2-19-7724/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 4. juuni 2019 Tsiviilasja number 2-19-7724 Tsiviilasi AS-i SEB Pank ja Kristjan Oopkaupi kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 295006201950 Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. aprilli 2019 määrus nr 406662019 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS SEB Pank määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja: AS SEB Pank (registrikood 10004252), esindaja Kalle Ojamäe RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. mai 2019 määrus nr 496752019 osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ning saata kinnistamisavaldus rahuldamata osas uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2. Rahuldada AS SEB Pank määruskaebus.

3. Jätta rahuldamata AS SEB Pank taotlus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 10.05.2019 kandemääruse nr 508032019 ja 13.05.2019 kandemääruse nr 519092019 peale esitatud määruskaebuste liitmiseks käesoleva asjaga.

4. Jätta AS SEB Pank menetluskulud tema enda kanda.

Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. AS SEB Pank (hüpoteegipidaja/avaldaja) ja Kristjan Oopkaup (ostja) esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr 14204550, asukohaga Tartu maakond Tartu linn XX, kohta 5. aprillil 2019 sõlmitud lepingu (kaaskoormatud korteriomandi ühishüpoteegist vabastamise, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud), milles sisalduva kinnistamisavalduse on kinnistusosakond registreerinud kinnistamisasjana nr 29506201950. Lepingu punktis 6.3. on ostja ja hüpoteegipidaja hüpoteegi seadmisel leppinud kokku selliselt, et hüpoteegi kandesse soovitakse lisada kokkulepe, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 5. aprilli 2019 lepingu punktile

4.5. Lepingu punktis 4.5. leppisid ostja ja hüpoteegipidaja kokku, et ostja ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi rahuldas 8. mai 2019 kandemäärusega kinnistamisavalduse osaliselt. Kohtunikuabi palus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 595 lg 2 p 3 alusel kohtuniku seisukohta, kas hüpoteegi kande sisusse võib kanda poolte kokkuleppe, et AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt lepingu punktile 4.5. Kohtunikuabi on seotud kohtuniku seisukohaga. Kohtuniku seisukoha järgi tuleks AÕS § 349 lg 2 suhtes lähtuda seadusesätte grammatilisest sisust. Lepingupooled võivad asjaõigust kujundada piiratud ulatuses, kuid AÕS § 349 lg 2 ei sätesta hüpoteegi sisu kokku leppimise vabadust ehk teisiti kujundamist. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohtunikuabi kinnistamisavalduse (p 6.3 osas) osaliselt: 1) Teha kanne hüpoteegi kohta alljärgnevalt: "Hüpoteek summas 83 100,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks." 2) Jätta kinnistamisavaldus AÕS § 349 lg 1 ja 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning hüpoteegi kandesse mitte lisada kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 05.04.2019 lepingu punktile 4.5.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja (määruskaebuse esitaja) esitas kohtunikuabi määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada kinnistamisasjas nr 29506201950 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.05.2019 tehtud kandemäärus nr 496752019 osas, millega jäeti kinnistamisavaldus AÕS § 349 lg 1 ja 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning teha uus määrus, millega rahuldada avaldaja kinnistamisavaldus täielikult. Avaldaja palub kohustada Tartu Maakohtu kinnistusosakonda sisse kandma hüpoteegikandesse ka kokkuleppe, mille kohaselt on AÕS § 349 lg-st 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue välistatud vastavalt lepingu punktile 4.5. Avaldaja palub liita asja lahendamine avaldaja määruskaebuste lahendamisega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 10.05.2019 tehtud kandemäärusele nr 508032019 ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 13.05.2019 tehtud kandemäärusele nr 519092019, sest vaidlus neis toimub samuti AÕS § 349 lg 1 ja 2 suhtes kokkuleppevabaduse küsimuse üle.

Küsimuse osas, kas piiranguklauslit saab AÕS § 349 lg-st 2 lähtudes kokku leppida ja hüpoteegikandesse lisada, lähtumine ainuüksi grammatilisest tõlgendamisest viib olukorrani, kus tagatud nõude osaliselt täitnud omanik on eelistatud omanikule, kes on täitnud kõik tagatud nõuded. Sellist olukorda ei saa pidada loogiliseks, õigeks ega seaduse mõttega kooskõlas olevaks. Avaldaja leiab, et lg 2 osas kokkuleppevabaduse tuvastamiseks tuleb tõlgendusvõttena kasutada ka eesmärgipärast ja süstemaatilist tõlgendamist, sest ainuüksi grammatiline ehk tõlgendamine sõnade tähenduse alusel ei anna siin vastust, kas konkreetsest sättest tuleneb keeld või sisaldub selles kokkuleppevabadus.

AÕS § 349 lg 2 ei sätesta olemuslikult midagi uut võrreldes AÕS § 349 lg 1. Lõige 2 vaid täpsustab lg-s 1 toodud üldpõhimõtet selliselt, et kui esineb olukord, et nõudeid on rahuldatud osaliselt, siis ei saa omanik nõuda mitte kogu hüpoteegi loovutamist või kustutamist, vaid ta saab oma nõudeõigust teostada ainult osaliselt. Seetõttu saab lg 2 lõpuossa täiendi „kui ei ole kokku lepitud teisiti“ mittelisamist pidada normitehnilise korduse vältimiseks. Asjaõigusseaduse kommentaarides on kirjas, et lg-le 1 tuginedes võib ka lg 2 kohaldamise kokkuleppel välistada või seda piirata ja selle (mõistlikuks peetava kokkuleppe) ka hüpoteegi sisuks muuta (lk 610 ülal).

Sellele seisukohale on jõudnud Tartu Maakohus tsiviilasjas nr 2-19-5949 ja Harju Maakohus tsiviilasjas nr 2-19-5937, milles hinnati samuti küsimust, kas AÕS § 349 lg-s 1 nimetatud kokkulepet saab sõlmida ka lg-s 2 toodud juhuks, st olukorras, kus nõue on rahuldatud osaliselt. Kindlasti pole seadusandja soov § 349 lg 1 ja 2 sätestamisel olnud osaliselt nõudeid rahuldanud omaniku eelistamine täielikult nõuded rahuldanud kinnistuomanikule. Ainuüksi grammatiline tõlgendus lg 2 kohta viib tulemuseni, et kogu ulatuses „tühjaks“ muutunud hüpoteek saab olla oma sisult kinnistuomanikule piiravama sisuga, kui seda oleks järk-järgult „tühjaks muutuv“ hüpoteek ning lõpuks tulemuseni, et lg 2 järgi on võimalik kinnistuomanikul muuta hüpoteegisumma 1-eurosendiseks, kuid viimasest „lahtisaamine“ poleks lg 1 tuleneva võimaluse tõttu enam võimalik.

Piiranguklausliga on kujundatud hüpoteegi sisu piiratud ulatuses seadusega lubatud piires. Sellega pole väljutud numerus clausus’e piiridest ega asjaõigusi lubamatus sisus juurde loodud. Avaldaja on seisukohal, et avaldaja soovitud piiranguklausel ei ole vastuolus AÕS § 333 ega ka TsÜS § 76. AÕS § 361 lg 1 ja 2 on AÕS § 349 suhtes erinormiks (täpsustavaks sätteks) vaid selles, et määratleb kinnistu, millele saab tagatud nõuete rahuldamise korral „tühjaks“ muutunud hüpoteegi alles jätta. AÕS § 349 lg 1 lõpus oleva täiendi „kui ei ole kokku lepitud teisiti“ mittelisamine AÕS §-sse 361 ja 362 on normitehnilise korduse vältimine.

Piiranguklausli hüpoteegikandesse lisamise lubatavust tõendab ka see, et osad kohtunikuabid on paljudesse teistesse registriosadesse piiranguklausli lisanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Ringkonnakohus selgitab määruskaebuse esitajale, et tsiviilkohtumenetlus ei võimalda taotleda käesoleva asja liitmist avaldaja määruskaebustega teiste kinnistusosakonna kandemääruste peale. Liita on võimalik üksnes hagisid TsMS § 374 alusel. Seetõttu jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitaja taotluse liita käesolev asi määruskaebemenetlustega, mis on esitatud kinnistusosakonna

10. mai 2019 kandemääruse nr 508032019 ja 13. mai 2019 kandemääruse nr 519092019 peale, rahuldamata.

5. Avaldaja (hüpoteegipidaja) ja ostja taotlesid kinnistamisavalduses hüpoteegi sissekandmist ning hüpoteegi kandele kokkuleppe lisamist, mille kohaselt on AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue välistatud vastavalt lepingu punktile 4.5.

Lepingu punkt 4.5 kohaselt leppisid hüpoteegipidaja ja ostja kokku, et ostja ei saa nõuda hüpoteegipidajalt tahteavalduse andmist hüpoteegisumma vähendamiseks, hüpoteegi kustutamiseks või (osa)hüpoteegi oma nimele kandmiseks, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldatakse osaliselt või hüpoteegiga tagatakse loovutuse teel omandatavaid nõudeid. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Lõike 2 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. Kohtunikuabi, olles TsMS § 595 lg 3 alusel seotud maakohtu 3. mai 2019 määrusega, jättis kinnistamisavalduse AÕS § 349 lg 1 ja lg 2 kohase kokkuleppe osas rahuldamata ning ei lisanud hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 05.04.2019 lepingu punkti 4.5. Maakohtu seisukoha järgi (millest lähtus kohtunikuabi), et kuivõrd seadusandja ei ole pidanud vajalikuks täiendada AÕS § 349 lg 2 sõnadega „kui ei ole kokku lepitud teisiti“, tuleb lähtuda seadusesätte grammatilisest sisust. Selline tõlgendus on maakohtu hinnangul kooskõlas asjaõigusseaduse põhimõttega, et lepingupooled võivad asjaõigust kujundada piiratud ulatuses.

6. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et asjaõiguse absoluutsest iseloomust tulenevalt on asjaõigus imperatiivne õigus ja selle norme saab kokkuleppel muuta vaid siis, kui selline muutmine on seaduses otseselt lubatud. Siiski puudub ringkonnakohtu hinnangul igasugune mõistlik põhjendus, miks tuleks kohaldada AÕS § 349 lg 1 ja lg 2 erinevalt. Lõikega 1 lubatav teisiti kokkuleppimine on koormatud kinnisasja omanikule isegi piiravam, kui teisiti kokkuleppimine võrreldes lõikega 2. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et AÕS § 349 lg-s 1 õigus leppida kokku teisiti, kohaldub ka lg 2 osas. Sellist tõlgendust toetab ka õiguskirjandus (V. Kõve teoses P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. vlj. Juura 2014, § 349, p 3.1.5 b, lk 610). Eeltoodule tuginedes tühistab ringkonnakohus kandemääruse osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata AÕS § 349 lg 1 ja 2 kohaselt kokkuleppe osas ning otsustati mitte lisada hüpoteegi kandesse kokkulepet, mille kohaselt AÕS § 349 lg 1 ja 2 tulenev hüpoteegi kustutamise või omanikule loovutamise nõue on välistatud vastavalt 05.04.2019 lepingu punktile 4.5. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja kinnistusosakonnale kandeavalduse uueks läbivaatamiseks seni rahuldamata osas.

7. Kuivõrd kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata AÕS § 349 lg 1 ja 2 ebaõige tõlgendamise tõttu, siis jätab ringkonnakohus tähelepanuta määruskaebuse väited, mis puudutab teisi asjaõigusseaduse sätteid.

8. Menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

9. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks Kai Kullerkupp Triin Uusen-Nacke