2-17-10488/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Indrek

Parrest

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. juuli 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-10488

Tsiviilasi

Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi

XX vastu võla nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 28. jaanuari 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Osaühingu

DOMUS

KINNISVARA

VAHENDUS

vastuapellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

XX kaebuse hind 1777,08 eurot

Osaühingu

DOMUS

KINNISVARA

VAHENDUS

kaebuse hind 1777,07 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS

(registrikood 11065540), lepinguline esindaja advokaat

Sirle Kalma

Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada XX 27. veebruaril 2019 esitatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmise

taotlus osaliselt.

2. Võtta dokumentaalse tõendina vastu Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja ja Eesti

Kinnisvarafirmade Liidu liikmete heade tavade koodeksid ja 3.–10. märtsi 2016

kirjavahetus.

3. Mitte võtta asja juurde 14. septembril 2017 maakohtule esitatud tõendeid.

4. Jätta läbi vaatamata Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi XX

vastu kahju 720 euro väljamõistmiseks.

5. Tühistada Harju Maakohtu 28. jaanuari 2019 otsus osas, milles maakohus jättis

hagi rahuldamata põhinõude 1500 euro ja viivise 156,78 euro ulatuses, maakohtu

menetluskulude jaotuse osas ja osas, milles maakohus mõistis XX-lt Osaühingu

DOMUS KINNISVARA VAHENDUS kasuks välja menetluskulud 1940,04 eurot.

6. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Osaühingu DOMUS

KINNISVARA VAHENDUS hagi ja mõista XX-lt Osaühingu DOMUS

KINNISVARA VAHENDUS kasuks välja põhinõue 3000 eurot, viivis 313,57 eurot

2 (13)

ja alates 1. juulist 2017 viivis põhinõudest (3000 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni, jätta maakohtumenetluse

kulud XX kanda ja mõista XX-lt Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS

kasuks välja menetluskulud 2525 eurot.

7. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

kohtuotsuse põhjendusi.

8. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

9. Vastuapellatsioonkaebus rahuldada.

10. Lugeda otsuse resolutsiooni terviklikuks sõnastuseks:

10.1. Jätta läbi vaatamata Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi

XX vastu kahju 720 euro väljamõistmiseks.

10.2. Mõista XX-lt Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS kasuks välja

põhinõue 3000 eurot, viivis 313,57 eurot ja alates 1. juulist 2017 viivis

põhinõudest (3000 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni.

10.3. Jätta maakohtus kantud menetluskulud XX kanda.

10.4. Määrata kindlaks Osaühingule DOMUS KINNISVARA VAHENDUS

hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista XX-lt Osaühingu

DOMUS KINNISVARA VAHENDUS kasuks välja menetluskulud 2605 eurot.

10.5. Kohustada

XX

tasuma

väljamõistetud

maakohtumenetluse

kuludelt

Osaühingule DOMUS KINNISVARA VAHENDUS viivist võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva otsuse jõustumisest

kuni menetluskulude tasumiseni.

11. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud XX kanda.

12. Menetleda Osaühingu DOMUS KINNISVARA VAHENDUS 10. juunil 2019

esitatud menetluskulude nimekirja.

13. Määrata kindlaks Osaühingule DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hüvitatavate

menetluskulude rahaline suurus ning mõista XX-lt Osaühingu DOMUS

KINNISVARA VAHENDUS kasuks välja menetluskulud 825 eurot.

14. Kohustada XX tasuma väljamõistetud apellatsioonimenetluse kuludelt Osaühingule

DOMUS KINNISVARA VAHENDUS viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

15. Käesoleva otsuse avalikustamisel asendada kostja nimi initsiaalidega ning jätta

avalikustamata kostja isikukood.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

3 (13)

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (hageja) esitas 7. juulil 2017 Harju

Maakohtule XX (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla

3000 eurot, ajavahemiku 11. märtsist 2016 kuni 30. juuni 2017 eest viivise 313,57 eurot, alates

1. juulist 2017 viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni

põhinõude (3000 eurot) tasumiseni ja kahjuhüvitise 720 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda. Menetluse käigus võttis hageja 720 euro suuruse kahjuhüvitise nõude tagasi.

Hagiavalduse kohaselt pakkus hageja maakleri LL (maakler) kaudu kostjale maakleriteenust

kostja omandis olevale kinnisasjale Sihi 116/Pargi 27, Nõmme (edaspidi kinnisasi) ostja

leidmiseks. Kostja nõustus maksma vahendustasu summas 3% müügihinnast, kui ostja leitakse

poole aasta jooksul. Lisaks kinnisasja müügi vahendamisele tegeles maakler kostja palvel sama

kinnisasja jaoks kasutuskorra sõlmimise vahendamisega.

22. märtsil 2016 kanti kinnistusraamatusse kinnisasja uue omanikuna sisse Stereoline OÜ

(ostja). Kinnisasja võõrandamise hind oli 100 000 eurot. Hageja leidis, et kuna pooltevahelise

kokkuleppe kohaselt pidi kostja maksma hagejale 3% kinnisasja müügihinnast maakleritasuna

ning hageja vahendustegevuse tulemusena leiti kinnisasjale ostja, siis oli hagejal õigus saada

maakleritasu 3000 eurot. Hageja nõudis 6. aprillil 2017 nõudekirjaga kostjalt lepingu täitmist

(maakleritasu maksmine). Kostja keeldus maakleritasu maksmisest. Hageja tugines oma nõudes

VÕS § 664 lg-le 1 ning sellele, et on omapoolse kohustuse täitnud. Juhuks, kui kohus leiab, et

maakleritasu ei olnud kokku lepitud, palus hageja mõista kostjalt välja kohaliku tavalise

maakleritasu või mõistliku tasu (VÕS § 665). Kohalik tavaline maakleritasu on 3–5% tehingu

lõppväärtusest. Kuna maakleri tegevuse eesmärk on kinnisasja müük, ei kasutata tunnipõhist

tasustamist. Seega tuleb tasu määramisel lähtuda kinnisasja müügihinnast.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Kinnisasjale oli ostja leitud juba enne maakleriga suhtlemise alustamist. Kinnisasja ostis kostja

kaasomandis oleva majaosa teine kaasomanik Stereoline OÜ. Kostja oli temaga läbirääkimisi

pidanud 2015. a kevadest. Lõpliku müügitehinguni jõuti kostjapoolse intensiivse

müügitegevuse mitte maakleripoolseete pingutuste abil, samuti müügihinna langetamise

tulemusena. Poolte vahel ei ole maaklerilepingut sõlmitud, tasukokkulepe puudub ning seetõttu

on tasunõue alusetu. Kostja oli valmis leppima kokku maakleritasus 3% tehingu hinnast, kui

kinnisasi müüakse minimaalselt 150 000 euroga. Kostja soovis sõlmida kirjaliku

maaklerilepingu, kuid see jäi sõlmimata.

Poolte vahel oli sõlmitud käsundusleping kinnisasja kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise

vahendamiseks. Suuliselt lepiti kokku 350-eurone tasu, kui maakleri abiga õnnestub sõlmida

kaasomanikuga notariaalses vormis kasutuskord. Kasutuskord jäi sõlmimata, kuna kinnisasja

kaasomanik soovis kinnisasja ära osta. Maakler abistas kostjat ostu-müügilepingu

vormistamisel, kuna kostja seda palus. Hageja ei ole tõendanud, et leping sõlmiti tema tegevuse

tulemusena. Kostja ei teadnud, et maakler on pidanud ostjaga läbirääkimisi kinnisasja müügi

teemal. Kostja teadmisel suhtles maakler ostjaga kasutuskorra kindlaksmääramise eesmärgil.

Hageja ei ole esitanud tõendina maakleri ja ostja vahelist kirjavahetust, mis tõendaks, millisel

teemal suhtlemine toimus.

Kui kohus siiski leiab, et poolte vahel sõlmiti ka maaklerileping, ei pea kostja kogu tasunõuet

põhjendatuks, kuna hageja ei osutanud kõiki tavapärase teenustasu sees sisalduvaid teenuseid

(hageja kodulehel on info, et teenustasu on 3%, kui osutatakse põhipaketi teenuseid).

4 (13)

Kostja viitas, et temale teenust osutanud maakler ei olnud atesteeritud. Kostja hinnangul tuleb

vähendada väljamõistetavat maakleritasu mõistliku suuruseni, mis on kooskõlas maakleri

tegeliku panusega kinnisasja võõrandamisel. Kostja leidis, et mõistlik tasu kõigi osutatud

teenuste eest oleks kuni 600 eurot.

Maakohtu lahend ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas 28. jaanuari 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt, mõistes

kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 1500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 156,79

eurot ning viivise põhinõudelt (1500 eurot) alates 1. juulist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus 50% ulatuses hageja

ning 50% ulatuses kostja kanda. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud

1940,04 eurot ning viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle õigussuhte kvalifikatsiooni üle. Maakohtu hinnangul

puudutab vaidlus maaklerilepinguga seotud kohustuste täitmist. Samuti, kas poolte vahel oli

sõlmitud maaklerileping kinnisasja kaasomandi osa võõrandamise vahendamiseks, kas

maakleritasu oli kokku lepitud ning kas selle maksmise eelduseks oli seatud minimaalse

müügihinna saamine. Isegi kui tasu osas kokkulepet ei olnud, on kostja kohustatud maksma

hagejale tasu reaalselt tehtud töö eest. Küsimus on sel juhul, kuidas hinnata reaalselt tehtud töö

mahtu ning määrata kindlaks tasu.

Maakohtu hinnangul ei vabasta kirjaliku lepingu sõlmimata jätmine kostjat maakleritasu

maksmisest juhul, kui kohus leiab, et leping on muus vormis siiski sõlmitud. Maakohus ei

nõustunud kostja väitega, et kuna kirjalikku lepingut ei õnnestunud sõlmida, siis ei ole

maaklerilepingut üldse sõlmitud. Maaklerilepingule ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku

kirjalikku vormi.

Maakohus tuvastas poolte kirjavahetusele ning tunnistaja LL ütlustele tuginedes, et pooled

sõlmisid 5. veebruaril 2016 maaklerilepingu, mille alusel maakler kohustus leidma poole

aastaga kinnisasjale ostja ning kostja kohustus maksma maaklerile müügitulust 3%

maakleritasu. Samuti tuvastas maakohus, et kasutuskorra kokkuleppele kaasaaitamine ning

maaklerileping kinnisasja müümiseks olid kaks eraldi kokkulepet. Maakohtu hinnangul ei

nähtunud maakleri kirjadest, et poolte vahel oli vaid kasutuskorda puudutav kokkulepe.

Maaklerilepingu olemasolule viitab ka see, et kostja, olles teadlik, et maakler on asunud

kinnisasja müüma, kiitis vastavad toimingud heaks.

Maakohus leidis, et pooltel ei olnud kokkulepet kinnisasja minimaalse müügihinna kohta.

Sellele viitab poolte vaheline kirjavahetus, milles kostja küsis maaklerilt, mis hinnaga oleks

kinnisasi võimalik kiiresti ära müüa. Maakleri aktiivsele tegevusele kinnisasja müümisel viitab

see, et maakler leppis kokku notari aja ning poolte kirjavahetusest nähtub, et ta täpsustas kostja

soove müügilepingu tingimuste osas. Maakler tegutses kinnisvara vahendamise suunal, astudes

vajalikke samme, et kostja saaks sõlmida oma huvidele vastava müügilepingu. Ühestki tõendist

ei nähtu, et ostjate ring oli kokkuleppe järgi piiratud. Kostja taotlusel suhtles maakler ise otse

kinnisasja kaasomanikuga (ostja). Tunnistaja ütluste kohaselt ei välistanud kostja maakleritasu

maksmist juhuks, kui kinnisasja kaasomanik osutub ostjaks. Samuti ei olnud poolte vahel

kavandatud maaklerilepingu (mis jäi sõlmimata) projektis viiteid konkreetsele summale,

millega kinnisasi tuleks müüa.

Maakleril tekib seega õigus tasule alles siis, kui tema vahendamise tulemusena on leping

sõlmitud (VÕS § 664 lg 1). Kinnisasja võõrandamistehing sõlmiti 10. märtsil 2016. Maakohus

leidis, et maaklerileping sõlmiti 5. veebruaril 2016. Seega toimus tehing vähem kui kuue kuu

möödumisel maaklerilepingu sõlmimisest. Sellega oli kokkulepitud ajakriteerium täidetud.

5 (13)

Kinnisasi müüdi hinnaga 100 000 eurot, maakleritasu pidi olema 3% müügihinnalt, s.o 3000

eurot. Maakohus leidis, et pole kuigi tõenäoline, et kavatsus sõlmida kasutuskorra kokkuleppe

asemel müügileping tekkis viimasel hetkel ning maakleri puudumise tõttu pidi kostja ise tegema

märkimisväärseid pingutusi lõplike asjaolude täpsustamiseks. Pigem viitab see sellele, et

kostjal oli kavatsus jätta maakler lepingu sõlmimisest eemale, õigustamaks oma hilisemat

keeldumist maakleritasu maksmisest. Maakohtu hinnangul viis kinnisasja müügini just

maakleri poolne panus. Ilma maakleri vahendustegevuseta ei oleks pooled lepinguni nii kiiresti

jõudnud.

Maakohus analüüsis järgnevalt, kas maakleri tasu on kogu ulatuses põhjendatud või tuleks seda

siiski mingil põhjusel vähendada. Maakohus lähtus tasu suuruse põhjendatuse hindamisel

eelkõige sellest, et ostja näol ei olnud tegemist n-ö täiesti uue kliendiga, tegemist oli

kaasomanikuga, mistõttu ei olnud selle ostjaga lepinguni jõudmine nii töö- ja ajamahukas.

Maakohus pidas põhjendatud maakleritasusuks 1500 eurot.

Maakohus leidis, et maakleritasu tasumise kohustus tekkis 11. märtsil 2016, s.o päev pärast

kinnisasja müügilepingu sõlmimist. Viivist on arvestatud VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 11. märtsist 2016.

4. Menetluskulud jaotas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel,

jättes need 50% ulatuses hageja kanda ning 50% ulatuses kostja kanda. Hageja menetluskulud

olid järgmised: riigilõiv 325 eurot ning õigusabikulud 3795 eurot. Kostjal menetluskulud

puudusid. Kostja ei kasutanud võimalust tunnistada nõuet osaliselt ning vältida sellega hageja

kohtusse pöördumist. Maakohus leidis, et hageja põhjendatud õigusabikulud koos riigilõivuga

on kokku 3880,08 eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistis maakohus kostjalt hageja

kasuks välja 1940,04 eurot ja sellelt viivise.

Apellatsioonkaebused

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja jätta

menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuses taotleb kostja dokumentaalsete tõendite

vastuvõtmist.

Kostja palus maakleri abi vaid kasutuskorra sõlmimisel ja ostu-müügilepingu tehnilises

vormistamises ning soovis sõlmida kirjaliku maaklerilepingu ainult selleks, et maakler otsiks

kinnisasjale ostja väljastpoolt kostja tutvusringkonda. Kostja viitas, et valdav osa tõendina

esitatud kirjavahetuse detailidest puudutas kasutuskorra sõlmimist, mitte kinnisasja

vahendamist ostjale (kaasomanikule). Maakohus on sellekohaseid tõendeid hinnanud konteksti

väliselt. Kostja leidis, et kuna maakohus keskendus ainult maaklerilepingut reguleerivatele

sätetele, on see viinud ebaõiglase kohtuotsuseni.

Maakohus on jätnud põhjendamatult kõrvale tunnistaja CC ütlused ja eelistanud maakleri ütlusi

teistele tõenditele. Maakleri ütlused ja dokumentaalsed tõendid on omavahel vastuolus.

Kostja leiab, et maakohus on teinud vale järelduse maaklerilepingu sõlmimise ning sisu kohta.

Maakohus pole selgitanud, miks antud juhul ei rakendu VÕS § 11 lg 2, st et lepingu pidi

sõlmima kirjalikus vormis. Kostja tõendas poolte kokkulepet, millistel alustel kirjalik

maaklerileping sõlmitakse. Kostja arvates on maakohus valesti järeldanud, et maaklerileping

sõlmiti 5. veebruaril 2016 ja et kostja oli nõus müüma kinnisasja madalama hinnaga kui

155 000 eurot. Kostja leiab, et minimaalse müügihinna kokkuleppele viitab maaklerilepingu

projekt. Samuti oli maaklerlepingu projektis punkt, mille alusel pooled välistasid maakleritasu

maksmise, kui ostja on kostjale tuttav. Vahendustasu saamiseks pidi maakler tooma oma ostja.

Maakohtu põhjendused, et maakleri panus viis kinnisasja müümiseni, on vastuolulised. Jääb

arusaamatuks, millised olid maakleri määrava tähtsusega tegevused, mis tehinguni viisid.

6 (13)

Maakohus ei ole põhjendanud, millistel alustel ta maakleritasu vähendas. Kostja tõendas, et

kinnisasja ostu-müügitehing sai teoks tema tegevuse tulemusel ning müügini jõudmisel oli

määrav just müügihinna langetamine. Hageja ei tõendanud, et tehing sõlmiti maakleri tegevuse

tulemusena või et maakleri panus oli määrava tähtsusega.

Kostja viitab apellatsioonkaebusega esitatud tõenditele, mis kinnitavad kostja ja ostja aktiivseid

läbirääkimisi kaasomandi müügi osas (sh kostja 14. septembri 2017 vastusega esitatud tõendid).

Kostja müüs oma kinnisasja vaidlusalusel perioodil ka iseseisvalt.

Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjal oli kavatsus maakler maakleritasu maksmise

vältimiseks müügilepingu sõlmimisest kõrvale jätta. Samuti ei saa nõustuda sellega, et

maakohus luges üldtuntud asjaoluks, et notari juures tehingu tegemine päev enne teavitamist ei

ole võimalik. 10. märtsi 2016 kirjavahetus tõendab, et tehingu eesmärki on võimalik muuta

väga lühikese aja jooksul enne notari juures vormistamist.

Maakohus pidi otsuse tegemisel arvestama, et kostja on tarbija ning hageja pidi järgima

majandus- või kutsetegevuse norme ja tavasid. Tegemist võis olla ebaausa kauplemisega.

Kostja püüdis korduvalt leida hagejaga kohtuvälist kokkulepet, pakkudes osutatud teenuste eest

tasu: 350 eurot ära jäänud kasutuskorra sõlmimise abi eest ning 250 eurot 3. märtsil 2016 ära

jäänud ostu-müügilepingu vormistamisele kaasaaitamise eest.

Kostja vaidlustab viivise arvutamise alguskuupäeva. Hageja saatis kostjale arve

20. aprillil 2016. Kostja vaidles arvel esitatud maksekohustusele vastu ja palus esitada detailse

arve. Maakohus pole põhjendanud, miks on hagejal õigus nõuda viivist alates 11. märtsist 2016.

Maakohus ei selgitanud hagejale, et viivisenõude lahendamiseks esitatud faktilised asjaolud on

puudulikud.

Kostja vaidlustab maakohtu otsuse ka menetluskulude kindlaksmääramise osas. Hageja

menetluskulude dokumentides ei ole välja toodud tunnihinda, mistõttu ei ole kulude

arvutuskäik kontrollitav. Maakohus ei ole hinnanud, kas mitmele lepingulisele esindajale tehtud

kulutuste hüvitamine on põhjendatud. Osadel arvetel ei ole esitatud menetluskulude

spetsifikatsiooni. Kostja leiab, et arveid nr 2700372A ja nr 52130861 ei saa sel põhjusel

menetluskulude hindamisel arvestada. Hagiavalduse koostamisele ei kulu rohkem kui 2

töötundi.

Arve nr 2800429A osas ei ole välja toodud tunnihinda ja ajakulu on ülepaisutatud. Põhjendatud

saaks pidada 7–8 tundi. Arve nr 2800595A osas ei ole tunnihind põhjendatud. Arve nr

52130861 osas ei ole näidatud ajakulu ning puuduvad õigusteenuse osutaja nimi ja tunnihind,

mistõttu ei saa seda dokumenti menetluskulu arvutamisel arvestada. Kostja juhib tähelepanu ka

asjaolule, et õigusabi keskmine tuletatud tunnihind on igal arvel erinev. Maakohus on ületanud

õigusabikulude põhjendatust hinnates ja hageja eest tunnihinda määrates diskretsioonipiire.

Kostja palub jätta kõik hageja menetluskulud hageja enda kanda.

6. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada osas,

millega maakohus jättis hageja nõude rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Hageja

palub teha uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

Hageja ei nõustu maakohtu otsusega vähendada maakleritasu 50% ulatuses. Hageja leiab, et

vaatamata sellele, et maakohus tuvastas tasu maksmise eeldused, on maakohus üllatuslikult

jõudnud järeldusele, et tasu tuleb vähendada. See osa otsusest on motiveerimata ja

põhjendamata. Maakohus on jätnud tähelepanuta hageja poolt esitatud tõendid ning tunnistaja

LL ütlused, millest nähtub, et maakler tegi kinnistu müügiks märkimisväärseid jõupingutusi,

mida kostja väga hindas. Hageja pidas läbirääkimisi ostjaga, kellega kostjal puudus varem

igasugune kontakt. Kostja viitas, et ostjast kaasomanik ei olnud varem tema kirjadele ja

ettepanekutele vastanud.

7 (13)

Vastused kaebustele

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja vaidleb

vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi põhinõude 1500

euro ja viivise 156,78 euro ulatuses. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude

jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Kolleegium saab teha uue otsuse, millega hagi põhinõude

3000 euro ja viivise 313,57 euro väljamõistmiseks rahuldab, teeb uue menetluskulude jaotuse

ja määrab menetluskulud kindlaks. Muus osas, milles maakohtu otsuse resolutsioon jääb

muutmata, tuleb muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Vastuapellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

TsMS § 654 lg-st 2² alusel esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

9. Esmalt lahendab kolleegium pärast hagi menetlusse võtmist toimunud haginõude

vähendamise. Hagiavalduses on hageja nõudnud kostjalt kahju 720 euro hüvitamist (palvepunkt

7). Tegemist on võla sissenõudmise kuluga. 20. detsembri 2018 menetlusdokumendis teavitas

hageja, et ei nõua kostjalt kahju 720 euro väljamõistmist (II kd, tl-d 19–20).

Maakohus on jätnud haginõude vähendamise korrektselt lahendamata. Hageja täpsustas

6. juuni 2019 avalduses, et võtab 720 euro suuruse kahjuhüvitise osas hagi tagasi.

TsMS § 424 lg 1 teise lause järgi võib kostja nõusolekul hagi tagasi võtta hagi kohta tehtud

lahendi jõustumiseni. Kohus jätab hagi läbi vaatamata määrusega (TsMS § 425 lg 1 esimene

lause). TsMS § 423 lg 1 p 2 järgi kohus jätab hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi

tagasi. Kostja ei ole vastuväidet esitanud. Seega tuleb hagi 720 euro kahjuhüvitise osas jätta

läbi vaatamata.

10. Apellatsioonkaebuses taotleb kostja uute tõendite vastuvõtmist. Ringkonnakohus leiab, et

kostja taotlus tõendite vastuvõtmiseks tuleb osaliselt rahuldada.

Kolleegium märgib, et ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata

asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes TsMS § 652 lg-tes 3 ja 4

sätestatud juhtudel. Ringkonnakohus peab võimaldama pooltel tõendeid esitada TsMS § 652 lg

3 p 2 järgi juhul, kui pooltel jäi maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu asja õigeks

lahendamiseks tõendid esitamata. Ringkonnakohus peab arvestama, et maakohtul on kohustus

juhtida poole tähelepanu sellele, kui pool esitas vorminõuetele mittevastava või asjakohatu

tõendi, või tegema TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi poolele ettepaneku esitada täiendavaid

tõendeid juhul, kui pool ei esitanud mingi asjaolu kohta tõendeid, kuid vastaspool vaidlustas

selle asjaolu (vt Riigikohtu 23. novembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 27). Kui

pooled esitavad ringkonnakohtus uusi tõendeid, mille varem esitamata jätmine ei olnud tingitud

maakohtu selgitamiskohustuse rikkumisest või muust menetlusõiguse normi rikkumisest, peab

ringkonnakohus arvestama seadusest tulenevaid piiranguid.

10.1. Kostja taotleb Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmete

heade tavade koodeksite vastuvõtmist põhjusel, et kuna maakohus ei pidanud neid tavasid

üldiselt teadaolevaks, siis tuli anda kostjale võimalus seda asjaolu tõendada. Kolleegiumi

hinnangul tuleb eeltoodud tõendid vastu võtta, sest maakohus ei juhtinud kostja tähelepanu

sellele, et tema väide võib jääda tõendamata (II kd, tl-d 57–59 pöördel).

10.2. Kostja taotleb 3.–10. märtsi 2016 kostja, ostja, notari ja panga esindaja vahelise

kirjavahetuse vastuvõtmist põhjusel, et maakohus pidas üldiselt teadaolevaks, et notari juures

tehingu ettevalmistamine võtab aega ning maakohtu jaoks ei olnud usutav, et kasutuskorra

8 (13)

kokkuleppe sõlmimise asemel tekkis kinnisasja müümise kavatsus vaid päev enne notariaalse

tehingu sõlmimist (maakohtu otsuse lk 13). Kolleegium leiab, et maakohus ei andnud kostjale

võimalust avaldada oma seisukoht selle kohta, kas asjaolu saab lugeda üldiselt teadaolevaks või

mitte. Samuti puuduvad maakohtu otsuses ka põhjendused, kuidas kohus sellisele järeldusele

jõudis. Seega tuleb need tõendid menetlusõiguse normi rikkumise tõttu vastu võtta (II kd, tl-d

51–55 pöördel).

10.3. Kostja taotleb 14. septembri 2017 vastusega maakohtule esitatud tõendite vastuvõtmist (I

kd, tl-d 57–61 pöördel; II kd, tl-d 38–61 pöördel). Kolleegium leiab, et kostja taotlus tuleb jätta

rahuldamata TsMS § 652 lg 2 alusel. Maakohus on 21. septembri 2017 määrusega jätnud kostja

vastuse käiguta ja taotletud tõendid vastu võtmata, sest rikutud on menetlusdokumendi sisu ja

tõendite esitamise nõudeid (TsMS § 338 lg 4 p-d 2, 3 ja § 236 lg 3; I kd, tl-d 62 ja pöördel).

Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti jätnud kostja 14. septembri 2017 vastuse käiguta

ning andnud kostjale täiendava tähtaja nõuetele vastava menetlusdokumendi esitamiseks.

Kostja esitas 10. oktoobril 2017 uue vastuse koos tõenditega (I kd, tl-d 63–122). Seega tuleb

lähtuda tõenditest, mis on esitatud kostja 10. oktoobri 2017 menetlusdokumendiga. Kolleegium

selgitab, et 14. septembril 2017 esitatud tõendid on e-toimikus, sest nende ükshaaval

eemaldamine digitaalsest infosüsteemist ei ole tehniliselt võimalik.

11. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu 3000 euro suurune nõue, mis tuleneb

poolte vahel sõlmitud maaklerilepingust (VÕS § 658). Kostja leiab, et poolte vahel ei olnud

sõlmitud sellistel tingimustel maaklerilepingut, mis annaks hagejale õiguse nõuda tasu 3000

eurot.

11.1. Maakohus on nõuetekohaselt tuvastanud maaklerilepingu sõlmimise. VÕS § 8 lg 1 järgi

on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või

lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse

leping kas pakkumuse ja nõustumuse vahetamisega või muul viisil kokkuleppe saavutamisega.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1 sätestab tehingu mõiste ja selle kohaselt on

tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku

tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Igal juhul on lepingu sõlmimise eelduseks

vastastikuste tahteavalduste vahetamine eesmärgiga saavutada kokkulepe olulistes küsimustes.

Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping, mille tingimusteks oli, et kostja

tasub 3% kinnisasja müügihinnast, kui kinnisasi võõrandatakse 6 kuu jooksul alates

maaklerilepingu sõlmimisest. Maakohus leidis, et kostja väited, et maakleritasu saamise

eeldusteks oli müügihind vähemalt 155 000 eurot ja uue ostja leidmine, ei ole tõendamist

leidnud. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eelnimetatud asjaolude tuvastamisel rikkunud

menetlusõiguse norme ning on nendele asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel õigesti

kohaldanud materiaalõigust. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuses toodud

põhjendustega ning neid TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei korda.

11.2. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et seaduses ei ole maaklerilepingule

sätestatud vorminõudeid ja lepingut ei pidanud sõlmima kirjalikus vormis (VÕS § 11 lg 1).

Kostja leiab, et praeguses asjas on maakohus jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 11 lg 2, mis

sätestab, et kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb

leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud

ettenähtud vorm. Kostja nõudis korduvalt maaklerilepingu kirjalikku vormistamist. Kostja

viitas, et lepingu kirjaliku vormi nõue tuleneb ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja ja Eesti

Kinnisvarafirmade Liidu liikmete heade tavade koodeksitest (II kd, tl-d 57–59 pöördel).

Kolleegium selgitab, et üldreeglina on kokkulepitud vormi järgimata jätmise tagajärjeks

tehingu tühisus TsÜS § 83 lg 2 alusel. Samas tuleb vorminõude rikkumise tagajärje üle

otsustamisel arvestada, mis on kokkuleppelise vorminõude eesmärk. Arvestades kinnisvara

valdkonna heade tavadega ja VÕS §-s 663 sätestatud dokumenteerimise kohustusega, on

9 (13)

maaklerilepingu kirjaliku vormi eesmärgiks tõendamisfunktsioon, kaitstes vaidluste puhuks

lepingu mõlemat poolt. Tõendamisfunktsioon aga ei pruugi alati lepingu tühisust kaasa tuua (vt

nt Riigikohtu 19. jaanuari 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-5811, p 13; Riigikohtu

13. detsembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-06, p 16). Kolleegiumi hinnangul ei too

praeguses asjas kirjaliku lepingu sõlmimata jätmine kaasa seda, et lepingut ei ole sõlmitud.

Lisaks on maakohus tuvastanud, et pooled asusid lepingut täitma. Sellest saab järeldada, et

pooled on konkludentselt (lepingut täitma asudes) leppinud kokku, et kirjaliku nõude järgimine

ei ole lepingu kehtivuseks vajalik. Maakleritasu maksmist ei välista ka see, kui maakler on

rikkunud VÕS §-s 663 sätestatud lepingu dokumenteerimise kohustust. Lepingute

dokumenteerimise kohustuse peamine eesmärk on säilitada lepingud, kui olulised tõendid

lepingute pinnal tekkinud vaidluste puhuks (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne,

Tallinn 2009, lk 108). Praegusel juhul on lepingutingimused fikseeritud e-kirjas.

11.3. Kostja leiab, et maakohus on eksinud tõendite hindamise reeglite vastu. Esmalt toob

kostja välja, et maakohus on jätnud põhjendamatult kõrvale tunnistaja CC ütlused ning

eelistanud üksnes tunnistaja LL ütlusi.

TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult

ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide

on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta.

Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus oluliselt menetlusõiguse normi rikkunud, jättes

tunnistaja CC ütlused otsuses analüüsimata (I kd, tl-d 200–201). Nimetatud menetlusnormi

rikkumine ei ole oluline rikkumine, mis mõjutaks asja lõppjäreldust. Tunnistaja CC on andnud

ütlusi asjaolude kohta, mis ei ole vaidlusalused (kinnisasja osas toimus kasutuskorra määramine

ja seda vahendas maakler LL, kinnisasja müüdi, kostja nõudis LL-lt kirjalikus vormis lepingut).

Tunnistaja CC ei teadnud, kas kostja palus maakleril vahendada objekti müüki kaasomanikule.

Tunnistaja ütluste kohaselt suhtles ta kostja eest maakleritega, kinnisasja müüsid erinevad

maaklerid ning piiratud isikute ringi ei olnud. Kolleegium märgib, et tunnistaja CC arvamus, et

kinnisasja müük toimus kostja tegevuse tulemusena, on tunnistaja subjektiivne hinnang talle

teadaolevate asjaolude kohta.

11.4. Kolleegiumi hinnangul rajas maakohus oma otsuse asjaolule, millele kumbki pool ei

olnud tuginenud. Maakohus luges maaklerilepingu sõlmimise kuupäevaks 5. veebruar 2016.

Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi muuta.

TsMS § 4 lg 2 järgi määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme ja menetluse käigu ning

otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on pooltel võrdne

õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu

vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega peavad kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud

esile tooma pooled. Sama tuleneb TsMS § 363 lg 1 p-st 2 ja § 394 lg 2 p-st 3.

Hagiavalduses on hageja tuginenud asjaolule, et maaklerileping sõlmiti 22. jaanuaril 2016.

Kolleegiumi hinnangul on tõendatud, et pooled sõlmisid 22. jaanuaril 2016 lepingu. Sellel

kuupäeval on hageja võtnud vastu kostja pakkumuse vahendada kinnisasja müüki tingimustel,

et müük toimub poole aasta jooksul ja tasu on 3% müügihinnast (I kd, tl 154 pöördel). Pärast

nimetatud kirjavahetust asusid pooled lepingut täitma. Seega leppisid pooled esmalt kokku

maaklerilepingu tingimustes kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (TsÜS § 79) ning

kirjalikus vormis lepingut ei sõlmitud (TsÜS § 78). Maakleri 4. veebruari 2016 e-kirjas on

maakler kinnitanud varasema kokkuleppe sisu, mis tuleks kirjalikus vormis fikseerida, millega

kostja on nõustunud (I kd, tl-d 135, 16 pöördel).

Kolleegium märgib, et pooled ei ole sõlminud maaklerilepingut 3. märtsil 2016 maakleri poolt

saadetud lepinguprojektis kajastatud tingimustel (I kd, tl 42; lepingu projekt I kd, tl-d 172–173

10 (13)

pöördel). Kostja ei ole andnud lepingu projektile nõustumust (vt kostja 4. märtsi 2016 e-kiri; I

kd, tl 42).

11.5. Vaatamata sellele, et ringkonnakohus muudab maakohtu seisukohta maaklerilepingu

sõlmimise kuupäeva osas, ei muuda see asja lõppjäreldust, sest tasu maksmise eeldused, milles

pooled 22. jaanuaril 2016 kokku leppisid, on täidetud. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud

väited ja apellatsiooniastmes vastuvõetud kirjavahetus ei anna alust asuda teistsugusele

järeldusele. Esitatud asjaoludel ei ole ringkonnakohus tuvastanud maakleritasu maksmist

välistavaid asjaolusid (nt VÕS § 668 lg 1). Müügilepingu vahendamise korral on paratamatult

vajalik koostöö ka teise poolega, et tehingu sõlmimist saavutada. Kolleegium ei ole

müügilepingu vahendamisel maakleri tegutsemist ostja huvides tuvastanud. Kostja poolt

viidatud maakleri 30. mai 2016 e-kiri seda asjaolu ei tõenda (I kd, tl 72 pöördel). Maakler on

nimetatud e-kirjas selgitanud müügilepingu sõlmimiseni jõudmist ning viidanud notari juures

tehingu vormistamise abistamisele.

11.6. Kolleegium leiab, et maakleritasu vähendamisel kohaldas maakohus valesti

materiaalõigust.

Praeguses asjas on tuvastatud, et pooled leppisid kokku maakleritasus. Arvestades kinnisasja

müügihinda on maakleritasu suuruseks 3000 eurot (3% 100 000 eurost). Asjas pole tuvastamist

leidnud, et pooled leppisid lisaks maakleritasule kokku kulude hüvitamises (VÕS § 667).

Kuna hageja on tõendanud maakleritasu kokkulepet ja selle tasumise eelduste olemasolu, siis

tulnuks kostjal tõendada asjaolusid, mis püsivalt välistaksid maakleritasu maksmise või

tingiksid selle vähendamise. Kostja väidab, et maakleri panus tehingu sõlmimise saavutamiseks

oli väike. Maakohus tuvastas, et kostja väited maakleri väikese panuse kohta on

põhjendamatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu sellekohase seisukohaga.

Vaatamata sellele, et maakohus tuvastas, et maakleri tegevuse tulemusena kinnisasi müüdi, on

maakohus vähendanud maakleritasu 50% ulatuses, sest tegemist ei olnud n-ö uue ostjaga,

mistõttu oli töömaht väiksem. Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et kinnisasja ostis teine

kaasomanik Stereoline OÜ (I kd, tl-d 157–160).

11.7. Kolleegium maakohtu maakleritasu vähendamise põhjendustega ei nõustu. Maakohus on

maakleritasu vähendamisel lähtunud VÕS §-st 666 ja selle sätte kohaldamisega seotud

kohtupraktikast. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta, et nimetatud säte on kehtetu alates

1. jaanuarist 2006.

11.8. Kostja tugineb maakleri kutsetegevuse normide rikkumisele. Kostja loetleb erinevaid

VÕS-i ja tarbijakaitseseaduse sätteid, mida maakler väidetavalt oma tegevusega rikkunud on.

Kolleegium märgib, et kostja ei ole välja toonud, kuidas need võimalikud rikkumised

välistaksid püsivalt kostja tasu maksmise kohustuse või vähendaksid nõutavat summat. Kuna

pooled on sõlminud lepingu, siis on lepingueelselt antud teave muutunud lepingu osaks ja

vastavate kohustuste rikkumisel saab järgneda lepinguline vastutus. Kostja ei ole kasutanud

lepingulist õiguskaitsevahendit. Näiteks teavitamiskohustuse rikkumisel võib pool nõuda kahju

hüvitamist VÕS § 115 alusel. Kostja sellist nõuet esitanud ei ole.

11.9. Kolleegium on varasemalt märkinud, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse normi,

kui luges üldtuntud asjaoluks, et tehingu sisu ei saa muuta päev enne notari juures lepingu

sõlmimist. Nimetatud osa koos maakohtu järeldusega, et järelikult soovis kostja maaklerit

tehingu sõlmimisest kõrvale jätta, tuleb maakohtu otsuse põhjendusest välja jätta. Kostja

esitatud kirjavahetus tõendab, et notari juures muutus tehingu sisu ning kasutuskorra

kindlaksmääramise asemel vormistati kinnisasja mõttelise osa müük (II kd, tl-d 51–55 pöördel).

Eeltoodud kirjavahetus ei ole kolleegiumi hinnangul ebausaldusväärne, et jätta tõendina TsMS

§ 238 lg-st 5 tulenevalt arvestamata. Kuna ringkonnakohus kirjavahetust arvestab, siis pole

kostjal vaja selle kohta täiendavaid tõendeid esitada.

11 (13)

Eeltoodud alusel leiab kolleegium, et hageja nõue maakleritasu 3000 euro saamiseks tuleb

rahuldada.

12. Hageja nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel alates 11. märtsist 2016

kuni põhinõude tasumiseni. Kostja leiab, et maakohus ei ole arvestanud nõude sissenõutavaks

muutumisega VÕS § 82 lg-te 3 ja 7 alusel.

Kohustuse täitmise aja määramisel tuleb eristada aega, millest alates võlgnik võib kohustuse

täita ning aega, milleks hiljemalt peab võlgnik kohustuse täitma. Nimetatud ajamomendid

võivad ka kokku langeda. Kolleegiumi hinnangul on maakleritasu täitmise aeg määratud kindla

ajamomendiga – alates maakleri vahendamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kolleegium

nõustub maakohtuga selles, et maakleritasu muutus VÕS § 664 lg 1 alusel sissenõutavaks

11. märtsil 2016, sest kinnisasi võõrandati 10. märtsil 2016 (I kd, tl-d 157–160).

13. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt, siis tuleb muuta ka

menetluskulude jaotust. Maakohtumenetluse kulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja

kanda. Menetluskulude jaotust ei mõjuta asjaolu, et hageja on nõude 720 eurot kostja vastu

tagasi võtnud. Kolleegium selgitab, et hageja ei ole tasunud tagasi võetud nõudelt (kahjuhüvitis

720 eurot) riigilõivu ja nõuet sisuliselt ei menetletud. Kumbki pool ei ole selle nõudega seoses

kandnud menetluskulusid.

14. Kostja vaidlustab maakohtus kindlaks määratud menetluskulude suuruse. Maakohus on

pidanud hageja vajalikeks ja põhjendatud kuludeks: riigilõiv 325 eurot ja lepingulise esindaja

kulud 3555,08 eurot.

14.1. Kolleegium selgitab, et TsMS § 176 lg 6 annab kohtule diskretsiooniõiguse täiendavate

menetluskulusid tõendavate dokumentide nõudmiseks. Praegusel juhul on maakohus leidnud,

et menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust saab hinnata hageja poolt esitatud

kuludokumentide alusel. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga.

14.2. Kolleegium nõustub kostja väidetega, et maakohus ei ole hageja lepinguliste esindajate

tunnitasu ja ajakulu hindamisel järginud diskretsioonipiire. TsMS § 175 lg 1 kohaselt on

menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine

kohtu kaalutlusotsus (kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja asja

keerukuse hindamise osas), millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on

ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu 23. märtsi 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-184-

15, p 14, ja selles viidatud varasem praktika).

Maakohus on menetluskulude rahalisel kindlaksmääramisel lähtunud hageja menetluskulude

nimekirjale lisatud arvetel märgitud summadest ning jaganud need ajakuluga, mis on teinud

tunnihindadeks 130 eurot, 133 eurot, 137,90 eurot (käibemaksuta). Kohtupraktika järgi ei saa

menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu puhul üldjuhul pidada põhjendatuks ja vajalikuks

tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt

Riigikohtu 13. novembri 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Maakohus pole

põhjendanud, miks tuleks selliseid tunnitasusid praegusel juhul pidada põhjendatuks.

Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja lepinguliste esindajate tunnitasud 130 eurot, 133 eurot,

137,90 eurot TsMS § 175 lg 1 tähenduses vajalikud ja põhjendatud. Need ületavad oluliselt

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Asja mahtu ja keerukust arvestades on

TsMS § 175 lg 1 järgne esindaja põhjendatud ja vajalik tunnitasu ringkonnakohtu hinnangul

120 eurot (käibemaksuta).

Samuti tuleb arvestada kohtupraktikaga, et üldjuhul ei tohiks väljamõistetav menetluskulu

suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda (vt Riigikohtu 6. mai 2015 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15, p 14). Tsiviilasja hinnast suuremas ulatuses menetluskulu

väljamõistmine rahalise nõudega asjas oleks õigustatud üksnes asja erilise keerukuse ja suure

mahu puhul.

12 (13)

Kolleegiumi hinnangul ei ole praegusel juhul tegemist keskmisest keerulisema vaidlusega.

Pooled vaidlesid sisuliselt selle üle, kas poolte vahel on kehtiv maaklerileping ning millised on

selle tingimused. Tegemist on tavapärase lepingulisest suhtest tuleneva vaidlusega, milles

tuvastamist vajavad asjaolud ei olnud keerukad, samuti ei olnud tõendite hulk ega menetluse

kestus tavapärasest suurem.

Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud ja vajalik ajakulu järgmine: 6 tundi hagiavalduse

koostamine (arve nr 2700372A); kostja vastusega tutvumine ja 8. märtsi 2018 seisukoha

koostamine 5 tundi, 15. juuni 2018 seisukoha koostamine 1 tund, kompromissi arutamine 1

tund (arve nr 2800429A); kostja menetlusdokumentide analüüs ja 21. septembri 2018 taotluse

esitamine 4 tundi (arve nr 2800595A); kohtuistungi ettevalmistamine ja istungil osalemine 2

tundi; kokku 19 tundi.

Eelmärgitut arvestades tuleb kolleegiumi arvates kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja

mõista 2605 eurot, millest 2280 eurot on hageja lepingulise esindaja kulud ja 325 eurot riigilõiv.

15. Apellatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuigi

ringkonnakohus rahuldas kostja kaebuse menetluskulude kindlaksmääramise osas osaliselt, siis

tulenevalt TsMS § 178 lg-st 4 menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud

kulusid ei hüvitata.

Ringkonnakohus määras menetluskulude nimekirjade esitamiseks tähtaja 7. juuniks 2019 (II

kd, tl 93). Hageja esitas menetluskulude nimekirja 10. juunil 2019 ja palus tähtaja ennistamist.

Kolleegium selgitab, et kuna tegemist on kohtu poolt määratud tähtajaga, tuleb hageja taotlust

tõlgendada tähtaja pikendamise taotlusena. Kostja palub jätta hageja menetluskulude nimekirja

selle hilisema esitamise tõttu tähelepanuta. Kuna praegusel juhul ei põhjusta menetluskulude

nimekirja menetlemine asja lahendamise viibimist (TsMS § 66 ja § 331 lg 1), siis

ringkonnakohus menetleb hageja poolt esitatud menetluskulude nimekirja.

Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt osutati talle ringkonnakohtu menetluses

õigusteenust kokku 15 tunni ulatuses tunnihinnaga 130 eurot (käibemaksuta). Seega nõuab

hageja kostjalt 1950 euro lepingulise esindaja kulude hüvitamist. Lisaks taotleb hageja

riigilõivu 225 euro hüvitamist.

Lepingulise esindaja kulud tulenesid järgmistest toimingutest: vastuapellatsioonkaebuse

koostamine 5 tundi, apellatsioonkaebusega tutvumine ja vastuse koostamine 6 tundi, kostja

vastusega tutvumine ja hageja vastuse koostamine 4 tundi. Kolleegium leiab, et arvestades

menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu ja asja keerukust, on hageja lepingulise esindaja

kulu TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi vajalik ja põhjendatud 5 tunni ulatuses. Kolleegiumi

hinnangul kordab hageja oma menetlusdokumentides maakohtus esitatud seisukohti, mis

paisutab õigusteenuse kulusid ja toob vastaspoolele kaasa liigsed kulud nende hüvitamisel.

Samuti leiab kolleegium, et hageja esindaja tunnitasu ületab keskmist sarnase õigusteenuse eest

makstavat tasu. Asja mahtu ja keerukust arvestades on TsMS § 175 lg 1 järgne esindaja

põhjendatud ja vajalik tunnitasu ringkonnakohtu hinnangul 120 eurot (käibemaksuta).

Siinjuures kordab ringkonnakohus veelkord põhimõtet, et erandlike asjaolude puudumisel

peaks vajalik ja põhjendatud lepingulise esindaja kulu jääma ligilähedaselt tsiviilasja hinna

piiresse.

Eeltoodut arvestades tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ringkonnakohtu menetluses

kantud menetluskulud 825 eurot, millest 600 eurot on hageja lepingulise esindaja kulud ja 225

eurot riigilõiv. Lisaks tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel hagejalt kostja taotlusel tema kasuks välja

mõista hüvitatavatelt menetluskuludelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lause järgi alates

ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

16. Kolleegiumi hinnangul on pooled ebaõigesti määranud kaebuste hinnad. Kostja

apellatsioonkaebuse hind on 1777,08 eurot ja hageja vastuapellatsioonkaebuse hind on 1777,07

13 (13)

eurot. TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 alusel saavad pooled taotleda ringkonnakohtult enam tasutud

riigilõivu 100 euro tagastamist.

17. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

18. Kostja on TsMS § 462 lg-te 2 ja 3 alusel taotlenud, et otsust ei avalikustata ning jõustunud

kohtuotsuses asendatakse kostja nimi initsiaalidega ning ei avalikustata tema isikukoodi,

sünniaega ega aadressi. Kostja põhistab taotlust sellega, et otsus ja menetlusdokumendid

sisaldavad kostja tervist puudutavaid delikaatseid isikuandmeid, kolmandate isikutega peetud

kirjavahetust ja pangakontode numbreid.

Kolleegium rahuldab kostja taotluse osaliselt ja TsMS § 462 lg 2 alusel asendab jõustunud

kohtuotsuses kostja nime initsiaalidega ja jätab avalikustamata kostja isikukoodi. Sellisel viisil

otsuse avalikustamine ei kahjusta kostja eraelu puutumatust, sest otsus ei sisalda kostja tervist

puudutavaid delikaatseid isikuandmeid ega pangakontode numbreid. Teisi menetlusdokumente

arvutivõrgus ei avaldata, mistõttu nende dokumentide osas TsMS § 462 ei kohaldu.

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur, Margo Klaar, Indrek Parrest