2-18-3687/17 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Vallo Kariler

Otsuse tegemise aeg ja koht

05. juuli 2019. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-3687

Tsiviilasi

NIRI Kinnisvarahooldus OÜ hagi R K, K L, RMP24 OÜ,

E I E, R H, K K, A V, L K, K U O, Vaba Kapital OÜ, L O,

I O, G K, L L, M D ja J K vastu omandiõiguse rikkumise

kõrvaldamise,

sellest

edasise

hoidumise

ning

kasutuseeliste ja viivise nõudes

Tsiviilasja hind

31 838,33 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood

12348323), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet

Toomela

Kostja I: R K (isikukood xxxx)

Kostja II: K L (isikukood xxxx)

Kostja III: RMP24 OÜ (registrikood 12314985)

Kostja IV: E I E (isikukood xxxx)

Kostja V: R H (isikukood xxxx)

Kostja VI: K K (isikukood xxxx)

Kostja VII: A V (isikukood xxxx)

Kostja VIII: L K (isikukood xxxx)

Kostja IX: K U O (isikukood xxxx)

Kostja X: Vaba Kapital OÜ (registrikood 12423148)

Kostja XI: L O (isikukood xxxx)

Kostja XII: I O (isikukood xxxx)

Kostja XIII: G K (isikukood xxxx)

Kostja XIV: L L (isikukood xxxx)

Kostja XV: M D (isikukood xxxx)

Kostja XVI: J K (isikukood xxxx)

2-18-3687

2 (9)

Kostjate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Kenno Vilippus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 13.06.2019

RESOLUTSIOON

1. Lõpetada menetlus hageja viivisenõudes seoses nõudest loobumisega.

2. Rahuldada hagi osaliselt.

3. Kohustada R Ki (isikukood xxxx), K La (isikukood xxxx), RMP24 OÜ-d (registrikood

12314985), E I Et (isikukood xxxx), R Ht (isikukood xxxx), K Ki (isikukood xxxx), K

U O (isikukood xxxx), Vaba Kapital OÜ-d (registrikood 12423148), L Ot (isikukood

xxxx), I Oi (isikukood xxxx), G Ke (isikukood xxxx), L Lt (isikukood xxxx), M Dt

(isikukood xxxx) ja J K (isikukood xxxx) alljärgnevaks:

- andma NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) üle valdus

xxxx asuvale kinnistule, millel asub NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood

12348323) kuuluv korteriomand nr xxxx (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosa nr xxxx) ning hoiduma tulevikus NIRI Kinnisvarahooldus OÜ

(registrikood 12348323) omandiõiguse rikkumisest.

- võimaldama NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) ligipääs ja

mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale kinnistule ja NIRI

Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) kuuluvale korteriomandile nr

xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr

xxxx, selliselt, et NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood 12348323) saab

teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja

kahekorteriga juurdeehituse vastavalt xxxx ja xxxx (praeguse nimega Tallinna

Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004. a väljastatud ehitusloa nr xxxx

aluseks olevale ehitusprojektile.

- üle andma NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) xxxx xxxx

asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud

sisenemist võimaldavad vahendid.

4. Jätta rahuldamata hagi kasutuseeliste hüvitamise nõudes.

5. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

5.1.

Menetluskulud kostjate I-VI ja IX-XVI vastu esitatud nõuete osas jätta poolte

enda kanda.

5.2.

Menetluskulud kostjate VII ja VIII vastu esitatud nõude osas jätta hageja

kanda.

5.3.

Rahuldada kostjate VII ja VIII taotlus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks ja määrata kostjate VII ja VIII menetluskuludena

kindlaks 117 eurot.

5.4.

Mõista NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-lt (registrikood 12348323) solidaarselt A

Ve (isikukood xxxx) ja L Ki (isikukood xxxx) kasuks välja menetluskulu

summas 117 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

2-18-3687

3 (9)

kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus

menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Hageja nõuded ja seisukohad

1. NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (hageja) esitas 07.03.2018 hagi R Ki (kostja I), K La (kostja II),

RMP24 OÜ (kostja III), E I E (kostja IV), R H (kostja V), K Ki (kostja VI), A Ve (kostja VII),

L Ki (kostja VIII), K U O (kostja IX), Vaba Kapital OÜ (kostja X), L O (kostja XI), I Oi (kostja

XII), G K (kostja XIII), L L (kostja XIV), M D (kostja XV) ja J K (kostja XVI) (edaspidi ka

kostjad) vastu omandiõiguse rikkumise kõrvaldamise, sellest edasise hoidumise ning

kasutuseeliste ja viivise nõudes. 13.12.2018 esitas hageja kostjate vastu alternatiivse nõude.

12.06.2019 suurendas hageja kasutuseeliste hüvitamise nõuet ja loobus viivise nõudest.

2. Hageja palub kohustada kostjaid I-VI ja IX-XVI alljärgnevaks:

-

andma hagejale valdus xxxx asuvale kinnistule, millel asub hagejale kuuluv

korteriomand nr xxxx(Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx) ning

hoiduma tulevikus hageja omandiõiguse rikkumisest;

-

võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale

kinnistule ja hagejale kuuluvale korteriomandile nr xxxx, mille kohta on Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxx, selliselt, et hageja saab

teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahekorteriga

juurdeehituse vastavalt xxxx ja xxxx (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise

Amet) poolt 19.04.2004.a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile;

-

üle andma hagejale xxxx asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu

võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.

Alternatiivselt palub hageja kohustada kostjaid I – VI ja IX – XVI andma nõusolek xxxx asuval

kinnistul kahe korteriga juurdeehituse ehitustööde teostamiseks vastavalt Tallinna Säästva

Arengu ja Planeerimise Ameti (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt

19.04.2004. a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile ning asendada

nende nõusolek kohtuotsusega; samuti kohustada nimetatud kostjaid võimaldama hagejale

ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale kinnistule ja hagejale kuuluvale

korteriomandile nr xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa

nr xxxx, selliselt, et hageja saab teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja

ehitada välja kahe korteriga juurdeehituse vastavalt Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise

Ameti (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004. a väljastatud

ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile; samuti kohustada nimetatud kostjaid andma

hagejale üle xxxx asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja

muud sisenemist võimaldavad vahendid.

3. Samuti palub hageja mõista välja kostjalt I 1 587, 25 eurot; kostjalt II 3 184,02 eurot; kostjalt

III 563, 09 eurot; kostjatelt IV ja V solidaarselt 3 190, 07 eurot; kostjalt VI 4 406, 78 eurot;

kostjatelt VII ja VIII solidaarselt 1 656, 98 eurot; kostjalt IX 1 359, 31 eurot; kostjalt X 1

307, 45 eurot; kostjalt XI 1 223 ,62 eurot; kostjalt XII 4 673, 12 eurot; kostjalt XIII 1 265,

13 eurot; kostjalt XIV 3 190, 07 eurot; kostjatelt XV ja XVI solidaarselt 731 ,44 eurot.

4. xxxx paiknev kinnisasi on jagatud kolmeteistkümneks korteriomandiks, millest NIRI

Kinnisvarahooldus OÜ-le kuulub korteriomand nr 18, üldpindalaga 42,60 m2. Hageja

omandas korteriomandi 22.01.2013. 5. Kostjad omavad ülejäänud xxxx / xxxx asuvaid

korteriomandeid. Kostja VII ja kostja VIII on xxxx / xxxx korteriomandi nr xxxx endised

omanikud. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulus korteriomand xxxx kostja VII ja

2-18-3687

4 (9)

kostja VIII kaasomandisse alates 03.08.2015 kuni 30.04.2018. Korteriomand nr xxxx on

võõrandatud kostjatele XV ja XVI.

6. Kostja I omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 28,8 m2 (mõtteline osa 288/5771), kostja

II omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,6 m2 (mõtteline osa 526/5771), kostja III

omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 30,0 m2 (mõtteline osa 300/5771), kostjad IV ja

V omavad korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,7 m2 (mõtteline osa 527/5771), kostja VI

omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 72,8 m2 (mõtteline osa 728/5771), kostjad VII ja

VIII (alates 30.04.2018 kostjad XV ja XVI) omasid korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 59,4

m2 (mõtteline osa 594/5771), kostja IX omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 43,9 m2

(mõtteline osa 439/5771), kostja X omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 21,8 m2

(mõtteline osa 218/5771), kostja XI omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 21,7 m2

(mõtteline osa 217/5771), kostja XII omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 77,2 m2

(mõtteline osa 772/5771), kostja XIII omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 20,9 m2

(mõtteline osa 209/5771) ja kostja XIV omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,7 m2

(mõtteline osa 527/5771).

7. Hageja omandas korteriomandi 22.01.2013, kuid tegelikkuses ei ole hageja saanud

korteriomandit tänaseni kasutada. Selle põhjuseks on asjaolu, et juurdeehitus, milles

korteriomand pidi paiknema, ei ole tänaseni välja ehitatud.

8. Korteriomanikud on korteriühistu esindajate kaudu keeldunud hagejale kinnisasjale (sh

ühisele kaasomandiosale) juurdepääsu võimaldamisest.

9. xxxx asuval kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks on 2004 taotletud

ehitusluba. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (praeguse nimega Tallinna

Linnaplaneerimis Amet) rahuldas ehitusloa taotluse ning andis ehitusloa nr xxxx

konkreetsele ehitusprojektile. Ehitusprojekt nägi ette, et kinnistul asuvast väiksemast

viilkatusega ühekordsest hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga

viilkatusega hoone (edaspidi „väike maja“) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega

hoonele ehitatakse peale kahe korteriga katusekorrus (edaspidi „suur maja“). Lisaks nägi

ehitusprojekt ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka kolmas hoone, mis

pidi ehitusprojekti kohaselt ehitatama kahe korteriga kahekorruselise hoonena (edaspidi

„juurdeehitus“).

10. Seega pidi ümberehituse tulemusel kinnistul asuma kokku kolm hoonet, millest

juurdeehituses pidi asuma kaks korterit üldpindalaga kokku 95 m2, suures majas pidi asuma

7 korterit üldpindalaga kokku 317,7 m2 ning väikses majas pidi asuma 4 korterit

üldpindalaga kokku 164 m2.

11. Ehitusprojekti kohaselt pidid reaalosad nr xxxx kuni xxxx hakkama asuma kinnistul asuvas

väikeses majas, reaalosad nr xxxx kuni xxxx hakkama asuma kinnistul asuvas suures majas

ning reaalosad nr xxxx kuni xxxx kinnistule suure maja juurdeehitusena ehitatavas

kolmandas majas.

12. Kahe korteriga kahekordset suure maja juurdeehitust ei ole tänaseni välja ehitatud. Suure

maja juurdeehituse välja ehitamata jätmine on tinginud olukorra, kus korteriomandi xxxx

ja korteriomandi xxxx osas on kinnistusraamatus avatud registriosa, kuid reaalselt

reaalosadena neid ei eksisteeri.

13. Kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud. Hagejal kinnistule juurdepääsu

võimaldavad võtmed puuduvad. Hageja on korduvalt palunud kostjatelt kinnistule

juurdepääsu võimaldavate võtmete üleandmist, kuid kostjad on sellest keeldunud.

2-18-3687

5 (9)

14. Hagejale xxxx kinnisomandile juurdepääsu piiramine võiks olla põhjendatud juhul, kui

reaalosadest väljaspool jääva kaasomandi suhtes oleks sõlmitud kaasomandi valdamise ja

kasutamise kokkulepe, mis ei anna hagejale õigust kinnisomandit kasutada. Selline

kokkulepe korteriomanike vahel aga puudub.

15. Ehitusprojekti teostamiseks on 19.04.2004 antud ehitusluba nr xxxx. Ehitustöid alustati

hiljemalt 2 aasta jooksul arvates ehitusloa väljastamisest. Seega on ehitusluba juurdeehituse

ehitamiseks seni ajani kehtiv. Seega on olemas seaduslik alus juurdeehituse ehitustööde

teostamiseks.

16. Käesoleval juhul on kõik kinnistu kaasomanikud olnud nõus ning avaldanud soovi sulgeda

xxxx kinnistul eelnevalt moodustatud korteriomandid ning moodustada kinnistul uute

koosseisudega kolmteist uut korteriomandit vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise Ametis

kinnitatud plaanidele. Seejuures on reaalosade omanikud palunud moodustada kaks

korteriomandit ka välja ehitamata juurdeehituses.

17. Korteriomandi kui eriomandi tekkimine ei eelda, et korteriomand oleks füüsiliselt olemas.

Eriomandi tekkimiseks piisab sellest, et omand on plaanil vastavalt tähistatud.

18. Hageja õigus korteriomand välja ehitada tuleneb seadusest (asjaõigusseadus § 68 lg 1 ja §

89). Alternatiivselt tuleneb hageja õigus korteriomanike kokkuleppest korteriomandite

moodustamiseks.

19. Kostjad kasutavad kinnistut hageja arvel (so hagejale kuulub korteriomandi kaudu ka

mõtteline osa kinnistust), saades seeläbi kasutuseelist. Hagejale ei ole võimaldatud

korteriomandi nr xxxx kasutamist alates selle omandamisest 22.01.2013. Muuhulgas ei

saanud hageja teostada omandist tulenevaid õigusi perioodil 01.08.2015 kuni 30.04.2018.a.,

mil kostjad xxxx ja xxxx olid korteriomandi xxxx omanikud.

20. Kinnisvaraportaali KV.ee (www.kv.ee) hinnastatistika kohaselt on perioodil 2013 kuni

2018 xxxx linnaosas, kus asub ka xxxx kinnistu, asuvate korterite keskmine üürihind olnud 7

eurot kuni 12 eurot ühe ruutmeetri kohta.

21. Kuna hagejal puudub füüsiliselt kasutatav reaalosa, võtab hageja kasutuseeliste arvutamisel

aluseks

kogu hoonekompleksiga

kinnisasja

väljaüürimise hinna ühes

kalendrikuus, mille lähtekohaks on elamukompleksi ruutmeetrite arv 577, 1 m2.

Kostjate vastuväited hagile

22. Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad jätta hagi rahuldamata.

23. Kinnistu valdamist (sisuliselt juurdepääsu) ei ole kostjad takistanud ega kavatse takistada.

Kostjad aga teavad, et hageja soovib valdust kinnistule maja ehitamiseks, millega kostjad

nõus ei ole.

24. Hageja ja kostjate vahel puudub võlaõiguslik kokkulepe juurdeehituse ehitamiseks. Ilma

kaasomanike vahelise kokkuleppeta ei ole kinnistule ehitamine võimalik.

25. Hageja on järjekorras kolmas korteriomanik, olles omandanud korteriomandi xxxx OÜ-lt,

kes on omandanud korteriomandi kohtutäituri sundenampakkumiselt. Selle tõttu

võlaõiguslikud nõudeõigused ei ole hagejale üle läinud. Lepingulisi suhteid poolte vahel ei

ole. Lepingulised suhted võisid olla hageja korteriomandi algse omaniku T Kga.

26. Kinnistamisavaldus ei asenda korteriomanike kokkulepet eriomandi välja ehitamiseks.

2-18-3687

6 (9)

27. Hageja nõuab kasutuseelise väärtuse hüvitamist olematu eluruumi eest. Selleks, et midagi

kasutada, peab midagi olemas olema ning seda on võimalik kasutada tulu saamiseks (või

hoida kokku oma kulusid). Hageja eluruumi ei ole võimalik kasutada.

KOHTU PÕHJENDUSED

28. Hageja loobus 12.06.2019 oma viivise nõudest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni,

esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi

lõpetab asja menetluse. Kohus leidis kohtuistungil, et hagist loobumine on lubatav ja kohus

võttis loobumise vastu. Kohus lõpetab selles osas menetluse. TsMS § 423 sätestab, et kui

menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu

vaidluses samal alusel sama hagieseme üle.

29. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud

on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

Kohus leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele.

30. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas:

-

xxxx paiknev kinnisasi on jagatud kolmeteistkümneks korteriomandiks, millest hagejale

kuulub korteriomand nr xxxx, üldpindalaga 42,60 m2. - Hageja omandas korteriomandi

22.01.2013.

-

xxxx asuval kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks on 2004 taotletud

ehitusluba.

-

Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (praeguse nimega Tallinna

Linnaplaneerimis Amet) rahuldas ehitusloa taotluse ning andis ehitusloa nr xxxx

konkreetsele ehitusprojektile.

-

Ehitusprojekt näeb ette, et kinnistul asuvast väiksemast viilkatusega ühekordsest

hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga viilkatusega hoone

(„väike maja“) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega hoonele ehitatakse peale

kahe korteriga katusekorrus („suur maja“).

-

Lisaks näeb ehitusprojekt ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka

kolmas hoone, mis pidi ehitusprojekti kohaselt ehitatama kahe korteriga kahekorruselise

hoonena („juurdeehitus“).

-

Korteriomandid nr xxxx kuni xxxx peaksid ehitusprojekti kohaselt asuma kinnistule

suure maja juurdeehitusena ehitatavas kolmandas majas.

-

Kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud. Hagejal kinnistule juurdepääsu

võimaldavad võtmed puuduvad.

-

Käesolevas asjas ei ole vaidlust ka selles, et hagejale kinnisasjale juurdepääsu

mittevõimaldamine on seotud hageja sooviga alustada kinnisasjal ehitustegevust. Muul

eesmärgil hageja kinnisasjale juurdepääsu võimaldamist ei soovi.

31. Vaidluse põhisisu on käesolevas asjas selles, kas hageja õigus täiendav korteriomand välja

ehitada tuleneb antud juhul otseselt seadusest. Juhul kui ei tulene seadusest, siis kas

täiendavate korteriomandite moodustamise kokkulepe vajab täiendavat kokkulepet

juurdeehituse teostamiseks. Samuti, kas korteriomandite moodustamise kokkuleppe puhul

2-18-3687

7 (9)

on vajalik korteriomandi omaniku vahetuse korral uue omaniku ja teiste korteriomanike

kokkulepet korteriomandi väljaehitamiseks.

32. Kohus tuvastab kohtule esitatud tõendite põhjal järgneva. Kostja I on korteriomandi nr xxxx

omanik alates 30.10.2013, kostja II on korteriomandi nr xxxx omanik alates 11.10.2004,

kostja III on korteriomandi nr xxxx omanik alates 28.09.2017, kostjad IV ja V on

korteriomandi nr xxxx ühisomanikud alates 15.07.2010, kostja VI on korteriomandi nr xxxx

omanik alates 28.11.2005, kostjad VII ja VIII olid korteriomandi nr xxxx kaasomanikud

alates 03.08.2015 kuni 30.04.2018 (alates 30.04.2018 on korteriomandi omanikud kostjad

XV ja XVI), kostja IX on korteriomandi nr xxxx omanik alates 04.08.2016, kostja X on

korteriomandi nr xxxx omanik alates 13.03.2013, kostja XI on korteriomandi nr xxxx

omanik alates 09.09.2013, kostja XII on korteriomandi nr xxxx omanik alates 18.10.2007,

kostja XIII on korteriomandi nr xxxx omanik alates 07.09.2006, kostja XIV on

korteriomandi nr xxxx omanik alates 22.08.2012. (I kd tl 9-20, I kd tl 143).

33. Hageja esitas nõude omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) §

68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja

vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise

vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus

nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud

valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda

rikkumisest hoidumist. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine

välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Tulevikku suunatud rikkumisest

hoidumise nõude puhul lisandub eeldusena oht, et rikkumine võib korduda. (vt Riigikohtu

17.10.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-12, p 10).

34. Hagejale kuulub korteriomand xxxx, mille juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist ja

eriomandi esemena korter nr xxxx. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS)

§ 4 lg 2 kohaselt võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi

kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse

alusel on hagejale kuuluv korteriomand kinnistusraamatusse kantud. Seega on hageja näol

tegemist kinnisasja omanikuga, kellele laienevad kõik AÕS § 68 lg 1 sätestatud omaniku

õigused. AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse

või teiste isikute õigustega. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub hagejale 426/5771

mõttelist osa elamumaast xxxx ja reaalosa eluruum nr xxxx, mille üldpind on 42,60 m2 ja

mille tähistus plaanil on xxxx (I kd tl 8). Seega tuleneb kinnistusraamatust ja AÕS § 68 lg-

st 1 hageja õigus omada xxxx plaanil tähistusega xxxx märgitud eluruumi üldpinnaga 42,60

m2. 03.09.2004 korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega

korteriomandite registriosade avamise avalduse, ühishüpoteekide, hüpoteekide ja

eelmärgete kokkulepete, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise ja

ülekandmise lepingu ja asjaõiguslepingu lisaks oleval plaanil on märgitud korteriomand nr

xxxx (ruumid xxx, xxxx ja xxxx), üldpinnaga 42,6 m2 (I kd tl 23-35). Seega on hagejale

kuuluva korteriomandi sisu ja ulatus kindlaks määratud viidatud lepinguga ja sellele lisatud

plaaniga ning kinnistusraamatust nähtuvate andmetega. Ühtlasi tähendab antud asjaolu

seda, et hagejale kuulub õigus omada xxxx kinnisasjal korteriomandit sellisena nagu see on

määratletud 03.09.2004 lepingus ja sellele lisatud plaanil.

35. Kohtu hinnangul sisaldab hageja õigus omada xxxx kinnisasjal korteriomandit sellisena

nagu see on määratletud 03.09.2004 dokumendile lisatud plaanil ka hageja õigust

korteriomand sellisena valmis ehitada. Vastupidine tõlgendus muudaks kinnistusraamatu

kande sisutühjaks.

2-18-3687

8 (9)

36. Kohtu hinnangul ei oma seejuures tähtsust asjaolu, et hageja ei olnud korteriomandi nr xxxx

omanik 03.09.2004 tehingute tegemisel. Kinnisasi 03.09.2004 lepingule lisatud plaanil

märgitud ulatuses on kinnistusraamatusse kantud, mistõttu kinnisasja omaniku vahetus

sellekohase õiguse sisu ei muuda.

37. Samuti ei nõustu kohus kostjate vastuväitega, et hageja õigus korteriomand nr xxxx valmis

ehitada eeldaks eraldi kokkulepet kõigi kaasomanike vahel. Kinnistusraamatusse kantud

eriomandi eseme valmis ehitamiseks ei ole vajalik täiendav kokkulepe ehitamise kohta.

Kohtu hinnangul ei kuulu kohaldamisele AÕS § 72 lg 1, mille kohaselt valdavad ja

kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Tegemist on kaasomanike omavaheliste

kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva sättega. Antud juhul tuleneb hageja õigus otseselt

omandiõiguse tekkimisest. Kostjate viidatud korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS)

§ 38 ei kuulu samuti kohaldamisele kuna tegemist on korteriomandi valitsemist reguleeriva

sättega. Käesolevas asjas on olukord teine. Korteriomandi moodustamisel selle

väljaehitamise võimaldamine ei ole korteriomandi valitsemine.

38. Kostjad ei vaidle vastu sellele, et hagiavaldusele lisatud kinnitatud ehitusprojekti alusel on

välja antud ehitusluba ja ehitusluba on kehtiv. Ehitusprojekt näeb ette, et xxxx asuvale

kinnisasjale ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka kolmas hoone, kahe korteriga

kahekorruselise hoonena (I kd tl 21-22, tl 180-189). 03.09.2004 lepingule lisatud plaanile

on märgitud, et see vastab kinnitatud projektile (I kd tl 35). Seega on kinnistusraamatus

viidatud plaan otseselt seotud kinnitatud ehitusprojektiga ja eeltoodust tulenevalt hõlmab

hageja omandiõigus õigust ehitada korteriomand nr xxxx valmis vastavalt kinnitatud

ehitusprojektile ja selle alusel välja antud ehitusloale.

39. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjatel I-VI ja IX-XVI õiguslikku alust keelduda hagejale

kinnisasjale ligipääsu võimaldamiseks ja seal ehitustegevuse läbiviimiseks. Kostjate

vastuväidetest järeldab kohus, et tegelik kostjate vastuseis hageja ehitustegevusele seisneb

selles, et kostjad ei soovi nende rahu häirimist kinnisasjal. Ehitustegevusega kaasneb

paratamatult mõningane häiriv faktor, kuid selle tõttu ei saa kinnisasja omaniku

omandiõigusi eirata.

40. Käesoleval ajal on kohtule esitatud andmete kohaselt kinnisasja xxxx kaasomanikud lisaks

hagejale veel kostjad I-VI ja IX-XVI, kes on keeldunud hagejale kinnisasjale ligipääsu

ehitustegevuse teostamiseks ja korteriomandi nr 18 valmisehitamiseks. Seega kohus

rahuldab hageja nõude kohustada antud kostjaid mitte tegema takistusi hagejale

korteriomandi nr xxxx valmis ehitamiseks ja võimaldama hagejale selle jaoks kinnisasjale

juurdepääs.

41. Hageja nõuab kaasomanikelt kasutuseeliste hüvitamist. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub

kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike

kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel saavad

nõuda mh ka korteriomandi omanikud (Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

17515, p 12). Seega on hagejal korteriomandi omanikuna võimalik nõuda kostjatelt

kasutuseeliste hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt ka VÕS § 1037 lg 1 alusel

rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist (alusetult saadud kasutuseelist TsÜS § 62

lg 1 järgi).

42. Ei ühel ega teisel alusel ei ole kohtu hinnangul võimalik aga käesolevas asjas hageja

kasutuseeliste hüvitamise nõuet rahuldada. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades

saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud

kulusid (Riigikohtu 19.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15 ja Riigikohtu

20.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 26). Kasutuseelise suuruse määramisel võib

2-18-3687

9 (9)

lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta

kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-160-09, p 13; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p

16). Kasu mõiste sisustamisel tuleb kohtu hinnangul lähtuda konkreetse hagejale kuuluva

eseme kasutusest ja kasutusvõimalusest. Nagu ka Riigikohtu seisukohast nähtub, saadakse

kasutuseeliseid asja kasutades. Ehk, et kasu saamise eelduseks peab olema tegelik võimalus

asja kasutada. Hagejale kuuluvat korteriomandit ei ole valmis ehitatud, käesoleval hetkel

on reaalselt olemas üksnes hagejale kuuluv mõtteline osa kinnisasjast. Kohtu hinnangul ei

saa lähtuda hüpoteetilisest olukorrast – sellest, et korteriomand oleks mingil hetkel olnud

valmis ehitatud ja hageja oleks saanud seda kasutada. Hageja on soovinud kasutuseeliste

nõude sisustamisel lähtuda kaasomandi osa suurusest ja hageja lähtekohaks on kogu

elamukompleksi ruutmeetrite arv 577,1 m2. Kohtu hinnangul ei oleks hageja saanud kasu

hageja kaasomandiosa kasutamisest. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei ole

üksnes kaasomandi mõttelist osa võimalik välja üürida ega sellelt muul viisil rahaliselt

mõõdetavat kasu saada. Käesolevas asjas vaidluse all oleva kinnisasja puhul ei ole kokku

lepitud ka mingit kasutuskorda, mis andnuks hagejale õiguse konkreetset osa kinnisasjast

kasutada, sealhulgas seda kolmandatele isikutele kasutada anda. Samuti ei ole võimalik

tuvastada, et kostjad oleksid saanud mingisugust kasu hageja mõttelise osa kasutamisest,

mille tõttu ei ole võimalik järeldada, et kostjad oleksid alusetult rikastunud hageja arvel.

43. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja kasutuseeliste hüvitamise nõue jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

44. Kuna hagi jääb kostjate I-VI ja IX-XVI osas osaliselt rahuldamata sisuliselt 50% ulatuses,

jäävad menetluskulud nimetatud osas TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda.

45. Kohus ei rahuldanud hageja kasutuseelise hüvitise nõuet, mistõttu on jäänud kostjate VII ja

VIII osas hagi täielikult rahuldamata. Seega tuleb nende kostjate menetluskulu jätta TsMS

§ 162 lg 1 alusel hageja kanda.

46. TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses.

Kostjate menetluskuludena on märgitud kostjate lepingulise esindaja tasud kokku summas

936 eurot. Hageja ei ole kostjate menetluskuludele vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et

kostjate poolt menetluskulude nimekirjas (II kd tl 33-36) märgitud menetlustoimingud on

käesolevas asjas põhjendatud ja vajalikud. Samuti on põhjendatud nendeks kulunud aeg

kokku 6,5 tundi.

47. Kostjad on märkinud oma lepingulise esindaja tunnitasumääraks 120 eurot koos

käibemaksuga. Kohus peab seda lähtudes kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradest

antud asja arvestades põhjendatuks.

48. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjate menetluskulu kokku summas 936 eurot.

Arvestades, et kohus jätab hageja kanda üksnes kostjate VII ja VIII menetluskulu, tuleb

kostjate kogu menetluskulust kostjate VII ja VIII menetluskuludena kindlaks määrata 117

eurot (=(936:16)x2), mis tuleb hagejal kostjatele VII ja VIII hüvitada.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler kohtunik