2-16-9491/73 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

2. juuli 2019. a, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-9491

Tsiviilasi

Aktsiaseltsi C.H.P. hagi Sihtasutuse Tartu Ülikooli

Kliinikum, OÜ Viavara ja RMP LÕUNA FINANTS OÜ

vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete

parandamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. aprilli 2019 määrus hagi tagamise kohta

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Viavara määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja

(kostja II):

OÜ

Viavara

(registrikood 14449502), esindaja vandeadvokaat Cardo

Soosaar

Vastustaja

(hageja):

Aktsiaselts

C.H.P.

(registrikood

10135416), esindajad vandeadvokaat Indrek Leppik, advokaat

Erko-Andreas Roosik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 18. aprilli 2019 määrus osas,

milles rahuldati aktsiaseltsi C.H.P hagi tagamise taotlus

osaliselt ning reguleeriti hagi tagamise korras esialgselt

aktsiaseltsi C.H.P ja OÜ Viavara vahelist õigussuhet

tsiviilasja nr 2-16-9491 menetluse ajaks ning keelati OÜ-l

Viavara (registrikood 14449502) üürilepingute sõlmimine,

mille esemeks on kinnistud nr 795050 (Ülikooli tn 8, Tartu)

ja 805150 (Ülikooli tn 8a, Tartu) ja/või kinnistutel asuvad

ruumid.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta

aktsiaseltsi C.H.P taotlus hagi tagamiseks rahuldamata.

3. Rahuldada OÜ Viavara määruskaebus.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule

15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD

1. Tartu Maakohtu menetluses on aktsiaseltsi C.H.P. (hageja) hagiavaldus sihtasutuse Tartu

Ülikooli Kliinikum (kostja I), OÜ Viavara (kostja II) ja RMP LÕUNA FINANTS OÜ (kostja III)

vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks või alternatiivselt kahju

hüvitamiseks.

2. Tartu Maakohus tagas 21.06.2016 määrusega hagi ning kandis kinnistusraamatusse hageja

kasuks eelmärked Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistutele tsiviilasjas nr 2-16-949 esitatud omandiõiguse

üleandmise nõude tagamiseks.

3. 17.04.2019 esitas hageja Tartu Maakohtule taotluse hagi täiendavaks tagamiseks, milles palub

reguleerida hageja ja kostja II vahelist õigussuhet järgmiselt:

1) Keelata kostjal II ja kinnistu nr 795050 (Ülikooli tn 8, Tartu) ja nr 805150 (Ülikooli tn 8a,

Tartu) igakordsel omanikul üürilepingute sõlmimine, mille esemeks on kinnistud nr 795050

(Ülikooli tn 8, Tartu) ja 805150 (Ülikooli tn 8a, Tartu) ja/või kinnistutel asuvad ruumid.

2) Lubada hagejal sõlmida kinnistutel nr 795050 (Ülikooli tn 8, Tartu) ja nr 805150 (Ülikooli

tn 8a, Tartu) asuvate äriruumide tähtajatuid üürilepinguid.

3) Kohustada kostjat II ja kinnistute nr 795050 (Ülikooli tn 8, Tartu) ja nr 805150 (Ülikooli

tn 8a, Tartu) igakordset omanikku hoiduma hageja kaudse valduse ning hageja otsese

valduse rikkumisest, kuni kostja II on hageja tasunud 28.04.1994 üürilepingust (28.04.1994

rendileping Maarjamõisa Haigla ja hageja vahel) tuleneva parenduste hüvitise nõude

summas 2 656 625,36 eurot.

4) Kanda hagi tagamisega kinnistute nr 795050 (Ülikooli tn 8, Tartu) ja 805150 (Ülikooli

tn 8a, Tartu) suhtes kohaldatud kasutusviisi kohta märkus kinnistusraamatusse.

Taotluse põhjenduste kohaselt lõppes hageja ja kostja vaheline üürileping lepingu kohaselt

hiljemalt 28.04.2019. Üürileping on lõppenud hageja poolt ülesütlemisega 08.04.2019.

Üürilepingu lõppemise kuupäeval lõppevad hageja ja allüürnike vahel sõlmitud üürilepingud ning

kinnistu omanikul tuleb sõlmida uued üürilepingud. Uued üürilepingud sõlmitakse seega enne, kui

kohus on hageja nõude lahendanud, mis tähendab, et kinnistusraamatusse kantud omanik (kostja II)

saab sõlmida lepingud temale sobivatel tingimustel (tähtaeg, üüri suurus, tasumise tingimused jms).

Uute üürilepingute tingimused võivad olla hageja huvisid kahjustavad ning kahju ei pruugi

õnnestuda hagi rahuldamise korral tagasi pöörata – nt ebamõistlikult pikk tähtaeg, takistused

üürilepingu ülesütlemiseks, ebamõistlikult madal üür. Kostja II võib korraldada üürilepingute

täitmise selliselt, et üüritasu ei laeku mitte kostjale II, vaid kostjaga II seotud isikutele või viiakse

rahalised vahendid muul moel kostjast II välja, mis võib tulevikus hagejal raskendada või sootuks

võimatuks teha üürilepingute täitmisest laekunud tulu väljanõudmise.

Hagi rahuldamisel võib tekkida olukord, kus hageja saavutab küll omandiõiguse tunnustamise,

kuid kostja II on andnud kinnistul asuvad ruumid üürile kolmandatele isikutele ebamõistlikel

tingimustel või muul viisil, mis takistavad hagejal omandiõiguse teostamist. Omandiõiguse sisuks

on mh saada tasu asja kasutusse andmise eest. Hagi rahuldamise korral tuleks vastav tasu hagejale

välja maksta tagasiulatuvalt. Arvestades kostjate eelnevat pahauskset käitumismustrit, on

tõenäoline, et laekuv üüritulu viiakse äriühingust esimesel võimalusel välja, eesmärgiga takistada

hageja hilisemate nõuete täitmist. Seega on esialgse õigussuhte reguleerimine vajalik nii kostja II

omavoli vältimiseks kui ka hagejale tekkida võiva olulise kahju vältimiseks.

Hagejal on kostja II vastu kinnistute kinnipidamisõigus. Kostja II poolt Ülikooli tn 8 ja 8a

kinnistute omandamisega läks kostjale II üle hageja ja kostja I vahel 28.04.1994 sõlmitud

üürileping ning üürilepingust tulenevad kohustused. Hagejal on kostja II vastu üürilepingust

tulenev parenduste hüvitamise nõue summas 2 656 625,36 eurot, mis vastavalt üürilepingu

p-le 10.7 muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppemisel või lõpetamisel. Hageja saab kostja II

suhtes (olenemata omandiõiguse vaidluse tulemusest) teostada kinnipidamisõigust seni, kuni

kostja II täidab hagejale parenduste hüvitamise nõude summas 2 656 625,36 eurot.

Taotletud abinõude rakendamine ei too kaasa vaidlusküsimuse lõplikku lahendamist enne

kohtuotsuse tegemist. Abinõude rakendamine ei anna hagejale hagiavalduses taotletud

omandiõigust või sellega võrdväärseid õiguseid. Kostjal tehingute ja toimingute tegemise

keelamise abinõuga saab keelata kostjal tegevused, mis takistavad hagejal seadusest või lepingust

tuleneva õiguse teostamist, sh asja kasutamist. Praegusel juhul on abinõu suunatud asja kasutamise

keelamisele viisil, mis takistab hilisemalt hagejal kinnisasjade kasutamist omanikuna. Hagi

tagamise abinõud piiravad kostjat II vaid ulatuses, milles see on põhjendatud kostja II omavoli

takistamiseks üürilepingute sõlmimisel ja tingimuste määramisel ning kostja II võimaliku

omavoliga hagejale olulise kahju tekitamise vältimiseks. Seega ei koorma hagi tagamine kostjat II

rohkem, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks.

Esialgset õigussuhet tuleb reguleerida selliselt, et see oleks siduv ka kolmandate isikute suhtes ning

kanda selle kohta kinnistusraamatuse märkus.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Maakohus rahuldas hagi tagamise taotluse osaliselt. Kohus reguleeris hagi tagamise korras

hageja ja kostja II vahelist õigussuhet tsiviilasja nr 2-16-9491 menetluse ajaks ning keelas kostjal II

üürilepingute sõlmimise, mille esemeks on Ülikooli tn 8 ja 8a, Tartu kinnistud ja/või kinnistutel

asuvad ruumid.

Maakohus selgitas, et hagi tagamise korras saab kohus reguleerida kohtumenetluse poolte vahelist

õigussuhet. Hagi tagamise abinõuks on TsMS § 378 lg 1 p 3 kohaselt kostjal teatud tehingute ja

toimingute tegemise keelamine. Hagi tagamise korras ei saa keelata teatud tehingute ja toimingute

tegemist kinnisasja igakordsel omanikul. Seda ei ole võimalik saavutada ka kohaldatud kasutusviisi

kohta märkuse kandmisega kinnistusraamatusse. Märkus kantakse asjaõigusseaduse § 631 lg 7

kohaselt kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul. Kuna käesolevalt on

kinnistusraamatusse kantud keelumärked, millega on vaidlusaluste kinnistute käsutamine keelatud,

ei ole kinnistute igakordsel omanikul nende suhtes üürilepingute sõlmimise keelamine hetkel ka

vajalik.

Hageja ei ole põhistanud, et tema poolt vaidlusalustel kinnistutel asuvate äriruumide üürile

andmine oleks vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Enne omandiõiguse

küsimuses vaidluse lahendamist ei pea kohus põhjendatuks anda hagejale õigust vaidlusalustel

kinnistutel asuvate äriruumide osas üürilepingute sõlmimiseks.

Seoses eeltooduga puudub vajadus kohustada kostjat II ja kinnistute igakordseid omanikke

hoiduma hageja kaudse valduse ning hageja üürnike otsese valduse rikkumisest. Parenduste

hüvitamise nõuet ei ole käesolevas tsiviilasjas esitatud. Seega ei ole põhjendatud abinõude

kohaldamine, kuni kostja II on tasunud hagejale üürilepingust tuleneva parenduste hüvitise nõude.

Hageja on põhistanud, et hagi rahuldamisel võib tekkida olukord, kus hageja saavutab küll

omandiõiguse tunnustamise, kuid kostja II on andnud kinnistul asuvad ruumid üürile kolmandatele

isikutele ebamõistlikel tingimustel (nt ebamõistlikult pikk tähtaeg, takistused üürilepingu

ülesütlemiseks, ebamõistlikult madal üür) või muul viisil, mis takistavad hagejal omandiõiguse

teostamist. Seetõttu leiab kohus, et hagi tagamise korras on põhjendatud reguleerida esialgselt

hageja ja kostja vahelist õigussuhet tsiviilasja nr 2-16-9491 menetluse ajaks ning keelata kostjal II

vaidlusaluste kinnistute või kinnistutel asuvate ruumide suhtes üürilepingute sõlmimine.

Kohaldatav abinõu ei koorma kostjat enam, kui seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja

asjaolusid arvestades põhjendatuks (TsMS § 378 lg 4).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Kostja II (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub

tühistada maakohtu määrus osas, milles kohus rahuldas hagi täiendava taotluse ning reguleeris hagi

tagamise korras esialgselt hageja ja kostja II vahelist õigussuhet tsiviilasja nr 2-16-9491 menetluse

ajaks ja keelas kostjal II üürilepingute sõlmimise, mille esemeks on Ülikooli tn 8 ja 8a, Tartu

asuvad kinnistud ja/või kinnistutel asuvad ruumid. Kostja II palub jätta hageja taotlus täielikult

rahuldamata.

Kohus ei võinud hagi tagada, kuna hagi ei ole õiguslikult perspektiivikas. Maakohtu määrusest ei

nähtu, et kohus oleks kontrollinud hagi õiguslikku perspektiivikust. Käesoleva tsiviilasja menetlus

oli peatatud kuni tsiviilasja nr 2-15-18404 menetluse lõppemiseni, kuna käesoleva asja lahend

sõltub tsiviilasja nr 2-15-18404 lahendusest. Tsiviilasjas nr 2-15-18404 on jõustunud otsusega

jäetud rahuldamata hageja hagi kostja I vastu kohustuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse seadmise

tahteavaldust andma kohustamiseks, mh tuvastati, et 1994. a sõlmitud rendileping on ostueesõiguse

seadmise kokkuleppe osas vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kohus oleks pidanud seda hagi

täiendaval tagamisel arvesse võtma.

Vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise eeldused ei ole täidetud. Kohtu seisukoht, et hagi

rahuldamisel võib tekkida olukord, kus kostja II on andnud kinnistul asuvad ruumid üürile

kolmandatele isikutele ebamõistlikel tingimustel või muul viisil, mis takistavad hagejal

omandiõiguse teostamist, ei ole õige, kuna hageja õigused on hagi rahuldamise korral piisavalt

kaitstud. Nimelt võib hageja kinnisasjade omanikuks saades kostja II sõlmitud üürilepingu VÕS §

323 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles öelda. Sellisel juhul vastutab üürilepingu lõppemisega

üürnikule tekitatud kahju eest VÕS § 323 lg 2 kohaselt eelmine omanik ehk kostja II. Seega ei teki

hagejale õigussuhte esialgse reguleerimata jätmise korral kahju ega esine ka muud põhjust, mis

õigustaks hagi täiendavat tagamist.

Kinnipidamisõiguse teostamine ei anna hagejale õigust kinnisasju ega neil asuvaid hooneid

kasutada ega kolmandate isikute kasutusse anda. Kinnipidamisõigus annab võlgnikule üksnes

õiguse asja väljaandmise kohustuse täitmisest keelduda.

Kohaldatud õigussuhte esialgse reguleerimise viis on kostjale ebamõistlikult koormav. Kuna kohus

keelas hagi tagamise korras kostjal II kinnistutel asuvate ruumide suhtes üürilepingute sõlmimise,

ei ole kostjal II võimalik teenida nimetatud kinnisasjadelt tulu. Seetõttu ei ole kostjal II võimalik

teenida tulu hagejale parenduste eest hüvitise maksmiseks.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Hageja (vastustaja) palub jätta määruskaebus rahuldamata.

Hagi on õiguslikult perspektiivikas. Hagi tagamata jätmine hagi perspektiivituse motiivil saab tulla

kõne alla üksnes juhul, kui on ilmne, et hagejal puudub õiguskaitsevajadus. Kostja II ei ole toonud

määruskaebuses esile, et hagejal puuduks õiguskaitsevajadus. Kostja II põhjendused tuginevad

üksnes tsiviilasjas nr 2-15-18404 tehtud lahendile, mis ei ole käesoleva hagi nõudeid silmas pidades

aga asjakohane. Kuigi kohus luges tsiviilasjas nr 2-15-18404 tehtud otsuses rendilepingus

kokkulepitud asjaõigusliku ostueesõiguse tühiseks vorminõude rikkumise tõttu, ei asunud kohus

seisukohale, et rendilepingus kokkulepitud ostueesõigusele kui võlaõiguslikule kokkuleppele ei ole

üldse võimalik tugineda. Praegusel juhul tugineb hagi mh väitel, et kostja I on raskelt rikkunud

usalduskohustust hageja suhtes, käitunud vastuoluliselt ning lõiganud pikema aja jooksul kasu

sellest, et hageja täitis oma rendilepingust tulenevad kohustused eesmärgiga omandada tulevikus

ka vaidlusalused kinnisasjad – see huvi oli mõlemale poolele teada.

Vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise eeldused on täidetud. VÕS § 323 lg 1 kohaldamine

on oluliselt piiratud elu- ja äriruumide üürilepingute puhul, millisel juhul on uue üürileandja poolt

üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine võimalik üksnes juhul, kui uus üürileandja vajab üüritud

ruumi tungivalt ise. Kostjale II on teada, et vaidlusaluseid kinnistuid ning seal asuvaid ruume ei

kasuta ega soovi hageja kasutada ise, vaid hageja majandustegevus on senini seisnenud ruumide

allüürile andmises.

Kohaldatud õigussuhte esialgse reguleerimise viis ei ole kostjale ebamõistlikult koormav. Hageja

parenduste eest hüvitise maksmise nõue summas 2 656 625,36 eurot on juba muutunud

sissenõutavaks üürilepingu lõppemisega. Kostja II oli teadlik vastavast nõudest ning asjaolust, et

see muutub sissenõutavaks hiljemalt 29.04.2019 juba müügilepingu sõlmimisel, s.o 11.04.2016.

Kostja II ei ole tänaseni astunud ühtegi reaalset sammu võlgnevuse tasumiseks.

Arvestades hageja nõuet kostja II vastu ning selle suurust, ei too hagi tagamine ning hagi

rahuldamata jätmine kaasa olukorda, kus kostjal II ei ole võimalik saada hagi tagamise tõttu tekkida

võivatele kahjudele kompensatsiooni. Samas olukorras, kus kohus tühistab hagi tagamise ning

hiljem rahuldab hagi, ei pruugi olla kohtuotsuse täitmine enam võimalik või on see oluliselt

raskendatud, sest kostja II on teinud tehingud, millega on piiranud hagejal kohtuotsusega

tunnustatud omandiõiguse teostamist.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus rahuldab kostja II määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas,

millega hagi tagamise taotlus rahuldati. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega

jätab hageja täiendava hagi tagamise taotluse rahuldamata.

7. Hageja esitas kostjate (SA Tartu Ülikooli Kliinikum, kostja II – OÜ Viavara – ja RMP Lõuna

Finants OÜ) vastu hagi kinnistute nr 795050 ja 805150 omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu

kannete parandamiseks. Hageja nõuab SA Tartu Ülikooli Kliinikumi ja hageja vahelises

rendilepingus sätestatud ostueesõigusele tuginedes omandi üleandmist. Kinnistute omanikuks on

kinnistusraamatu järgi kostja II.

Maakohus tagas hagi esmalt 21.06.2016 määrusega, millega kandis hageja kasuks

kinnistusraamatusse eelmärked kinnisasjadele nr 795050 ja 805150 tsiviilasjas nr 2-16-9491

esitatud omandi üleandmise nõude tagamiseks.

Tsiviilasjas nr 2-15-18404 leidis Riigikohus, et kuna ostueesõiguse seadmise kokkulepe on

sõlmitud lihtkirjalikus vormis ning vorminõude rikkumist ei saa ületada hea usu põhimõtte

rikkumisele tuginedes, on leping selles osas tühine vorminõude rikkumise tõttu. Seega tuli jätta

rahuldamata hagi kohustuse tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, mille alusel kantaks kinnistusraamatusse Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute kohta

hageja kasuks sisse ostueesõigus.

Peale tsiviilasjas nr 2-15-18404 lõpplahendi jõustumist ja käesolevas asjas menetluse uuendamist

esitas hageja seisukoha, mille kohaselt on käesoleval juhul hea usu põhimõttest tulenevalt

rendilepingust tuleneval ostueesõigusel samasugune toime nagu oleks sellel olnud juhul, kui see

oleks olnud kinnistusraamatusse kantud või on kostjate poolte tehtud käsutused tühised heade

kommete vastasuse tõttu. Hageja väited põhinevad Saksa õiguskirjandusel ja kohtupraktikal.

8. Kuna hagi esemeks on omandi üleandmise ja kinnistusraamatu kannete parandamise nõuded,

saab kohus hagi tagamiseks reguleerida vaidlusalust õigussuhet sõltumata sellest, kas on alust

arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks

(TsMS § 377 lg 2). Erinevalt TsMS § 377 lg-st 1 ei tule TsMS § 377 lg 2 puhul välja selgitada, kas

hagi tagamata jätmine raskendab kohtuotsuse täitmist, vaid kas esialgse õigussuhte reguleerimine

on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel.

Hagi tagamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus langetab kõigi asjaoludega arvestades.

Järelikult saab ringkonnakohus maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda vaid siis, kui maakohus

on teinud kaalutlusvigu või ületanud diskretsioonipiire.

Maakohus on oma määrust põhjendanud sellega, et hageja põhistuste kohaselt võib kostja II anda

kinnistul asuvad ruumid kolmandatele isikutele üürile viisil, mis takistab hagejal omandiõiguse

teostamist. Sellest saab järeldada, et maakohus pidas silmas võimalust, et hagi tagamine aitaks ära

hoida hagejal potentsiaalse kahju tekkimise. Nimelt, kui hagi lõpptulemusena rahuldatakse, kuid

kostja II kui seni kinnistusraamatust nähtuv Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute omanik on

kohtumenetluse kestel koormanud kinnistud üürilepingutega, on võimalik hagejal olulise kahju

tekkimine. Hagi rahuldamise korral saaks hagejast kinnistute omanik, kuid vahepeal sõlmitud

üürilepingud jääksid edasi kehtima. Juhul, kui nende üürilepingute tingimused ei ole kooskõlas

hageja huvide või kavatsustega kinnistute suhtes, võibki hagejal tekkida kahju.

9. Kostja II leiab, et hageja nõuded on perspektiivitud, mistõttu ei ole võimalik kohaldada hagi

tagamise abinõusid. Tsiviilasja nr 2-15-18404 lõpplahendi kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda

Tartu Ülikooli Kliinikumilt tahteavaldust ostueesõiguse sissekandmiseks, ostueesõiguse kokkulepe

oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine.

Ringkonnakohus möönab, et hageja nõude rahuldamise perspektiivikus on alates tsiviilasjas

nr 2-15-18404 lõpplahendi jõustumist ilmselt vähenenud, kuivõrd hageja tugineb ka käesolevas

asjas ostueesõiguse kokkuleppele, mille tühisus viidatud tsiviilasjas tuvastati. Samas on hageja

siiski põhistanud, et esineb vähemalt õigusteoreetiline võimalus ostueesõigusele tuginemiseks.

Seega ei ole ringkonnakohtu hinnangul hageja nõuded täiesti perspektiivitud.

10. Maakohtu 21.06.2016 määrusega seatud eelmärked tagavad hageja kinnistute omandamise

nõuet.

Täiendavas hagi tagamise taotluses palus hageja vaidlusalust õigussuhet esialgselt reguleerida

TsMS § 377 lg 2 alusel. Hageja märkis, et kuivõrd hageja ja kostja II vaheline üürileping lõppeb

hiljemalt 28.04.2019, siis kostja II võib sõlmida uued hageja huve kahjustavate tingimustega

üürilepingud. Vaidlustatud määruses rahuldas maakohus hagi tagamise taotluse osaliselt ning

reguleeris hageja ja kostja II vahelist õigussuhet menetluse ajaks selliselt, et keelas kostjal II

üürilepingute sõlmimise, mille esemeks on vaidlusalused kinnistud (TsMS § 378 lg 1 p 3).

Kinnistu omaniku vahetumisel läheb üürileping üle omandajale (VÕS § 291 lg 1). Hageja eesmärk

hagi tagamisel on, et omandiõiguse tunnustamisel ei oleks hageja seotud ebamõistlikel tingimustel

sõlmitud üürilepingutega, mh viisil, mis takistab hagejal omandiõiguse teostamist. Hageja väidab,

et selliselt võib talle tekkida kahju.

Ringkonnakohus leiab, et ei ole põhjendatud hageja nõude veelkordne tagamine. Hageja on ise

märkinud, et kuna hagejal on õigus teostada kinnistute osas kinnipidamisõigust ja keelduda nende

väljaandmisest seni, kuni talle on hüvitatud kinnisasjadele tehtud kulutused ja parendused (VÕS

§ 110). Kuni kinnistud on hageja otseses valduses, ei ole teistel isikutel (sh kostjatel) seega

tegelikku võimalust kinnistuid üürile anda.

11. Ringkonnakohus selgitab, et hagi tagamise määrusega kohaldatud keeld anda vaidlusaluseid

kinnistuid üürile oleks küll kostjale II kohustuslik, kuid keelu rikkumine ei tooks iseenesest kaasa

üürilepingute tühisust. Üürilepingute sõlmimine ei ole vaadeldav kinnisasjade käsutamisena, mille

puhul kohalduks TsÜS § 88 lg 1. Samuti ei sisalda tsiviilkohtumenetluse seadustik sätet, mis

võimaldaks kostjat trahvida hagi tagamise määruse täitmata jätmise eest (Riigikohtu 17.09.2009

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-86-09, p 11). Tehingu või toimingu tegemise keelu rikkumise korral

võib kõne alla tulla rikkuja deliktiõiguslik vastutus (VÕS § 1045 lg 1 p 8), kui rikkumise tagajärjel

tekib hagejale kahju ning rikkuja tegevust saab pidada heade kommete vastaseks tahtlikuks

käitumiseks (M. ja S. Kärson teoses V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Komm vlj.

Tallinn 2017, § 378, lk 548, p 3.3.b).

Ringkonnakohtu hinnangul saaks hageja nõuda kostjalt II kahju hüvitamist ka ilma, et oleks hagi

tagamise korras keelatud üürilepinguid sõlmida, kui kostja II peaks sõlmima kinnistute suhtes

üürilepingud, mille eesmärk on hagi rahuldamise korral hagejat kahjustada.

Eeltoodule tuginedes ei ole käesoleval juhul põhjendatud esialgse õigussuhte reguleerimine ning

keelata kostjal II kinnistutel üürilepingute sõlmimine. Nimelt võttes arvesse nõude perspektiivi

ning asjaolu, et hagi on juba tagatud, on täiendava hagi tagamise abinõu kohaldamine kostjat II

ebamõistlikult koormav ning ebaproportsionaalne. Hagi tagamine ei hoiaks ära hagejale hagi

rahuldamisel võimaliku kahju tekkimist olukorras, kus kostja II peaks sõlmima kolmandate

isikutega ebamõistlikel tingimustel üürilepingud, mille esemeks on vaidlusalused kinnistud.

Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas, milles maakohus

hagi tagamise taotluse rahuldas.

12. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus kindlaks asjas tehtavas lõpplahendis.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp