2-17-515/102 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek

Parrest

Otsuse teatavaks tegemise aeg

23. aprill 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-515

Tsiviilasi

AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO,

TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu

tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule

kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise

ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise

kohustuse tuvastamiseks ning kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

AL ja KL ühine apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

5871,50 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I AL (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hageja II KL (isikukood XXXXXXXXX)

Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Keijo

Lindeberg

Kostja I TP (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja II UK (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja III MM (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja IV MM (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja V AA (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate

I-V

ühised

lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid Jüri Leppik ja Aet Bergmann

Kostja

VI

KA

(RI

eriõigusjärglane,

isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja VII VV (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja VIII MO (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja IX TP (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja X Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu (registrikood

80150334), seaduslik esindaja TP

Asja läbivaatamine

22. märtsi 2019 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

2 (14)

1. Rahuldada AL ja KL 28. märtsil 2019 esitatud Tallinna Ringkonnakohtu

22. märtsi 2019 kohtuistungi protokolli parandamise taotlus.

2. Jätta MO 27. märtsil 2019 elektrooniliselt saadetud seisukoht tähelepanuta.

3. Tühistada Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus osas, millega maakohus jättis

AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3

korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule

kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata. Jätta eelnimetatud

osas hagi läbi vaatamata.

4. Jätta Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsuse resolutsioon muutmata osas,

millega maakohus jättis kahju hüvitamise nõude rahuldamata, kuid muuta osaliselt

otsuse põhjendusi.

5. Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus on jõustunud osas, millega maakohus

rahuldas VV 4. septembril 2018 esitatud taotluse protokolli parandamiseks.

6. AL ja KL apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

7. Lugeda Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsuse resolutsiooni terviklikuks

sõnastuseks:

7.1. Jätta AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn,

Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks

muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise

ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks

läbi vaatamata.

7.2. Jätta AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO ja TP vastu

solidaarselt kahju hüvitamiseks rahuldamata.

7.3. Rahuldada kostja VV 4. septembril 2018 esitatud taotlus protokolli

parandamiseks ja võtta esitatud parandused 28. augusti 2018 kohtuistungi

protokolli juurde.

7.4. Menetluskulud jätta solidaarselt AL ja KL kanda.

7.5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks eraldi kohtumäärusega

pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

8. Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta solidaarselt AL ja KL kanda.

9. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS §

177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

3 (14)

Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. TP (kostja I), UK (kostja II), MM (kostja III), RI, MM (kostja V), VV (kostja VII) ja MO

(kostja VIII) esitasid Harju Maakohtule 19. märtsil 2012 AL (hageja I) ja KL (hageja II) vastu

hagi lepingu täitmiseks, kahju hüvitamiseks, tööde teostamise võimaldamiseks ja

dokumentatsiooni või alternatiivselt auditi esitamiseks (tsiviilasi nr 2-12-11415).

2. 17. augustil 2012 esitasid hagejad vastuhagi. Harju Maakohus eraldas 19. detsembri 2016

määrusega vastuhagi eraldi tsiviilasjana menetlemiseks (tsiviilasi nr 2-17-515).

3. Hagejad esitasid 16. veebruaril 2017 hagi tervikteksti TP, UK, MM, RI, MM, VV, AA,

MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu (endine nimi Korteriühistu Näituse 3) vastu elamu

tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike

ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse

tuvastamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja VI KA on praeguses menetluses RI

eriõigusjärglane.

Hagejate nõuded on järgmised:

1) kostjate I–IX Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks korterites 1–7 vajalike

ehitustööde ja elamu kehtivate tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks tellimise ja

teostamise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt

kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks hääletada korterühistu üldkoosolekul Näituse 3

elamule kasutusloa saamiseks ning kehtivate tuleohutusnõuete tagamiseks korterites 1–

7 vajalike ehitustööde tellimise ja teostamise poolt ja kostja X kohustuse tuvastamiseks

tellida ja kostjate finantseerimisel teostada kasutusloa saamiseks vajalikud ehitustööd

korterites 1–7 ja viia Näituse 3 elamu vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega või

alternatiivselt

kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks viia Näituse 3 elamu korterid 1–7 vastavusse R60

tulepüsivusnõuetega.

2) kostjatelt I–IX solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud kasutuseelised

seisuga 16. veebruar 2017 5176,29 eurot ja alates 17. veebruarist 2017 igakuine

kasutuseelis 231,25 eurot (2775 eurot aastas), mis kuulub muutmisele iga aasta

1. jaanuaril

lähtudes

Statistikaameti

poolt

avaldatud

eelmise

poole

aasta

tarbijahinnaindeksist.

3) tuvastada kostjate I–IX kohustus sõlmida hagejatega notariaalselt tõestatud järgmise

sisuga kasutuskorra kokkulepe:

3.1. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 1,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 1, mis on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 1“;

3.2. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 2,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 2, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 2“;

3.3. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 3,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 3, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 3“;

3.4. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 4,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 4, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 4“;

4 (14)

3.5. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 5,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 5, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 5“;

3.6. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 6,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 6, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 6“;

3.7. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 7,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 7, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 7“;

3.8. Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 8,

igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev

panipaik nr 8, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse

plaanil tähistusega „Krt 8“;

3.9. Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike kaasvaldusse ja -kasutusse jäävad

keldrikorruse ülejäänud ruumid, mis ei kuulu ühegi Kinnisasja Näituse 3, Tallinn

kaasomaniku korteriomandi reaalosa hulka;

3.10. Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike ainukasutusse jäävate osade

kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult

kasutada oma reaalosa osa, kusjuures kaasomaniku poolt tema osa kasutamine ei tohi

takistada teise osa kaasomaniku kasutamisõigust;

3.11. Korterelamu Näituse 3 keldrikorruse panipaikade ehitamisega seotud kulutused

jagatakse vastavalt kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike ainuvaldusse ja -

kasutusse jäävate panipaikade suurustele;

3.12. Ainuvalduses ja -kasutuses olevate alade alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

seotud kahju ja kulutusi kannab vastava ala ainuvaldaja ja -kasutaja ning tal ei ole õigust

nõuda teistelt kaasomanikelt nimetatud kulude hüvitamist;

3.13. Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikel on õigus ilma teise kaasomaniku

nõusolekuta sõlmida enda ainukasutuses ja -valduses olevate alade suhtes üüri-, rendi-

ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega;

3.14. Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikud lepivad kokku, et teised

kaasomanikud on kohustatud korter nr 8 igakordsele omanikule hüvitatama talle

kuuluvast kaasomandi mõttelisest osas väiksemas osas keldrikorruse kasutamisega

tekkiva kahju. Kahjuhüvitisena lepivad kaasomanikud kokku iga-aastase perioodiliselt

tasutava kasutustasu summas 2775 eurot. Kaasomanikud lepivad kokku, et korter nr 8

igakordsele omanikule makstavat kasutustasu korrigeeritakse iga-aastaselt Eesti

Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades.

Algava aasta kasutustasu saadakse valemi KT=EKT×(1+THI) alusel, kus KT on

kasutustasu, EKT on eelmise aasta kasutustasu ja THI on tarbijahinnaindeksi muutus;

3.15. Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikud lepivad kokku, et korteriomandi

asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 8, omanikule kasutustasu

maksmise kohustuse kohta tehakse märkus iga kinnisasja Näituse 3, Tallinn

korteriomandi registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale.

Hagejad on esitanud korterelamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmiseks ja korterelamule

kasutusloa saamiseks vajalike tööde teostamise kohustuse tuvastamise nõude (tuvastusnõue 1).

Poolte vahel on vaidlus selles, kelle kohustuseks on teostada korterelamu ehitustööd, mis on

vajalikud kasutusloa taotlemiseks ja elamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks. Täpselt

5 (14)

ei ole teada, milliseid ehitustöid tuleohutuse parandamiseks teostada tuleb, kuid oluline on, et

kohus tuvastaks isiku(d), kelle kohustuseks on viia korterelamu 1. ja 2. korrus vastavusse

kehtivate tuleohutusnõuetega ehk tuleb tuvastada, kas see on kostjate I–IX, korteriühistu või

hagejate kohustus. Kohtu poolt ehitustööde teostamise vajalikkuse tuvastamise korral on

korterelamus võimalik teostada vajalikud ehitustööd.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad I–IX 10. veebruaril 2006 notariaalselt

tõestatud kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks, korteriomandite koosseisude

muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu ja ühishüpoteekide

seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud (edaspidi leping), mille kohaselt pidid hagejad

ehitama korterelamu 3. korrusele korteri nr 8 ning teostama lepingus fikseeritud korterelamu

ehitustööd. Kostjate ülesandeks oli tingimuste loomine selleks, et korterelamule oleks võimalik

taotleda kasutusluba ja viia korterelamu korterid 1–7 vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega.

Poolte ühine tahe oli ehitada kahekorruseline TP3 tingimustele vastav korterelamu ringi

kolmekorruseliseks TP2 tingimustele vastavaks korterelamuks. Kostjad ei ole oma kohustusi

täitnud. Korterelamu ehitustööd lõppesid 2006. aastal ning sel ajal kehtinud ehitusseadustiku

(EhS) § 32 lg 2 kohaselt pidi ehitise kasutamiseks olema kasutusluba. EhS § 29 lg 2 p 4 sätestas,

et ehitise omanik on kohustatud taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusloa. EhS § 50

lg 1 ja EhS lisa nr 2 alusel olukorras, kus üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamut laiendatakse

üle 33 %, taotleda elamule kasutusluba. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 16. mail 2016

kinnitanud, et korterelamu olukorda arvestades tuleb esitada kasutusloa taotlus ning samuti viia

läbi ehitise audit. Kostja X vastu on hagi esitatud põhjusel, et lepingust tulenevate kohustuste

täitmiseks on vajalik korteriühistu poolt täiendavate ehitustööde tellimine.

Hirvesoo Arhitektuuribüroo poolt koostatud ümberehitusprojekti, selle muudatuste ning

ehitusloa nr 6992 kohaselt peab kolmekorruseline korterelamu vastama tulepüsivusklassi TP2

tingimustele. Eesti Vabariigi 27. oktoobri 2004 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale

esitatavad tuleohutusnõuded” kohaselt on madalama tulepüsivusklassiga kolmekorruseline

korterelamu keelatud ehitis. Korterelamu 3. korrus on TP2 hoone tingimustele väljaehitatud,

kuid 1. ja 2. korruse korterid ei vasta nimetatud tulepüsivusklassi tingimustele. Enne

ehitusprojekti tellimist koostati 2003. aastal ekspertiis korterelamu tehnilise seisukorra kohta,

millest nähtub, et korterelamu vastas tulepüsivusklassile TP3. Tsiviilasjas nr 2-12-11415

koostatud eksperdiarvamusest nähtub, et kortermaja kelder ning 1. ja 2. korrus ei vasta

kehtivatele tuleohutusnõuetele, sh on täitmata R60 tulepüsivusnõue. Sellisele seisukohale on

jõudnud nii Päästeamet kui haldusasjas nr 3-13-974 jõustunud lahendites Tallinna Halduskohus

ja Tallinna Ringkonnakohus.

Korterelamu kasutusloa puudumine on lepingu rikkumine, mille eest vastutavad kostjad I–IX.

Müügiesemeks olev korter peab võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 alusel vastama

lepingutingimustele. Kostjatel I–IX oli müüjatena kohustus tagada hagejatele võimalus

eluruumi sihipäraselt kasutada, st ehitada vastavalt projektile ja ehitusloale kahekorruseline

TP3 korterelamu ümber kolmekorruseliseks TP2 korterelamuks, kus kõik korterid

moodustavad omaette EI60 tuletõkkesektsioonid.

Kostjad I–IX on lepingu p-s 1.11.3 kinnitanud, et lepingu eseme valdamise, kasutamise ja

käsutamise suhtes ei kehti neile teadaolevaid muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega

muid piiranguid. VÕS § 217 lg 1 p 3 kohaselt loetakse lepingu ese lepingu tingimustele

mittevastavaks ka juhul, kui eseme kasutamist takistavad õigusakti sätted, näiteks kasutusloa

puudumist ehitisel. Kostjad on alates 2004. aastast teadlikud, et kortermaja ehitamisel

kolmekordseks on vaja muuta ka tulepüsivusklassi ning selleks on vaja taotleda kasutusluba.

Kostjate I–IX käitumine olukorras, kus nad müüsid hagejatele korteriomandi, millele

kasutusloa taotlemise võimatus oli kostjatele lepingu sõlmimisel teada, on hea usu põhimõttega

vastuolus.

6 (14)

Hagejad leiavad, et korterelamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks vajalike

ümberehitustööde teostamine on lepingu kohaselt müüjate kohustuseks. Samuti peavad müüjad

ehitustöid finantseerima ja seda ei saa teha korteriühistu remondifondi arvel. Hagejad tuginevad

lepingu p-dele 4.1 ja 4.2 ja leiavad, et lepingu p 4.1 kohaselt kohustusid hagejad teostama tööd,

mille spetsifikatsioon on toodud lepingu lisas nr 5. Lepingu p 4.2 kohaselt lepingu lisas nr 5

nimetamata töid hagejad kohustatud teostama ei ole.

Hagejad on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude kasutamistasu saamiseks.

Nimetatud nõude rahuldamise eeldusena peab kohus esmalt tuvastama keldri kasutuskorra

kokkuleppe sisu. Hagejad on esitanud vastava tuvastusnõude (tuvastusnõue 2), et kohus

tuvastaks, et kostjad I–IX on kohustatud sõlmima kasutuskorra kokkuleppe hagejate poolt välja

toodud tingimustel. Kui kokkuleppe sisu vastab hagis esitatule, siis jääb hagejate kasutusse

panipaik, mis ei vasta hagejate kaasomandiosa suurusele. Sellisel juhul peavad teised

korteriomanikud hüvitama hagejatele kaasomandiosa suurusele mittevastava ruumi

kasutamisega tekkiva kahju. Hagejate mõtteline osa korterelamust ja maatükist on 1310/5118,

st oluliselt rohkem kui 1/8, kuid praeguse jaotuse kohaselt jääb hagejatele üks väiksemaid

keldribokse.

Keldrikorruse pind ilma koridorita on 155,5 m². Hagejate mõttelise osa suuruseks on

1310/5118. Seega on hagejatel õigus kasutada (155,5 x 1310/5118) 39,8 m² keldrikorrusest.

Hagejatele on aga määratud kasutamiseks 16,9 m², mis on 22,9 m² võrra ehk 57,5% vähem

nende kaasomandi osast. Keldrikorruse kasutamise väärtuse määramisel on hagejad lähtunud

Statistikaameti kodulehel avaldatud tabelist, mis kajastab Tallinna mitteeluhoonete tootmis- ja

laopinna ruutmeetri keskmist rendihinda kuus aastatel 2006–2009. Aastatel 2010–2012

kasutustasu arvutamise aluseks on Arco Vara Kinnisarabüroo OÜ koostatud ülevaated ja

kasutustasu arvutamise keskmiseks rendihinnaks on 1,75 eurot/m² kuus.

Kostjate vastuväited

4. Kostjad vaidlevad hagile vastu.

Kostjate I–V vastuse kohaselt on tuvastusnõue asjakohatu, kuna on teadmata, milliseid töid on

vaja teostada kasutusloa saamiseks.

Kostjad hagi ei tunnista, leping on tänaseni täitmata eelkõige hagejate poolt ja kostjad on

esitanud hagejate vastu lepingu täitmise nõuded tsiviilasjas nr 2-12-11415. Korter nr 8

kasutusele võtmiseks tuleb taotleda kasutusluba või esitada kasutusteatis. Kasutusloa taotlemist

ei takista vaid elamu mittevastavus tuleohutusnõuetele, vaid lepingust tulenevalt ei ole hagejad

töid teostanud projekti kohaselt, samuti puuduvad tööde teostusjoonised. Kasutusloa taotlemist

takistavad hagejate poolt tegemata tööd.

Majandus-

ja

taristuministri

2. juuni 2015

määruse

nr 54

„Ehitisele

esitatavad

tuleohutusnõuded“ § 40 lg-te 1 ja 3 kohaselt ei ole korterites 1–7 vaja teha tuleohutuse alaseid

ümberehitustöid, vaid tuleb tagada võimalus ehitisest evakueeruda ja inimesi ehitisest

evakueerida (määruse § 2 lg 1 p-d 5 ja 6). Tugineda ei saa 2013. aastal Tallinna linna ja

Päästeameti poolt väljastatud arvamustele ega Tallinna Ringkonnakohtu otsusele haldusasjas

nr 3-13-974, kuna õiguslik olukord on muutunud. Tuleohutusnõuete täitmine oli 2012. aastal

hagejate kohustus ja kuulub seetõttu teostamata tööde hulka. Seda kinnitab ka Päästeameti

19. novembri 2012 dokument „Ehitise kasutusloa tuleohutusosa heakskiidu andmisest

keeldumine“. Enne lepingu sõlmimist ei vajanud korterelamu täiendavat kasutusluba ja selle

vajadus tulenes alles uue korteriomandi loomisest.

Juhul kui lepingus loetletud tööd ja poolte kohustused, vastavalt lepingu p-dele 4.4–4.19, ei

olnud piisavad, oleks hageja I kui eriteadmistega isik pidanud heas usus kostjaid lepingu

sõlmimisel sellest informeerima.

7 (14)

Keldrikorruse kasutuskord ei puuduta kostjat X, sest ühistu ei ole kasutuskorra kokkuleppe

pooleks. Kostjad pole keeldunud lepingu p-s 4.10.9 keldrikorruse kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimisest lepingus kokku lepitud tingimustel. Kostjate arvates ei saa hagejad kohtu kaudu

sundida kostjaid sõlmima kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel kui lepingus kokku

lepitud. Lepingus ei ole kokku lepitud, et kostjad peaksid hagejatele tasuma täiendavat

kompensatsiooni seoses keldripinna kasutamise suurusega. Kasutuskorra notariaalselt tõestatud

kokkulepet ei sõlmitud koos lepinguga, sest lepingu sõlmimise ajaks ei olnud korteriomand

moodustatud ning korteriomandi reaalosa väljaehitamiseks tehtavad tööd olid tegemata.

Hagejad kasutavad oluliselt suuremat osa keldrist, lisaks ruumi nr 14 suurusega 17,4 m².

Keldrikorrust ei ole tänaseni välja ehitatud, mistõttu on keldriga seotud kokkuleppeid võimalik

veel teha ja muuta. Samuti on hagejate ainukasutuses 3. korruse trepikoda ca 4 m². Lisaks ei

nõustu kostjad hagejate keldripinna hinna määramise aluseks võetud andmetega. Sellist pinda

ei saa anda üürile vabal turul.

Kostja VIII hinnangul on kohtumenetlus kestnud ebamõistlikult kaua ning keldrikorruse

kasutuskord vajab kindlaks määramist.

Maakohtu otsus

5. Maakohus jättis 11. oktoobri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel

solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud.

Poolte vahel puudub vaidlus, et:

 hagejad ja kostjad sõlmisid 10. veebruaril 2006 kokkuleppe uue korteriomandi

tekkimiseks, kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva

korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud

ja asjaõiguslepingud;

 lepinguga müüdi hagejatele korterelamus katusekorrusele ehitatav korteriomand

nr 8, pindalaga 131 m² hinnaga 1 643 551 krooni (105 042,05 eurot). Ostuhind

kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et hagejad ehitavad välja

katusekorrusele korteri ja teostavad lepingu lisas nr 5 fikseeritud maja

renoveerimistööd;

 lepingu p 4.10.9 kohaselt lepiti kokku, et ostjal on õigus sõlmida kuue kuu jooksul

korteriomandite koosseisu kuuluvate ehitiste ja/või maatüki mõtteliste osade, mis ei

ole ühegi korteromandi reaalosaks, suhtes kasutuskorra kokkuleppeid seoses ehitise

keldrikorrusel paiknevate ruumide kasutamisega vastavalt lepingu lisaks olevale

plaanile nr 4. Tähtaja möödumisel ostjast mitteolenevatel põhjustel on ostjal õigus

nõuda leppetrahvi 0,5% lepingu eseme ostuhinnast;

 korterelamus rekonstrueerimiseks väljastati 16. november 2004 ehitusluba nr 6992;

 poolte vahel tekkis vaidlus lepingu p-s 4.1 ja lisas 5 märgitud lepinguliste tööde

täitmise mahu osas. Pooled vaidlevad selle üle, millises mahus ja rahalises väärtuses

on ostuhinnaks olevad tööd teostamata tsiviilasjas 2-12-11415.

Tuvastusnõude hindamisel lähtus maakohus lepingu p-st 4.1, milles on selgelt sätestatud, et

ostja kohustub teostama ehitus- ja renoveerimistööd, mis on loetletud lepingu lisas 5. Lepingu

p 4.2 kohaselt puudub ostjatel kohustus lisas 5 nimetamata töid teha.

Kohane ei ole hagejate viide lepingu p-le 1.11.3 ja seisukoht, et müüjad pidid lepingu

sõlmimisel teadma hoonele kasutusloa saamise võimatusest, sest vaidluse all ei ole kasutusloa

saamise võimatus, vaid selle saamiseks vajalikud toimingud. Teiseks pole kasutusloa saamisega

kaanevad toimingud samastatavad lepingu p-s 1.11.3 nimetatud muinsuskaitse- või

looduskaitsealase piirangu teabega.

8 (14)

Maakohus leidis, et kohtule esitatud tõendid (TR arvamus, TS eksperdiarvamus, Päästeameti

8. aprilli 2013 kiri) tõendavad, et kasutusloa saamiseks on vajalik teha korteriomanike poolt

täiendavaid toiminguid, kuid lepingust ei tulene, et need kohustused on vaid kostjatel. Hagejad

ei ole viidanud konkreetsele lepingulisele kohustusele ja nõudes on välja toomata taotletav

tegevus ja toiming. Maakohus nõustus kostjatega, et hinnangu selle kohta, milliseid töid tuleb

kasutusloa saamiseks teha, saavad anda pädevad asutused kasutusloa taotlemise ajal. Seega

puudub hagejatel tuvastushuvi. Maakohtu hinnangul ei ole tuvastusnõude puhul võimalik

kohustatud isikutel tuvastada kohustusi, mis ei ole konkretiseeritud ega rajane seadusel ega

lepingul.

Korteriühistu kasutusloa taotlemisega seotud tööde tegemise kohustus ei tulene lepingu

sõlmimise ajal kehtinud korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1. Korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) §-ga 20 ei ole kooskõlas nõue tuvastada kostjatel I–IX kohustus

hääletada üldkoosolekul kasutusloa saamiseks vajalike tööde teostamise poolt. KrtS § 37 lg 2

ei võimalda maakohtul tuvastada kostja X kohustust tellida ja kostjate I–IX finantseerimisel

teostada kasutusloa saamiseks vajalikke ehitustöid korterites 1–7, sh viia korterelamu

vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega, sest vastavat otsust pole korteriomanikud

üldkoosolekul vastu võtnud. Kuna leping konkreetseid kohustusi korteriomanike vahel

tuleohutuse tagamiseks vajalike tööde osas ei kajasta, tuleb lähtuda seadusest.

Põhjendatud ei ole ka hagejate väited lepingu rikkumise kohta seoses kasutusloa taotlemise

võimatusega. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kasutusloa taotlemise vajadus tekkis seoses ehitatava

korteriga. Seoses kasutusloa taotlemisega ilmnes hoone ülevaatusel mitmeid fassaadi ja

välisviimistlustööde puudusi, mis on seostatavad hagejate enda lepinguliste kohustuste

rikkumisega.

Tõendamata on lepingu p 4.10.9 rikkumine kostjate I–IX poolt. Lepingu p-st 4.10.9 tulenevalt

oli hagejate kohustus sõlmida kuue kuu jooksul kasutuskorra kokkulepe vastavalt lepingu

lisale nr 4. Tõendatud ei ole, et kostjad on selleks takistusi teinud. Põhjendatud on kostjate

seisukoht, et hagejad ei saa tulenevalt lepinguvabadusest sundida kostjaid sõlmima

kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel, kui see kokku lepiti. Seega puudub alus

kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks.

Apellatsioonkaebus

6. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad vaidlustatud otsuse tühistada ja uue

otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule.

Esiteks on maakohus vaidlustatud otsuse põhjendustes läbivalt ebaõigesti märkinud, et lepingu

p 4.10.9 kohaselt oli hagejatel õigus sõlmida keldrikorruse ruumide kasutuskorra kokkulepe.

Maakohus on käsitlenud lepingu p-te 4.9 ja 4.10 koos, kuid jätnud tähelepanuta, et lepingu p-

s 4.10.9 on sätestatud kostjate I–IX kohustus sõlmida keldrikorruse ruumide kasutuskorra

kokkulepe.

Teiseks on menetlus maakohtus kestnud üle kuue aasta, kuid maakohus on alles vaidlustatud

otsuse põhjendustes leidnud, et korterites 1–7 tuleohutusega seotud ehitustööde teostamise

tuvastusnõue eeldab, et hagejad toovad välja konkreetsed ehitustööd, mida korterites 1–7 on

vaja teostada. Maakohus pole menetluse käigus seda asjaolu hagejatele selgitanud ega andnud

hagejatele võimalust nõude täpsustamiseks.

Lisaks on nimetatud maakohtu seisukoht ekslik. Nii Päästeamet kui ka halduskohus on

seisukohal, et tõendada tuleb korterite 1–7 vastavust R60 nõuetele ja Päästeamet ei palu esitada

kohustuslike ehitustööde loetelu. Seetõttu on ka hagejad sidunud enda nõude R60

tulepüsivusega, mitte konkreetsete ehitustöödega. See, milliseid ehitustehnilisi võimalusi R60

nõuetele vastavuse saavutamiseks kasutatakse, on iga korteriomaniku enda otsustada.

9 (14)

Kolmandaks

on

hagejatel

õigus

nõuda

korterite

1–7

vastavusse

viimist

R60

tulepüsivusnõuetega, st korteriomanike osas asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ja KrtS § 12

lg 2, § 30 lg 2 alusel ja korteriühistu osas KrtS § 37 lg 2 alusel. Kostjatel I–IX pole lepingu p

4.2 alusel õigust nõuda, et hagejad kannaksid sellega seotud kulusid. Maakohus on jätnud

analüüsimata seadusest tuleneva kohustuse koosmõjus lepingu p-ga 4.2 ning selle tähenduse

korterite 1–7 viimisel vastavusse R60 nõuetega, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-t 8.

Neljandaks on tõendamata, et korterites 1–7 pole vaja teostada ehitustöid R60

tulepüsivusnõuete vastavuse saavutamiseks. Kasutusloa saamiseks korterelamule tuleb mh

tõendada, et korterelamu 1. ja 2. korruse korterite kandekonstruktsioonid vastavad R60

tulepüsivusnõuetele. PP (P) 12. aprillil 2018 koostatud korterelamu tuleohutuse ja

konstruktsioonide auditis pole tuvastatud, millisele tulepüsivusele korterelamu 1. ja 2. korruse

kandekonstruktsioonid vastavad. Auditi järeldus on vastuolus ka Päästeameti seisukohtadega

korterite välisuste osas. Kontrollitud on üksnes märgiste olemasolu. Eeltoodust tulenevalt ei

saanud maakohus otsust tehes auditile tugineda.

Kuuendaks on maakohus vaidlustatud otsuse p-s 37 märkinud, et hagejad ei saa kostjaid

sundida sõlmima kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel, kui see on lepingus kokku

lepitud. Selles osas on maakohtu seisukohad vastuolulised. Tegelikkuses kasutuskorra

kokkulepet sõlmitud ei ole.

Seitsmendaks on arusaamatu vaidlustatud otsuse p-s 41 märgitu, mille kohaselt tuleb arvestada

ka hagejate kohustusega korter ise välja ehitada. Maakohus pole selgitanud, kuidas see mõjutab

hagejate nõuete lahendamist ja millised hagejate nõuded on maakohus viidatud faktile

tuginedes jätnud rahuldamata. Hagejad pole kostjate vastu esitanud ühtegi nõuet seoses

korteriga nr 8.

Kaheksandaks on tõendatud keldripinna tururendi suurus. Hagejad kui ka kostjad on esitanud

kohtule erinevaid tõendeid eri perioodi keldripinna tururendi suuruse kohta. Seega on kohtul

võimalik tuvastada hüvitise suurus, mida kostjad I–IX peavad hagejatele solidaarselt tasuma.

Keldripinna tururendi suuruse tuvastamisel peab kohus lähtuma turuhinnast.

Vastus apellatsioonkaebusele

7. Kostjad,

v.a

kostja

VII,

vaidlesid

apellatsioonkaebusele

vastu.

Kostja

VII

apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 4 alusel tühistada

osas, milles maakohus jättis AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja

Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning

elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata. Selles osas tuleb hagi jätta TsMS

§ 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1

p 2¹ alusel muutmata osas, millega maakohus jättis kahju hüvitamise nõude rahuldamata, kuid

muuta tuleb osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. TsMS §

654 lg-st 2² alusel esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

Kohtuotsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, millega maakohus rahuldas

VV 4. septembril 2018 esitatud taotluse protokolli parandamiseks.

9. Esmalt vastab ringkonnakohus kostjate I–V etteheitele, et apellatsioonkaebuses esitatud

nõuded on määratlemata ja kaebus on vormipuuduste tõttu edutu.

Apellatsioonkaebuse vormi ja sisu nõuded sätestab TsMS § 633. Apellatsioonkaebuses

märgitakse apellandi selgelt väljendatud taotlus, märkides ära, millises ulatuses apellant

10 (14)

esimese astme kohtu otsust vaidlustab ning missugust ringkonnakohtu lahendit apellant taotleb

(TsMS § 633 lg 1 p 2).

Ringkonnakohus ei nõustu kostjate I–V esindaja seisukohaga, et apellatsioonkaebuse

läbivaatamist takistab selline puudus, mis tingiks kaebuse läbivaatamata jätmise (TsMS § 643).

Praegusel juhul on maakohus jätnud kõik hagejate esitatud nõuded rahuldamata ja hagejad

taotlevad maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsusega hagi rahuldamist. Seega on selge,

millises osas hagejad maakohtu otsust vaidlustavad ning missugust ringkonnakohtu lahendit

taotlevad. Oluline on apellatsioonkaebuse nõude selge sõnastamine juhul, kui hageja suurendas,

vähendas või muutis maakohtus nõudeid korduvalt, kuid praeguses asjas seda ei esine. Kaebuse

menetlusse võtmisest saab keelduda vaid siis, kui puudus on selline, mis takistab asja

läbivaatamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei esinenud takistusi apellatsioonkaebuse menetlusse

võtmiseks ja lahendamiseks.

10. Kolleegium hindab esimest hagejate tuvastusnõuet (tuvastusnõue 1):

 kostjate I–IX Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks korterites 1–7 vajalike

ehitustööde ja elamu kehtivate tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks tellimise ja

teostamise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt

kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks hääletada korterühistu üldkoosolekul Näituse 3

elamule kasutusloa saamiseks ning kehtivate tuleohutusnõuete tagamiseks korterites 1–

7 vajalike ehitustööde tellimise ja teostamise poolt ja kostja X kohustuse tuvastamiseks

tellida ja kostjate finantseerimisel teostada kasutusloa saamiseks vajalikud ehitustööd

korterites 1–7 ja viia Näituse 3 elamu vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega või

alternatiivselt

kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks viia Näituse 3 elamu korterid 1–7 vastavusse R60

tulepüsivusnõuetega.

11. TsMS § 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise

tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi.

Hagejad on tuvastushuvi põhistanud järgmiselt. Poolte vahel on vaidlus selles, kelle

kohustuseks on teostada korterelamu ehitustööd, mis on vajalikud kasutusloa taotlemiseks ja

elamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks. Täpselt ei ole teada, milliseid ehitustöid

tuleohutuse parandamiseks teostada tuleb, kuid oluline on, et kohus tuvastaks isiku(d), kelle

kohustuseks on viia korterelamu 1. ja 2. korrus vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega ehk

tuleb tuvastada, kas see on kostjate I–IX, korteriühistu või hagejate kohustus. Kohtu poolt

ehitustööde teostamise vajalikkuse tuvastamise korral on korterelamus võimalik teostada

vajalikud ehitustööd.

11.1. Praegusel juhul võib jaatada hagejate õiguslikku huvi, sest lepingust tuleneva võlasuhte

osas on tekkinud ebaselge olukord. Samas leiab kolleegium, et see ei ole piisav sellise nõude

menetlemiseks.

Hagejate nõue on umbmäärane ja konkretiseerimata. Tuvastushagi alusel tehtud otsusega peab

olema võimalik vaidlust lahendada ja õigusselgust tagada ning välistada vajadus edasisteks

menetlusteks. Seega eeldab tuvastushuvi, et tuvastusnõude alusel tehtud kohtulahend on ka

sobiv vahend eesmärgi saavutamiseks. Hagejate nõue sellistele eeldustele ei vasta. Hagejad

pole välja toonud konkreetseid (ehitus)töid, mille tegemise kohustuse tuvastamist nad kostjatelt

nõuavad. Pole välja toodud, kas need tööd on seotud kaasomandi või eriomandi osaga.

Konkreetseid töid teadmata ei ole kolleegiumi hinnangul võimalik seadusest või lepingust

tulenevate kohustuste olemasolu tuvastada.

11.2. Kolleegiumi hinnangul oleks kohane õiguskaitsevahend sooritushagi esitamine. Nii

praegune tuvastushagi kui ka sooritushagi eeldavad, et hagejad määratlevad soovitud sooritused

11 (14)

täpselt. Ka kohtupraktikas on leitud, et materiaalõiguslike nõuete kaotamise vältimiseks ja

menetluskulude kokkuhoidmiseks on hagejatel üldjuhul mõistlik tuvastusnõuete esitamisele

eelistada sooritusnõuete esitamist (vt Riigikohtu 12. oktoobri 20016 otsus asjas nr 3-2-1-84-06,

p 16).

Kui hagejad teostavad tööd ise, saavad nad teistelt korteriomanikelt nõuda kulutuste hüvitamist

(kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 alusel, kehtiva KrtS § 37 lg 1 alusel). Kui

tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib hagejatel olla nõue teiste korteriomanike vastu nende

hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Nimetatud

nõude raames tuleb mh tuvastada, kas hagejad täitsid teiste korteriomanike kohustusi.

Kui hagejad leiavad, et kostja X on kohustust rikkunud, siis võib kõne alla tulla kostja X

vastutus oma kohustuste rikkumise eest ja hagejad saavad nõuda VÕS § 115 lg 1 alusel kahju

hüvitamist.

1. jaanuarist 2018 kehtivas redaktsioonis näeb TsMS § 613 lg 1 p 1 ette, et kohus lahendab

hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel mh asja, mis tuleneb

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõude, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise

kohustamiseks. Kaasomandi eseme ajakohastamist reguleerib KrtS § 39. Kaasomandi eseme

ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet

ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada

KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

11.3. Hagejate ringkonnakohtu istungil antud selgitustest ei tulenenud ühtki täiendavat aspekti,

mida tuvastusnõude rahuldamine annaks hagejatele sooritusnõudega võrreldes rohkem.

Abstraktselt ei peaks saama kostjate kohustusi tuvastada, kui pole teada, milliseid ehitustöid

tuleb eesmärgi saavutamiseks teostada ja kas need tööd on mõne korteriomandi reaalosa

(eriomandi eseme) sees või puudutavavad kaasomandi osi. Seetõttu tuleb tuvastusnõue 1 selle

perspektiivituse tõttu jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.

12. Järgnevalt hindab kolleegium hagejate väidet, et maakohtus rikkus selgitamiskohustust ja

kohtuotsus oli tuvastusnõude 1 rahuldamata jätmise põhjenduste osas üllatuslik.

Õige on hagejate väide, et asja toimikust nähtuvalt ei ole maakohus pärast hagiavalduse

tervikteksti

esitamist

(16. veebruar 2017)

selgitanud

hagejatele

tuvastusnõude

perspektiivitust ega andnud hagejatele võimalust nõude täpsustamiseks. Samas ei saanud selline

õiguslik seisukoht tulla hagejatele üllatusena, sest kostjad I–V on 13. märtsi 2017 vastuses välja

toonud, et tuvastusnõuet 1 ei saa menetleda, sest on teadmata, milleks kostjaid tuleb kohustada

(II kd, tl 2 pöördel). Määratlemata kohustuse olemasolu tuvastamine ei aita kuidagi õigussuhte

selgeks tegemisele kaasa.

Kolleegium leiab, et maakohtu selgitamiskohustuse rikkumine ei viinud ebaõige tulemuseni.

Selle rikkumise tõttu ei jäänud hagejatel nõue täpsustamata, sest hagejate esindaja on

ringkonnakohtu istungil jäänud oma seisukoha juurde, et hagejate soov on tuvastada, kelle

kohustuseks on tööde teostamine (konkreetseid töid välja toomata) ja kuna tegemist on

tuvastusnõudega, ei tõusetu probleeme otsuse täitmisega (III kd, tl 156). Seega ei leidnud

hagejad ka apellatsioonimenetluses, et esitatud tuvastusnõue vajaks täpsustamist.

13. Hagejad on esitanud ka teise tuvastusnõude (tuvastusnõue 2), millega paluvad kohtul

tuvastada, et kostjatel I–IX on kohustus sõlmida hagejatega notariaalselt tõestatud kasutuskorra

kokkulepe hagejate poolt väljatoodud tingimustel.

Tegemist ei ole kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudega, mida alates

1. jaanuarist 2018 tuleb menetleda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel. Hagejate

esindaja on ringkonnakohtu istungil selgitanud, et tegemist on tuvastusnõudega ja tuvastushuvi

12 (14)

tuleneb sellest, et tegemist on kostjate I–IX vastu esitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks

oleva asjaolu tuvastamisega (III kd, tl 156).

13.1. Ringkonnakohus leiab, et ka tuvastusnõue 2 tuleb selle perspektiivituse tõttu jätta läbi

vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.

Arvestades asjaolu, et hagejad on kostjate I–IX vastu esitanud kahju hüvitamise nõude, puudub

kolleegiumi hinnangul hagejatel tuvastusnõude 2 esitamiseks tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1

mõttes, kuna taotletud tuvastus tuleb teha kindlaks kahju hüvitamise nõude lahendamisel.

Tuvastusnõue 2 ei saa olla praeguses asjas iseseisvaks hagi esemeks. Kahju hüvitamist nõudes

puudub tuvastushuvi eraldi tuvastada kahju hüvitamise üksikuid elemente.

13.2. Hagejad paluvad kostjatelt I–IX solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud

kasutuseelised seisuga 16. veebruar 2017 5176,29 eurot ja alates 17. veebruarist 2017 igakuine

kasutuseelis 231,25 eurot (2775 eurot aastas), mis kuulub muutmisele iga aasta 1. jaanuaril

lähtudes Statistikaameti poolt avaldatud eelmise poole aasta tarbijahinnaindeksist.

Maakohus on jätnud kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

lõppjäreldusega, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi.

Kolleegium selgitab, et kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse

rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju

hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise

nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037–1039

alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta

kaasomanike vahelises suhtes Riigikohtu 15. juuni 2011 otsus asjas nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23,

22 ja 26–28). Hagejad nõuavad AÕS § 71 lg 2 alusel kasutamistasu ning alternatiivselt

tuginevad ka VÕS § 1037 sättele.

13.3. Kolleegiumi hinnangul on hagejad esitanud ebaselge kahju hüvitamise nõude, sest

kostjad I–IX ei saa olla solidaarvõlgnikud. Solidaarnõudega on tegemist üksnes seaduses või

lepingus ettenähtud juhtudel.

Vaatamata sellele, et maakohus ei ole hagejatele andnud võimalust nõude täpsustamiseks, ei

pea seda vajalikuks ka ringkonnakohus, sest hagejatel ei saa hagiavalduses esitatud asjaoludel

sellist kahju hüvitamise nõuet teiste korteriomanike vastu olla.

Hagejad on arvestanud kasutustasu alates 10. veebruarist 2006 põhjusel, et nad on pidanud oma

mõttelisest osast väiksemat keldriboksi kasutama alates sellest kuupäevast. Alates 2006. aasta

augustist tekkis hagejatel teiste korteriomanike vastu nõudeõigus keldrikorruse kasutuskorra

kokkuleppe määramiseks.

Lepingu p-s 4.10.9 on pooled kokku leppinud, et müüjad (praegusel juhul kostjad I–IX)

kohustuvad sõlmima kuue kuu jooksul korteriomandite koosseisu kuuluvate ehitise ja/või

maatüki mõtteliste osade, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, suhtes kasutuskorra

kokkuleppeid seoses ehitise keldrikorrusel paiknevate ruumide kasutamisega vastavalt lepingu

lisaks nr 4 olevale plaanile, millel iga omaniku ainukasutusse jäävad ruumid on tähistatud

vastava omaniku nimega ning korterinumbriga, ning esitama kasutuskorra kohta märkuse

tegemiseks avalduse kinnistusosakonnale.

Kasutuskorda vastava lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile korteriomanikud notariaalselt

sõlminud ei ole.

13.4. Esmalt käsitleb kohus hagejate kahju hüvitamise nõude eeldusi selle tekkimise aja

seisuga.

AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või

kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.

KOS § 12 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida

13 (14)

kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse küsimusi

häälteenamuse alusel. Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite majandamiseks

KÜS § 3 järgi korteriühistu. Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause järgi

korteriomanike vahelistele suhetele esmajoones korteriühistuseadust.

AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei

takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et

kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja

kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka KOS-is, mille § 10 lg 2 kohaselt on

korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3

järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016 otsus asjas nr 3-2-1-175-15, p

11).

Kolleegium leiab, et korteriomanikud on keldriruumide kasutamises kokku leppinud, mistõttu

tuleb lähtuda nimetatud kokkuleppest (I kd, tl 67 pöördel). Seda asjaolu ei lükka ümber kostja

VIII subjektiivne arvamus kokkuleppe puudumise kohta. Lepingu lisas nr 4 on välja toodud

keldriruumi jaotus korteriomanike vahel ning selle plaani on allkirjaga kinnitanud kõik

korteriomanikud. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud keldriruumide kokkuleppe rikkumist

kostjate I–IX poolt, mis annaks hagejatele õiguse nõuda kahju hüvitamist. Hagejad ei ole

nõudnud teistelt korteriomanikelt enda eriomandisse suuremat keldri pinda (III kd, tl 155

pöördel). Kui hagejad soovisid kokkuleppe muutmist ja teised korteriomanikud ei oleks olnud

muutmisega nõus, tulnuks hagejatel nõuda kasutuskorra määramist kohtu kaudu (alates

1. jaanuarist 2018 saab nõuda erikasutusõiguse määramist KrtS §-de 9, 13–14 alusel).

13.5. Alates 1. jaanuarist 2018 sätestab KrtS § 30 lg 2, et korteriomanik võib nõuda, et

eriomandi ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja

korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on

reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

14. Hagejad on muuhulgas esitanud hagis väiteid kostjate I–IX lepingu rikkumiste kohta

(kasutusloa puudumine ja kasutuskorra kokkuleppe sõlmimata jätmine). Kuna hagejad ei ole

esitanud nendest väidetavatest rikkumistest tulenevaid sooritusnõudeid, siis jätab kohus need

asjaolud tähelepanuta ja nende kohta esitatud tõendid hindamata. Samuti tuleb sellekohased

põhjendused välja jätta maakohtu otsusest.

Kostjad I–V on esitanud aegumise vastuväite (13. märtsi 2017 menetlusdokumendi p 1, II kd,

tl 1 pöördel). Aegumise vastuväide puudutab väidetavaid lepingu rikkumisi kostjate poolt, mille

maksma panekuks ei ole hagejad sooritusnõudeid, aegumistähtajaga kolm aastat, esitanud.

Seega ei saa praeguses asjas aegumise küsimust tõusetuda.

15. Viimaks lahendab kolleegium menetluslikud küsimused.

16. Hagejad on esitanud 28. märtsi 2019 ringkonnakohtu istungi protokolli parandamise

taotluse. Protokolli parandamise õigus tuleneb TsMS § 53 lg-st 2. Hagejad paluvad parandada

protokolli lk 2 lause: „Hagi esitati 19.03.2012 ja vastuhagi esitati 17.08.2017 ning eraldati

põhimenetlusest,“ lausega: „Hagi esitati 19.03.2012 ja vastuhagi esitati 17.08.2012 ning

eraldati 2017. a põhimenetlusest“. Kostjate I–V esindajad vaidlevad protokolli parandamise

taotlusele vastu.

Kuna protokollis on valesti kajastatud vastuhagi esitamise aeg, tuleb taotlus TsMS § 53 lg 4

alusel rahuldada. Ringkonnakohus teeb vastavalt eeltoodud taotlusele protokollis paranduse.

17. Kostja VIII esitas 27. märtsil 2019 ringkonnakohtule elektrooniliselt seisukoha. Seisukoht

esitati pärast sisulise arutamise lõpetamist, mistõttu kolleegium selle seisukohaga asja

14 (14)

lahendamisel ei arvesta (TsMS § 331 lg 1). Kuna seisukoht on esitatud elektrooniliselt, puudub

vajadus seda füüsiliselt tagastada.

18. Ringkonnakohtul puudub vajadus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks, sest nii

hagi läbivaatamata kui ka rahuldamata jätmisel jäävad menetluskulud TsMS § 168 lg 2 ja § 162

lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda.

Kuivõrd maakohus vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks

ei määranud, ei tee seda apellatsioonkaebuse lahendamisel TsMS § 174 lg-st 4 juhindudes ka

ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS §

177 lg-s 2 sätestatud korras.

19. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Meeli Kaur

Gaida Kivinurm

Indrek Parrest