2-19-7725/11 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 26. juuni 2019

Tsiviilasja number

2-19-7725

Tsiviilasi

AS

SEB

Pank

kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas

nr 3022801950

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

10. mai

2019

kandemäärus nr 508032019

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i SEB Pank määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja:

AS SEB Pank (registrikood:

10004252); volitatud esindaja Kalle Ojamäe

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada AS SEB Pank määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 10. mai

2019 kandemäärus nr 508032019 osas, milles jäeti

kinnistamisavaldus

rahuldamata

ning

saata

kinnistamisavaldus rahuldamata osas kande tegemise

otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

3. Jätta rahuldamata AS SEB Pank taotlus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 8. mai 2019 kandemääruse nr 496752019

ja 13. mai 2019 kandemääruse nr 519092019 peale esitatud

määruskaebuste liitmiseks käesoleva asjaga.

4. Jätta AS SEB Pank menetluskulud tema enda kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati 9. aprillil 2019 kinnistamisavaldus kinnistute

nr X, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, XXX (lepingu ese 1) ja

nr X, asukohaga Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, XX (lepingu ese 2) kohta.

Kinnistamisavalduse aluseks on 9. aprilli 2019 korteriomandi müügileping, ühishüpoteegi

seadmise leping ja asjaõiguslepingud nr 1146.

Lepingu p-i 6.2. järgi on Betti Vals (ostja), Aile Vals (puudutatud isik, lepingu eseme 2 omanik)

ja AS SEB Pank (hüpoteegipidaja) kokku leppinud ühishüpoteegi seadmises lepingu esemele 1

ja lepingu esemele 2 hüpoteegipidaja kasuks ning müüja Ulvi Šteinberg annab nimetatud

käsutuseks nõusoleku. Hüpoteegipidaja, ostja ja puudutatud isik avaldavad soovi ning müüja

lubab kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr 1303403

ja 687038 neljandatesse jagudesse esimestele vabadele järjekohtadele ühishüpoteek AS SEB

Pank kasuks hüpoteegisummaga 69 600 eurot ning kinnistu igakordse omaniku kohustus alluda

kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud

kinnistu arvel ning et AÕS § 349 lg-test 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule

loovutamise nõue on välistatud vastavalt lepingu p-le 4.5.

Lepingu p-is 4.5. lepivad ostja, puudutatud isik ja hüpoteegipidaja kokku, et ostja ja puudutatud

isik ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks,

hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud

nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid.

2. Kohtunikuabi palus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 595 lg 2 p 3 alusel kohtuniku

seisukohta, kas hüpoteegi kande sisusse võib kanda poolte kokkuleppe, et AÕS § 349 lg-test 1

ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt

lepingu p-le 4.5.

AÕS § 349 lg 1 kohaselt kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud,

võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle

kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 349 lg 2 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõue

rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude

ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist.

Eeltoodust tuleneb, et AÕS § 349 lg-tes 1 ja 2 sätestatud nõude sisuks on kinnisasja omaniku

valikul kas hüpoteegi endale kandmiseks (loovutamiseks) või lõpetamiseks (kinnistusraamatust

kustutamiseks kohustamine) vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamine, kusjuures

AÕS § 349 lg 1 kohaselt saab hüpoteegi üleandmise või lõpetamise nõude kinnisasja omaniku

ja hüpoteegipidaja vahelisel kokkuleppel välistada („kui ei ole kokku lepitud teisiti“), samas

kui AÕS § 349 lg 2 sellist nõude kokkuleppel välistamise võimalust otsesõnu ette ei näe.

Praegusel juhul on kokku lepitud ühishüpoteegi seadmises (ühe hüpoteegiga koormatakse kaks

kinnisasja) ning ühishüpoteegi puhul tuleneb AÕS §-ga 349 sarnane eriregulatsioon AÕS §-

dest 361 ja 362. Kui nõude rahuldab mitme omaniku kinnisasjade ühishüpoteegiga koormatuse

korral üks omanik, kohaldatakse AÕS § 361. Kui nõue ei teki või lõpeb muul alusel või kui

hüpoteegipidaja ühishüpoteegist loobub, kohaldatakse AÕS § 362.

AÕS §-dest 361 ja 362 ei tulene, et ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisel või ühise

omanikuhüpoteegi tekkimisel saaks hüpoteegi üleandmise (loovutamise) või lõpetamise

(kustutamise) nõude hüpoteegipidajaga kokkuleppeliselt välistada.

Kuivõrd pooled ei või asjaõiguse sisu tehinguliselt muuta, välja arvatud seaduses ettenähtud

juhtudel, seega piiratud ulatuses (AÕS §-s 1 sätestatud numerus clausus põhimõte), ei ole

võimalik kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavaldust rahuldada.

Kohtunikuabi rahuldas kinnistamisavalduse osaliselt ning määras teha hüpoteegi kohta

registriosadesse number 1303403 ja 687038 kanne alljärgnevalt: "Hüpoteek summas 69 600

eurot AS SEB Pank kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele

hüpoteegiga

tagatud

nõude

rahuldamiseks."

Kohtunikuabi

jättis

kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg 1 ja 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata, arvestades

kohtumääruses nr 2195938 antud seisukohta ning määras hüpoteegi kandesse mitte lisada

kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule

loovutamise

nõue

on

välistatud

vastavalt

9. aprilli

2019

lepingu

p-le 4.5

MÄÄRUSKAEBUS

3. Hüpoteegipidaja esitas kandemääruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

kinnistamisasjas nr 30228201950 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 10. mai 2019

kandemäärus nr 508032019 osas, millega jäeti kinnistamisavaldus AÕS § 349 lg-te 1 ja 2

kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning teha uus määrus, millega rahuldada

kinnistamisavaldus täielikult; kohustada Tartu Maakohtu kinnistusosakonda sisse kandma

ühishüpoteegikandesse ka kokkuleppe, mille kohaselt on AÕS § 349 lg-test 1 ja 2 tulenev

hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue välistatud vastavalt lepingu p-le 4.5.;

menetlusökonoomiast lähtuvalt liita asja lahendamine määruskaebuste lahendamisega Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna 8. mail 2019 tehtud kandemäärusele nr 496752019 ning Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna 13. mail 2019 tehtud kandemäärusele nr 519092019, sest vaidlus

neis toimub samuti AÕS § 349 lg-te 1 ja 2 suhtes kokkuleppevabaduse küsimuse üle.

Määruskaebuse kohaselt ei ole taotletud piiranguklausel (lepingu p 4.5.) seaduse mõttega

vastuolus. Soovitud piiranguklausel on lubatud kokku leppida ja kinnistusraamatusse kanda ka

ühishüpoteegi korral. AÕS § 349 lg 1 kohaselt võib kokkuleppel täpsustada hüpoteegikande

sisu ning sõlmida sättest tuleneva igakordse kinnistuomaniku nõudeõiguse osas täiendavaid

kokkuleppeid. Järelikult võimaldab lg 1 osapooltel teha täpsustavaid kokkuleppeid, s.h et

tagatud nõude rahuldamisel või nõude mittetekkimisel, ei ole kinnistuomanikul õigust nõuda

hüpoteegipidajalt tahteavalduste andmist hüpoteegi kustutamiseks ega omanikuhüpoteegiks

loovutamiseks. AÕS § 349 lg 1 järgi saab hüpoteegi omanikuhüpoteegiks üleandmise või

hüpoteegi lõpetamise nõude kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja kokkuleppega välistada,

ning selline kokkulepe saab olla ka hüpoteegi sisuks (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud

väljaanne. lk 609, p 3.1.4.; vt ka nt Tartu Maakohtu tsiviilasi nr 2-19-5938; Tartu Maakohtu

tsiviilasi nr 2-19-5949; Harju Maakohtu tsiviilasi nr 2-19-5937). AÕS § 349 lg 2 ei sätestata

olemuslikult midagi uut võrreldes AÕS § 349 lg-ga 1, vaid täpsustab lg-s 1 toodud üldpõhimõtet

selliselt, et kui esineb olukord, et nõudeid on rahuldatud osaliselt, siis ei saa omanik nõuda mitte

kogu hüpoteegi loovutamist või kustutamist, vaid ta saab oma nõudeõigust teostada ainult

osaliselt. AÕS § 349 lg 2 tuleks omanikule kuuluva õiguse rakendamise osas tõlgendada nii, et

õiguse rakendamine omaniku poolt on kitsendatud. AÕS § 349 lg-le 1 tuginedes võib ka lg 2

kohaldamise kokkuleppel välistada või seda piirata ja selle (mõistlikuks peetava kokkuleppe)

ka hüpoteegi sisuks muuta. Tsiviilasjas nr 2-19-5949 on kohus leidnud, et AÕS § 349 lg-te 1 ja

2 erinev tõlgendus viib olukorrani, kus nõude osaliselt rahuldanud omanik satub paremasse

olukorda, kui omanik, kes on tagatud nõude rahuldanud kogu ulatuses. AÕS § 349 lg-s 1 toodud

poolte õigus hüpoteegi ülekandmist ja kustutamist kujundada kehtib ka lg 2 puhul.

AÕS § 361 lg-d 1 ja 2 on AÕS § 349 suhtes erinormiks vaid selles, et määratleb kinnistu, millele

saab tagatud nõuete rahuldamise korral „tühjaks“ muutunud hüpoteegi alles jätta. AÕS § 361

sisuks on kehtestada, et nõuded täitnud omanik ei saa soovi korral hüpoteeki nõuda enda nimele

kõikide kaaskoormatud kinnistute osas, vaid ainult enda kinnistu osas. Teised kaaskoormatud

kinnistud tuleb sellises olukorras ühishüpoteegist vabastada. AÕS § 362 lg-d 1 ja 2 on § 349

suhtes erinormiks vaid selles, et määratleb mis kujul tuleb ühishüpoteek kaaskoormatud

kinnistuomanikele üle kanda, kui nad seda soovivad, st ühise ühisomaniku hüpoteegina või

võrdeliselt kinnisasjade väärtusega. Piiranguklauslis sisalduv viide lepingupunktile (s.o

lepingus sisalduvale võlaõiguslikule kokkuleppele) ei moonuta kande sisu ega riku norme.

KRS § 16 võimaldab teha hüpoteegikandesse märkeid hüpoteegi kohta ning viidata asjaõiguse

sisu reguleerivatele lepingupunktidele. Piiranguklausel ei ole vastuolus AÕS § 333 ega ka TsÜS

§ 76. AÕS §-st 349 tulenevate kokkulepete lubatavuse hindamisel viide AÕS §-le 333 ei ole

asjakohane. TsÜS § 76 lg 1 kohaselt ei saa tehinguga välistada ega piirata isiku õigust temale

kuuluvat eset käsutada. Piiranguklausliga pole piiratud ega välistatud kinnistuomanikul

panditud kinnistu käsutamist. Piiranguklausel piirab vaid kinnistuomaniku õigust nõuda

hüpoteegi kustutamist (ka osalist kustutamist) või omanikuhüpoteegiks loovutamist (ka

osahüpoteegina), kui tagatud nõudeid on täidetud osaliselt või hüpoteegi tagatiskokkuleppe

kohaselt on tagatud loovutuse teel omandatud nõuded. Piiranguklausel ei keela omanikul

kinnistu edasist valdamist, kasutamist ega käsutamist.

Piiranguklausli hüpoteegikandesse lisamise lubatavust tõendab ka see, et osad kohtunikuabid

on paljudesse teistesse registriosadesse piiranguklausli lisanud. Selle väite tõenduseks on

hüpoteegipidaja lisanud kinnistusregistriosa väljavõtted kinnistute nr 13838850 (tavaline

hüpoteek), nr 1618738 (ühishüpoteek), nr 3816703 (tavaline hüpoteek) ja nr 1975334 (tavaline

hüpoteek) kohta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles jäeti kinnistamisavaldus

rahuldamata. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas kande tegemise

otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda taotleda käesoleva asja liitmist avaldaja

määruskaebustega teiste kinnistusosakonna kandemääruste peale. Liita on võimalik üksnes

hagisid TsMS § 374 alusel. Seetõttu jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitaja taotluse liita

käesolev asi määruskaebemenetlustega, mis on esitatud kinnistusosakonna 8. mai 2019

kandemääruse nr 496752019 ja 13. mai 2019 kandemääruse nr 519092019 peale, rahuldamata.

5. Hüpoteegipidaja, ostja ja lepingu eseme 2 omanik taotlesid kinnistamisavalduses hüpoteegi

sissekandmist ning hüpoteegi kandele kokkuleppe lisamist, mille kohaselt on AÕS § 349

lg-test 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue välistatud

vastavalt lepingu p-le 4.5. Lepingu p 4.5 kohaselt leppisid hüpoteegipidaja, ostja ja lepingu

eseme 2 omanik kokku, et ostja ja lepingu eseme 2 omanik ei saa nõuda hüpoteegipidajalt

tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või

(osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt

või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid.

AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud,

võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle

kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lõike 2 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue

rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude

ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist.

Kohtunikuabi, olles TsMS § 595 lg 3 alusel seotud maakohtu 3. mai 2019 määrusega, jättis

kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg-te 1 ja lg 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning ei

lisanud hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg-test 1 ja 2 tulenev

hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 9. aprilli 2019

lepingu p-le 4.5. Maakohtu seisukoha järgi (millest lähtus kohtunikuabi), tuleb lähtuda

seadusesätte grammatilisest sisust, kuivõrd seadusandja ei ole pidanud vajalikuks täiendada

AÕS § 349 lg-t 2 sõnadega „kui ei ole kokku lepitud teisiti“. Selline tõlgendus on maakohtu

hinnangul kooskõlas asjaõigusseaduse põhimõttega, et lepingupooled võivad asjaõigust

kujundada piiratud ulatuses.

6. Asjaõiguse absoluutsest iseloomust tulenevalt on asjaõigus imperatiivne õigus ja selle norme

saab kokkuleppel muuta vaid siis, kui selline muutmine on seaduses otseselt lubatud.

Siiski puudub ringkonnakohtu hinnangul mõistlik põhjendus, miks tuleks kohaldada

AÕS § 349 lg 1 ja lg 2 erinevalt. Lõikega 1 lubatav teisiti kokkuleppimine on koormatud

kinnisasja omanikule isegi piiravam, kui teisiti kokkuleppimine võrreldes lõikega 2.

Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et AÕS § 349 lg-s 1 antud õigus leppida

kokku teisiti, kohaldub ka lg 2 osas. Sellist tõlgendust toetab ka õiguskirjandus (V. Kõve teoses

P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. vlj. Juura 2014, § 349, p 3.1.5 b, lk 610). Ringkonnakohtu

hinnangul kohaldub see ka ühishüpoteekide puhul AÕS §-de 361 ja 362 järgi.

Eeltoodule

tuginedes

tühistab

ringkonnakohus

kandemääruse

osas,

milles

jäeti

kinnistamisavaldus rahuldamata kokkuleppe osas AÕS § 349 lg-te 1 ja 2 järgi ning otsustati

mitte lisada hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg-test 1 ja 2 tulenev

hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 9. aprilli 2019

lepingu p-le 4.5. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja kinnistusosakonnale kandeavalduse uueks

läbivaatamiseks seni rahuldamata osas.

Kuivõrd kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata AÕS § 349 lg-te 1 ja 2 ebaõige tõlgendamise

tõttu, siis jätab ringkonnakohus tähelepanuta määruskaebuse väited, mis puudutavad teisi

asjaõigusseaduse sätteid.

7. Menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 172 lg 2). TsMS § 172 lg 2

teise lause kohaselt määruskaebuse rahuldamise korral tagastatakse riigilõiv määruskaebuselt

vastavalt TsMS §-s 150 sätestatule.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke