2-18-3702/34 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. mai 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-6473

Tsiviilasi

X Arenduse OÜ hagi X tagatisagent OÜ ja JTP arenduse

OÜ

vastu

hüpoteegi

kustutamiseks

vajalike

tahteavalduste saamiseks ja täiteasjas nr 027/2018/23

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

213 500,00 eurot

Hageja: X Arenduse OÜ (registrikood: 11127689);

Hageja

lepingulised

esindajad:

vandeadvokaat

Paul

Künnap (e-post: paul.kunnap@x.com) ja vandeadvokaadi abi

Albert Linntam, (e-post: albert.linntam@x.com);

Kostja I: X tagatisagent OÜ (registrikood: 12766368);

Kostja I lepinguline esindaja: vandeadvokaat X X (e-post:

x.x@triniti.ee);

Kostja II: JTP arenduse OÜ (registrikood: 12748459);

Kostja II seaduslik esindaja: X X, jurist (e-post:

x@cavere.ee).

Asja läbivaatamine

13.11.2018 toimunud kohtuistungil ja edasi TsMS § 403 lg 1

alusel kirjalikus menetluses.

RESOLUTSIOON

1. Jätta X Arenduse OÜ hagi X tagatisagent OÜ ja JTP arenduse OÜ vastu

rahuldamata.

2. Tühistada Harju Maakohtu 28.03.2018 määrusega seatud hagi tagamise abinõu.

Menetluskulud

Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja X Arenduse OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Menetlusabi taotluse esitamine ei

pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse

koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud

Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt hageja osanikud on: (i) ühisosanikud xxx

(sünniaeg 07.05.1963), xxx (sünniaeg 08.08.1959) ja xxx (sünniaeg 14.07.1961), kellele

kuulub ühiselt hageja osa nimiväärtusega 19 600 krooni (umbes 1 253 eurot), mis moodustab

kokku 49% hageja osakapitalist; (ii) xxx (sünniaeg 30.11.1961), kellele kuulub hageja osa

nimiväärtusega 10 200 krooni (umbes 652 eurot), mis moodustab 25,5% hageja osakapitalist;

ning (iii) xxx (sünniaeg 16.11.1963), kellele kuulub hageja osa nimiväärtusega 10 200 krooni

(umbes 652 eurot), mis moodustab 25,5% hageja osakapitalist (eelnimetatud hageja osanikud

edaspidi koos nimetatud hageja osanikud). Hageja juhatuse liige on alates 02.03.2018.a xxx.

12.10.2016. a on sõlmitud ning esitatud notariaalne keelumärgete kustutamise avaldus,

hüpoteekide kustutamise kokkulepped, hüpoteegi kustutamise avaldus, ühishüpoteegi alt

vabastamise kokkulepe, ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud, mis on tõestatud

Tallinna notar Mari-Liis Parmas poolt notari ametitegevuse raamatu registri numbriga x

(edaspidi nimetatud leping). Hageja on lepingu üks pooltest. Hagejat esindas lepingu

sõlmimisel juhatuse liige X X. Lepinguga seati muu hulgas esimese järgu ühishüpoteek

summas 210 000 eurot kostja kasuks järgmistele kinnistutele: (i) xxx(registriosa number x,

katastritunnus xxx); (ii) xxx (registriosa number xxx, katastritunnus xxx); (iii) xxx (registriosa

number 13588402, katastritunnus xxx), edaspidi eelnimetatud kinnistud koos nimetatud

kinnistud.

Lepingu punkti 5.2.1. kohaselt on hüpoteegiga tagatud hüpoteegipidaja ehk kostja nõuded nii,

et tagatud on kõik laenuandjate nõuded ja hüpoteegipidaja nõuded JTP Arenduse OÜ

(edaspidi JTP Arenduse) vastu, sealhulgas tulevikus tekkivad nõuded, mis on tekkinud või

tekivad seoses laenuandjate poolt „x s “ projekti rahastamiseks x OÜ peetava portaali x.co

kaudu JTP Arenduse OÜ-le antud või antavate laenudega, sealhulgas on tagatud võimalikud

võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kulud. Samuti on tagatud

nõueteks vastavalt portaali x.co tingimustele nimetatud portaali vahendusel laenude andmisel

tekkivast paralleelkohustusest kostjale tulenevad nõuded JTP Arenduse OÜ vastu (edaspidi

nimetatud laen).

X X oli lepingut sõlmides samaaegselt kinnistute omaniku hageja juhatuse liige, laenusaaja

JTP Arenduse juhatuse liige ning 100%-line osanik ehk ainuosanik.

X X vastu on 28.12.2017 Põhja Ringkonnaprokuratuuris alustatud KarS § 201 lg 2 p 2

tunnustel kriminaalmenetlus nr 17730000407 (edaspidi nimetatud kriminaalmenetlus).

Kriminaalmenetluse algatamise aluseks olnud kuriteoteate kohaselt kuulus hageja osanikele x

ja x asuv kinnistu kogupindalaga 100,4244 ha, registriosa nr x (edaspidi nimetatud osanike

kinnistu). Kõik hageja osanikud andsid X Xle notariaalsed ja apostille’tud volikirjad, millega

volitati X Xa tegelema osanike kinnistu arendusega eesmärgil see muuhulgas jagada, uue

elurajooni rajamiseks ette valmistada ning kas uus elurajoon rajada või järgmis(t)ele

arendaja(te)le müüa nii, et osanike kinnistu asukohas oleks võimalik alustada uue elurajooni

ehitust. Eeltoodud tegevuse asemel seadis X X talle antud volikirjade alusel osaühingu x ning

OÜ x kasuks hüpoteegid, mis tagasid X Xle kuuluvate äriühingute kohustusi. Nimetatud

hüpoteekide seadmise lepingud sõlmiti 04.06.2010 ning kanti kinnistusraamatusse

16.06.2010. Nimetatud äriühingute kasuks seatud hüpoteegid realiseeriti ning sellega tekitati

hageja osanikele kahju hinnanguliselt 54 117 861 eurot. Lisaks on kriminaalmenetluse

algatamise aluseks olevas kuriteoteates välja toodud tema tegevus hagejale kuuluvatele

kinnistutele hüpoteegi seadmine, üks kannatanutest on hageja ning käimasoleva

täitemenetluse läbiviimisel tekitatava kahju suurus hinnanguliselt 301 900 eurot.

JTP arenduse OÜ jättis laenu õigeaegselt tagastamata. Sellest tulenevalt on hüpoteegipidaja

asunud lepinguga kinnistutele seatud ühishüpoteeki realiseerima. Keelumärked kinnistute

käsutamise keelu kohta ühishüpoteegist tulenevate nõuete täitmisel kostja ja kohtutäitur Risto

Sepp kasuks on kinnistute registriossa 10.01.2018 kohtutäituri avalduse alusel sisse kantud

17.01.2018. Kinnistute aadressil x ja x täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teated on

väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud 19.02.2018.

TsÜS § 131 lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille

tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi

tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis

või pidi teadma. Ühishüpoteegi seadis X X hagejale kuuluvatele kinnistutele hageja osanike

teadmata ning hageja juhatuse liikmeks määramisega esialgu antud volituse alusel. ÄS § 187

lg 1 kohaselt peab juhatuse liige täitma oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega.

Juhatuse liikme tegevus ei tohi olla äriühingu huvidega vastuolus. Hageja osanikud määrasid

X X hageja juhatuse liikmeks eesmärgil, et ta tegeleks kinnistute arenduse- ja seejärel

müügiga hageja ja seeläbi hageja osanike huvides. Eelnimetatud tegevuse eesmärk oli

kinnistute müügilt tulu teenimine. Hageja ja hageja osanike ning X X sisesuhtest ei tulnud X

Xle mistahes volitusi või nõusolekuid kinnistuid käsutada viisil, milles X X seda tegi. Hageja

osanikud ei andnud X Xle mistahes volitusi või nõusolekuid kinnistutele hüpoteekide

seadmiseks nii, et need tagaksid X Xle kuuluva JTP Arenduse poolt võetud kohustusi.

Eeltoodust tulenevalt on X X rikkunud hüpoteekide seadmisega kinnistutele tema ning hageja

ja hageja osanike sisesuhtest tulenevaid volitusi. Samuti on X X rikkunud kohustust hageja

juhatuse liikmena tegutsedes järgida hageja huve ning tegutseda korraliku ettevõtja

hoolsusega. X X tegevus hageja juhatuse liikmena sõlmides lepingu, mille alusel seati

ühishüpoteek hagejale kuuluvatele kinnistutele, tagamaks laenu, mille võttis X Xle 100%-

liselt kuuluv äriühing JTP Arenduse ning mille juhatuse liige X X oli, läbi viidud huvide

konfliktis ning hageja esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi rikkudes.

Hüpoteegipidaja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, mille tegevusala on x2008

koodiga x, muud mujal liigitamata finantsteenuste abitegevusalad. Hüpoteegipidaja

ainuosanik on Advokaadibüroo x OÜ. Hüpoteegipidaja juhatuse liige on vandeadvokaat.

Eeltoodust tulenevalt, arvestades hüpoteegipidaja ning selle osaniku tegevusala ning selle

juhatuse liikme eriala, on tõenäoline, et kostja oli lepingut sõlmides teadlik asjaolust, et X X

rikub hageja eest lepingut allkirjastades oma ÄS § 187 lg-st 1 tulenevat kohustust käituda

hageja huvides ning allkirjastas lepingu olles huvide konfliktis, kuna laenu, mida tagas

kinnistutele seatav ühishüpoteek, saaja oli X Xle 100%-liselt kuuluv äriühing JTP Arenduse,

mille juhatuse liige oli samuti X X. Kui kostja eeltoodut ei teadnud, pidi ta sellest teadlik

olema oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsemisest tuleneva hoolsuskohustuse ning selle

juhatuse liikme erialast tulenevalt.

Lepingu tühistamisavaldus esitatakse kostjale käesoleva hagi kättetoimetamisega. Hageja

avaldab soovi leping tühistada.

TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu vastavalt sama sätte lõikele 1 tühistada kuue

kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt

käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta

möödumist tehingu tegemisest. Tehing sõlmiti 12.10.2016, millest tulenevalt ei ole tehingu

sõlmimisest möödunud kolme aastat. Asjaolust, et kinnistutele on seatud ühishüpoteek X Xle

100%-liselt kuuluva äriühingu JTP Arendusele antud laenu tagatiseks, sai hageja teada

20.10.2017, mil Advokaadibüroo x AS töötaja tegi kasutaja portaali x.co. Andmed portaali x

vahendamise tulemusel antavate laenude kohta ei ole avalikud ning on kättesaadavad ainult

registreeritud kasutajatele. Eelviidatud kuupäeval saadi andmed selle kohta, et laen, mille

tagatiseks on kinnistutele lepingu alusel seatud ühishüpoteek, on antud JTP Arendusele ning

vastavad tehingud on sõlmitud vastuolus ÄS § 187 lg-ga 1. Sellest tulenevalt on lepingu kui

tehingu tühistamise avaldus esitatud tähtaegselt.

Eelnimetatu on kehtib kinnistutele seatud ühishüpoteegi võlaõigusliku tehingu kohta.

Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingut saab üldjuhul tühistada esindaja kohustuste

rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse

analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut. Samuti on

Riigikohus leidnud, et kui võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv

ning kui ei esine asja käsutamist takistavaid asjaolusid (nt kinnisomandi üleminek heausksele

kolmandale isikule), siis on võimalik kinnisomand tagasi saada alusetu rikastumise sätete

järgi, s.o võlaõigusseaduse 52. peatüki 2. jao kohaselt. Tühiste ja tühistatud tehingute

tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi vastastikuse restitutsiooni põhimõttel.

TsÜS § 90 lg 2 kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu

rikastumise sätetele. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt peab olema võlausaldaja võlgnikule midagi

üle andnud. X X on seadnud hüpoteegi ehk teinud soorituse kostjale I, mille tulemusena tagas

sooritus kui ühishüpoteek kõiki hageja rahalisi kohustusi. Seega oli X X teinud soorituse nii

olemasolevate kui ka tulevaste kohustuste täitmiseks. Kohustustehing, mille alusel sõlmiti

ühishüpoteegi seadmiseks käsutustehing, oli tehtud hageja esindamise aluseks olevast

õigussuhtest tulenevaid kohustusi rikkudes, X Xl puudus hageja esindamiseks õigus, tema

juhatuse liikme volitused olid lõppenud ning osanikud ei teadnud tehingust, X X vastu alustati

kriminaalmenetlust. Puuduvad nõuet välistavad asjaolud VÕS § 1028 lg 2 mõttes. VÕS §

1032 lg 1 alusel võib üleandja saajalt tagasi nõuda saadu. Hagejal tuleb nimetatud sätte mõttes

taastada endine olukord. Selleks palub hageja kohtul asendada kostja I nõusolek hüpoteegi

kustutamiseks kohtulahendiga TsÜS § 68 lg 5 tähenduses.

Eeltoodu põhjal toimub kohtutäitur Risto Sepp poolt läbiviidav sundtäitmine ilma õigusliku

aluseta ning sellest tulenevalt on hageja taotlenud kinnistute osas läbiviidava sundtäitmise

lubamatuks tunnistamist TMS § 222 lg 1 alusel.

Hageja palub tuvastada, et 12.10.2016 sõlmitud kohustustehing, mille alusel seati Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud kinnistutele registrikoodidega x (katastritunnus x

sihtotstarve elamumaa 100%); x (katastritunnus x, aadress x, sihtotstarve elamumaa 100%)

ning 13588402 (katastritunnus x, aadress x, sihtotstarve elamumaa 100% ühishüpoteek

summas 210 000 eurot kostja I kasuks on TsÜS § 131 lg 1 alusel kehtivalt tühistatud hageja

08.03.2018 hagiavalduses sisalduva tühistamisavaldusega. Samuti palub hageja kohustada

kostjat I andma nõusolek kustutada kinnistutele seatud ühishüpoteek ning asendada TsÜS §

68 lg 5 alusel kostja nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Samuti palub hageja

tunnistada kohtutäitur Risto Sepp poolt alustatud kinnistute suhtes toimuv sundtäitmine

lubamatuks TMS § 22 lg 1 alusel.

Kostja I vastuväited

Kostja I vaidles hagile vastu.

Kostja leiab, et selgelt põhjendamatud ja ebaloogilised X Arenduse viited tehingu tühistamise

aluste esinemise osas TsÜS § 131 lõike 1 alusel. X tagatisagent ei teadnud ega pidanudki

teadma, et X Xl puudub sisesuhtest tulenevalt esindusõigus ning vastupidine ei nähtu ka

hagist ega menetlusdokumendist.

Samas on ka väited ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud olukorra esinemisest selgelt väärad. Nimelt

ei väljunud hüpoteegi seadmise leping X Arenduse tavapärasest majandustegevusest, kuna

hagi lisaks olevast äriregistri väljavõttest nähtub, et oma kinnisvara ost ja müük on X

Arenduse põhitegevusalaks. Seejuures on kinnisvaraarendusega tegelevate ettevõtete puhul

tavapärane riskide jaotamine mitmete äriühingute vahel ning kinnisvara tagatisel antavate

laenudega ehituse finantseerimine. Seega ei olnud käesoleval juhul juba olemuslikult tegemist

X Arenduse tavapärasest majandustegevusest väljuva tegevusega.

Kolmanda isiku varale hüpoteegi seadmine teise isiku kohustuse tagamiseks on igati seaduslik

ning tavapärane praktika, mistõttu ei ole võimalik vastavast asjaolust koheselt esindaja

esindusõiguse piiride ületamist eeldada.

X Arenduse viited ÄS § 181 lõikele 3 on täiesti asjakohatud ja ebaõiged, kuna käesoleval

juhul ei olnud JTP arenduse hüpoteegi seadmise lepingu osapooleks. Seetõttu ei olnud vastava

tehingu näol tegemist juhatuse liikmega ega tema 100% omandis oleva äriühinguga tehtud

tehinguga, nagu X Arendus ekslikult on leidnud.

Seega, kuigi ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud alus ei annaks alust tehingu tühistamiseks TsÜS §

131 lõike 1 alusel, on ka väited vastavate aluste esinemise kohta väärad.

Lisaks on põhjendamatud ning ebaloogilised X Arenduse etteheited selle osas, et X

tagatisagendi osanikuks on Advokaadibüroo x OÜ ning juhatuse liikmeks vandeadvokaat T K

. Esiteks nähtub hagi lisaks olevast dokumendist, et X tagatisagendi esindajana tegutses

vastava lepingu sõlmimisel volikirja alusel E X. Seetõttu ei saa X tagatisagendile mingil

juhul ette heita, et kuivõrd viimase juhatuse liikme näol on tegemist vandeadvokaadiga, oleks

ta pidanud tehingu tegemisel mõistma esindusõiguse piiride ületamist, kuna X tagatisagendi

seaduslik esindaja vastava lepingu sõlmimisel ei osalenud. Samas oleks sellised etteheited

põhjendamatud ka siis, kui vandeadvokaat X X oleks tehingus osalenud.

Lisaks puudub käesoleval juhul vaidlus selle üle, et hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise

ajal oli X X kantud X Arenduse juhatuse liikmena äriregistrisse. Eeltoodud põhjustel oli X

tagatisagendil ÄS § 34 lõike 2 kohaselt õigus vastavale kandele tugineda. Seejuures puudub

käesoleval juhul vaidlus ka selle üle, et X X juhatuse liikme volitused hüpoteegi seadmise

lepingu sõlmimise ajal olid kehtivad, st vastav kanne ei olnud ebaõige.

Eeltoodud etteheited on põhjendamatud ka seetõttu, et X X on X Arenduse seadusliku

esindajana hüpoteegi seadmise lepingu punktis 2.1.8 kinnitanud, et tema esindusõigus on

kehtiv ning tal on olemas kõik käesoleva lepingu sõlmimiseks vajalikud äriühingusisesed

nõusolekud, volitused ja kooskõlastused. Kuivõrd X X vastavat asjaolu lepingu sõlmimisel

kinnitas, puudus X tagatisagendil mistahes põhjus vastava kinnituse õigsuses kahelda.

Seejuures on oluline rõhutada, et ka hüpoteegi seadmise lepingu notariaalse vormi tõttu ei ole

põhjendatud X Arenduse etteheited seadusliku esindaja esindusõiguse olemasolus kahelda,

kuivõrd ka notari ülesandeks on vastavat asjaolu kontrollida. Seetõttu ei saa käesoleval juhul

väita, nagu oleks X tagatisagendil esinenud kõrgendatud kohustust X X esindusõigust

kontrollida.

Seejuures ei teadnud ega saanudki X tagatisagent teada, et X Arenduse osanikud ei soovinud

anda X Xle täieliku juhatuse liikme esindusõigust ning X Arenduse ei ole vastupidist

tõendanud. Lisaks on vastav asjaolu ebaoluline ka seetõttu, et ÄS § 181 lõike 2 teise lause

kohaselt ei kehti esindusõiguse piiramine kolmandate isikute suhtes.

X Arenduse peamiseks etteheiteks on X X poolne juhatuse liikme sisesuhtest tuleneva

kohustuse rikkumine. Seetõttu on hagi esitatud vale isiku vastu. Puudub mistahes mõistlik

põhjus kanda X X poolseid kohustuse rikkumisi üle X tagatisagendile ning ka X Arendus ei

ole välja toonud asjaolusid, mis õigustaksid X X poolsete rikkumiste etteheitmist X

tagatisagendile. X Arendus soovib sisuliselt X X poolt sisesuhtest tuleneva kohustuse

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

Käesoleval juhul ei ole eluliselt usutav, et X Arendus sai hüpoteegi seadmise lepingu

tühistamise aluste esinemisest teada alles 20. oktoobril 2017. Seetõttu on hagi esitatud TsÜS §

131 lõikes 3 sätestatud tähtaega rikkudes. X Arendus on väitnud, et X Arendus sai hüpoteegi

seadmise asjaõiguslepingu tühistamise alustest teada alles 20. oktoobril 2017, mil

Advokaadibüroo x töötaja tegi kasutaja portaali x.co. Eeltoodud asjaolu ei ole eluliselt usutav,

kuna Tartu Maakohtu kinnistusosakond saadab puudutatud isikutele kandeavalduste

tegemisest teate. Eeltoodud teade saadeti ilmselt ka X Arenduse üldmeilile, mistõttu pidi X

Arendus vastaval hetkel hüpoteegi seadmise lepingust teadlikuks saama. Lisaks on

kinnistusraamatu andmed avalikud, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et X Arendus ei teadnud

terve aasta jooksul tema kinnistutele seatud hüpoteekidest ega nende aluseks olevast

asjaõiguslepingust.

Seejuures on asjakohatud X Arenduse viited, et portaali x.co vahendusel antud laenude info ei

ole avalik, vaid on kättesaadav vaid registreeritud kasutajatele. Asjaolu, et hüpoteek on seatud

JTP arenduse kohustuse tagamiseks, nähtus ka hüpoteegi seadmise lepingust, mis oli X

Arendusele eesti.ee portaali vahendusel igati kättesaadav. Seetõttu ei ole eluliselt usutav, et X

Arendus sai väidetavatest hüpoteegi seadmise lepingu tühistamise alustest teada alles 20.

oktoobril 2017.

Igal juhul oleks X tagatisagendi ning x.co portaali kaudu JTP arendusele antud laenu

investeerinud isikute suhtes äärmiselt ebaõiglane, kui X Arenduse majandustegevusest

tulenevate riskide (esindaja poolt sisesuhtest tuleneva kohustuse väidetava rikkumise)

realiseerumise tulemusena kaotaks X tagatisagent tema poolt heauskselt omandatud

asjaõiguse.

Kostja II seisukohad

Kostja II vastuse kohaselt Harju Maakohtu 9.01.2018.a. kohtumäärusega kuulutati välja kostja

II endise juhatuse liikme X X’i pankrot ning tulenevalt PankrS § 91 laienes X X’ile

automaatselt ärikeeld, mis tähendab, et X X ei tohtinud alates nimetatud kuupäevast enam

tegutseda JTP Arenduse OÜ juhatuse liikmena. Eelnimetatust tulenevalt otsustas JTP

Arenduse OÜ osanik kutsuda X X’i juhatuse liikme kohalt tagasi ning valida uueks juhatuse

liikmeks X X, kes on äriregistrisse kantud juhatuse liikmena alates 07.03.2018.a. Kostja II

seaduslik esindaja on korduvalt saatnud X X’ile teabenõudeid ja elektronkirju, milles on

palunud endale üle anda JTP Arenduse OÜ raamatupidamisdokumendid. Samuti on kostja II

seaduslik esindaja palunud X X’ilt selgitust antud hagiavalduses toodud asjaolude kohta, kuid

ei ole vastust saanud. Nimetatust tulenevalt ei ole JTP Arenduse OÜ-l võimalik esitada oma

seisukohta hagiavaldusele.

Kohtu põhjendused

Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud

tõenditega ja kuulanud ära pooled, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele.

Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning kohtule

esitatud tõendite alusel tuvastatuks:

 Hageja ja kostja I vahel on 12.10.2016 sõlmitud notariaalne ühishüpoteegi seadmise

võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping, mille alusel seati hagejale kuuluvatele

kinnistutele aadressidel X põik x ja x (edaspidi ka kinnistud) ühishüpoteek kostja I

kasuks summas 210 000 eurot, mida hiljem asuti kostja 2 makseraskuste tõttu

realiseerima

 Hagejat esindas 12.10.2016 tehingute sõlmimisel X X, kes oli samal ajal kantud

äriregistrisse hageja ainsa juhatuse liikmena. X X ei olnud hageja osanik.

 12.10.2016 sõlmitud ühisüpoteegi seadmise lepinguga seati ühishüpoteek hageja

kinnistutele selleks, et tagada X OÜ poolt kostjale II antud laenu;

 X X oli tehingute sõlmimise ajal korraga nii kostja II kui ka AS-i x ainuosanik ja

juhatuse liige;

 Kostjat I esindas 12.10.2016 ühishüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel Eli X:

Hageja palub tuvastada, et 12.10.2016 sõlmitud kohustustehing, mille alusel seati kinnistutele

aadressiga X x (eelnimetatud kinnistud edaspidi koos nimetatud kinnistud) ühishüpoteek

summas 210 000 eurot (edaspidi nimetatud ühishüpoteek) kostja I kasuks on TsÜS § 131 lg 1

alusel kehtivalt tühistatud hageja 08.03.2018 hagiavalduses sisalduva tühistamisavaldusega,

kohustada kostjat I andma nõusolek kustutada eelnimetatud kinnistutele seatud ühishüpoteek

ja asendada kohtuotsusega kostja I nõusolek kinnisraamatu kannete muutmiseks. Samuti

palub hageja tunnistada kohtutäitur Risto Sepp poolt alustatud kinnistute suhtes toimuv

sundtäitmine lubamatuks TMS § 222 lg 1 alusel.

Kinnistusraamatu kande kustutamise eelduseks on AÕS § 65 lg 1 järgi see, et kanne peab

olema ebaõige. Hageja on hagiavalduses toonud esile selle, et kinnistusraamatu kanne on

ebaõige seetõttu, et hüpoteegi seadmise lepingu sõlmis hageja esindaja oma kohustusi

rikkudes ja hageja tühistas seetõttu esindaja tehtud tehingu TsÜS § 131 alusel sõltumata

sellest, et esindaja oli juhatuse liikmena kantud äriregistrisse. Kohus leiab, et hageja esimene

nõue võiks kuuluda rahuldamisele TsÜS § 131 alusel, hageja teine nõue võiks kuuluda

rahuldamisele, asjaõigusseaduse § 65 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 alusel. Kui

hüpoteegipidaja keeldub vastavat tahteavaldust tegemast, saab kohus tema tahteavalduse

TsÜS § 68 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. Kuna kostja I on alustanud hüpoteegipidajana

täitemenetlust, siis hageja kolmas nõue võiks kuuluda rahuldamisele täitemenetluse

seadustiku § 221 lg 1 alusel.

Hageja esitas 09.03.2018 kohtule hagiavalduse, milles palus tühistada tehing, mille alusel

seati hagiavalduses nimetatud kinnistutele ühishüpoteek summas 210 000 eurot kostja kasuks

TsÜS § 131 lg 1 alusel. Hageja on seisukohal, et kuna hagi ja selle täiendus on kostjale I kätte

toimetatud 28.03.2018, siis sellest tulenevalt on kohustustehing, millega hüpoteek kanti

kinnistusraamatusse, tühistatud alates 28.03.2018 TsÜS § 131 lg 1 alusel. Hageja leiab, et X

X sõlmides kohustustehingu hageja esindajana, millega seati ühishüpoteek hagejale

kuuluvatele kinnistutele tagamaks kostjale II antud laenu, rikkus X X hageja suhtes TsÜS §-st

35 tulenevat lojaalsuskohustust hoiduda ühingu jaoks kahjulike tehingute sõlmimisest

juhatuse liikme endaga seotud isikuga ja ÄS § 187 lg 1 tulenevast hoolsuskohustust. Kostja I

leiab, et hageja ei ole järginud hüpoteegi tühistamisel 6-kuulist tähtaega. Samuti on kostja I

seisukohal, et puuduvad alused 12.10.2016 sõlmitud lepingu tühistamiseks.

Kõigepealt võtab kohus seisukoha küsimus, kas hageja on tühistanud 12.10.2016 sõlmitud

ühishüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu TsÜS § 131 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul.

TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu vastavalt sama sätte lõikele 1 tühistada kuue

kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt

käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta

möödumist tehingu tegemisest.

Kohus leiab, et hageja on esitanud hagi TsÜS § 131 lg-3 nimetatud tähtaega järgides.

Hageja esitas kostjale I tühistamisavalduse 08.03.2018. Hageja on selgitanud, et hageja

osanikud said juhuslikult teada asjaolust, et hageja kinnistule seati 16.10.2016 tehinguga

ühishüpoteek tagamaks X X isiklike äriühingute kohustusi, alles 20.10.2017 x.co portaali

kaudu. Vaidlust pole selle üle, et andmed portaali x.co vahendamise tulemusel antavate

laenude kohta pole avalikud, vaid kättesaadavad ainult kasutajatele. Kohtule esitatud

ekraanitõmmisest kasutaja registreerimise kohta nähtub, et Advokaadibüroo X AS töötaja

Mirjam on soovinud liituda X keskkonnaga ja seejärel on talle saanud nähtavaks andmed X

põik sildfinantseeringu kohta, millest nähtuvalt laen, mille tagatiseks on kinnistutele lepingu

alusel seatud ühishüpoteek, on antud JTP Arendusele (I kd tl 35). Kohtule esitatud osanike

otsusest nähtuvalt valiti uueks juhatuse liikmeks x 02.03.2018 (I kd tl 9-11). Seega on esitatud

tühistamisavaldus ca 5 kuud peale hageja osanike poolt X X poolt väideava rikkumise toime

panemisest teada saamisest ja vähem kui nädal pärast uue juhatuse liikme valimisest.

Hagiavaldus toimetati kostjani I e-toimiku andmetel 28.03.2018 ehk enne 6-kuulise tähtaja

möödumist 20.04.2018. Tühistamisavalduse esitamise hetkeks oli tehingute sõlmimiseks

möödunud umbes poolteist aastat. Kuigi kostja I on väitnud, et hageja oli varasemalt teadlik

tema kinnistule seatud ühishüpoteegist ja asjaolust, et vastav hüpoteek tagab kostja II poolt

võetud kohustusi, ei ole selle kohta tõendeid esitatud. Kostja väitel saadetud ilmselt Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna poolt teade ühishüpoteegi seadmisest hageja üldmeilile ja lisaks

on kinnistusraamatu andmed avalikud. Kohus märgib, et isegi kui Tartu Maakohus saatis

ühishüpoteegi seadmise kohta teate hageja üldmeilile, siis sellel ajal oli hageja juhatuse

liikmeks X X, kes need väidetavalt rikkumised toime pani ning hageja endise juhatuse liikme

X X poolt ühisüpoteegi kohta kande tegemisest teadlik olemist ei saa käesoleval juhul

käsitleda asjaoludest teada saamisena, mis annavad õiguse tehing tühistada. Lisaks eelnevale

ei olnud hagejal võimalik ka tehingu tühistamise avaldust enne 02.03.2018 esitada, sest hageja

juhatuse liige oli selle ajani M X. Alles 02.03.2018 on hageja juhatuse liikmeks valitud x.

Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja on esitanud hagi TsÜS § 131 lg-s 3 nimetatud

tähtaega järgides.

Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida ka on täidetud TsÜS § 131 lg 1 sätestatud materiaalsed

eeldused tehingu tühistamiseks.

TsÜS § 131 lg 1 alusel tehingu tühistamiseks tuleb hagejal tõendada järgmiste eelduste

täidetust:

 esindaja on rikkunud tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid

kohustusi;

 tehing on vastuolus esindatava huvidega;

 tehingu teine pool teadis kohustuse rikkumisest või pidi teadma.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud kõigi eelnimetatud tingimuste

täidetust.

Poolte vahel puudub vaidlus, et 12.10.2016 notariaalse ühishüpoteegi seadmise võlaõigusliku

lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal oli X X hageja juhatuse liikmena kantud

äriregistrisse. Seega oli kostjal I ÄS ½§ 34 lõike 2 kohaselt õigus vastavale kandele tugineda.

Kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et X X rikkus tema ja hageja sisesuhtest tulenevaid

kohustusi ja tegi hageja huvidega vastuolus oleva tehingu. Kohus tuvastab, et 12.10.2016

sõlmitud notariaalse ühishüpoteegi seadmise, võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu alusel

seati hagejale kuuluvatele kinnistutele aadressidel X põik x (edaspidi ka kinnistud)

ühishüpoteek kostja I kasuks summas 210 000 eurot. Nimetatud lepingu punkti 5.2.1 kohaselt

on hüpoteegiga tagatud kõik laenuandjate nõuded ja hüpoteegipidaja nõuded JTP Arenduse

OÜ vastu, sealhulgas tulevikus tekkivad nõuded, mis on tekkinud või tekivad laenuandjate

poolt „X põik sildfinantseering“ projekti rahastamiseks X OÜ peetava portaali x.com kaudu

JTP Arenduse OÜ-le antud või antavate laenudega, sealhulgas on tagatud võimalikud

võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kuud. Samuti on tagatud

nõueteks vastavalt portaali x.co tingimustele nimetatud portaali vahendusel laenude andmisel

tekkivast paralleelkohustustest kostjale tulenevad nõuded JTP Arenduse OÜ vastu (I kd tl 13-

22). Nimelt X X eelistas endaga seotud äriühingut ehk kostja II ja AS-i x huve tehingus

esindatava äriühingu ehk hageja huvidele, seades hageja varale ühishüpoteegi ilma igasuguse

vastusoorituseta hageja jaoks. Kohus nõustub hagejaga, et laenu, mida ühishüpoteek tagas,

ainus eesmärk oli X Xle kas otse või kaudselt kuuluvate äriühingute kohustuse tagamine.

Nimelt portaali x.co laenu detailse info all on muu hulgas välja toodu järgnev: „Laenu

kasutatakse laenuvõtja olemasoleva laenu refinantseerimiseks ja AS Kodu Grupp kohustuste

tasumiseks“ (I kd tl 40 pöördel). Kohtule esitatud Väärpaberite keskregistri väljavõttest

nähtuvalt AS-i Kodu Grupp aktsiad nimeväärtusega 25,560.00 eurot, mis moodustavad 50%

äriühingu aktsiakapitalist, kuuluvad X Xle ja aktsiad nimiväärtusega 25,560.00 eurot

kuuluvad OÜ-le X Konsultatsioonid (II kd tl 8). Kohtule esitatud äriregistri väljavõttest

nähtuvalt OÜ X Konsultatsioonid ainuosanik on X X, kellele kuulub äriühingu osa

nimeväärtusega 2,556.00 eurot, moodustades 100% osakapitalist (II kd tl 9). Äriregistri

väljavõttest nähtuvalt X X on JTP arenduse OÜ ainuosanik (I kd tl 26). TsÜS § 35 sätestab, et

juriidilise isiku juhtorgani liikmed peavad oma seadusest või põhikirjast tulenevaid kohustusi

täitma juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja olema juriidilisele isikule lojaalsed.

ÄS § 187 lg 1 kohaselt peab juhatuse liige täitma oma kohustusi korraliku ettevõtja

hoolsusega. Juhatuse liikme tegevus ei tohi olla äriühingu huvidega vastuolus. Kohus

tuvastab, et hageja osanikud on X Xile andnud volituse tegelemiseks kinnistute arendamisega

(II kd tl 10-21). Hageja on selgitanud, et hageja osanikud valisid X Xi juhatuse liikmeks

eesmärgil, et ta tegeleks kinnistute arendamisega ja seejärel müügiga hageja ja hageja osanike

huvides. Hageja osanikud ei ole andud X Xle volitusi või nõusolekuid kinnistutele

hüpoteekide seadmiseks nii, et need tagaksid X Xle kuuluva JTP Arendus OÜ kohustusi.

Sellega rikkus X X TsÜS § -st 35 tulenevat lojaalsuskohustus tegutsedes äriregistri kandele

tuginedes hageja juhatuse liikmena ja seades hagejale kuuluvatele kinnistutele hüpoteegid

tema endaga seotud äriühingute kohustuste tagamiseks. Samuti rikkus X X ÄS § 187 lg 1

tulenevat hoolsuskohustust.

Samas asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et kostja I teadis või pidi teadma

hageja esindaja X X poolsest kohustuse rikkumisest. Kostja I on kohtuistungil selgitanud, et

temale edastatakse enne iga tehingut vaid tagatislepingu sõlmimiseks vajalikud andmed.

Vaidlusaluse 12.10.2016 tehingu osas kohtule esitatud e-kirjast nähtuvalt on x.co

laenuhalduri poolt kostjale I edastatud andmed X portaalis oleva projekti „X põik

sildfinantseering“ hüpoteegi seadmiseks järgmised andmed: hüpoteegisumma, millist nõuet

hüpoteek tagab ning notari kontaktid (II kd tl 86). Kohus nõustub kostjaga I, et seetõttu ei

teadnud ega pidanudki kostja I teadma, et laenu kasutatakse ettevõtete kasuks, mille

kasusaajaks lõppastmes on M X. Kohus leiab, et hageja ei ole vastupidist käesolevas

tsiviilasjas tõendanud. Kostja I on selgitanud, et kostja I näol on tegemist X OÜ-st,

laenusaajatest ja tagatise andjatest eraldiseisva ja sõltumatu tagatiste hoidjaga, kes ei anna

ühelegi vastaspoolele nõu. Seetõttu ei teadnud kostja I ega pidanudki teadma, millisel

sihtotstarbel laenu antakse või millised on laenusaaja ja tagatise andja omavahelised suhted,

ega kontrollinud ka laenusaaja ja tagatise andja osanikeringi. Küll aga nähtub 12.10.2016

hüpoteegi seadmise lepingust, et hageja esindaja X X kinnitas tehingu käigus, et tal on

olemas kõik ühingusised kooskõlastused hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimiseks ning tehing

ei kahjusta hageja huve. Hageja on väitnud, et kostja I oleks pidanud eeldama, et hageja

esindaja esitab valekinnituse ja seetõttu M X poolt antud kinnitust mitte usaldama. Kohus

hageja käsitlusega ei nõustu. Kohus märgib, et kohtule esitatud kokkuvõttest 15.12.2017 M X

vastu esitatud kuriteoteate asjaolude kirjeldusest nähtub, et hageja ise on X X poolseid

kinnitusi uskunud ja oodanud M Xlt materjale ja uurimisasutuste väliseid lahendusi (II kd tl

71-82).

Kohus leiab, et seetõttu on põhjendamatud hageja etteheited, et kostja I ei saanud X X

kinnitustele tugineda, kui hageja ise on kriminaalasjas X X poolsetele lubadustele tuginenud.

Seega puudus kostjal I alus või põhjus hageja osanike nõusoleku küsimiseks. Lisaks ei oleks

kostja I poolt registriväljavõtete tegemine midagi täiendavat juurde andnud, kuna olukord,

kus laenusaaja ja tagatise andja on erinevad isikud, ei saa iseenesest tähendada hageja huvide

lubamatut kahjustamist. Lisaks sellele nähtub hageja poolt kohtule esitatud kuriteoteate

asjaolude kirjeldusest, et sarnane olukord on aset leidnud ka varasemalt. Nimelt seadis X X

teisele hagejale kuulunud kinnistu kaasomandiosale (registriosa nr x) hüpoteegi X

Konsultatsioonid OÜ kohustuste tagamiseks, mis on X Xle ainuisikuliselt kuuluv äriühing.

Hagejale kuulunud kinnistu kaasomandiosa müüdi 2012. aastal täitemenetluse tulemusel.

Seega leidis sarnane olukord aset juba 2012. aastal. Kohus märgib, et sellest hoolimata ei

kutsunud hageja osanikud X Xa hageja juhatusest tagasi ega võtnud tagasi nende poolt

väljastatud ulatuslikke ja tähtajatuid volikirju. Kohus nõustub kostjaga I, et käesoleval juhul

on toonud hageja huvide kahjustumise kaasa hageja osanike enda hooletus ning juhatuse üle

piisava kontrolli teostamata jätmine. Hageja osanike poolne hooletus ning oma õiguste

kaitseks vajalike sammude astumata jätmine ei saa panna kostjale I kohustust seda hageja eest

teha. Ei saa kuidagi eeldada ega nõuda, et keegi kolmas isik (käesoleval juhul kostja I) peaks

olema hageja huvide kaitsel hoolikam kui hageja enda osanikud. Seetõttu ei ole käesoleval

juhul TsÜS § 131 lg 1 sätestatud eeldused täidetud.

Ka õiguskirjanduses on leitud, et TsÜS § 131 lõikes 1 sätestatud tehingu tühistamise aluste

hindamisel tuleb silmas pidada, et tehingu teisel poolel ei ole kohustust kontrollida, kas

esindusõigust omav esindaja tegutseb tehingu tegemisel ka esindatava parimates huvides ning

ta ei riku tehingu tegemisega sisesuhtest tulenevaid kohustusi või piiranguid. Näiteks ei ole

juhatuse liikme poolt juriidilise isiku nimel allkirjastatava lepingu teisel poolel kohustust

kontrollida, kas juhatuse liige tegutseb nõukogu nõusolekul ning võib tehingu allkirjastada ka

juhul, kui leping väljub ilmselgelt igapäeva majandustegevuse raamest ning juhatuse liige

vajab selle tegemiseks sisesuhtest tulenevalt nõukogu nõusolekut. Kui teine pool nõukogu

nõusoleku olemasolu ei kontrolli, ei käitu ta hooletult ning nõukogu nõusoleku puudumise

korral ei järeldu sellest vastava asjaolu teadma pidamine (Tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Kommenteeritud väljaanne, P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, lk 383)

Hageja on tuginenud ka ÄS § 181 lg 3-le, mille kohaselt osaühingu ja juhatuse liikme vahel

tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. See ei kehti

tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse

turuhinna alusel.

Kohus selgitab, et ÄS § 181 sätestab osaühingu juhatuse liikmete esindusõiguse reeglid,

sealhulgas esindusõiguse piirangud. Selle paragrahvi esimese lõike kohaselt võib osaühingut

kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud, et

juhatuse liikmed esindavad osaühingut mitmekesi või ühiselt. Kolmandate isikute suhtes

kehtib ühine esindus ainult siis, kui see on kantud äriregistrisse. ÄS § 181 lg 2 järgi on

juhatuse liikmed osaühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud osaühingu suhtes järgima

põhikirjas ettenähtud või osanike, nõukogu või juhatuse kehtestatud piiranguid, kuid

eelnimetatud piirangud ei kehti kolmandate isikute suhtes. Juhatuse liikme esindusõiguse

piirangu sätestab ka ÄS § 181 lg 3, mille kohaselt on osaühingu ja juhatuse liikme vahel

tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu (v.a kui tehing

tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel). Sama

paragrahvi lg 4 järgi ei ole juhatuse liikmel õigust esindada osaühingut ka selliste tehingute

tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või

nõukogu. ÄS § 181 lg 2 sätestab põhimõtte, et kõik juhatuse liikmete esindusõiguse piirangud

kehtivad üldjuhul vaid ühingu sisesuhtes. Sama paragrahvi esimese lõike järgi on üksnes

ühine esindus võimalik teha äriregistri kande vahendusel nähtavaks ja panna kehtima ka

kolmandate isikute suhtes. Riigikohus on 14.10.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-110-15

leidnud, et eeltoodust tuleneb, et kuigi üldiselt tuleb kõiki juhatuse liikme esindusõiguse

piires tehtud tehinguid lugeda kolmandate isikute suhtes kehtivaks, saavad äriühingu

sisesuhtes toimunud rikkumised omada siiski tähendust ka ühingust väljapoole ja mõjutada

kolmandate isikutega sõlmitud tehingute kehtivust juhul, kui tehing tehakse vastuolus

esindatava huvidega ja kolmas isik on rikkumise suhtes pahauskne, st teab või peab

rikkumisest teadma.

Kohus leiab, et hageja väited ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud olukorra esinemise kohta ei ole

leidnud tõendamist. Nimelt ei väljunud hüpoteegi seadmise leping sõlmimine hageja

tavapärasest majandustegevusest, kuna kohtule esitatud äriregistri väljavõttest nähtub, et oma

kinnisvara osa ja müük on hageja põhitegevusalaks. Lisaks on hageja poolt viited ÄS § 181

lõikele 3 põhjendamatud ka seetõttu, et käesoleva juhul ei olnud kostja II hüpoteegi seadmise

lepingu osapooleks. Seetõttu ei olnud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel tegemist

juhatuse liikme ega tema 100% omandis oleva äriühinguga tehtud tehinguga nagu hageja on

seda ekslikult leidnud.

Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingut saab üldjuhul tühistada esindaja kohustuste

rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse

analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut. Samuti on

Riigikohus leidnud, et kui võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv

kui ei esine asja käsutamist takistavaid asjaolusid (nt kinnisomandi üleminek heausksele

kolmandale isikule), siis on võimalik kinnisomand tagasi saada alusetu rikastumise sätete

järgi.

Kohus leiab, et kuivõrd ei ole täidetud tehingu tühistamise materiaalsed alused, siis ei ole

16.10.2016 sõlmitud kohustustehingut kehtivalt tühistatud, siis on 16.10.2018 sõlmitud

ühishüpoteegi seadmise võlaõiguslik leping jätkuvalt kehtiv ning sellest tulenevalt ei ole

hagejal TsÜS § 90 lg-test 1 ja 2 ning VÕS § 1028 lg-st 1 tulenvalt nõudeõigust kostja I kasuks

seatud hüpoteegikannete kustutamiseks ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja I vastava nõusoleku

asendamiseks

kohtuotsusega.

Kuivõrd

kostja

I

kasuks

seatud

hüpoteegikanne

kinnistusraamatus kehtib ja tagab jätkuvalt JTP arenduse OÜ kohustusi, siis sellest tulenevalt

tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue TMS § 221 lg alusel sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks.

TsMS § 442 lõike 5 kohaselt tuleb otsuse resolutsiooniga lahendada mh rakendatud hagi

tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohtu 28.03.2018 määrusega kohus

rahuldas hagi tagamise avalduse ja peatas täitemenetluse, mille on algatanud kohtutäitur Risto

Sepp kinnistute suhtes, mis on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud

registrikoodidega x (katastritunnus x, aadress X x, sihtotstarve elamumaa 100%); x

(katastritunnus x, aadress X põik x, sihtotstarve elamumaa 100%) ning x (katastritunnus x,

aadress X põik x, sihtotstarve elamumaa 100%). Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel hagi

rahuldamata jätmise tõttu 28.03.2018 rakendatud hagi tagamise abinõud.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.

Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

Kohtunik