2-19-8051/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 25. juuni 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-19-8051 Tsiviilasi Taivo Võõbuse ja AS-i SEB Pank kinnistamisavaldus nr xxx Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 13. mai 2019 määrus nr 519092019 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS-i SEB Pank määruskaebus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja: AS SEB Pank (avaldaja), rk 10004252, esindaja Kalle Ojamäe

RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 13. mai 2019 määrus osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ning saata selles osas kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu kinnistamisosakonnale uueks läbivaatamiseks. 2. Rahuldada määruskaebus. 3. Jätta menetluskulud AS-i SEB Pank enda kanda. 4. Jätta rahuldamata taotlus kohtuasjade liitmiseks. Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS 1. Taivo Võõbus ja AS SEB Pank esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kandeavalduse, milles palusid kanda kinnistusregistriosa xxx neljandasse jakku hüpoteegi AS-i SEB Pank kasuks summas 20 000 eurot ning igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Avaldajad palusid kanda ka kinnistusraamatusse, et

2

AÕS § 349 lõikest 1 ja lõikest 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 18.04.2019 lepingu punktile 3.4. Hüpoteegi seadmise lepingu p 3.4. sätestab, et pantija ja hüpoteegipidaja lepivad kokku, et pantija ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegi summa vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid. 2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond rahuldas kinnistamisavalduse osaliselt. AÕS §-st 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte, st asjaõigused on ammendavalt seaduses sätestatud ja pooled ei saa neid ise juurde luua. Samamoodi on seadusega paika pandud asjaõiguste kõigi isikute suhtes (absoluutselt) kehtiv sisu, mida saab kokkuleppel kolmandate isikute suhtes kehtivalt muuta üksnes seaduses sätestatud ulatuses. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed. Hüpoteegi sisu täpsustamisel viidatav lepingu punkt 3.4 ei ole asjaõigusliku sisuga, kuna piirab omaniku käsutusõigust ning on vastuolus nii TsÜS §-ga 76 lg 1 kui ka AÕS §-ga 333. Kinnistusraamatusse ei saa kanda lubamatu sisuga asjaõigust. MÄÄRUSKAEBUS 3. Hageja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kandeavaldus täielikult rahuldada. Lepinguga ei ole piiratud õigust kinnisasja käsutada. Seega pole lepingu p 3.4 vastuolus TsÜS § 76 lõikega 1 ja AÕS §-ga 333. AÕS § 349 lg 1 ja 2 on erinormid. Need erinormid lubavad seadusest tulenevat kinnistuomaniku nõudeõigust kokkuleppel piirata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. 5. Väär on maakohtu seisukoht, et lepingu p 3.4. piirab kinnisasja omaniku õigust asja käsutada ja on seetõttu vastuolus TsÜS §-ga 76 lg 1 ja AÕS §-ga 333. Kinnisasja saab käsutada ka siis, kui see on koormatud hüpoteegiga. AÕS § 333 sätestab, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. Lepinguga ei piiratud õigust kinnisasja käsutada. 6. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lõike 2 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Puudub mõistlik põhjendus, miks tuleks kohaldada AÕS § 349 lg 1 ja lg 2 erinevalt. Lõikega 1 lubatav teisiti kokkuleppimine on koormatud kinnisasja omanikule isegi piiravam, kui teisiti kokkuleppimine lõikest 2. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et AÕS § 349 lõikest 1 tuleneb formaalne õigus leppida kokku teisiti. 7. Ringkonnakohus leiab, et kokkulepe, millega välistatakse hüpoteegi kustutamine nõue ka siis, kui tagatud nõue on täidetud ja lõppenud, võib olla vastuolus heade kommetega. Kui nõue, mida hüpoteek tagas, on täielikult rahuldatud ja hüpoteegipidaja ei anna nõusolekut hüpoteegi

3

kustutamiseks, on hüpoteegipidaja sisuliselt alusetult rikastunud hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse võrra. AÕS § 349 lõike 1 ja 2 eesmärgiks on hoida ära alusetu rikastumise tekkimine. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hüpoteegipidajal olla heauskset eesmärki pidada hüpoteeki, kui tal tagatavat nõuet ei ole ja kinnisasja omanik soovib hüpoteegi kustutamist. Tühja hüpoteegi kinnisasja omaniku tahtevastane pidamine ei ole ka hüpoteegi kui tagatise eesmärgiga kooskõlas. Hüpoteegi legitiimne eesmärk on tagada rahalist nõuet (AÕS § 325 lg 1). Heade kommete vastane on muu hulgas ka eesmärk välistada kinnisasja omaniku võimalus võtta laenu teistest krediidiasutustest. Kinnisasja omanikul on piiratud võimalus oma kinnisasja kasutada pärast nõude täitmist tagatisena teiste võlasuhete tagamisel, kui sinna on kantud tühi hüpoteek. Seega on ringkonnakohtu hinnangul võimalus AÕS § 349 lõigete 1 ja 2 alusel leppida kokku teisti väga piiratud ja saab olla kehtiv vaid erandjuhtudel ning kaalukatel põhjustel. Siiski ei ole selle tsiviilasja esemeks sellise kokkuleppe sisulist kehtivust hinnata. Kuna seadus võimaldab formaalselt leppida kokku AÕS § 349 lõikes 1 ja 2 sätestatust teisiti, võib register kande siiski teha. Ringkonnakohus leiab, et kannet saab teha, kuna AÕS § 571 lubab asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui lepingu pool leiab, et kokkulepe on tühine, võib ta selle tuvastamiseks kohtusse pöörduda. 8. Menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp Üllar Roostoja Andra Pärsimägi