2-17-5994/17 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 24. aprill 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-17-5994 Tsiviilasi OSAÜHINGU KLIIVIA hagi OÜ Vilde Maja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 02.04.2018 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Vilde Maja apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuse hind 1290,58 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: OSAÜHING KLIIVIA (registrikood 10239653), lepinguline esindaja Peeter Malve

Kostja: OÜ Vilde Maja (registrikood 12145519), lepinguline esindaja Raivo Salumäe Menetluse liik Kirjalik menetlus

Resolutsioon 1. Jätta Harju Maakohtu 02.04.2018 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi. 2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta OÜ Vilde Maja kanda. 4. Välja mõista OÜ-lt Vilde Maja ringkonnakohtu menetluskulud 288 eurot OSAÜHINGU KLIIVIA kasuks.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest.

2

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 27.01.2014 äriruumide üürilepingu, mille alusel võttis hageja kasutusse kostjale kuuluva äriruumi nr 5 suurusega 30,3 m2, Tallinnas, aadressil Vilde tee 71. Lepingu p 3.1 alusel maksis hageja kostjale tagatisraha 1 363,50 eurot. Üürileping lõppes tähtaja möödumisel 09.02.2017. Hageja andis samal päeval kostjale üüripinna üle. Hageja soovis tagasi saada tagatisraha 1 363,50 eurot. 15.03.2017 ekirjas teatas kostja, et ei tagasta hagejale tagatisraha üüripinnal avastatud defektide tõttu (kriimustused klaasseinalja uksel). Kostja väitel on puuduste kõrvaldamise hind 1 554 eurot ja kostja peab selle tagatisrahast kinni. Hageja on seisukohal, et tema nende kriimustuste eest ei vastuta. Kostja tehtud tasaarvestus on kehtetu. 08.12.2017 vähendas hageja nõuet 1 290,58 euroni, kuna kostja tasus hagejale 72,92 eurot.

Kostja vastuväited 2. Kostja vaidles hagile vastu. Üürnik vastutab üüripinna tagastamisel selgunud kahjustuste eest, nende parandamise kulu oli 1 554 eurot, seega suurem kui tagatisraha. Kahjustusi ei ole võimalik parandada teisiti kui klaasseina ja -ust väljavahetades. Kostja on hagejale 15.03.2017 e-kirjaga teatanud, et arvestab tagatisraha kahju katteks. Kostja 24.11.2017 menetlusdokumendi kohaselt on kostja kahju suurus 1 290,58 eurot, seega kostja korrigeerib tasaarvestust ja tunnistab hagi 72,92 euro ulatuses ja tasub selle hageja kontole.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused 3. Harju Maakohus rahuldas 02.04.2018 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürilepingu tagatise summas 1 290,58 eurot. Kohus jättis hageja menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 776 eurot.

4. Kohtu hinnangul puudub vaidlus selles, et poolte vahel oli sõlmitud äriruumide üürileping, mistõttu hageja maksis kostjale tagatisrahaks kolme kuu üüri ehk 1 363,50 eurot (lepingu p 3.1), ning et üürileping on lõppenud. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku raha tagastamises üürnikule lepingu lõpetamisel peale üüriruumi üürileandjale tagastamist.

5. Kostja ei ole tõendanud tasaarvestamisele kuuluvat summat. Algselt märkis kostja, et hageja võlgneb talle 1 554 eurot, mis on suurem kui hageja poolt nõutud tagatis, hiljem aga, et 1 290,58 eurot. VÕS § 197 lg 1 kohaselt võib pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Käesoleval juhul on kostjal tasaarvestava poolena õigus oma tagatisraha tagastamise kohustus hagejale täita, kuid kahtluse all on hageja kohustus kostja ees. Tasaarvestuse avalduse tegi kostja kohtumenetluses. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja

3

esitas kostja poolt esitatud nõudele vastuväited. Nõude tasaarvestamise välistab kostja nõude olemasolu ja suuruse ebaselgus. Kuivõrd hageja nõue kostja vastu on selge, ei oleks õiglane tasaarvestada hageja selget nõuet kostja ebaselge nõudega.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused 6. 10.05.2018 esitas kostja Harju Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub jätta hagi rahuldamata kostja tasaarvestusnõude tõttu, arvestades ka kostja poolt 72,92 euro tasumist, või tühistada maakohtu otsus ning saata asi tagasi maakohtule uue otsuse tegemiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

7. Kohus ei lükanud ümber lepingulise kahju tekkimist ja selle hüvitiseks tasaarvestusnõude esitamist, kuid pidas ebaselgeks nõude olemasolu ja suurust. Kui kahju on tõendatud ja selle eest vastutab üürnik, kelle valduses ruumid sellel ajal olid, siis peab kohus põhjendama oma väidet, et kahtleb hageja kohustuses kahju hüvitada. Ilma selleta ei ole tasaarvestuse mitteaktsepteerimine õiguspärane. Kostja ei nõustu, et tasaarvestatav summa on tõendamata. Kostja on tasaarvestusnõude esitanud hagejale 15.03.2017 e-kirjaga, milles on esitatud ka varasem hinnapakkumine analoogse töö tellimisel. Kostja viitas lepingu punktile 4.2.12 kui kahju hüvitamise alusele ning hageja sellele vastu ei vaielnud ja asja täiendavaks selgitamiseks kostja poole ei pöördunud. Hagiavalduse vastuse esitamisel esitas kostja tasaarvestusnõude ka kohtumenetluses ning võttis täiendavaid hinnapakkumisi kahju tõendamiseks ja esitas need kohtule koos tasaarvestusnõude korrigeerimisega 24.11.2017. Hinnapakkumisega on tõendatud kostja 1 290,58 euro suurune tasaarvestusnõude summa. Hageja ei põhjendanud, et kahju oleks olnud kõrvaldatav ka mingil teisel viisil ning odavamalt. Kostja korrigeeris üksnes nõude summat ning kohtu väide, et summa on tõendamata, on väär. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et kahju tekkimine hageja ja kostja üürisuhte ajal leidis tõendamist 4.02.2014 ja 13.02.2017 ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktidega, mille puhul üürileandja poolt ruumi üleandmisel akti järgi defektid puudusid, aga vastuvõtmisel on aktis märgitud siseruumi klaasikriimustused, mis on ka üürniku poolt allkirjaga kinnitatud. Ühtlasi on määratletud, et kriimud on nii ukseklaasil kui ka vitriiniklaasidel, mille kohaselt olid kahjustatud vähemalt 3 klaasi. Üürniku poolt üürileandjale klaasikahjustustega tekitatud kahju kuulub hüvitamisele.

Vastus apellatsioonkaebusele 8. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht 9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

10. Pooled sõlmisid 27.01.2014 üürilepingu, millega hageja võttis kostjalt üürile Tallinnas Vilde tee 71 asuva äripinna nr 5 suurusega 25,9 m2 ja äriruumi pinnaga proportsionaalse osa juurdepääsuteest ja WC-st, kokku 30,3 m2. Vaidlus puudub, et üürileping lõppes 09.02.2017. Hageja on kostjale üüripinna tagastanud.

11. Vaidlus puudub samuti, et hageja on kostjale tasunud tagatisraha 1363,50 eurot. Üürilepingu punkti 3.1 järgi tuli raha hagejale tagastada peale üüriruumi kostjale üleandmist. Menetluse jooksul tagastas kostja sellest 72,92 eurot. Kostja keeldub tagatisraha 1290,58 euro ulatuses tagastamast põhjendusega, et hageja on tekitanud kostjale

4

kahju, kuna on kriimustanud üürieseme klaasseinaja ust. Kostja on esitanud tõendi, et klaasseina ja -ukse väljavahetamine (kokku kolm klaasi) maksab 1290,58 eurot (koos käibemaksuga) (tl 65). Kostja on teinud vastavas osas tasaarvestuse.

12. VÕS § 200 lg 4 sätestab, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Maakohus asus seisukohale, et kuna hageja on tasaarvestuse avaldusele esitanud vastuväiteid ning kostja nõue on ebaselge, siis ei saa kostja VÕS § 200 lg 4 alusel nõuet tasaarvestada.

Kolleegium leiab, et ainuüksi asjaolu, et hageja vaidleb kostja nõudele vastu, ei välista nõuete tasaarvestust. Riigikohus on 04.01.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-129-11 (p 9) selgitanud, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb tuvastada, kas kostjal on hageja vastu nõue ja kui on, siis hinnata, kas hagejal on nõudele vastuväiteid, mis välistavad kostja nõude maksmapaneku.

13. Tsiviilasja juurde on esitatud 13.02.2017 üleandmis-vastuvõtmisakt, mille kohaselt on ukseja vitriinklaasidel kriimustused. Kostja on esitanud ka fotod, millelt nähtub, et klaasidel on mõned kriimustused (tl 50-51). Hageja on märkinud, et tõendamata on asjaolu, et kriimustused olid klaaside üüripinna poolsel küljel. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuigi fotodelt ei ole üheselt aru saadav, kas kriimustused on klaaside üüripinna poolsel küljel või kaubanduskeskuse sisetänava poolsel küljel, ei oma see asja lahendamisel määravat tähtsust. Klaasust ja klaasseinu saab käesoleval juhul käsitleda üürieseme osana, mida kinnitab ka see, et hageja on paigaldanud klaasidele reklaame (tl 49).

14. Üürilepingu p 4.12 järgi kohustus üürnik vastutama materiaalselt üürniku, üürniku töötajate, külaliste või klientide tegevusega lepingu objektile või hoonele tekitatud kahjude eest. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

Ringkonnakohtu hinnangul saab käesoleval juhul klaaside kriimustusi pidada asja harilikuks halvenemiseks. Fotodelt nähtuvat mõnda kriimustust ei saa pidada oluliseks klaasi kahjustamiseks (tl 50-51). Seda kinnitab ka maakohtu 05.12.2017 istungi protokollist nähtuv asjaolu, et vähemalt 5. detsembriks 2017 ei olnud kostja klaase välja vahetanud. Hageja kasutas üüripinda ca 3 aastat ja müüs seal lilli. Hageja üüripinna ja kaubanduskeskuse sisetänava vahele jääv sein ja uks olid klaasist. Majandustegevuse käigus klaasile mõne kriimustuse tekkimist saab käsitleda asja hariliku halvenemisena, mis kaasneb asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 334 lg 2 teise lause alusel ei vastuta hageja asja hariliku halvenemise eest. Seega puudub kostjal hageja vastu nõue, mistõttu ei saa kostja teostada ka tasaarvestust.

15. Ülaltoodust tulenevalt on maakohus lõppjäreldusena õigesti hagi rahuldanud ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

5

Menetluskulude jaotus 16. Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Samuti puudub alus muuta maakohtu otsust menetluskulude rahalise kindlaksmääramise osas. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 171 lg 1).

17. Kuna maakohus määras otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, siis tuleb ka ringkonnakohtul määrata kindlaks apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahaline suurus (TsMS § 174 lg 3). Hageja palus kostjalt välja mõista 432 eurot koos käibemaksuga. Maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse analüüsiks kulus hageja esindajal kokku 3h ning apellatsioonkaebuse vastuse koostamisele 1,5h. Hageja esindaja tunnihind on 80 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane.

18. Kolleegium leiab, et arvestades maakohtu otsuse ning apellatsioonkaebuse mahtu, on otsuse ja apellatsioonkaebuse analüüsi põhjendatud ajakulu kokku 1,5h. Apellatsioonkaebuse vastuse koostamise ajakulu 1,5h on põhjendatud. Esindaja tunnihind ei ületa turuhinda. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ringkonnakohtu menetluskulud 3 tunni eest 288 eurot (käibemaksuga).

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots

Krista Kirspuu

Imbi Sidok-Toomsalu