2011 lahendis nr 3-09-1047, kus vaidlus käis selle üle, kas Maa-

ametil on õigus asuda kontrollima kohaliku omavalitsuse maa sihtotstarvete määramise

haldusakti materiaalselt õiguspärasust ning kohus leidis, et Maa-ametil vastavat pädevust ei ole.

Samuti ei ole tegemist samasuguse vaidlusega nagu Tallinna Ringkonnakohtu 29.05.2009

otsuses nr 3-08-295, kus vaieldi sisuliselt jällegi detailplaneeringus määratud katastriüksuse

piiride määramise õiguspärasuse üle ning selle üle, kas Maa-ametil on pädevus vastavaid

asjaolusid kontrollida ning kus kohus leidis, et Maa-ametil vastav pädevus puudub.

Käesolevas asjas on vastustaja teinud keelduva otsuse mitte seetõttu, et ta oleks leidnud, et

detailplaneering on õigusvastane, vaid seetõttu, et tulenevalt maakastriseaduse, veeseaduse ja

asjaõigusseaduse asjassepuutuvast regulatsioonidest ei ole võimalik üldse kaebaja soovitud

kannet teha, kuivõrd sisemeri ei ole tsiviilkäibes, samuti ei ole tegemist maaüksusega ega

katastriüksusega maakatastriseaduse mõttes, mida oleks võimalik üldse maakatastrisse kanda.

VeeS § 5 lg 2 sätestab, et avalikud veekogud (sh sisemeri ja territoriaalmeri vt lg 1) kuuluvad

riigile. Avalikud veekogud ei ole tsiviilkäibes praegu ega olnud tsiviilkäibes ka ajal, mil kaebaja

sõlmis Müügilepingu. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja soovis moodustada katastriüksuse

aadressiga Kalasadama tn 3, pindalaga 9216 m2 ja sihtotstarbega 100% veekogude maa.

Kaebaja poolt taotletav katastriüksus ei asu aga detailplaneeringu jt kohtule esitatud

dokumentide (I tl 34, 37-92p) alusel maismaal, vaid tervikuna sisemeres ehk avalikus veekogus

(Tallinna lahes). Avalikku veekokku ei saa moodustada katastriüksust (vt MaaKatS § 2 p 7 ja

p 8 mõisted: katastriüksus on katastris iseseisva üksusena registreeritud maatükk; maatükk

(maaüksus) on maa või veeala piiritletud osa), mida oleks võimalik kanda maakatastrisse.

Sellise katastriüksuse loomine, mis koosneb algusest peale ainult avaliku veekogu osast oleks

otseses vastuolus AÕS § 133 lg 1, KRS § 72 lg 1 p 4, sest selline objekt ei saa olla kinnisomandi

esemeks, kuna kinnisomand ulatub avaliku veekogu kaldajooneni ja kaldajoon on veekogu

tavaline veepiir ning kohapeal ei ole võimalik kinnistut tõendada.

Kohus märgib, et kirjeldatud seaduses määratletud kinnisomandi ulatuse põhimõtteid ei ole

võimalik muuta ka kohaliku omavalitsuse üksuse haldusaktiga ehk antud juhul

detailplaneeringuga. Vastava õigusliku aluse kontrollimine kahtluse tekkimise korral on

katastriüksuse moodustamise otsustamisel kohtu hinnangul vaieldamatult Maa-ameti

pädevuses, kuivõrd tema ülesandeks on vastutada maakatastrisse kantud andmete õigsuse eest

ja tal tuleb otsustamisel muuhulgas rakendada haldusmenetlusele omast uurimisprintsiipi.

Eeltoodut asjaõigustega seotud seisukohta toetab üheselt ka haldusasja lahendamisse kaasatud

Vabariigi Valitsus, kes on õigesti märkinud, et kõigi isikute omand lõppeb avaliku veekogu

kaldajoonel. Avaliku veekogu kalda äärsete kinnisasjade piirid on sageli ebatäpsed ning

materiaalõiguslikult ulatub selline kinnisasi alati üksnes kaldajoonele. Kuigi enne

detailplaneeringuga Kinnistu jagamist oli vastav sisemere (Tallinna lahe) osa arvatud Kinnistu

pindala hulka ja kantud selliselt ka kinnistusraamatusse, samuti oli Kinnistu pindala kajastatud

selliselt ostu-müügilepingus, siis see ei tähenda seda, et ilmselgelt ebaõige ja ka sisemere

(Tallinna lahe) osas tühise tehingu järgselt maakatastrisse kantud ebaõigete andmete alusel

saaks Maa-ametit kohustada jätkuvalt kandma registrisse ebaõigeid andmeid asudes

seisukohale, et Maa-ametil puudub pädevus vastavat asjaolu kontrollida ja keelduda ebaõige

kande tegemisest. See oleks otseses vastuolus katastripidaja ülesannete ning katastripidamise

eesmärgiga – kajastada õigeid ja ajakohaseid andmeid maaüksuste kohta.

8.2. Kehtiv detailplaneering

Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et Maa-amet on jätnud õigusvastaselt tähelepanuta Tallinna

Linnavolikogu 12.11.2015 otsusega nr 176 „Kultuurikatla, Linnhalli ja mere vahelise

detailplaneeringu osaline kehtestamine“ kehtestatud detailplaneeringu, mille kohaselt on

määratud krunt positsiooniga 19 ja mille aadressiks on 17.05.2018 korraldusega määratud

Kalasadama 3.

Vaatamata sellele, et detailplaneering ja 17.05.2018 Tallinna Linnavalitsuse korraldus on

kehtivad haldusaktid ei saa need olla ülimuslikud asjaõigusseaduse, veeseaduse ja ka

kinnistusraamatuseaduse suhtes, mis ei võimalda moodustada iseseisvat krunti sisemerest

(täpsemalt selle osast antud juhul Tallinna lahes).

Kohus märgib, et Eesti põhiseadusest tuleneb seaduslikkuse ehk legaalsuse põhimõte, mis

koosneb omakorda PS ülimuslikkuse, üldise seadusreservatsiooni ja seaduse prioriteedi

põhimõtetest (PS § 3). Seaduse prioriteedi põhimõte nõuab, et madalama õigusjõuga norm

oleks kooskõlas kõrgema õigusjõuga normiga. Käesoleval juhul ei ole vastav nõue täidetud.

Lisaks on tegemist osaliselt tühise haldusaktiga HMS § 63 lg 2 p 5 alusel, mis sätestab, et

haldusakt on tühine kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või

seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita. Käesoleval juhul ei ole võimalik

detailplaneeringut krundi positsiooniga 19 moodustamise osas võimalik täita, kuivõrd vastavat

katastriüksust ei saa kehtivatest seadustest tulenevalt moodustada. Kohus leiab, et

detailplaneering on vastavas osas tühine ja Maa-amet detailplaneeringust selles osas lähtuma ei

pidanud.

Asjaolu, et Tallinna linn on määranud detailplaneeringu alusel hiljem detailplaneeringus

kajastatud positsioonile 19 ka aadressi, seda ei muuda. Tallinna linnale pidi kohtu hinnangul

olema vajaliku hoolsuse ülesnäitamisel selge, et aadressi ei ole võimalik määrata sisemere

osale, millel puudub maismaa. Seda kinnitab ka ruumiandmete seaduse § 40 lg 2, mis sätestab,

et geograafiline aadressiobjekt (edaspidi aadressiobjekt) on maaga seotud objekt, millele on

määratud aadress või millele aadressi määramise kohustus või võimalus tuleneb õigusaktist.

Sama seaduse § 42 kohaselt peab maaüksusel maakatastriseaduse tähenduses (edaspidi

maaüksus) ja hoonel olema määratud koha-aadress. Kuivõrd tegemist ei ole maaüksusega vaid

sisemerega ja tegemist ei ole maaga seotud objektiga, siis ei ole võimalik sellele määrata ka

aadressi ning ka vastav haldusakt on selles osas kohtu hinnangul ilmselgelt tühine.

8.3. Kaebaja omandiõigusest

Kaebaja leiab veel, et kuivõrd ta on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, siin

kaebaja on jätkuvalt kinnistu omanik sh sisemere osas.

Kohus märgib, et kehtiv veeseaduse § 5 lg 1 p 1 sätestab, et avalik veekogu on muuhulgas ka

sisemeri. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kuuluvad avalikud veekogud riigile. Avalikud

veekogud ei ole tsiviilkäibes. Ka 16.07.2003 kehtinud õigusliku regulatsiooni kohaselt ei olnud

sisemeri tsiviilkäibes – nimelt tulenes AÕS üheselt ja selgelt, et kinnisomand ulatub mere

rannajooneni, Rannajoon on mere tavaline veepiir (AÕS 16.07.2003 kehtinud redaktsiooni §

133 lg 1). AÕS (16.07.2003 kehtinud redaktsioon) § 159 kohaselt avalik-õigusliku juriidilise

isiku omandis olev veekogu on avalik. Riigi omandis on territoriaalmeri, sisemeri ja teised

piiriveekogud ning merepõhi, samuti muud seaduses nimetatud veekogud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus

olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus,

eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Nii Müügilepingu

sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 159 kui ka hetkel kehtivast VeeS § 5 lg 1 p 1 ja lg 2 tuleneb

otseselt keeld teha tehinguid sisemerega. Järelikult on selles osas müügileping tühine. TsÜS §

84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on

osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kohus leiab, et antud

juhul on tegemist olukorraga, kus müügileping oleks sõlmitud ehk tehing oleks tehtud ka tühise

osata (so Tallinna lahe ehk sisemere osas), millest tulenevalt ülejäänud kinnistu osa suhtes on

tehing kehtiv.

Kohus selgitab veelkord, et kinnistu, mis kanti 16.07.2003 kinnistamisavalduse alusel

kinnistusraamatusse katastritunnusega 78408:801:2190 (suurusega 60 958 m2, sihtotstarbega

transpordimaa 50%, ärimaa 50%, aadress Harju Maakond, Põhja-Tallinna linnosa Kalaranna 1)

piir lõppes vastavalt AÕS § 133 Tallinna lahe kaldajoonel ning kaebaja oli ja on jätkuvalt

kinnistu omanik kuni kaldajooneni. See, et kinnistusraamat kajastas varasemalt krundi pindala

ebaõigesti, ei anna kaebajale omandiõigust sisemerele, mis ei ole tsiviilkäibes ja on avalik hüve.

Eeltoodust tulenevalt on ka kaebaja väited sisemere omandamisest igamise teel ilmselgelt

ekslikud. Lisaks märgib kohus, et igamine saab toimuda üksnes õigusvastaselt

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna kantud isiku suhtes kui ta valdab kinnisasja 10 aasta

jooksul katkematult nagu omanik (vt AÕS § 123 lg 1 ja lg 2). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja

kanti kinnistusraamatusse katastritunnusega 78408:801:2190 kinnistu osas õiguspäraselt. Küll

aga olid ebatäpsed kinnistu piiriandmed ja pindala, kuivõrd kinnistu piir lõppes Tallinna lahe

kaldajoonel ja sellest algav sisemeri ei ole tsiviilkäibe objektiks ehk seda ei ole võimalik

omandada mingil viisil.

Asjaolu, et kaebaja on maksnud kogu kinnistu eest (sh sisemere osa eest) maamaksu ei muuda

samuti kaebajat sisemere omanikuks. Kaebajal on õigus seaduses sätestatud korras enamtasutud

maamaks tagasi nõuda.

8.4. Ärakuulamisõigus

Kohus märgib, et käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et kaebaja on saanud esitada omapoolse

seisukoha menetlusotsuse eelnõule 19.06.2018. Küll aga leidis kaebaja, et kuna menetlusotsus

oli eelnõuga 95% ulatuses identne ning Maa-amet kaebaja vastuväiteid ei arvestanud ega

kaalunud sj ei põhjendanud nendega mitte nõustumist, siis oli ärakuulamine üksnes formaalne

ning sellest tulenevalt rikuti HMS § 40 lg 1 ja otsus on ka sellest tulenevalt õigusvastane.

Kohus kaebaja eeltoodud väitega ei nõustu. Vastustaja toob põhjendatult välja, et kaebajale oli

antud võimalus omapoolsete seisukohtade esitamiseks. See, et vastustaja nendega ei nõustunud

ja neid ei arvestanud, ei muuda otsust formaalselt õigusvastaseks. Kohus leiab, et kaebaja

ärakuulamisõigust ei ole rikutud.

8.5. Kohustamiskaebusega seotu

Kuivõrd kohus leidis eelpool, et Maa-ametil oli pädevus kontrollida, kas taotletud kannet on

võimalik teha ja et Maa-amet leidis õiguspäraselt, et esitatud dokumentidest ei selgu soovitava

kande õiguslik alus, sest moodustav katastriüksus koosneb täies ulatuses avalikust veekogust,

millest kehtiva õigusliku regulatsiooni alusel ei saa moodustada iseseisvat katastriüksust ning

mis ei saa olla kaebaja omandis. Sellest tulenevalt oli Maa-ameti menetluses nr 17071918057

27.06.2018 tehtud menetlusotsus õiguspärane. Kuivõrd keelduv menetlusotsus oli õiguspärane,

siis ei ole ka kohustamiskaebuse rahuldamiseks alust ning kaebus tuleb jätta tervikuna

rahuldamata.

9. HKMS § 165 lg 2 sätestab, et kui kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt

kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist

on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja

kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib

viidata põhjendusega nõustumisele. Kohus nõustub lisaks eelpool toodule ka vastustaja

argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud otsuses (II tl 14-17p) kui ka nende vastustaja

vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks konkreetselt kaebuses toodud väidetele

(I tl 123-131, I kd). Kohus kohaldab HKMS-st tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja

seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata jätmisel vaid toodud selgituste ja

põhjendustega.

10. Kohtu täiendavad selgitused

Kohus selgitab kaebajale, et vaatamata eeltoodule on kaebuse esitajal jätkuvalt olemas

võimalus taotleda näiteks kasutusõigust vaidlusaluse Tallinna lahe osale, kuivõrd nähtuvalt

sadamaregistrisse kantud andmetest, on kaebaja Kalaranna 1 asuva sadama pidajaks ( vt

https://www.sadamaregister.ee/SadamaRegister/sadam/165 ) Küll aga on hetkel kindlaks

määramata selle sadama akvatoorium. Kohus leiab, et kaebajal tuleb soovi korral taotleda

Vabariigi Valitsuselt (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) sadamaseaduses

sätestatud korras Kalasadama akvatooriumi kindlaks määramist (vt sadamaseaduse § 5 ja § 6).

11. Menetluskulud

Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja on esitanud kohtule menetluskulude

hüvitamise nõude, kuid kohus nõustub kaebaja 02.08.2019 seisukohas toodud väidetega, et

käesolevas kohtuasjas vaidluse all olnud küsimus ei väljunud vastustaja põhitegevuse raamidest

ning et vastustajal on endal tööl piisavalt juriste ning sellest tulenevalt oleks vastustajal tulnud

end nende abil kohtus esindada. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei esine kohtupraktikas

väljatoodud erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid ametiasutusevälise lepingulise esindaja

palkamist. Kohus on seisukohal, et lepingulisele esindajale tehtud kulutused ei olnud HKMS §

109 lg 6 mõttes vajalikud ega põhjendatud. Sellest tulenevalt jätab kohus menetluskulud poolte

endi kanda.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik