2-17-14115/40 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Ulvi Loonurm ja Indrek

Parrest

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. mai 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-14115

Tsiviilasi

XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks ja YY

vastuhagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 1. oktoobri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

YY apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Tamara Vologžanina

Kostja (apellant) YY (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Andrei Yllö

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 1. oktoobri 2018 otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2 (5)

1. XX (hageja) esitas 21. septembril 2017 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu

kaasomandi lõpetamiseks, milles palub müüa korteriomand aadressil Tallinn, XXX (edaspidi

korteriomand) avalikul enampakkumisel, millest saadud tulust määrata ½ hagejale ja ½

kostjale. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt omandasid pooled 27. juunil 2007 kaasomandisse korteriomandi.

Hagejale ja kostjale kuulub korteriomandist pool mõttelist osa.

Kuna pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva korteriomandi jagamise viisi

suhtes, kostja ei ole nõus tasuma hagejale kaasomandi osa eest mõistlikku hüvitist, palub hageja

kaasomand lõpetada asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt korteriomandi müümisel

avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja esitas 8. novembril 2017 Harju Maakohtule vastuhagi

korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja palub jätta korteriomand kostja ainuomandisse

ilma hüvitise maksmise kohustuseta, samuti jätta korteriomandit koormavast hüpoteegist

tulenev kohustus kostja kanda.

Kostja selgitas, et korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja laenulepingu nr 07-114228-EL

kohaselt peavad hageja ja kostja tasuma Swedbank AS-ile (pank) igakuiselt 273 eurot. Kostja

on alates juulist 2007. a kuni vastuhagi esitamiseni tasunud üksi pangale 38 832 eurot ning

võlgnevus panga ees on 57 402 eurot. Kostja hinnangul mõjutab hüpoteek korteri müügihinda

avalikul enampakkumisel.

Kuna kostja on tasunud pangale 38 832 eurot, palub kostja AÕS § 77 lg 2 alusel jätta

korteriomand kostja ainuomandisse ilma kohustuseta hagejale hüvitist maksta. Kostja on nõus

tasuma pangale võlgnevuse 57 402 eurot. Kostja on 6. aprilli 2018 vastuhagi täpsustuses ning

22. augusti 2018 kohtuistungi protokollist nähtuvalt nõus maksma hagejale kaasomandi osa

eest hüvitist kuni 10 000 eurot. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas 1. oktoobri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ning jättis

vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 4 kohaselt poolte endi kanda.

Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja on korteriomandi kaasomanikud ning korteriomandile

on seatud hüpoteek panga kasuks kostja laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks.

Vaidlust ei ole, et korteriomandi turuväärtus on 80 000 eurot.

Maakohus tuvastas, et pooled on nõus korteriomandi kaasomandi lõpetamisega, kuid vaidlevad

kaasomandi lõpetamise viisi üle. Seetõttu lähtus maakohus kaasomandi lõpetamise viisi üle

otsustamisel AÕS § 77 lg-st 2.

Maakohus analüüsis esmalt kostja vastuhagi nõuet lõpetada korteriomandi kaasomand selliselt,

et korteriomand jääks kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale välja tema osa rahas.

Kostja on nõustunud tasuma hagejale kaasomandi lõpetamise eest hüvitist kuni 10 000 eurot.

Arvestades korteriomandi väärtust 80 000 eurot, peaks kostja tasuma hagejale kaasomandi

lõpetamisel hüvitist 40 000 eurot. Maakohtu hinnangul ei saa kohustada kostjat maksma

hagejale suuremat hüvitist kui kostja on valmis tasuma. Samuti ei kaalu kostja huvi jätkata

korteris elamist üles hageja huvi saada õiglane hüvitis oma kaasomandi osa eest. Seetõttu pole

võimalik jätta korteriomandit kostja ainuomandisse.

Lähtudes eeltoodust tuleb lõpetada poolte kaasomand korteriomandile korteriomandi

müümisega avalikul enampakkumisel ning saadud rahast määrata ½ hagejale ja ½ kostjale.

Korteriomandi müümine enampakkumisel on mõlema kaasomaniku huvides, sest

3 (5)

enampakkumisel oleks tagatud mõlemale kaasomanikele õigus saada oma omandi osa väärtuse

eest võimalikult õiglane hüvitis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel

asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise

kohta.

Maakohus märkis, et asja lahendamisel pole tähtsust, kellele tulenevad korteriomandi müügi-

ning laenulepingust kohustused, sest vaidlust ei ole, et hageja laenulepingu pooleks ei ole.

Samuti ei ole tähtsust väidetel, kas hageja on kostjale tasunud korteriomandi ostmise ja

remondikulude eest ning kostja poolt hagejale tehtud raha ülekannetel. Maakohus jättis need

väited ja tõendid hindamata. Asja lahendamisel ei ole tähtsust ka poolte väidetel

kommunaalteenuste võlgnevuse tasumise kohta, sest vaidlust ei ole, et korteriomandi

kommunaalteenuste võlgnevus on tasumata.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas 29. oktoobril 2018 apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse

tühistada ja uue otsusega vastuhagi rahuldada. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda.

Esiteks on vaidlustatud otsus kostjale üllatuslik. Maakohus on TsMS § 442 lg 8 kohaselt jätnud

tähelepanuta tõendid ja vastamata asjakohastele väidetele.

Teiseks jättis maakohus tähelepanuta, et hageja nõudis kaasomandi lõpetamist avalikul

enampakkumisel ning saadud raha jagamist. Hageja ei nõudnud kaasomandi lõpetamisel

kostjalt 40 000 euro hüvitamist. Kui hüpoteek kustutatakse, siis on hageja osa saadavast rahast

10 799 eurot. Kostja on nõus kandma osa hageja kommunaalteenuste võlgnevusest ja tasuma

seega hagejale kaasomandi osa eest 11 849 eurot. Seega oli põhjendamatu jätta kostja vastuhagi

rahuldamata.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja

saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

7. Pooled esitasid kaasomandi lõpetamise nõude, mille lahendamisel juhindus maakohtus

õigesti AÕS § 77 lg-st 2. Samas rikkus maakohus asja läbivaatamisel menetlusõiguse norme

sellisel määral, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Ringkonnakohus ei saa asjas ise

lõpplahendit teha.

Maakohtu rikkumine seisneb eelmenetluse ülesannete täitmata jätmises. TsMS § 392 lg 1 p 1

sätestab, et eelmenetluses selgitab kohus välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad

nende nõuete suhtes. Pooled nõudsid kaasomandi lõpetamist kahel viisil. Kostja nõudis

korteriomandi jätmist endale ja hageja korteriomandi võõrandamist avalikult enampakkumisel.

Maakohus on jätnud asja lahendamiseks olulised asjaolud ja poolte seisukohad suures ulatuses

välja selgitamata.

8. Kui kostja nõuab kaasomandis oleva asja jätmist endale, siis saab sellise nõude rahuldada

üksnes teatavatel eeldustel. Eelkõige peab kosja olema nõus asja tervikuna endale võtmisega,

aga samuti ei saa kostjale panna suurema hüvitise maksmise kohustust kui summa, mida kostja

on nõus ja võimeline maksma (Riigikohtu 25. oktoobri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828,

p 14 kolmas lõik, ning selles viidatud 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23

ja 25).

8.1. Kostja on menetluses väitnud, et arvestades korteriomandit koormava hüpoteegiga ei saa

kaasomandi osa hüvitis olla rohkem kui 10 000 eurot. Kolleegiumi hinnangul on maakohus

jätnud ebaõigesti kostja väite korteriomandit koormava hüpoteegi kohta tähelepanuta.

4 (5)

8.2. AÕS § 76 lg 1 järgi ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset

koormavatest õigustest. Kuna kostja huvi on saada korter endale, on oluline välja selgitada, kas

kostja pakutud summa 10 000 eurot vastab hageja osale korteri väärtusest. Kui kostja välja

pakutud summa vastab hageja osale korteriomandi väärtusest, siis võimaldab see kaasomandi

lõpetada kostja taotletud viisil.

8.3. Vaidluse lahendamiseks tuleb välja selgitada hüpoteekidega koormatud korteri väärtus.

Lähtuda tuleb tõendamiskoormise jaotusest, mis tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest

tähendab üldjuhul seda, et kumbki pool peab tõendama asjaolusid, millele soovib tugineda. Kui

pool ei tõenda asjaolu, millele ta soovib tugineda, tuleb asi lahendada tema kahjuks. Enne aga

peaks kohus tegema TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi poolele ettepaneku esitada täiendavaid

tõendeid. Olukorras, kus kostja on palunud jätta poolte kaasomandis olev korteriomand endale

ja mõista välja hageja osa rahas, peab kostja tõendama, kui suur summa tuleks temalt välja

mõista ehk mis on korteri väärtus ja milline osa sellest vastab hageja kaasomandiosale. Kui

hageja arvates on tema osa korteri väärtusest suurem, peab ta seda tõendama.

Kolleegiumi hinnangul on eeltoodud asjaolu jäänud välja selgitamata. Kostja on esitanud

üksnes panga tõendi, millest nähtub laenulepingu nr 07-114228-EL täitmine (I kd, tl 29). Samas

nähtub kinnistusraamatu väljavõttest, et korteriomandil on kolm kehtivat hüpoteeki (I kd, tl-d

4 ja pöördel).

Laenukohustus on asja lahendamisel tähtis, kuna korteriomand on koormatud hüpoteekidega.

Korteriomandi väärtust ei määra ainuüksi hüpoteegisummade suurus, vaid hüpoteekidega

tagatud nõuded. Välja on selgitamata, millised nõuded on hüpoteekidega tagatud.

Korteriomandi 27. juuni 2007 müügilepingu p-s 5 märgitu järgi on tagatud panga nõuded, mis

tulenevad kostja, MM ja panga vahel 20. juuni 2007 sõlmitud laenulepingust nr 07-114228-EL

ja selle sõlmitud ja võimalikest tulevikus sõlmitavatest lisadest. Tulenevalt tagatavate nõuete

muutmise kokkuleppest on tegemist nn globaalse tagatiskokkuleppega. Hageja väitel on kostja

nimetatud laenulepingut muutnud ja laenusummat suurendanud.

8.4. Hageja on apellatsioonimenetluses esitanud taotluse tõendite kogumiseks, et välja

selgitada, millised nõuded on korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud. Samuti on hageja

taotlenud panga kaasamist menetlusse kolmanda isikuna (II kd, tl-d 26–28). Maakohtul tuleb

asja uuel läbivaatamisel nimetatud taotlused lahendada.

9. Kui kostja nõuab kaasomandis oleva asja jätmist endale, siis tuleb kostjale selgitada

vajadust nõuda kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks hageja tahteavalduse

kohtulahendiga asendamist. Mõistlik on kaasomandi lõpetamisel teha omaniku vahetuse kohta

vastav kanne kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel

ning kande tegemine eeldab puudutatud isiku nõusolekut (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1).

Kui kostja nõuab vastuhagis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse

seadustiku § 184 lg 1 alusel tahteavalduse andmiseks kohustamist, siis peab kostja ka

sõnastama selle tahteavalduse, mis tema arvates tuleks anda.

10. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi müügiga

avalikul enampakkumisel, siis tuleb maakohtul pooltega arutada, mis saab korteriomandil

lasuvatest hüpoteekidest, st kas hüpoteegid kustutatakse või läheb enampakkumisele

koormatud korteriomand. Enampakkumisega lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga

kolmandate isikute õigused müüdud esemele, kuna täitemenetlust ei korraldata ühegi varasemal

järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks. Seega jääb ka korteriomandi igakordset omanikku

koormav hüpoteek kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima.

See võib aga oluliselt mõjutada korteriomandi väärtust.

11. Kostja on menetlusdokumendis välja toonud, et tal on hageja vastu rahaline nõue.

Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, kui jättis poole võimaliku rahalise nõude

tähelepanuta. Kui kostjal tekib kaasomandi lõpetamisest hageja ees rahaline kohustus, siis saab

5 (5)

kostja esitada menetlusliku tasaarvestuse vastuväite (vt üldiselt tasaarvestuse vastuväite kohta

nt Riigikohtu 12. märtsi 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 10 teine lõik;

5. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 44; 10. mai 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-58-04, p 11). Maakohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p 3, sest kostja vastuväite faktiline ja õiguslik

tähendus jäi välja selgitamata.

12. Eespool käsitletud maakohtu menetluslikud rikkumised asja läbivaatamisel on sellised, mis

võisid tuua kaasa ebaõige kohtulahendi ning tingivad vaidlustatud otsuse tervikuna tühistamise.

Eelmenetluse ülesannete olulises osas täitmata jätmine ja selgitamiskohustuse rikkumine toob

kaasa asja maakohtule tagasisaatmise eelmenetluse staadiumis (Riigikohtu 28. märtsi 2017

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-16, p 10; 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-16,

p 17 neljas lõik).

13. Kostja on 26. aprillil 2019 esitanud ringkonnakohtule menetlusdokumendi. Nimetatud

dokumendis kostja kordab apellatsioonkaebuses esitatut ning see tuleb vastu võtta.

14. Asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus

ja mõistlik põhjendus hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid (vt nt Riigikohtu

10. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-14, p 28 esimene lõik). Asja uuel

läbivaatamisel tuleb maakohtul viia läbi kohane eelmenetlus võttes mh arvesse käesolevas

otsuses märgitut.

15. Vastavalt TsMS § 173 lg 3 teisele lausele jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada

sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Meeli Kaur

Ulvi Loonurm

Indrek Parrest