2-18-3750/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek

Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.05.2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-3750

Tsiviilasi

XX ja YY hagi CC ja QQ vastu korteriomandi

müügilepingu tingimustele mittevastavusest tekkinud

kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsus

Kaebuse esitajad, kaebuse liik

ja tsiviilasja hind apellatsiooni-

menetluses

XX ja YY apellatsioonkaebus, 11 408,70 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja I (apellant I): XX (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Hageja II (apellant II): YY (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi

Kostja I (vastustaja I): CC (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostja II (vastustaja II): QQ (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eve Grass

Istungi toimumise aeg

19.02.2019; kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Rahuldada XX ja YY taotlus uute tõendite vastuvõtmiseks.

2. Võtta asja materjali juurde järgmised tõendid: Google serverist info 2 lehel; algne

kiri 23.09.2016 kell 13:08, originaalsõnum 23.09.2016 kell 13:08 kirja kättesaamise

kohta; kinnisvaramaakleri e-kiri 23.09.2016 kell 14:18; originaalsõnum 26.09.2016

kell 2:23 PM; kinnisvaramaakleri e-kiri 26.09.2016 kell 3:52 PM; algne kiri

24.11.2016 kell 19:54.

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsus hagi rahuldamata jätmise,

menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus

otsus, millega hagi rahuldada.

4. Välja mõista CC-lt ja QQ-lt solidaarselt 11408,70 eurot XX ja YY kasuks.

5. Osas, milles maakohus võttis vastu hagist loobumise, on maakohtu otsus

edasikaebamata jõustunud.

6. Apellatsioonkaebus rahuldada.

7. Maakohtu menetluskulud jätta 92 % solidaarselt CC ja QQ kanda ja 8 % ulatuses

solidaarselt XX ja YY kanda. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta solidaarselt

CC ja QQ kanda.

8. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX (hageja I) ja YY (hageja II) esitasid 09.03.2018 hagiavalduse CC (kostja I) ja QQ

(kostja II) vastu korteriomandi müügilepingu tingimustele mittevastavusest tekkinud

kahju 12 408,70 euro hüvitamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 12.09.2016

korteriomandi, asukohaga Torni 2, Kuressaare linn (registriosa nr 1124634)

müügilepingu müügihinnaga 57 000 eurot. Müügilepingu p-s 1.2.2. kinnitasid kostjad,

et lepingu esemel ei ole müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole

ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Pärast

müügilepingu sõlmimist selgus aga, et korteriomand ei vasta müügilepingus

kokkulepitud tingimustele elektripaigaldiste - ja veetorustiku seisundi osas.

3. Korteri müügikuulutustes väitsid müüjad, et korteris on vahetatud kõik torud ja

elektrijuhtmestik ning aknad. Seega võisid hagejad eeldada, et nad ostavad nõuetele

vastava elektrisüsteemiga korteri. Hagejate poolt on elektripaigaldiste seisukorra

väljaselgitamiseks tellitud eksperthinnang Inspecta Estonia OÜ-st, milles tuvastati

mitmed puudused. Puuduliku elektrisüsteemiga korter ei vasta eluruumi keskmisele

kvaliteedile. Eksperthinnangus nimetatud puudused on varjatud puudused, kuna

elektrijuhtmed paiknevad seintes ja vahelagedes. Seega ei olnud juhtmestiku olukorda

võimalik korteri ülevaatamise käigus tuvastada. Lisaks ei ole kostjad korteriomandi

müümisel üle andnud ka elektripaigaldiste projektdokumentatsiooni (VÕS § 217 lg 1

rikkumine).

4. 2017. a. aprilli alguses selgus, et ka korteris asuv torustik on vahetamata ja pärineb

ilmselt maja ehitamise ajast. Ka see ei vasta müügilepingu tingimustele.

5. Kuna müügikuulutuses oli müüdav korter reklaamitud väidetega, et korteris on

vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning aknad, siis oli hagejatel põhjendatud

ootus, et lubatud tööd on tehtud. Samuti õigustas eeltoodu korteri eest küsitavat hinda.

Seega ei vasta müüdud korter lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 järgi.

Korteri omaduste mittevastavus lepingu tingimustele oli olemas korteriomandi

üleminekul

hagejatele

ja

kostjad

vastutavad

hiljem

ilmnenud

korteri

lepingutingimustele mittevastavuste eest VÕS § 218 lg 1 järgi.

6. Hagejad tellisid 29.09.2017 Domus Kinnisvaravaralt puudustega korteri hindamisakti,

milles leiti, et puudustega korteri turuhind on 45 000 eurot ning juhul, kui

elektripaigaldis vastab nõuetele, on turuhind 54 000 eurot. Seega on puudustega korteri

turuväärtus 9000 euro võrra väiksem. Vastavalt AS Saare Erek hinnapakkumisele on

korteri elektripaigaldiste vahetuse summaks 9000 eurot. Vastavalt Kuressaare

Kommunaalprojekt OÜ hinnapakkumisele on elektrisüsteemi elektriauditi ja

projekteerimistööde summaks 1344 eurot.

7. Eeltoodust

tulenevalt

paluvad

hagejad

kostjatelt

välja

mõista

korteri

lepingutingimustele mittevastavusest tekkinud kahjuhüvitise 11 344 eurot (sh

elektriauditi ja projekteerimistööde maksumuse 1344 eurot + elektripaigaldiste

vahetuseks 9000 eurot + torustike vahetusele kuluva materjali ja töö teostamiseks 1000

eurot). Lisaks paluvad hagejad kostjatelt välja mõista kulutused kohtuvälisele

õigusabile 1064,70 eurot.

8. Kuna hagejatel puudusid kostjate kontaktid, saatsid nad teate varjatud puuduste kohta

maaklerile. Maaklerilt õnnestus teada saada kostjate e-posti aadress. Kostjad ei vastanud

hagejate kirjadele, seetõttu venis ametliku nõudeavalduse esitamine. Vaatamata

eeltoodule on 19.01.2017 nõudeavaldus esitatud mõistliku aja jooksul, eelkõige

arvestades asjaolusid, et elektripaigaldise erakorralise auditi tulemused selgusid alles

24.11.2016 ning hagejad tegid kõik endast oleneva, et teavitada müüjaid esinevatest

probleemidest juba varem.

9. 05.09.2018 kohtuistungil vähendasid hagejad oma nõuet torustiku vahetusele kuluva

summa võrra ning loobusid nõudest 1000 euro osas.

Kostja vastuväited hagile

10. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

11. Kostjad

ei

ole

müügilepingut

rikkunud,

müüdud

korteriomand

vastab

lepingutingimustele elektripaigaldise osas. Kostjad avaldasid müügikuulutuses, et

korteris on vahetatud juhtmed. Kostjad ei ole avaldanud, et kogu korteri elektripaigaldis

vastab tänapäevastele standarditele.

12. Elamu on ehitatud ja kasutusel alates 1965. aastast. Uue elektrijuhtmestiku

paigaldamise all pidasid kostjad ja ka eelmine korteriomanik silmas asjaolu, et korteris

ei kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku.

13. Lisaks tutvusid hagejad korteriga mitmeid kordi, ühel korral viibis juures ka hageja I

poolt kutsutud ehitaja. Juhul, kui tegemist ei olnud vahetatud elektrijuhtmestikuga,

oleks see puudus pidanud koheselt hagejatele silma torkama.

14. Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja ei ole võtnud eelduseks asjaolu, et tegemist on

1965. a. kasutusele võetud kortermajas asuva korteriomandiga, vaid on lähtunud auditi

koostamisel üksnes tänapäevastest nõuetest. Auditi koostaja on lähtunud eeldusest, et

remont on teostatud 2014. a. Tegelikkuses kostjad elektrijuhtmestiku remonti ei

teostanud ning kostjatele teadaolevalt vahetas elektrijuhtmestiku eelmine korteriomanik

2004. a.

15. Inspecta Estonia OÜ auditist ei tulene, et korteris ei oleks tegelikkuses vahetatud

juhtmeid. Auditist nähtub, et ohutusnõuetele vastavaks viimine eeldab korrusekilbi

vahetust. Elamu trepikojas asuv korrusekilp on kõigi korteriomanike kaasomandis

(KOS § 1 lg-d 1 ja 2) ning AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud

ühist asja kokkuleppel. Müügilepingu sõlmimise ajal puudus korteriomanike kokkulepe

selle kohta, et korrusekilp tuleks ümber ehitada.

16. Hagejad ei saa tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kuivõrd nad ei ole

õigeaegselt sellest kostjaid teavitanud (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Hagejad märkisid

hagiavalduse, et peagi, pärast 22.09.2016 korteriomandi valduse üleminekut selgus, et

korteriomand ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele elektripaigaldiste ja

veetorustike

seisundi

osas.

Väidetavad

puudused

selgusid

Kuressaare

Kommunaalprojekt 07.11.2016 hinnapakkumisest. Hagejad teavitasid kostjaid

puudusest alles 19.01.2017 nõudeavaldusega, kuid oleksid pidanud puudustest

teavitama hiljemalt 07.01.2017.

Esimese astme kohtu otsus

17. Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja võeti vastu hagejate

osaline nõudest loobumine 1000 euro osas. Maakohus jättis menetluskulud hagejate

kanda ja mõistis hagejatelt kostjate kasuks välja menetluskulu 1530 eurot ja viivise

menetluskuludelt. Hagejate lõplik nõude suurus on 11 408,70 eurot.

18. Pooled vaidlevad selle üle, kas pärast müügilepingu sõlmimist ilmnes korteril varjatud

puudus, mille eest kostjad vastutavad ning mille tõttu on hagejatel õigus nõuda kahju

hüvitamist.

19. Selleks, et hinnata kostjate vastutust rikkumise eest tuleb välja selgitada, kas müüdud

asi vastas lepingutingimustele ning kas kostjad vastutavad asja lepingutingimustele

mittevastavuse osas. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest

tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida

sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi.

Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida

müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kasutatud asjade

puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel (RKTKo

nr 3-2-1-23-10 p 12).

20. Sõlmitud ostu-müügilepingus ei ole pooled välja toonud, millistele tingimustele

korteriomand vastama peab, st müügileping ei sisaldanud kokkulepet korteri kvaliteedi

kohta. Korteri müügikuulutustes väitsid müüjad, et korteris on vahetatud kõik torud ja

elektrijuhtmestik ning aknad, seega võisid ostjad eeldada, et ostavad nõuetele vastava

elektrisüsteemiga korteriomandi. Kuna müügileping ei sisaldanud kokkulepet kvaliteedi

kohta, siis pidi korter VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele nõuetele.

21. Hagejad ei ole välja toonud, et ostetud korter ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kuigi hagejad on hagiavalduse lisana esitanud kostjate poolt hagejatele kohtuväliselt

edastatud Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuse, on tegemist tegelikkuses

2014. a. pärineva müügikuulutusega, mille avaldas eelmine korteriomanik Lea

Kuldsepp. 2014. a. müügikuulutusest sai ka vastav info kostjatele teatavaks. Kostjad ei

saanud kuidagi eeldada, et kahe aastaga, mil korter kostjate omandis oli, vananeb

elektrijuhtmestik niivõrd olulisel määral, et selle kasutamine muutub ohtlikuks. Hagejad

jätavad tähelepanuta, et elamu on ehitatud ja kasutusel alates 1965 aastast. Uue

elektrijuhtmestiku paigaldamise all pidasid kostjad ja ka eelmine korteriomanik silmas

asjaolu, et korteris ei kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku.

Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja ei ole võtnud eelduseks asjaolu, et tegemist on

1965. a. kasutusele võetud kortermajas asuva korteriomandiga, vaid on lähtunud auditi

koostamisel üksnes tänapäevastest nõuetest. Asjaolust, et korteril on vahetatud 1965.

aastast pärinev elektrijuhtmestik, ei saa järeldada, et korter ei oleks elamiseks kõlbulik

või see ei vastaks vähemalt keskmisele kvaliteedile. Lepingu ese on igal juhul

eesmärgipäraselt kasutatav.

22. Kohtu hinnangul ei saa korteri puudusi tõendavateks tõenditeks pidada hagejate poolt

esitatud hinnapakkumisi, sest need ei tõenda puuduste olemasolu ja puuduste tekkeaega

ning -põhjusi.

23. Kohtule ei ole teada, kas väidetavalt tekkinud puudused ilmnesid juba ostu-

müügilepingu ajal või hiljem. Kostjad kinnitavad, et ajal, mil nemad korterit kasutasid,

probleeme ei esinenud.

24. Kahju hüvitamiseks peavad hagejad tõendama kohustuse rikkumise, oma kahju ning

põhjusliku seose rikkumise ja kahju vahel, aga ka kahju ettenähtavuse kostjale (VÕS §

127).

25. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-46-17 p-s 30 selgitanud, et nii kahju hüvitamise nõude

VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 kui kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 järgi eelduseks

on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine (vt VÕS § 115 lg 2 ja § 222 lg-d 1 ja 5).

Erandlikult ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena täiendava tähtaja andmine vajalik

(VÕS § 115 lg 3). Seega tuleb kohtul ka käesolevas asjas analüüsida, kas ja millal

nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist.

26. Hagejad ei ole kostjaid teavitanud väidetavatest elektripaigaldise puudustest mõistliku

aja jooksul. Hagejad omandasid korteriomandi 12.09.2016, lepingueseme valdus anti

üle 22.09.2016. Hagejad märgivad hagiavalduses, et peagi, pärast korteriomandi

valduse üleminekut selgus, et korteriomand ei vastanud lepingus kokkulepitud

tingimustele elektripaigaldiste ja veetorustike seisundi osas, ühel hetkel kadus vool

esiku ning poole elutoa ja köögi pistikutest. Mõõdistustööde käigus, mis telliti

Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-st, selgus elektripaigalduse ebakorrapärasus ning

nõuetele mittevastavus. Hagejad selgitasid, et nad avastasid asjaolu, et elektripaigaldis

ei vasta nõuetele elektririkke tõttu ning kohale kutsutud spetsialist tõi välja kiirelt

avastatud puudused ja soovitas auditi koostamist. Kuressaare Kommunaalprojekt on

hinnapakkumise teinud juba 07.11.2016. Seega pidid hagejad väidetavast puudustest

teada saama enne 07.11.2016. Hagejad teavitasid kostjaid puudusest alles 19.01.2017

nõudeavaldusega, mille sisust said kostjad teada esindaja vahendusel alles 24.01.2017,

kuivõrd kostjad eesti keelt ei valda. Hagejad oleksid pidanud kostjaid puudustest

teavitama hiljemalt 07.01.2017. Kuivõrd hagejad ei ole mõistliku aja jooksul pärast

elektririkke avastamist kostjaid puudustest teavitanud, siis on hagejad kaotanud õiguse

puudustele tugineda ning kostjad ei vastuta puuduste eest (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3).

Apellatsioonkaebus

27. Hagejad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles jäeti hagi

rahuldamata ning paluvad uue otsusega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate

kanda.

28. Kostjad on rikkunud VÕS § 217 lg-st 1 ja lg 2 p-st 2 tulenevaid kohustusi. Müüdud

korteriomand ei vasta lepingutingimustele elektripaigaldise osas.

29. Kohus on müügikuulutust kui tõendit hinnanud ebaõigesti ja osaliselt. Müügikuulutuses

(hagiavalduse lisa 3) on toodud selgelt välja, et „Korteris on vahetatud aknad, torustik,

juhtmed, uksed – ühesõnaga teostatud on äsja remont“. Seega võisid hagejad eeldada,

et ostavad nõuetele vastava elektrisüsteemiga korteriomandi.

30. Kohus on jõudnud ebaõigele seisukohale, et kuna müügileping ei sisaldanud kokkulepet

kvaliteedi kohta, siis pidi korter VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele

nõuetele. Hagejad ei pidanud välja tooma, et ostetud korter ei olnud vähemalt keskmise

kvaliteediga, vaid hagejad pidid tõendama, et korter ei vasta nendele tingimustele, mida

kostjad esitasid oma müügipakkumuses (müügikuulutuses).

31. Kohus on asunud arusaamatule seisukohale, et müügikuulutuse näol on tegemist

tegelikkuses 2014. a. pärineva müügikuulutusega, mille avaldas eelmine korteriomanik

ja et 2014. a. müügikuulutusest sai ka vastav info kostjatele teatavaks ning et kostjad ei

saanud kuidagi eeldada, et kahe aastaga, mil korter kostjate omandis oli,

elektrijuhtmestik vananeb niivõrd olulisel määral, et selle kasutamine muutub ohtlikuks.

Hagejad on seisukohal, et 2014. a. kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuses ei

sisaldu teavet, et teostatud oleks äsjane remont, mis aga nähtub kostjate poolt avaldatud

müügikuulutusest. 2014. a. kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuses on välja

toodud: „Müüa Kuressaare kesklinnas Torni tänaval 4- toaline keskküttega korter,

esimesel korrusel. Korteris tehtud remont, vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning

aknad“. Kahe kuulutuse võrdlemisel ei saa kuidagi väita, et tegemist on sisuliselt sama

müügikuulutusega.

32. Asjaolu, et kostjad tuginesid eelmise omaniku poolt esitatud kahe aasta tagusele

informatsioonile, ei vabasta neid vastutusest hagejate ees. Kui kostjad esitasid enda

poolt avaldatud müügikuulutuses konkreetseid tingimusi korteri kohta, siis lasub neil

kohustus kontrollida, et vastav informatsioon vastab tõele. Kostjad on müügikuulutuses

elektrijuhtmestiku äsjast vahetust eraldi esile tõstnud, millest nähtub, et müüjad on

püüdnud kuulutuse kaudu äratada korteri vastu suuremat huvi ja usaldust ning selle

kaudu saavutada parimat kokkulepet hinnas. Seda iseäranis 1965. a. ehitatud majas.

33. Hagejatele jääb arusaamatuks, kuidas jõudis kohus järeldusele, et uue elektrijuhtmestiku

paigaldamise all pidasid kostjad ja eelmine korteriomanik silmas asjaolu, et korteris ei

kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku.

34. Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja lähtus talle hagejate poolt antud informatsioonist ja

võttis auditi koostamisel aluseks, et korteri remont teostati 2014. a. ja lähtus sellel ajal

kehtinud standarditest. Seega, kui lähtuda kostjate poolt müügikuulutuses avaldatust,

siis oleks äsja enne müügilepingut toimunud remondi ajal tulnud järgida kõiki sellel ajal

kehtivaid nõudeid ja standardeid, mida kahjuks ei ole tehtud. Elektripaigaldis tuleb viia

vastavusse nõuetega, mis kehtisid kostja poolt müügikuulutuses avaldatud „äsjase

remondi“ ajal ehk tänapäeva nõuetele, mis on toodud auditis.

35. Kui hagejad oleks teadnud, et korterisse ei ole paigaldatud tänapäevast elektrisüsteemi

ega torustikku, ei oleks nad korterit ostnud ja kindlasti mitte sellise hinna eest.

36. Hagejad on esitanud lepingutingimuste mittevastavuse tõendamiseks kohased tõendid

(hinnapakkumised). Maakohus on jätnud ebaõigesti nendega arvestamata.

37. Kostjate poolt esitatud tõend (OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse vastus teabenõudele;

tl 107) ei ole antud korteri elektrisüsteemide ülevaatamise järgselt, vaid on abstraktne

vastus abstraktselt esitatud küsimusele ja tuleb seega jätta tähelepanuta.

38. Kostjatele VÕS § 114 lg 1 järgi täiendava tähtaja andmine ei oleks olnud kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik. Hagejad olid juba asunud kasutama eluruumiks

omandatud korterit koduna. Ei ole mõistlik eeldada, et hagejad lasevad kostjad oma

koju, kus on ka kaks väikest last, elektrisüsteemide parandustöid tegema. Hagejatel on

sellisel juhul õigus valida, kas nõuda kohustuse täitmist või kahju hüvitamist.

39. Hagejad on teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. Kohus ei ole põhjendanud, miks

ta leiab, et puudusest teavitamise mõistlikuks tähtpäevaks pidi olema 07.01.2017.

Lisaks ei ole selline tähtaeg mõistlik, kuna hagejad olid just elukohta vahetanud,

novembrikuust algavad juba ettevalmistused jõuludeks ja aastavahetuseks ning oleks

täiesti ebamõistlik oodata, et äsja elukohta vahetanud inimesed pühendavad selle aja

oma korteri puudustega seotud õigusvaidlustele. Mõistlik aeg puuduse esitamiseks

oleks olnud kolm kuud.

40. 18.01.2019 esitasid hagejad taotluse uute tõendite vastuvõtmiseks (24.11.2016,

23.09.2016 ja 26.09.2016 e-kirjad).

Vastustaja seisukoht

41. Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostjad palusid jätta hagejate

18.01.2019 taotluse uute tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

42. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga,

leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hagi rahuldamata jätmise

osas tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi

rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega

hagi tuleb rahuldada.

43. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas,

mille peale on kaevatud, see on osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Osas,

milles maakohus võttis vastu osalise loobumise hagist, on maakohtu otsus TsMS § 456

lg 4 teise lause kohaselt edasikaebamata jõustunud.

44. Esmalt käsitleb kolleegium menetlusnormide rikkumist maakohtu poolt ja sellest

tulenevalt uute tõendite vastuvõtmist ringkonnakohtus.

45. Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus selgitamiskohustust, kuna ei selgitanud

pooltele tõendamiskoormuse jaotust ega andnud võimalust sellest tulenevalt tõendeid

esitada. TsMS § 328 lg 2 kohaselt kohus tagab pooltele võimaluse vastaspoole

taotlustele ja faktilistele väidetele vastata, kui seadusest ei tulene teisiti. 18.06.2018

seisukohas esitasid kostjad esmakordselt vastuväite, et hagejad ei ole teavitanud kostjaid

puudustest mõistliku aja jooksul. Tegemist on olulise vastuväitega. Puudustest

mõistliku aja jooksul teatamine on hagi rahuldamise üks kohustuslikest eeldustest.

Kohus ei andnud hagejatele võimalust kostjate täiendavale vastuväitele vastata ja

lõpetas 25.06.2018 määrusega eelmenetluse. Sellest tulenevalt keeldus maakohus

alusetult kohtuistungil e-kirjavahetuse vastuvõtmisest, millega hagejad soovisid

tõendada, et on puudustest õigeaegselt teatanud. Samas jättis maakohus hagi

rahuldamata muuhulgas põhjusel, et hagejad ei ole teavitanud kostjaid puudustest

mõistliku aja jooksul.

46. Riigikohus on leidnud, et kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustuse rikkumise korral saab

ringkonnakohus rikkumise kõrvaldada, andes pooltele vajadusel võimaluse esitada

apellatsioonimenetluses ka uusi tõendeid, ning sellisel juhul ei piira TsMS § 652 lg-s 4

sätestatu uute tõendite vastuvõtmist. (vt Riigikohtu 01.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-145-16, p 12).

47. Eeltoodust tulenevalt võtab ringkonnakohus täiendavalt vastu hagejate poolt esitatud

uued tõendid, millega hagejad soovivad tõendada, et nad teavitasid kostjaid puudustest

koheselt ja ka hiljem korduvalt mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohtu istungil võttis

kohus tõenditena vastu e-kirjad, mille hagejad on saatnud 23.09.2016, 26.09.2016 ja

24.11.2016 maaklerile ja kostjatele. Kuna kostjad väitsid, et ei ole neid kirju kätte

saanud, andis ringkonnakohus hagejatele võimaluse täiendavate tõendite esitamiseks

kirjade kättesaamise kohta ja kostjatele võimaluse vastata ja omapoolseid tõendeid

esitada. Ringkonnakohus võtab asja materjali juurde järgmised hagejate poolt esitatuid

tõendid: Google serverist info 2 lehel; algne kiri 23.09.2016 kell 13:08, originaalsõnum

23.09.2016 kell 13:08 kirja kättesaamise kohta; kinnisvaramaakleri e-kiri 23.09.2016

kell 14:18; originaalsõnum 26.09.2016 kell 2:23 PM; kinnisvaramaakleri e-kiri

26.09.2016 kell 3:52 PM; algne kiri 24.11.2016 kell 19:54. Kostjad omapoolseid

tõendeid ei esitanud, kuid väidavad endiselt, et nad ei ole hagejate poolt saadetuid e-

kirju kätte saanud, samuti ei ole maakler neile vastavat infot edastanud ega väidetavatest

puudustest teavitanud.

48. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. .Ringkonnakohtu

arvates ei ole maakohus otsust tehes järginud TsMS §-s 438 lg-s 1 ja 442 lg-s 8

sätestatut. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis

asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub

rahuldamisele. TsMS § 442 lg 2 sätestab nõuded otsuse põhjendavale osale, mille

kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest

tehtud järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses

põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses

kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses

põhjendama.

49. Hagejad esitasid kostjate vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise

nõude.

50. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud

järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik

vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib

kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule

lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a. kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse

tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4),

(vt Riigikohtu otsus nr 2-17-1937, p 15).

51. Müügilepingu rikkumiseks on muuhulgas see, kui müüdud ese ei vasta

lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS

§ 77 lg 1 , § 217).

52. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus

ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest

ega pidanudki teadma (VÕS § 221 lg 2); sõlmitud ei olnud müüja vastutust piiravat

kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a.

kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 2), puudus tekkis müüja

tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis

või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS 221 lg 1 p 2), (vt Riigikohtu otsus

nr 2-17-1937, p 16).

53. Maakohus on jätnud hindamata kostjate poolt müügikuulutuses esitatud teabe tähenduse

hagejate tahte kujundamisel ja tähenduse müügilepingule. LVM Kinnisvara maakler EE

kuulutuses on antud teada, et korteris on vahetatud aknad, torustik, juhtmed, uksed –

ühesõnaga teostatud on äsja remont.

54. Müügilepingus ei ole poolte kokkulepet korteriomandi elektrijuhtmete seisukorra kohta

ega infot, millal või millises mahus juhtmestik on vahetatud. Maakohtu menetluses ei

ole kostjad tõendanud, et nad oleksid hagejaid müügilepingu sõlmimisel teavitanud

asjaolust, et elektrijuhtmestik ei ole äsja vahetatud, nagu väideti müügikuulutuses.

Samuti ei ole kostjad hagejatele öelnud, et neile ei ole teada elektrijuhtmestiku faktiline

seisukord.

55. Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast

müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või

vähemalt sellest selgelt ostjale teatada ( vt Riigikohtu otsus 2-17-1937, p 25 ja selles

viidatud otsus nr 3-2-1-46-1, p 19).

56. Müügilepingu p-s 1.2.2 müüjad kinnitavad, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjatele

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad

ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

57. Alusetu ja asjakohatu on maakohtu seisukoht, et müügikuulutuse näol on tegemist

tegelikkuses 2014. aastast pärineva kuulutusega, mida avaldas eelmine korteriomanik.

Esiteks ei sisaldu 2014. aasta kuulutuses teavet, et teostatud on äsjane remont ning

teiseks ei vabasta kostjaid vastutusest see, kui nad arvasid, et juhtmed on vahetatud.

VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe

vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja

puudusest. Kui puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige

vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud

teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja

seisundi kohta ( vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-46-17, p 28). Antud juhul on kostjad

müügikuulutuses juhtmete äsjast vahetust just eraldi esile tõstnud.

58. Ringkonnakohtu hinnangul on müügikuulutusega tõendatud, et lepinguesemel pidi

olema müüjate poolt avaldatud omadus, et korteris on äsja tehtud remont, muuhulgas

vahetatud ka elektrijuhtmed. Inspecta Estonia OÜ elektripaigaldise erakorralise auditi

protokolliga on tõendatud, et elektrijuhtmestik on vahetatud üksnes osaliselt ja seda ka

puudustega ning kogu elektrisüsteem ei vasta elektripaigaldisele kehtestatud nõuetele.

Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et auditi koostaja ei ole võtnud arvesse, et

tegemist on 1965. aastal kasutusse võetud majaga ning on lähtunud tänapäevastest

nõuetest. Äsja enne müügilepingu sõlmimist toimunud remondi ajal oleks tulnud järgida

juba sel ajal kehtivaid nõudeid ja standardeid.

59. Eeltoodust tuleneb, et lepinguese oli puudusega, puudus oli olemas juhusliku hävimise

ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud ostjatest, ostjad ei

teadnud ega pidanudki teadma lepingu sõlmimise ajal puudusest, müüja vastutust

piiravat kokkulepet sõlmitud ei olnud. Seega on müüjad rikkunud lepingut ja vastutavad

lepingurikkumise eest.

60. VÕ § 114 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule

kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 115 lg 2 kohaselt kohustuse

täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava

tähtaja möödumist. VÕS § 115 lg 3 kohaselt kohustuse täitmise asemel võib kahju

hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja

määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud juhtudel või

kui asjaolude kohaselt on kahju kohene hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Tulenevalt

sellest, et kostjad hagejate e-kirjadele puuduste kohta ei vastanud ja andsid maakleri

kaudu teada, et nad ei kavatse midagi hüvitada, on ilmne, et täiendava tähtaja andmine

ei oleks andnud tulemust. Samuti olid kostjad koos väikeste lastega eluruumi sisse

kolinud, mistõttu elektrisüsteem tuli kiiresti nõuetega vastavusse viia. Ringkonnakohtu

hinnangul on sellises olukorras hagejatel õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju

hüvitamist.

61. Järgnevalt käsitleb kolleegium kahju suurust ja kahju ettenähtavaust.

62. Ostjatele on tekkinud kahju elektripaigaldises puuduste kõrvaldamiseks tehtavate

kulutuste näol. Selline kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse

eesmärgiga. Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena müüjatele lepingu sõlmimise

ajal ka ettenähtav.

63. Korteri müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks

vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul

ettenähtavad (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-100-15, p. 36).

64. Riigikohus on analoogilise vaidluses märkinud, et kahju hüvitamist nõudes saab nõuda

mh asja parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamist (VÕS § 128 lg 3) ja selline kahju

on puudustega müügieseme üleandmisel vähemasti üldjuhul hüvitatav ka kaitse-

eesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2), (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-100-15 p. 24).

65. Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Hagejate kulutused puuduste

kõrvaldamiseks on tingitud asjaolust, et kostjad müüsid hagejatele varjatud puudustega

korteriomandi.

66. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejad tõendanud, et nad on teatanud puudustest

müüjatele mõistliku aja jooksul. Hagejate poolt ringkonnakohtule esitatud tõenditest

nähtub, et XX teavitas kostjaid esmakordselt lepingu esemel olevast puudusest juba

23.09.2016 e-kirja teel, mille saatis korteri müüki vahendanud kinnisvaramaaklerile ja

cc-na ka kostjatele, kelle ühiseks e-posti aadressiks on lepingus märgitud

XXX@gmail.com. Maakler kinnitas hageja e-kirjale vastates, et müüjad on info kätte

saanud. 26.09.2016 e-kiri puuduste kohta oli samuti esitatud nii maaklerile kui ka

müüjatele nende öeldud e-postiaadressil. Teistkordsele kirjale vastas maakler, et tema

on kõik ostjate poolsed küsimused/nägemised edastanud müüjatele ja nemad on öelnud,

et nad ei ole valmis hetkel midagi kompenseerima.

67. Seega said hagejad põhjendatult aru, et kostjad on saanud nende pretensioonid kätte,

kuid ei soovi või ei kavatse hagejatele midagi öelda ega kompenseerida. Seejärel võtsid

hagejad

Kuressaare

Kommunaalprojekt

OÜ-lt

hinnapakkumise

korteris

mõõdistusprojekti

koostamiseks,

olemasoleva

elektripaigaldise

teostusjoonise

koostamiseks, korteri elektripaigaldise katse-mõõtetööde tegemiseks, erakorralise

tehnilise auditi läbiviimiseks ja elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks.

Kommunaalprojekt esitas 07.10.2016 hinnapakkumise. Elektripaigaldise erakorraline

audit viidi läbi 17.11.2016 ja protokoll koostati 24.11.2016 Inspecta Estonia OÜ-poolt.

Sellest dokumendist said hagejad teada, millised varjatud puudused esinevad

müügiesemel.

68. 24.11.2016 e-kirjaga edastasid hagejad kostjate e-postiaadressile, samuti maaklerile

esmase rahalise kahju hüvitamise nõude ning loetlesid ka auditist teada saadud

puudused korteriomandi elektrisüsteemis. Hagejad nõudsid kirjale vastamist ja esmase

kahjunõude hüvitamist hiljemalt 08.12.2016. Sellele kirjale kostjad samuti ei vastanud.

69. 19.01.2017 esitasid hagejad kostjatele nõudeavalduse advokaadibüroo vahendusel,

mille kättesaamist kostjad tunnistavad.

70. Kostjate paljasõnalised vastuväited, et nad ei ole septembris ja novembris 2016 saadetud

e-kirju kätte saanud, on hagejate poolt esitatud tõenditega ümber lükatud.

71. Hagejad esitasid mail.google.com originaal sõnumite väljavõtted sellistel kuupäevadel

ja sellistele adressaatidele e-kirjade saatmise kohta. Teised adressaadid on nimetatud e-

kirjad kätte saanud ja maakler on neile ka vastanud ning oma vastustes kinnitanud, et

on info kostjatele edastanud. Hageja ei saanud kostjate gmaili kontolt tagasiteadet e-

kirja edastamise ebaõnnestumise kohta, mida kirja mittekohalejõudmisel saadetakse.

72. TsÜS § 70 järgi, kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et

teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb

viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks

ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud

lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks

mõistliku viisi. Selleks, et kostjad kannaks TsÜS § 70 järgi tahteavalduse

kättesaamisega seotud riski, tuleb hagejatel tõendada, et nad on tahteavalduse

väljendanud ning valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. Hagejad on tõendanud

tahteavalduse väljendamist. Samuti saab tahteavalduse edastamise mõistlikuks viisiks

kolleegiumi hinnangul käesoleval juhul pidada e-kirja saatmist, kuna kostjad on

müügilepingus näidanud üksnes oma e-posti aadressi. Kostjad on Soome kodanikud ega

avaldanud hagejatele oma elukohta.

73. Järgnevalt käsitleb kolleegium kahju suurust. Hagejad nõuavad 11 408,70 euro

hüvitamist. Kahju koosneb hagejate poolt tellitud elektriauditi ja projekteerimistööde

maksumusest 1344 eurot, korteri elektrisüsteemi kordategemise kulust 9000 eurot ja

kohtuvälistest õigusabikuludest kostjatele nõuete esitamiseks 1064,70 eurot.

74. Tõenditena on hageja esitanud projekteerimistööde osas Kommunaalprojekti

hinnapakkumise, mille kohaselt tuleb teha korteri mõõdistusprojekt, olemasoleva

elektripaigaldise teostusjoonis, korteri elektripaigaldise katse-mõõtetööd ning

erakorralise auditi läbiviimine ning elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimise

põhiprojekt, kokku koos käibemaksuga 1344 eurot. Teostatavate tööde osas on hagejad

esitanud

EE’i

hinnapakkumise.

Hind

sisaldab

kilbi

paigaldust

korterisse,

elektrikaabelduse, pistikupesade ja lülitite paigaldust, viimistluse taastamist,

elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistust ja objekti lõppkoristust, kokku koos

käibemaksuga 9000 eurot. Kohtuväliste õigusabikulude kohta on hagejad esitanud

Advokaadibüroo LMP arved kokku koos käibemaksuga summas 1064,70 eurot.

75. Kostjad ei ole kahju suuruse osas konkreetseid vastuväiteid esitanud. Kostjate poolt

esitatud OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse vastus ei puuduta elektrisüsteemi seisundit

vaidlusaluses korteris ning ei lükka ümber hageja poolt esitatud tõendeid kahju suuruse

kohta.

76. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et hagejate nõue kahju hüvitamiseks summas

11 408,70 eurot kuulub rahuldada ja nimetatud summa tuleb kostjatelt solidaarselt

hagejate kasuks välja mõista.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

77. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse.

TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb

uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt

menetluskulude jaotust.

78. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Seega tuleb maakohtu menetluskulud hagi rahuldatud osas jätta kostjate kanda.

Maakohtu menetluses loobus hageja 1000 euro nõudest. Maakohus võttis loobumise

vastu ja lõpetas selles osas menetluse. TsMS § 168 lg 3 sätestab, et kui hageja loobub

hagist, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui hageja loobub hagist

seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Seega tuleb osas, milles

hageja nõudest loobus, jätta maakohtu menetluskulud hagejate kanda. Algsest

hagihinnast 12 408,70 eurot moodustab loobutud osa 8 %. Eeltoodust tulenevalt jätab

ringkonnakohus maakohtu menetluskuludest 92 % kostjate ja 8 % hagejate kanda.

Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel täielikult kostjate kanda.

79. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu poolt tehtud menetluskulude jaotust, mille

tulemusena tuleb kindlaks määrata ka hagejate menetluskulud, mida maakohus ei ole

teinud, toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine, vastavalt

Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud selgitusele, tervikuna maakohtus TsMS

§ 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Gaida Kivinurm

Meeli Kaur

Indrek Soots