3-18-2211/9 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(9)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.03.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-2211

Haldusasi

AS Eesti Fosforiit kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse

25.10.2018 korralduse nr 891 tühistamiseks ja Jõelähtme

Vallavalitsuse kohustamiseks võtta vastu uus korraldus,

millega rahuldada AS Eesti Fosforiit ostueesõigusega

erastamise taotlus

Menetlusosalised

Kaebaja – AS Eesti Fosforiit, seaduslik esindaja – Herki Hol-

lak

Vastustaja – Jõelähtme vald, volitatud esindajad Kätlin Rennel

ja Elvis Tõnnison

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS Eesti Fosforiit kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arva-

tes otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 18.04.2019.a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jõelähtme Vallavalitsus (vastustaja) pöördus 10.01.2017 kirjaga nr 5-2/917 Maa-ameti poole

eesmärgiga selgitada välja riigi huvi Jõelähtme vallas Uuskülas asuva reformimata riigimaa osas.

Vastustaja leidis, et põhjendatud on maa-ala käsitlemine maareformi seaduse (MaaRS) § 312 lõike

1 järgi ning õigustatud on maa-alal maareformi läbi viimine MaaRS § 22 lõike 13 alusel.

03.04.2017 kirjaga teatas Maa-amet, et riigil puudub huvi antud reformimata maa-ala riigi

omandisse jätmise vastu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamiseks loa saamiseks pöördus

vastustaja 03.04.2017 kirjaga Harju Maavalitsuse poole selgitades muuhulgas, et reformimata

maa-alal asuvad ehitised, mis on vallale teada olevalt vanad AS Eesti Fosforiit (kaebaja)

puhastusseadmed ning mis ei ole olnud kasutuses alates uute seadmete kasutuselevõtust (umbes

1975. aastal). 16.01.2017 maa-alal läbi viidud paikvaatluse käigus jäi vastustaja seisukohale, et

tegemist on kasutusest välja langenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega

(MaaRS § 6 lg 31). Loamenetluse käigus pöördus Harju Maavalitsus 19.04.2017 e-kirjaga kaebaja

2(9)

poole ja palus täpsustada, kas kõnealusel maa-alal paiknevad puhastusseadmed kuuluvad

kaebajale. Kaebaja kinnitas 05.06.2017 e-kirjas, et taotletaval maal paiknevad puhastusseadmed

kuuluvad kaebajale ja tegemist on tehaseala puhastusseadmete kompleksi kuuluvate ehitistega

(puhastusseadmete hoone ja rajatised) ning avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks esitas

kaebaja Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 kõigi AS Eesti Fosforiit maaeraldusel paiknevate

ehitiste kohta. Kaebaja palus maavanemal mitte rahuldada vastustaja poolt esitatud kinnisasjaga

liitmiseks sobiva maa erastamise taotlust ning vastustajal viia läbi ehitiste juurde maa

ostueesõigusega erastamise menetlus. Harju Maavalitsus tagastas loataotluse 12.06.2017 kirjaga

leides, et kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluse käigus on ilmnenud, et

taotletaval maal paiknevad kaebajale kuuluvad ehitused ning esitatud on maa ostueesõigusega

erastamise taotlus.

2. Kaebaja esitas 06.10.2017 registreeritud kaaskirjaga (kaebaja kirja kuupäev 05.10.2017)

vastustajale koopia Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 esitatud kirjast „Maa ostueesõigusega

erastamine“, millega taotleti maa ostueesõigusega erastamist kaebajale kuuluvate Maardu linnas

asuvate ehitiste ja rajatiste juurde. Nimetatud kirja lisaks on Maa ostueesõigusega erastamise

avaldused- 19 lehel. Kirjas on nimetatud Maardu linnas 18 asukohta, kus asuvad kaebajale

kuuluvad ehitised, kuid ei ole nimetatud Uuskülas asuvaid ehitisi ega maa asukohta. Kaaskirjaga

esitati vastustajale ka Riigi vara ostu-müügi leping nr 20-19/97 01.09.1997, mille lisas 3 on

kaebaja ja tema tütarettevõtjate hoonete ja rajatiste loetelud seisuga 19.05.1997. Loetelus on

inventari nr 23678 all märgitud Pumbaosakond, arvele võtmise aeg 01.01.1955, algmaksumus

562432,40 ja jääkmaksumus 62064,36. Kaaskirjas on kaebaja selgitanud, et kõnealuste hoonete

kujul on tegemist endiste puhastusseadmete ja pumbamaja hoonetega ja selle juurde kuulunud

rajatistega ning et kaebaja bilansis on hooned ja rajatised arvel inventariseerimisnumbri nr 23678

all ja nimetusega pumbaosakond ja et hooned ja rajatised on märgitud OÜ Maart poolt 21.03.2000

koostatud plaanil (OÜ Maart töö nr 508/00) ning katastriüksuse eeldatavad piirid on tähistatud

roosa joonega. Kaaskirjas taotles kaebaja viidatud ehitiste juurde teenindusmaa määramist kogu

tuvastatud reformimata maa-ala ulatuses (11 867 m2).

3. Kaebaja ärakuulamiseks ja kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude välja selgitamiseks toimus

kaebaja ja vastustaja vahel 03.11.2017 nõupidamine. Kohtumisel selgitas kaebaja, et varad erastati

1997. aastal, vara andis üle erastamisagentuur ning maaeralduste tegemise ajal 1998. aastal ei

olnud enam tegemist töötava osakonna ja kasutusel oleva objektiga. Taotluse lisaks 8 olevale

plaanile oli käsikirjaliselt kirjutatud number „23678“ ning kaebaja selgituste kohaselt on plaan

1996. aastast ja ilmselt kaebaja poolt tellitud ning kaebaja arvates oli tegemist originaaliga.

Vastustaja käsutuses oleval ja varasemast erastamismenetlusest pärineval plaanil käsikirjaliselt

märgitud numbrid puuduvad. Nõupidamisel paluti kaebajal täpsustada, milliste ehitiste juurde ta

maad erastada soovib ja nägemus ehitise teenindamiseks vajalikust maast. 02.01.2018 esitas

kaebaja bilansi põhivara väljavõtte seisuga 31.12.2014, 31.12.2015 ja 31.12.2016. Taotluse lisaks

8 oleva plaani originaali kaebaja ei esitanud, kuna väidetavalt ei suutnud seda leida. Samuti esitas

kaebaja skeemi, mille kohaselt taotleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist ca 9200 m2

ulatuses. Teenindusmaa määramist soovis kaebaja kõigi ehitiste, sh betoonvannide ja torude

juurde. Samuti leidis kaebaja, et esitatud dokumendid on piisavad tõendamaks ehitiste

omandiõigust ning lisaks esitatud dokumentidele on töötajaid, kes saavad vajadusel kinnitada

hoonete ja rajatiste kuulumist ja kasutamist kaebaja poolt. Täiendaval nõupidamisel selgitas

kaebaja, et esitatud dokumentides on kajastatud vaid hooned ja rajatised. Kinnistatud kinnistud on

eraldi kajastatud ning ei ole põhivara nimekirjas, mis esitati koos 02.01.2018 dokumentidega.

Kaebaja selgitas, et „23678 Pumbaosakond“ oli kasutusel umbes seitsmekümnendateni, kuni

Maardu tee 23 pumbajaama kasutusele võtmiseni, peale mida nimetatud pumbajaama enam

pumbajaamana ei kasutatud.

4. 14.05.2018 andis vastustaja kaebajale teada, et on läbi viinud haldusmenetluse ning on ette

valmistamas korraldust, millega lõpetatakse maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja

3(9)

kaebaja taotlus jäetakse rahuldamata (tl 6). Kaebaja esitas oma seisukoha 21.05.2018, milles

leidis, et vallavalitsus peab vastavalt seadusele määrama tähtaja ehitiste kordategemiseks ning

andma seisukoha erastatava maa suuruse ja piiride kohta.

5. Jõelähtme Vallavalitsuse 25.10.2018 korraldusega nr 891 „Maa ostueesõigusega erastamise

taotluse läbi vaatamata jätmine ja tagastamine ning maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute

lõpetamine“ otsustati tagastada 02.05.2018 esitatud dokumendid kaebajale (p 1); jätta läbi

vaatamata ja tagastada kaebaja 06.10.2017 ostueesõigusega erastamise taotlus (p 2) ja lõpetada

maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud korralduse lisas näidatud reformimata maa-ala osas

(p 3).

6. 26.11.2018 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 25.10.2018

korralduse nr 891 tühistamiseks ja uue korralduse vastu võtmiseks, millega rahuldatakse kaebaja

poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise taotlus. 13.02.2019 koostatud ja kaebuse

täiendusena pealkirjastatud menetlusdokumendis kordas kaebaja varasemas haldusmenetluses juba

esitatud seisukohti.

7. Tallinna Halduskohtu 17.12.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja tunnistas

vastustajaks Jõelähtme valla.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

8. Jõelähtme vallas Uuskülas, Nuudi tee 8 maaüksusel asuvad kaebajale kuuluvad

puhastusseadmete ja pumbamaja hooned, mis on kaebaja bilansis arvel inventariseerimisnumbri nr

23678 all nimetusega „pumbaosakond“. 05.10.2017 esitas kaebaja taotluse viidatud ehitiste

juurde teenindusmaa määramist ostueesõigusega erastamiseks. Taotlus sisaldas omandiõigust

sisaldavaid dokumente ja plaane. Vastustaja on 2012.a sama 22.12.1997. a avalduse alusel teinud

korralduse Maardu tee 23 maaüksusel asuvate ehitiste ostueesõigusega erastamiseks. Sellest

ilmneb, et varem ei ole vastustajal olnud vastuväiteid Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 esitatud

üldavaldusele. Kaebaja ja tema tütarettevõtete vara asus mõlema omavalitsuse territooriumil, sh

Maardu tee 23 asunud rajatised ja pumbaosakond (inv. nr 23678) asusid Jõelähtme valla

territooriumil.

9. Kaebaja esitas 05.10.2017 ümberlükkamatud tõendid selle kohta, et pumbaosakond (inv. nr.

23678) kuulub kaebajale. Lisaks on kaebaja käinud korduvalt vastustaja juures ja andnud selgitusi.

Kaebajal tekkis vastustaja 14.05.2018 kirja alusel teadmine, et ehitiste omandiõigus on tõestatud ja

ostueesõigusega erastamise taotlus on vormikohane. Vaidlustatud korraldusega esitas vastustaja

rea täiendavaid vastuväiteid, mida ei olnud 14.05.2018 kirjas keeldumise põhjusena välja toodud.

10. Kaebaja on mitmes kirjas väljendanud valmisolekut hoonete ja rajatiste korrastamiseks, et

need vastaksid MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatule. Kaebaja on taotlenud vastustajalt ehitiste

kordategemiseks tähtaega. Oma 21.05.2018 kirjas väljendas kaebaja hämmeldust selle kohta, miks

plaanib vastustaja keelduda tähtaja andmisest ehitiste kordategemiseks. Kohtupraktikas on loetud

tähtaja määramist ehitiste kordategemiseks igati õiguspäraseks. Erastamise õigustatud subjekt

peab ehitised korda tegema viisil, et need vastaksid MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud

miinimumstandardile. Samuti ei tähenda ehitiste praegusel momendil mittekasutamine veel

kasutusest väljalangemist. Kuigi Uusküla ehitised võivad praegusel hetkel olla osaliselt

lagunenud, ei välista see erastamist, kui ehitist on võimalik korda teha ning see ei kahjusta

oluliselt

ümbrust

või

maastikupilti.

Vastustaja

kaalutleb

kolmandate

isikute

huvi

naaberkinnistutega liitmiseks kaebaja õigustatud huvi vastu. Kolmandatel isikutel puudub

õiguspärane ootus maa erastamise suhtes. Samuti puudub avalik huvi erastamata jätmiseks

kaebajale. Kaebaja on seisukohal, et ehitisi on võimalik väikeste investeeringutega korda teha ja

kasutada. Kuivõrd kaebajal puudus kindlus hoonete juurde teenindamiseks vajaliku maa osas, siis

ei ole kaebajal olnud majanduslikult otstarbekas teha investeeringut hoonete kordategemiseks

4(9)

enne kui teenindusmaa määramise korraldus on tehtud. Kaebaja ei ole kunagi väitnud, et tegemist

on varemetega, mida ei olegi võimalik korda teha. Vastustaja ei ole esitanud ühtegi

ekspertarvamust, et kõnealuseid hooneid ei olegi võimalik korda teha. Nõupidamistel on vastustaja

väitnud, et hoonete ja rajatiste juurde teenindusmaa määramine on võimalik, kui hooned on korda

tehtud.

Vastustaja seisukoht

11. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata.

12. Kehtiva õiguse järgi ei ole võimalik kaebaja nõuet rahuldada. MaaRS § 23 lõike 3 alusel

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kehtestatud „Maa ostueesõigusega erastamise

kord“ (Maa ostueesõigusega erastamise kord) näeb ette, et kohalik omavalitsus ei ole

erastamismenetluses erastamise läbiviija, ehk lõppotsuse tegija. Seetõttu ei ole võimalik rahuldada

kaebaja ostueesõigusega erastamise taotlust. Kohustamisnõude osas ei ole subjektiks kohalik

omavalitsus.

13. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 8 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise

menetlus algab avalduse esitamisega maa asukoha järgse kohaliku omavalitsuse üksusele, punktis

10 on sätestatud avalduses toodavad andmed ja punktis 11 toodud dokumendid, mis tuleb

avaldusele lisada. MaaRS § 14 lg 2 kohaselt tuli ostueesõigusega erastamise avaldus esitada

hiljemalt 1998. aasta 1. jaanuariks. Vastustajale ei ole seaduses sätestatud tähtajaks esitatud

avaldust Uuskülas paiknevate kõnealuste ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.

Avaldus (22.12.1997), mida kaebaja peab üldavalduseks kõikide talle kuuluvate ehitiste juurde

ostueesõigusega erastamiseks, on esitatud Maardu Linnavalitsusele ning antud avalduses on

esitatud täpne loetelu, millistel aadressidel asuvate ehitiste juurde soovitakse Maardu linnas maad

ostueesõigusega erastada. Kõnealuses avalduses ei ole mingit viidet Jõelähtme vallas Uuskülas

asuvate Pumbaosakonna ehitistele ega Jõelähtme vallale. Seega on kaebaja taotlenud tähtaegselt

maa erastamist vaid Maardu linnas asuvate ehitiste juurde ning 22.12.1997 avaldust ei saa pidada

ostueesõigusega erastamise avalduseks Jõelähtme vallas asuvate ehitiste kohta. MaaRS § 14

sätestatud tähtajad maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamiseks on õigustlõpetavad

tähtajad, mis tähendab, et pärast §-s 14 sätestatud tähtaega ei ole võimalik nimetatud toiminguid

enam teha. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaja ennistamise võimalust

seadus ette ei näe.

14. Kaebaja poolt esitatud dokumentide hulgas ei ole 1997. aastast või varasemast perioodist pärit

asjakohaseid dokumente, mis kinnitaks, et Uuskülas reformimata maal asub Riigi vara ostu-

müügilepingus nimetatud inventari numbriga 23678 „Pumbaosakond“ ehitis ja seda ei ole kantud

ka ehitisregistrisse. Seega ei ole ka tõendatud, et Uuskülas asuval reformimata maal paiknevate

ehitiste omandiõigus kuulub kaebajale.

15. Erastamise eeltoimingute tegija peab lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et

ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajaliku maa erastamist taotletakse, on reaalselt

olemas ja vastab MaaRS sätestatud ehitistele sätestatud kriteeriumitele. Vastustaja on käesoleval

juhul tuvastanud, et tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega MaaRS § 6

lõike 31 tähenduses ning seega puudub alus maareformi läbi viimiseks ostueesõigusega erastamise

teel. Menetluses kogutud materjalidest nähtub, et ka kaebaja on korduvalt tunnistanud, et tegemist

on kasutusest väljalangenud ehitistega. Samuti ei ole kaebaja seadnud kahtluse alla vastustaja

seisukohta, et tegemist on varemetega. Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et MaaRS pole

ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja

langenud ehitiste juurde. Kohtupraktikas peetakse kasutusest väljalangenuks ehitisi, mida ei

kasutata sihipäraselt või mida ei ole võimalik taaskasutusse võtta ilma ehitise kasutusotstarbe

muutmiseta. Maareformi toimumise tingimustes ei ole kasutusest väljalangenud ehitise

kasutusotstarbe muutmisega taaskasutusse võtmine võimalik.

5(9)

16. Maa ostueesõigusega erastamise toimikust nähtuvalt kaasas vastustaja kaebaja erastamise

eeltoimingute menetlusse, kohtudes kaebajaga asjas kõikide oluliste asjaolude väljaselgitamise

eesmärgil korduvalt. Vastustaja kogus asjas tähtsust omavaid materjale omal initsiatiivil. Samuti

küsiti seisukohta maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kohta Maa-ameti, kui erastamise

korraldajalt. Maa-amet leidis, et kaebajal puudub õigus vaidlusaluste ehitiste juurde maad

omandada. Vastustaja on seisukohal, et maa ostueesõigusega erastamise menetluses ei ole tehtud

diskretsioonivigu või jäetud tähelepanuta õiguse üldpõhimõtteid.

KOHTU PÕHJENDUSED

17. Kohus, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses

seoses leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

18. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada Jõelähtme vallas Uuskülas asuvat maaüksust, millel

paiknevad hooned ja rajatised, mida on kaebaja bilansi põhivara nimekirjas nimetatud

pumbaosakonnaks inventariseerimisnumbriga nr 23678. Kaebaja 05.10.2017 kuupäeva kandvale

avaldusele (tl 42 ja 112) lisatud skeemist tulenevalt soovib kaebaja maa ostueesõigusega

erastamist 11867 m2 ulatuses. 02.01.2018 esitatud täpsustatud pöördumises (tl 48-49) leiab

kaebaja, et ostueesõigusega erastatava maa ligikaudne suurus on 9200 m2.

19. Asjas esitatud ja materjalidest tulenevalt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et ehitised, mille

juurde kaebaja maa ostueesõigusega erastamist taotleb, on kaebuse esitamise hetkel vähemalt

osaliselt lagunenud ja neid ei kasutata. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kaebaja poolt on

tõendatud omandiõigus ehitistele, mille juurde ta taotleb maa ostueesõigusega erastamist; kas

kaebaja on esitanud seaduses sätestatud tähtajaks avalduse ehitiste juurde maa ostueesõigusega

erastamiseks; kas tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega MaaRS § 6 lg 31

mõistes ning kas vastustajal on kohustus määrata kaebajale tähtaeg ehitiste korda tegemiseks ja

jätkata maa ostueesõigusega erastamise menetlust. Vastustest viidatud küsimustele sõltub, kas

vastustaja on õigesti jätnud läbi vaatamata kaebaja taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks,

tagastanud avalduse ja lõpetanud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. See tähendab, et

vastustest sõltub vaidlustatud korralduse õiguspärasus ja erastamise eeltoimingute jätkamine.

20. Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et ei ole tõendatud, et käesoleval ajal Uuskülas asuval

reformimata maa-alal paiknevate ehitiste omandiõigus kuulub kaebajale. Kaebaja on olnud

haldusmenetluses seisukohal, et esitas 05.10.2017 vastustajale ümberlükkamatud tõendid selle

kohta, et pumbaosakond (inv. nr. 23678) ehitised kuuluvad kaebajale. Lisaks on kaebaja käinud

korduvalt vastustaja juures ja andnud selgitusi. Kaebaja poolt viidatud kuupäeval vastustajale

esitatud kirjale on lisatud mh Riigi vara ostu-müügi leping nr 20-19/97 01.09.1997 (tl 32-35),

mille kohaselt on Eesti Erastamisagentuur võõrandanud Kristiine Keskuse AS-ile, kui ostjale 80 %

AS Eesti Fosforiit aktsiatest. Viidatud lepingu lisaks 3 on AS Eesti Fosforiit ja tema

tütarettevõtjate hoonete ja rajatiste loetelud seisuga 19.05.1997. Loetelus on inventari nr 23678 all

märgitud „Pumbaosakond, arvele võtmise aeg 01.01.1955“ (tl 35). Kohtule ei ole esitatud

dokumente, millest nähtuks, et Eesti Erastamisagentuuri ja aktsiate ostja, Kristiine Keskuse AS-i,

vahel oleks esinenud vaidlus, et AS–le Eesti Fosforiit kuuluva vara hulgas on lepingu lisas 3

nimetatud pumbaosakond. Lepingu lisa 1 kohaselt on aktsiate omandiõigus ostjale üle antud

10.09.1997 a. Pumbaosakond inventariseerimisnumbriga nr 23678 oli kajastatud ka AS Eesti

Fosforiit 28.02.1998. a bilansis (tl 37 pöördel). Samuti on viidatud ehitist kajastatud kaebaja

põhivarade nimekirjas seisuga 01.01.2002, seisuga 01.01.2015 ja seisuga 01.01.2016 (tl 50-52).

Kuivõrd asjas esitatud materjalide juures puuduvad andmed, et kaebaja oleks viidatud vara

võõrandanud ja vastustaja ei ole seda ka väitnud, loeb kohus usutavaks, et kaebaja omandis on

jätkuvalt pumbaosakond inventariseerimisnumbriga nr 23678, mille juurde taotleb kaebaja maa

ostueesõigusega erastamist. OÜ Maart töö nr 508/00 21.03.2000 (tl 43) ja kaebaja poolt esitatud

plaani nr 8 (tl 44 ja 41 pöördel) kohaselt on üldiselt aru saadav, millises asukohas plaanil ehitis

paikneb. Ehitise asukohta tähistab plaanile kirjutatud number „23678“. Ehkki kaebaja ei ole

vastustajale viidatud plaani originaali esitanud ning vastustaja väidete kohaselt tema käsutuses

6(9)

oleval plaanil vastav märkus „23678“ väidetavalt puudub, ei ole viidatud asjaolu piisav selleks, et

seada kahtluse alla kaebajale kuuluvate ehitiste olemasolu maa-alal, mille ostueesõigusega

erastamist kaebaja taotleb. Kohtu hinnangul on see olnud teada ka vastustajale, kuna vastustajal ei

ole enne kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluse alustamist olnud kahtlust selles,

et taotletaval maa-alal paiknevad kaebajale kuuluvad ehitised. Nimelt nähtub kaevatavast

korraldusest, et vastustaja on oma 03.04.2017 pöördumises Harju Maavalitsuse poole olnud

arusaamisel, et Jõelähtme vallas Uuskülas asuval reformimata riigimaal asuvad kaebajale

kuuluvad puhastusseadmed. Puhastusseadmete seisukorra tuvastamiseks teostas vastustaja

16.01.2017 paikvaatluse. Samuti on vastustaja andnud 20.09.2017 kirjaga kaebajale tähtaja

viidatud ehitiste juurde ostueesõigusega erastamise dokumentide esitamiseks. Eeltoodust

tulenevalt on kohus seisukohal, et viidatud dokumendid ja vastustaja eelnev käitumine menetluses

ei ole piisavad selleks, et seada kahtluse alla kaebaja omandiõigust Uuskülas, reformimata

riigimaal asuvatele ehitistele. Samas ei ole asjaolu, et kaebajale kuuluvad reformimata riigimaal

asuvad ehitised, praegusel juhul piisav selleks, et kaebajal oleks õigus viidatud ehitiste juurde

maad ostueesõigusega erastada.

21. MaaRS § 20 lõike 1 järgi kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei

tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 21 lõike 4 alusel saab

Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt

peetavasse registrisse. MaaRS § 22 lõike 1 alusel saavad ostueesõigusega erastada maad isikud,

kellel on õigus osta maad ehitiste omanikuna vastavalt maareformi seadusele, arvestades MaaRS

§-s 21 sätestatud kitsendusi. MaaRS § 23 lõike 3 alusel kehtestatud Maa ostueesõigusega

erastamise korra punkt 8 sätestab mh, et maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse

esitamisega erastatava maa asukohajärgsele kohaliku omavalitsuse üksusele, punktis 10 on

sätestatud, mis andmed tuleb maa ostueesõigusega erastamise avalduses märkida ja punktis 11

toodud, millised dokumendid tuleb avaldusele lisada. Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkti 13 lõike 1 alusel eeltoimingute teostaja avab ostueesõigusega erastamise toimiku ning

kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust, punkt 134 sätestab, et kui taotleja ei ole teinud

erastamiseks vajalikke eeltoiminguid linna- või vallavalitsuse määratud uueks tähtajaks, lõpetab

linna- või vallavalitsus oma otsusega maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja taotleja

kaotab maa ostueesõigusega erastamise õiguse.

22. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seaduse muutmise seaduse (MaaRSMSMS) § 14 lõige 2 sätestab, et isikul, kellel maareformi

seaduse alusel on õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei ole vastavat avaldust esitanud,

tuleb see esitada 1998.aasta 01. jaanuariks. Kui kehtestatud tähtajaks avaldust esitatud ei ole,

jäetakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse

hoonestusõigus. Kohus nõustub vastustajaga, et viidatud tähtajad maa ostueesõigusega erastamise

avalduse esitamiseks on õigustlõpetavad tähtajad, mis tähendab, et pärast §-s 14 sätestatud

tähtaega ei ole võimalik nimetatud toiminguid enam teha. Kuivõrd kaebaja on ise väitnud, et ta on

vaidlusaluste ehitiste omanik alates 01.09.1997, siis oli viidatud tähtaega siduv ka kaebaja jaoks.

Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise

tähtaja ennistamise võimalust üheski õigusaktis ette nähtud ei ole, millest tulenevalt ei ole

võimalik ka viidatud tähtaja ennistamine. Seega ei saa ehitise omanik pärast MaaRSMSMS § 14

sätestatud tähtaja möödumist esitada taotlust maa ostueesõigusega erastamiseks.

23. 05.10.2017 vastustajale edastatud kirjas (tl 113) käsitleb kaebaja vaidlusaluse maaüksuse

ostueesõigusega erastamise avaldusena AS Eesti Fosforiit poolt 22.12.1997 Maardu

Linnavalitsusele esitatud avaldust AS-ile Eesti Fosforiit kuuluvate Maardu linnas asuvate ehitiste

ja rajatiste juurde maade ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja selgitab, et tegemist on

üldavaldusega kõikide kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.

Viidatud 22.12.1997 avalduses (tl 31) on nimetatud Maardu linnas asuvat 18 asukohta, kus asuvad

kaebajale kuuluvad ehitised. Avalduses on kaebaja esitanud täpse loetelu, millistel aadressidel

7(9)

asuvate ehitiste juurde soovitakse Maardu linnas maad ostueesõigusega erastada. Kahe maatüki

kohta on märgitud, et asukohta täpsustatakse menetluse käigus. Kuivõrd Maa ostueesõigusega

erastamise korra p-st 10 ja 11 tulenevalt tuli avalduses konkreetselt näidata taotletava maa asukoht

(linn, tänav, maja number või maakond, vald, küla, talu), ligikaudne suurus ja taotletava

maakasutuse otstarve, ning viidatud 22.12.1997 avalduses ei ole mingit viidet Jõelähtme vallas,

Uusküla külas asuvatele Pumbaosakonna ehitistele ega muud viidet Jõelähtme vallale, siis nõustub

kohus vastustajaga, et kaebaja ei ole taotlenud tähtaegselt maa erastamist Jõelähtme vallas

Uuskülas asuvate ehitiste juurde. Kuivõrd kaebaja ei ole erastamise menetluses enne 1998. aasta

01. jaanuari täpsustanud avalduses olevaid andmed ning märkinud, et soovib maa erastamist

Jõelähtme külas, Uuskülas asuvate ehitiste juurde, ei ole kohtu hinnangul praegusel juhul tähtsust

asjaolul, et 22.12.1997 avalduse adressaadiks ei olnud vastustaja, vaid Maardu Linnavalitsus.

Pigem nähtub maa ostueesõigusega erastamise toimiku materjalidest, et kaebaja ei olnud viidatud

ehitiste olemasolust üldse teadlik ning sai nendest teadlikuks alles peale seda, kui Harju

Maavalitsus oli 19.04.2017 pöördunud kaebaja poole seoses Jõelähtme vallas, Uusküla külas

asuva reformimata riigimaa liitmise taotlusega. Seda kinnitab vastustaja ja kaebaja vahel

03.11.2017 toimunud nõupidamise protokoll (tl 46 ja 47), milles kaebaja selgitas, et kuigi varad

erastati juba 1997 aastal, siis jäi viidatud objekt kahe silma vahele ja objekt ei tulnud

raamatupidamises välja. Seda kinnitab ka 30.01.2018 kohtumise protokoll (tl 53-54), milles

kaebaja selgitas, et ei oska selgitada, miks kõnealune vara jäi tähelepanuta veel ka Maardu tee 23

(toimiv pumbaosakond) kinnisasja erastamise menetluses, ehkki tegemist oli ühtse süsteemiga.

Seega ei saa kaebaja poolt 22.12.1997 Maardu Linnavalitsusele esitatud avaldust käsitleda maa

ostueesõigusega erastamise avaldusena Uusküla külas asuval reformimata maa-alal paiknevate

ehitiste juurde. Kuivõrd kaebaja ei ole esitanud tähtaegselt avaldust viidatud ehitiste juurde maa

ostueesõigusega erastamiseks, siis on kaebaja praeguseks maa ostueesõigusega erastamise õiguse

minetanud. Kuna kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamise õigus, siis on vastustaja jätnud

vaidlustatud korralduse punktiga 2 õigesti läbi vaatamata ja tagastanud kaebaja poolt 05.10.2017

kuupäeva

kandva

ja

vastustaja

dokumendisüsteemis

06.10.2017

registreeritud

maa

ostueesõigusega erastamise taotluse ja lõpetanud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud

korralduse lisas näidatud reformimata maa-ala osas.

24. Kuivõrd eelmises alajaotuses toodud põhjendustest tulenevalt on vastustaja tähtaegse avalduse

puudumise tõttu lõpetanud õigesti maa ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingud, ei ole

vastustajal pooleli oleva menetluse puudumise tõttu võimalik määrata kaebajale tähtaega ehitiste

korda tegemiseks. MaaRS § 6 lg 31 kohaldamine eeldab, et pooleli on maa ostueesõigusega

erastamise menetlus. Praegusel juhul on selline menetlus õiguspäraselt lõpetatud. Vastuseks

kaebuse väidetele seoses MaaRS § 6 lg 31 kohaldamisega märgib kohus järgmist.

24.1 Kohus tuvastas, et kaebaja teavitas vastustajat maa ostueesõigusega erastamise soovist

Jõelähtme vallas asuval Uusküla külas asuval reformimata riigimaal asuvate ehitiste juurde

05.10.2017 pöördumises, mis on vastustaja dokumendihalduse süsteemis registreeritud

06.10.2017. 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega

lagunenud ja kasutusest väljalangenud või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

kordategemiseks. Viidatud sätte kohaselt tuleb omanikul sellised ehitised kohaliku omavalitsuse

antud tähtajaks kõrvaldada, vastasel juhul muutuvad need maatüki oluliseks osaks. Seega saaks

kohalik omavalitsus alates 14. juulist 2017 anda lagunenud ehitiste omanikule tähtaja vaid

lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Ehitise kordategemiseks vajaliku uue tähtaja andmiseks ei ole

vastustajal enam õiguslikku alust. Kuna kaebaja ei esitanud vastustajale tähtaegselt avaldust maa

ostueesõigusega erastamiseks, siis puudus vastustajal ka võimalus maa ostueesõigusega erastamise

menetluse raames kaalutleda, milline ettepanek seoses ehitistega kaebajale teha. Riigikohus on

oma 26. juuni 2018 lahendi nr 3-16-579 punktis selgitanud, et kuivõrd maa ostueesõigusega

erastamise taotluste lahendamise tähtaeg on ammu möödunud, ei ole võimalik lahendamata

taotluse puhul kohaldada varem kehtinud soodsamat normi.

8(9)

24.2 Eelpool viidatud lahendis on ühtlasi ka selgitatud, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud

ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Nõue, et

ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel olevad ehitised olema korras ja

sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu reformi aja ning kaebajale pidi sõltumata

linnavalitsuse (praegusel juhul vastustaja) tegevusest olema selge, et soodsatel tingimustel maa

erastamiseks annavad õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras hooned (praegusel juhul

hooned ja rajatised). Seadus nägi tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda

enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta

ettenähtud tähtajaks hooneid ei korrasta, kaotab ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse.

24.3 Kohus nõustub vastustajaga, et praegusel juhul on tegemist lagunenud ja kasutusest välja

langenud ehitistega. Viidatud asjaolu kinnitavad vastustaja poolt 16.01.2017 ja 08.05.2018 läbi

viidud paikvaatluste fotod (tl 70-85 ja tl 86-103) ja kaebaja enda seletused ja dokumendid.

Kaebaja ja vallavalitsuse vahel 03.11.2017 toimunud kohtumise protokollist (tl 45-46) nähtub

kaebaja kinnitus, et juba 1998. aastal ei olnud tegemist töötava objektiga. 30.01.2018 toimunud

kohtumise protokollist (tl 53-54) nähtub kaebaja selgitus, et ehitised olid kasutusel umbes

seitsmekümnendateni, kuni Maardu tee 23 pumbaosakonna kasutusele võtmiseni, peale mida

nimetatud pumbajaama enam pumbajaamana ei kasutatud. Ka 02.05.2018 kuupäeva kandvas

pöördumises (tl 57) (mille vastustaja koos sellele lisatud dokumentidega tagastas kaebajale)

selgitab kaebaja, et olemasolevad hooned on võimalik rekonstrueerida ja võtta kasutusele

laopinnana. Oma 21.05.2018 pöördumises (tl 4) leiab kaebaja, et vastustajal tuleb määrata

kaebajale tähtaeg ehitiste kordategemiseks märkides mh, et kuigi Uusküla ehitised võivad

praegusel hetkel olla osaliselt lagunenud, ei välista see erastamist kui ehitised on võimalik korda

teha ning see ei kahjusta tunduvalt ümbrust või maastikupilti. Kohtule 13.02.2019 esitatud

menetlusdokumendis selgitab kaebaja, et ehitisi on võimalik väikeste investeeringutega korda teha

ja kasutada. Kuivõrd kaebajal puudus kindlus hoonete juurde teenindusmaa määramise osas, siis ei

ole kaebaja pidanud majanduslikult otstarbekaks investeeringut hoonete kordategemiseks. Seega,

ehkki kaebaja on 21.05.2018 kirjas väitnud, et asjaolu, et ehitisi ei kasutata, ei tähenda veel, et

need on kasutusest välja langenud, on see väide ümber lükatud kaebaja enda selgitusega, mille

kohaselt ei ole ehitisi juba ca 40 aasta jooksul kasutatud ning kaebaja ei soovigi neid kasutada,

vaid soovib kasutada maatükki hoopis laopinnana. Kaebaja selgituste kohaselt asendab

pumbajaama praegusel hetkel Maardu tee 23 asuv pumbajaam. Kohus loeb ka usutavaks vastustaja

poolt vaidlustatud haldusaktis toodud põhjenduse, mille kohaselt ei ole tänapäeval enam võimalik

reformimata maa-alal paiknevat pumbajaama kasutusele võtta, sest Uusküla tervikuna on juba

varustatud toimiva ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni taristuga, mis tähendab, et vaidlusalusesse

pumbajaama ei ole käitlemiseks midagi juhtida.

24.4 Maareform on kestnud juba üle 25 aasta. 20.03.2013 jõustunud maareformi seaduse

muutmise ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduste muutmise seaduse § 1 p 27 nägi

ette konkreetsed tähtajad maareformi toimingute tegemiseks, mis pidid seaduse seletuskirja

kohaselt võimaldama maareformi kiiremat lõpule viimist. Maareformiga sooviti lõpule jõuda 31.

detsembriks 2017. Kogu aja ehitiste omandamisest 1997 aastal kuni 31. detsembrini 2017 pidi

kaebaja olema teadlik sellest, et juhul, kui ta ehitisi korda ei tee, ei ole tal õigust maad

ostueesõigusega erastada. Kohus nõustub vastustajaga, et avalik huvi maareformi lõpetamiseks

kaalub igal juhul üle omandiõiguse võimaliku riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja

langenud ehitis muutub maareformi läbi viimisel maatüki oluliseks osaks. Eeltoodust tulenevalt ei

oleks vastustajal alates 14.07.2017 kehtiva MaaRS § 6 lg 31 kohaselt enam võimalik anda

kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks isegi juhul, kui kaebaja oleks esitanud tähtaegse

avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks endiste puhastusseadmete ja pumbamaja hoonete

juurde, mis on kaebaja bilansis kajastatud inventariseerimisnumbriga nr 23678.

25. Kuivõrd kohus tuvastas, et vastustaja on õigesti jätnud läbi vaatamata ja tagastanud kaebajale

ostueesõigusega erastamise taotluse, siis ei ole asja lahendamisel tähtsust sellel, kas vastustaja

9(9)

tagastas kaebajale õigesti 02.05.2018 esitatud materjalid. Kohus tuvastas, et ehkki omandiõigus

ehitistele on tõendatud, ei mõjuta see korralduse õiguspärasust.

26. Kaebaja on lisaks tühistamisnõudele esitanud kaebuses ka kohustamisnõude. Kohus märkis

oma 24.01.2019 määruse p-s 7, et tõlgendab kaebaja kohustamisnõuet selliselt, et kaebaja soovib,

et kohalik omavalitsus lahendaks kaebaja ostueesõigusega erastamise taotluse uuesti ja oma

pädevuse piires. Kaebaja kohtu tõlgendusele vastu ei vaielnud. Kohustamisnõude rahuldamiseks

peab kohus kindlaks tegema, kas avalikul võimul on seadusest tulenev kohustus haldusakti

andmiseks või toimingu sooritamiseks (riigivastutuse seadus § 6 lg 1). Asja lahendamiseks

tähtsust omavad asjaolud teeb kohus kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Nagu kohus

käesoleva otsuses märkis, siis ei saa ehitise omanik pärast MaaRSMSMS § 14 sätestatud tähtaja

möödumist enam esitada taotlust maa ostueesõigusega erastamiseks. Viidatud tähtaeg möödus 01.

jaanuaril 1998, milliseks tähtajaks kaebaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust ei esitanud.

Avalduse esitamise tähtaja ennistamise võimalust seadus ette ei näe. Tähtaja ennistamine oleks

ühtlasi vastuolus 20.03.2013 jõustunud maareformi seaduse muutmise ja sellest tulenevalt teiste

seaduste muutmise seaduste muutmise seaduse § 1 p –ga 27, mis nägi ette konkreetsed tähtajad

maareformi toimingute tegemiseks, mis pidid seaduse seletuskirja kohaselt võimaldama

maareformi kiiremat lõpuleviimist. Maareformiga sooviti lõpule jõuda 31.detsembriks 2017.

Kuivõrd kaebajale kuuluvad ehitised on lagunenud ja kasutusest välja langenud, mis tähendab, et

erastamisõiguse tekkimiseks peaks kaebaja need korda tegema, kuid alates 14.07.2017 kehtiv

MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon vastavat võimalust ette ei näe, siis ei saa kaebaja mitte mingil juhul

enam maad erastada. Eeltoodud õigusnormid teevad kaebaja kohustamiskaebuse rahuldamise

võimatuks. Isegi juhul, kui vaidlustatud korraldus oleks õigusvastane ja vastustaja peaks kaebaja

avalduse uuesti lahendama, ei saaks ta teha muud otsust, sest maa ostueesõigusega erastamise

avalduse esitamise tähtaega ei saa ennistada ja kui see ka oleks võimalik, siis ei oleks võimalik

anda kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt jääb rahuldamata ka

kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue.

MENETLUSKULUD

27. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja

menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda

kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm