2-18-13850/11 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

22. märts 2019, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-18-13850

Tsiviilasi

XX hagi Rae valla vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

Rae valla vastuhagi XX vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 5. veebruari 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Rae valla apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas

Kostja (apellant): Rae vald (Rae Vallavalitsuse kaudu),

lepinguline esindaja Maiga Liiv

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta kostja apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 646 alusel otsustada asi üksnes apellatsioon-

kaebuse põhjal.

3. Harju Maakohtu 5. veebruari 2019 otsus tühistada ja saata asi uueks läbi-

vaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

2 (8)

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 17. septembril 2018 Harju maakohtule hagi Rae valla (kostja) vastu

kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus:

(1) lõpetada hageja ja kostja kaasomandis oleva Harju Maakonnas Rae vallas Vaskjala

külas asuva XXX kinnistu (edaspidi „XXX kinnistu“) kaasomand ja jagada see

järgmiselt:

(1.a)

jätta XXX kinnistu osa, mis on hõlmatud 25. aprillil 2005 sõlmitud

kaasomandi

kasutuskorra

kokkuleppega

(edaspidi

„kasutuskorra

kokkulepe“), poolte kaasomandisse vastavalt senisele jaotusele kasutuskorra

kokkuleppe järgi, st v.a kasutuskorra kokkuleppele lisatud joonisel märgitud

10 433 m² suurusega valge ala osas, ning

(1.b)

eraldada XXX kinnistust kasutuskorra kokkuleppele lisatud joonisele

märgitud 10 433 m² suurusega valge ala ning jätta sellest hageja

ainuomandisse alternatiivselt kas

(1.b.1)

vahetult kasutuskorraga hõlmatud maa-ala kõrval, otsese

juurdepääsuga avalikult teelt, 2 512 m² suurune peaaegu võrd-

külgse kolmnurga kujuga elamumaa sihtotstarbega kinnistu või

(1.b.2)

rombikujuline 2 512 m² suurusega elamumaa sihtotstarbega

kinnistu kasutuskorrata kinnistu osa või

(1.b.3)

teravnurkse kolmnurga kujuga 2 612 m² suurusega elamumaa

sihtotstarbega kinnistu

ja ülejäänud osa kostja ainuomandisse;

(2) kohustada kostjat andma nõusolek XXX kinnistu jagamise kande ja kinnistu jagamisel

tekkiva uue kinnistu omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnistu jagamisel

tekkiva kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Asendada kostja

tahteavalduste andmine kohtuotsusega.

Hageja põhiväited on järgmised:

-

poolte kaasomandis on XXX kinnistu, millest hagejale kuulub korteriomandina korter

nr 2 ja 1210/5502 mõttelist osa kinnisasjast (registriosa nr XXXXXXXX) ning kostjale

korteriomanditena korter nr 1 (registriosa nr YYYYYYYY) ja mitteeluruum

(registriosa nr CCCCCCC), millele vastavad kaasomandi mõttelised osad 1437/5502

ja 2855/5502;

-

kaasomandi suhtes kehtib kasutuskorra kokkulepe, mille järgi on osa kinnistust

hõlmatud kasutuskorraga ning selle osas hageja kaasomandi lõpetamist ei taotle;

-

pisut enam kui poole kinnistu osas ei ole kasutuskorda määratud ning pooltel puudub

ühine nägemus ja arusaam, kuidas seda kaasomandi osa kõigi kaasomanike huvides

kasutada. Kasutuskorraga hõlmamata maa-ala suurus on 10 433 m² ja see on muust

kinnistu osast eraldatav. Kasutuskorra kokkuleppe järgi on kasutuskorraga hõlmamata

maa-alast hagejale kuuluv kaasomandi mõttelise osa suurus 2512/10433 ja ülejäänud

mõtteline osa kuulub kostjale;

-

kinnistu on hageja ja tema perekonna elukoht. Kostja kasutab enda omandit erinevate

ürituste korraldamiseks (sh nii kostjale kuuluvaid korteriomandeid, kasutuskorraga

kostja valduses olevat kinnistu osa kui ka kaasomanike ühiskasutuses olevat kinnistu

osa), mis on aga hageja kui teise kaasomaniku huvide vastane;

3 (8)

-

kaasomanikud sõlmisid 4. mail 2015 täiendava kokkuleppe kasutuskorrata maa-ala

osas. Vastava kokkuleppe järgi kohustus kostja võtma maha parkimist korraldavad ja

võimaldavad märgid kuuseheki tagusel alal ning kasutama parkimiseks senise

kasutuskorra alusel kostja kasutuses olevat ala. Sellest hoolimata on kostja kasutanud

kasutuskorraga hõlmamata maa-ala nii parkimise korraldamiseks kui ka muudeks

tegevusteks, nt võimaldanud sinna rajada kunstiinstallatsioone jms;

-

kasutuskorraga hõlmamata kaasomandi osa ei ole kaasomanike kinnistul asuvate

korteriomandite kasutamisega vahetult seotud ega vältimatult vajalik. Kasutuskorrata

maa-ala seisab valdavalt tühjana ja kasutuseta, kui kostja ja tema nõusolekul või

korraldamisel (ning hageja nõusolekuta) kolmandate isikute maakasutus välja arvata;

-

hageja on teinud kostjale erinevaid ettepanekuid kasutuskorraga hõlmamata maa-ala

jagamise ja selles osas kaasomandi lõpetamise kohta, kuid need ei viinud tulemini;

-

hageja taotleb kaasomandi osalist lõpetamist, lähtudes kasutuskorra kokkuleppest.

Kuivõrd hageja kasutab enda eriomandit ning kasutuskorraga määratud kaasomandiosa

enda ja oma pereliikmete elukohana, ei soovi hageja sellest omandiosast loobuda. Küll

aga tuleb lõpetada kaasomand kinnistu selles osas, mille puhul kasutuskorda ei ole

määratud. Nimetatud osa kinnistust on märgitud kasutuskorra kokkuleppe lisaks oleval

plaanil valge alana, suurusega 10 433 m²;

-

hageja soovib eraldada kasutuskorrata maa-alast hageja mõttelise osa suuruses

maaüksuse. Vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on hagejale kuuluv mõtteline osa

kasutuskorraga hõlmamata maa-alast 2 512 m². Kinnistu sel osal puuduvad ehitised,

teed, veekogud, mets jne. See on suhteliselt sile ja lage, tipust osaliselt võsastuv

loodulik heinamaa, kuigi siiski 100% elamumaa, millega tuleb kinnistu jagamisel

arvestada.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

hagejal ei ole õigust nõuda XXX kinnistu osas kaasomandi osalist lõpetamist, kuna

kinnistu hoonestatud ala jääks ikkagi hageja ja kostja kaasomandisse. Kaasomandi

osaline lõpetamine ei ole õiguslikult võimalik;

-

kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei ole tegelikkuses hageja huvides, sest

kostjal ei ole kavas lõpetada temale kuuluvates korteriomandites ja XXX kinnistul

ürituste korraldamist. Hageja ainuomandisse jäetav uus kinnistu jääks kostja kasutusse

või ainuomandisse jäävate kinnistute vahele (alternatiivid (1.b.1) ja (1.b.2)) või kostja

ainuomandisse jääva kinnistuga külgnema (1.b.3). Kostja soovib piirkonna kultuurielu

edendamise eesmärgil ära kasutada kõik kostjale kuuluvad ja selleks sobivad kinnistud.

XXX kinnistu, millel asub endine Rae koolimaja, on selle eesmärgi elluviimiseks igati

sobiv;

-

isegi juhul, kui XXX kinnistust saaks osa eraldada ja jagada, siis tulenevalt

maakatastriseaduse § 18 lg 1 p-st 1 tuleks tekkivale katastritunnusele määrata

sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või üldplaneeringu alusel. Kuna

kasutusleppeta ala seisab valdavalt tühjana ja kasutuseta ning Rae Vallavolikogu

21. mai 2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga on alale näidatud

peamiselt perspektiivse põld/looduslik rohumaa juhtotstarve, siis tuleb tekkivale

katastritunnusele määrata vastavalt sihtotstarbeta maa sihtotstarve või maatulundusmaa

sihtotstarve. Tekkiv katastritunnus jääks igal juhul ilma ehitusõiguseta;

-

XXX kinnistu lihtkorras jagamine hageja alternatiividest lähtuvalt ei ole võimalik,

kuna sellise jagamise puhul ei järgida maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 nõudeid.

Tekkivad kinnistud ei võimalda nende otstarbekamat kasutamist ega majandamist.

Samuti ei ole tekkivad kinnistud otstarbeka kujuga, kuna vähemalt üks nendest jääb

kiilduma.

4 (8)

3. Kostja esitas 10. oktoobril 2018 vastuhagi, milles palus:

-

lõpetada XXX kinnistu kaasomand selliselt, et kostja kohustub tasuma hagejale temale

kuuluva korteriomandi eest 116 667 eurot;

-

kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX teises

jaos senise omanikukande kustutamiseks ja kostja ainuomanikuna sisse kandmiseks.

Asendada hageja tahteavalduste andmine kohtuotsusega;

-

kohustada hagejat andma kostjale koormatistest vaba korteriomand üle samaaegselt

kostja poolt hüvitise väljamaksmisega.

Vastuhagi põhjendas kostja järgmiselt:

-

kaasomanike vahelistest pingelistest suhetest tulenevalt tuleb XXX kinnistu osas

kaasomand lõpetada selliselt, et kaasomanikud ei jääks üksteise naabriteks.

Ainuvõimalikuks kaasomandi lõpetamise viisiks on hagejale kuuluva korteriomandi

kostjale üle andmine vastava hüvitise eest;

-

kostjale kuuluvad korteriomandid on Rae Kultuurikeskuse aktiivses kasutuses.

Mitteeluruumis on avatud galerii ning seal toimuvad huviringid, saalis näidatakse

filme, toimuvad akustilised kontserdid, koosolekud, infopäevad, asutuste koosolekud

jne. Majas on avatud Vaskjala loomeresidentuur, mis annab kunstnikele üle maailma

võimaluse elada ja töötada põldude keskel majas, mille ruumid on renoveeritud ja

kohandatud loometegevust toetavateks. Väljaspool maja asub maakunsti keskkond

ning suviti toimuvad väljas kontserdid, filmiõhtud ja külapäevad. Kostja soovib nende

tegevuste jätkamist ja edasiarendamist, kuna piirkonna külade elanike jaoks on endine

Rae koolimaja oluliseks kultuurielu keskuseks;

-

kostja on valmis hagejale kuuluva korteriomandi eest tasuma selle turuväärtusele

vastava hüvitise. Viimase korteriomandi turuväärtusele vastava pakkumuse tegi kostja

hagejale 21. augustil 2018. Pakkumus summas 116 667 eurot põhines OÜ Pindi

Kinnisvara 21. septembri 2017 hinnangul, mille järgi hageja korteriomandi turuhind on

koos käibemaksuga 140 000 eurot. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, siis

on kohane hüvitis sellest arvutatud käibemaksuta summa.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja märkis, et ei ole nõus enda korteriomandist ja selle

juurde kuuluvast kasutuskorraga hõlmatud kaasomandiosast loobuma. Kui ta nõustub enda

omandi kostjale müüma, ei saa hind olla alla turuhinna.

MAAKOHTU OTSUS

5. Maakohus rahuldas 5. veebruari 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi, jättis vastuhagi

rahuldamata ja lõpetas XXX kinnistu kaasomandi nõude (1) kohaselt selliselt, et kasutuskorra

kokkuleppega ala jääb poolte kaasomandisse ning sellest eraldatakse kasutusleppeta ala, millest

otsuse lisas nr 2 punasega ümbritsetud kolmnurkne roheline osa jääb hageja ainuomandisse ja

ülejäänud kostja ainuomandisse.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

Vastuhagi osas leidis maakohus, et kostja nõude rahuldamine tooks kaasa hageja omandi väga

tugeva riive, kuna hageja ei saaks omandikaotuse eest kohast ja õiglast hüvitist.

Hageja nõude osas leidis maakohus, et nõude (1) raames esitatud alternatiiv (1.b.1) on hagejale

sobivaim variant, kuna on kõige lähemal hageja praegusele eluruumile, külale, suurele teele ja

kommunikatsioonidele. Kinnistu jagatakse reaalosadeks ja kaasomandi lõpetamisel luuakse uus

kinnisasi uute piiridega.

5 (8)

APELLATSIOONKAEBUS

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning uue

otsusega rahuldada vastuhagi ja jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta poolte

endi kanda.

Kostja leiab, et maakohus jättis tähelepanuta tema väited kinnistu lihtkorras jagamise võimatuse

kohta. Samuti pole kohus põhjendanud, miks ei ole kostja pakutud hüvitis õiglane. Kohus ei

kaalunud poolte huve hageja alternatiivide (1.b.1) – (1.b.3) vahel valimisel ega arvestanud

üldse kostja vastuväidetega jagamise maakorralduslike takistuste ja kostja huvide osas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb menetlusse võtta ja asi lahendada

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 646 alusel üksnes kaebuse põhjal. Maakohtu otsus

kuulub tühistamisele menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa

kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asi tuleb saata läbivaatamiseks esimese astme kohtule

TsMS § 656 lg 1 p 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel, kuna ringkonnakohus ei saa ise rikkumist

kõrvaldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

8. Maakohus on lahendanud nõudeid, mis ei olnud lahendamiseks valmis ja rikkus sellega

TsMS § 435 lg 1. Täitmata oli TsMS §-st 351 tulenev selgitamiskohustus ja muud TsMS

§-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesanded. Vaidlustatud otsus ei ole nõuetekohaselt

põhjendatud, st rikutud on ka TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8. Menetluslikud rikkumised on

olulised TsMS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 mõttes, st toovad kaasa asja maakohtule uueks arutamiseks

saatmise eelmenetluse staadiumis. Kuigi mitte igasugused rikkumised eelmenetluses ei osutu

menetlusõiguse normi niivõrd oluliseks rikkumiseks, et see toob kaasa kohtulahendi tühis-

tamise, saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla aluseks kohtuotsuse tühistamisele

siiski juhul, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada

apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka Riigikohtu 29. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Käesoleval juhul on tegemist sellise olukorraga.

9. Ringkonnakohus käsitleb esmalt poolte nõuete õiguslikke aluseid ja sellega seonduvat

küsimust asja lahendamisest hagi- või hagita menetluses.

9.1. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse

§ 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab

kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise

kohta (vt nt Riigikohtu 29. mai 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12 kolmas lõik, samuti

selles viidatud 29. septembri 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20).

9.2. Vaidlustamata asjaoludel kuuluvad pooltele korteriomandid. Küll mõneti ebatäpselt, aga

sisuliselt õigesti tuvastas selle ka maakohus ja see nähtub hagiavalduse lisadest 1–3.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand

hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde

eriomand kuulub. KrtS § 2 sätestab mh, et korteriomandid luuakse kaasomanike vahel sõlmitud

eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 4 lg 4

näeb ette, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole

kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

Eelnevast tuleneb, et ka korteriomanditeks jaotatud kinnisasja maa-ala, millel ei asetse hooneid,

on korteriomanike kaasomandi ese. Sellise maatüki tervest kinnisasjast eraldamine ei eelda

eriomandi kokkuleppe muutmist ning vastava nõude saab esitada asjaõigusseaduse (AÕS) § 76

lg 1 ja § 77 lg 2 alusel (vrd KrtS eelnõu, Riigikogu XII koosseis, 462 SE, seletuskiri, lk 31).

Hageja nõuded on suunatud kirjeldatud viisil kaasomandi lõpetamisele senise kaasomandis

oleva kasutuskorraga hõlmamata maa-ala reaalosadena eraldamise ja jagamise teel.

6 (8)

9.3. Kostja vastuhagi nõue on suunatud hageja korteriomandi omandamisele õiglase hüvitise

eest. Kuna hageja korteriomand ei ole poolte kaasomandis, siis ei saa sellist nõuet esitada

eelmise alapunkti 9.2 kolmandas lõigus viidatud alustel. Samuti ei paku KrtS sätted võimalust,

et üks korteriomanik võiks nõuda teiselt korteriomandi võõrandamist pelgalt põhjendusega, et

ta soovib omandada kas terve või senisest suurema osa korteriomanditeks jagatud kinnistust.

Küll aga on käesolevaga sarnasel juhul mõeldav, et kostja saab teatavate eelduste täidetuse

korral nõuda korteriomandite eriomandi osa (ja korteriühistu) lõpetamist KrtS §-de 58 ja 59

alusel. Samuti on võimalik kostja vastuhagist saada aru viisil, et selles sisaldub taotlus lõpetada

poolte kaasomand kasutuskorrata maa-alale nii, et see eraldatakse uue kinnisasjana ja kostja

omandab hageja osa õiglase hüvitise eest.

Kumbagi eelmises lõigus kirjeldatud nõuet kostja piisava selgusega ei esitanud, aga maakohus

pole senise nõude ebakohasust kostjale ka selgitanud. Sellega rikkus maakohus selgitamis-

kohustust ja kostja vastuhagi ei olnud lahendamiseks valmis.

Kui kostja otsustab esitada nõude KrtS §-de 58 ja 59 alusel, siis tuleks see TsMS § 613 lg 1 p 1

alusel lahendada hagita asjana, aga nõude vastuhagina esitamise korral tuleneb TsMS § 613

lg-st 4 juhis vaadata see läbi hagimenetluses. Samas tuleb järgida hagita menetluse põhimõtteid

ja sätteid (Riigikohtu 24. märtsi 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 10 teine lõik, samuti

selles viidatud 13. novembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-13, p 20).

10. Ka hageja nõue ei olnud asja lahendamiseks piisavalt selge. Hageja soovib korteri-

omanditeks jagatud kinnistu koosseisu kuuluvast maaüksusest ühe hoonestamata osa eraldamist

(nõue 1.a) ja selle jagamist kaasomanike vahel nii, et kummagi omandisse jääb lisaks senistele

korteriomanditele uus hoonestamata kinnistu vastavalt alternatiividele (1.b.1) – (1.b.3). Lisaks

soovib hageja kostja kohustamist anda jagamiseks vajalikud tahteavaldused (nõue (2)).

10.1. Kaasomandi lõpetamine asja reaalosadeks jagamisega tähendab üldjuhul, et asi jagatakse

kehaliselt mitmeks eri osaks nii, et kaasomanike varasematele mõttelistele osadele vastavad

nüüd eraldi terviklikud, st füüsiliselt ajas ja ruumis tajutavad kehalised asjad. Kinnisasja puhul

füüsilist eraldamist ei toimu, aga kaasomandi lõpetamine on mh ikkagi võimalik viisil, et

kinnisasi jagatakse reaalosadeks. Sel juhul moodustatakse senisest maaüksusest uued maa-

üksused ja neist omakorda uued kinnisasjad. MaaKS § 13 lg 1 näeb selles osas ette, et kinnisasja

omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks,

kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Ringkonnakohus ei näe takistusi

selleks, et kaasomandi saab reaalosadeks jagamisega lõpetada osaliselt, st eraldades senisest

kaasomandis olevast (kinnis)asjast ühe osa ja jagades üksnes seda. Algne kinnisasi võib olla

korteriomanditeks jagatud kinnisasi, millest saab kirjeldatud viisil eraldada ainult hoonestamata

osa. Sellisel juhul ei riku jagamine vähemalt üldjuhul kinnisasja olemust.

10.2. Eelmises punktis ja eespool p-s 9.2 märgitu tähendab kokkuvõtvalt, et korteriomanditeks

jagatud kinnisasja maaüksusest on võimalik eraldada hoonestamata maa-ala ja see ka senisest

kinnisasjast eraldada ning moodustada uus kinnisasi. Saadud uue kinnistu saab omakorda

jagada, mille tulemusel kujunevad alternatiivides (1.b.1) – (1.b.3) kirjeldatud jagamisviiside

puhul kolm kinnisasja: senisest väiksema pindalaga XXX kinnistu, mis on jagatud

korteriomanditeks, ja kummalegi poolele jääv uus kinnisasi.

10.3. Hageja taotletud jagamisviisi realiseerimiseks on niisiis vaja muuta nii maakatastris kui

ka kinnistusraamatus XXX kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse andmeid, aga ka moodustada

kaks uut katastriüksust ja neist omakorda kinnistud. Kinnisasja jagamine on MaaKS § 13 lg 1

ja § 10 lg 1 järgi lihtne maakorraldustoiming, mis viiakse läbi korraldatavate kinnisasjade

omanike taotlusel. Hageja ei ole nõudnud vastavaks taotluseks vajaliku kostja tahteavalduse

kohtulahendiga asendamist, aga ilma selleta ei tarvitse olla hagiga taotletav eesmärk saavutatav.

Seda tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hagejale selgitada ja pooltega arutada. Soovi

korral peab hageja saama võimaluse hagi vastavalt täiendada.

7 (8)

10.4. MaaKS § 13 lg 4 sätestab, et kinnisasi on jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub

võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada

katastriüksust. Seega peab uute maaüksuste moodustamine olema maakorralduslikult võimalik

ega tohi viia tulemuseni, et allesjääv kinnisasja osa ei ole enam sihipäraselt kasutatav (vrd

Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12 teine lõik). Küsimuse

lahendamine, kas asja olemus võimaldab selle jagamist, hõlmab mh elukeskkonna ja maastiku

omapära hoidmise, otstarbeka juurdepääsutee tagamise, kinnisasja kiildumise ja ribasuse

vältimise ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise

võimaluse hindamist (Riigikohtu 15. detsembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26

teine lõik). Maakohus vastavaid asjaolusid ei tuvastanud ega hinnanud, millega rikkus

kohtuotsuse põhjendamise kohustust.

10.5. Kostja vastuväidete kohaselt on XXX kinnistu jagamine kas võimatu või vähemalt

raskendatud. Neid väiteid maakohtus pooltega ei arutatud ega ka selgitatud hagejale sellega

seonduvat asjaolude esile toomise ja tõendamise koormist, millega rikkus selgitamiskohustust

ja jättis täitmata eelmenetluse ülesanded. Maatükist reaalosa eraldamise võimaluse hindamine

nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust, millel siiski pole TsMS § 232

lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (Riigikohtu 15. detsembri 2003 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26 neljas lõik). Kui pooled vaidlevad küsimuses, kas maa-ala

eraldamine on võimalik, siis peaks hageja kaaluma selle kohta eksperdi arvamuse taotlemist

või esitama muid tõendeid. Siiski on otstarbekas eelnevalt anda kostjale võimalus täpsemalt

nimetada oma konkreetsed vastuväited iga hageja pakutud alternatiivi (1.b.1) – (1.b.3) osas.

10.6. Pooled ega maakohus ei käsitlenud küsimust, kas XXX kinnistu jagamist mõjutavad

hageja korteriomandit koormavad hüpoteegid.

AÕS muudatustega, mis jõustusid 1. juulil 2018, tunnistati AÕS § 356 kehtetuks ja muudeti

AÕS § 54. Praegu kehtiva AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille

esemeks on kinnisasi tervikuna, kinnisasja jagamise korral koormama kõiki jagamise tulemusel

tekkinud kinnisasju. Seega ei nõua seadus alates 1. juulist 2018 enam kinnisasja jagamiseks

hüpoteegipidaja nõusolekut. Kuna alates 1. juuli 2018 kehtiva AÕS § 54 lg 4 järgi on võimalik

säilitada hüpoteek ühishüpoteegina kõigil jagamise tulemusel tekkivatel kinnisasjadel, siis ei

kahjusta jagamine hüpoteegipidaja õigusi (Riigikohtu 10. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas

nr 2-18-1450, p 11).

Samas ei ole hageja korteriomandit koormav hüpoteek selline õigus, mis koormab XXX

kinnistut tervikuna, st selle suhtes AÕS § 54 lg 4 ei kohaldu. Kõigi jagamisel tekkivate kinnis-

asjade ühishüpoteegiga koormamine oleks kostja suhtes ka äärmiselt ebaõiglane. Teisest küljest

ei ole hüpoteegipidaja õigused piisavalt tagatud, kui kostja praeguse korteriomandi väärtus

väheneb seeläbi, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja pindala muutub väiksemaks.

10.7. Sarnaselt ei ole maakohus ega pooled pööranud tähelepanu kinnistusraamatu registri-

osade I ja III jao kannete sisule.

Praegu korteriomandite kohta avatud registriosades on I jaos kanded mh kinnistu pindala ja

eriomandi kokkuleppe kohta. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 53 lg 2 sätestab, et endises

kinnistusregistriosas näidatakse pindala vähenemine jagamise tulemusena ja uue kinnistu

number. Ringkonnakohus ei näe otsest takistust selleks, et samasugune pindala vähenemine ja

uute kinnistute numbrid kajastatakse kõigi korteriomandite senistes registriosades. KRS § 13

lg 1 järgi ei ole võimalik kanda eriomandi kokkulepet uute kinnistute kohta avatavate

registriosade I jakku.

Korteriomandite registriosade III jaos on kasutuskorrale viitavad märkused. Seadusest ei tulene

kohustust kanda märkused üle jagamisel tekkivate uute kinnisasjade kohta avatavatesse

registriosadesse. Seega ei eelda kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisil eraldi poolte

avaldusi seoses I ja III jao kannetega.

8 (8)

11. Sisuliselt on õige kostja kaebuse väide, et maakohus ei põhjendanud vastuhagi rahuldamata

jätmist kohaselt ega piisavalt. Maakohtu viidatud hinnangu järgi on hageja korteriomandi

turuhind 140 000 eurot koos käibemaksuga ja kostja pakkus hüvitist ilma käibemaksuta

summas 116 667 eurot ( ≈ 140000 : 1,2). Vaidlustatud otsusest ei selgu, miks käesoleval juhul

ei ole piisav hüvitis ilma käibemaksuta summas. Samas nähtub eespool p-s 9.3 märgitust, et

kostja vastuhagi ei ole senisel kujul võimalik rahuldada, sest see pole suunatud poolte kaas-

omandi lõpetamisele.

12. Samuti on õige kostja etteheide, et maakohus ei kaalunud samaväärselt mõlema poole huve

ega võtnud seisukohta küsimuses, kas vaidlevate poolte vahel kinnisasja jagamine

alternatiivina (1.b.1) taotletud viisil on kõige otstarbekam. Kaasomandi lõpetamine peab

toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest

(Riigikohtu 10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10 teine lõik; 29. septembri 2010

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21 teine lõik, ja neis viidatud varasem praktika).

Maakohus ei põhjendanud, kuidas vastab hagi rahuldamisel valitud kaasomandi lõpetamise viis

kostja huvidele ja miks näiteks ei oleks paremini mõlema poole huvides kolmanda alternatiivina

pakutud jagamisviis (1.b.3).

13. Lisaks rikkus maakohus menetlusõigust sellega, et ei lahendanud poolte taotlusi seoses

tõendite esitamisega. Maakohus ei teinud istungil ega kirjalikus menetluses ühtegi määrust selle

kohta, millised tõendid ta vastu võtab (vt Riigikohtu 1. veebruari 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-

15-13216, p 15 esimene lõik). Ka see puudus tuleb asja uuel läbivaatamisel kõrvaldada.

14. Maakohus ei põhjendanud piisavalt, miks tuleks menetluskulud jätta kostja kanda.

Kaasomandi lõpetamise vaidluse lahendab kohus eelduslikult kõigi kaasomanike huvides ja sel

juhul tuleks esimese võimalusena kaaluda kulude jätmist iga poole enda kanda TsMS § 162 lg 4

alusel (vrd Riigikohtu 27. septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14 teine lõik).

15. Ringkonnakohtu hinnangul on poolte otstarbekas püüda lahendada vaidlus kokkuleppel.

Esimese variandina võiksid pooled arutada hageja nõuetest alternatiivi (1.b.3). Eeldatavasti

tuleb sel viisil kinnisasja jagamiseks saada kostja korteriomandit koormava hüpoteegiga

soodustatud hüpoteegipidaja nõusolek, aga tervikuna võiks see olla pooltele kõige vähem

koormavam ja põhjustada edaspidi ka kõige vähem probleeme uute kinnisasjade kasutamisel.

Teise võimalusena on otstarbekas kaaluda varianti, et XXX kinnistu koosseisu kuuluvat

maaüksust vähendatakse vastavalt nõudele (1.a) ja kostja omandab õiglase hinna eest hageja

osa ülejäänud (eraldatavas) kinnisasjas.

16. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel

läbivaatamisel.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm