2-18-15711/36 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-18-15711

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hele Kaldma

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

16. juuli 2019, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-15711

Tsiviilasi

Kelli Muromets ja Kenneth Pallon hagi Artur Lori vastu kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

7900 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: Kelli Muromets (ik XXX, elukoht XXX, e-post XXX)

Hageja II: Kenneth Pallon (ik XXX, elukoht XXX, e-post XXX)

Hagejate lepinguline esindaja: Maia Ploom (OÜ Cartex, asukoht

Turu 5-6, Tartu linn, e-post maiapl@hot.ee)

Kostja: Artur Lori (ik XXX, elukoht XXX, e-post XXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Paul

Järve

(Advokaadibüroo Järve, Otti ja Partnerid OÜ, Uus tn 1, Pärnu, e-

post paul@jolab.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

20. märts 2019 ja 11. juuni 2019

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Kelli Murometsa ja Kenneth Palloni hagi Artur Lori vastu kahju

hüvitamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta kostja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Hagejate menetluskulud jätta

hagejate endi kanda.

3. Määrata tsiviilasjas 2-18-15711 Artur Lori menetluskulude rahaliseks suuruseks

1730 eurot.

4. Välja mõista solidaarselt Kelli Murometsalt ja Kenneth Pallonilt Artur Lori kasuks

menetluskulud 1730 eurot.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse.

2(8)

Hagejate nõue

Kelli Muromets (hageja I) ja Kenneth Pallon (hageja II) esitasid 18.10.2018 Tartu Maakohtule

hagiavalduse Artur Lori (kostja) vastu 7900 euro saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled XX.XX.XXXX müügilepingu, millega kostja müüs

hagejatele korteriomandi (XXX, registriosa nr XXX) ostuhinnaga 23 000 eurot. Korteri valdus anti

hagejatele üle XX.XX.XXXX .

Enne korteri ostmist edastas kostja ostjatele korteri müügikuulutuse, mille kohaselt on müüdav

korter väga heas korras. Kuulutus on nähtav ka internetis lehelt aadressiga

XXX.

15.02.2017 koostatud korteri eksperthinnangu kohaselt on korteri tehniline seisukord hea / väga hea.

Korteris on kapitaalremonti tehtud 10 aastat tagasi, viimaste aastate jooksul uuendatud

siseviimistlust osaliselt. Korteri algandmed esitas hindajale kostja. Riiklikus ehitisregistris

informatsioon ehituslubade ja – teatiste kohta puudub.

Kostja andis lisaks müügilepingus kirjasolevale hagejale infot ka müügikuulutusega ja korteri

hindamisaktis korteri omaduste iseloomustusega. Hagejal oli arvestatav huvi esitatud väitele, mille

põhiselt kinnistu müügikuulutuses väideti, et korter on väga heas korras. Seega oli poolte vahel

kokku lepitud, et müüdav korter ostetakse elamiseks ja korter on väga heas korras.

Pärast korteri ostu ilmnes, et korteril ei olnud kokkulepitu omadusi, korter ei olnud väga heas korras,

korter ei sobi elamiseks ilma suurema remondita.

Kuna hagejate laps hakkas XXX lõpus köhima ning arst andis hinnangu, et tegemist võib olla

allergilise reaktsiooniga, vaatasid hagejad oma korteri üle. Korteri ülevaatuse käigus XXX jaanuaris

avastati, et korteri kogu kardina tagune hallitab, hallitus oli ka korteri nurgas ja põrandal. Hagejad

võtsid lahti korteri laes olevad plaadid ning leidsid sealt suure hallituse kolde. Seega hallitas korteri

lagi, välisseina nurgad ja põrand nurga juurest.

XX.XX.XXXX SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse poolt läbi viidud ekspertiis tuvastas, et hoone

välisseinte soojustus on ebapiisav, mille tulemusena on hoone välisseinte nurkades pinnatemperatuurid

madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus. Selle tulemusena tekib soodne pind hallitusseente

kolooniate tekkeks. Ruumide suhteline õhuniiskus on võrreldes kütteperioodi tavalise õhuniiskusega

(30-35%RH) oluliselt kõrgem (68-75%RH), mis viitab ebapiisavale õhuvahetusele korteri tubades

(eriti magamistoas). Kahjustuse likvideerimiseks tuleb soojustada väljastpoolt hoone välissein ning

tagada ruumides nõuetekohane õhuvahetus. Välisseinte nurkade ühekordne hallitusseente

kolooniatest puhastamine on soovitatav, kuid kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus

paari nädalaga. Sellise arvu kolooniate olemasolu ruumides viitab kõrgetele hallitusseente

kontsentratsioonidele ruumiõhus, mis võivad olla ohtlikud inimeste (eriti väikelaste ja vanurite)

tervisele.

Korteris tekib hallitus ebapiisavast õhuvahetusest ja/või mittekütmisest tuleneva niiskuse tekkimise

tõttu. Kuna elamus, mis ehitati ca 45 aastat tagasi, ei ole küttesüsteemis midagi muudetud ja see toimib

normaalselt ja siiani ei ole korteris hallitanud on toiminud korteris loomulik ventilatsioon. Hageja on

seisukohal, et järelikult tekkis hallitus mingite ümberehituste tõttu korteris. Korteri kohal on maja

väliseinas tuulutusavad, millede kaudu toimis korteris loomulik ventilatsioon. Nüüd ei ole korteris

mitte mingisuguseid tuulutusavasid, mis võimaldaksid välisõhu sissepääsu. Suure tõenäosusega on

need kostja poolt teostatud korteri remondi käigus suletud. Korterisse on paigutatud pakettaknad, mis

täiendavalt sulgesid võimaliku loomuliku ventilatsiooni läbi akende. Ilmselt põhjustas loomuliku

õhuvahetuse sulgemine hallituse tekkimise korterisse.

Koheselt peale ekspertiisiakti saamist teatasid hagejad kostjale korteri puudustest ja esitasid hiljem ka

võlanõude. Kostja vastas, et kuni müümiseni elas ta püsivalt selles korteris koos oma abikaasa ja

väikese lapsega. Korter on olnud kogu selle aja jooksul väga heas korras ja igati elamiskõlblik. Korteri

üldseisund on olnud selle aja jooksul väga heas korras.

3(8)

Hagejad lükkavad selle väite vastavuse tegelikkusele ümber, kuna kostja on kurtnud korteri

hallitamist tunnistajale ning kostja on teinud enne korteri müümist korteris sanitaarremonti, mida

tõendavad keldris olevad värvipurgid, mida on hiljuti kasutatud. Seega varjas kostja hagejate eest

korteri hallitamise fakti hallituse ülevärvimise ja ilmselt tapeedi vahetamisega.

Hagejatel

tuleb

korter

remontida

ning

korteri

vastavusse

viimine

elementaarsetele

elamistingimustele, s.h. ventilatsiooni paigaldamine maksab. T.M.Dwelling OÜ hinnapakkumise

kohaselt 7425. 90 eurot ja Ajaver OÜ hinnapakkumise kohaselt 9868.80 eurot. Hinnapakkumiste

erinevus tuleneb tööde sisust. Seega paluvad hagejad kostjal hüvitada tekitatud kahju summas 7900

eurot ning välja mõista menetluskulud.

Hagejad lisasid avaldusele koopiad XX.XX.XXXX korteriomandi müügilepingust, korteri

eksperthinnangust nr XXX, vaidlusaluse korteriomandi müügikuulutusest, teatest kahju ja võlanõude

kohta, kostja vastusest, eksperdiarvamusest nr XXX, SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskus

eksperthinnangust XXX, fotodest, hinnapakkumistest 2 tk (I kd tl 121-40).

03.12.2018 ja 28.12.2018 täiendavates vastustes märgivad hagejad, et välisseinte soojustus võib küll

parandada korteri seisukorda, kuid ei ole hallituse tekkepõhjuseks. Hallitus tekkis ventilatsiooni

puudumise tõttu ning oli olemas juba enne korteri müüki. Hallituse põhjuseks saab olla

ventilatsiooni sulgemine, kasvõi pakettakendega. Hagejad on avastanud, et vannitoa õhutusava on

kinni teibitud ja ventilaatori juhe katki lõigatud, samuti on magamistoa õhuaugud kinni teibitud.

Peale nende avastamist ja avamist on õhuvahetus hakanud toimima (I kd, tlk 141-142, 147-148).

Avaldusele on juurde lisatud fotod ventilatsiooniavade sulgemise kohta (I kd, tlk 150-156).

Kostja vastus hagile

12.11.2018 vastuses ei nõustunud kostja hagis väidetuga, et müüs hagejatele korteriomandi, olles

teadlik hallituse olemasolust. Kostja kinnitab, et ei olnud hallitusest teadlik. Kostja ei ole varjanud

hoone ega korteriomandi tegelikku seisukorda hagejate eest. Kuna ekspertiis teostati ligikaudu 10

kuud peale korteri üleandmist hagejatele, siis selle ajaga saab ja võib oluliselt muutuda korteri

sisekliima. Ekspertiisi kokkuvõtte kohaselt on peamiseks hallitusseenete tekkepõhjuseks hoone

välisseinte ebapiisav soojustus, mille tulemusena on hoone välisseinte nurkade pinnatemperatuurid

madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus ning selle tõttu tekib soodne pinnas hallitusseente

kolooniate tekkeks. Kahjustuste likvideerimiseks tuleks soojustada hoone välissein väljaspoolt ning

tagada ruumide nõuetekohane õhuvahetus. Seega pole hallitusseente tekkepõhjuseks kostja poolt

teostatud korteri ümberehitustööd ning kostja ei saa vastutada hallitusseente tekke ja leviku eest.

Kuna kahjustuste likvideerimiseks tuleb soojustada välisseinad väljaspoolt, siis ei oleks kostja

saanud seda teha isegi juhul, kui tema elamise ajal oleks korteris hallitusseenetega probleeme olnud,

sest Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone

reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand

kuulub ning KrtS § 4 lg 3 kohaselt ei ole eriomandi esemeks hoone ja selle osad ega hoone

püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka

siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Seega kuna välisseinad on

kahtlemata hoone osad, mis on mõeldud hoone püsimiseks ja ohutuse tagamiseks, siis kindlasti saab

ja tohib välisseinu soojustada väljaspoolt vaid korteriühistu loal ja muude vajalike lubade

olemasolul.

Lisaks juhib kostja tähelepanu, et ekspertiisi kohaselt kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub

kahjustus paari nädalaga. Hagejad on süüdistanud kostjat, et kostja varjas hallitusseente olemasolu

hallituse ülevärvimisega ja tapeedi vahetusega. Sellisel juhul oleks pidanud hallitus tagasi tekkima

juba paari nädalaga. Kuna hagejad täheldasid hallitust alles 2018. a alguses, siis antud asjaolu

kinnitab kostja väidet, et kostja ajal hallitusseeni korteris polnud ja kostja ei varjanud hallitusseente

levikut hallituse ülevärvimise või tapeedi vahetamisega. Hallitus on korterisse tekkinud hagejate

käitumise tõttu, st pesu kuivatamise ja korteri mittetuulutamise tõttu. Hagejad ei ole tõendanud, et

korteri üleandmise ajal oleks üleantav asi olnud varjatud puudustega. Samuti eitab kostja korteris

ventilatsiooni sulgemist. Kostja kinnitab, et suuremad ümberehitustööd ehk korteri renoveerimistööd

said teostatud 2003. a ja peale seda on vahetatud tapeeti magamistoas 2011. a-l ja teostatud

4(8)

värskendusremont elutoas 2012. a-l. Korteris on ventilatsioon olnud vaid köögis ja vannitoas/wc-s

ning tubades ventilatsioon puudus, mis on selliste majade puhul tavapärane. Kostja arvates on

hagejate poolt nõutav kahjusumma liiga suur, sest hinnapakkumised on koostatud hagejate

algandmete põhjal. Ei saa asuda seisukohale, et seinad tuleb tapeetida 80 m² ulatuses, mis

hinnanguliselt on terve korteri tapeetimine, kui hallitas ainult välisseinte nurkades. Sarnaselt seinte

mahtudele on ka lagede mahuks pandud peaaegu terve korter ehk 39 m² , mis samuti on ülemäära

suur. Hagejad on lasknud hinnapakkumisse lisada ka ventilatsiooni tegemise, kuid kostjale jääb

arusaamatuks, kas hagejatel on selleks korteriühistu luba, sest ilma korteriühistu vastava loata ei tohi

ventilatsiooniavasid maja seina ja fassaadi puurida. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi

rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.

Kostja märgib 14.01.2019 vastuse täienduses, et paigaldas 2014 suvel värskeõhuklapi

magamistuppa. See tundus hea lahendus magamistoa jahutamiseks ja ventileerimiseks. Kui aga

ilmad muutusid jahedamaks hakkas värskeõhuklapist puhuma tuppa olulisel määral külma õhku,

mistõttu tuli klapp teibiga sulgeda. Hiljem selgus, et kostja oli värskeõhuklapi valesti paigaldanud, st

klapp oleks tulnud paigaldada akna ülaäärde, mitte aga akna alaserva, mistõttu ei saanud

värskeõhuklapp toimida nii nagu vaja. Värskeõhuklapi paigaldamise ja hilisema sulgemise puhul ei

olnud aga tegemist korteri algupärase ventilatsioonisüsteemi sulgemisega. Kostja tunnistab, et

vannitoas oleva ventilatsiooniava sulges ta põhjusel, et sealt tuli pidevalt suitsuhaisu, mis oli väga

häiriv. Samas ei nõustu kostja sellega, et vannitoa ventilatsiooniava teibiga sulgemine oleks

põhjustanud hagejate korterisse hallituse tekke. Kuna vannitoa ventilatsiooniava sulgemine pole

ekspertiisi kohaselt vannitoas põhjustanud hallituse teket, siis ei saa vannitoa ventilatsiooniava

sulgemine põhjustada ka hallituse teket magamistoas ja elutoas. Samas liigub vannitoa

ventilatsiooniava kaudu õhk välja, mis aga tähendab seda, et vannitoa ventilatsiooniava sulgemine ei

saa olla hallituse tekke põhjuseks kuna hallituse esmaseks tekkepõhjuseks on värske õhu puudumine.

Kostja on seisukohal, et hagejad pole tõendanud, mis hetkel hallitus on tekkinud, seega pole

tõendatud korteril hallituse kui puuduse olemasolu asja kahjustamise riisiko ülemineku hetkel, s.o

kui korter hagejatele üle anti. Hagejate tõenditega ei ole ümber lükatud võimalust, et hallitus võis

tekkida hagejate ja nende pereliikmete endi tegevuse tagajärjel.

20.03.2019 ja 11.07.2019 kohtuistung

Hageja I selgitab, et enne korteri ostu vaatas ta korteri üle ning siis ei märganud ta hallitust kusagil.

Korteri remont oli pigem uuemapoolne. Hallituse avastas ta esmakordselt 2017 augustis magamistoa

akna äärtes. Kostjat sellest ei teavitanud, kuna arvas, et kütteperioodi saabudes hallitus kaob. Kui

kütteperiood (septembri lõpus) saabus, hakkas hallitust hoopis juurde tulema, kuigi ta tuulutas tube

ilusate ilmadega piisavalt. Pesu kuivatas ta vannitoas, kus põrandaküte oli sees. Jaanuaris XXX

avastas hageja I isa suurema ulatusega hallituse magamistoa kapi ja kardinate tagant. Samuti oli lagi

hallitanud. Seejärel teavitati ka kostjat hallitusest.

Hagejate esindaja selgituse kohaselt oli ka varasemate ehitusnormide järgi kõikides eluruumides

kohustuslik ventilatsioon. Akende kaudu toimus loomulik ventilatsioon, mille kostja sulges kui

vahetas aknad plastikakende vastu. Korter muutus seetõttu umbseks. Lisaks sulges kostja kõik

ventilatsiooniavad nii vannitoas kui ka magamistoas. Juba asjaolu, et kostja proovis ise teha

ventilatsiooni magamistuppa näitab, et seal korteris oli midagi valesti. Õhu liikumine oli takistatud

kostja tegevuse tõttu.

Kostja esindaja selgituse kohaselt ei ole selles majas sundventilatsiooni olnud. Tuulutusavade

kinnipanek ei ole viinud hallituse tekkeni. Ekspertiisist nähtub, et hallitus võis tekkida ka hageja

enda tegevuse tagajärjel. Korteriühistu üldkoosolek on võtnud vastu otsuse, et tuleb soojustada maja

välisfassaad, renoveerida küttesüsteem, ventilatsioon jne. Seega ei ole õige kohustada kostjat

paigaldama ventilatsiooni, mida kortermajal ei ole. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

Kohtu põhjendused

5(8)

1. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

2. Hagejad on palunud kostjalt enda kasuks välja mõista 7900 eurot. See summa on hagejate väitel

vajalik müügilepingu esemeks olnud korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul on

tegemist müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega võlaõigusseaduse (VÕS) §

217, § 218, § 115 lg 1 ja § 127 jj alusel.

3. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi

ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

Lisaks VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud põhikohustustele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud

asi ostjale üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba

puudustest, mis vähendavad müüdud asja kasutusväärtust.

4. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-

de 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning

kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab

lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega tuleb asja

lahendamisel hinnata, kas hagejate välja toodud puudused tingivad müügilepingu eseme

mittevastavuse lepingutingimustele.

5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti. Seega peavad hagejad kahju hüvitamise nõude esitamisel üldjuhul tõendama, et nõude

esitamise eeldused on täidetud.

6. Müügilepingust ei tulene ja pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingus ei olnud kokkulepet

elamul puuduste esinemise kohta, lepingu p 2.1.5. järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel ei ole

müüjale teadaolevalt mingeid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida

ostjad ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Seega tuleb lähtuda elamu

lepingutingimustele vastavuse hindamisel VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt peab kinnistul

asuv elamu vastama selle kasutusotstarbele, s.t sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise

kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 järgi.

Kostja on lepingut sõlmides kinnitanud, et lepingu ese on registreeritud tema, tema abikaasa ja XXX

elukohana (lepingu p 2.1.6). Samuti on hagejad kinnitanud, et ostavad lepingu eseme eesmärgiga

kasutada seda elukohana (lepingu p 2.2.3). Kuna korteriomand osteti selles elamiseks, peavad

seetõttu VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elamistingimused.

Korteriomandi kvaliteedinõuete hindamisel ei saa kohtu arvates tähelepanuta jätta, et tegemist on

1970-ndatel/1980-ndatel aastatel ehitatud korterelamuga, samas on tegu renoveeritud korteriga (I kd

tlk 25-63). Kohus märgib, et kehtiva kohtupraktika kohaselt ei võrrelda keskmise kvaliteedi

hindamisel kasutatud asja mitte uute, vaid teiste sarnaste kasutatud asjadega. Asja senisest

tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel

asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Lepingutingimustele

mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud

asjadel tavaliselt ei esine (vt 3-2-1-23-10 p 12).

7. Kehtiva kohtupraktika kohaselt (vt 3-2-1-100-15 p 21) hinnatakse müüja vastutust lepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavuse eest mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

- puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

- puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

- ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

6(8)

- sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg

2);

- ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai

või pidi teada saama, välja arvatud kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg

3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja

puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

Kohtu hinnangul on eespool märgitud tingimused praegusel juhul täitmata.

8. Hagejad on avaldanud, et ostetud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, kuna korteris puudub

kostja tegevuse tõttu ventilatsioon, mille tulemusena on tekkinud hallitus, mistõttu on korteris

elamine tervisele ohtlik. Hallituse avastas hageja I magamistoas (vähesel määral) augustis 2017, kuid

sellest kostjat ei teavitatud. Suures ulatuses hallitust avastati magamistoas kapi ja kardinate tagant

jaanuaris XXX. Hagejad on seisukohal, et kostja on korteri ümberehituste käigus sulgenud

tuulutusavad ning tõkestanud sellega korteris loomuliku ventilatsiooni. Kostja möönab, et sulges

vannitoa ventilatsiooniava teibiga, kuna sealt tuli tema korterisse suitsuhaisu, kuid see ei

põhjustanud

hallituse

teket

magamistoas

ja

elutoas.

Kostja

avaldab,

et

mingisugust

ventilatsioonisüsteemi pole tubades kunagi olnud, ventilatsiooniava oli ainult vannitoas ja köögis.

Pooled ei vaidle selle üle, et jaanuaris 2018 hallitus korteris oli, kuid kostja ei nõustu sellega, et

tegemist oleks varjatud puudusega korteriomandi üleandmise ajal. Kostja on selgitanud, et tema pole

hallitust varasemalt oma korteris märganud ning see võib olla tekkinud hagejate endi tegevuse tõttu.

Hageja I on kohtuistungil avaldanud, et ta kuivatab pesu vannitoas, kus on põrandaküte (I kd, tlk

202). Tunnistaja Kristiina Lori ütluste kohaselt ei ole võimalik pesu vannitoas kuivatada, kuna

pesurest vannituppa ei mahu. Kui nemad perega korteris elasid seal ei hallitanud. Ka ei ole naabrid

avaldanud, et nendel oleks hallitusega probleeme (II kd, tlk 29-30). Tunnistaja Galina Viljaste on

andnud ütluseid, mille kohaselt ei ole tema näinud, et hagejate korteri seinad või lagi oleksid kunagi

hallitanud. Tema elab samas majas ning hallituse probleeme tema korteris pole kunagi olnud. Ta

seletab, et ka temal ei ole tubades ventilatsiooni, ventilatsioon on ainult köögis ja vannitoas/wc.

Hagejate korteris võib hallitus olla tekkinud seetõttu, et hagejad ei ava aknaid, et korterit tuulutada.

Hagejatel on aknad koguaeg kinni ja rulood ees. Käesolevaks ajaks on korteriühistu koosolekul vastu

võetud otsus, et hakatakse remontima maja välisfassaadi ja tehakse korda ventilatsioon (II kd, tlk 30-

30p).

Hagejad on esitanud kohtule Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA 24.01.2018 eksperthinnangu

XXX (I kd, tlk 78-87), mille kohaselt leiti ekspertiisi teostamise käigus vaidlusalusest

korteriomandist (ruumidest ja siseseintelt), hallitusseente struktuure. Ekspert on märkinud

kokkuvõttena kahjustustest, et kuna hoone välisseinte soojustus on ebapiisav, siis selle tulemusena

on hoone välisseinte nurkades pinnatemperatuurid madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus. Selle

tulemusena tekib soodne pind hallitusseente kolooniate tekkeks. Kuna ruumide suhteline õhuniiskus

on võrreldes kütteperioodi tavalise õhuniiskusega (30-35%RH) oluliselt kõrgem (68-75%RH), mis

viitab ebapiisavale õhuvahetusele korteri tubades (eriti magamistoas). Välisseinte nurkade

ühekordne hallitusseente kolooniatest puhastamine on soovitatav, kuid kolooniate tekkepõhjuste

säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Täiendavalt on ekspert 20.03.2019 edastanud info, mille

kohaselt ei ole hallitusseente tekkeaega piisava täpsusega võimalik määrata (I kd, tlk 200).

VÕS § 218 lg 1 esimesest lausest tuleneb, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest üldjuhul alati, eeldusel et mittevastavus või selle tekkimise põhjus eksisteeris asja ostjale

ülemineku hetkel, kusjuures nimetatud asjaolude tõendamiskoormus lasub ostjal.

Kuna ekspert on avaldanud, et pole võimalik määrata hallitusseente tekkeaega, siis ei ole tuvastatud,

et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, st hagejatele. Eeltoodust tulenevalt on kohus

seisukohal, et hagejad ei ole suutnud tõendada, et lepingutingimustele mittevastavus või selle

tekkimise põhjus esines asja üleandmisel hagejatele. Eeltoodust järeldub omakorda, et puudus sai

tuleneda ostjast (nt korteriomandi mittesihtotstarbeline kasutamine). Eksperthinnangust nähtub, et

kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Hageja I on avaldanud, et

esmakordselt nägi ta hallitust 2017 augustis, s.o ca 5 kuud pärast korteri valduse saamist. Hallituse

7(8)

levik suures ulatuses tuvastati jaanuaris 2018, s.o 4 kuud pärast esmakordset hallituse avastamist.

Eeltoodu tõendab, et korteri sisekliima oli selleks ajaks muutunud niiskeks ning hallitusseente

kontsentratsioon ruumis oli suurenenud oluliselt. Tunnistajate K. Lori ja G. Viljaste ütlustega on

tuvastatud, et varasemalt vaidlusaluses korteris hallitust täheldatud ei ole. Ka on hageja I kinnitanud,

et korteri ülevaatuse käigus ta hallitust ei näinud. Asjas on hageja I enda seletuste ning tunnistajate

ütlustega tuvastatud, et liigniiskus on korteris tekkinud hagejate endi tegevuse tulemusena, st pesu

kuivatamisest toas, mis tekitab ruumides liigniiskust ning vähesest ruumide tuulutamisest. Seega ei

vastuta käesoleval juhul müüja, s.o kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

9. Hagejad on väitnud, et kostja on hallituse varjamiseks enne korteri müümist teinud korteris

sanitaarremonti, mida tõestavad keldris olevad värvipurgid, mida on hiljuti kasutatud. Kostja on

sellele vastu vaielnud. Hagejad tuginevad esitatud väite osas tunnistaja Kersti Kaasiku ütlustele (II

kd, tlk 29), kes käis korterit üle vaatamas koos ehituseksperdi Martin Meerbachiga, kelle sõnul olid

keldris avatud värvipurgid, mida oli kasutatud 1-3 aasta jooksul. Kohtu hinnangul on tegemist

subjektiivse hinnanguga, millel ei ole tõenduslikku väärtust ning kohus jätab selle tähelepanuta.

10. Kohtupraktikas eristatakse tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud

puudustest, so lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt

eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Hagejad on kostjale ette heitnud, et kostja on oma

tegevusega takistanud õhuvahetuse korteris, sulgedes korterisse ehitatud tuulutusavad. Kostja

kinnitab, et ta ei ole ühtegi tuulutusava sulgenud, kuna korteris on algusest peale ventilatsioon olnud

vaid köögis ja vannitoas/wc-s ning tubades ventilatsioon puudus. Hagejad ei ole kohtule esitanud

tõendeid sundventilatsiooni olemasolu kohta tubades, viidates, et korteriühistul sellekohane

dokumentatsioon puudub. Samuti ei ole kostja esitanud ventilatsiooni plaani. Tunnistaja G. Viljaste

ütlustega on tõendatud, et vaidlusaluses kortermajas olevates korterites on ventilatsioon ainult köögis

ja vannitubades, tubades sundventilatsioon puudub. Eeltooduga on tuvastatud, et sundventilatsiooni

puudumist ei ole kostja hagejate eest varjanud. Hagejad on avaldanud kohtuistungil, et enne

korteriomandi ostmist vaatasid nad korteri üle ning puuduseid ei märganud. Hagejad on esitanud

kohtule eksperthinnangu nr XXX, mis on tellitud hageja I poolt (I kd, tlk 25-63). Hinnatava vara

kirjeldusest nähtub, et korteris on ventilatsioon: köögis tõmbekapp, mujal ruumides loomulik. Kohus

on seisukohal, et arvestades korterelamu ehitusaastat, korteriomandi ülevaatusel visuaalselt kogetut

ja eksperthinnangus kajastatut pidi hagejad aru saama, et korteris ei ole sundventilatsiooni. Kohtu

hinnangul ei ole käesoleval juhul tegemist varjatud puudusega. Ventilatsiooniavade olemasolu või

puudumine on visuaalsel teel märgatav. Seega oli ostjal võimalik visuaalse vaatluse teel tuvastada

tegelikku korteriomandi seisukorda. Korteriomandi müügilepingu kohaselt on hagejad kinnitanud, et

on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi

ning on teadlikud lepingu eseme seisukorrast (lepingu p 2.2.1 ja 2.2.2). Eeltoodust tulenevalt on

kohus seisukohal, et kuna hagejad olid korteri ülevaatamise teel tuvastanud lepingu eseme seisukorra

ning sundventilatsiooni olemasolu või selle puudumine oli visuaalse vaatluse teel tuvastatav, ei ole

tegemist varjatud puudusega. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja ei vastuta asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

11. TsMS § 173 lg 1 näeb ette, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi näeb

kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma,

välja arvatud kulude rahalise suuruse.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb kostja menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda. Hagejate

menetluskulud tuleb jätta hagejate endi kanda.

12. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

8(8)

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv) ja kohtuvälised

kulud (lepingulise esindaja kulud).

Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS

§ 175 lg-s 1 sätestatud põhimõtte järgi on lepingulise esindaja kulude hüvitamise kriteeriumiks

esindaja kulude põhjendatus ja vajalikkus. Seejuures on menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulude ulatuse kindlaksmääramine kohtu kaalutlusotsus. Esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamise eesmärgiks on vastaspoole kaitsmine põhjendamatute ja ülemääraste kulude

hüvitamise eest.

Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga.

Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises,

eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata

esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad või

sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et

dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii

ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS

§ 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes

sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Üldjuhul ei

saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse

eest makstavat tasu. Senises kohtupraktikas on muu hulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud

tunnitasu 120 eurot nii ilma käibemaksuta kui koos käibemaksuga.

Samuti on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja

vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja

mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab ka seda, et üldjuhul on asja materjalidega

tutvumine, õigusliku positsiooni kujundamine ning nõupidamised/arutelud kliendiga kas telefoni või

elektronkirja teel hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate

toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument, sest kohtuasja menetlemine

ning asja lahendamine sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi

esitavad menetlusosalised kohtule. Seega ei hinda kohus igat kostja esindaja tehtud üksikut

menetlustoimingut eraldi.

Antud tsiviilasjas on kostjat esindanud Eesti Õigusbüroo OÜ jurist Morris Laanemäe ja

vandeadvokaat Paul Järve, olles kostja lepingulisteks esindajateks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes.

Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt on kostja lepinguliste esindajate kulud kokku

2598 eurot koos käibemaksuga (608 + 1990). Eesti Õigusbüroo OÜ on kostjale osutanud õigusabi

kokku 16 tundi tunnihinnaga 33,33 eurot ja vandeadvokaat Paul Järve 11,28 tundi tunnihinnaga 120

eurot. Advokaadi töötasu 120 eurot tunnis tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks.

Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu (lepingu rikkumine), tsiviilasja keerukust ja mahtu,

esindaja tunnitasu hinda ning kostja hagiavalduses esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et

õigusabikulud, mis on seotud kostja vastuste koostamise, kompromissläbirääkimiste pidamise ning

30.01.2019, 20.03.2019 ja 11.06.2019 kohtuistungiks ettevalmistamise ja nendel osalemisega, on

põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud TsMS § 175 lg 1 mõttes summas 1730 eurot.

Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks

1730 eurot (400 + 1330), mis menetluskulude jaotust arvestades kuulub hagejatelt solidaarselt kostja

kasuks väljamõistmisele.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik